Luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh: Phân tích tính khả thi dự án xây dựng trung tâm giao dịch hoa Tp. Đà Lạt

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Khóa: 2011 I.TÊN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁN XÂY DỰNG TRUNG TÂM GIAO DỊCH HOA THÀNH PHỐ ĐÀ

GIỚI THIỆU

ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1.1 Lý do hình thành dự án Đà Lạt được mệnh danh là thành phố hoa, thủ phủ về hoa của cả nước, đây là vùng sản xuất hoa lớn nhất Việt Nam Vào năm 2009 Đà Lạt đã có 2000 ha sản xuất hoa với hàng trăm giống hoa của các chủng loại như cúc, hồng, cẩm chướng, đồng tiền, lily, glayơn, ngàn sao,… sản lượng thu hoạch xấp xỉ 1 tỷ cành, giá trị doanh thu ước tính không dưới 2.000 tỷ đồng (nguồn: www.lamdong.gov.vn) Sản phẩm hoa cắt cành của Đà Lạt được tiêu thụ chủ yếu ở thị trường trong nước tại các địa phương như Nha Trang, Đà Nẵng, các tỉnh miền Đông Nam bộ, thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội; trong đó thị trường tiêu thụ số lượng hoa lớn nhất là thành phố Hồ Chí Minh

Sau 15 năm triển khai các tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất ngành hoa Đà Lạt đã có một ngân hàng giống phong phú, nhiều công ty nước ngoài đã đến Lâm Đồng để đầu tư sản xuất theo hướng nông nghiệp công nghệ cao, các giống hoa chất lượng cao đưa vào khai thác ngày càng nhiều Sản lượng hoa tăng nhanh, giai đoạn 2001-2005 tăng bình quân trên 24% và trên 10% ở giai đoạn 2006-2010 (nguồn: www.lamdong.gov.vn) Đến cuối năm 2012 sản lượng hoa đạt 1,05 tỷ cành, kế hoạch đến năm 2015 đạt 1,2 tỷ cành (nguồn: kế hoạch phát triển nông nghiệp Tp Đà Lạt 5 năm 2011-2015, 2009)

Ngoài ra, đã có một số hộ tư nhân, hợp tác xã và các doanh nghiệp tư nhân, các công ty TNHH cũng bước đầu tìm kiếm thị trường xuất khẩu Thị trường xuất khẩu chủ yếu ở một số nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Mỹ, Thái Lan, Hà Lan, Singapore, Đài Loan, Campuchia …, Đối tượng tham gia xuất khẩu chủ yếu là ở các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các công ty TNHH trong nước có khả năng khai thác thị trường tốt như Đà Lạt Hasfarm, Bonie Farm, Việt Nam Thành Công, Hoa Lan Lâm Thăng, Hiền Hoà, Sakimco, Rừng Hoa…, song sản lượng hoa xuất khẩu còn rất khiêm tốn so với tiềm năng, hàng năm chỉ mới xuất khẩu 5 - 8% sản lượng hoa của tỉnh (nguồn: www.lamdong.gov.vn)

Quyết định 409/QĐ-TTg ngày 27/05/2002 của Thủ tướng Chính Phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng và vùng phụ cận đến năm 2020 đã xác định một trong năm tính chất quan trọng của thành phố Đà Lạt là khu vực sản xuất hoa chất lượng cao để phục vụ trong nước và xuất khẩu

Tuy nhiên hiện nay tính chất nhỏ lẻ, phân tán vẫn còn tồn tại ở nhiều vùng sản xuất chuyên canh hoa của Đà Lạt Người trồng hoa và doanh nghiệp ngành hoa chưa thực sự tiếp cận với những thay đổi của thị trường trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là sự cạnh tranh trong thương mại ngày càng quyết liệt hơn Phần lớn người trồng hoa, kể cả một số doanh nghiệp, còn hạn chế về năng lực về quản lý cũng như các điều kiện cần và đủ để hội nhập vào thị trường Giữa sản xuất với thị trường chưa hình thành một hệ thống liên kết chặt chẽ Các mối liên kết trong các hoạt động sản xuất và tiêu thụ sản phẩm khó hình thành và luôn có nguy cơ bị phá vỡ do chưa thực sự cộng tác tích cực trên cơ sở lợi ích chung

Một trong những giải pháp nhằm phát triển bền vững hoa Đà Lạt là liên kết giữa nhà doanh nghiệp và người sản xuất hoa Đà Lạt – Lâm Đồng đã bước đầu được hình thành Nhờ vậy, sản phẩm hoa được giới thiệu và tiêu thụ ở thị trường trong nước, từng bước vươn tới thị trường quốc tế Dẫu vậy, những mối liên kết này chưa thật sự chặt chẽ, khiến việc sản xuất và tiêu thụ hoa còn khó khăn Hơn nữa, sức cạnh tranh của sản phẩm hoa còn thấp so với một số mặt hàng hoa nước ngoài Bởi vì, đa số đối tượng trực tiếp sản xuất hoa là nông hộ với quy mô sản xuất nhỏ lẻ, chưa có sự liên kết với nhau để có thể đáp ứng các đơn đặt hàng lớn của thị trường, cũng như chưa dự báo và định hướng được nhu cầu của thị trường Do đó, việc thành lập một trung tâm giao dịch hoa là một việc làm quan trọng và cấp bách

Trên cơ sở đó UBND thành phố Đà Lạt đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Trung tâm giao dịch hoa theo quyết định số 2845/QĐ-UBND ngày 13/09/2011

1.1.2 Lý do hình thành đề tài

Dự án xây dựng trung tâm giao dịch hoa là một dự án có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Đà Lạt nói riêng và tỉnh Lâm Đồng nói chung Dự án được xây dựng giúp cho người trồng hoa có nơi giao dịch cũng như là nơi cung cấp và nhận thông tin phản hồi từ thị trường Từ đó, có kế hoạch phát triển ngành hoa, quy hoạch cơ cấu cây trồng phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của thị trường

Bên cạnh đó, chợ hoa có phòng trưng bày, phân xưởng đóng gói, kho lạnh để các doanh nghiệp, nông hộ có điều kiện giới thiệu sản phẩm hoa đến khách hàng cũng như học tập chuyển giao khoa học công nghệ với các doanh nghiệp trong và ngoài nước

Từ sự quan trọng của dự án nên UBND thành phố Đà Lạt đã giao Trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật Đà Lạt làm Chủ đầu tư theo quyết định số 3057/QĐ-UBND ngày 30/09/2011

Dự án được đầu tư ngoài đảm bảo hiệu quả về mặt tài chính còn phải khả thi về mặt kinh tế và xã hội Tuy nhiên, đây là dự án đầu tiên về xây dựng trung tâm giao dịch hoa trong nước nên chưa có tiền lệ để tham khảo Do vậy, đứng trên quan điểm Chủ đầu tư, trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật xét thấy cần đánh giá về hiệu quả thực sự mà dự án mang lại trên từng phương diện tài chính, kinh tế và xã hội đồng thời làm cơ sở kêu gọi vốn đầu tư cho dự án Đây là lý do hình thành đề tài “Phân tích tính khả thi của dự án xây dựng trung tâm giao dịch hoa thành phố Đà Lạt”.

MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

Mục tiêu của đề tài là phân tích tính khả thi về mặt tài chính có xem xét tác động của lạm phát, về mặt kinh tế - xã hội và phân tích rủi ro tác động đến dự án.

CÂU HỎI CỦA ĐỀ TÀI

 Dự án có khả thi về mặt tài chính và kinh tế ?

 Ai là người hưởng lợi từ dự án và ai là người trả chi phí cho dự án ?

 Người được hưởng lợi từ dự án nhận lợi ích theo cách nào và người trả chi phí cho dự án theo cách nào ?

 Các nguồn rủi ro của dự án là gì, làm thế nào giảm bớt rủi ro ?

PHẠM VI CỦA ĐỀ TÀI

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là dự án xây dựng Trung tâm giao dịch hoa thành phố Đà Lạt Đề tài phân tích dự án được thực hiện ở mức độ nghiên cứu tiền khả thi và tập trung chủ yếu vào các nội dung phân tích sau:

 Phân tích tài chính có xét đến tác động của lạm phát

 Phân tích kinh tế theo phương pháp hệ số chuyển đổi giá và phân tích ngoại tác tích cực, tiêu cực, phân tích xã hội

 Phân tích mức độ rủi ro bằng mô phỏng.

Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

Đối với Chủ đầu tư kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở để quyết định đầu tư dự án hay không, giúp nhận diện các yếu tố rủi ro cũng như phân phối xác suất của chúng để quản lý dự án hiệu quả hơn Đối với đơn vị đang lập dự án là Công ty Kiến trúc Lâm Đồng, việc sử dụng mô phỏng Monte Carlo để phân tích rủi ro là một hướng tiếp cận mới khi phân tích rủi ro của dự án Đối với bản thân bản thân tác giả là người công tác ngành xây dựng chỉ mới tiếp xúc với dự án từ bước thiết kế chi tiết và thực hiện dự án, việc thực hiện đề tài giúp tác giả có cái nhìn tổng quát hơn về dự án đầu tư ở các mặt tài chính, kinh tế và xã hội Do vậy, quá trình nghiên cứu là rất hữu ích cho tác giả trong công tác tham gia lập và thẩm định dự án sau này

Kết quả nghiên cứu của đề tài tạo nền tảng tham khảo cho Dự án chợ và sàn giao dịch hoa Liên Khương tại huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng trong tương lai, góp phần phát triển ngành hoa của địa phương.

BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI

 Chương 1: khái quát về cơ sở hình thành đề tài, trình bày mục tiêu, phạm vi, ý nghĩa thực tiễn và bố cục của đề tài

 Chương 2: trình bày về cơ sở lý thuyết được áp dụng vào các phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội và phân tích rủi ro của dự án

 Chương 3: giới thiệu chung về dự án, các đặc điểm của dự án có liên quan đến việc phân tích, đồng thời giới thiệu về Chủ đầu tư

 Chương 4: áp dụng những cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính đã nêu trong chương 2 đề phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án

 Chương 5: xác định các biến rủi ro, đồng thời tính toán mức độ, xác suất rủi ro Từ đó giúp chúng ta tiên liệu được những tình huống xấu nhất có thể xảy ra nhằm xây dựng những chiến lược giúp giảm thiểu rủi ro cho dự án

 Chương 6: phân tích tính khả thi về mặt kinh tế – xã hội của dự án Qua đó, biết được các lợi ích mà nền kinh tế nhận được cũng như các chi phí mà nền kinh tế phải gánh chịu khi có dự án Đồng thời, có sự nhìn nhận khách quan những mục tiêu xã hội đạt được khi có dự án và những nhóm đối tượng chính trong xã hội được hưởng lợi ích hay bị thiệt hại từ dự án

 Chương 7: tổng kết những kết quả đã thực hiện ở đề tài, đồng thời nêu lên các kết luận và kiến nghị được rút ra từ quá trình thực hiện đề tài này.

TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT

CHU KỲ HOẠT ĐỘNG CỦA DỰ ÁN

 Giai đoạn khởi đầu: trong giai đoạn này nhà đầu tư tìm kiếm các cơ hội đầu tư và tiến hành lập nghiên cứu tiền khả thi nhằm đánh giá triển vọng của dự án Nếu dự án có triển vọng tùy vào quy mô và độ phức tạp của dự án sẽ tiến hành nghiên cứu khả thi nhằm tăng cường mức độ chính xác của những biến số chủ chốt Kết quả của giai đoạn nghiên cứu này sẽ dùng làm cơ sở để nhà đầu tư xem xét có chấp thuận dự án hay không Nếu dự án được chấp nhận thì sẽ tiến hành lập hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công - dự toán Đây là bước cuối cùng trước khi bắt tay vào triển khai dự án

 Giai đoạn triển khai: đây là giai đoạn đầu tư xây dựng gồm các công việc như hoạch định, lập tiến độ công việc và tổ chức thi công Để tiến độ và chất lượng diễn ra theo đúng kế hoạch cần thực hiện công tác giám sát và kiểm soát

 Giai đoạn kết thúc: khi giai đoạn xây dựng hoàn thành, tiến hành chuyển giao cho đơn vị sử dụng và thực hiện đánh giá hậu dự án Công tác đánh giá hậu dự án giúp kiểm tra độ chính xác của quá trình thẩm định dự án và xem xét về sự đóng góp của dự án với quốc gia.

CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN

Hình 2.1: các lĩnh vực cần phân tích trong phân tích dự án (Cao Hào Thi, 2012)

 Quan điểm tổng đầu tư (quan điểm ngân hàng): trong quan điểm này các ngân hàng coi dự án là một hoạt động có khả năng tạo ra lợi ích tài chính Các ngân hàng sẽ xem xét các dòng tài chính rót vào dự án, qua phân tích những dòng tài chính này ngân hàng sẽ xác định được tính khả thi về mặt tài chính, nhu cầu cần vay vốn cũng như khả năng trả nợ vay của dự án (Glenn P Jenkins, Arnold C Harberger, 1995)

 Quan điểm Chủ đầu tư (quan điểm cổ đông): Chủ đầu tư sẽ xem xét giá trị thu nhập ròng tăng thêm của dự án so với trường hợp không có dự án Vì vậy, Chủ đầu tư xem những gì mà họ bị mất đi khi thực hiện dự án là chi phí Tuy nhiên, khác với ngân hàng Chủ đầu tư xem vốn vay là khoản thu tiền mặt còn tiền trả lãi và nợ vay là chi phí (Glenn P Jenkins, Arnold C Harberger, 1995)

Quan điểm quốc gia trong kinh tế cho rằng các hoạt động hy sinh để thực hiện dự án là chi phí và được tính theo giá kinh tế bao gồm cả thuế và trợ giá Bên cạnh đó, quan điểm này còn đưa ra yếu tố ngoại tác, tức là các lợi ích mà dự án mang lại cho người dân hoặc khu vực triển khai dự án Các chi phí và lợi ích này được so sánh để đánh giá hiệu quả của dự án.

Phân tích thị trường Phân tích kỹ thuật Phân tích nguồn lực

Phân tích nhu cầu cơ Phân tích xã hội

Phân tích kinh tế Phân tích tài chính

 Quan điểm xã hội: nếu các quan điểm Tổng đầu tư, Chủ đầu tư và kinh tế đánh giá hiệu quả về mặt tài chính, kinh tế Thì quan điểm xã hội xác định những tác động ngoài kinh tế của dự án và lượng hóa chúng nếu có thể.

CÁC LĨNH VỰC PHÂN TÍCH

Là việc nghiên cứu các nguồn nhu cầu cơ bản, chất lượng, giá cả và số lượng của thị trường Kết quả phân tích giúp dự báo về số lượng và giá cho suốt tuổi thọ của dự án (Cao Hào Thi, 2012)

Phân tích này nghiên cứu các yêu cầu về nhập lượng cùng giá cả đối với đầu tư và vận hành Kết quả phân tích cho biết công nghệ và tuổi thọ của dự án, lao động cần thiết, giá nhập lượng và các nguồn cung cấp, (Cao Hào Thi, 2012)

2.4.3 Phân tích và quản lý nguồn lực

Phân tích nhu cầu quản lý dự án bao gồm các yêu cầu về mức lương cho các loại kỹ năng lao động cần thiết, nhu cầu nhân lực theo loại hình phù hợp với nguồn lực sẵn có và tiến độ của dự án (Cao Hào Thi, 2012).

Là việc tổng hợp các biến tài chính và kỹ thuật từ phân tích thị trường, phân tích kỹ thuật và phân tích quản lý nguồn lực Thiết lập biên dạng dòng tiền tệ của dự án và xác định các biến chủ yếu đối với phân tích kinh tế và phân tích xã hội (Cao Hào Thi, 2012)

Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính bao gồm:

 Phương pháp giá trị hiện tại ròng NPV là phương pháp xem xét độ chênh lệch giữa tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự án với vốn đầu tư bỏ ra được hiện tại hóa ở thời điểm phân tích

P: tiền đầu tư ban đầu;

B t : các khoản thu ở năm thứ t;

C t : các khoản chi ở năm thứ t; r: suất chiết khấu

NPV ≥ 0 dự án khả thi về mặt tài chính

NPV < 0 dự án không khả thi về mặt tài chính

 Phương pháp suất thu lợi nội tại IRR là phương pháp xem xét tỷ lệ lãi suất chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại ròng (NPV) của dự án bằng không Hay IRR là nghiệm của phương trình

IRR ≥ r (hay MARR) dự án khả thi về mặt tài chính;

IRR < r (hay MARR) dự án không khả thi về mặt tài chính

 Phương pháp tỷ số lợi ích/chi phí (B/C) là phương pháp xác định tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các khoản thu nhập do đầu tư mang lại và giá trị hiện tại của vốn đầu tư

B t : các khoản thu ở năm thứ t;

C t : các khoản chi ở năm thứ t; r: suất chiết khấu

B/C ≥ 1 dự án khả thi về mặt tài chính

B/C < 1 dự án không khả thi về mặt tài chính

 Phương pháp xác định thời gian hoàn vốn là phương pháp xác định thời gian cần thiết để lượng tiền thu được bù lại tiền đầu tư ban đầu T hv được xác định bằng biểu thức

P tiền đầu tư ban đầu;

B t các khoản thu ở năm thứ t;

C t các khoản chi ở năm thứ t; r suất chiết khấu

Thv ≤ [Thv] dự án khả thi với [Thv] là thời gian hoàn vốn cho phép

2.4.5.1 Khái niệm rủi ro dự án

Rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa kết quả thực tế và kết quả kỳ vọng theo kế hoạch (Cao Hào Thi, 2012)

2.4.5.2 Phân loại rủi ro Rủi ro có thể được phân thành các loại sau:

 Rủi ro có tính chiến lược Trong đó, đề tài sẽ tập trung vào phân tích rủi ro tài chính

2.4.5.3 Phương pháp phân tích ảnh hưởng rủi ro đến hiệu quả tài chính Để đánh giá ảnh hưởng của rủi ro đến hiệu quả tài chính đề tài sử dụng các phương pháp sau:

 Phân tích độ nhạy: lần lượt tiến hành phân tích ảnh hưởng của từng biến đầu vào có tính bất định đến kết quả của dự án, trong đó đặc biệt lưu ý đến khả năng đảo lộn kết quả của dự án từ đáng giá trở thành không đáng giá và ngược lại (Cao Hào Thi, 2012)

 Phân tích kịch bản: tiến hành xem xét đồng thời ảnh hưởng của một số biến đến kết quả dự án Các kịch bản được phân tích là kịch bản tốt nhất, kịch bản thường xảy ra và kịch bản xấu nhất

 Phân tích mô phỏng với các bước sau:

Xác định biến rủi ro là những biến mà sự thay đổi của những biến số đó có ảnh hưởng nhiều đến kết quả của dự án Đồng thời, tiến hành thu thập dữ liệu để xác lập phân phối xác suất của biến rủi ro (Cao Hào Thi, 2012)

Xác định mô hình kết quả: là một mô hình toán học trình bày mối quan hệ giữa các biến đầu vào và kết quả của dự án (Cao Hào Thi, 2012)

Áp dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo bằng cách lấy ngẫu nhiên giá trị cho từng biến đầu vào trong mô hình toán học Lặp lại quá trình mô phỏng nhiều lần để tạo ra tập giá trị cho biến kết quả Từ đó xác định phân phối xác suất của kết quả, từ đó ước lượng phân phối của kết quả trong mối liên hệ với các biến đầu vào Giả định các biến đầu vào tuân theo một phân phối xác suất cụ thể Sử dụng phần mềm Crystal Ball để thực hiện mô phỏng Monte Carlo.

Phân tích kết quả thu được từ phân phối xác suất có thể giúp xác định các thông số quan trọng như giá trị kỳ vọng của NPV, độ lệch chuẩn của NPV hoặc xác suất dự án thất bại Điều này có thể đạt được bằng cách xếp hạng các biến số theo mức độ ảnh hưởng và khả năng xảy ra của chúng đối với kết quả dự án Thông tin này giúp các nhà phân tích thiết kế các dự án hiệu quả hơn và xác định những biến số cần theo dõi trong suốt quá trình triển khai dự án.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Sau khi thu thập dữ liệu, cơ sở lý thuyết được áp dụng để thực hiện các phân tích gồm phân tích tài chính (NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn), phân tích độ nhạy một chiều, kịch bản, rủi ro mô phỏng (Crystal Ball) Phân tích kinh tế áp dụng phương pháp chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế và phân tích ai được - ai mất để đánh giá tác động xã hội Từ các kết quả phân tích, kết luận và đề xuất được đưa ra.

MÔ TẢ DỰ ÁN

GIỚI THIỆU DỰ ÁN

Dự án Trung tâm giao dịch hoa nằm cạnh quốc lộ 20 thuộc phường 11, thành phố Đà Lạt Dự án đã được phê duyệt quy hoạch vào năm 2011 và đang trong giai đoạn lập dự án Vị trí dự án cách trung tâm thành phố Đà Lạt 7km và cách sân bay Liên Khương 35km, bản đồ vị trí của dự án được thể hiện tại Hình 3.1 Diện tích khu đất xây dựng dự án là 10,7ha có ranh giới như sau:

 Phía Bắc giáp khu dân cư

 Phía Nam giáp đường nhựa

 Phía Đông giáp đường sắt Đà Lạt - Tháp Chàm

 Phía Tây giáp đất nông nghiệp

Cơ quan chủ quản dự án: UBND tỉnh Lâm Đồng

Chủ đầu tư: Trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật

Cơ quan tư vấn lập dự án: Công ty TNHH Kiến trúc Lâm Đồng.

GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ

Theo quyết định số 3057/QĐ-UBND ngày 30/09/2011 của UBND thành phố Đà Lạt thì đơn vị được giao làm chủ đầu tư của dự án là trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật Trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật thành phố Đà Lạt là đơn vị Nhà nước, có cơ quan chủ quản là UBND thành phố Đà Lạt Đây là đơn vị đã từng làm chủ đầu tư dự án vệ sinh thành phố Đà Lạt có nguồn vốn ODA từ Chính phủ Đan Mạch

Ngoài ra, trung tâm còn làm chủ đầu tư một số dự án khác như dự án xây dựng khu quy hoạch dân cư Mạc Đĩnh Chi, dự án khu dân cư - tái định cư 5B

Hình 3.1: Vị trí xây dựng trung tâm giao dịch hoa Tp Đà Lạt

Công ty Đấu giá hoa OTA, công ty đấu giá hoa lớn nhất Nhật Bản và lớn thứ hai thế giới đã hợp tác với UBND tỉnh Lâm Đồng OTA cam kết hỗ trợ dự án thông qua việc tư vấn thiết kế xây dựng, đào tạo nhân lực, tư vấn trang thiết bị, tư vấn tổ chức quản lý, giới thiệu khách hàng và hỗ trợ xin tài trợ vốn ODA cho dự án từ Chính phủ Nhật Bản.

Bên cạnh đó, hiệp hội hoa Đà Lạt cũng đóng vai trò quan trọng trong dự án Hiệp hội hoa Đà Lạt là tổ chức xã hội nghề nghiệp thành lập trên cơ sở tự nguyện của các doanh nghiệp, hợp tác xã, và người sản xuất hoa trên địa bàn thành phố Đà Lạt

Hiệp hội chính là đơn vị đề xuất với UBND tỉnh Lâm Đồng thành lập trung tâm giao dịch hoa vì nhu cầu phát triển của ngành hoa Đà Lạt và vận động các hội viên tham gia tích cực để chợ vận hành hiệu quả nhất

Về mặt lâu dài, sau khi dự án đi vào hoạt động UBND tỉnh sẽ cho phép thành lập công ty cổ phần đấu giá hoa Mô hình hoạt động của công ty cổ phần đấu giá hoa sẽ có sự tham gia của Nhà nước và của những người trồng hoa mà đại diện là hiệp hội hoa Đà Lạt.

CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN

 Quyết định số 56/2004/QĐ-UBND ngày 02/04/2004 của UBND tỉnh Lâm Đồng

“V/v phê duyệt chương trình phát triển nông nghiệp công nghệ cao trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2004-2010”

 Quyết định số 1691/QĐ-UBND ngày 08/04/2011 của UBND tỉnh Lâm Đồng “V/v phê duyệt kế hoạch thực hiện nghị quyết số 05-NQ\TU của tỉnh ủy về đẩy mạnh phát triển nông nghiệp công nghệ cao trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2004- 2010”

 Văn bản số 7452/UBND-ĐC ngày 08/10/2009 của UBND tỉnh Lâm Đồng “V/v chấp thuận vị trí xây dựng trung tâm giao dịch hoa tại thành phố Đà Lạt”

 Văn bản số 3847/UBND ngày 29/10/2009 của UBND thành phố Đà Lạt “V/v thực hiện dự án xây dựng Trung tâm giao dịch hoa tại thành phố Đà Lạt”

 Văn bản số 62/QLĐT ngày 03/03/2010 của phòng Quản lý Đô thị Tp Đà Lạt “V/v thẩm định nhiệm vụ dự toán quy hoạch chi tiết xây dựng Trung tâm giao dịch hoa Đà Lạt”

 Quyết định số 842/QĐ-UBND ngày 08/03/2010 của UBND Tp Đà Lạt “V/v phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và dự toán quy hoạch chi tiết xây dựng trung tâm giao dịch hoa Đà Lạt”

 Văn bản số 3850/UBND-ĐC ngày 23/06/2010 của UBND tỉnh Lâm Đồng “V/v chấp thuận phạm vi, ranh giới thu hồi đất để xây dựng trung tâm giao dịch hoa thành phố Đà Lạt”

 Văn bản số 2344/UBND ngày 30/06/2010 của UBND Tp Đà Lạt “V/v thông báo thu hồi đất và triển khai thực hiện quy hoạch trung tâm giao dịch hoa thành phố Đà Lạt”

 Quyết định số 2845/QĐ-UBND ngày 13/09/2011 của UBND Tp Đà Lạt “V/v phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng trung tâm giao dịch hoa”.

ĐẶC ĐIỂM CỦA DỰ ÁN

Mục tiêu của dự án là hình thành một một chợ hoa truyền thống và một trung tâm đấu giá hoa phục vụ thị trường trong nước và xuất khẩu Đồng thời, là nơi tiếp nhận, phân tích nhu cầu của thị trường cũng như phục vụ du lịch chuyên đề về hoa

Ngoài ra, việc xây dựng chợ đấu giá hoa tại Đà Lạt sẽ tạo nên một tiếng vang lớn, đưa hoa Đà Lạt vươn ra tầm châu Á và thế giới Đây sẽ là chợ đấu giá hoa đầu tiên tại Đông Nam Á, trở thành yếu tố thúc đẩy sản xuất hoa Đà Lạt và xây dựng thương hiệu hoa Đà Lạt đến với các nước trên thế giới.

Chợ hoa cũng giúp người trồng hoa có thể bán được hoa với giá tốt nhất và tạo ra sự công bằng giữa các hộ sản xuất nhỏ và các công ty lớn Vào ngày 24/09/2010, tổng giám đốc OTA floriculture Auction là ông Nobuo Isomura đã có buổi trao đổi với chủ tịch UBND tỉnh Lâm Đồng và khẳng định “mục đích của dự án là vì nền nông nghiệp Việt Nam và ngành sản xuất hoa Đà Lạt chứ không vì lợi ích kinh tế của tổ chức, cá nhân nào”

3.4.2 Quy mô dự án Dự án trung tâm giao dịch hoa thành phố Đà Lạt bao gồm các hạng mục sau:

 Hạng mục chính của dự án là trung tâm giao dịch hoa cao 3 tầng trong đó tầng trệt là chợ hoa truyền thống với các gian hàng cho thuê để phục vụ bán lẻ hoa cho người dân và du khách Hai tầng trên của trung tâm là nơi đấu giá hoa của khách hàng trong và ngoài nước

 Hệ thống kho lạnh, kho xử lý phục vụ cho quá trình xử lý bảo và quản hoa

 Khu vực dành cho doanh nghiệp sẽ giao đất cho các công ty trồng hoa xây dựng văn phòng giới thiệu và bán sản phẩm

 Khu dịch vụ sẽ giao đất cho nhà đầu tư xây dựng khách sạn, nhà hàng và sân tennis để phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, tham quan chợ hoa của khách du lịch

 Khu nhà biệt lập phục vụ tái định cư sẽ giao đất cho các hộ bị giải tỏa bởi dự án

Ngoài ra, còn có các hạng mục đường giao thông sân bãi, trạm cấp điện cấp nước, trạm xử lý nước thải và các công trình phụ trợ phục vụ mục đích công cộng Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật như diện tích công trình, mật độ xây dựng, tầng cao tối đa cho phép sẽ được trình bày tại Bảng 3.1 Giá giao đất do đơn vị tư vấn lập quy hoạch là công ty Kiến trúc Lâm Đồng xác định sẽ được trình bày tại Bảng 3.2 Để tính toán doanh thu từ hoạt động cho thuê gian hàng hoa tầng trệt cần có diện tích phục vụ kinh doanh của tầng trệt Tuy nhiên, chợ hoa chưa có hồ sơ thiết kế chi tiết Do vậy, đề tài dựa vào diện tích sàn xây dựng tầng trệt và quy định tỷ lệ xây dựng các hạng mục trong chợ của TCXDVN 361:2006 chợ - tiêu chuẩn thiết kế để tính ra phần diện tích phục vụ kinh doanh, phần diện tích phục vụ mục đích công cộng và được trình bày tại Bảng 3.3

Bảng 3.1: Bảng chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật từng hạng mục

Stt Hạng mục Diện tích công trình (m²)

1 Trung tâm giao dịch hoa 8.340 15.000 55,6 3

2 Kho xử lý, kho lạnh 4.240 8.440 50,2 1

4 Khu dành cho doanh nghiệp 4.000 17.237 23,3 2

5 Trạm cấp điện, cấp nước 100 1

6 Trạm xử lý nước thải 100 1

Nguồn: thuyết minh quy hoạch trung tâm giao dịch hoa thành phố Đà Lạt, năm 2011

Bảng 3.2: Bảng giá giao đất

Stt Loại đất Diện tích (m²) Giá VND/m 2

2 Đất dành cho doanh nghiệp 17.237 2.000.000

3 Đất dành cho dịch vụ 12.362

Nguồn: thuyết minh quy hoạch trung tâm giao dịch hoa thành phố Đà Lạt, năm 2011

Bảng 3.3: Bảng diện tích tầng trệt chợ hoa

Các hạng mục tầng trệt Tỷ lệ (%) Diện tích (m²)

Tổng diện tích sàn tầng trệt 100 8340

- Diện tích dành cho kinh doanh 65 5420

- Diện tích dành cho công trình phụ trợ 35 2920

Nguồn: TCXDVN 361:2006 (chợ - tiêu chuẩn thiết kế)

3.4.3 Giới thiệu hình thức hoạt động chợ đấu giá hoa Để thuận lợi trong việc liệt kê, tính toán dòng thu và chi khi dự án đi vào vận hành Đề tài giới thiệu sơ lược về mô hình hoạt động của chợ đấu giá hoa Hoạt động đấu giá tài sản đã được quy định tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản cụ thể như sau:

 Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá

 Người mua được tài sản bán đấu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm; trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm thì tài sản được bán bằng giá khởi điểm

 Người có tài sản bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản, hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật

 Tài sản bán đấu giá là các tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật

 Trong trường hợp bán đấu giá tài sản thành; người có tài sản bán đấu giá thanh toán cho tổ chức bán đấu giá khoản phí được tính trên giá trị tài sản bán được

Chợ đấu giá hoa là hình thức đấu giá các sản phẩm hoa từ người trồng hoa đến tay người mua, cả trong nước lẫn quốc tế Phí đấu giá được tính dựa trên phần trăm giá trị của lô hàng Chợ đấu giá hoa phổ biến ở các vùng, quốc gia trồng hoa mạnh như Hà Lan, Nhật Bản, Úc, Trung Quốc Chợ đấu giá hoa thực hiện các bước tiếp nhận, kiểm tra, phân loại, xử lý và bảo quản hoa trước khi đấu giá cho khách mua.

CÁC DỮ LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN PHÂN TÍCH CỦA DỰ ÁN

Dữ liệu sơ cấp quan trọng để thực hiện phân tích tài chính là lượng hoa giao dịch thông qua chợ Đề tài đã thực hiện phỏng vấn ông Trần Huy Đường là chủ tịch hiệp hội hoa Đà Lạt về lượng hoa giao dịch, số lượng doanh nghiệp, hợp tác xã và người trồng hoa tham gia vào trung tâm giao dịch hoa; nội dung phỏng vấn được trình bày tại phần phụ lục

3.5.2 Dữ liệu thứ cấp Để phục vụ việc phân tích tài chính, kinh tế của dự án còn cần các dữ liệu thứ cấp bao gồm:

 Thuyết minh quy hoạch, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, thuyết minh dự án,

 Các khoản chi đầu tư ban đầu như chi phí xây dựng công trình, chi phí thiết bị, chi phí đền bù giải tỏa

 Sản lượng hoa toàn thành phố, phí dịch vụ đấu giá hoa, giá cho thuê gian hàng, giá giao đất, các chi phí vận hành hàng năm của chợ đấu giá hoa, …

3.5.3 Tổng hợp nguồn thu thập dữ liệu Đề tài thu thập các dữ liệu thứ cấp thông qua dự báo sản lượng hoa toàn thành phố giai đoạn 2011-2015, các dữ liệu như phí dịch vụ đấu giá, số lượng nhân viên, cơ cấu tổ chức chợ đấu giá hoa được tham khảo từ các chợ đấu giá hoa trên thế giới

Các nguồn thu thập dữ liệu phục vụ phân tích được trình bày trong Bảng 3.4

Để phân tích tài chính và rủi ro có độ chính xác cao, đề tài đã tham khảo các văn bản pháp luật hiện hành cũng như ý kiến của các chuyên gia giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực liên quan Danh sách các chuyên gia được tham khảo được trình bày chi tiết trong Bảng 3.5.

Bảng 3.4: Tổng hợp nguồn thu thập dữ liệu

Thông số Nguồn thu thập số liệu

Thông số kinh tế vĩ mô lạm phát, lãi suất, tỷ giá

Báo cáo của IMF tháng 10/2012

Term and conditions of Yen Loan Effective from April 1,2012 (JICA) Trang web Ngân hàng Nhà nước

Tổng mức đầu tư, lượng điện, nước tiêu thụ

Trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật Công ty Kiến trúc Lâm Đồng

Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng Trung tâm phát triển quỹ đất

Sản lượng hoa dự báo của Tp Đà Lạt đến năm 2015

Phòng kinh tế Tp Đà Lạt Trung tâm nông nghiệp Đà Lạt

Số lượng doanh nghiệp, lượng hoa dự kiến giao dịch qua Trung tâm

Hiệp hội hoa Đà Lạt Đề cương chi tiết sử dụng vốn ODA Trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật

Giá hoa bán trong nước của Đà Lạt Giá hoa xuất khẩu của Đà Lạt

Cơ sở dữ liệu của Bộ NN & PTNT

Số liệu niên giám Cục thống kê Lâm Đồng

Phí đấu giá hoa Tham khảo các chợ hoa trên thế giới Giá cho thuê sạp bán hoa Tham khảo chợ Đà Lạt và dự án Đà

Bảng 3.5: Danh sách các chuyên viên được tham khảo ý kiến

Nội dung tham khảo ý kiến Họ tên và nơi công tác

Lượng hoa giao dịch Ông Trần Huy Đường (0633.900059)

Hiệp hội hoa Đà Lạt

Biên độ dao động của tổng mức đầu tư Ông Phan Văn Phi Vũ (0913.736790)

Phòng kỹ thuật trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật

Chi phí sử dụng vốn chủ đầu tư Ông Phan Văn Khánh (0912.055554)

Phòng tài chính – kế hoạch trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật

Lượng điện, nước tiêu thụ hàng năm của trung tâm giao dịch hoa Ông Lê Quốc Việt (0633.501297) Phòng kỹ thuật công ty Kiến trúc Lâm Đồng

Tóm lại, nội dung đã trình bày trong chương 3 cho thấy dự án đã có đầy đủ các căn cứ pháp lý để có thể triển khai các bước tiếp theo Đây là dự án đầu tiên trong tỉnh cũng như cả nước về trung tâm giao dịch hoa phù hợp với chủ trương về phát triển nông nghiệp công nghệ cao trong Nghị quyết của tỉnh Về phía Chủ đầu tư, trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật thành phố Đà Lạt là đơn vị có đủ tư cách pháp nhân cũng như kinh nghiệm để thực hiện và điều hành dự án

Dự án được hình thành mang theo kỳ vọng to lớn của người trồng hoa cũng như các ban ngành về sự đột phá cho đầu ra của của ngành hoa Đà Lạt Tuy nhiên, để xem xét dự án có khả thi hay không thì cần tiến hành phân tích về mặt tài chính cũng như kinh tế xã hội cho dự án từ đó giúp Chủ đầu tư đưa ra quyết định sau cùng, nhất là trong điều kiện khó khăn về vốn như hiện nay.

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

LẬP BIỂU ĐỒ DÒNG TIỀN TỆ

Thời hạn đánh giá phân tích tài chính của dự án trung tâm giao dịch hoa được xác định là 20 năm, tính từ năm 2013 khi dự án bắt đầu triển khai đến năm 2033.

4.1.2 Các thông số vĩ mô

Do dự án có một phần vốn vay ODA từ Chính phủ Nhật tính bằng JPY, một phần doanh thu từ đấu giá hoa xuất khẩu tính bằng USD Do vậy, tỷ lệ lạm phát trong và ngoài nước được ước tính dựa vào báo cáo của Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) về Việt Nam, Nhật và Hoa Kỳ (IMF, World Economic Outlook 10/2012) cụ thể như sau:

 Tỷ lệ lạm phát trong nước được IMF dự báo cho năm 2012 là 8,1%, năm 2013 là 6,2% và năm 2017 giảm còn 5,0% Do đó, tỷ lệ lạm phát trong nước sử dụng để phân tích được lấy trung bình của năm 2013 và năm 2017 là 5,6%

 Tỷ lệ lạm phát của đồng USD được IMF dự báo cho năm 2012 là 2,0%, năm 2013 là 1,8% và năm 2017 là 2,1% Tỷ lệ lạm phát USD được sử dụng trong phân tích là giá trị trung bình của năm 2013 và năm 2017 là 1,95%

 Tỷ lệ lạm phát của đồng JPY được IMF dự báo cho năm 2012 là 0,0%, năm 2013 là -0,2% (giảm phát) và năm 2017 là 1,0% Tỷ lệ lạm phát JPY được sử dụng trong phân tích là giá trị trung bình của năm 2013 và năm 2017 là 0,4%

Toàn bộ doanh thu và chi phí và nguồn vốn cho dự án được quy về một loại tiền đồng Việt Nam (VND) Dự án có một phần doanh thu là đồng đô la Mỹ (USD) và một phần nguồn vốn là đồng yên Nhật (JPY) sẽ được quy đổi sang đồng Việt Nam

Tỷ giá hối đoái USD sử dụng là mức tỷ giá bình quân liên ngân hàng năm 2013 là 20.828 đồng, tỷ giá đồng Yên là 221 đồng (nguồn: http://sbv.gov.vn)

4.1.3 Doanh thu hàng năm Các khoản thu của dự án trung tâm giao dịch hoa Đà Lạt bao gồm: a) Doanh thu từ giao đất tái định cư: Quỹ đất tái định cư bao gồm 28 lô với diện tích là 7.935m 2 Phần đất này đã được phân lô và có đường thông hành tiếp cận đến từng lô đất nên diện tích giao đất là 7.935m 2 Giá giao đất tái định cư đã trình bày tại Bảng 3.2 là 2.500.000 đồng/m 2 Thời gian giao đất tái định cư là vào năm 2014, tức một năm sau khi giải tỏa, khi đã thi công cơ bản phần hạ tầng b) Doanh thu từ giao đất cho doanh nghiệp: Dự án bố trí quỹ đất rộng 17.237m 2 cho các doanh nghiệp trồng hoa và có liên quan đến ngành hoa như vật tư nông nghiệp, công nghệ sinh học, xây dựng văn phòng Tuy nhiên, phần đất này chưa được phân lô nên cần trừ ra phần đường thông hành để tiếp cận tới từng lô Diện tích đường thông hành chiếm khoảng 30%, vậy diện tích giao đất là 12.066m 2 Giá giao đất đã trình bày tại Bảng 3.2 là 2.000.000 đồng/m 2 Tiến độ giao đất là giao 50% năm 2014 và giao 50% năm 2015 c) Doanh thu từ giao đất dịch vụ: Phần đất dành cho dịch vụ có diện tích 12.362m 2 bao gồm đất xây nhà hàng, khách sạn, sân tennis phục vụ du lịch chuyên đề về hoa

Sau khi trừ 30% diện tích phần đường thông hành diện tích giao đất còn lại là 8.653m 2 Giá giao đất đã trình bày tại Bảng 3.2 là 2.000.000 đồng/m 2 Tiến độ giao đất là giao 50% năm 2014 và giao 50% năm 2015 d) Doanh thu từ cho thuê gian hàng trong chợ hoa: theo quy hoạch tầng trệt của chợ hoa sẽ có các gian hàng phục vụ bán lẻ hoa Giá cho thuê gian hàng tham khảo một số dự án như chợ Đà Lạt có giá cho thuê gian hàng hoa từ 6.000.000 đến 9.000.000 đồng cho 1m 2 /năm (nguồn: tiểu thương chợ Đà Lạt), dự án Đà Lạt Center đang xây dựng phía sau chợ Đà Lạt có giá cho thuê gian hàng hoa là 9.500.000 đồng cho 1m 2 /năm Tuy nhiên, vị trí dự án xa hơn và mục đích nhằm phục vụ cho sự phát triển ngành hoa nên giá thuê được xác định bằng 1/3 giá thuê gian hàng hoa chợ Đà Lạt là 2.000.000 đồng/1m 2 /năm e) Doanh thu từ phí đấu giá hoa: các yếu tố cần thu thập để tính doanh thu từ hoạt động đấu giá bao gồm:

 Tổng lượng hoa sản xuất của thành phố dựa trên báo cáo xây dựng kế hoạch phát triển nông nghiệp thành phố Đà Lạt giai đoạn 2011-2015 của Phòng Kinh tế Tp Đà Lạt, các năm từ 2015 về sau đề tài lấy sản lượng bằng năm 2015

Theo ông Trần Huy Đường, Chủ tịch Hiệp hội Hoa Đà Lạt, lượng hoa giao dịch qua trung tâm sẽ tăng dần theo lộ trình được tổng hợp ở Bảng 4.1.

+ Giai đoạn I (2016 -2018): lượng hoa giao dịch năm 2016 chiếm 10% lượng hoa sản xuất, lượng hoa xuất khẩu chiếm 20% lượng hoa giao dịch Năm 2017 lượng hoa giao dịch tăng dần chiếm 20% lượng hoa sản xuất, lượng hoa xuất khẩu chiếm 25% lượng hoa giao dịch Năm 2018 lượng hoa giao dịch chiếm 35% lượng hoa sản xuất và lượng hoa xuất khẩu chiếm 50% lượng hoa giao dịch

+ Giai đoạn II (từ 2018 trở về sau): lượng hoa giao dịch sẽ ổn định khoảng 35% lượng hoa sản xuất Lượng hoa còn lại sản xuất theo đặt hàng của những công ty đã có đơn hàng ổn định sẽ không thông qua sàn giao dịch

 Giá hoa đưa vào phân tích gồm giá bán trong nước và giá xuất khẩu cụ thể như sau:

+ Giá hoa bán trong nước dựa trên cơ sở dữ liệu của Bộ Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn, theo đó giá hoa tại Đà Lạt gồm có giá cổng trại, giá bán lẻ và bán buôn được thể hiện bằng biểu đồ qua 12 tháng Giá đưa vào phân tích là giá bán buôn và tính trung bình của 12 tháng Theo đó, giá bán buôn là 1.960 đồng/cành (nguồn www.agroviet.gov.vn)

+ Giá hoa xuất khẩu dựa trên số liệu niên giám Cục thống kê Lâm Đồng qua các năm từ 2005 đến 2011 Theo đó, giá hoa xuất khẩu là 0,122 USD/cành (nguồn www.lamdong.gov.vn)

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

4.2.1 Suất chiết khấu của dự án

 Suất chiết khấu theo quan điểm Chủ đầu tư

Chi phí vốn chủ sở hữu thực là 7,5% từ đó có chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa là: re danh nghĩa = re thực + gPe + re thực*gPe = 7,5% + 5,6% + 7,5%*5,6% = 13,52%

 Suất chiết khấu theo quan điểm Tổng đầu tư

Theo quan điểm Tổng đầu tư, lãi vay ODA danh nghĩa là 9,6%/năm Từ đó, tính được lãi vay thực như sau:

Lãi thực = (lãi danh nghĩa - lạm phát)/(1 + lạm phát) = (9,6% - 5,6%)/(1 + 5,6%) ≈ 3,79%/năm

Dự án có tỷ lệ cơ cấu vốn là 85% vốn vay ODA và 15% vốn chủ sở hữu Ta có công thức tính giá sử dụng vốn bình quân có trọng số như bên dưới và tính được

Kết quả phân tích tài chính theo hai quan điểm Tổng đầu tư và Chủ đầu tư dưới giá thực và giá danh nghĩa được trình bày trong Bảng 4.6

Bảng 4.6: Kết quả phân tích tài chính dự án

Chỉ số Quan điểm Chủ đầu tư Quan điểm Tổng đầu tư thực danh nghĩa thực danh nghĩa re 7,5% 13,52%

PHÂN TÍCH KẾT QUẢ

Từ kết quả phân tích cho thấy giá trị hiện tại ròng của hai quan điểm phân tích Tổng đầu tư và Chủ đầu tư đều dương, suất sinh lợi nội tại lớn hơn chi phí vốn tương ứng, tỷ số lợi ích/chi phí đều lớn hơn 1 và thời gian hoàn vốn là 5,9 năm đối với quan điểm Chủ đầu tư và 7,2 năm đối với quan điểm Tổng đầu tư Do vậy, dự án là hoàn toàn khả thi về mặt tài chính Theo quan điểm Tổng đầu tư dự án mang lại lợi nhuận cao hơn mong muốn nên đây là cơ sở để dự án sớm xin được vốn tài trợ từ Chính phủ Nhật

Tuy nhiên, để đánh giá toàn diện dự án, cần tiến hành thêm phân tích kinh tế - xã hội và phân tích rủi ro.

PHÂN TÍCH RỦI RO

PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY MỘT CHIỀU

Phân tích độ nhạy một chiều nhằm xác định sự thay đổi của các biến đầu vào có ảnh hưởng như thế nào đến dự án thông qua giá trị hiện tại ròng NPV Qua tham khảo một số báo cáo thẩm định dự án đề tài rút ra được một số biến đầu vào có tính chất bất định và có khả năng ảnh hưởng đến dòng chi, dòng thu của dự án bao gồm tỷ lệ lạm phát trong nước, lãi vay, tổng mức đầu tư, phí đấu giá hoa, lượng hoa giao dịch

5.1.1 Phân tích độ nhạy của NPV theo phí đấu giá hoa

Mức phí dùng trong phân tích tài chính là mức phí tham khảo của các chợ hoa trên thế giới Mức phí thấp nhất xảy ra khi dự án phải theo quy định về phí đấu giá tài sản tại quyết định số 35/2012/QĐ-UBND ngày 17/08/2012 của UBND tỉnh Lâm Đồng là 6,5% trên giá trị đơn hàng Tuy nhiên, không như các loại tài sản đấu giá khác, hoa có đặc điểm là cần xử lý, phân loại và bảo quản nên tốn chi phí Do vậy, dự án sẽ kiến nghị UBND tỉnh cho phép nâng mức phí đấu giá Dự kiến mức phí cao nhất được cho phép là 8,5% trên giá trị đơn hàng Kết quả phân tích độ nhạy theo mức phí đấu giá được trình bày tại Bảng 5.1 và Hình 5.1

Mức phí đấu giá hoa tỷ đ ồ n g

NPV Tổng đầu tư NPV Chủ đầu tư

Hình 5.1: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo mức phí đấu giá

Bảng 5.1 Độ nhạy của NPV theo mức phí đấu giá (ĐVT tỷ đồng)

NPV Tổng đầu tư 142,337 172,871 203,405 233,939 264,474 NPV Chủ đầu tư 58,070 80,175 102,281 124,386 146,492 5.1.2 Phân tích độ nhạy của NPV theo lượng hoa giao dịch

Cùng với mức phí lượng hoa, lượng hoa giao dịch đóng vai trò quan trọng đến dòng thu của dự án Theo ông Trần Huy Đường, chủ tịch hiệp hội hoa Đà Lạt, lượng hoa giao dịch theo hiệp hội sẽ đạt khoảng 35% tổng lượng hoa sản xuất.

Hiệp hội cũng lưu ý rằng sẽ vận động các hội viên tham gia tích cực nhất nhưng lượng hoa giao dịch còn phụ thuộc vào cơ chế hoạt động của công ty cổ phần đấu giá hoa sau này Lượng hoa sẽ tăng nếu công ty có một cơ chế hoạt động minh bạch và vì lợi ích của người trồng hoa cũng như ngành hoa Đà Lạt và ngược lại Theo đó, lượng hoa có thể giảm tối đa là 20% và tăng tối đa 10% so với lượng hoa đưa vào phân tích Kết quả phân tích độ nhạy theo lượng hoa giao dịch được trình bày tại Bảng 5.2 và Hình 5.2

Bảng 5.2 Độ nhạy của NPV theo lượng hoa giao dịch (ĐVT tỷ đồng)

NPV Tổng đầu tư 118,412 160,908 203,405 224,654 245,902 NPV Chủ đầu tư 41,862 72,071 102,281 117,385 132,490

Lượng hoa giao dịch tỷ đ ồ n g

NPV Tổng đầu tư NPV Chủ đầu tư

Hình 5.2: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo lượng hoa giao dịch

Tương tự như mức phí đấu giá, hiệu quả tài chính của dự án có độ nhạy cao với lượng hoa giao dịch

5.1.3 Phân tích độ nhạy của NPV theo tỷ lệ lạm phát trong nước

Thời gian phân tích của dự án là 20 năm, đây là khoảng thời gian dài nên lạm phát có khả năng ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính dự án Tham khảo số liệu của IMF và World Bank có thể thấy lạm phát Việt Nam từ 1995 đến nay có thay đổi nhưng không nhiều Ngoại trừ năm 2008 và 2011 lạm phát tăng đột biến còn lại lạm phát trong nước giữ ở mức một chữ số (nguồn: http://data.worldbank.org/country/viet nam) Từ đó, đề tài giả định tỷ lệ lạm phát có thể xuống thấp nhất là 5,0% và cao nhất 6,2% ứng với mức thấp và cao nhất trong dự báo của IMF Kết quả phân tích độ nhạy theo tỷ lệ lạm phát được trình bày tại Bảng 5.3 và Hình 5.3

Bảng 5.3 Độ nhạy của NPV theo lạm phát VND (ĐVT tỷ đồng)

NPV Tổng đầu tư 204,760 204,076 203,405 202,748 202,105 NPV Chủ đầu tư 107,590 104,930 102,281 99,641 97,011

NPV Tổng đầu tư NPV Chủ đầu tư

Hình 5.3: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo lạm phát VND Kết quả phân tích cho thấy lạm phát có ảnh hưởng và tương quan nghịch biến với hiệu quả tài chính của dự án Để làm rõ hơn độ nhạy của lạm phát đề tài sẽ xem xét sự ảnh hưởng của lạm phát tới từng dòng tiền kết quả sẽ được trình bày tại Bảng 5.4 Dựa và số liệu trình bày trên Bảng 5.4 đề tài có những nhận xét như sau:

 Giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền như doanh thu, chi đầu tư, chi phí hoạt động hằng năm có mức tăng theo lạm phát nên không ảnh bị hưởng khi lạm phát thay đổi

 Với khoản cân đối tiền mặt khi lạm phát tăng sẽ làm tiền bị mất giá, hệ quả việc mất mát sức mua của khoản cân đối tiền mặt do tiền mất giá được gọi là thuế lạm phát (Glenn P Jenkins, Arnold C Harberger, 1995), đây cũng là lý do khoản cân đối tiền mặt cần bố trí hợp lý vừa đủ để hoạt động

Tiền trả lãi tăng khi lạm phát gia tăng do lãi danh nghĩa bằng tổng của lãi thực, lạm phát và lãi thực nhân với lạm phát Do đó, khi lạm phát tăng, lãi danh nghĩa cũng tăng theo, dẫn đến dòng chi của dự án tăng.

 Khoản phải thu tương quan nghịch biến với hiệu quả tài chính của dự án khi lạm phát tăng Lý do vì khi có lạm phát thì giá trị thực của số tiền mà bên mua ở đây là người trồng hoa sử dụng dịch vụ đấu giá của dự án sẽ giảm, mức giảm càng nhiều nếu trả càng chậm (Glenn P Jenkins, Arnold C Harberger, 1995)

 Trái ngược với khoản phải thu, khoản phải trả tương quan đồng biến với hiệu quả tài chính của dự án khi lạm phát tăng Lý do là khi lạm phát tăng thì giá trị thực các khoản nợ của dự án với nhà cung cấp dịch vụ như điện, nước, đang giảm xuống (Glenn P Jenkins, Arnold C Harberger, 1995)

Tóm lại từ phân tích trên cho thấy khi lạm phát tăng thì chỉ có khoản phải trả làm tăng giá trị hiện tại ròng của dự án Các khoản phải thu, cân đối tiền mặt và tiền trả lãi vay đều làm giảm giá trị hiện tại ròng của dự án Các dòng tiền còn lại không bị ảnh hưởng khi lạm phát thay đổi Kết quả là giá trị hiện tại ròng của dự án giảm khi lạm phát tăng

Bảng 5.4 Giá trị hiện tại ròng theo giá thực của quan điểm Chủ đầu tư khi lạm phát tăng (ĐVT tỷ đồng)

Stt Hạng mục tính Tỷ lệ lạm phát Ảnh hưởng đến

NPV dự án Tỷ lệ thay đổi

I NPV tổng ngân lưu vào 692,607 692,019 691,434 690,853 690,275 Xấu giảm -0,34%

1 NPV vốn vay ODA 113,926 113,926 113,926 113,926 113,926 Không ảnh hưởng 0,00%

2 NPV doanh thu hoạt động kinh doanh 559,417 559,417 559,417 559,417 559,417 Không ảnh hưởng 0,00%

- Từ gian hàng cho thuê 78,801 78,801 78,801 78,801 78,801 Không ảnh hưởng 0,00%

- Từ phí đấu giá hoa (trong nước+xuất khẩu) 480,616 480,616 480,616 480,616 480,616 Không ảnh hưởng 0,00%

3 NPV doanh thu hoạt động giao đất 55,656 55,656 55,656 55,656 55,656 Không ảnh hưởng 0,00%

- Giao đất tái định cư 18,453 18,453 18,453 18,453 18,453 Không ảnh hưởng 0,00%

- Giao đất doanh nghiệp, dịch vụ 37,203 37,203 37,203 37,203 37,203 Không ảnh hưởng 0,00%

4 NPV thay đổi khoản phải thu (15,861) (16,135) (16,407) (16,677) (16,946) Xấu giảm 6,40%

5 NPV thay đổi trong bảng cân đối tiền mặt (20,532) (20,846) (21,158) (21,469) (21,778) Xấu giảm 5,72%

6 NPV giá trị thanh lý 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 Không ảnh hưởng

II NPV tổng ngân lưu ra 509,462 511,661 513,861 516,060 518,260 Xấu tăng 1,70%

1 NPV chi đền bù giải tỏa 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 Không ảnh hưởng 0,00%

2 NPV chi đầu tư 155,553 155,553 155,553 155,553 155,553 Không ảnh hưởng 0,00%

- Công trình xây dựng, thiết bị 148,086 148,086 148,086 148,086 148,086 Không ảnh hưởng 0,00%

- Chi phí tư vấn, chi phí khác 5,375 5,375 5,375 5,375 5,375 Không ảnh hưởng 0,00%

- Chi phí quản lý dự án 2,092 2,092 2,092 2,092 2,092 Không ảnh hưởng 0,00%

3 NPV chi phí hoạt động hàng năm 200,676 200,676 200,676 200,676 200,676 Không ảnh hưởng 0,00%

- Điện, nước, nhiên liệu 9,027 9,027 9,027 9,027 9,027 Không ảnh hưởng 0,00%

- Các chi phí hoạt động còn lại 75,670 75,670 75,670 75,670 75,670 Không ảnh hưởng 0,00%

4 NPV thay đổi trong khoản phải trả (0,389) (0,395) (0,402) (0,409) (0,416) Tốt tăng 6,48%

5 NPV tiền trả lãi vay 63,611 65,817 68,023 70,230 72,436 Xấu tăng 12,18%

6 NPV trả vốn gốc 57,736 57,736 57,736 57,736 57,736 Không ảnh hưởng 0,00%

III NPV tổng ngân lưu ròng trước thuế 183,145 180,358 177,574 174,793 172,016 Xấu giảm -6,47%

NPV thuế TNDN từ hoạt động kinh doanh 61,679 61,552 61,417 61,276 61,129 -0,90%

NPV thuế TNDN từ hoạt động giao đất 13,876 13,876 13,876 13,876 13,876 0,00%

VI NPV tổng ngân lưu ròng sau thuế 107,590 104,930 102,281 99,641 97,011 Nghịch biến -10,91%

5.1.4 Phân tích độ nhạy của NPV theo lãi vay vốn ODA

Đề tài đã thu thập dữ liệu của 65 dự án tại Việt Nam sử dụng vốn ODA thuộc hai điều khoản chung và điều khoản ưu đãi tương tự dự án Kết quả thu được các mức lãi suất danh nghĩa là 6,0%; 7,8%; 9,6%; 11,4% và 14,4% Trong đó, tần suất của mức lãi suất 9,6% là cao nhất với 27 dự án, cho thấy giá trị lãi vay 9,6% xác định trong phân tích tài chính là gần với thực tế.

Kết quả phân tích độ nhạy theo lãi vay được trình bày tại Bảng 5.5 và Hình 5.4

Bảng 5.5 Độ nhạy của NPV theo lãi vay (ĐVT tỷ đồng)

NPV Tổng đầu tư 197,732 200,569 203,405 206,242 210,970 NPV Chủ đầu tư 123,277 112,779 102,281 91,783 74,286

NPV Tổng đầu tư NPV Chủ đầu tư

Hình 5.4: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo lãi vay

Kết quả cho thấy theo quan điểm Tổng đầu tư khi lãi vay tăng thì NPV của dự án cũng tăng Điều này là vì khi lãi vay tăng thì tiền trả lãi cũng tăng nên thu nhập chịu thuế sẽ giảm dẫn đến thuế thu được cũng giảm theo; kết quả là lợi nhuận sau thuế sẽ tăng thêm một khoản tiền được gọi là lá chắn thuế của nợ vay Trong quan điểm Chủ đầu tư tiền trả lãi được xem là chi phí và mức tăng của tiền trả lãi lớn hơn phần lợi từ lá chắn thuế do vậy làm giảm NPV của dự án

5.1.5 Phân tích độ nhạy của NPV theo tổng mức đầu tư

Các thành phần chi phí trong tổng mức đầu tư được lập dựa trên định mức, đơn giá và suất đầu tư hiện hành của Nhà nước nên đây là giá trị yếu vị, ít có khả năng thay đổi Tuy nhiên, đây là dự án chợ đấu giá hoa đầu tiên trong nước nên dễ xảy ra phát sinh về công nghệ làm chi phí phát sinh vượt dự phòng phí Chủ đầu tư của dự án là trung tâm hạ tầng kỹ thuật là đơn vị có kinh nghiệm triển khai nhiều dự án nên đề tài đã tham khảo ý kiến của trung tâm và xác định mức tăng tối đa thông thường của tổng mức đầu tư khoảng 20% và giảm tối đa 10% so với tổng mức đầu tư ban đầu

Kết quả phân tích độ nhạy theo tổng mức đầu tư được trình bày tại Bảng 5.6 và Hình 5.5

Bảng 5.6 Độ nhạy của NPV theo tổng mức đầu tư (ĐVT tỷ đồng)

NPV Tổng đầu tư 218,525 210,965 203,405 188,285 173,165 NPV Chủ đầu tư 119,723 111,002 102,281 84,838 67,396

Tổng mức đầu tư tỷ đ ồ n g

NPV Tổng đầu tư NPV Chủ đầu tư

Hình 5.5: Biểu đồ độ nhạy của NPV theo tổng mức đầu tư

PHÂN TÍCH KỊCH BẢN

Sau khi phân tích độ nhạy và biết được sự ảnh hưởng của từng biến là tốt hay xấu đối với hiệu quả tài chính của dự án, trong khi trên thực tế dự án chịu ảnh hưởng của nhiều biến cùng lúc Đề tài tiến hành phân tích kịch bản để xem xét ảnh hưởng đồng thời của một số biến Các kịch bản đưa vào phân tích bao gồm:

 Kịch bản tốt nhất: giá trị các biến đồng biến với hiệu quả tài chính sẽ xảy ra ở mức cao nhất; giá trị các biến nghịch biến với hiệu quả tài chính xảy ra ở mức thấp nhất

 Kịch bản xấu nhất: giá trị các biến đồng biến với hiệu quả tài chính sẽ xảy ra ở mức thấp nhất; giá trị các biến nghịch biến với hiệu quả tài chính xảy ra ở mức cao nhất

 Kịch bản kỳ vọng: giá trị các biến số đầu vào sẽ xảy ra đúng như dự báo

Kết quả phân tích kịch bản được trình bày tại Bảng 5.7

Kết quả phân tích cho thấy ở tình huống xấu nhất NPV của dự án sẽ âm còn trong cả hai tình huống còn lại NPV của dự án đều dương

Bảng 5.7 Kết quả phân tích kịch bản (ĐVT tỷ đồng)

Stt Phân tích kịch bản Xấu Kỳ vọng Tốt

PHÂN TÍCH RỦI RO THEO MÔ PHỎNG MONTE CARLO

Các bước thực hiện mô phỏng Monte Carlo như sau:

 Thiết lập mô hình bảng tính

 Khai báo biến rủi ro đầu vào, dạng phân phối của các biến này

 Khai báo biến kết quả

 Xác định số lần chạy mô phỏng và chạy mô phỏng

5.3.2 Xác định biến rủi ro

Biến rủi ro là biến có khả năng tạo ra sự khác biệt giữa kết quả kỳ vọng với kết quả thực tế khi chúng biến đổi Qua quá trình phân tích độ nhạy một chiều đã xác định được các biến làm thay đổi kết quả là tỷ lệ lạm phát, lãi vay, tổng mức đầu tư, phí đấu giá hoa và lượng hoa giao dịch vậy đây là các biến rủi ro của dự án

Xác định dạng phân phối xác suất của biến đầu vào là một bước quan trọng để xác suất của biến đầu ra được chính xác Có 3 giải pháp chính để ước tính phân phối xác xuất của biến đầu vào là dựa vào dữ liệu lịch sử, thử nghiệm và phán đoán Dữ liệu lịch sử là giải pháp dùng các số liệu trong quá khứ để ước tính xác suất trong tương lai của biến Tuy nhiên, biến đầu vào cần có sự ổn định trong quá khứ và tương lai Đề tài sẽ áp dụng giải pháp này để ước tính phân phối xác xuất của biến lãi vay và lạm phát Các biến còn lại sẽ phán đoán cũng như tham khảo các phân tích tài chính tương tự

 Lãi vay: các bảng điều khoản cho vay của JICA cho thấy từ năm 2000 đến nay lãi vay chỉ thay đổi 1 lần cho thấy độ ổn định trong quá khứ cũng như trong tương lai Đề tài dựa vào tập dữ liệu thu thập về lãi vay của 65 dự án đã trình bày trong phần phân tích độ nhạy một chiều để ước tính dạng phân phối Dạng phân phối của biến lãi vay dựa trên tập dữ liệu được thể hiện tại Hình 5.6

Hình 5.6: Dạng phân phối của biến lãi vay

 Lạm phát: để ước tính phân phối xác suất biến lạm phát đề tài thu thập số liệu về lạm phát VND kể từ năm 1986 đến nay từ bộ dữ liệu của World Bank Số liệu cho thấy sau giai đoạn lạm phát phi mã, từ năm 1995 tình hình lạm phát VND đã được kiểm soát và giữ ở mức một chữ số cho đến nay Do vậy, đề tài dùng số liệu lạm phát từ năm 1995 để xác định dạng phân phối Kết quả cho thấy biến lạm phát có phân phối dạng logistic và được trình bày tại Hình 5.7

Hình 5.7: Dạng phân phối của biến lạm phát

 Mức phí đấu giá: mức phí 7,5% sử dụng trong phân tích tài chính là mức phí hài hòa giữa quy định của UBND tỉnh với mức phí tham khảo trên thị trường Do vậy, sự biến động của mức phí sẽ xoay quanh giá trị này nên dạng phân phối chuẩn là phù hợp

 Tổng mức đầu tư: dựa trên miền giá trị của tổng mức đầu tư đã trình bày tại phần phân tích độ nhạy chọn phân phối dạng tam giác cho biến này với yếu vị là giá trị sử dụng trong phân tích tài chính

Lượng hoa giao dịch phổ biến theo kết quả phỏng vấn với Hiệp hội Hoa Đà Lạt nằm ở phương án cơ bản, ít khả năng xảy ra ở phương án thấp và cao Do đó, hàm phân phối tam giác được sử dụng để mô tả dữ liệu lượng hoa giao dịch này.

5.3.3 Phân tích kết quả Kết quả phân tích sẽ được trình bày từ Hình 5.8 đến Hình 5.9

Hình 5.8: Kết quả mô phỏng NPV theo quan điểm Tổng đầu tư

Hình 5.9: Kết quả mô phỏng NPV theo quan điểm Chủ đầu tư

Kết quả phân tích rủi ro cho thấy theo quan điểm Tổng đầu tư xác suất để NPV của dự án > 0 là trên 99% và theo quan điểm Chủ đầu tư là trên 94% hay xác suất dự án khả thi là rất cao

Như vậy, qua phần phân tích độ nhạy đề tài đã xác định được các biến có ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án bao gồm mức phí dịch vụ đấu giá, lượng hoa giao dịch, tỷ lệ lạm phát, lãi vay và tổng mức đầu tư Trong đó, biến mức phí và lượng hoa giao dịch có ảnh hưởng lớn đến NPV của dự án Kết quả phân tích kịch bản cho thấy trong trường hợp xấu nhất NPV của dự án sẽ < 0 còn trong trường hợp kỳ vọng và tốt thì NPV đều > 0 Các kết quả này là cơ sở để Chủ đầu tư đề ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro để quản lý dự án tốt hơn

Các kết quả phân tích về mặt tài chính và rủi ro là cơ sở đề Chủ đầu tư xem xét ra quyết định có nên đầu tư dự án hay không Về phía các cấp chính quyền để có cơ sở xem xét hiệu quả dự án đối với nền kinh tế và ảnh hưởng về mặt xã hội cần tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.

PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI

PHÂN TÍCH KINH TẾ

CFi là chỉ số được xác định dựa trên tỷ lệ giữa giá kinh tế và giá tài chính Các chỉ số này được xác định như sau:

 Thu từ đất tái định cư tại chỗ, giá giao đất tái định cư 2.500.000 đồng/m 2 là giá nhằm hỗ trợ người dân bị giải tỏa tái định cư nên không tính đến khả năng sinh lời Đất giao cho các hộ tái định cư là đất ở biệt lập được phép xây dựng với mật độ 50% trên diện tích đất, cộng với hệ thống đường giao thông tiếp cận đến từng lô đất cũng như sẽ không bị quy hoạch trong tương lai nên giá thực tế của các lô đất này sẽ cao hơn mức 2.500.000 đồng/m 2 theo đề xuất của đơn vị lập quy hoạch Đề tài tham khảo giá đất một số khu tái định cư tại Đà Lạt có mức giá khoảng 4.000.000 đồng/m 2 (nguồn http://muaban.net) từ đó tính được hệ số CFi là 1,6

 Thu từ giao đất cho doanh nghiệp và dịch vụ, tương tự như giao đất phục vụ tái định cư tại chỗ nhưng mật độ xây dựng sẽ thấp hơn chỉ được phép xây dưới 30% diện tích đất cùng với một số ràng buộc về sử dụng đất nên giá đất thực tế vào khoảng 2.500.000 đồng/m 2 thấp hơn giá đất tái định cư nhưng cao hơn so với mức giá 2.000.000 đồng/m 2 trong phần phân tích tài chính Từ đó tính được chỉ số CFi là 1,25

 Các nguồn thu từ gian hàng cho thuê và từ thu phí đấu giá hoa đã tách thuế GTGT đầu ra nên hệ số chuyển đổi giá CFi là 1 Đối với các khoản phải thu, thay đổi trong bảng cân đối tiền mặt do không có sự khác nhau giữa giá tài chính và giá kinh tế nên hệ số chuyển đổi giá CFi là 1

Dự toán kinh phí chi cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng sử dụng trong phần phân tích tài chính được lập bởi trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đà Lạt

Trong đó, giá đất đền bù tại vị trí dự án là 730.000 đồng/m 2 được căn cứ theo quyết định số 48/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Lâm Đồng “V/v quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn thành phố Đà Lạt” Theo như bản vẽ hiện trạng sử dụng đất của dự án thì diện tích đất cần giải tỏa là đất nông nghiệp

Trên thực tế, giá đất nông nghiệp tại khu vực đang ở mức cao hơn 730.000 đồng/m2 Sau khi tham khảo giá thị trường, số liệu cho thấy giá đất nông nghiệp là 2.500.000 đồng/m2 (theo batdongsan.com.vn) Từ đó, hệ số chuyển đổi giữa giá kinh tế và giá tài chính (CFi) được tính toán là 3,42.

Chi phí đầu tư xây dựng công trình và thiết bị được lập theo Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng Theo đó phần chi phí này bao gồm cả 10% thuế GTGT Tuy nhiên, trong phân tích tài chính đã khấu trừ thuế GTGT 2%, phần thuế GTGT 8% còn lại không được khấu trừ, do vậy khi chuyển sang giá kinh tế thì hệ số chuyển đổi giá CFi là 0,92

Chi phí điện và nhiên liệu có 10% thuế GTGT, chi phí nước có 5% thuế GTGT Tuy nhiên chi phí này nhằm phục vụ sản xuất nên đã được khấu trừ nên hệ số chuyển đổi giá Cfi là 1 Đối với chi phí khác, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn gồm tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế, tư vấn thẩm tra, được lập theo quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng có bao gồm thuế GTGT 10% nhưng không được khấu trừ thuế GTGT trong phân tích tài chính nên hệ số CFi là 0,9 Riêng chi phí quản lý dự án do trung tâm phát triển hạ tầng kỹ thuật (đơn vị quản lý dự án) là đơn vị Nhà nước nên không tính thuế GTGT do vậy hệ số CFi là 1 Để xác định hệ số chuyển đổi CFi của lương, đề tài xem xét và ước tính chi phí cơ hội kinh tế của lao động (EOCL) theo hướng giá cung của lao động (Glenn P

Jenkins, Arnold C Harberger, 1995) cụ thể như sau:

 Chi phí cơ hội kinh tế của lao động bao gồm giá cung tối thiểu và các biến dạng có thể ảnh hưởng đến giá cung tối thiểu này Giá cung tối thiểu là giá mà dự án cần phải trả để có đủ nguồn cung lao động với những kỹ năng phù hợp

 Đề tài sẽ tham khảo các thông báo tuyển lao động làm việc tại thành phố Đà Lạt và có vị trí tuyển tương tự với dự án, dự án cũng nằm trong thành phố nên các biến dạng giả định là không có Danh sách thông báo tuyển dụng trình bày tại phụ lục III – phân tích kinh tế Từ đó có được giá cung lao động trung bình khoảng 6 triệu/tháng so với lương tài chính của dự án khoảng 8 triệu/tháng và tính được hệ số CFi là 0,75

Trong phân tích tài chính thuế là một khoản chi của Chủ đầu tư nhưng lại là khoản thu nhập của ngân sách trong phân tích kinh tế Do vậy để loại trừ khoản mục thuế khỏi phần chi phí trong phân tích kinh tế thì hệ số CFi của thuế thu nhập doanh nghiệp là 0

Các hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tế Cfi sẽ được tổng hợp và trình bày trong Bảng 6.1

6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực

Dự án Trung tâm giao dịch hoa khi đi vào hoạt động sẽ tạo ra các ngoại tác tích cực như sau:

 Mang lại giá trị thặng dư cao hơn cho người trồng hoa mà theo hiệp hội hoa là

“người trồng hoa nghèo nhất sẽ được lợi nhất” (kỷ yếu khuyến nông @ nông nghiệp, 2012) góp phần tạo ra sự công bằng giữa doanh nghiệp lớn và nhỏ Vì hiện tại “80% lượng hoa sản xuất được gửi cho các vựa, người trồng không thể thỏa thuận giá cả và chỉ biết giá sản phẩm của mình sau khi hoa đã đến tay người tiêu dùng” (kỷ yếu khuyến nông @ nông nghiệp, 2012) nên phần lớn giá trị thu được từ hoa không thuộc về người trồng hoa mà của người buôn bán trung gian

Trung tâm giao dịch hoa đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề trong quá trình vận chuyển hoa, chấm dứt tình trạng hoa bị vận chuyển như "bó củi, chất hoa như núi trên xe khách" (Kỷ yếu Khuyến nông & Nông nghiệp, 2012).

 Hiện chưa có kế hoạch sản xuất dựa trên phản hồi của thị trường “Hoa được trồng theo phong trào và bán như chợ phiên” (kỷ yếu khuyến nông @ nông nghiệp, 2012)

Do vậy trung tâm là nơi tiếp nhận nhu cầu và phân tích phản hồi của thị trường để đề ra kế hoạch sản xuất

 Dự án góp phần thúc đẩy lượng hoa xuất khẩu của Đà Lạt Hiện tại “khó khăn chính trong xuất khẩu là đơn hàng lớn và hầu hết không doanh nghiệp nào đáp ứng đủ nhu cầu, thị hiếu đa dạng nên giải pháp là các doanh nghiệp cùng khai thác và mổ xẻ” (kỷ yếu hội thảo khoa học sản xuất rau và hoa, 2011) Do vậy dự án là nơi tập hợp nguồn lực cùng khai thác thị trường hoa xuất khẩu đầy tiềm năng

 Dự án góp phần phát triển du lịch của thành phố với việc hình thành địa điểm du lịch chuyên đề về hoa

PHÂN TÍCH XÃ HỘI

Kết quả phân tích tài chính cho thấy giá trị hiện tại ròng theo quan điểm Tổng đầu tư là 203,405 tỷ đồng, còn phân tích kinh tế cho giá trị hiện tại ròng là 149,734 tỷ đồng Vậy có sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại ròng kinh tế và tài chính, lý do chênh lệch là do sự khác nhau giữa suất chiết khấu tài chính và kinh tế, sự chênh lệch giữa giá tài chính và giá kinh tế Do vậy để làm rõ mức độ ảnh hưởng của dự án đến từng nhóm đối tượng cụ thể, đề tài tiến hành phân tích ngoại tác, kết quả thể hiện tại Bảng 6.2

Qua bảng phân tích trên đề tài đã tiến hành lượng hóa một số ngoại tác tích cực và tiêu cực của dự án đồng thời chỉ ra tác động của dự án lên từng nhóm đối tượng cụ thể như sau:

 Người dân bị giải tỏa mặc dù được bố trí suất mua đất tái định cư với giá rẻ hơn mặt bằng giá chung nhưng phần lợi này không bù đắp được thiệt hại do bị thu hồi đất với giá quy định nhưng rất thấp so với giá thị trường

 Các doanh nghiệp mà cụ thể là doanh nghiệp trồng hoa, người trồng hoa, các doanh nghiệp có liên quan đến sản xuất tiêu thụ hoa sẽ được phép mua đất để xây dựng văn phòng, nơi trưng bày sản phẩm của mình sẽ được lợi từ việc mua đất giá thấp hơn giá thị trường

 Người lao động làm việc tại dự án được lợi vì lương tài chính của dự án đang cao hơn chi phí cơ hội kinh tế của lương

 Cuối cùng Nhà nước sẽ thu được phần thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế GTGT khi dự án đi vào hoạt động

Phân tích ngoại tác cho thấy các bên liên quan đến dự án ngoài chủ đầu tư và tổ chức cho vay còn bao gồm nhiều đối tượng, trong đó người dân chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do phải di dời khi dự án khởi công Dựa trên cơ sở này, chủ đầu tư cần đề xuất các giải pháp hỗ trợ nhằm giảm thiểu thiệt hại cho người dân trong khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án.

Bảng 6.2: Phân tích ngoại tác (ĐVT tỷ đồng)

Tác động do chênh lệch chiết khấu

Người dân bị giải tỏa

I NPV tổng ngân lưu vào 779,091 540,888 561,091 (238,204) 20,203 10,996 9,207 0,000 0,000 1 NPV doanh thu hoạt động kinh doanh 768,775 521,423 521,423 (247,352) 0,000

- Từ gian hàng cho thuê 107,098 73,648 73,648 (33,449) 0,000 0,000

- Từ phí đấu giá hoa (trong nước+xuất khẩu) 661,678 447,775 447,775 (213,903) 0,000 0,000

2 NPV doanh thu hoạt động giao đất 57,898 55,154 75,357 (2,744) 20,203

- Giao đất tái định cư 19,012 18,327 29,324 (0,684) 10,996 10,996

- Giao đất doanh nghiệp, dịch vụ 38,886 36,827 46,033 (2,060) 9,207 9,207

3 NPV thay đổi khoản phải thu (19,977) (15,716) (15,716) 4,261 0,000 4 NPVthay đổi trong bảng cân đối tiền mặt (27,605) (19,974) (19,974) 7,631 0,000

5 NPV giá trị thanh lý 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

II NPV tổng ngân lưu ra 575,686 443,055 411,357 (132,632) (31,697) 78,105 0,000 (26,826) (82,976)

1 NPV chi đền bù giải tỏa 32,275 32,275 110,379 0,000 78,105 78,105

- Công trình xây dựng, thiết bị 152,785 147,035 135,272 (5,750) (11,763) (11,763)

- Chi phí tư vấn, chi phí khác 5,540 5,338 4,804 (0,203) (0,534) (0,534)

- Chi phí quản lý dự án 2,156 2,078 2,078 (0,079) 0,000

3 NPV chi phí hoạt động hàng năm 282,609 186,037 159,211 (96,572) (26,826)

- Các chi phí hoạt động còn lại 105,742 70,276 70,276 (35,467) 0,000 4 NPV thay đổi trong khoản phải trả (0,483) (0,387) (0,387) 0,096 0,000

5 NPV thuế TNDN từ hoạt động kinh doanh 86,368 56,929 0,000 (29,440) (56,929) (56,929)

6 NPV thuế TNDN từ hoạt động giao đất 14,435 13,751 0,000 (0,684) (13,751) (13,751)

VI NPV tổng ngân lưu ròng 203,405 97,833 149,734 (105,572) 51,900 (67,108) 9,207 26,826 82,976