Dựa vào kết quả nghiên cứu, tác giả kiến nghị với các chỉ tiêu tài chính, kinh tế đã phân tích, dự án phần nào đảm bảo được yếu tố lợi nhuận cho chủ đầu tư để duy trì dự án và yếu tố côn
GIỚI THIỆU
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1.1 Lý do hình thành dự án
Chủ đầu tư dự án là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên dịch vụ đô thị thành phố Đà Lạt (Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt) Hiện nay, công ty được giao nhiệm vụ chỉnh trang cây xanh, hoa trưng bày trên hè phố, đồng thời là đơn vị có chức năng kinh doanh hoa, cây cảnh với khu vực trưng bày là vườn hoa thành phố Đà Lạt
Năm 2010, thành phố Đà Lạt sử dụng 230.721 túi hoa, 62.375 chậu hoa phục vụ chỉnh trang hè phố Đến năm 2011 toàn thành phố Đà Lạt sử dụng 259.794 túi hoa và 64.909 chậu hoa, năm 2012 sử dụng 272.190 túi hoa, 71.651 chậu hoa Trong số lượng trên, đội trồng cây của Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt thực hiện khoảng 40% khối lượng, phần còn lại đơn vị phải thu mua ở hộ gia đình sản xuất cá thể và mua của các đơn vị khác Tuy nhiên, trong hai năm 2011 và 2012, nguồn cung cấp cây, hoa không đáp ứng đủ nhu cầu của công ty do hai nguyên nhân sau:
- Người dân dần chuyển diện tích đất canh tác sang đất xây dựng để đầu tư xây dựng công trình nhà ở, chung cư…
- Một phần lớn đất được người dân chuyển sang trồng các loại hoa khác có giá trị kinh tế cao hơn như hoa hồng, hoa ly Điều này ảnh hưởng đến công tác chuẩn bị cây hoa phục vụ nhiệm vụ hàng ngày cũng như việc kinh doanh của Công ty Năm 2012, nhu cầu cây hoa của Công ty tăng đột biến vào tháng 01/2012 do phục vụ nhu cầu của Festival hoa nhưng nguồn cung ngày càng hạn chế và chất lượng hoa không đáp ứng được yêu cầu (Nguồn: Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt, 2013)
Hiện nay, chủng loại hoa cung cấp cho công ty khoảng 3 loại, cây lá khoảng 4 loại, cây xanh khoảng 3 loại Số lượng cây, hoa như trên không đáp ứng được nhu cầu của công ty Nếu dự án này hình thành sẽ làm đa dạng chủng loại các cây hoa, cây xanh chỉnh trang hè phố, dự kiến sẽ có khoảng 20 loại hoa, 20 loại cây lá, 15 loại cây xanh Với số lượng chủng loại như trên sẽ đảm bảo việc hoàn thành nhiệm vụ chỉnh trang hè phố theo định kỳ 1 quý/1 lần của chủ đầu tư Bên cạnh đó, vào các dịp lễ tết, Festival hoa, Ủy ban nhân dân thành phố Đà Lạt (UBND TP Đà Lạt) sẽ có nguồn cung cấp dồi dào cây hoa để trang trí lễ hội
Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt đã báo cáo UBND TP Đà Lạt xem xét và đề xuất phương án thành lập dự án đầu tư xây dựng vườn ươm, trồng hoa, cây xanh với mục đích đáp ứng nhu cầu cây, hoa phục vụ công tác chỉnh trang đường phố UBND TP Đà Lạt đã chấp thuận cho chủ đầu tư được thuê phần diện tích đất là 98.239 m 2 phục vụ dự án này Yêu cầu của UBND TP Đà Lạt đối với dự án này là phải đảm bảo cung cấp đầy đủ nguồn hoa, cây xanh cho nhu cầu của thành phố Căn cứ vào năng lực thực hiện cũng như nghiên cứu của phòng Kinh doanh, Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt đã thuê Công ty TNHH Tư vấn thiết kế Lâm Viên Xanh lập dự án đầu tư để xem xét tính khả thi của dự án
1.1.2 Lý do hình thành đề tài Đây được xác định là dự án trọng điểm trong năm 2013 của thành phố Đà Lạt Dự án này hình thành với sự liên quan phối hợp của nhiều đơn vị như chủ đầu tư, UBND TP Đà Lạt, Sở Kế hoạch và đầu tư, Sở Tài nguyên & Môi trường Vì vậy, dự án cần được xem xét đánh giá kết quả đạt được để làm cơ sở cho các quyết định liên quan Tác giả với vai trò là cộng tác viên phụ trách việc phân tích dự án của Công ty Tư vấn xây dựng Lâm Viên Xanh sẽ tham gia vào quá trình phân tích khả thi dự án Cũng từ đó, đề tài “Phân tích tính khả thi của dự án đầu tư xây dựng Vườn ươm, trồng hoa, cây xanh tại phường 7, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng” được hình thành nhằm đánh giá tính khả thi của dự án, đồng thời là nội dung nghiên cứu của Luận văn cao học.
MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Mục tiêu của đề tài là phân tích tính khả thi cho dự án đầu tư xây dựng Vườn ươm, trồng hoa, cây xanh tại phường 7, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng về các mặt tài chính, kinh tế và xã hội.
Ý NGHĨA, PHẠM VI CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài này được thực hiện nhằm đánh giá tính khả thi của dự án ở mức độ tiền khả thi về các mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư, phân tích kinh tế và xã hội; qua đó góp phần giúp chủ đầu tư nhận định một cách rõ ràng về hiệu quả thực sự mà dự án mang lại cho chính chủ đầu tư trong dài hạn, mang lại cho nền kinh tế, xã hội TP Đà Lạt nói riêng và cho cả nước nói chung Đề tài có phân tích mức độ rủi ro của dự án bằng phương pháp mô phỏng khi cho các biến đầu vào biến đổi ngẫu nhiên Qua đó, kết quả phân tích sẽ góp phần là tài liệu tham khảo cho chủ đầu tư trong các phân tích tiếp theo về tính khả thi của dự án
Các thông tin thu thập và các phân tích, nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi
ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài khi hoàn thành là cơ sở để chủ đầu tư quyết định có đầu tư dự án hay không, nhà nước có nên cấp phép đầu tư cho dự án hay không Bên cạnh đó, đề tài còn có những đóng góp như sau:
- Dự án này khi hoàn thành sẽ có những tác động nhất định đến tình hình tài chính của chủ đầu tư Việc xây dựng dự án với đầy đủ các chỉ tiêu tài chính cũng như xem xét đến những yếu tố có liên quan như: lạm phát, thuế… sẽ giúp chủ đầu tư có thể nhìn nhận tổng quát về dự án để có thể kịp thời điều chỉnh các sách lược liên quan
- Những phân tích tài chính cũng góp phần tác động đến quyết định của các đối tác cho vay
- Về mặt phân tích rủi ro, đề tài sử dụng mô phỏng Monte-Carlo, đây là phương pháp tiếp cận mới đối với Công ty tư vấn Lâm Viên Xanh
- Đối với tác giả, hiện đang là cộng tác viên của Công ty tư vấn Lâm Viên Xanh, là công ty tư vấn, lập dự án đầu tư cho Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt, đề tài giúp tác giả hiểu rõ hơn, tổng quát hơn về các vấn đề tài chính liên quan đến dự án đầu tư như việc phân bổ vốn, phân bổ khấu hao, kế hoạch vay và trả nợ… Từ cơ sở của nghiên cứu, tác giả sẽ rút ra thêm những phương pháp xây dựng, đánh giá dự án đầu tư để có thể lập một dự án đầu tư tương đối đầy đủ và có mức sai số chấp nhận được so với thực tế, đây cũng chính là hướng phát triển nghề nghiệp của tác giả trong tương lai.
BỐ CỤC ĐỀ TÀI
Luận văn dự kiến gồm bảy chương Chương 1 giới thiệu cơ sở hình thành dự án và đề tài nghiên cứu Bên cạnh đó, chương này trình bày mục tiêu, ý nghĩa và phạm vi của đề tài Chương 2 trình bày tổng quan các khái niệm và các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính, kinh tế, xã hội của dự án Chương 3 mô tả dự án, giới thiệu về chủ đầu tư và trình bày những đặc điểm cụ thể của dự án Chương 4 tiến hành phân tích tài chính của dự án bằng cách xây dựng ngân lưu và các tiêu chuẩn đánh giá theo phương pháp dòng tiền chiết khấu và phương pháp truyền thống Đồng thời, chương này đưa ra những nhận xét, đánh giá căn cứ trên các kết quả thu được Chương 5 tiến hành phân tích rủi ro thông qua những yếu tố tác động đến dự án, sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản và phân tích Monte Carlo Những tác động của dự án đối với kinh tế, xã hội được trình bày tại Chương 6 Chương 7 trình bày những kết luận rút ra từ các kết quả đã phân tích và những đề xuất, kiến nghị của đề tài.
TỔNG QUAN VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN
KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Theo Luật đầu tư năm 2005, “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoăc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan”
Theo Luật đầu tư năm 2005, “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
PHÂN LOẠI ĐẦU TƯ
Theo chức năng quản trị vốn đầu tư phân biệt thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp, trong đó:
- Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý, hoạt động đầu tư
- Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác, mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư
Theo ngành đầu tư bao gồm đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển công nghiệp, đầu tư phát triển nông nghiệp, đầu tư phát triển dịch vụ
Theo tính chất đầu tư thì có đầu tư mới, đầu tư chiều sâu và tận dụng năng lực sản xuất dịch vụ
Theo nguồn vốn ta phân biệt thành vốn trong nước và vốn nước ngoài.
KHUNG PHÂN TÍCH KHẢ THI DỰ ÁN
Các lĩnh vực phân tích của nghiên cứu khả thi được thể hiện trong Hình 2.1
Hình 2.1 Các nội dung phân tích của nghiên cứu tiền khả thi
Nguồn: Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2004
Nội dung chính của luận văn chủ yếu phân tích ba nội dung là phân tích tài chính, phân tích kinh tế và phân tích xã hội Các yếu tố liên quan đến thị trường, kỹ thuật và phân tích nguồn lực do chủ đầu tư dự án thực hiện.
CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Dự án đầu tư thường được phân tích theo quan điểm tài chính, quan điểm kinh tế và quan điểm xã hội
Trong quan điểm tài chính có hai quan điểm thường được sử dụng là quan điểm tổng đầu tư và quan điểm chủ đầu tư
- Quan điểm tổng đầu tư (quan điểm của ngân hàng) nhằm đánh giá mức độ an toàn của việc cho vay nợ bằng cách xem xét dòng tiền chi phí đầu tư, vận hành, bảo trì của dự án và dòng tiền tính toán doanh thu để xác định nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ của dự án
- Quan điểm chủ đầu tư sẽ xem xét giá trị tiềm năng của dự án, nhà đầu tư muốn biết lợi nhuận ròng của dự án sau khi đã thực hiện tất cả các nghĩa vụ trong đó bao gồm đến trả lãi vay và vốn vay liệu có thật sự hấp dẫn hơn việc họ không thực hiện đầu tư hay đầu tư vào dự án khác
Theo quan điểm kinh tế thì bên cạnh đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án theo quan điểm người đầu tư và người cung cấp tài chính thì một dự án đầu tư cần phải được chứng minh trong phạm vi rộng của nền kinh tế xã hội của quốc gia Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi vì các mục tiêu của doanh nghiệp và chính sách đầu tư được xác định bởi nhà đầu tư có thể không phải lúc nào cũng phù hợp với chính sách kinh tế xã hội của quốc gia hay khu vực Trong phân tích kinh tế, các nhà phân tích thẩm định quyết định đầu tư trên cơ sở sử dụng giá cả đã được điều chỉnh ứng với các biến dạng thị trường để chúng phản ánh chi phí nguồn lực hay lợi ích kinh tế thực sự đối với xã hội
Xét trên quan điểm xã hội thì phân tích dự án sẽ liên quan đến việc xác định và nếu có thể lượng hoá những tác động ngoài kinh tế của dự án như các tác động về chính trị và xã hội Phân tích xã hội cần xác định ai là đối tượng được hưởng lợi từ dự án, hưởng như thế nào và ai là người chịu thiệt từ dự án, chịu theo cách nào
Phân tích theo quan điểm kinh tế và xã hội được các cơ quan Quốc gia quan tâm vì muốn đánh giá lợi ích dự án liên quan đến lợi ích quốc gia hay không, làm cơ sở cho việc phê duyệt dự án đầu tư (Phạm Xuân Giang, 2010).
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Phân tích tài chính sử dụng những chỉ tiêu tài chính có liên quan, mỗi chỉ tiêu thể hiện một mặt khác nhau của dự án, trong phạm vi đề tài sử dụng các chỉ tiêu sau:
2.5.1 Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng – NPV
Khái niệm: Giá trị hiện tại ròng là tổng lãi ròng của cả đời dự án được chiết khấu về năm hiện tại theo tỷ lệ nhất định
Công thức (Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger, 2002):
B t : lợi ích của dự án C t : chi phí của dự án. r : lãi suất n: số năm hoạt động dự án Đánh giá:
Dự án khả thi khi NPV ≥ 0
Khi lựa chọn một trong số nhiều dự án, dự án nào có NPV dương và lớn nhất thì sẽ được chọn đầu tư (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2004)
2.5.2 Chỉ tiêu suất sinh lợi nội tại - IRR
Khái niệm: Suất sinh lợi nội tại là mức lãi suất mà nếu dùng nó để chiết khấu dòng tiền tệ của dự án về hiện tại thì giá trị hiện tại của lợi ích bằng giá trị hiện tại của chi phí, lúc đó NPV=0
Công thức (Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger, 2002):
NPV NPV r r r1: tỷ suất chiết khấu nhỏ hơn r2: tỷ suất chiết khấu lớn hơn
NPV1: giá trị hiện tại ròng, là số dương nhưng gần 0 được tính theo r1
NPV2: giá trị hiện tại ròng, là số âm gần 0 được tính theo r2 Đánh giá: Dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng tỷ lệ lãi giới hạn định mức đã quy định sẽ khả thi về tài chính
Việc ra quyết định được thực hiện trên cơ sở so sánh IRR của dự án với suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được (MARR) Theo quan điểm chủ đầu tư, IRR sẽ được so sánh với MARR của chủ đầu tư, dự án được xem là có hiệu quả nếu IRR ≥ MARR Nếu xét theo quan điểm tổng đầu tư, chúng ta sẽ so sánh IRR với WACC – giá sử dụng vốn trung bình có trọng số, dự án được xem là có hiệu quả nếu IRR ≥ WACC
Khi so sánh và lựa chọn các dự án theo chỉ số IRR, chúng ta thường sẽ áp dụng phương pháp “gia số vốn đầu tư” “Nếu IRR (∆) ≥ MARR thì dự án có vốn đầu tư lớn hơn là phương án đáng giá hơn” (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2004)
2.5.3 Chỉ tiêu tỷ số lợi ích trên chi phí – B/C
Khái niệm: Tỷ số lợi ích trên chi phí (B/C) là thương số giữa hiện giá dòng ngân lưu vào với hiện giá dòng ngân lưu ra
Công thức (Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger, 2002):
B t - lợi ích dự án ở năm thứ t C t - chi phí của dự án ở năm thứ t r - suất chiết khấu (%) Đánh giá:
- B/C < 1 không chấp nhận dự án
- Với việc so sánh và lựa chọn một trong nhiều phương án, chọn phương án có đầu tư ban đầu lớn hơn nếu gia số vốn đầu tư là đáng giá, tức là tỷ số B/C (∆) ≥ 1 (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2004)
2.5.4 Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn
Khái niệm: Thời gian hoàn vốn là một chỉ số hiệu quả kinh tế đơn giản và được sử dụng tương đối phổ biến trong phân tích dự án đầu tư Đây được hiểu như là thời gian cần thiết để có thể hoàn trả lại đủ vốn đầu tư bỏ ra, tức là tổng hiện giá thu hồi vừa bằng tổng hiện giá vốn đầu tư
Công thức (Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan, 2004):
Thời gian hoàn vốn không xét đến chiết khấu
Thời gian hoàn vốn có xét đến suất chiết khấu
P: vốn đầu tư ban đầu CFt: dòng tiền tệ ở thời đoạn t
Thv: thời gian hoàn vốn r: suất chiết khấu Đánh giá: Dự án có T hv thấp hơn thời gian hoàn vốn yêu cầu là đạt chỉ tiêu Nếu có hai dự án cùng mục tiêu, dự án nào có T hv bé hơn thì dự án đó đáng giá hơn.
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH TẾ
Phân tích kinh tế cho một dự án là nhằm đánh giá dự án trên quan điểm toàn bộ nền kinh tế và xác định xem việc thực hiện dự án có mang lại hiệu quả cho kinh tế quốc gia hay không
Về thực chất, phân tích kinh tế có cùng bản chất như phân tích tài chính Tuy nhiên, đối với phân tích kinh tế thì lợi ích và chi phí của dự án được tính trên quan điểm tổng thể nền kinh tế quốc gia, trong khi phân tích tài chính chỉ tính tới các chi phí và lợi ích liên quan tới nhà đầu tư hay chủ dự án Do sự khác nhau đó, sẽ có những khoản mục được bổ sung mới, được tăng thêm hay giảm bớt giá trị trong quá trình phân tích kinh tế Các khoản bổ sung mới như chi phí về dịch vụ tình nguyện, chi phí cơ hội cho đất đai, lao động… hay những ngoại tác như ô nhiễm môi trường và các ảnh hưởng làm giảm lợi ích của một nhóm người, hoặc mức phụ trội ngoại hối khi có hàng hoá nhập khẩu … Các khoản mục bị loại bỏ như thuế (thuế nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt…) trợ cấp, vốn vay và lãi vay…
Phương pháp phân tích kinh tế được sử dụng trong đề tài là phương pháp hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế, cụ thể là sử dụng hệ số chuyển đổi để chuyển giá tài chính từ bảng dòng tiền tài chính đã được xây dựng trước đó thành giá kinh tế theo từng khoản mục, như vậy ta sẽ được bảng dòng tiền kinh tế Sau đó, áp dụng các số liệu trong bảng dòng tiền kinh tế cùng với chi phí cơ hội vốn của nền kinh tế (suất chiết khấu trong phân tích kinh tế) để xét lại các tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng – NPV kinh tế, suất sinh lợi nội tại – IRR kinh tế, rồi đánh giá hiệu quả dự án mang lại cho nền kinh tế theo từng tiêu chuẩn (Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger, 2002).
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH XÃ HỘI
Phân tích xã hội liên quan tới việc xác định và nếu có thể, sẽ lượng hoá những tác động kinh tế phát sinh của dự án Những tác động này bao gồm ảnh hưởng của dự án đối với phúc lợi của những nhóm đối tượng đặc biệt trong xã hội Điều này có nghĩa là, chúng ta cần phải xác định được những đối tượng nào trong xã hội được hưởng lợi ích hay bị thiệt hại từ dự án và tiếp theo là định lượng các lợi ích cũng như thiệt hại này và so sánh hai yếu tố này với nhau Qua đó, chúng ta có thể đánh giá và phân phối lợi ích và chi phí của dự án giữa các đối tượng thụ hưởng chính, quyết định xem liệu dự án có khả năng đóng góp cho phúc lợi của quốc gia hoặc đạt được những mục tiêu chính trị, xã hội như dự kiến hay không
Phân tích xã hội có thể ít chính xác hơn phân tích tài chính hoặc phân tích kinh tế của một dự án, nhưng để có ý nghĩa, phần đánh giá xã hội thường gắn liền với cùng những yếu tố đã được sử dụng trong phân tích tài chính và kinh tế
Hiện nay, các cơ quan chức năng chưa có đầy đủ các quy định cụ thể về nội dung cũng như phương pháp tính toán để xác định hiệu quả kinh tế - xã hội Trong thực tế, chúng ta không thể liệt kê được tất cả những lợi ích mà dự án có thể đem lại cho quốc gia bằng những lý thuyết kinh tế phức tạp Nhưng ta có thể xác định bằng cách điều chỉnh các số ước lượng về chi phí và lợi ích nêu trong phần chi phí tài chính
Theo cách này, ta có thể bỏ qua nhiều yếu tố, nhưng điều này không làm giảm mức độ tin cậy Vì các số liệu này có tính dự báo trong tương lai có nhiều rủi ro không lường trước được, để thực hiện cả phân tích và ước lượng lợi ích kinh tế - xã hội, trước hết chúng ta phải căn cứ trên phân tích tài chính, rồi từ đó điều chỉnh các mức chi phí, giá thành, thu nhập… Khi tiến hành phân tích chính sách và đường lối của chính quyền nơi có dự án, ta cần cập nhật các số liệu cơ bản cũng như những định hướng phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đó (Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger, 2002)
Ngoại tác của dự án được mô tả theo công thức sau:
NPV *+ ,) ' + NPV *- &.)/') ' 0NPV *+ &.)/') ' NPV *- &.)/') '1 NPV *+ 234.) / NPV *+ ,) ' + : Giá trị hiện tại ròng kinh tế theo chi phí kinh tế vốn (EOCK)
NPV *- &.)/') ': Giá trị hiện tại ròng tài chính theo WACC
NPV*+ &.)/') ': Giá trị hiện tại ròng tài chính theo EOCK
NPV *+ 234.) / : Giá trị hiện tại ròng của ngoại tác
PHÂN TÍCH RỦI RO
Việc phân tích rủi ro của dự án nhằm cung cấp thông tin về các khả năng có thể xảy ra của độ đo hiệu quả Rủi ro là sự sai lệch giữa giá trị ước tính và giá trị thực tế Các nhập lượng và xuất lượng của dự án là các số liệu dự báo nên luôn có những sai số kèm theo Do đó, các dự án đều có rủi ro nhất định tùy thuộc vào sự thay đổi của môi trường và độ tin cậy của giá trị dự báo Đề tài này sẽ thực hiện phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và mô phỏng Monte Carlo
Là phương pháp nghiên cứu sự tác động khi có sự thay đổi của các đại lượng đầu vào lên các đại lượng đầu ra
Các đại lượng đầu vào mà nhà đầu tư có thể cho rằng thay đổi là:
- Mức lãi suất tính toán: chọn mức lãi suất tính toán thấp có thể làm cho giá trị tương đương trở thành hấp dẫn
- Lượng sản phẩm tiêu thụ
- Thời kỳ hoạt động của dự án: thời kỳ hoạt động của dự án dài thì thu nhập của dự án sẽ cao hơn và ngược lại
- Giá bán sản phẩm: dự tính giá bán sản phẩm càng cao thì doanh thu càng lớn và các chỉ tiêu đầu ra mang tính hấp dẫn hơn
- Các yếu tố chi phí sản xuất
- Chi phí vốn đầu tư
Các đại lượng đầu ra dự án đầu tư có thể gồm:
- Giá trị hiện tại ròng (NPV)
- Suất sinh lợi nội tại (IRR)
- Tỷ số lợi ích chi phí (B/C)
- Thời gian hoàn vốn (Thv)
Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư thấy được những nhân tố có ảnh hưởng lớn đến kết quả dự án từ đó có những chú ý đặc biệt trong tính toán và quản lý nhân tố này
Nguyên tắc xem xét độ nhạy của dự án đối với một nhân tố đầu vào nào đó được đánh giá thông qua tốc độ biến đổi của đầu ra so với đầu vào Nếu tốc độ biến đổi của đầu ra lớn hơn của đầu vào, dự án được coi là có độ nhạy cao với nhân tố này và ngược lại Ưu điểm của phương pháp này là đơn giản, dễ làm nhưng lại có những mặt hạn chế như: thường phải giả thiết những đại lượng đầu vào khác ngoài đại lượng đang xét sẽ cố định Giả định này không phù hợp với thực tế, không xét đến xác suất xảy ra đối với giá trị của các biến cố thay đổi (Đinh Thế Hiển, 2009)
Trong phân tích tình huống ta giả định các tình huống tốt nhất, hay xảy ra và xấu nhất của các đại lượng đầu vào, rồi xem xét dự án trên cơ sở toàn bộ các đại lượng này có gắn kết với xác suất xuất hiện các tình huống Thông thường, để có thể đưa ra xác suất xuất hiện một cách khách quan phải rút ra từ một số rất lớn các phép thử lặp lại Tuy nhiên, đây là điều không dễ thực hiện vì vậy những giá trị về xác suất xuất hiện mang tính chủ quan nhiều hơn Đây chính là nhược điểm lớn nhất của phân tích tình huống
Trên thực tế có nhiều phương pháp phân tích rủi ro Phân tích rủi ro bằng mô phỏng Monte Carlo là phương pháp xác suất có nhiều ưu điểm bởi cách đề cập vấn đề của nó mang tính toàn diện hơn, đặc biệt khi được sự hỗ trợ mạnh mẽ của máy tính điện tử Chính vì vậy phương pháp này được lựa chọn để phân tích rủi ro của dự án 2.8.3.1 Mô phỏng Monte Carlo
Mô phỏng Monte Carlo được áp dụng cho các hệ thống mà các thành phần của chúng có biểu thị sự ngẫu nhiên Mô phỏng Monte Carlo là một công cụ để phân tích các hiện tượng có chứa yếu tố rủi ro nhằm tìm ra lời giải gần đúng Mô phỏng này đơn giản trong việc thực hiện Thực chất của mô phỏng Monte Carlo là việc tổ hợp các kết cục bộ phận đã được lựa chọn một cách ngẫu nhiên của các biến ngẫu nhiên để có một kết quả thực nghiệm của đại lượng tổng hợp cần phân tích Quá trình đó được lặp lại nhiều lần để có một tập hợp đủ lớn các kết quả thực nghiệm Cuối cùng tiến hành xử lý thống kê để có các đặc trưng thống kê đại lượng tổng hợp đó
Thủ tục mô phỏng tổng quát bao gồm:
- Bước thứ nhất: Tìm cách phát ra hay lựa chọn một cách ngẫu nhiên các kết cục của biến ngẫu nhiên với yêu cầu việc lựa chọn phải đảm bảo cho các kết cục có thể có phân phối xác suất giống như phân phối xác suất ban đầu của biến ngẫu nhiên
- Bước thứ hai: Sau khi có kết cục thành phần chúng ta dễ dàng tổ hợp để tính kết quả dự án Lặp lại quá trình đó nhiều lần sẽ có nhiều giá trị có thể có của kết quả dự án Sau đó, sử dụng các phép tính thống kê để xác định các đặc trưng thống kê như: giá trị trung bình, phương sai….của đại lượng tổng hợp cần phân tích (Đinh Thế Hiển, 2009)
2.8.3.2 Giới thiệu phần mềm Crystal Ball
Crystal Ball là phần mềm chạy trên nền Microsoft Excel dùng để phân tích rủi ro và dự báo Phần mềm này do Decisioneering, Inc – Denver, USA- phát triển
Crystal Ball dùng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo trên các biến không chắc chắn được người sử dụng định nghĩa như là một phân phối xác suất phù hợp để dự báo một dãy kết quả cùng mức độ tin cậy
Trước khi mô phỏng, chúng ta phải định nghĩa các biến và các mục tiêu dự báo, chọn số lần thử, cuối cùng thực hiện chạy mô phỏng và tạo báo cáo Điều lưu ý là cần khai báo phân phối xác suất của các biến đúng với bản chất thực tế.
TỔNG QUAN PHƯƠNG PHÁP, CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU
Phương pháp, công cụ nghiên cứu thực hiện đề tài được tổng hợp tại bảng 2.1
Bảng 2.1 Phương pháp và công cụ nghiên cứu
NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP, CÔNG CỤ
Phân tích tài chính, kinh tế, xã hội Công cụ Excel, phương pháp dòng tiền chiết khấu
Xác định các biến mang yếu tố rủi ro Phương pháp chuyên gia
Phương tích hiệu quả đầu tư của dự án có xét đến yếu tố rủi ro
Phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản, phân tích mô phỏng Monte Carlo, công cụ Crystal Ball
Phần này cho thấy tổng quan phương pháp nghiên cứu của đề tài Phương pháp xuyên suốt nội dung phân tích của đề tài là phương pháp dòng tiền chiết khấu để xây dựng dòng tiền tài chính, dòng tiền kinh tế từ đó đưa đến những kết luận của đề tài Phương pháp này sử dụng công cụ Excel là chủ đạo để thực hiện Phương pháp chuyên gia sẽ được sử dụng để xác định một cách tương đối các biến mang tính chất rủi ro của dự án, kết quả của nội dung này là các yếu tố đầu vào để thực hiện phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản Phần mềm Crystal Ball sẽ được sử dụng làm công cụ chính trong bước phân tích mô phỏng
Tóm lại, Chương hai đã trình bày cơ sở lý thuyết được áp dụng để thực hiện đề tài Trong phạm vi luận văn này, người thực hiện tiến hành nghiên cứu các nội dung của nghiên cứu tiền khả thi đó là phân tích tài chính, kinh tế, xã hội của dự án
Các tiêu chuẩn tài chính để đánh giá dự án đó là NPV, IRR, B/C và Thv Việc phân tích rủi ro bắt đầu bằng phân tích độ nhạy của yếu tố đầu ra với sự thay đổi của các yếu tố đầu vào Sau khi phân tích tình huống, luận văn sẽ mô phỏng theo mô hình Monte Carlo dựa trên việc sử dụng phần mềm Crystal Ball Chương này cũng đưa ra cách tiếp cận việc phân tích kinh tế, xã hội cho đề tài Chương tiếp theo sẽ giới thiệu dự án và các dữ liệu liên quan.
MÔ TẢ DỰ ÁN
GIỚI THIỆU DỰ ÁN
Tên dự án: XÂY DỰNG VƯỜN ƯƠM, TRỒNG HOA, CÂY XANH
Vị trí đầu tư: Phường 07, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng
Tên chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN DỊCH VỤ ĐÔ THỊ
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 5800075878, đăng ký lần đầu ngày
18/04/2003, đăng ký thay đổi lần thứ 3 ngày 26/07/2011 do phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế họach đầu tư tỉnh Lâm Đồng cấp Địa chỉ trụ sở chính: Số 3 Phạm Ngũ Lão, Phường 3, Thành phố Đà Lạt, Lâm Đồng
Người đại diện theo theo pháp luật của công ty ông: Bùi Trung Đường
Chức danh trong công ty: Giám đốc
Sinh ngày 26/12/1960 - Quốc tịch: Việt Nam
Chứng minh nhân dân số 250018487, cấp ngày 09/06/2006, nơi cấp Công an tỉnh
Nơi đăng ký nhân khẩu thường trú: 31/9 Nguyễn An Ninh, Phường 6, Thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, Việt Nam
Chỗ ở hiện nay: 31/9 Nguyễn An Ninh, Phường 6, Thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng, Việt Nam
Căn cứ pháp lý là những văn bản, công văn do các cơ quan thẩm quyền phát hành có liên quan đến dự án đầu tư, những căn cứ đó bao gồm:
- Văn bản số 2323/UBND-LN ngày 21 tháng 4 năm 2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Lâm Đồng về việc tiếp tục thực hiện nhiệm vụ trồng rừng, trồng cây phân tán năm
2010 trên địa bàn thành phố Đà Lạt
- Công văn số 3591/UBND-LN ngày 14 tháng 6 năm 2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng ngày 14 tháng 06 năm 2010 về việc qui hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng vườn ươm giống cây phục vụ trồng cây, trồng rừng trên địa bàn tỉnh
- Quyết định số 1673/QĐ-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2010 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc thu hồi đất do Công ty cổ phần Phong Lan xuất khẩu thành phố Hồ Chí Minh thuê tại phường 7, thành phố Đà Lạt
- Văn bản số 1781/UBND-ĐC ngày 14 tháng 4 năm 2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Lâm Đồng về việc bố trí sử dụng đất cho Công an tỉnh và Công ty TNHH một thành viên dịch vụ đô thị thành phố Đà Lạt tại phường 7 Đà Lạt
- Văn bản số 6505/UBND-ĐC ngày 21 tháng 11 năm 2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng về việc chấp thuận ranh giới, diện tích đất để lập dự án đầu tư xây dựng vườn ươm của Công ty TNHH một thành viên dịch vụ đô thị thành phố Đà Lạt
- Văn bản số 5377/UBND ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Lạt về việc thông báo thu hồi đất để xây dựng vườn ươm của Công ty
TNHH một thành viên dịch vụ đô thị Đà Lạt
- Văn bản số 142/TD-SNN ngày 07 tháng 2 năm 2012 của Sở Nông nghiệp và
PTNT tỉnh Lâm Đồng về việc thẩm định hiện trạng tài nguyên phục vụ rừng lập dự án đầu tư xây dựng vườn ươm của Công ty TNHH một thành viên dịch vụ đô thị thành phố Đà Lạt
ĐẶC ĐIỂM DỰ ÁN
Mục tiêu tổng thể của dự án là:
- Tạo nguồn cung cấp hoa cho Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt phục vụ việc thay thế hoa định kỳ
- Tạo nguồn cung cấp hoa phục vụ Festival hoa
3.2.2 Quy mô của dự án
- Dự án được xây dựng tại khu vực phường 7, thành phố Đà Lạt Xung quanh vị trí đất tiếp giáp với khu vực rừng phòng hộ, phần đất của Công an tỉnh Lâm Đồng, đất sản xuất nông nghiệp của người dân Hiện trạng đất của dự án là đất trống và một phần thuộc đất bị thu hồi của Công ty cổ phần Phong Lan xuất khẩu thành phố Hồ Chí Minh
- Diện tích đất thực hiện dự án là 98.239 m 2 Trong đó, quy mô các công trình xây dựng dự kiến được trình bày tại Bảng 3.1
Bảng 3.1 Diện tích xây dựng các công trình
STT CÔNG TRÌNH ĐƠN VỊ DIỆN TÍCH
4 Nhà vệ sinh, nhà tắm m 2 40
5 Nhà nuôi cấy mô, thí nghiệm m 2 200
6 Khu vực trồng hoa chậu m 2 30.000
7 Khu vực trồng hoa túi m 2 20.000
8 Khu vực trồng cây lá, xanh đô thị m 2 47.383
Nguồn: Công ty TNHH tư vấn Lâm Viên Xanh, 2013
Dự án đang trong giai đoạn lập dự toán đầu tư xây dựng công trình Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt đang nghiên cứu phân tích sơ bộ hiệu quả tài chính của dự án Các số liệu về công trình xây dựng, dự toán giá xây dựng do bộ phận tư vấn xây dựng của Công ty tư vấn xây dựng Lâm Viên Xanh cung cấp Giá bán sản phẩm đầu ra được tính theo quy định hiện hành của Phòng Tài chính thành phố Đà Lạt Các chi phí đầu vào do chủ đầu tư cung cấp và căn cứ vào một số quy định của nhà nước Dựa vào kết quả phân tích dự án, ban lãnh đạo công ty sẽ quyết định có đầu tư dự án hay không Nếu dự án khả thi, công ty sẽ trình bày phương án đầu tư xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền thẩm định đó là Sở Kế hoạch – Đầu tư, đơn vị tham gia hỗ trợ vốn là UBND Thành phố Đà Lạt và Sở Tài nguyên môi trường để thực hiện thủ tục thuê đất Tiến độ dự kiến cụ thể của dự án như sau:
- Năm 2012-2013: lập dự án đầu tư, xin giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng
- Năm 2014: xây dựng các công trình
- Năm 2015: dự án chính thức đưa vào hoạt động.
DỮ LIỆU DỰ ÁN
Dữ liệu sơ cấp cần thiết để thực hiện đề tài bao gồm thiết kế cơ sở của dự án gồm các công trình: nhà làm việc, bảo vệ, nhà lồng trồng hoa, nhà nuôi cấy mô, khu vực để cây hoa tự nhiên Các chi phí đền bù mặt bằng, chi phí đầu vào của dự án khi vận hành hàng năm Tác giả đã làm việc với chủ đầu tư và được cung cấp các số liệu sơ cấp trên Đề tài cũng có tham khảo các công văn, quyết định của UBND Thành phố Đà Lạt liên quan đến dự án này cũng như liên quan đến việc đền bù giải phóng mặt bằng
3.3.2 Dữ liệu thứ cấp Để phục vụ cho việc phân tích tài chính, kinh tế của dự án, đề tài cần các dữ liệu thứ cấp như sản lượng cây, hoa dự kiến thông qua các năm hoạt động của dự án, dự kiến nhu cầu của thị trường, giá cước dịch vụ… để tính toán các khoản thu, chi hàng năm
Các số liệu liên quan cần thiết của dự án như dự báo chỉ số lạm phát, lãi suất, các chi phí khấu hao, bảo hiểm được tham khảo từ các báo cáo công bố có liên quan, các quy định của pháp luật cũng như từ những dự án đầu tư tương tự trước đây
3.3.3 Tổng hợp nguồn thu thập dữ liệu
Các thông tin sau khi thu thập được, người thực hiện chủ yếu dùng phần mềm Excel, Crystal Ball để tính toán Bảng 3.2 tổng hợp thông số dữ liệu cần cho dự án và nguồn cung cấp
Bảng 3.2 Tổng hợp nguồn thu thập dữ liệu
THÔNG SỐ NGUỒN THU THẬP
Thông số vĩ mô: lạm phát, tỷ giá, lãi suất…
- Báo cáo của IMF, tỷ giá ngân hàng, dự kiến lộ trình giảm lạm phát của chính phủ…
Sản lượng cây, hoa, nhu cầu thị trường
- Phòng Kế hoạch kỹ thuật, phòng Kế toán tài chính Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt
Chi phí đầu tư - Phòng Kế hoạch kỹ thuật, phòng Kế toán tài chính Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt
Chi phí vận hành - Phòng Kế hoạch kỹ thuật, phòng Kế toán tài chính Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt
Dự báo giá bán, doanh thu hàng năm…
- Phòng Kinh doanh Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt
Hệ số chuyển đổi giá CF i - Tham khảo các tài liệu phân tích hiệu quả kinh tế…
Nhận dạng các yếu tố rủi ro ảnh hưởng tới hiệu quả kinh tế của dự án
- Dựa trên ý kiến chuyên gia và các tài liệu phân tích rủi ro dự án tương tự
Tóm lại, Chương ba giới thiệu những nét cơ bản về dự án đầu tư Dự án do Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt làm chủ đầu tư UBND thành phố Đà Lạt là đơn vị hỗ trợ trong việc vay vốn đầu tư với những ưu đãi nhất định Diện tích đất thực hiện dự án là 98.239 m 2 Các công trình dự kiến xây dựng được trình bày căn cứ trên phương án quy hoạch tổng thể của dự án Những dữ liệu đầu vào cần thiết cho việc phân tích khả thi dự án tác giả đã được chủ đầu tư cung cấp đầy đủ Chương tiếp theo sẽ tiến hành phân tích tài chính dự án dựa trên những cơ sở lý thuyết, phương pháp đã trình bày tại các chương trước.
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
XÁC ĐỊNH CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN
Chi phí tài chính của dự án bao gồm chi phí đầu tư ban đầu, chi phí hoạt động hàng năm và chi phí khấu hao
4.1.1 Chi phí đầu tư ban đầu
Tổng chi phí đầu tư ban đầu là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở Tổng chi phí đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch huy động và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình Các hạng mục công trình được tính toán chi phí dựa trên các căn cứ sau:
- Quyết định 957/QD-BXD Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 14 tháng 10 năm 2009 V/v công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình
- Bảng dự toán khối lượng công trình của nhóm xây dựng trong bộ phận lập dự án đầu tư thuộc công ty TNHH tư vấn Lâm Viên Xanh
- Công văn số 842/SXD-KTXD ngày 14/10/2010, công bố giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng
- Công văn số 841/SXD-KTXD ngày 14/10/2010, công bố giá nhân công xây dựng trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng
- Hướng dẫn số 974/SXD-KTXD ngày 22/11/2010 về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình theo Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây Dựng
- Công văn số 207/TB-SXD-KTXD ngày 18/03/2011 thông báo hướng dẫn điều chỉnh dự toán công trình trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng
- Quyết định số 07/2011/QĐ-UBND ngày 30/01/2011 Về việc ban hành đơn giá xây dựng mới biệt thự, nhà ở, nhà kính và đơn giá cấu kiện tổng hợp để xác định giá trị tài sản là công trình xây dựng trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng
Theo đó, tổng mức đầu tư dự án được tính như sau:
V = G XD + G TB + GBT, TĐC + G QLDA + G TV + G K + G DP
G XD : chi phí xây dựng
G TB : chi phí thiết bị
GBT, TĐC: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thuê đất
G QLDA : chi phí quản lý dự án
GTV: chi phí quản lý dự án
GDP: chi phí dự phòng
Chi phí xây dựng: bao gồm chi phí san lấp mặt bằng, xây dựng hàng rào bảo vệ, xây dựng hệ thống nước, điện và các công trình xây dựng phục vụ dự án Dự án dự kiến xây dựng văn phòng làm việc, nhà bảo vệ, nhà kho thành phẩm, nhà kho phân bón, nhà nuôi cấy mô, nhà lồng trồng hoa, và khu vực trồng hoa tự nhiên Diện tích và chi phí xây dựng thể hiện tại Bảng 4.1
Chi phí thiết bị: bao gồm chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí lắp đặt thí nghiệm…Trong dự án này, chi phí thiết bị bao gồm chi phí thiết bị phòng nuôi cấy mô, thiết bị văn phòng, thiết bị làm lạnh, bảo quản hoa, thiết bị lao động, bảo hộ lao động Chi phí cụ thể trình bày tại Bảng 4.2
Bảng 4.1 Các hạng mục xây dựng công trình
4 Hệ thống nước Hệ thống 4 100.000.000 400.000.000
5 Hệ thống điện, chống sét
10 Nhà vệ sinh, nhà tắm m 2 40 1.500.000 60.000.000
11 Nhà nuôi cấy mô, thí nghiệm m 2 200 3.000.000 600.000.000
12 Khu vực trồng hoa chậu m 2 25.000 100.000 2.500.000.000
13 Khu vực trồng hoa túi m 2 25.000 80.000 2.500.000.000
Khu vực trồng cây lá, cây xanh đô thị m 2 47.383 30.000 1.421.499.000
Nguồn: Công ty TNHH Lâm Viên Xanh, 2013
Chi phí bồi thường, tái định cư: thực tế đất dự án có một phần là đất đã cấp cho Công ty cổ phần Phong Lan xuất khẩu thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên, căn cứ vào văn bản thu hồi số 5377/UBND ngày 25 tháng 11 năm 2011 của UBND thành phố Đà Lạt, Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt đã làm việc với công ty trên và thỏa thuận mức đền bù là 1.000.000.000 VNĐ
Chi phí quản lý dự án: là chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị, thực hiện đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng
Bảng 4.2 Chi phí thiết bị
1 Thiết bị phòng nuôi cấy mô
3 Thiết bị lao động, bảo hộ lao động
Nguồn: Công ty TNHH Lâm Viên Xanh, 2013
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm những chi phí cụ thể như chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình, chi phí thiết kế bản vẽ thi công, chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chi phí thẩm tra dự toán xây dựng công trình, chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường …
Chi phí khác: là những chi phí không thuộc các khoản mục trên đây Trong dự án cụ thể này, chi phí khác bao gồm chi phí thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu xây dựng, chi phí thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu cung cấp, lắp đặt thiết bị
Chi phí dự phòng: bao gồm chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt gia trong thời gian thực hiện dự án Tuy nhiên, do đây không phải là chi phí thực chi của dự án nên chi phí này sẽ không được sử dụng trong phân tích tài chính của dự án
Các chi phí trên đây được bộ phận tư vấn xây dựng thuộc Công ty tư vấn Lâm Viên Xanh tính toán dựa trên quyết định 957/QD-BXD Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 14 tháng 10 năm 2009 V/v công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình Bảng 4.3 trình bày tổng mức đầu tư của dự án
Bảng 4.3 Tổng mức đầu tư dự án
STT HẠNG MỤC TỔNG ĐẦU TƯ
1 Chi phí xây dựng (GXD) 10.313.499.000
2 Chi phí thiết bị (GTB) 850.000.000
3 Chi phí quản lý dự án (GQLDA) 269.040.326
4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV) 839.214.000
6 Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (GBT) 1.000.000.000
Nguồn: Công ty TNHH Lâm Viên Xanh, 2013
4.1.2 Chi phí vận hành hàng năm Để tính chi phí vận hành hàng năm của dự án, người thực hiện căn cứ vào phần thuyết minh về việc xây dựng dự toán công tác sản xuất cây, hoa ngắn ngày của Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt lập vào ngày 04/07/2011 làm định mức tính toán
Dự án trồng nhiều loại cây, hoa khác nhau như: hoa trong chậu giống mới, hoa trong chậu giống cũ, hoa trong túi giống mới, hoa trong túi giống cũ, lá trong chậu, túi cây trồng viền hàng rào Phụ lục I trình bày cách tính chi phí cụ thể từng loại cây hoa, cây lá được trồng khi thực hiện dự án Phương pháp tính được giải thích như sau:
Sản xuất hoa trong chậu giống cũ:
Nhân công cần thực hiện là: 47,5 công/1.000 chậu, bao gồm các khâu công việc
- Giai đoạn làm đất để trồng hoa thu hạt giống (thời gian 120 ngày), số công cần để thực hiện: 5,1 công/1.000 cây Công việc thực hiện: làm đất, rải phân, nhổ cây cấy ra líp ươm, cắm cây che nắng, làm cỏ, bón phân vô cơ, tưới nước, phun thuốc, thu hoạch bào quản hạt giống, vệ sinh đồng ruộng xung quanh khu vực gieo ươm
- Giai đoạn làm đất và gieo hạt giống để sản xuất cây con (30 ngày), số công thực hiện: 2 công/1.000 cây Bao gồm các khâu công việc: làm đất, vận chuyển phân, rải úp phân, gieo hạt giống, cắt cỏ tủ líp ươm, làm cỏ, bón phân vô cơ, phun thuốc, vệ sinh đồng ruộng xung quanh khu vực gieo ươm
DOANH THU CỦA DỰ ÁN
Doanh thu của dự án được tính toán căn cứ vào sản lượng cây, hoa ước tính hàng năm và giá bán dự kiến của chủ đầu tư Phần sản lượng cây, hoa do chủ đầu tư ước tính dựa trên cơ sở là kế hoạch sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư, lịch tổ chức lễ hội hoa và dự kiến nhu cầu phát triển của thành phố Đà Lạt Giá bán dự kiến được căn cứ vào giá bán hiện nay của chủ đầu tư, giá bán này do phòng Tài chính thành phố Đà Lạt xem xét, chấp thuận trước khi niêm yết Bảng 4.5 trình bày giá bán các loại cây, hoa của dự án Chi tiết phần doanh thu hàng năm của dự án đươc trình bày trong Phụ lục I – Phân tích tài chính dự án
Bảng 4.5 Giá bán các loại cây, hoa (Đơn vị: VNĐ)
STT CHỦNG LOẠI ĐƠN VỊ GIÁ BÁN
1 Hoa chậu giống mới 1 chậu 18.000
2 Hoa chậu giống cũ 1 chậu 16.000
3 Hoa túi giống mới 1 túi 15.000
4 Hoa túi giống cũ 1 túi 13.000
Nguồn: Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt, 2013
NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ
Năm 2014, dự án sẽ thực hiện đầy đủ các hạng mục xây dựng, do đó toàn bộ vốn đầu tư sẽ phân bổ trong giai đoạn này Tổng vốn đầu tư ban đầu của dự án là 13.273.753.326 VNĐ
Hiện nay, nguồn vốn của chủ đầu tư là 10.273.753.326 VNĐ, như vậy, dự án cần vay 3.000.000.000 VNĐ Đây là dự án mang mục đích công ích, phục vụ việc chỉnh trang, làm đẹp đường phố để thành phố Đà Lạt thật sự là thành phố hoa, thúc đẩy phát triển du lịch và kêu gọi đầu tư du lịch Vì vậy, UBND TP Đà Lạt có thể cho dự án vay ưu đãi với lãi suất thực là 0% tức lãi vay danh nghĩa là 8,46%/năm trong thời gian 10 năm Như vậy, tỷ lệ vốn của dự án là:
Bảng kế hoạch trả nợ được trình bày tại Phụ lục I – Phân tích tài chính dự án.
CÁC THÔNG SỐ LIÊN QUAN ĐẾN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
4.4.1 Các thông số kinh tế vĩ mô
Chỉ số lạm phát: để xem xét lạm phát ảnh hưởng đến dự án, người thực hiện đề xuất phương pháp tiếp cận như sau: căn cứ vào tỷ lệ lạm phát trong quá khứ, khả năng kiểm soát của chính phủ, mục tiêu phát triển kinh tế xã hội Việt Nam trong giai đoạn tới, ước tính một tỷ lệ lạm phát kỳ vọng Thống kê tỷ lệ lạm phát qua các năm gần nhất trình bày tại Bảng 4.6
Bảng 4.6 Tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam qua các năm
Nguồn: Cục thống kê Việt Nam, 2012
Giá trị trung bình của lạm phát từ năm 2000 đến năm 2011 là 8,2% Năm 2008 chỉ số lạm phát cao nhất là 22%, ở năm liền kề, lạm phát giảm còn 6,9% Ở nước đang phát triển như Việt Nam, lạm phát là vấn đề khó tránh khỏi Tuy nhiên, số liệu khảo sát từ quá khứ cho thấy Chính phủ luôn có những phương pháp kiềm chế lạm phát hiệu quả để ổn định nên kinh tế
Trong báo cáo hoạt động kinh tế và triển vọng năm 2011 và 2012 của Việt Nam được công bố ngày 17/11/2011 do Standard Chartered thực hiện có nêu: so với cùng kỳ năm 2010, tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam đang giảm dần và kỳ vọng sẽ tiếp tục giảm xuống 19,7% trong tháng 12/2011 và xuống một chữ số vào khoảng cuối quí 2-2012, giữ mức trung bình là 8,72% trong năm 2012 Ngân hàng này nhận định triển vọng lạm phát có dấu hiệu tích cực và việc giá thực phẩm trên thế giới được điều chỉnh gần đây sẽ giúp kiềm chế lạm phát trong thời gian tới Ngoài ra, việc Ngân hàng nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ cũng có thể giúp giảm áp lực lạm phát
Qua các số liệu thống kê trong quá khứ, biện pháp kiềm chế của chính phủ, nhận định của ngân hàng Standard Chartered, tác giả lựa chọn tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam trong suốt thời kỳ dự án là 8,46% Đây chính là giá trị lạm phát trung bình từ năm 2000 đến năm 2012
Căn cứ vào yêu cầu của chủ đầu tư và thời gian khấu hao công trình xây dựng, luận văn thực hiện việc tính toán trong 25 năm của dự án bắt đầu từ năm 2014 Năm gốc tính toán là năm 2014
4.4.3 Suất chiết khấu của dự án
Dự án được đầu tư từ nguồn vốn tự có và vốn vay
Chi phí vốn chủ sở hữu thực được lựa chọn là 5%/năm căn cứ trên lãi định mức của phòng Tài chính thành phố Đà Lạt khi tính toán giá bán cho hoa trang trí hè phố trong địa bàn thành phố Đà Lạt Với lạm phát 8,46%, chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa là 13,88%/ năm Dự án có lãi suất vay thực là 0%/năm nên lãi vay danh nghĩa là 8,46%/năm Với tỉ lệ cơ cấu vốn là 77,40% chủ sở hữu, 22,60% vốn vay trên tổng vốn đầu tư, chi phí vốn bình quân trọng số WACC danh nghĩa của dự án là 12,66%, WACC thực là 3,87%.
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
4.5.1 Báo cáo thu nhập của dự án
Báo cáo thu nhập của dự án được tính toán dựa trên doanh thu và chi phí hoạt động hàng năm của dự án Bảng báo cáo thu nhập trình bày tại Phụ lục I – Phân tích tài chính dự án
Trong phần phân tích tài chính, đề tài xem xét dòng tiền tệ ròng sau thuế theo hai quan điểm: quan điểm Tổng đầu tư (quan điểm ngân hàng) và quan điểm Chủ đầu tư (quan điểm cổ đông) Ngân lưu theo các quan điểm được thể hiện từ Hình 4.1 đến Hình 4.4
Qua hình dạng ngân lưu có thể nhận định dự án có dòng ngân lưu bình thường với tổng chi phí đầu tư tập trung ở năm đầu của dự án Sau khi dự án đưa vào hoạt động đã có một phần lãi nhỏ nên ngân lưu của dự án đổi dấu từ âm sang dương và giữ đến cuối thời gian phân tích tài chính Như vậy, dự án thỏa điều kiện để xác định được một giá trị suất sinh lợi nội tại và sử dụng giá trị này để phân tích tài chính
Hình 4.1 Ngân lưu Tổng đầu tư – Danh nghĩa
Hình 4.2 Ngân lưu Tổng đầu tư – Thực
NGÂN LƯU TỔNG ĐẦU TƯ - DANH NGHĨA
NGÂN LƯU TỔNG ĐẦU TƯ - THỰC
Hình 4.3 Ngân lưu Chủ đầu tư – Danh nghĩa
Hình 4.4 Ngân lưu Chủ đầu tư – Thực
NGÂN LƯU CHỦĐẦU TƯ - DANH NGHĨA
NGÂN LƯU CHỦ ĐẦU TƯ - THỰC
4.5.3 Xác định và phân tích các thông số tài chính
Qua việc xác định các bảng số liệu liên quan như xác định chi phí, doanh thu, thuế…, các chỉ tiêu NPV, IRR, B/C và Thv theo quan điểm tổng đầu tư được trình bày tại Bảng 4.7
Kết quả cho thấy dù phân tích theo quan điểm nào cũng đều có NPV dương, IRR lớn hơn hoặc bằng suất sinh lợi tối thiểu do đó dự án khả thi về mặt tài chính Kết quả giá trị hiện tại ròng của dự án phân tích theo giá danh nghĩa và giá thực của mỗi quan điểm bằng nhau là hợp lý Lý do là dù có yếu tố lạm phát trong giá danh nghĩa hay không có lạm phát trong giá thực, giá trị NPV danh nghĩa hay thực tương ứng của dòng tiền là như nhau
Theo quan điểm Tổng đầu tư (quan điểm ngân hàng): dự án có NPV >0, IRR = 14,07% > WACC Rõ ràng dự án có mang lại lợi nhuận theo yêu cầu cho ngân hàng, do đó, ngân hàng có thể chấp thuận cho Chủ đầu tư vay vốn để thực hiện dự án này
Theo quan điểm chủ đầu tư: dự án có NPV > 0, suất sinh lợi nội tại IRR = 14,68%, lớn hơn suất sinh lợi danh nghĩa mà chủ đầu tư yêu cầu Dự án có mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư
Bảng 4.7 Các chỉ tiêu tài chính của dự án
Quan điểm tổng đầu tư Quan điểm chủ đầu tư
Danh nghĩa Thực Danh nghĩa Thực
Suất chiết khấu yêu cầu 12,66% 3,87% 13,88% 5,00%
01 tháng Tuy nhiên, trong kết quả phân tích tài chính nhận thấy dự án có thời gian thu hồi vốn khá dài Theo quan điểm tổng đầu tư, thời gian thu hồi vốn có chiết khấu là 18 năm 06 tháng, thời gian thu hồi vốn không chiết khấu là 08 năm 06 tháng Thời gian cũng gần tương tự đối với quan điểm chủ đầu tư Đây là chỉ tiêu cần phải cân nhắc trong quyết định đầu tư dự án Có thể tạm giải thích thời gian hoàn vốn khá lâu là do các số liệu tính toán đầu vào và đầu ra của dự án hoàn toàn phụ thuộc vào quy định định mức của nhà nước Đồng thời, mức sinh lợi yêu cầu hiện nay đối với chủ đầu tư áp dụng cho tình hình sản xuất hiện tại chỉ có 5% nên chủ đầu tư khó có thể giảm thời gian thu hồi vốn nếu không nâng giá bán
Theo tác giả Cao Hào Thi, Nguyễn Thúy Quỳnh Loan (2004) thì:“ Đối với các dự án công ích, người ta thường sử dụng phương pháp tỷ số B/C Phương án được xem là đáng giá khi lợi ích của việc đầu tư lớn hơn chi phí đã bỏ ra” Đối với dự án này có thể nhận thấy theo cả hai quan điểm, xét trên chỉ tiêu lợi ích, chi phí đều lớn hơn
1, tức dự án đáng giá
Qua kết quả phân tích về mặt tài chính cho thấy dự án có thể mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, đồng thời ngân hàng hoàn toàn có thể chấp thuận tài trợ cho chủ đầu tư thực hiện dự án
Tóm lại, Chương bốn đã hoàn thành xong việc phân tích tài chính cho dự án ở cả hai quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư Qua phân tích cho thấy dự án hoàn toàn khả thi khi có NPV dương và IRR lớn hơn hoặc bằng suất sinh lợi yêu cầu Tuy nhiên, thời gian hoàn vốn của dự án cần xem xét dựa trên quan điểm đây là dự án có mục đích công ích nên khó có thể thu hồi vốn nhanh Dự án có mục đích phục vụ công ích nên chỉ tiêu lợi ích, chi phí là chấp nhận được trong điều kiện phân tích Các kết quả đưa đến nhận định chủ đầu tư có thể thực hiện dự án, ngân hàng có thể cho chủ đầu tư vay vốn trong quá trình triển khai dự án Để xem xét dự án một cách toàn diện hơn, chương tiếp theo sẽ tiến phân tích các rủi ro có thể tác động lên dự án.
PHÂN TÍCH RỦI RO
PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY
Bằng phương pháp chuyên gia, đề tài có những nhận xét, đánh giá như sau:
- Đây là dự án cung cấp cây, hoa phục vụ mục đích công ích nên giá bán đầu ra thông thường không thay đổi, việc thay đổi giá bán cần có sự xem xét đánh giá của cấp có thẩm quyền Khi dự án chính thức hoạt động, có thể sẽ có thêm những đơn hàng về sản phẩm, do vậy, chủ đầu tư đã có kiến nghị với UBND TP Đà Lạt cho phép chủ đầu tư thay đổi giá bán trong một khoảng giá bán nhất định Hiện giá bán sản phẩm theo đánh giá của chuyên gia là thấp so với giá của các đơn vị cung cấp hoa, cây xanh đường phố khác như: Công ty Hasfarm, Công ty Dịch vụ đô thị thị xã
Sa Đéc Vì vậy, chủ đầu tư kiến nghị xem xét dự án với mức thay đổi từ 95% đến 115% giá bán hiện nay
- Suất chiết khấu trong phân tích tài chính và lãi vay của dự án là do quy định cụ thể của UBND TP Đà Lạt Khi dự án được xem xét, đánh giá khả thi, UBND TP Đà Lạt đã đồng ý chủ trương cấp hạng mức tài trợ với lãi suất thực là 0% để dự án hoạt động Lãi suất này sẽ cố định suốt thời gian cho dự án vay Vì vậy, dự án có suất chiết khấu thấp do được ưu đãi mức lãi suất vay và sản phẩm phục vụ mục đích công ích
- Sản lượng cây, hoa của dự án nằm trong kế hoạch sản xuất hàng năm và có yêu cầu đặt hàng từ UBND mà đại diện là Chủ đầu tư dự án này nên số liệu dự đoán là tương đối chính xác
- Tỷ lệ lạm phát là yếu tố bên ngoài tác động đến dự án nên yếu tố này sẽ ảnh hưởng nhất định khi có thay đổi
- Chi phí nhân công trong dự án được tính theo định mức quy định của nhà nước Thông thường chi phí này có xu hướng tăng để bù đắp lạm phát
- Trong yếu tố đầu vào của dự án có phần chi phí vật tư Chi phí này chủ yếu là phân bón, thuốc bảo vệ thực vật Dù dự án mang ý nghĩa công ích nhưng vẫn mua bán vật tư thiết bị theo giá thị trường nên đây là một yếu tố tác động đến dự án Như vậy, có thể xác định các yếu tố ảnh hưởng chính đến dự án là:
5.1.1 Ảnh hưởng của lạm phát đến NPV của dự án Để xem xét ảnh hưởng của lạm phát đến dự án, đề tài tiến hành xem xét các khả năng có thể xảy ra đối với lạm phát Để xác định biên độ thay đổi của lạm phát thông qua số liệu thống kê quá khứ đề tài sử dụng phương pháp ước lượng khoảng
Ta có công thức tính toán như sau
5 6 7 8 9 8 5 6 7 5: : giá trị trung bình của biến
1 N:độ tin cậy cho trước, tra bảng phân vị chuẩn để tìm giá trị phân vị chuẩn
F GH/ FM, J: độ lệch chuẩn
Từ các số liệu của Bảng 4.6 Tỷ lệ lạm phát tại Việt Nam qua các năm, ta có tỷ lệ lạm phát trung bình là 8.46%, độ lệch chuẩn của biến lạm phát là 6.85% Đề tài tiến hành phân tích khoảng tin cậy của biến với độ tin cậy là 95% Ta có 7 = 3.72% Như vậy, khoảng tin cậy của biến tỷ lệ lạm phát là (4.74%; 12.18%) Bảng 5.1 trình bày kết quả phân tích ảnh hưởng của lạm phát đến NPV theo quan điểm tổng đầu tư và quan điểm chủ đầu tư
Bảng 5.1 Ảnh hưởng của lạm phát đến NPV của dự án
Lạm phát % NPV Tổng đầu tư (VNĐ) NPV Chủ đầu tư (VNĐ)
Nhận xét sơ bộ, có thể thấy lạm phát ảnh hưởng không tốt đến NPV của dự án Lạm phát càng tăng, giá trị NPV càng giảm Với cái giả định của đề tài, khi lạm phát ở mức 10,32% thì NPV theo cả hai quan điểm đều nhỏ hơn “0”, chứng tỏ dự án không sinh lời Doanh thu đầu ra của dự án không vận hành theo lạm phát hoặc cung cầu của thị trường mà do quy định của nhà nước về giá bán ảnh hưởng đến doanh thu Bên cạnh đó, một số yếu tố đầu vào của dự án phải thay đổi theo lạm phát và thị trường như chi phí mua phân bón, hạt giống nên kết quả phân tích ảnh hưởng của lạm phát đến NPV dự án phần nào thể hiện được tình hình vận hành của dự án Để xem xét cụ thể hơn tác động của lạm phát, đề tài tiến hành phân tích ảnh hưởng của lạm phát đến các dòng tiền cụ thể trong phân tích tài chính Bảng 5.2 trình bày cụ thể sự thay đổi của từng hạng mục tài chính khi lạm phát thay đổi Qua kết quả phân tích, nhận thấy lạm phát tăng ảnh hưởng không tốt đến doanh thu Lạm phát làm doanh thu giảm là do mức tăng giá bán không bù đắp được lạm phát Mặt khác, khoản phải thu phụ thuộc hoàn toàn vào doanh thu nên khoản phải thu cũng giảm khi lạm phát tăng, việc này sẽ tốt cho dự án vì không bị mất chi phí chiếm dụng vốn Lượng tiền mặt dự trữ có xu hướng tăng khi lạm phát tăng, điều này hợp lý vì lượng tiền mặt dự trữ phần nào phải đáp ứng chi phí đầu vào nên khi lạm phát càng tăng, các chi phí có xu hướng tăng vì vậy cần lượng tiền mặt lớn hơn để duy trì hoạt động Xét tổng thể, ngân lưu vào của dự án giảm khi lạm phát tăng Lạm phát không ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của dự án do chi phí này nằm ở năm đầu tiên là năm gốc của dự án Đây là điều cần lưu ý của chủ đầu tư cần đảm bảo tiến độ đầu tư dự án Khi chi phí đầu tư vì một nguyên nhân nào đó kéo dài qua các năm sau thì lạm phát sẽ làm tăng chi phí đầu tư Chi phí nhân công giảm khi lạm phát tăng là do mức tăng lương không theo đúng mức tăng lạm phát Chi phí nhân công được tính toán theo định mức lương của nhà nước “Mức lương tối thiểu hiện nay chưa đáp ứng được cuộc sống tối thiểu của người lao động” (Tô Thị Thùy Trang, 2012), chi phí nhân công trong dự án phần nào thể hiện nhận xét trên Chi phí hạt giống và chi phí vật tư vận hành theo thị trường, khi lạm phát tăng, các chi phí này sẽ tăng theo nhưng giá trị thực của các chi phí này không thay đổi Do luận văn thực hiện xem xét tác động của lạm phát trên ngân lưu thực nên giá trị của hai chi phí trên không thay đổi Chi phí điện, nước giảm là do hai chi phí này không phản ánh giá trị thực của chúng trên thị trường do tình trạng độc quyền cung cấp, hơn nữa, dự án sẽ được hưởng giá bán điện, nước thấp nhất do thuộc lĩnh vực sản xuất Chi phí nghiên cứu giống và chi phí quảm lý phụ thuộc vào chi phí nhân công nên cũng thể hiện tình trạng tương tự chi phí này Thay đổi khoản phải trả tăng khi lạm phát tăng sẽ tốt cho dự án vì khoản mục này thể hiện việc dự án chiếm dụng vốn của các đối tác Chi phí thuê đất là cố định suốt dự án nên khi có lạm phát, chi phí này thực tế sẽ giảm Như vậy, khi lạm phát xảy ra, ngân lưu ra giảm do có một số chi phí không vận hành theo đúng quy luật của lạm phát Xét trên tổng thể dự án, khi lạm phát xảy ra, ngân lưu vào và ngân lưu ra của dự án đều giảm, nhưng ngân lưu ra giảm nhanh hơn dẫn đến ngân lưu ròng của dự án giảm
5.1.2 Ảnh hưởng của chi phí nhân công đến NPV của dự án
Chi phí nhân công của dự án được tính toán dựa trên định mức quy định của nhà nước Theo chủ đầu tư, chi phí nhân công của ngành này thông thường có xu hướng tăng do việc tăng lương cơ bản của nhà nước Việc giảm chi phí nhân công chỉ xảy ra khi việc kiềm chế lạm phát tốt, giá bán sản phẩm giảm, khi đó, phòng Tài chính UBND TP Đà Lạt sẽ xem xét lại định mức sản xuất, trong đó có định mức chi phí nhân công Bảng 5.3 trình bày kết quả phân tích ảnh hưởng của chi phí nhân công đến dự án
Bảng 5.3 Ảnh hưởng của chi phí nhân công đến dự án
(% so với chi phí gốc)
NPV Tổng đầu tư (VNĐ)
NPV Chủ đầu tư (VNĐ)
Qua kết quả phân tích cho thấy dự án khá nhạy cảm với chi phí nhân công Điều này có thể giải thích là do trong điều kiện thực tế hiện nay, chủ đầu tư phải căn cứ vào chi phí sản xuất từng loại cây, hoa trong đó có chi phí nhân công để trình UBND TP Đà Lạt duyệt giá bán với mức sinh lời thấp là 5% Đây là một cơ sở để chủ đầu tư đề xuất việc UBND TP Đà Lạt cho phép chủ động điều chỉnh lại giá bán
5.1.3 Ảnh hưởng của chi phí vật tư đến NPV của dự án
Bên cạnh chi phí nhân công, chi phí vật tư là một chi phí đầu vào chịu tác động lên, xuống của thị trường Chi phí này bao gồm chi phí phân bón, chậu, xăng dầu vận chuyển cây đến hiện trường Chi phí này có thể giảm do kỹ thuật trồng cây tốt, ít sử dụng phân bón hoặc chuyển sang sử dụng phân vi sinh, phân tái chế có giá thành thấp hơn nhưng hiệu quả cao Chi phí này sẽ tăng khi thị trường phân bón khan hiếm, giá thành chậu, túi đựng hoa cao, chi phí xăng dầu vận chuyển tăng Kết quả xem xét ảnh hưởng của chi phí vật tư đến dự án được trình bày ở Bảng 5.4
Bảng 5.4 Ảnh hưởng của chi phí vật tư đến NPV của dự án
(% so với chi phí gốc) NPV Tổng đầu tư
(VNĐ) NPV Chủ đầu tư
120% - 596.045.996 - 1.242.735.737 Đứng trên phương diện tổng đầu tư, có thể thấy nguồn vốn đầu tư vào dự án khá bảo đảm ở khả năng sinh lợi Do dự án sử dụng nhiều nguồn vốn của chủ đầu tư nên khi các yếu tố bất lợi xảy ra, mức độ rủi ro của chủ đầu tư khá cao thể hiện qua việc NPV chủ đầu tư có xu hướng âm với giá trị lớn hơn NPV tổng đầu tư trong các tình huống
5.1.4 Ảnh hưởng của giá bán đến NPV của dự án
Giá bán của sản phẩm có thể thay đổi khi chủ đầu tư nhận thấy chi phí đầu vào tăng cao, không đảm bảo duy trì hoạt động sản xuất Kết quả xem xét tác động của giá bán sản phẩm đối với dự án được trình bày tại Bảng 5.5
Bảng 5.5 Ảnh hưởng của giá bán sản phẩm đến NPV của dự án
(% so với giá bán gốc) NPV Tổng đầu tư
(VNĐ) NPV Chủ đầu tư
Dựa vào các kết quả đã phân tích, có thể sắp xếp tính ảnh hưởng của từng yếu tố đến dự án theo thứ tự tăng dần như sau:
Tuy nhiên, các phân tích mới xem xét dự án khi chỉ có một yếu tố đầu vào thay đổi, để xem xét tác động của các yếu tố này đồng thời lên dự án, đề tài tiến hành thực hiện phân tích tình huống.
PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG
Phân tích tình huống nhằm dự đoán kết quả của dự án khi có sự thay đổi cùng lúc của nhiều yếu tố đầu vào và đầu ra Việc giả định những tình huống khác nhau sẽ giúp chủ đầu tư xem xét gần với tình huống thực tế diễn ra khi dự án đi vào hoạt động từ đó có những chuẩn bị tốt nhất Luận văn đặt ra ba tình huống về sự thay đổi của các yếu tố đầu vào, đầu ra đó là: tốt nhất, trung bình và xấu nhất
- Trường hợp tốt nhất là khi sự thay đổi của các yếu tố đầu vào theo hướng có lợi nhất cho dự án; đó là: lạm phát thấp nhất, chi phí vật tư được kiểm soát còn 80% so với chi phí bình thường, chi phí nhân công là 95%, giá bán là 115% so với giá gốc
- Trường hợp kỳ vọng: các biến ở giá trị được áp dụng phân tích dự án từ ban đầu
- Trường hợp xấu nhất: các biến sẽ cho kết quả NPV dự án xấu
Chi tiết các kịch bản và kết quả phân tích tương ứng được thể hiện trong Bảng 5.6 Qua kết quả phân tích các tình huống nêu trên, dự án có khả năng lỗ vốn khi trường hợp xấu nhất xảy ra Điều này là do các thông số tính toán của dự án vẫn dựa hoàn toàn vào hoàn cảnh hiện nay của chủ đầu tư đó là không được chủ động nâng giá bán khi các yếu tố đầu vào thay đổi Vì các yếu tố đầu vào, đầu ra được nhà nước thông qua Phòng Tài chính UBND TP Đà Lạt kiểm soát tối đa cùng mức sinh lời thấp để giá bán chấp nhận được với mục đích công ích của dự án Sau khi dự án được đưa vào vận hành, chủ đầu tư sẽ xin xem xét về việc thay đổi giá bán sản phẩm tương ứng với chi phí đầu vào Kết quả phân tích trên đây là cơ sở tham khảo vững chắc cho ngân hàng, các nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án để quyết định có đầu tư dự án hay không Tiếp theo, đề tài thực hiện việc mô phỏng Monte Carlo cho dự án
Bảng 5.6 Kết quả phân tích kịch bản
Tình huống Tốt nhất Trung bình Xấu nhất
NPV Tổng đầu tư (VNĐ) 27.706.032.985 1.644.496.389 - 11.799.252.560 NPV Chủ đầu tư (VNĐ) 23.472.577.076 755.750.144 - 11.166.379.236
PHÂN TÍCH MÔ PHỎNG MONTE CARLO
Qua kết quả phân tích độ nhạy và phân tích tình huống trên đây có thể nhận thấy các yếu tố như lạm phát, chi phí nhân công, chi phí vật tư, giá bán đều có ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án Kết hợp với những tham khảo từ những tài liệu phân tích rủi ro cũng như ý kiến của các chuyên gia, hàm phân phối của biến rủi ro sẽ áp dụng trong mô phỏng bằng phương pháp Monte- Carlo cho dự án như sau:
- Lạm phát: theo tài liệu “ Xây dựng tỷ lệ chiết khấu tài chính, phân tích rủi ro của dự án đầu tư và một số giải pháp để xây dựng dự án đầu tư hoàn hảo” của tác giả Nguyễn Minh Thu, 2007, biến lạm phát có ba đặc điểm sau Một là một số giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều, đây là giá trị trung bình của biến Hai là khả năng mà biến không chắc chắn có giá trị lớn hơn trị trung bình cũng bằng với khả năng mà nó nhỏ hơn giá trị trung bình Ba là các giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều ở vùng lân cận của giá trị trung bình hơn là xa giá trị này Vì v giá trị lạm phát sử dụng trong tính toán,
- Chi phí vật tư, chi phí nhân công, giá bán: phân ph hoặc tối đa sử dụng trong d
Kết quả sau 10.000 lần ch được trình bày ở Hình 5.1
Tương tự như trên, Hình 5.2 th
Hình 5.2 Kết q này Vì vậy, sử dụng hàm phân phối chuẩn với giá tr ng trong tính toán, độ lệch chuẩn là 6.85%
, chi phí nhân công, giá bán: phân phối đều do các giá tr ng trong dự án đều được cung cấp cụ thể n chạy thử mô phỏng trên Crystal Ball của NPV T Hình 5.1 t quả mô phỏng Monte-Carlo của NPV Tổng đ ình 5.2 thể hiện kết quả mô phỏng của NPV Chủ t quả mô phỏng Monte-Carlo của NPV Chù đầ i giá trị trung bình là u do các giá trị tối thiểu a NPV Tổng đầu tư ng đầu tư a NPV Chủ đầu tư a NPV Chù đầu tư
Từ kết quả mô phỏng Monte-Carlo nhận thấy xác suất để NPV Tổng đầu tư dương là 56,99%, xác suất này gần tương đương với xác suất NPV Chủ đầu tư dương là 55,41%
Kết quả phân tích mô phỏng Monte-Carlo của NPV theo hai quan điểm có thể xem là chấp nhận được và hợp lý đối với dự án công ích Đề tài tiến hành kiểm tra lại độ nhạy của các biến đối với dự án căn cứ vào biểu đồ độ nhạy trình bày tại Hình 5.3 và Hình 5.4
Hình 5.3 Biểu đồ độ nhạy của NPV Tổng đầu tư
Căn cứ vào biểu đồ phân tích độ nhạy của NPV tổng đầu tư và chủ đầu tư có thể nhận thấy lạm phát ảnh hưởng nhiều đến tính khả thi của dự án Lạm phát tăng làm NPV dự án nhanh chóng tiến về giá trị âm, khi đó, dự án không còn khả năng sinh lời Chi phí vật tư và chi phí nhân công tuy có xu hướng làm NPV dự án âm nhưng mức độ tác động ít hơn so với lạm phát Giá bán tăng sẽ có tác dụng làm tăng NPV của dự án Các kết luận phần độ nhạy này gần tương đồng với kết quả phân tích đã trình bày
Hình 5.4 Biểu đồ độ nhạy của NPV Chủ đầu tư
Tóm lại, chương năm đã tiến hành xong việc đánh giá các yếu tố tác động đến dự án thông qua việc phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích mô phỏng Chủ đầu tư dự án cần chú ý hai yếu tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án đó là lạm phát và giá bán Để hạn chế tác động tiêu cực của lạm phát, chủ đầu tư có thể thực hiện việc đầu tư đúng tiến độ, tránh kéo dài thời gian đầu tư Khi lạm phát xảy ra, chủ đầu tư cần xem xét mức độ lạm phát để xin phép cấp có thẩm quyền cho phép điều chỉnh giá bán để duy trì dự án Chương tiếp theo sẽ tiến hành đánh giá sự ảnh hưởng của dự án đối với nền kinh tế, xã hội.
PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI
PHÂN TÍCH KINH TẾ
6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế
CF i là chỉ số được xác định dựa trên tỷ lệ giữa giá kinh tế và giá tài chính Chỉ số này được xác định đối với từng khoản mục trong bảng phân tích tài chính như sau:
- Doanh thu của dự án phụ thuộc vào giá bán sản phẩm Do dự án hiện nay được thành lập với mục đích chủ yếu là cung cấp hoa cho UBND TP Đà Lạt thông qua đại diện là Công ty TNHH MTV DVĐT Đà Lạt nên giá bán sản phẩm của dự án được xem xét theo quy định của Phòng Tài chính thành phố Đà Lạt So với đơn giá bán của một số đơn vị khác như Công ty hoa Hasfarm, Công ty Dịch vụ Đô Thị Sa Đéc, giá bán hoa trong dự án thấp hơn khoảng 30% Vì vậy, đề tài chọn hệ số CFi 1,3 cho khoản mục doanh thu
- Các khoản mục: khoản phải thu, thay đổi dự trữ tiền mặt, khoản phải trả thực chất chỉ là khoản chuyển giao giữa các chủ thể kinh tế nên hệ số CFi = 1 Thuế là nghĩa vụ của dự án nên CF i = 0 để thể hiện sự đóng góp của dự án cho nền kinh tế
- Theo luật Việt Nam hiện nay, chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí khác của dự án chỉ tính thuế VAT, không tính thuế thu nhập nên CF i = 0,9
- Chi phí thuê đất được tính hệ số là 1 tuy nhiên dòng tiền thuê của dòng tiền tài chính và dòng tiền kinh tế khác nhau do dự án được ưu đãi miễn tiền thuê đất nên đây được xem như là khoảng thiệt hại của nền kinh tế
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là chi phí thỏa thuận của chủ đầu tư với chủ dự án đã thực hiện trước đây Theo quy định, chi phí này sẽ đóng thuế thu nhập bất thường là 25% nên hệ số CFi = 0.75
- Các chi phí trong quá trình hoạt động của dự án như chi phí điện nước, chi phí vật tư, chi phí hạt giống bao gồm thuế VAT nên CFi = 0.9
Bảng 6.1 trình bày cụ thể các hệ số chuyển đổi CF i của từng hạng mục trong dòng tiền
Bảng 6.1 Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế
2 Thay đổi khoản phải thu 1
3 Thay đổi trong bảng cân đối tiền mặt 1
7 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng 0,75
8 Tổng hợp các chi phí khác 0,9
13 Chi phí nghiên cứu giống 1
15 Thay đổi khoản phải trả 1
6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực
Dự án khi đi vào hoạt động sẽ mang lại lợi ích tài chính cho chủ đầu tư như đã phân tích ở các phần trước, bên cạnh đó, dự án sẽ mang lại những lợi ích như sau:
- Trong quá trình xây dựng dự án sẽ mang lại nguồn thu nhập cho nhà thầu thi công công trình Như vậy, dự án sẽ tạo thêm nhiều việc làm cho người dân đặc biệt là những người tham gia vào ngành xây dựng, điện, nước
- Với tình hình kinh tế sa sút như hiện nay, dự án sẽ phần nào giúp công ty tư vấn thiết kế có việc làm tăng thu nhập
- Trong quá trình dự án hoạt động sẽ tạo thêm việc làm cho người dân, là nguồn tiêu thụ phân bón, vật tư, thiết bị ngành trồng hoa
- Các đối tác của dự án sẽ mang lại nguồn thu thuế cho chính quyền
- Những tác động tích cực khác của dự án thể hiện ở việc tạo nguồn hoa đảm bảo chất lượng cung cấp cho việc chỉnh trang hè phố Góp phần xây dựng thành phố Hoa Đà Lạt ngày càng xinh đẹp Việc này sẽ góp phần tăng lượng khách du lịch đến thành phố, thúc đẩy các dự án du lịch, tạo điều kiện thuận lợi hơn để kêu gọi đầu tư vào thành phố
- Ngành du lịch phát triển sẽ đem lại hiệu quả kinh tế lớn vì đây là ngành kinh doanh mũi nhọn của thành phố Đà Lạt
- Dự án có thể xem như là nền tảng cho sự phát triển của thành phố bằng cách xây dựng một thành phố xanh, sạch, đẹp
- Góp phần sử dụng hiệu quả nguồn đất tại địa điểm thực hiện dự án
- Sau khi hoàn thành nhiệm vụ cung cấp hoa chỉnh trang đường phố, dự án có thể tiến hành mở rộng quy mô cung cấp cho các tỉnh, thành phố lân cận vì dự án có nhiều lợi thế về khí hậu, kỹ thuật trồng cây, thương hiệu hoa Đà Lạt…Việc này sẽ đem về nguồn thu từ thuế cho chính quyền địa phương
Ngoài những tác động tích cực như trên, dự án cũng đem lại một số ngoại tác tiêu cực:
- Trong quá trình thi công sẽ ảnh hưởng đến môi trường bởi tiếng ồn, khói, bụi Việc chở vật tư, thiết bị có thể gây hư hại đường giao thông
- Dự án cần nguồn cung cấp nước liên tục và số lượng khá lớn nên có thể làm ảnh hưởng đến mạch nước ngầm tại khu vực Xung quanh khu vực này là vườn sản xuất rau, quả của người dân do đó dự án cần xem xét tránh làm tổn thất đến đời sống, thu nhập của nhân dân
- Trong quá trình hoạt động, dự án có thể làm ô nhiễm môi trường bởi chất thải từ phân bón, thuốc bảo vệ thực vật
- Mặc dù đã có kế hoạch xây dựng cụ thể nhưng dự án sẽ có ảnh hưởng đến khu vực rừng phòng hộ, tuy nhiên diện tích ảnh hưởng là rất nhỏ
- Việc xây dựng dự án gần khu vực rừng cây sẽ làm tăng nguy cơ cháy rừng
6.1.3 Phân tích ngân lưu kinh tế
Ngân lưu kinh tế được lập từ các hạng mục với giá kinh tế bằng cách hiệu chỉnh giá tài chính trong ngân lưu tài chính theo các hệ số CF i
PHÂN TÍCH XÃ HỘI
Qua việc phân tích tài chính và kinh tế dự án có thể nhận thấy NPV tài chính theo quan điểm Tổng đầu tư là 1.644.496.389 VNĐ, NPV kinh tế là 10.345.827.528 VNĐ Sự chênh lệch giữa giá trị tài chính và giá trị kinh tế là do có sự khác biệt của giá tài chính và giá kinh tế; bên cạnh đó, suất chiết khấu kinh tế và tài chính cũng khác nhau Để làm rõ thêm tác động của dự án đến từng nhóm đối tượng cụ thể trong xã hội cũng như lượng hóa phần tác động này, đề tài tiến hành phân tích ngoại tác và kết quả thể hiện ở Bảng 6.2
Sau khi lượng hóa những ngoại tác của dự án, đề tài rút ra kết luận như sau:
- Do giá bán sản phẩm của dự án thấp hơn giá bán trên thị trường nên phần chênh lệch doanh thu được xem là phần lợi của người mua hàng do mua được sản phẩm giá rẻ từ dự án Đây là cơ sở lớn nhất để các cấp chính quyền xem xét mức độ khả thi của dự án khi dự án mang lại hiệu quả kinh tế khá lớn vì người mua hàng ở dự án thực chất là đơn vị đại diện của UBND TP Đà Lạt Giá trị hiệu quả dự án mang lại cho người mua hàng là 11.784.812.917 VNĐ
- Khi dự án hoạt động sẽ đóng thuế thu nhập cho nhà nước trị giá 1.104.642.982 VNĐ
- Tuy nhiên, nhà nước chịu thiệt do đã ưu đãi miễn tiền thuê đất cho dự án, giá trị bị mất này là 2.827.740.267 VNĐ
- Các nhà thầu, nhà buôn bán thiết bị, nhà cung cấp vật tư, điện nước sẽ nộp thuế VAT sau khi có nguồn thu từ dự án này, tổng giá trị nộp thuế là 2.565.192.025 VNĐ
Như vậy, dự án có những tác động khác nhau đến nhiều đối tượng, trong đó, đối tượng chịu tác động trực tiếp nhất chính là chủ đầu tư và nhà nước Người lao động sẽ được tạo thêm việc làm khi tham gia xây dựng công trình và quá trình sản xuất của dự án Các nhà thầu thiết bị, vật tư, nhà thầu thi công, công ty tư vấn sẽ thu lợi nhuận khi tham gia vào những giai đoạn khác nhau của dự án Đối tác mua sản phẩm và nhà nước là đối tượng hưởng lợi khi dự án hoạt động
Chương sáu đã thực hiện việc xây dựng và đánh giá dòng tiền kinh tế và các tác động của dự án đối với xã hội Kết quả phân tích cho thấy dự án tạo tác động tốt đến nền kinh tế thể hiện qua giá trị NPV kinh tế dương Dự án cũng có tác động đến các thành phần trong xã hội Trong đó, người mua hàng và nhà nước sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ dự án Dự án cũng có những tác động tiêu cực đến xã hỗi như gây ô nhiễm môi trường, tuy nhiên, đứng trên quan điểm của cả nên kinh tế, dự án xứng đáng được triển khai thực hiện Chương tiếp theo sẽ tổng kết các kết quả đánh giá dự án và đưa ra các kiến nghị giúp dự án được thực hiện hiệu quả.