Luận văn thạc sĩ Quản lý xây dựng: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở Tp. Hồ Chí Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6, đề xuất kiến nghị, giải pháp

TÓM TẮTTác giả thực hiện khảo sát với 155 mẫu nghiên cứu thu thập được, sau đó sửdụng phương pháp phân tích nhân tố chính để xác định được 03 nhóm nhân tốchính ảnh hưởng giá bất động sản

2.1.1 Khái niệm bat động sản (BĐS):

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt

Nam, tại Điều 107 quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai; Tai sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng: Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

2.1.2 Đặc điểm của bat động sản:

Theo Dinh Văn An et al (2011), BĐS có một vài đặc điểm riêng biệt so với các hàng hoá khác trên thị trường như sau:

2.1.2.1 Tinh cá biệt và khan hiếm:

Do dat dai mang tinh cá biệt và tính khan hiém nên BĐS cũng có những tính chất này Đất đai mang tính khan hiếm là do diện tích bề mặt trái đất bị giới hạn và không thé tự phục hồi nếu mat di Đông thời do tính khan hiểm, cô định và không di dời được của đất đai nên BĐS cũng mang tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ, dù hai BĐScó vi trí gần nhau cũng có những yếu tố không giống nhau Thực tế trên thị trường BĐS khó tôn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vi chúng có vị trí không gian khác nhau ngay cả trong trường hợp hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà nhà thì các căn phòng cũng được thiết kế hướng, kiến trúc cũng như kết câu khác nhau Ngoài ra, do sở thích cá nhân và yêu cầu của chủ nhà hoặc sự sáng tạo của kiến trúc sư trong thiết kế kiến trúc công trình cũng tạo nên tính cá biệt cua từng loại BĐS khác nhau.

Dat dai mang tính bên lâu vì đất dai được xem như là tài nguyên không thé bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Theo đó, các công trình xây dựng thé tồn tại trong một thời gian lâu dài Vì vậy, BĐS cũng mang tinh chất bên lâu, tương ứng với tuôi thọ công trình xây dựng Theo đó, BĐS gồm 02 loại tudi thọ:

“tuổi thọ vật ly” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tudi thọ kinh tế của BĐS được tính kết thúc khi mà chi phí sử dụng BĐS ngang băng với lợi ích thu được từ BĐS đó trong điều kiện thị trường hoạt động bình thường Tuổi tho vật lý của BĐS kéo dài dài hơn tuổi thọ kinh tế vì nó chỉ kết thúc khi các kết câu chịu lực chủ yêu của công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không an toàn cho tiếp tục sử dụng.

Trong trường hợp đó, nếu xem xét việc tiễn hành cải tạo nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá di và xây dựng mới thì có thé kéo dài tuôi thọ vật lý dé tạo ra được nhiều lần tuổi thọ kinh tế của BĐS Thực tế, các nước trên thé giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách san, nhà hát là trên 40 năm; của tuôi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phố thông là trên 45 năm Chính vì tính chat lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất dai không bị mat di, không bị thanh ly sau một quá trình sử dụng, lại có thé sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng không bao giờ cạn.

2.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS cũng mang tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, xuất phát từ việc giá trị của một BĐS trong suốt quá trình hình thành và sử dụng có thé bị tác động bởi một BĐS khác trong cùng khu vực Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cau hạ tang, giao thông, ngoài việc tạo diéu kiện thuận lợi trong kết nối giao thông, tăng mỹ quan đô thị, nâng cao hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng còn giúp gia tăng giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Có những trường hợp trong một khu dân cư, khi một BĐS mang tính chất kinh tế - xã hội có quy mô lớn được dau tư xây dựng có thé thúc đây phát triển của cả một khu vực, kéo theo việc các BĐS được xây dựng nhiều hơn trong khu vực do nhu cầu tăng cao của người dân.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quan lý xây dựng 2014 Trang 15

2.1.2.4 Các tính chất khác: a Tinh thích ứng:

BĐS còn có một lợi ích khác đó là có thé điều chỉnh công nang, hoạt động tuỳ theo nhu cầu của chủ nhà mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó trong quá trình sử dụng, đồng thời vẫn đảm bảo yêu câu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu câu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh cũng như các hoạt động khác. b Tính chịu ảnh hưởng từ yếu tổ tập quan, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn so với các hang hoá thông thường khác Nhu cau về số lượng cũng như chất lượng đối với BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiểu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn dé tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng là một yếu tố quan trong trong việc chi phối nhu câu và hình thức BĐS.

2.2 Các phương pháp định giá bất động san:

2.2.1 Khái niệm định gia bất động san:

Theo từ điển Oxford: “Sự định giá (Valuation) là sự ước tinh giá tri của một tài sản bất kỳ”.

Theo Fred Peter Marrone — Giám đốc Marketing của AVO (Australian Valuation Office - Hiệp hội định giá Australia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Định giá là việc xác định giá tri của BĐS tại một thời điểm, có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá Do vậy, định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà các thầm định viên thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được định giá dé hình thành giá trị của chúng”. một sô kêt quả định giá mang tính chât chủ quan và thiên vị; do đó vân cần sự khách quan và tiếp cận số liệu thống kê một cách chính xác hơn.

2.2.2 Phương pháp so sánh trực tiếp:

Là phương pháp xác định giá trị BĐS mục tiêu bang cách so sánh trực tiếp các BĐS có các đặc điểm, tính chất tương tự nhau như: diện tích, loại đất, hình dạng, chức nang công trình, vi tri địa lý ; trong đó các BĐS đó đã được thực hiện giao dịch thành công trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu muốn tìm ngay tại thời điểm định giá hoặc gần với mốc thời điểm xác định giá BĐS cần định gid Phương pháp so sánh trực tiếp thường được áp dụng dé định giá BĐS khi trên thị trường có các BĐS đã chuyên nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất có thé so sánh được với loại BĐS cần định giá Phương pháp nêu trên không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá trị BĐS.

+ Phương pháp không can yêu cau kỹ thuật cao, không cân phải xây dựng mô hình toán học hoặc công thức dé tính toán mà chỉ cần dựa vào dit liệu của các giao dịch trên thị trường BĐS.

+ Phương pháp này xác định dựa trên các giao dịch thực tế trên thị trường nên có thé dễ dàng thuyết phục người dau tư BĐS.

+ Phương pháp yêu câu phải có thông tin giao dịch rõ ràng, chính xác nên trong trường hợp thông tin không chính xác thì không áp dụng được phương pháp này.

+ Phương pháp so sánh trực tiếp thường ít được sử dụng để định giá những

BĐS có chức năng đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quan lý xây dựng 2014 Trang 17 công cộng khác vì những BĐS đó không có hoặc được giao dịch với số lượng hạn chê trên thị trường nên không có cơ sở đê so sánh định giá.

+ Phương pháp không cần xây dựng mô hình hoặc công thức có định dé tính toán nên kết quả định giá phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá Việc khó có hai thửa đất có đặc điểm, tính chất hoàn toàn giống nhau dé so sánh, vì vậy người định giá dùng kinh nghiệm, kiến thức của mình dé hiệu chỉnh các sai số, dẫn đến khó tránh khỏi sự chủ quan áp đặt, theo đó mỗi người định giá sẽ đưa ra một mức giá khác nhau đối với cùng một BĐS.

2.2.3 Phương pháp lợi nhuận (hay còn gọi là phương pháp vốn hóa):

Là phương pháp dùng dé định giá các BĐS có khả năng tạo ra thu nhập, qua đó chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành một giá trị tỷ lệ (%) thu hồi vốn dé ước tính giá trị BĐS cần tính Phương pháp này thường được áp dụng đối với các BĐS là nhà ở hoặc văn phòng với mục đích cho thuê thương mại hoặc áp dụng để xác định giá trị trong lĩnh vực dau tư dé lua chọn phương án dau tư, kinh doanh hiệu qua.

* Diễn giải quy trình nghiên cứu như sau

Bảng 1.1: Diễn giải quy trình nghiên cứu

Bước 1 | - Tìm hiểu thị trường giao dịch BĐS ở TP.HCM trong thực tế, kết hợp xin ý kiến trực tiếp từ những cá nhân đang hoạt động liên quan lĩnh vực kinh doanh BĐS, song song đó đọc và tham khảo các bài báo khoa học có uy tín nhằm xác định các yếu tô ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP.HCM.

- Tham khảo ý kiến chuyên gia nhăm chọn lọc những yếu tố phù hợp nội dung nghiên cứu liên quan giá BĐS, từ đó xây dựng bảng câu hỏi sơ bộ những yếu tô ảnh hưởng đến giá BĐS ở TP.HCM.

Bước 2 | - Gửi bang câu hỏi sơ bộ đên các chuyên gia và những người có kinh nghiệm đê được chỉnh sửa nhăm hoàn thiện bảng câu hỏi, từ đó xây dựng bảng câu hỏi chính thức

Bước 3 | - Tiến hành khảo sát đại trà thông qua việc gửi bảng câu hỏi bằng cách trực tiếp hoặc thông qua internet.

- Xác định các yếu tố chính ảnh hưởng giá BĐS ở TP.HCM thông qua phương pháp phân tích nhân tố PCA

Bước 4 | Dựa trên các yếu tố chính tim được nêu trên, xây dựng mô hình hồi quy đa biến áp dụng tại BĐS địa bàn quận 6 nhằm xác định mức độ của các yêu tô ảnh hưởng giá BĐS

Bước 5 | Kêt luận, nêu các mặt hạn chê, đê xuât kiên nghị và hướng di trong những nghiên cứu tiếp theo.

Dựa trên Bảng 2.1 tong hợp các yếu tố có thé ảnh hưởng đến giá trị BĐS đã liệt kê trong các bài nghiên cứu trước đây và tham khảo ý kiến của một số chuyên gia trong lĩnh vực, tác giả nhận thay các yếu tô liên quan thuộc tính chất lượng của BĐS như: diện tích đất, diện tích nhà, quy mô công trình hoặc yếu tố liên quan thuộc tính vị thế của BĐS như: vị trí BĐS, lộ giới đường hẻm tiếp giáp mặt tiên nha, ty lệ diện tích phủ hợp quy hoạch của BĐS thường được xem xét liệt kê trong mô hình nghiên cứu do ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Đối với yếu tố khoảng cách từ BĐS tới trung tâm thành phố được đề cập trong một vài nghiên cứu trước đây, tác giả nhận thay hiện nay một vài khu vực không thuộc trung tâm thành phố, tuy nhiên đã được dau tư xây dựng cơ sở hạ tang đồng bộ, đồng thời chính sách phát triển kinh tế - xã hội dan theo hướng mở rộng ra vùng ngoại 6 dẫn đến gia BĐS cũng tăng Yếu tố khoảng cách từ BĐS tới trung tâm thành phố tác giả nhận thấy chưa thực sự tác động mạnh đến giá trị BĐS khi thực hiện giao dịch trong thời gian gan đây Do đó, tác giả đề xuất các biến ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong bài nghiên cứu như sau theo 03 nhóm như sau:

Nhóm biến phản ánh thuộc tính chất lượng của BĐS: diện tích đất, diện tích sàn xây dung, quy mô sô tang của căn nhà, chiêu ngang mặt tiên thửa dat.

Nhóm biến phản ánh thuộc tính vi thé của BĐS: vị trí BĐS (đường/hẻm), khoảng cách từ BĐS tới các công trình dịch vụ xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị ), chiều rộng đường/hẻm mặt tiền nhà, ty lệ phần diện tích phù hợp quy hoạch của BĐS, vị trí BĐS gan khu vực kênh rach, vi tri BĐS gan khu vuc ton giáo.

Nhóm biến thuộc yếu to khách quan: giấy tờ pháp lý BĐS, mật độ dân cư khu vực xung quanh BĐS, an ninh khu vực, lãi suất ngân hang, tình trạng ngập của khu vực xung quanh, hiện trạng giao thông hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng tại khu vực.

Bảng 3.2 Bảng tong hop các yếu to anh hưởng đến giá tri BĐS trên địa bàn quận 6

STT CÁC YÊU TÔ BIẾN MÃ HÓA | L_ | Nhóm nhân tô phan ánh thuộc tính chất lượng của BĐS CL

2 Diện tích sàn xây dựng CL2

3 Quy mô số tầng của căn nhà CL3 4 Chiều ngang mặt tiền thửa đất CLA I | Nhóm nhân to phản ánh thuộc tinh vị thé của BĐS VT

5 | VỊ trí BĐS (đường/hẻm) VTI

6 Mật độ xây dựng công trình dịch vụ xã hội (trường học, bệnh VT2 viện, chợ, siêu thỊ ) khu vực xung quanh BĐS

7 Chiều rộng đường/hẻm mặt tiền nhà VT3 g | Ty lệ phan diện tích phù hợp quy hoạch của BĐS VT4 9 Vitri BDS gan khu vuc kénh rach VT5

10_ | Vị trí BĐS gần khu vực tôn giáo VT6

HT | Nhóm nhân tổ khách quan KQ 11 | Giấy tờ pháp lý BĐS KQI

12 | Mật độ dân cư khu vực xung quanh BĐS KQ2 I3 | An ninh khu vực KQ3

14 | Lãi suất ngân hang KQ4

15 | Khả năng thoát nước của khu vực xung quanh BĐS KQ5

Hiện trang giao thông ha tầng kỹ thuật đã được xây dựng tại

3.2 Thu thập dữ liệu 3.2.1 Quy trình thu thập dữ liệu

Quy trình thu thập dữ liệu trong nghiên cứu này được thực hiện thông qua ba bước chính: Xin ý kiến chuyên gia —> Dùng bang câu hỏi thử nghiệm — Dùng bảng câu hỏi khảo sát đại trà.

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quản lý xây dựng 2014 Trang 31

Một danh sách gồm 3 nhóm nhân t6 và các yếu tố liên quan được liệt kê nhằm xin ý kiến của chuyên gia Mục đích chính của việc xin ý kiến chuyên gia nhằm giúp chọn lựa, sàng lọc sắp xếp các yếu tô phù hợp với các nhân tố.

Sau khi phỏng van các chuyên gia, các yếu t6 sẽ được thu gon lại nhằm phục vụ cho thiết kế bảng câu hỏi sơ bộ.

Sau khi xây dựng bang câu hỏi thử nghiệm (Phụ lục 1), tiến hành tiếp tục tham khảo những ý kiến chuyên gia, những cá nhân đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS dé hoàn thiện bảng khảo sát

Bảng 3.3 Danh sách dự kiến chuyên gia khảo sát thử

Số năm kinh ngiệm trong | Số lĩnh vực chuyên môn lượng

Nhiều năm kinh nghiệm > 10 năm 3

Sau khi khảo sát ý kiến chuyên gia, đồng thời kiểm tra lại tat cả các yếu tố và loại bỏ những yếu tố trùng lặp Một bảng câu hỏi khảo sát đại trà với 14 yếu tố được xây dựng nhăm phục vụ cho các bước tiếp theo của bài nghiên cứu.

Tiến hành khảo sát đại trà Bảng câu hỏi chính thức (Phụ Lục 2) được thiết kế gồm 3 phân:

Phan đầu (Lời giới thiệu): Giới thiệu về cuộc khảo sát để người khảo sát nam bắt thông tin và lý do, sự cân thiết của bảng khảo sát;

Phân giữa (Nội dung chính): Phần này có mục đích là thu thập mức độ ảnh hưởng của các yếu tô ảnh hưởng đến giá trị BĐS, các câu hỏi với thang do Likert 5 mức độ dé đánh giá về mức độ ảnh hưởng đến các yếu tố.

Phan cuối (Thông tin chung): Phần này nhằm thu thập các thông tin tong quát về người tham gia khảo sát.

3.2.2 Cách thức phân phối bảng câu hỏi

Bảng câu hỏi được phân phối bằng cách phỏng vấn trực tiếp là chủ yếu.

Ngoài ra còn phỏng vẫn gián tiếp thông qua mối quan hệ, email nhưng phương pháp này không mang lại hiệu quả bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp.

3.2.3 Đối tượng khảo sát Đối tương khảo sát trong nghiên cứu này gồm chuyên gia trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Có hai nhóm kỹ thuật lay mẫu phổ biến đó là kỹ thuật lay mẫu xác suất và lay mẫu phi xác suất Trong đó kỹ thuật lay mẫu xác suất gồm các phương pháp:

(1) lay mẫu ngẫu nhiên đơn giản, (2) lấy mẫu hệ thống (3) lẫy mẫu phân tang, (4) lay mẫu cả khối hay nhiều giai đoạn Còn nhóm kỹ thuật lấy mẫu phi xác suất gồm các phương pháp:(1) lay mẫu thuận tiện (2) lay mẫu định mức, (3) lấy mẫu phán đoán.

Với bang câu hỏi gdm 16 nhân tố, dé dam bao số lượng mẫu theo ty lệ chon mẫu của Bollen (tỷ lệ 5:1), tác giả đã thực hiện khảo sát với 200 bảng câu hỏi được phát đi bằng cách gửi mail sử dụng Google Form và gửi bảng câu hỏi khảo sát trực tiếp đến các nhà quản lý, chuyên gia, chuyên viên làm trong lĩnh vực BĐS; kết quả thu về được 152 bảng câu hỏi trả lời qua email, và 17 bảng câu hỏi thu về trực tiếp, tong cộng 169 bảng câu hỏi được thu về.

Sau khi xem xét và sàng lọc cần thận, loại bỏ 14 bảng câu hỏi không hợp lệ, còn lại 155 bảng câu hỏi hợp lệ được dùng để làm dữ liệu phân tích.

4.2 Mô tả đặc điểm dữ liệu khảo sát

4.2.1 Chức danh, vai trò của cá nhân được khảo sat

Bang 4.1 Chức danh vai trò của cá nhan được khảo sat

Kinh nghiệm Số lượng Ty lệ (%) Giám đốc / Phó giám đốc 4 2.6

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quan lý xây dung 2014 Trang 4I

Chức danh vai trò cua cá nhân được khảo sát m Giám đốc / Phó giám đôc

Trưởng/Phó phòng m Chuyên viên

Hình 2 Ty lệ chức danh, vai trò của cá nhân được khảo sát

Qua bảng thống kê 4.1, đối tượng được khảo sát tập trung phan lớn với chức vu là Trưởng/Phó phòng chuyên viên và các chức vụ khác với tỷ lệ lần lượt là 23%, 39% và 35% Đông thời, tỷ lệ cá nhân được khảo sát có chức vụ là Giám đốc/Phó giám đốc chiếm ty lệ thấp nhất là 3% Thông thường việc phân tích, định giá BĐS sẽ do các bộ phận chuyên môn chức năng trong công ty BĐS thực hiện, do đó dữ liệu khảo sát tập trung chủ yếu vào các bộ phận nêu trên là phù hợp với nội dung trong bài nghiên cứu này.

4.2.2 kinh nghiệm làm việc của cá nhân được khảo sat

Bang 4.2 Kinh nghiệm của các cá nhân được khảo sat

Kinh nghiệm Số lượng | Tỷ lệ (%)

Kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

= Dưới 5 năm ứ Từ 5-10 năm ứ Từ 10-20 năm ứ Lon hơn 20 năm

Hình 3 Ty lệ kinh nghiệm của các ca nhân được khảo sat

Kinh nghiệm của cá nhân được khảo sát trong nghiên cứu tương đối đa dạng, trong đó s6 lượng cá nhân được khảo sát có kinh nghiệm làm việc dưới 5 năm va từ 5-10 năm chiếm ty lệ cao nhất, khoảng 40% và 34% Trong khi đó, ty lệ cá nhân được khảo sát có kinh nghiệm làm việc trên 20 năm thấp nhất, chỉ khoảng 8%

4.2.3 Số lượng giao dịch BĐS thực hiện:

Bang 4.3 Số lượng giao dịch của các cá nhân được khảo sát

Số lượng giao dich Số

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quan lý xây dung 2014 Trang 43

TỎNG 155 100 Số lượng thực hiện giao dịch BĐS

Dưới 5 m Từ 5-10 m Từ 10-20 ứ Lớn hơn 20

Hình 4 Tỷ lệ số lượng thực hiện giao dịch BĐS của các cá nhân được khảo sat

Quả bảng thống kê cho thấy số lượng giao dịch BĐS của các cá nhân khảo sát từ 10 BĐS trở lên chiếm tỷ lệ khoảng gần 67% cho thấy các cá nhân được khảo sát đã có tương đối nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS, điều đó giúp cho dữ liệu thu thập được của nghiên cứu mạng tính khách quan và tương đối chính xác hơn.

4.2.4 Loại BĐS đã thực hiện giao dịch

Bang 4.4 Loại BĐS đã thực hiện giao dịch

Loại BĐS đã thực Số

Tỷ lệ (%) hiện giao dịch lượng

Loai BDS thuc hién giao dich m Nhà ở riêng lẻ

= Dat nên du án m Khác

Hình 5 Ty lệ các loại BĐS đã thực hiện giao dich

Theo kết quả thong kê tại Bảng 4.4 về các loại BĐS mà cá nhân khảo sát đã thực hiện giao dịch, tác giả nhận thấy các loại BĐS mà người khảo sát từng thực hiện khá đá dạng và có ty lệ tương đương nhau với tỷ lệ thực hiện giao dịch nhà ở ri6ng lẻ là 23%, căn hộ chung cư là 30%, đất nền dự án là 30% và các loại BĐS khác chiếm tỷ lệ là 17% Qua đó, việc đánh giá các yếu tô ảnh hưởng giá trị BĐS của các cá nhân được khảo sát sẽ mang tính khách quan và đáng tin cậy cho kết quả nghiên cứu.

4.2.5 Quy mô BĐS đã thực hiện giao dịch

Bang 4.5 Quy mo BĐS đã thực hiện giao dịch

Quy mô BĐS đã thực Số

Tỷ lệ (2) hiện giao dich lượng

Từ 1 đến dưới 10 tỷ đồng 67 43.2

Từ 10 đến dưới 100 ty đồng 51 32.9 Trên 100 tỷ đồng 6 3.9

Quy mô BĐS thực hiện giao dịch m= Dưới 1 tỷ dong ứ Từ 1 đến dưới 10 ty dong

100 tỷ đông mTrén 100 ty dong

Hình 6 Ty lệ quy mô BĐS đã thực hiện giao dich

Kết quả thống kê dữ liệu về quy mô BĐS lớn nhất mà cá nhân khảo sát từng thực hiện giao dịch theo bảng 4.5 nêu trên Theo đó, phần lớn cá nhân được khảo sát thực hiện giao dịch BĐS có giá trị lớn nhất khoảng 100 ty đồng trở xuống, cụ thé dưới 1 ty đồng là 20%, từ 01 tỷ đến dưới 10 tỷ là 43% va từ 10 tỷ đến dưới 100 ty là 33% BĐS có giá trị từ 100 ty dong trở lên chiếm ty lệ nhỏ nhất, chỉ khoảng

4.3 Thống kê mô tả dữ liệu:

Các yêu tố phân tích từ 155 bảng câu hỏi được mô tả tại bang tong hợp sau:

Bảng 4.6 Bang thống kê giá trị trung bình các yếu tổ ảnh hưởng gia trị BĐS trên địa bàn quận 6, TP.HCM Descriptive Statistics

N Minimum Maximum Giá tri Deviation

Tôi thiêu | Tôi da trung Độ lệch bình chuân

CL2 155 2 5 432 0,797 CL3 155 | 5 3.70 0,920 CLA 155 | 5 3,68 0,993 VTI 155 | 5 3,98 0,922 VT2 155 2 5 3,84 0,777 VT3 155 | 5 3.79 0,860 VT4 155 | 5 3,35 1,257 VT5 155 | 5 3.74 0,933 VT6 155 | 5 341 0.895 KQI 155 | 5 3,99 0,890 KQ2 155 | 4 283 0,903 KQ3 155 | 5 3.72 0,851 KQ4 155 | 4 288 0.868 KQ5 155 | 5 3.70 1,129 KQ6 155 | 5 3,68 0,953

Nham tăng giá trị ảnh hưởng của các yếu tô lên nghiên cứu, những yếu tô có trị trung bình 0.3) Hệ số Cronbach’s Alpha = 0.821 nằm trong khoảng 0.80

< ơ< 100: Thang đo lường tốt Nên đạt yêu câu về độ tin cậy.

Từ kết quả trên các biến quan sát được chấp nhận và sử dụng cho phân tích nhân tố.

Từ kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo, việc phân tích nhân tô trước tiên được tiến hành trên 13 biến quan sát của các biến độc lập ảnh hưởng đến giá trị

BĐS trên địa bàn quận 6, TP.HCM

Phương pháp trích Principal components với phép quay Varimax, các yếu tố quan sát sẽ được rút gon và nhóm theo từng nhóm với nhân tố đại diện.

Bang 4.11 Bảng kết qua kiểm định KMO va Bartlett’s

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of

Bang 4.12 Bang Kết quả ma trận xoay

VT2 0,874 VT3 0,884 VT4 0,694 VT6 0547 0,562 KOI 0,866

Kết quả sau khi tiễn hành phân tích nhân tố PCA lần 1; thỏa các điều kiện:

- Chỉ số Kaiser-Meyer-Olkin (KMO): KMO = 0.772 >0.5

- Kết quả xoay ma trận: Có 4 nhân tố chính an sau 13 yếu tô này.

- Biến KQ3 có hệ số tải (factor loading) 0.5

- Kết quả xoay ma trận: Có 4 nhân tô chính an sau 13 yếu tô này.

- Biến VT6 có hệ số tải (factor loading) tải lên cả 2 nhân tố, hiệu của 2 hệ số tải của biến VT6 (0.577-0.540=0.037) là 0.037 0.5

- Biến KQ6 có hệ số tai (factor loading) 0.5

- Kết quả xoay ma trận: Có 3 nhân tố chính an sau 10 yếu tô này.

Bang 4.19 Bảng phần trăm giai thích cho các biến va tổng phương sai trích

Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Initial Eigenvalues Loadings Loadings

% of Cumulative % of Cumulative % of CumulativeTotal | Variance % Total | Variance % Total | Variance %1 4,005 40,051 40,051 4,005 40,051 40,051 3,089 30,891 30,8912 1,349 13,488 53,539 1,349 13,488 53,539 1,907 19,072 49,9633 1,263 12,631 66,170 1,263 12,631 66,170 1,621 16,207 66,1704 0,924 9,241 15,411

Bang 4.20 Kết quả phân tích nhân to

~ Hệ số % của va Yếu tố anh hướng giá BĐS đánh | "2°" | phương

Biên sự value gia sai

VT Các yêu t6 liên quan đên vị tri va pháp lý 3,333 30,891

BDS VTI Vi trí BĐS (đường/hẻm) 0,691

Mat độ xây dung công trình dịch vu xã hội VT2 | (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị ) khu 0.877 vực xung quanh BĐS

VT3_ | Chiều rộng đường/hẻm mặt tiền nhà 0.889 KQI | Giấy tờ pháp lý BĐS 0.876

KQ Các yêu tô khách quan và quy hoạch liên 2.648 19,072 quan BDS

CL3 | Quy mô SỐ tang cua can nha 0,540

CLA | Chiều ngang mặt tiền thửa đất 0.727

Ty lệ phan diện tích phù hợp quy hoạch của

VT4 y lep p Op quy hoc 0642

KQ5 Khả năng thoát nước của khu vực xung 0739 quanh BĐS

CL | Các yếu tố liên quan đến chất lượng BĐS 1/737 | 16,207

CL2 | Diện tích sàn xây dựng 0.903

4.6 Thảo luận về các nhóm nhân tô từ kết qua phân tích nhân to:

Từ kết quả phân tích nhân tô đã đưa ra 03 nhóm chính ảnh hưởng đến giá trị BĐS trên dia bàn quận 6, bao gồm: nhóm các yếu tố liên quan đến vị trí và pháp lý BĐS, nhóm các yếu tố khách quan và quy hoạch liên quan BĐS và nhóm các yếu tố liên quan đến chất lượng BĐS Trong đó, Nhóm các yếu tô liên quan đến vị trí và pháp lý BĐS là nhóm yếu t6 quan trọng nhất khi giải thích gan 31% nội dung cần nghiên cứu Mật độ xây dựng công trình dịch vụ xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, siêu thi ) khu vực xung quanh BĐS, chiều rộng dwong/hém mặt tiền nhà là những yếu tố liên quan đến vị thé của một BĐS, có vai trò quan trọng trong việc chủ đầu tư định giá BĐS Thông thường BĐS có vị trí mặ tiền đường sẽ có giá trị lớn hơn so với BĐS có vị trí trong hẻm Tương tư đối với BĐS tiếp giáp đường có lộ giới lớn so với BDs tiếp giáp đường có lộ giới nhỏ hơn Bên cạnh đó đối với chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng BĐS lâu dài, giá trị BĐS sẽ tăng nếu trong khu vực có vực BĐS có đây đủ các công trình tiện ích xã hội, phục vụ nhu cầu học tập vui chơi, giải trí, mua sam (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mai, chợ, siêu thị ) Ngoài ra, giấy tờ pháp lý BĐS cũng là một yếu tố không thé thiếu đối với chủ đầu tư khi thực hiện giao dịch BĐS Một BĐS sẽ có giá trị tăng khi pháp lý chủ quyên nha đây đủ, không bị vướng các vấn dé liên quan vi phạm xây dựng hoặc giấy tờ hồ sơ liên quan BĐS minh bạch rõ ràng.

Nhóm các yếu tô khách quan và quy hoạch liên quan BĐS là nhóm yếu tô ảnh hưởng lớn thứ hai khi giải thích được 19% nội dung cần nghiên cứu Trong đó yếu tố về khả năng thoát nước của khu vực xung quanh BĐS là yếu tố khách quan bên ngoài có thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS Hiện nay khí hậu ngày càng diễn ra phức tạp, bên cạnh đó tốc độ đô thị hoá tại TP.Hồ Chí Minh ngày càng diễn ra nhanh chóng dẫn đến tình trạng ngập nặng tại nhiều khu vực thường xuyên hơn mỗi khi mưa lớn Do đó, hiện trạng khu vực xung quanh BĐS được đầu tư xây dựng, nâng cấp sửa chữa hệ thông giao thông, hạ tầng kỹ thuật làm tăng khả năng

BĐS nam trong khu vực được dau tư xây dựng hệ thống ha tang kỹ thuật, giao thông càng tốt, không có tình trạng ngập nước thường xuyên thì giá trị BĐS càng cao Trong nhóm các yếu tô này còn có yếu tô về chiêu ngang mặt tiền thửa dat, quy mô số tang căn nhà và ty lệ phần diện tích phù hợp quy hoạch của BĐS là những yếu tổ liên quan quy hoạch có thé ảnh hưởng đến giá trị BĐS Trường hợp BĐS thuộc quy hoạch đất ở trong khu dân cư hiện hữu sẽ có giá trị cao hơn BĐS thuộc khu vực quy hoạch giải toa để xây dựng đường/hẻm, dự án Theo các quy định hiện hành về cấp phép xây dung, chiều rộng căn nhà là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quy mô xây dựng tối đa cho phép của một căn nhà Ví dụ đối với trường hợp nhà có vị trí mặt tiền đường nhưng có chiêu rộng nhỏ hơn 3m thì không đủ điều kiện để được cấp phép xây dựng mới, chỉ được cải tạo sửa chữa theo hiện trạng: điều đó sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị BĐS Vì vậy, chiều ngang mặt tiên thửa dat cũng là một nhân tố quan trọng anh hưởng đến giá trị BĐS.

Nhóm các yếu tố liên quan đến chất lượng BĐS là nhóm yếu tố ảnh hưởng còn lại trong 03 nhóm yếu tố khi giải thích được 16% nội dung can nghiên cứu.

1 Babawale, G K (2011), “The impact of Neighbourhood Churches on House Prices” Journal of Sustainable Development Vol 4, No 1, p.246-253.

2 Cupal M (2014), “The Comparative Approach theory for real estate valuation”, Procedia - Social and Behavioral Sciences 109 (2014), p.19-23.

3 Diewert, W.E & Shimizu, C (2016), “Hedonic regression models for Tokyo condominium sales”, Regional Science and Urban Economics 60 (2016), p.300—

4 Griliches Z (1971), “Hedonic Price Indexes for Automobiles: An Econometric Analysis of Quality Change, Price Indexes and Quality Change”, Harvard University Press, p.55-87.

5 Hoang Hữu Phê, Patrick Wakely (2000), “Vị thế, chất lượng và su lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị” tạp chí Đô thị học, xuất bản tại Vương quốc Anh, Vol 37, No.1.

6 Hà Văn Dũng và Phùng Thi Thu Hà (2016), “Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản”, tạp chí Tài chính ky 1 tháng 11/2016.

7 Kim, A M (2007), “North versus South: The impact of social norms In the market pricing of private property rights in Vietnam” World Development, Vol.

8 Lancaster K J (1966), “A new Approach to Consumer Theory” Journal of Political Economy, Vol 74, p.132-156.

9 Luc Mạnh Hiến (2014), “Định giá nhà ở xây dựng mới ở các doanh nghiệp dau tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở”, Luận văn tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân Hà

10 Lê Thị Thu Hương (2015) “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc si, Dai học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh.

II Malpezzi, S (2002), “Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review”, University of Wisconsin, the Center for Urban Land Economics Research.

12 Mishra S K (2004), “Valuation of environmental goods and services: An Institutionalistic assessment”, North Eastern Hill University, p.74-81.

13 Nguyễn Quốc Nghi (2012), “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ”, Kỷ yếu khoa học, 186-194.

14 Rosen S (1974), “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition’, Journal of Political Economy, Vol 82, p.34-55.

15 Schlapfer, F , Waltert, F , Segura, L & Kienast, F (2015), “Valuation of landscape amenities: A hedonic pricing analysis of housing rents in urban, suburban and periurban Switzerland”, Landscape and Urban Planning 141 (2015), p.24-40.

16 Shabana, Ali, G , Bashir, M.K & Ali, H (2015), “Housing valuation of different towns using the hedonic model: A case of Faisalabad city, Pakistan”, Habitat International 50 (2015), p.240-249.

17 Tran Thu Van va Nguyén Thi Giang (2011), “Ung dung m6 hinh Hedonic vé các yếu tô ảnh hưởng tới giá bat động sản tại TP Hồ Chí Minh”, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254, p.18-23.

18 Trọng, H và Ngoc, C.N.M (2008), “Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS,

Nhà xuất bản Hồng Đức”, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, Tập 1 và 2

* Nguôn tham khảo tại tap chí và báo điện tử:

[a]http://vive.vn/cac-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-hien-hanh/

[b http://www thamdinhgia.org/cac-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong san_forum86.html

[c]http://vnvc.com.vn/CAC-CACH-TTIEP-CAN-VA-CAC-PHUONG-PHAP- THAM-DINH-GIA-546.html

[d|https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/chuyen-de dinh-gia-bat-dong-

[e]http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/xac-dinh-cac-nhan-to-anh-huong- den-gia-bat-dong-san-98037 html

PHU LUC 1: Bang câu hỏi khao sat chính thức

CAC YEU TO ANH HUONG DEN GIÁ TRI BAT DONG SAN TREN DIA

BAN QUAN 6, THÀNH PHO HO CHÍ MINH

Kính chao quý Anh/Chi!

Tôi tên là Nguyễn Hữu Nhiên, hiện là học viên cao học ngành Quản Ly Xây Dựng trường Đại Học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh, tôi đang thực hiện dé tài luận văn : “Phân tích các yếu tô ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP.Hồ Chi Minh, trường hợp áp dụng tại địa ban quận 6 và dé xuất giải pháp”

Dưới đây là tập hợp bảng câu hỏi có liên quan đến đề tài luận văn của tôi Rất mong quý Anh/Chị giành một ít thời gian để chia sẽ những kiến thức và kinh nghiệm đã có, dé hồ trợ tôi hoàn thành nghiên cứu này.

Những thông tin mà Anh/Chị cung cấp là rất quý báu và cân thiết cho sự thành công của nghiên cứu Tôi cam đoan tất cả những thông tin mà Anh/Chị cung cấp sẽ được giữ bí mật và chỉ dùng riêng cho mục đích nghiên cứu mà thôi.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Anh/Chị vui long đưa ra câu trả lời thích hop băng cách đánh dấu chéo(x) vào 6 tương ứng với khả năng xuất hiện và mức độ ảnh hưởng đến giá trị BĐS trên địa ban quận 6, thành phố Hỗ Chi Minh.

Mức độ ảnh hưởng được đánh giá qua thang do 5 mức độ từ không anh hưởng

(2) Ảnh hưởng ít (3) Ảnh hưởng trung bình (4) Ảnh hưởng nhiều (5) Ảnh hưởng rất nhiều

STT CÁC YEU TO MUC DO ANH HUONG

(1) | (2) | 3) | |G)Nhóm nhân tố phan anh thuộc tính chất lượng

3 | Quy mô số tang của căn nhà Cy} LO} LO} Go) LÌ

4 | Chiêu ngang mặt tiên thửa dat Ly} Lo Co) Go) L]

Nhóm nhân tổ phản ánh thuộc tính vi thé của

H BĐS s | Vị trí BĐS (đường/hẻm) LÍ LÍ LÍ| Oo a

Mật độ xây dựng công trình dịch vụ xã hội (trường | LJ} LI} LÌ 6 |học, bệnh viện, chợ, siêu thi ) khu vực xung quanh BĐS

7 | Chiều rộng đường/hẻm mặt tiền nhà LI CO] CO) L] oo g | Tỷ lệ phần diện tích phù hợp quy hoạch củaBĐS | LÍ LÍ LÍ Of LÌ 9 | VỊ trí BĐS gân khu vực kênh rạch THỊ LÍ LÍ oo

190 | Vị trí BĐS gân khu vực tôn giáo

HH | Nhóm nhân tố khách quan 11 | Giây tờ pháp lý BĐS

12 | Mật độ dân cư khu vực xung quanh BĐS 13 | An ninh khu vực

15 | Khả năng thoát nước khu vực xung quanh BĐS LIILILILILIL' LILILILIILIL LIILILILIILIL' LILILILILILL HILO

16 Hiện trang giao thông ha tang kỹ thuật đã được xây dựng tại khu vực.

Anh/Chi vui lòng cung cap một số thông tin, băng cách đánh dau (x) va câu trả loi thích hợp:

1/Thời gian các Anh/Chị công tác trong lĩnh vực kinh doanh BĐS:

|_|] Dưới 5 năm L_] Từ 5-10 năm L_] Từ 10-20 năm L_] Trên 20 năm

2/Chức danh hiện tại của các Anh/Chi trong công ty/ đơn vi:

|_| Giám đốc / Phó giám đốc | ]Trưởng/Phó phòng [| Nhân viên L_] Chuyên viên L_Ì Khác (xin ghi rõ)

3/Số lượng giao dịch BĐS mà Anh/chị đã thực hiện:

4/ Phần lớn loại BĐS mà Anh/chị đã thực hiện giao dịch:

L_] Nhà ở riêng lẻ L_] Căn hộ chung cư

L_] Đất nền dự án |_| Khác (xin ghi rõ)

5/ Giá trị BĐS lớn nhất mà Anh/chị đã thực hiện giao dịch:

L] Dưới 1 ty đồng L] Từ 1 đến dưới 10 tỷ đồng L] Từ 10 đến dưới 100 ty đồng L_]Trên 100 ty đồng

Xin Anh/Chị vui lòng cung cấp cá nhân để tiện liên lạc khi cần thiết: coi oMANNNNNNNN SO điện thoOạiI: -c- QQQ Q05 Đ n HH HH HH nh HH ng xu

EImAlẽ: CĐ n9 SH ng ĐK nh nh vớ

LAN NỮA XIN CHAN THÀNH CAM ON SỰ GIÚP DO CUA CÁC

Moi thông tin va ý kiến đóng góp xin vui lòng liên hệ:

Nguyễn Hữu Nhiên Số điện thoại: 0933 277 902

Email: nhien.gldtq6@ gmail.comm

PHỤ LỤC 2: Kết quả xử lý số liệu

Phu lục 2.1: Bang thống kê giá trị trung bình các yếu tố ảnh hưởng gia trị

BĐS trên địa bàn quận 6, TP.HCM

N Minimum Maximum Giá trị Deviation

Tôi thiêu | Tôi đa trung Độ lệch bình chuân

CL2 155 2 5 432 0,797 CL3 155 | 5 3.70 0,920 CLA 155 | 5 3,68 0,993 VTI 155 | 5 3,98 0,922 VT2 155 2 5 3,84 0,777 VT3 155 | 5 3.79 0,860 VT4 155 | 5 3.35 1,257 VT5 155 | 5 3.74 0,933 VT6 155 | 5 341 0.895 KỌI 155 | 5 3,99 0,890 KQ2 155 | 4 283 0,903 KQ3 155 | 5 3.72 0,851 KQ4 155 | 4 288 0.868 KQ5 155 | 5 3.70 1,129 KQ6 155 | 5 3,68 0.953

Phu lục 2.2: Kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Anpha biến độc lập Kiểm định độ tin cậy Cronbach s Anpha biến độc láp lan 1

Scale Mean | Scale Variance if | Corrected | Cronbach's if Item Item Deleted Item-Total | Alpha if Deleted Correlation Item

Deleted CLI 48 89 45 553 0,472 0,807 CL2 48,85 46,699 0,383 0,813 CL3 49 A7 46.588 0.324 0,817 CL4 49 50 45,628 0.365 0,815 VT 1 49 19 44 365 0512 0,804 VT2 49 34 45,120 0554 0,803 VI3 49 39 43,680 0,623 0,797 VI4 49 82 42.240 0,470 0,808 VT5 49.11 47,183 0,269 0,821 VT6 49/77 46,790 0,320 0,817 KOI 49,19 43.374 0,626 0,796 KQ3 49.46 46,159 0,400 0,812 KQ5 49 A7 41,679 0587 0,797 KQ6 49 50 45 343 0,410 0,811

Kiểm định độ tin cậy Cronbach s Anpha biến độc láp lan 2

Scale Mean | Scale Variance if | Corrected | Cronbach's if Item Item Deleted Item-Total | Alpha if Deleted Correlation Item

Deleted CLI 45,15 41301 0,489 0,807 CL2 45,12 42.558 0.384 0,814 CL3 45 74 42,715 0,301 0,821 CLA 45 ,76 41.676 0,353 0,818 VII 45,46 40.354 0510 0,805 VT2 45,60 40.787 0.584 0,801 VI3 45 65 39.462 0,646 0,795 VI4 46.08 38,246 0,473 0,810 VT6 46.03 42.720 0,313 0,820 KOI 45,45 39,158 0,649 0,795 KQ3 45,72 41 968 0,407 0,813 KQ5 45 74 37,936 0573 0,799 KQ6 45,76 41 560 0,384 0,815

Phu lục 2.3: Kết quả phận tích nhân tổ PCA

Bảng kết qua kiểm định KMO và Bartlett’s

Sphericity Approx Chi- 807,650 Square , df 78 Sig 0,000

Bảng Kết quả ma trận xoay

VTi 0,662 VT2 0.874 VT3 0,884 VT4 0,694 VT6 0,547 0,562 KQI 0,866

Sphericity Approx Chi- 773,519 Square , df 66Sig 0,000

Bảng Kết quả ma trận xoay

VTi 0,670 VT2 0,887 VT3 0,887 VT4 0,692 VT6 0,540 0,577 KQI 0,874

Bang Kết qua ma trận xoay

Bang phần trăm giai thích cho các biến và tổng phương sai trích

Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Component Initial Eigenvalues Loadings Loadings

% of Cumulative % of Cumulative % of Cumulative Total | Variance % Total | Variance % Total | Variance % 1 4,005 40,051 40,051 4,005 40,051 40,051 3,089 30,891 30,891 2 1,349 13,488 53,539 1,349 13,488 53,539 1,907 19,072 49,963 3 1,263 12,631 66,170 1,263 12,631 66,170 1,621 16,207 66,170 4 0,924 9,241 15,411

BANG TONG HỢP SỐ LIEU LIEN QUAN BĐS TREN DIA BAN QUAN 6

Chiờ ° ` | Lộ giú ơ ak Khả năng

DT | PT [Quy |vị| rộng | Xe | “Guy | TY datauy | thoátnước | Giá vị BS

STT SO nhà Duong | Phuong | dat nha m l trí mặc cộng hoach hoạch khu vực (đỏ n )

(m2) | (m2) tiên | tnhdịch | (mì (%) xung quanh 5 vụ xã hội BĐS 1 17 số 2 11 72 0 0 |1 1 3 12 100 3 730800000

59 936B Pham 6 254 | 793 | 3 | 1 0 3 16 100 2 939288500 Dinh Hồ 60 A116D Phạm 7 291 | 1053 | 3 |0 1 | 6 95.1 1 717756000 Văn Chí 61 9 lô L Phạm 7 261 | 522 | 2 |0 1 | 6 100 1 151380000 Văn Chí

63 573 Pham 7 45.1 | 121 3 |1 | 3 20 100 1 1085975000 Văn Chí 64 231/67/8 Tan 8 109 | 109 | 1 | 0 0 | 4 93.6 1 276075200 65 853/6 Bằng 9 224 | 672 | 3 | 0 | 2 4 100 2 576979200

78 607 Hau II 82 82 1 3 40 57.5 3 1583092000 Giang 79 365/31G Hau II 41.6 85 2 2 5 90.8 3 726358400 Giang 80 357/76/17 Hau II 42 42 l | 4.5 0 3 490022400 Giang

Luông S6 242/119 Bà Hom 13 52 68.8 2 2 6 100 2 601376000 87 234 Ba Hom 13 70.2 | 250.1 4 3 30 71.7 3 1981665000 88 | 269/19/10C | Ba Hom 13 276 | 47.2 2 | 3.5 100 2 307514300 s9 DI2A Bà Hom 13 97.2 | 243.1 3 2 16 95.9 3 1759415000

HVTH: Nguyễn Hữu Nhiên — Quản ly xây dựng 2014 Trang 93

111 | 402/15/5 Hau 12 226 | 452 4 100 2 304060400 Giang 112 243A Phạm 3 80 | 2774 20 90 2 2473908000 Văn Chí Đặng 113 98 Nguyên 13 70.2 | 282.5 25 100 3 1738733000

127 ATI5E2 Tân Hóa 14 381 | 993 | 3 |0 1 2 4.5 94.8 1 1214809856 Đăng 128 269A Nguyên 14 55 | 1784} 3 |1 1 3 25 99 3 1222441088

146 132B Tân Hòa 14 617 | 85.1 30 100 3 1150000000 Đông 147 132/2 Tân Hòa 14 116.6 | 183.4 4 100 1 533222016 Đông 148 126/4A Tân Hòa 14 338 | 338 4.5 100 1 262064304 Đông

150 101/31 Tân Hóa 14 57.1 22 l 0 1 2 4.5 100 1 1000000000 Đường 151 49 so 10 Cư 13 72 270.8 4 | | 3 30 100 3 1846856960 xa Duong 152 8 sô 8 Cu 13 64 160.8 3 | | 3 12 100 3 1050000000 xá 153 D40 CXPLB 13 704 | 673 1 | | 2 16 100 3 678376832

164 208/37 Bà Hom 13 416 | 832 4.5 100 2 6867744400 Đường 165 73 số 8 Cư 13 63.9 0 12 100 3 325889984 xá Đường 166 5 số 9 Cự 13 719 | 1712 12 100 3 1339668736 xá

255 579/9A Phạm 7 756 | 1868 5 100 1 1491162000 Văn Chí 256 | 945/13K Hau 11 27 | 70.1 4 100 3 552543200 Giang

276 193/13R | lần Hòa 14 79 | 144 4 100 1 80744800 Dong 277 136/69F Hau 6 52.7 | 135.5 4.5 100 2 1402361000 Giang 278 38/3A cru van | 174 0 4 0 3 219824700

287 | 256/15/3 Phạm 4 36.6 | 110.5 2 100 2 1118346000 Văn Chí 288 45/74 Phạm 3 693 | 202.1 78 98.4 2 1681105000 Phú Thứ

* Tại cột Vị trí: giá trị 0 tương ứng vị trí nhà trong hẻm; giá trị 1 tương ứng vị trí nhà mặt tiền đường:

*Tại cột Chiều rộng mặt tiền: giá tri 0 tương ứng chiều rộng 3m.

*Tai cột Mật độ xây dựng các công trình dịch vụ xã hội: giá trị 1 tương ứng với thấp, giá trị 2 tương ứng với trung bình, giá tri 3 tương ứng với cao.

*Tai cột Khả năng thoát nước khu vực xung quanh BĐS: gia trị 1 tương ứng với kém, giá tri 2 tương ứng với trung bình, giá trị 3 tương ứng với tốt.

Tiêu đề	Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh, trường hợp áp dụng tại địa bàn quận 6, đề xuất kiến nghị, giải pháp
Tác giả	Nguyen Huu Nhien
Người hướng dẫn	PGS.TS Pham Hong Luon
Trường học	Trường Đại học Bách Khoa
Chuyên ngành	Quản lý Xây dựng
Thể loại	Luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2019
Thành phố	Thành phố Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	114
Dung lượng	28,75 MB