TÓM TẮT Mục tiêu của khóa luận này là phân tích tính khả thi của dự án Khu căn hộ, Biệt thự liền kề Seahouse được xây dựng tại Hồ Tràm, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu của Công t
TỔNG QUAN
LÝ DO HÌNH THÀNH D Ự ÁN VÀ ĐỀ TÀI
1.1.1 Lý do hình thành dự án
Thị trường kinh doanh tại Việt Nam dần hồi phục và ổn định từ giữa năm 2013 sau cuộc khủng hoảng kinh tếnăm 2008
Theo báo cáo tháng 12: triển vọng kinh tế Việt Nam năm 2015 của ngân hàng Techcombank: Kinh tế Việt Nam 2015 đứng trước nhiều cơ hội để tiếp đà phục hồi với kỳ vọng tăng trưởng GDP vào khoảng 6.0-6.2%, cao hơn mức kỳ vọng 5.9% của năm 2014.
Hình 1.1 Tăng trưởng GDP từđầu năm 2014 so cùng kỳ
Thêm nữa các ngân hàng hiện nay cho vay với lãi suất thấp và tạo điều kiện để khách hàng có thể mua được nhà với mức vay lên đến 70% giá trị tài sản cần mua, nhiều quy định có lợi cho thị trường bất động sản (BĐS) liên tục được ban hành trong thời gian qua Năm 2015 sẽ là một năm nhiều hứa hẹn cho thị trường bất động sản
2 Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 cho phép cá nhân và doanh nghiệp nước ngoài được sở hữu tất cả các loại hình nhà ở (trước đây chỉđược áp dụng với căn hộchung cư), không giới hạn về diện tích, với nhiều mục đích sử dụng như cho thuê lại, mua bán, thừa kế hoặc thế chấp (trước đây, người nước ngoài chỉ được mua nhà với mục đích dùng để ở) Điều luật mới không chỉ giúp gia tăng lượng cầu tiềm năng cho thị trường bất động sản, mà còn đánh dấu mở cửa thị trường cho các nhà đầu tư nước ngoài, góp phần tạo ra 1 sân chơi bình đ ẳng, minh bạch và chuyên nghiệp hơn, cải thiện niềm tin vào môi trường đầu tư trong lĩnh vực bất động sản
Theo nghị định số 02/2006/ND-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ thì các căn hộ hay dự án nhà ở phải có giấy chứng nhận chất lượng xây dựng trước khi bán nhằm giúp khách hàng có được sự bảo vệkhi mua căn hộ Đầu tư bất động sản: là một trong những điểm thu hút phần lớn người dân Việt Nam Người dân có tiền thích đầu tư vào bất động sản hơn là để dành tiết kiệm trong ngân hàng
(https://www.techcombank.com.vn/khach-hang-uu-tien/tin-tuc/tin-tuc-thi- truong/bao-cao-thang-12-trien-vong-kinh-te-viet-nam-2015)
Hiện nay khuynh hướng sống tại căn hộ ở các thành phố lớn và hiện đại như Tp HCM, Hà Nội và Vũng Tàu đang gia tăng do giới trẻ muốn được ra sống riêng khi lập gia đình và ở căn hộ sẽ an toàn, phù hợp với khảnăng tài chính
Thị trường căn hộ dự kiến sẽ mạnh dần do phân khúc của thị trường này là tầng lớp trung lưu với khảnăng tài chính tương đối Những người mua căn hộthường là những cặp vợ chồng mới cưới, được các thành viên trong gia đ ình hỗ trợ vốn, thu nhập ổn định và tương đối, có nhu cầu mua những căn hộở những trục đường chính ở khu ngoại ô
Xem xét riêng về thị trường mua bán căn hộ, biệt thự tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: đây thật sự là cơ hội đầu tư vì Hồ Tràm là nơi nghỉ ngơi thoải mái cho những khách hàng có nhu cầu cần thay đổi không khí sau 1 tuần làm việc căng thẳng, mệt mỏi
- Nhu cầu mua căn hộở các thành phốkhác nơi mình đang sinh s ống cũng
3 đang dần hiện hữu và việc mua căn hộ ở nơi khác để về nghỉ ngơi trong các dịp lễ là một trong những xu hướng đó Rất nhiều khách hàng trong số đó mua căn hộ ngay khi vừa khởi công xây dựng Và Hồ Tràm, Huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ cách Tp HCM 150km, cách Tp Vũng Tàu 40km, cách Phan Thiết, Mũi Né 80km, càng là vị trí thuận tiện đểkhách hàng mua căn hộ, biệt thự nghỉngơi, tỉnh dưỡng
- Dân số phát triển nhanh: thúc đẩy nhu cầu về nhà ở Dân số Vũng Tàu có mức tăng trưởng trung bình khoảng 1.34%/ năm từ năm 2008, mật độ dân sốđạt 529 người/km 2
( năm 2013 (theo tổng cục thống kê) http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabidq4)
- Kinh tế tiếp tục phát triển: Kinh tế Việt Nam tăng trưởng nhanh trong thập kỷ qua và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng là thành phố đạt mức tăng trưởng 6.12% năm 2014, gần Tp HCM và Hà Nội Khi kinh tế phát triển và thu nhập của người dân địa phương được cải thiện, nhiều người có thu nhập tăng có nhu cầu được ở trong căn hộ rộng lớn hơn và chất lượng hơn với các tiện ích tốt hơn
(http://baodientu.chinhphu.vn/Uploaded/nguyenvanhuan/2014_12_26/Vun g%20Tau.doc)
- Xung quanh Hồ Tràm hiện chỉ đang có những dự án Resort, Khách sạn, Sân Golf, Casino nhưng thiếu những dựán căn hộ, biệt thựđểđáp ứng nhu cầu của người dân cần một nơi nghỉngơi sát biển và những người làm việc (bao gồm cả người dân và các chuyên gia nước ngoài) khu vực xung quanh
- Hệ thống đường xá tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu được cải thiện, đặc biệt những dự án sát sát bờ biển được đầu tư bởi các nhà đầu tư ngước ngoài giúp người mua căn hộ tựtin hơn.
Vì vậy nhu cầu vềcăn hộ và biệt thự liền kề tại Bà Rịa – Vũng Tàu đang dần hiện hữu Việc hình thành dự án căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse tại Hồ Tràm, Huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là cần thiết để đáp ứng nhu cầu của người dân sống và làm việc tại khu vực xung quanh hay những người
4 muốn có ngôi nhà thứ hai ở vị trí gần biển để tận hưởng không khí trong lành và thư giãn Đ ồng thời dự án cũng góp phần cho sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàunói riêng và nước Việt Nam nói chung
1.1.2 Lý do hình thành đề tài
Dự án căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse sẽ góp phần cải thiện và phát triển kinh tế - xã hội của huyện Xuyên Mộc và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Dự án sẽ giúp giải quyết nhu cầu nhà ở của những người muốn có nơi thư giãn sau những ngày làm việc căng thẳng và cho những người dân hay chuyên gia nước ngoài làm việc tại các khu vực lân cận
M Ụ C TIÊU TH Ự C HI ỆN ĐỀ TÀI
Phân tích tính khả thi dựán căn hộ, biệt thự liền kề SEAHOUSE tại Hồ Tràm, Huyện
Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhằm giúp chủ đầu tư cân nhắc và ra quyết định đầu tư xây dựng dự án, gồm:
- Phân tích thị trường: nhằm đánh giá dự án, cân nhắc xem có nên lựa chọn dự án và hình thành dự án không;
- Phân tích tài chính: để đánh giá khảnăng sinh lợi của dự án và thời gian thu hồi vốn, sinh lợi trong bao lâu;
- Phân tích rủi ro: xem xét các rủi ro có thể xảy ra, có thể giảm thiểu rủi ro hay không
- Phân tích kinh tế - xã hội: mục đích đề xuất và gợi ý những kiến nghị;
PH Ạ M VI TH Ự C HI ỆN ĐỀ TÀI
Tại dự án căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse tọa lạc ở Hồ Tràm, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Phạm vi khảo sát ở Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Biên Hòa, Tp HCM.
PHƯƠNG PHÁP THỰ C HI ỆN ĐỀ TÀI VÀ QUY TRÌNH TH Ự C HI ỆN ĐỀ TÀI
1.4.1 Phương pháp thực hiện đề tài
• Phương pháp phân tích tính khả thi của dự án:
- Phân tích thị trường: phân tích dự án và tiềm năng triển khai các hạng mục của dự án
- Phân tích tài chính: dựa trên phương pháp dòng tiền tệ chiết giảm là NPV, IRR
- Phân tích kinh tế - xã hội: dựa trên phương pháp hệ số chuyển đổi giá
- Phân tích rủi ro: thực hiện thông qua phân tích độ nhạy
• Phương pháp thu thập số liệu:
- Thông tin thứ cấp: thông tin về tình hình kinh tế Việt Nam, tình hình phát triển và thị trường căn hộ, biệt thự liền kề, các chính sách liên quan bất
6 động sản, ưu đãi đ ầu tư sẽ được thu thập từ Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch đầu tư, Sở kế hoạch đầu tư, các bài báo, phân tích liên quan đến thị trường căn hộ và biệt thự liền kề Những thông tin này phục vụ cho việc phân tích thịtrường cho dự án
- Thông tin sơ cấp: nhu cầu của thị trường về căn hộ, biệt thự liền kề, đối thủ cạnh tranh, số liệu liên quan đến việc phân tích tài chính, phân tích rủi ro, phân tích kinh tế - xã hội của dự án thu thập từ việc khảo sát và thống kê số liệu từ thị trường, từ Công ty TNHH Thiết kế Graham Taylor, Công ty Colliers International Việt Nam, khảo sát và tư vấn của các chuyên gia làm việc tại Công ty TNHH Thiết kế Graham Taylor và Colliers International, Việt Nam
1.4.2 Quy trình thực hiện đề tài Đềtài được thực hiện theo quy trình như sau:
Xác định dự án cần phân tích
Phân tích thị trường Phân tích tài chính Phân tích rủi ro Phân tích kinh tế - xã hội
Kết luận và kiến nghị - Lập biểu đồ dòng ngân lưu.
- Xác định chi phí và doanh thu của dự án
- Tính toán thời gian hoàn vốn
- Tính giá trị gia tăng sản phẩm do dự án tạo ra
- Tính mức thu hút lao động vào làm việc
- Tính mức đóng góp vào ngân sách - Phân tích độ nhạy
- Phân tích mô phỏng Monte Carlo - Phân tích nhu cầu của thị trường về căn hộ và biệt thự liền kề
- Xác định phân khúc khách hàng - Phân tích SWOT của dự án
Hình 2.1 Quy trình thực hiện đề tài
Ý NGH ĨA CỦA ĐỀ TÀI
Việc phân tích tính khả thi của dự án căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse tại Hồ Tràm, Huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhằm:
• Giúp chủđầu tư xác định có nên đầu tư dự án này không;
• Đóng góp tăng trưởng kinh tế cho huyện Xuyên Mộc nói riêng và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói chung;
• Góp phần cải thiện cảnh quan, nâng cao mức sống cho huyện Xuyên Mộc nói riêng và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói chung.
B Ố C ỤC ĐỀ TÀI
• Chương 1 – Tổng quan về dự án: phân tích lý do hình thành dự án và hình thành đề tài Từđó xác định mục tiêu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
• Chương 2 – Cơ sở lý thuyết: tổng hợp các lý thuyết từ các nguồn liên quan đến phân tích dựán để phân tích thịtrường, phân tích tài chính, phân tích rủi ro, phân tích kinh tế - xã hội
• Chương 3 – Giới thiệu dự án: nêu các thông tin chính liên quan đến dự án (địa điểm, mục tiêu, quy mô, nguồn vốn đầu tư) và thông tin của chủđầu tư.
• Chương 5 – Phân tích tài chính
• Chương 6 – Phân tích rủi ro
• Chương 7 – Phân tích kinh tế - xã hội
• Chương 8 – Kết luận và kiến nghị: đưa ra dựa trên các phân tích thịtrường, tài chính, rủi ro, kinh tế - xã hội
CƠ SỞ LÝ THUY Ế T
QUY TRÌNH PHÁT TRI Ể N M Ộ T D Ự ÁN
Theo tác giả Cao Hào Thi (2013), có 5 giai đoạn trong quá trình phát triển một dự án:
Hình 2.2 Quy trình phát triển một dự án Đề tài này thực hiện phân tích dựán căn hộ, biệt thự liền kềđể chủđầu tư thấy có nên rót tiền đầu tư không nên chỉ thực hiện đến giai đoạn thứ 3 Vi vậy lý thuyết đề cập ở đây chỉđến giai đoạn 3
2.1.1 Giai đoạn ý tưởng và định dạng
Nhà đầu tư cần tìm hiểu để nắm rõ nhu cầu tương đối về loại dịch vụ xã hội này so với loại dịch vụ xã hội khác đang sử dụng cạnh tranh cùng nguồn vốn Ý tưởng và định dạng
Nghiên cứu tiền khả thi
Là mốc ra quyết định
9 đầu tư Nếu các bằng chứng hiện tại cho thấy người sẽ sử dụng dịch vụ của dự án không xếp dựán vào danh sách ưu tiên của họ thì nên có lẽ nên từ bỏý định về dựán trước khi tốn kém thêm chi phí thẩm định
Sau khi dựán đã được xách định và đánh giá sơ bộ về nhu cầu thì cần xác định đơn vị triển khai dựán đó có phải là dơn vị thích hợp không
Giai đoạn này là nền tảng cho khâu nghiên cứu tiền khả thi, với điều kiện dự án đó vẫn có triển vọng sau khi đã qua khâu đánh giá ban đầu
2.1.2 Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi
Giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi là nỗ lực đầu tiên nhằm đánh giá triển vọng chung của dự án Mục đích của giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi là đểcó được những ước tính phản ánh đúng “mức độ quan trọng” của các biến số, các biến số này sẽ cho thấy dựán có đủ hấp dẫn để tiếp tục chuyển sang thiết kế chi tiết hơn hay không.
Giai đoạn nghiêu cứu tiền khả thi bao gồm sáu lĩnh vực:
- Phân tích thị trường hay sức cầu: nhằm ước tính, định lượng hóa và lý giải chứng minh sức cầu hàng hóa và dịch vụ giá cả hay các nhu cầu tương đối về dịch vụ xã hội
- Phân tích kỹ thuật: xác định một cách chi tiết các thông sốđầu vào của các dự án và xây dựng các ước tính về chi phí
- Phân tích nhân lực và quản lý: định rõ chi tiết nhu cầu về nhân lực cần thiết cho việc thực hiện cũng như vận hành dựán, xác định và định lượng cụ thể nguồn nhân lực
- Phân tích tài chính hay ngân sách: phân tích chi và thu tài chính cùng với việc đánh giá các phương án tài trợ khác nhau
- Phân tích hiệu quả kinh tế: điều chỉnh các dữ liệu tài chính theo ý nghĩa kinh tế, thẩm định chi phí và lợi ích của dự án trên quan điểm của cả nền kinh tế
- Phân tích hiệu quả xã hội: thẩm định dự án theo quan điểm của những đối tượng hưởng lợi từ dự án và những đối tượng phải chịu chi phí cho dự án
10 Khi có thể được, cần lượng hóa lợi ích thụ hưởng và chi phí phải chịu của các nhóm này Đề tài này thực hiện ba phân tích: phân tích thị trường, phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội và thêm phân tích rủi ro
2.1.3 Giai đoạn nghiên cứu khả thi
Sau khi hoàn tất các khâu phân tích trong giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi, cần nghiên cứu khảnăng dự án có thểđáp ứng các tiêu chí về tài chính, kinh tế và xã hội Cần phân tích độ nhạy của dự án để xác định các biến số chủ chốt quyết định kết quả của dự án
Cuối giai đoạn này là lúc mà quyết định quan trọng nhất phải được đưa ra là có nên chấp thuận dự án không.
CÁC QUAN ĐIỂ M PHÂN TÍCH D Ự ÁN
Theo tác giả Jenkins, Gelnn P và Harberger, Arnold C (1995), có các quan điểm phân tích dự án
Xác định dự án có những ưu thế và bất lợi gì so với các đối thủ cạnh tranh sẽ hoạt động trên thịtrường
Khảo sát đối tượng khách hàng tiềm năng của sản phẩm từ dự án thì mới có thể xác định được quy mô thị trường tiềm năng của sản phẩm Nếu sản phẩm dự án được bán trong một môi trường cạnh tranh, cần đánh giá xem các đối thủ cạnh tranh sẽ phản ứng ra sao, dựa trên cơ sở xem xét hoạt động của thịtrường từtrước đến nay cụng như đánh giá điểm mạnh và yếu của đối thủ cạnh tranh
• Quan điểm phân tích dự án
- Ngân hàng hay Tổng mức đầu tư (A)
Các ngân hàng xem xét các dòng tài chính rót vào dự án (gồm trợ giá) và các lợi ích (gồm chi trả thuế), với cả lợi ích và chi phí được xác định theo giá cả tài chính của chúng Qua đó, ngân hàng sẽ xác định được tính khả
11 thi của dự án về mặt tài chính, nhu cầu cần vay vốn cũng như khảnăng trả nợ vay của dự án
A = Lợi ích tài chánh trực tiếp - Chi phí tài chánh trực tiếp - Chi phí cơ hội của các nguồn lực hiện có
Hay cụ thể tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, chi phí dự phòng và lãi vay trong thời gian xây dựng Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:
V = GXD + GTB + GBTTĐC + GQLDA + GTV+ GK+ GDP Trong đó:
V: Tổng mức đầu tư của dựán đầu tư xây dựng công trình GXD: Chi phí xây dựng của dự án
GTB : Chi phí thiết bị của dự án GBTTĐC: Chi phí giải phóng mặt bằng, hỗ trợtái định cư GQLDA: Chi phí quản lý dự án
GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GK : Chi phí khác của dự án GDP : Chi phí dự phòng
Giống như ngân hàng, chủ đầu tư xem xét mức thu nhập ròng tăng thêm của dự án so với những gì họ có thể kiếm được trong trường hợp họ không có dự án; vì vậy chủđầu tư xem những gì họ bị mất đi khi thực hiện dự án là chi phí
B = A - Trả lãi và nợ vay
- Ngân sách chính quyền (C) Ởđây tính đến tác động của dựán đầu tư theo quan điểm của cơ quan quản lý ngân sách chính quyền Một dự án có thể cần được chi ngân sách dưới
12 dạng trợ giá hay các hình thức chi chuyển giao khác và cũng có th ể tạo nguồn thu phí sử dụng và thuế trực thu hay gián thu
C = Thuế và phí sử dụng trực tiếp & gián tiếp - Trợ cấp và phí sử dụng trực tiếp & gián tiếp Kinh tế (D)
Sử dụng giá kinh tếđểđịnh giá các nhập lượng và xuất lượng của dự án và thực hiện những điều chỉnh cần thiết khác
D = Lợi ích – Chi Phí (được tính theo giá kinh tế)
• Các phương pháp phân tích dự án
Theo tác giả Cao Hào Thi (2013), có các phương pháp phân tích dự án như sau:
Phương pháp chiết khấu ngân lưu
- Phương pháp giá trị tương đương (NPV)
Là khác biệt giữa giá trị thị trường và chi phí đầu tư của dự án ( bằng hiện giá ngân lưu nhập trừđi ngân lưu xuất) Đưa tất cả các giá trị của ngân lưu về một thời điểm hiện tại
Trong đó: B t : Lợi ích năm t
- Phương pháp suất thu lợi nội tại (IRR)
Tiêu chuẩn đánh giá Dự án đáng giá: NPV > 0 (không chấp nhận một dự án nào trừ khi dựán đó có hiện giá ròng dương khi được chiết khấu bằng chi phí cơ hội của vốn)
IRR là suất chiết khấu làm cho NPV của Dự án bằng 0: i = IRR
13 Tiêu chuẩn đánh giá Dựán đáng giá: IRR > MARR (đầu tư vào dự án nếu IRR lớn hơn suất thu lợi yêu cầu).
- Phương pháp tỉ số lợi ích/ chi phí (B/C) Tiêu chuẩn đánh giá “Dựán đáng giá”: B/C > 1
- Thời gian bù vốn (T hv T
) hv là thời gian cần thiết để lượng tiền thu được bù lại tiền đầu tư ban đầu
Tiêu chuẩn đánh giá Dựán đáng giá: T hv < [T hv
Q hv là sản lượng cần thiết để lợi nhuận thu được bù lại chi phí cốđịnh ban đầu
Chi phí cốđịnh = Doanh thu - Biến Phí FC = Q hv * (r - v)
Tiêu chuẩn đánh giá dựán đáng giá: Q nhu cầu > [Q hv 2.2.3 Phân tích kinh tế xã hội
Theo tác giả Jenkins, Gelnn P và Harberger, Arnold C (1995), phân tích kinh tế xã hội giúp đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án đối với nền kinh tế dựa trên các tiêu chí NPV, IRR, B/C và tính toán dựa trên toàn bộ lợi ích và chi phí theo quan điểm của cả nền kinh tế
14 Các phương pháp phân tích:
- Phương pháp phân tích chi phí, lợi ích: tính đến tác động phụ và các tác động khác không được phản ánh trong phân tích tài chính, lượng hóa và cuối cùng định giá bằng tiền
- Phương pháp có và không có dự án: khi thực hiện một dự án sẽ làm giảm cung đầu vào và tăng cung đầu ra, tính toán dựa trên khảo sát sự khác biệt về mức độ sẵn có của đầu vào và đầu ra khi có và không có dự án từđó xác định chi phí và lợi ích gia tăng.
- Phương pháp hệ số chuyển đổi giá: dựa trên quan điểm tài chính và với các hệ số chuyển đổi để tính ra giá trị kinh tế của các ngân lưu.
Theo tác giả Cao Hào Thi (2013), có các loại rủi ro và các phương pháp phân tích rủi ro như sau:
- Rủi ro kinh doanh: liên quan đến thị trường sản phẩm của dự án, bao gồm: đổi mới công nghệ, thiết kế sản phẩm, tiếp thị
- Rủi ro tài chánh: liên quan đến các thiệt hại có thể xảy ra trong thịtrường tài chánh, do sự thay đổi của: các biến số tài chánh, khả năng tạo ra lợi nhuận, khảnăng thanh toán nợ, khảnăng thanh khoản
- Rủi ro có tính chiến lược: liên quan đến các sự biến đổi cơ bản trong môi trường kinh tế và chính trị
• Phương pháp phân tích rủi ro:
Kiểm định độ nhạy của một kết quả dựán (NPV) theo các thay đổi giá trị của chỉ một tham số mỗi lần Về cơ bản là phân tích “Điều gì xảy ra nếu như …… "
Cho phép kiểm định xem biến nào có tầm quan trọng như là nguồn gốc của rủi ro
Thừa nhận rằng các biến nhất định có quan hệ tương hỗ với nhau Vì thế một số nhỏ các biến có thể được thay đổi đồng thời theo một cách nhất quán (phân tích tình huống không tính tới xác suất của các trường hợp xảy ra)
Tập hợp các hoàn cảnh có khả năng kết hợp lại để tạo ra "các trường hợp" hoặc “các tình huống” khác nhau là gì?
+ Trường hợp xấu nhất / Trường hợp bi quan + Trường hợp kỳ vọng / Trường hợp ước tính tốt nhất + Trường hợp tốt nhất / Trường hợp lạc quan
Giải thích là dễ dàng khi các kết quả vững chắc:
+ Chấp thuận dự án nếu NPV > 0 ngay cảtrong trường hợp xấu nhất + Bác bỏ dự án nếu NPV < 0 ngay cảtrong trường hợp tốt nhất
+ Nếu NPV đôi lúc dương, đôi lúc âm, thì các k ết quả là không dứt khoát
Sử dụng mô phỏng Monte – Carlo, các phần tử trong mô phỏng là những biến ngẫu nhiên, độc lập và được phát ngẫu nhiên trong quá trình mô phỏng Quá trình mô phỏng Monte – Carlo thực hiện trên chương trình Crystall Ball, máy tính sẽ thực hiện phát số ngẫu nhiên
Năm giai đoạn của quá trình mô phỏng:
GIỚ I THI Ệ U D Ự ÁN
T Ổ NG QUAN D Ự ÁN
Công ty Liên doanh Ánh Sao do ông Clive William George Walford giữ chức vụ Tổng giám đốc
Số Giấy chứng nhận đầu tư: 491022000444 cấp ngày 30/06/2006 bởi Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Địa chỉ văn phòng: 2/26A Lương Văn Can, Phư ờng 2, Tp Vũng Tàu, t ỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
3.1.2 Đơn vịtư vấn và thiết kế dự án
Công ty TNHH Thiết kế Graham Taylor do ông Graham Taylor giữ chức vụ Tổng giám đốc
Số Giấy chứng nhận đầu tư: 411043000663 cấp ngày 04/07/2008 bởi Ủy ban nhân dân Tp HCM Địa chỉvăn phòng: Lầu 11, 09 Đinh Tiên Hoàng, Phường Đa Kao, Quận 1, Tp
3.1.3 Đơn vị phối hợp khảo sát thị trường và thống kê cùng với Đơn vịtư vấn và thiết kế dự án
Công ty Colliers International Việt Nam do ông David Maurice Jackson giữ chức vụ Tổng giám đốc Địa chỉ văn phòng: Tòa nhà Bitexco, Lầu 07, 19-25 Nguyễn Huệ, Quận 1, Tp
3.1.4 Mục tiêu dự kiến của dự án
Xây dựng khu căn hộ 7 tầng và 14 tầng, biệt thự liền kề với các tiện ích hỗ trợ nhằm mục đích bán cho những người có nhu cầu về nhà ở và những người có nhu cầu có ngôi nhà thứhai để nghỉdưỡng, nghỉngơi sau những giờ làm việc căng thẳng, mệt mỏi
MÔ T Ả D Ự ÁN
Tên dự án: Khu căn hộ, biệt thự liền kề SEAHOUSE
Vị trí dự án: Hồ Tràm, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Hệ thống giao thông: tốt, đường đã hoàn thiện Các loại xe có thểlưu thông được
Các dự án lân cận: Nhiều resort, khách sạn, sân golf và casino
Hình 3.1 Vị trí dự án
Kế hoạch dự kiến triển khai tổng thể:
18 Diện tích toàn khu: 217,000 m 2 Việc sử dụng đất được phân chia như sau:
Sử dụng đất cho Diện tích đất
Các tiện ích hỗ trợ
Khu trung tâm thương mại Trạm xăng dầu
Sân tennis Hồ bơi & Trung tâm Thể Dục Thể Thao
Bảng 3.1 Diện tích phân đất cho dự án
Mục đích sử dụng đất
Bảng 3.2 Diện tích xây dựng căn hộ và biệt thự
Kế hoạch xây dựng dự kiến:
Loại Mô tả Diện tích Số căn Tổng diện tích
Bảng 3.3 Kế hoạch xây dựng biệt thự liền kề
Loại Mô tả Diện tích
Khu căn hộ (7 tầng) - 1 khối Số căn
Tổng diện tích - 4 khối Tầng trệt (căn)
Bảng 3.4 Kế hoạch xây dựng khu căn hộ 7 tầng 4 khối - Khu căn hộ 14 tầng
Loại Mô tả Diện tích
Tổng diện tích - 4 khối (m 2 ) Tầng trệt Tầng
Bảng 3.5 Kế hoạch xây dựng khu căn hộ 14 tầng
Thời gian thi công dự kiến
XÂY DỰNG Quý 1, 2017 Quý 1, 2018 Quý 1, 2019
Khu trung tâm thương mại 0% 50% 50%
Bảng 3.6 Thời gian dự kiến thi công dự án Thời gian phân tích dự án từQuý 1, 2017 đến Quý 1, 2019 (3 năm)
3.2.2 Thiết kếsơ bộ của dự án
Hình 3.2 Mặt bằng tổng thể dự án
Hình 3.3 Phối cảnh toàn khu
22 Hình 3.4 Phối cảnh khu căn hộ 07 tầng, 14 tầng
Phối cảnh biệt thự liền kề
Hình 3.5 Phối cảnh Biệt thự loại A, B
Hình 3.6 Phối cảnh Biệt thự loại C, D
PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
PHÂN TÍCH TH Ị TRƯỜ NG
4.1.1 Phân tích nhu cầu căn hộ, biệt thự tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
4.1.1.1 Phân tích nhu cầu căn hộ tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Hiện nay có đang hình thành khuynh hư ớng sống tại căn hộ ở các thành phố lớn và hiện đại như Tp HCM, Hà Nội và Vũng vì giới trẻ muốn được ra sống riêng khi lập gia đình và ở căn hộ sẽ an toàn, phù hợp với khảnăng tài chính
Thị trường căn hộ dự kiến sẽ mạnh dần do phân khúc của thị trường này là tầng lớp trung lưu với khả năng tài chính tương đối Những người mua căn hộ thường là những cặp vợ chồng mới cưới, được các thành viên trong gia đ ình hỗ trợ vốn, thu nhập ổn định và tương đối có nhu cầu mua những căn hộ ở những trục đường chính ở khu ngoại ô Cũng có thêm nhóm khách hàng có nhu cầu muốn mua căn hộ để làm nơi nghỉ dưỡng vào dịp cuối tuần hoặc các ngày lễ Có nhiều khách hàng mua căn hộ ngay khi dự án bắt đầu khởi công Đểđáp ứng nhu cầu của cư dâncho phân khúc căn hộ, nhiều công ty xây dựng đã chủ động tham gia thị trường Theo khảo sát và báo cáo của Colliers
International, có khoảng 20 dự án căn hộ cho tất cả các phân khúc khách hàng, đa dạng mẫu với khoảng 6,700 căn hộ đang được xây dựng hoặc đang chuẩn bị xây dựng trên hầu hết các con đường ở Vũng Tàu
Năm 2014 – 2015 có nhiều dự án đang tạm dừng khởi công xây dựng lại
Trong số đó có DIC Phoenix và Sơn Thịnh (33 tầng) Ước tính những dự án đang thi công có thể cung cấp thêm 6,700 căn hộ ở Vũng Tàu vào cuối năm 2014
Hiện tại nhu cầu mua căn hộ chuẩn bị khởi công hay đang trong quá trình xây dựng là lớn do được hỗ trợ vềtài chính Đặc biệt với các chủđầu tư là nước ngoài với đội ngũ triển khai thi công quốc tế chuyên nghiệp càng tạo niềm tin cho khách hàng
4.1.1.2 Phân tích nhu cầu biệt thự tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Cũng như nhu cầu vềcăn hộ, cơ quan tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng thúc đẩy dự án cả biệt thự vả nhà liên kếở thành phố, đặc biệt ở những phường ngoại ô Một số dự án hoàn thành đã đi vào sử dụng ở phường 9, 10, 11 và Resort Hồ Tràm ở
24 huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Một sốngười mua thích mua biệt thựhay căn hộ liền kề và nhu cầu này vẫn giữđến tương lai, đặc biệt là biệt thựhay căn hộ liền kề có mức giá hợp lý
Dù có nhu cầu nhưng khó đoán trước được nhu cầu về sốlượng do tình hình dân số và thu nhập hiện tại Tuy nhiên, hiện tại các dự án biệt thự và nhà liên kế có nhu cầu nhiều ở các vùng ven gần tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu do giá cảvà môi trường sống và mục đích nghỉdưỡng
Khách hàng chủ yếu là dân số có tài chính tốt vì giá có mức thấp nhất 1 tỉ 2 và người mua thích diện tích lớn, vừa có nhà và đất hơn là chỉcó căn hộ
Khách hàng ở Tp HCM cũng thu ộc khách hàng mục tiêu do người dân có tiêu chuẩn sống cao, có GDP/ đầu người là 95tr700 năm 2013 Người mua đến từ thành phốkhác xem đây như ngôi nhà thứ2 để vể nghỉdưỡng vào các dịp lễ
4.1.2 Thịtrường căn hộ, biệt thự hiện tại ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
4.1.2.1 Thịtrường căn hộ tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Có khoảng gần 1,754 căn hộ đã hoàn thiện tại Vũng Tàu Tất cả những căn hộnày hướng đến khách hàng có mức thu nhập trung bình và thấp, vị trí căn hộ không nằm tại khu trung tâm
Bốn dựán căn hộ vừa hoàn thành ở Vũng Tàu:
- Resort Thủy Tiên: tọa lạc tại đường Trần Phú, P 5, Tp Vũng Tàu, hoàn thành vào cuối năm 2014 Dự án được triển khai bởi DIC, bao gồm 194 căn;
- OSC Land: được triển khai bởi OSC Land tọa lạc tại đường Võ Thị Sáu, Tp Vũng Tàu, hoàn thành vào năm 2013 và đư ợc bán hơn 90% sốcăn hộ(508 căn);
- Hodeco Plaza 2: tọa lạc tại P 7, Tp Vũng Tàu, gồm 594 căn hộ cho người thu nhập trung bình;
- Vũng Tàu Seaview 1-2-4: tọa lạc tại trục đường Nguyễn Hữu Cảnh và 3/2, gồm 1,082 căn hộcho người thu nhập trung bình;
• Nguồn cung trong tương lai
Theo truyền thống từ ngày xưa, cả gia đình ba thế hệ sẽ cùng chung sống trong một nhà Hiện tại, quan niệm đó đã thay đ ổi, thế hệ trẻ tiếp cận lối giáo dục hiện đại cùng với khảnăng tài chính tốt bắt đầu muốn tách ra sống riêng sau khi lập gia đình nhưng đây chỉ là tầng lớp trung lưu nên các căn hộ được chọn mua sẽ không nằm ngay trung tâm mà tọa lạc tại các trục đường chính ngoại ô Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng cho các loại căn hộ trên, nhiều công ty xây dựng Việt Nam bắt đầu khởi công xây dựng căn hộ Có sự thay đổi về luật vào tháng 07/2014: cho phép các nhà đầu tư nước ngoài xây các dựán và bán cho người Việt Nam, nhờđó nhiều công ty nước ngoài đã đầu tư vào thịtrường này
Hiện tại, có hơn 20 dự án căn hộđược chào bán trải khắp các phường của Vũng Tàu dù dựán đang xây dựng, hay mới ởgiai đoạn phê duyệt mặt bằng Những dự án này dự kiến cung cấp cho thị trường khoảng 6,500 căn hộ Tuy nhiên, trong số đó có những dự án bị trì hoãn do tình hình tài chính hay gặp vấn đề về phê duyệt
• Các dựán đang thi công:
- Vũng Tàu Center: khởi công vào Quý IV năm 2014, tri ển khai bởi Công ty Cổ phần thương mại du lịch Sài Gòn – Vũng Tàu ở 93 Lê Lợi (Tp Vũng Tàu)
Theo kế hoạch, Vũng Tàu Center có 18 tầng với 330 căn hộ có diện tích từ 50 m 2 , 70 m 2 đến 100 m 2 Mức giá dao động từ 14tr đến 15tr/ m 2
PHÂN TÍCH N Ộ I B Ộ
• Vị trí dự án: Biển Hồ Tràm, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
• Hệ thống giao thông: tốt, đường đã hoàn thiện Các loại xe có thểlưu thông được
• Các phương tiện di chuyển: Taxi và các phương tiện giao thông thông thường như xe khách, xe ôm,
• Các dự án lân cận: Nhiều resort, khách sạn, sân golf và casino
• Điểm mạnh – S (Strengths) - Dự án tọa lạc tại vị trí rất gần bãi biển và khu vui chơi casino, sân golf Hồ Tràm mới được xây dựng xong
30 - Dự án chỉ cách trung tâm Tp HCM 150km, cách trung tâm Tp Vũng Tàu 40km, cách Phan Thiết, Mũi Né 80km.
- Giá đất tại vị trí này thấp hơn so với các khu vực khác và khu đất hiện tại là khá trống, rất ít nhà cửa trên lô đất vì vậy khi giải tỏa đền bù thì việc đền bù, giải tỏa mặt bằng sẽ không là một vấn đề lớn
- Cơ sở hạ tầng tại khu vực đã được hoàn thiện
- Dự án nằm trên trục đường chính – trục đường được xem là con đường resort – kết nối Tp Vũng Tàu và Tp Phan Thiết
• Điểm yếu – W (Weaknesses) - Cách bãi biển một con đường
- Có khá nhiều khách sạn, resort gần xung quanh sẽ sẻchia lượng khách muốn mua căn hộ hay biệt thựđể vềthư giãn vào các dịp lễ hay nghỉdưỡng
- Nhu cầu căn hộ và biệt thựđểở và để vềthư giãn vào các dịp lễ hay nghỉ dưỡng đang gia tăng.
- Quỹđất đầu tư sẽ dần dần hết trong tương lai.
- Được hưởng lợi từ các resort lân cận trong khu vực về các tiện ích chung và các dịch vụ cung cấp
- Xu hướng nghỉ ngơi ở những khu vực ngoại thành có biển của những cư dân trong khu vực để tìm được không khí trong lành và bãi biển xanh sạch
- Cạnh tranh trong tương lai do các dự án trong khu vực sẽ được triển khai theo chương trình thành thị hóa của huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
- Chương trình thành thị hóa nếu gặp vấn đề trì hoãn sẽ làm giảm sự quan tâm của khách hàng đến việc mua căn hộ hay biệt thự tại khu vực này
- Sự nóng dần lên của trái đất sẽ làm tăng mực nước biển Trong tương lai, việc này có khảnăng ảnh hưởng đến dựán và các cư dân sinh sống tại đây.
• Mặc dù dựán chưa được triển khai và phải tiến hành phân tích khả thi nhưng sau khi phân tích SWOT, thì tiềm năng về dự án và vị trí của dự án là tốt so với xu thế phát triển và nhu cầu hiện nay
• Thêm vào đó Khu căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse sẽđược xây dựng trên tiêu chí với chất lượng từ tầm trung đến tầm cao, với thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế do Công ty
TNHH Thiết kế Graham Taylor – là đơn vị chuyên thiết kế các dựán 5* như Khách sạn Imperial, Khu căn hộ cao cấp Imperial, Sân Golf HồTràm … nên người mua sẽ hoàn toàn yên tâm về chất lượng Đội ngũ quản lý, bảo trì căn hộ sẽđược đảm trách bởi đơn vị Savills – một đơn vị quản lý quốc tế chuyên nghiệp – nên người mua hoàn toàn yên tâm ở lâu dài
• Giá bán căn hộ và biệt thự cộng với khu trung tâm thương mại – công trình hỗ trợ - của dựán Khu căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse dựa trên cơ sở nghiên cứu thị trường căn hộ, biệt thự cao cấp tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhằm đảm bảo được tính cạnh tranh và có lãi
Theo khảo sát giá của các dựán như đề cập ở phần 4.1 – Phân tích thị trường và khảo sát giá bán ra trên thịtrường:
- Giá cho các loại căn hộkhác nhau như sau:
+ Tầm cao: 22,500,000 đ - 33,750,000 đ/m2 (thường có vị trí sát biển) (1,000 - 1,500 USD * 22,500 đ)
+ Tầm trung: 15,750,000 đ - 22,500,000 đ/m2 (700 - 1,000 USD * 22,500 đ) + Tầm thấp: 15,750,000 đ/m2 (700 USD * 22,500 đ)
- Giá biệt thự cao cấp là 37,125,000 đ/m2 (vị trí sát biển) (1,650 USD * 22,500 đ)
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
N Ề N T Ả NG D Ự KI ẾN ĐỂ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Đề tài phân tích tính khả thi về tài chính và khả năng đầu tư căn cứ trên các điểm phân tích:
• Đơn vị dùng trong các bảng tính là USD (tỉ giá chuyển đổi xem là 1USD = 22,500 VNĐ) vì Chủđầu tư là công ty liên doanh nên cần thể hiện ở đơn vị USD để dễ xem xét)
• Đánh giá lợi nhuận cho dự án thông qua so sánh tình hình kinh doanh cũng như giá của các dự án khác trong nội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu
• Giá đề xuất cho căn hộ và biệt thựtheo như đề xuất ở4.2.3 Đánh giá chung.
• Trong tương lai giá có thể tăng thêm khoảng 225,000 đ/m 2
• Chi phí xây dựng dự án căn cứ trên chỉ số giá tiêu dùng CPI hiện tại và ước tính Theo Ước tính chi phí xây dựng tại Việt Nam của Langdon & Seah Quý 4, 2013 và Quý 1, 2015 thì Chi phí xây dựng là 15,750,000 đ/m theo từng quýbởi vì thông thường giá trước khi khởi công bao giờ cũng thấp hơn giá khi bắt đầu thi công
(700USD * 22,500đ) cho căn hộ và 14,625,000 đ/m2 (650USD * 22,500đ) cho biệt thự http://www.langdonseah.com/en/sg/files/download/2481 http://www.bca.gov.sg/keyconstructioninfo/others/dls_intl_1q15.pdf)
• Mức giá chi phí chi căn cứ trên những quy định của nhà nước Việt Nam, kiến thức và đánh giá của Colliers và Công ty Thiết kế Graham Taylor cộng với so sánh giá với các dựán khác đang hoặc sắp xây dựng trong tương lai và giá có thểtăng 1% theo từng quý do sựthay đổi giá nguyên vật liệu theo thời gian
- Chi phí xây lắp gồm: chi phí xây dựng công trình và hạng mục phụ trợ
+ Chi phí xây dựng công trình bao gồm: chi phí xây mới căn hộ, biệt thự, trung tâm thương mại, cửa nhôm kính, vách kính, hệ thống cơ điện, hạng mục phụ trợ bao gồm: cổng vào, tường rào, hạ tầng cảnh quan, lối đi
- Chi phí thiết bị cho công trình bao gồm: Chi phí trạm biến áp và máy phát điện, hệ thống thang máy, thiết bị bếp, thiết bị nội thất đồ gỗ, , hệ thống điều hòa không khí, thiết bị phòng cháy chữa cháy, thiết bị phụ trợ tòa nhà
33 - Chi phí tư vấn thiết kế, giám sát chất lượng, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: được tính theo sựtư vấn và kinh nghiệm Colliers và Công ty Thiết kế Graham Taylor
- Chi phí dự phòng: theo thông tư số 04/2010/TT-BXD của Bộ xây dựng, chi phí dự phòng bao gồm chi phí dự phòng trong xây dựng và chi phí dự phòng trượt giá và giá trị là 10% Trong đề tài này tác giảcăn cứ trên Tổng phí tư vấn trên Tổng chi phí xây dựng cho dự án, chi phí dự phòng được lấy 5% của tổng chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí bồi thường hỗ trợvà tái định cư, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
- Phí quản quản lý chung cho toàn bộ dự án ước tính chiếm 2% tổng doanh thu và chi phí cho tiếp thị chiếm khoảng 2% tổng doanh thu, cộng thêm 11 tỉ 250 triệu (0.5 triệu USD) cho chương trình tiếp thị ban đầu như nhà mẫu và chiến dịch quảng cáo Người thực hiện đề tài này cùng với đội ngũ tư vấn của Colliers đã kiểm tra những tỉ lệ này và tin rằng tỉ lệnày tương thích với chi phí hiện tại của các dự án tương tựởcùng điều kiện thịtrường
Như vậy để tạo ra dự án chất lượng cao, dựa trên phân tích trên cùng với báo giá các công trình tương tự, kinh nghiệm của Colliers và Công ty Thiết kế Graham Taylor, ta có được bảng chi phí tư vấn tổng quát như sau:
TƯ VẤN TỈ LỆ CHIẾM %
Thiết kế Kiến trúc 4% Chi phí xây dựng
Thiết kế Nội thất 2% Chi phí nội thất
Thiết kếCơ điện 2% Chi phí cơ điện
Thiết kế Kết cấu 1% Chi phí xây dựng
Giám sát chất lượng 0.5% Chi phí xây dựng và cơ điện cho công trình phụ trợ, căn hộ, biệt thự Thiết kế cảnh quan 0.3% Chi phí xây dựng Chi phí dự phòng 5% Tổng chi phí xây dựng và Chi phí tư vấn
Bảng 5.1 Bảng phân bổ tỉ lệ chiếm % của các chi phí tư vấn
• Chi phí thuê đất và chi phí bồi thường, hỗ trợvà tái định cư bao gồm chi phí kiểm định, bồi thường, hỗ trợ các hộ dân bị ảnh hưởng: với diện tích đất là 217,000 m 2 , theo khảo sát các dự án lân cận, giá 1 m 2
• Thuế thu nhập doanh nghiệp là 495,000 Thời gian thuê là 50 năm (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty TNHH Thiết kế Graham Taylor)
- Thuế suất thu nhập doanh nghiệp được xác định 22% đến năm 2015 và 20% bắt đầu từ năm 2016 trở về sau theo luật thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành.(Nguồn: http://www.gdt.gov.vn)
- Thu nhập chịu thuếđược xác định bằng doanh thu từ bán căn hộ, biệt thự, trung tâm thương mại
- Thuế thu nhập doanh nghiệp được xác định bằng cách nhân thu nhập chịu thuế với thuế suất
• Giả thiết rằng tất cảcăn hộ và biệt thựđều được bán hết và lợi nhuận nhận về cho Chủ đầu tư theo các mốc xây dựng nghĩa là lợi nhuận và doanh số là theo tỉ lệ xây dựng
• Căn cứ theo toàn bộ công việc xây dựng bao gồm phát sinh ngẫu nhiên thì chiếm tỉ lệ khoảng 15% là chi phí thiết kế kiến trúc, xây dựng dân dụng, cơ điện, quản lý dự án, những chi phí liên quan khác Người thực hiện đề tài này cùng với đội ngũ tư vấn của Colliers đã kiểm tra những tỉ lệ này và tin rằng tỉ lệnày tương thích với chi phí hiện tại của các dự án tương tựởcùng điều kiện thịtrường
• Nguồn vốn thực hiện dự án 100% là do Chủđầu tư bỏ vốn nên ởđây chỉ Phân tích tài chính theo Quan điểm Chủđầu tư
NGU Ồ N V Ố N C Ầ N CÓ
Cơ sở hạ tầng cho ngoài công trường bao gồm cơ sở hạ tầng cơ bản tại công trình, công trình phụ trợ ngoài công trình, tạo lối đi và những tiện ích kết nối công cộng như nước, điện và đường nước thải Ngoài ra, một số khu vực cũng cần định vịđể làm đườ ng thoát nước thải nội khu và trạm biến thế và trạm chuyển mạch tựđộng ngoài công trường
Chi phí dự kiến được đưa ra căn cứ trên nghiên cứu các dữ liệu về chi phí xây dựng và dựa trên ba phương án có thể xảy ra Chi tiết như sau:
• Tầm cao (Dựa trên thiết kế và hoàn thiện bên trong đầy đủ trừgiường, bàn ăn, sofa, với chi phí cao và chất lượng)
• Tầm trung (Dựa trên tiêu chuẩn thấp hơn so với tầm cao nhưng chất lượng ở mức khá tốt)
• Tầm thấp (Dựa trên chất lượng chỉở mức chấp nhận được) Đối với dự án này, người thực hiện đề tài này xem như dự án ở tầm trung đến tầm cao Tổng chi phí xây dựng cho các hạng mục căn hộ, biệt thự và các công trình phụ trợđược liệt kê như sau (căn cứ trên tham khảo và kinh nghiệm đánh giá các công trình tương tự của Colliers và Công ty Thiết kế Graham Taylor):
Trung tâm thể dục thể thao 450 150
36 Khu trung tâm thương mại 500 200
Lối vào chính và đường dành cho xe vào
Nơi xử lý nước thải 150 80 230
Vườm ươm cây cảnh quang 4.3 4.3 8.6
Hệ thống hồvà tưới tiêu 2.5 2.5 5 Đèn chiếu sáng cảnh quang và ngoại thất 20 1.3 21.3
Bảng 5.2 Bảng tổng chi phí xây dựng cho các hạng mục của dự án (Nguồn: Thông tin nội bộ của Colliers và Công ty Thiết kế Graham Taylor)
Theo kế hoạch xây dựng, có một số chi phí không đưa vào bảng dự tính như:
• Chi phí vay, bảo hiểm;
• Công việc ngoài phạm vi công trường;
5.2.3 Ngân sách dự tính chi phí tổng thểnăm 2015 cho các hạng mục của dự án
Tổng ngân sách dự tính chi phí tổng thểnăm 2015 cho các hạng mục của dự án là 89,329,784 USD xấp xỉ 2,009 tỉđồng Chi tiết như bảng sau:
37 Bảng 5.3 Ngân sách dự tính chi phí tổng thể cho các hạng mục của dựán năm 2015
5.2.4 Tổng nguồn vốn cần có để triển khai dự án theo các giai đoạn
Chi phí cho toàn dự án khi triển khai qua các giai đoạn bao gồm chi phí bồi thường đất, chi phí xây dựng cũng như những chi phí liên quan Tổng chi phí là 101,936,307 USD, khoảng 2,293 tỉ đồng Chi tiết như bảng sau:
38 Bảng 5.4 Bảng dự tính chi phí sơ khởi cho toàn dự án
Chi tiết tính toán cho từng hạng mục và từng giai đoạn xem Phụ lục 1 - Bảng dự tính chi phí chi tiết cho toàn dự án triển khai theo các giai đoạn
DOANH THU
Một cuộc khảo sát vài dự án được triển khai ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, bảng lợi nhuận theo từng năm được đưa ra như sau:
• Kế hoạch bán căn hộ, biệt thự, khu trung tâm thương mại như sau:
39 Bảng 5.5 Bảng kế hoạch bán căn hộ, biệt thự, khu trung tâm thương mại
• Tổng doanh thu thu được với kế hoạch bán căn hộnhư trên là 2,562 tì đồng
Bảng 5.6 Bảng doanh thu bán căn hộ, biệt thự, khu trung tâm thương mại
Chi tiết của bảng kế hoạch bán căn hộ, biệt thự, khu trung tâm thương mại và doanh thu theo từng giai đoạn theo Phụ lục 2 - Bảng kế hoạch bán căn hộ, biệt thự, khu trung tâm thương mại chi tiết
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
5.4.1 Suất sinh lợi kỳ vọng tối thiểu (MARR) và thời gian hoàn vốn kỳ vọng
Suất sinh lợi thực (r) do Chủđầu tư yêu cầu tối thiểu là 10% (Nguồn: Công ty Thiết kế Graham Taylor)
Mức lạm phát của năm 2014 là dưới 5% và Chính Phủ chỉđạo lạm phát trong năm 2015 kiểm soát nằm trong giới hạn từ5% đến 6%, cùng với việc xem xét mức lạm phát ởcác năm trước thì đề tài này xin được giảđịnh mức lạm phát VNĐ (i) là 6%/ năm (Nguồn: http://cafef.vn/vi- mo-dau-tu/lam-phat-nam-2015-va-nhung-van-de-dat-ra-20150128093215398.chn)
Từđó, suất sinh lợi danh nghĩa (R) của Chủđầu tư được đưa vào phân tích là 16,6% (Với R = (1 + r)(1 + i) - 1 = (1 + 10%)(1+6%) - 1 = 16.6%)
Thời gian hoàn vốn kỳ vọng do Chủ đầu tư yêu cầu là 10 năm (ETHV = 10 năm) (Nguồn:
Công ty TNHH Ánh Sao)
Nguồn vốn đầu tư của dự án Khu căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse khách sạn Hồ Gươm là 100% vốn tự có từ Chủđầu tư
Chi phí vốn chủ sở hữu bằng 16,6% (Theo lãi suất yêu cầu từ chủđầu tư được quy ra lãi suất danh nghĩa)
5.4.3 Phân tích dòng tiền chiết khấu DCF
Như trên trình bày, nguồn vốn cho dự án 100% là từ Chủđầu tư nên phân tích trên quan điểm Chủđầu tư
Lợi nhuận thu được chi tiết theo bảng sau, căn cứ trên tổng chi phí và doanh thu ở trên:
41 Bảng 5.7 Bảng lợi nhuần ròng sau thuế khi bán căn hộ, biệt thự, khu trung tâm thương mại Như vậy theo như bảng trên, tổng lợi nhuận ròng sau thuế sẽ là 12,133,284 USD tương đương
273 tỉđồng Và dự án bắt đầu có lãi là từnăm 2018 trong khi dự án bắt đầu từQuý 1 năm 2017
Như vậy là rất khả quan
Tiếp tục phân tích IRR và thời gian thực hiện dự án:
Bảng 5.8 Bảng tính IRR và thời gian hoàn vốn của dự án
Trong bảng phân tích này, suất chiết khấu mong muốn của dự án đặt ra là 10% và áp dụng phương pháp xác định hiện giá thuần để tính giá trị hiện tại NPV Kết quả Tỉ suất hoàn vốn nội tại (IRR) của dự án là 21.87%, trong khi thời gian thực hiện dự án là khoảng 3 năm là đã sinh lợi nhuận,cho thấy dự án rất hấp dẫn, đáng đểđầu tư
• Tỉ suất sinh hoàn nội tại thực của dự án bằng 21,87% lớn hơn MARR = 10% (IRRf >
• Giá trị hiện tại ròng của dựán theo hai quan điểm là 4,649,602 USD, tương đương 104 tỉđồng > 0 (NPVf > 0), lợi ích/ chi phí >1 (B/C > 1)
• Thời gian hoàn vốn là tối đa 3năm nhỏhơn thời gian hoàn vốn yêu cầu từ chủđầu tư là 10 năm (THV 0,
• Suất sinh lợi nội tại kinh tế thực IRRe = 45.02% cao hơn suất chiết khấu kinh tế thực EOCK = 8%
Qua đó cho thấy trên quan điểm nền kinh tế, khi dựán được thực hiện sẽđem lại lợi ích ròng cho toàn bộ nền kinh tế là 180.983 tỉđồng nên dự án có tính khả thi về mặt kinh tế
Phân tích phân phối nhằm tính toán lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại cho các nhóm đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp bởi dự án
Kết quả tính toán chi tiết phân tích phân phối như trong bảng sau:
NPVext @ 8% Nhà nước Người lao động
Tiền thu từ bán biệt thự
Tiền thu từ bán căn hộ 0
Tiền thu từ bán trung tâm thương mại
& tư vấn ban đầu 77,708,190 77,708,190 0 Thuế thu nhập doanh nghiệp 3,033,321 0 (3,033,321) (3,033,321)
3 Ngân lưu ròng dự án 7,399,117 10,432,438 3,033,321 3,033,321 0
Bảng 7.3 Tác động phân phối (USD)
Kết quảtác động phân phối trên cho thấy hai nhóm lợi ích là Nhà nước và người lao động Nhà nước được hưởng các chính sách thuế từ thuế thu nhập doanh nghiệp 3,033,321 USD, tương đương 68 tỉ Ởđây chưa đề cập đến lợi ích của người lao động do mới xét đến tính khả thi của dự án khi khởi công mà chưa thuê nhân viên đểđiều hành riêng
Kết quả phân tích kinh tế và xã hội cho thấy:
• Giá trị hiện tại ròng kinh tế của dự án bằng 10,432,438 USD > 0,
• Suất sinh lợi nội tại kinh tế thực 26,34% cao hơn suất chiết khấu kinh tế thực EOCK 8%
• Giá trị ngoại tác dự án bằng 3,033,324 USD
Như vậy trên quan điểm nền kinh tế Dự án Khu căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse có tính khả thi về mặt kinh tế, xã hội Khi dựán này được thực hiện sẽđem lại lợi ích ròng cho toàn bộ nền kinh tế là 10,432,438 USD, dự án tạo ra ngoại tác tích cực 3,033,324 USD
KẾ T LU Ậ N VÀ KI Ế N NGH Ị
K Ế T LU Ậ N
• Kết quả phân tích tài chính của dự án cho thấy:
- Giá bán biệt thự: 1.650 USD/ m 2 - Giá bán căn hộ: 1,000 USD/ m là mức giá khả thi và cạnh tranh
- Theo quan điểm chủ đầu tư dự án có NPV là mức giá khả thi và cạnh tranh fEIP = 6.624,832 USD, IRR f
Kết quả phân tích rủi ro bằng phương pháp phân tích độ nhạy cho thấy mức độ rủi ro của dự án là tương đối thấp
Dự án xét trên quan điểm tổng thể của nền kinh tế với suất chiết khấu kinh tế thực 8% có khả thi về mặt kinh tế với NPV
EIP(thực) = 234,79%, nên hoàn toàn khả thi về mặt tài chính theo quan điểm chủ đầu tư. e > 0 nên dự án có khả thi về mặt kinh tế Như vậy việc Khu căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse được hình thành và đi vào ho ạt động sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân, đồng thời đóng góp vào sự phát triển về cơ sở hạ tầng, giúp huyện Xuyên Mộc Dự án có hoạch kinh doanh hiệu quả cũng sẽ góp phần nhỏ vào sựtăng trưởng kinh tế nói chung trên toàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
KI Ế N NGH Ị
Kết quả nghiên cứu có tính thực tiễn cao, là cơ sở giúp chủđầu tư đánh giá hiệu quảđầu tư của dự án Nếu dự án được triển khai xây dựng và được đưa vào sử dụng thì sẽ giúp nhu cầu về căn hộ, biệt thự cho cư trú và nghỉ ngơi được giải quyết, đồng thời tạo điều kiện
53 phát triển kinh tế xã hội cho Việt Nam nói chung và Huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng
Qua kết quả phân tích tài chính, kinh tế - xã hội và rủi ro cho dự án Khu căn hộ, biệt thự liền kề Seahouse có tính khả thi cao, Vì vậy, Chủđầu tư nên đầu tư và triển khai dự án
• Hạn chế của đề tài
Trong quá trình thực hiện đề tài từ những ý tưởng ban đầu tới khi hoàn thành khóa luận, khóa luận còn một số hạn chế sau:
- Chưa ước lượng hết các lợi ích kinh tế - xã hội của dựán như nguồn cung tăng và nhu cầu của thịtrường tăng
- Nghiên cứu chỉ tập trung đánh giá dự án về mặt tài chính, kinh tế - xã hội và phân tích rủi ro Một số yếu tố mà chỉ giả định như lạm phát, suất chiết khấu kinh tế, hiệu suất kinh doanh … chỉ được giá định mà chưa phân tích đểđưa ra các con số chính xác và chưa giảđịnh thay đổi
TÀI LIỆU THAM KHẢO Số liệu dùng để phân tích
Công ty TNHH Thiết kế Graham Taylor
1 Cao Hào Thi (2013) Bài giảng: Lập và phân tích dự án: Trường Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh
2 Nguyễn Thu Hiền (2013) Bài giảng: Tài chính doanh nghiệp: Trường Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh
3 Jenkins, Gelnn P và Harberger, Arnold C (1995) Sách hướng dẫn phân tích chi phí và lợi ích cho các quyết định đầu tư: Viện phát triển quốc tế Havard
4 Belli, Pedro và đ.t.g (2002) Phân tích kinh tế các hoạt động đầu tư: Công cụ phân tích và ứng dụng thực tế: NXB Văn hóa thông tin, Hà Nội
5 Phạm Thụ (1991) Kinh tế - Kỹ thuật phân tích và lựa chọn dự án đầu tư: Trường Đại học Bách Khoa Thành phố Hồ Chí Minh
6 Đinh Thế Hiển (2002) Lập, thẩm định hiệu quả tài chính dựán đầu tư: NXB Thống kê, Hà Nội
7 Nguyễn Bích Thảo (2011) Phân tích hiệu quả dựán đầu tư Khu biệt thự Trung tâm
Hội nghị Quốc gia Luận văn thạc sĩ, Chương trình gi ảng dạy kinh tế Fulbright:
Trường Đại Học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh
8 Graeme Guthrie (2009) Eveluating Real Estate Development – Using Real Options Analysis Victoria University of Wellington
9 Li Lin1 and Li Fei (2014) Journal of Chemical and Pharmaceutical Research, Real estate investment project risk analysis (6(5): 1789-1794) USA
10 Queensland Treasury, Project Evaluation Guidelines, Budget Division – Queensland Treasury – Executive Building
55 11 Rena Mourouzi-Sivitanidou (2011), Market Analysis for Real Estates, Petros
1 Báo điện tử của Chính phủ Việt Nam http://baodientu.chinhphu.vn/Uploaded/nguyenvanhuan/2014_12_26/Vung%20Tau. doc
2 Ngân hàng Techcombank https://www.techcombank.com.vn/khach-hang-uu- tien/tin-tuc/tin-tuc-thi-truong/bao-cao-thang-12-trien-vong-kinh-te-viet-nam-2015 3 Tổng cục thống kê http://www.gso.gov.vn/
4 Sở tài nguyên môi trường Hà Nội, Trung tâm Công nghệ thông tin Tài nguyên môi trường http://tnmtnd.hanoi.gov.vn/tttt/index.php/xem-danh-m-c-tin-t-c/11-chia-s-ki- n-th-c/61-phuong-phap-lu-n-phan-tich-th-tru-ng-c-a-m-t-d-an-d-u-tu-v-b-t-d-ng-s- n.html
