Được thành lập vào ngày 07/07/2010 với Giấy phép kinh doanh số 0104794967 do Sở KếHoạch Và Đầu Tư Thành Phố Hà Nội cấp phép, DXMB hoạt động kinh doanh chính trong các lĩnh vực: Kinh doan
TONG QUAN TINH HÌNH NGHIÊN CỨU VA CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu
Hiện nay, đã có nhều công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có các công trình nghiên cứu mang tính chất tông thể cũng có một số công trình mang tính chất chuyên biệt theo từng ngành, lĩnh vực (Hoạt động đầu tư bất động sản, hoạt động môi giới, Hoạt động cho thuê, hoạt động xây dựng ) hay từng loại sản phẩm (Chung cư, Thổ cư, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản cho thuê ); Tác giả đã sưu tam và nghiên cứu các công trình có liên quan đến dé tài luận văn bao gồm:
TS Nguyễn Mạnh Hùng (2015): Bài nghiên cứu “Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp”: Bài nghiên cứu nhắn mạnh thực trạng khung pháp ly thị trường còn nhiều hạn ché, thiếu tính thống nhất và đồng bộ từ trung ương tới địa phương; Tính cạnh tranh, tính minh bạch, cơ chế đấu thầu tuy có quy định ban hành nhưng còn nhiều hạn chế trong việc áp dụng thực tiễn Từ đó đề xuất phương án giải quyết.
Nguyễn Vũ Huy (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế “Những tôn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”: Luận án đã đề cập khái niệm cơ bản về bất động sản và kinh doanh bất động sản, nghiên cứu các van đề chính của hoạt động kinh doanh bất động sản như thị trường, định giá, huy động vốn Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở các nước như Trung Quốc, Mỹ cũng được nghiên cứu dé bổ sung thực tiễn cho các đề xuất của NCS được nêu trong Luận án Trên cơ sở luận cứ và thực trạng đó, Luận án đi sâu vào phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay để qua đó mạnh dạn đề xuất một hệ thống các giải pháp nhăm thúc đây sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Lê Thanh Ngọc (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Bong bóng bat động sản nhà dat dé ở tại TP.Hồ Chi Minh” - Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh: Luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất động sản Thông qua phân tích thực trạng cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản, khảo sát các chỉ số và sử dụng cách tiếp cận định lượng luận án đã chứng minh và đưa ra giải pháp ứng dụng vào thực tiễn nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản.
Vũ Anh (2012): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Pháp luật về kinh doanh bat động sản ở Việt Nam — Những vấn đề lý luận và thực tiền” — Học viện Khoa học xã hội Trên cơ sở các nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, luận án có những đóng góp mới về khoa học, cung cấp những luận cứ cho việc xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể:
- Luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, thiếu sót trong điều chỉnh pháp luật; đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện về luật kinh doanh bat động sản.
Qua việc nghiên cứu các công trình trên, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đều đã hệ thong hóa được van dé chung nhat vé bat động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản ở các góc độ khác nhau, cho thay thị trường bat động san ở thời điểm hiện tại đang rất được quan tâm, song còn nhiều diễn biến phức tạp với những cơ hội, thách thức cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường kinh doanh Dé có cái nhìn chuyên sâu, cụ thé, chi tiết thực tế hơn và có sự khác biệt với các nghiên cứu trước đó, tác giả quyết định chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa 6c Dat Xanh Miền Bắc” làm dé tài nghiên cứu của mình Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thé nào dé nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Công ty Cô phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”.
1.2 Bất động sản 1.2.1 Khái niệm về bat động sản
Theo Bộ luật Dan sự năm 2005 của nước Công hòa XNCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bat động sản là các tài sản bao gồm: Dat đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, ké cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gan liền với đất dai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2.2 Đặc điểm cia bất động sản 1.2.2.1 Tinh cá biệt và tinh khan hiếm Đặc điểm của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiém của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cu thể của dat đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thé v.v Chính vì tinh khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực khỏ ké cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tô không giống nhau Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cầu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính di biệt hoặc dé tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân v.v
Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy họa, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thê tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuôi thọ kinh tế” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bat động sran lại ngang bang với lợi ích thu được từ bat động sản đó Tudi thọ vat lý dai hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó cham dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thé tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo đài tuổi thọ vất lý để “chứa” được mấy lần tuôi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách san, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phô thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính lâu bền của hàng hóa bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thé sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hang hóa bất động san rất phong phú và đa dạng không bao giờ cạn.
1.2.2.3 Tinh chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, gia tri của một bat động san nay có thé bị tác động của bat động sản khác Đặc biệt, trong trường hop Nha nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và naang cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tẾ, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phô biến.
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng Bất động sản trong quá trình sử dụng có thê điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất — kinh doanh và các hoạt động khác.
1.2.2.5 Tĩnh phụ thuộc vào năng lực quan ly
Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chỉ phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chỉ phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
1.2.2.6 Mang nặng yếu tô tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hang hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh song tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chỉ phối nhu cầu và hình thức bất đồng sản.
1.2.3 Phân loại bất động sản
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại — dich vụ, bất động sản hạ tang (hạ tang kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu khoa học liên quan tới quá trình thiết lập các câu hỏi nghiên cứu, van dé hay giả thiết nghiên cứu, thu thập dir liệu hoặc bằng chứng liên quan tới những câu hỏi nghiên cứu, vấn đề hay giả thiết đó và phân tích hoặc giải thích dữ liệu (Neuman, 1994) Khi bắt tay vào nghiên cứu, tác giả sẽ phải lập một kế hoạch tong thé cho dự án nghiên cứu đó.
Thiết kế nghiên cứu là một kế hoạch tổng thể cho một dự án nghiên cứu trong đó đề cập đến các vấn đề trong lập kế hoạch và triển khai một dự án nghiên cứu Theo Robson (2002), bản thiết kế một dự án nghiên cứu gồm có 5 nội dung chủ yếu sau:
Xác định đề tài, đặt vấn đề: Việc đầu tiên cần xác định rõ nghiên cứu cái gì, tại sao phải nghiên cứu? Nghiên cứu muốn tìm cách mô tả, giải thích hoặc tìm hiểu điều gi? Nghiên cứu được thực hiện dé tìm ra các giải pháp nhằm giải quyết van đề gi?
Xác định lý thuyết nghiên cứu: Lý thuyết nào sẽ được sử dụng làm định hướng cho quá trình nghiên cứu? Chúng ta sẽ hiểu hoặc diễn giải kết quả nghiên cứu như thế nào? Khung lý thuyết khái quát nào sẽ liên kết các hiện tượng mà ta nghiên cứu?
Xác định câu hỏi nghiên cứu: Nghiên cứu tìm kiếm lời giải cho câu hỏi nghiên cứu nào? Chúng ta cần biết gì để thực hiện các mục đích nghiên cứu? Mức độ khả thi của câu hỏi nghiên cứu với nguồn lực và thời gian đã xác định?
Xác định phương pháp thu thập và xử lý đữ liệu: Phương pháp cụ thể nào sẽ được sử dung dé thu thập dữ liệu? Dữ liệu sẽ được phân tích như thế nào? Làm thế nào dé chứng minh răng dữ liệu thu được là đáng tin cậy? Đối với luận văn này, tác giả xây dựng Quy trình nghiên cứu như sau:
Quy trình nghiên cứu dé thực hiện luận văn được tác giả thực hiện theo các bước sau:
Quy trình nghiên cứu luận văn Š
H Xác định đề tài, đặt vấn đề
MI Torro ren neeeeeneee=e=============te===e=ens=re=====================me v
Lap kế hoạch thực hiện, nghiên cứu thực trạng
3 § Thu thập, xử lý thông tin, số liệu
= Việt kêt qua nghiên cứu, đánh giá, dé xuat giải pháp ẵ a M7 Torro eeeeecescccsccsccrsccrccrscccrscrsccsscrscrrsrcrsrcrsrrrccrsccsccrest
Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu luận văn
(Nguồn: Tác giả tự tổng hợp nghiên cứu
2.2.1 Phương pháp thu thập dữ liệu
Nhằm đạt được hiệu quả tốt nhất mục đích và mục tiêu của đề tài đã đề ra, tác giả sẽ sử dụng phương pháp thu thập dữ liệu sau đây: e Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp:
Tác giả giả tìm kiếm tài liệu sách báo chuyên ngành thông qua thư viện, các trang mạng điện tử, kết luận cuộc họp, quy định nội bộ, quy trình nội bộ v.v sau đó phân loại Một số thông tin tác giả đã trích dẫn trực tiếp, một phần tác giả tổng hợp hoặc khái quát ý dé diễn dat lại trong luận văn.Dữ liệu được thu thập dựa trên cơ sở các Báo cáo của Công ty bao gồm: Biểu đồ cân đối kế toán, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh, thuyết minh báo cáo tài chính từ phòng kế toán. e Phuong pháp thu thập dữ liệu sơ cấp:
Phương pháp sử dụng trí tuệ, khai thác ý kiến đánh giá của các chuyên gia có trình độ cao để xem xét, nhận định một vấn đề Trong đề tài này, tác gia đã xin ý
31 kiến tư vấn của các chuyên gia về lĩnh vực bat động sản dé hiểu sâu hơn về các nội dung liên quan đến lĩnh vực chuyên môn được đề cập trong đề tài. Đối tượng điều tra: Tác giả tiến hành thăm dò lay ý kiến từ phía các cá nhân là những chuyên gia có kinh nghiệm công tác lâu năm trong lĩnh vực bất động sản:
Tổng Giám đốc, Giám đốc tài chính, Giám đốc kinh doanh, trưởng phòng Marketing, trưởng phòng dich vụ khách hàng, trưởng phòng đầu tư của công ty Cổ phan Dịch vụ va Dia ốc Dat Xanh Miền Bắc Ngoài ra, tác giả còn trao đôi lấy ý kiến từ các Giám đốc chi nhánh của công ty: Giám đốc chi nhánh Trung Kính,
Giám đốc chi nhánh Hai Ba Trưng, Giám đốc phụ trách kinh doanh chi nhánh nam
Hà Nội để đánh giá về mức độ hoạt động kinh doanh bắt động sản của Công ty.
(Câu hỏi, chủ đề phỏng vấn ở Phụ lục 03).
Hình thức phỏng vấn: Tác giả trao đổi, trò truyện với chuyên gia đan xen giữa thảo luận va sử dụng các câu hỏi liên quan tới chủ đề về bat động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
2.2.2 Phương pháp xử lý phân tích dữ liệu e_ Phương pháp thống kê mô tả
Thu thập dữ liệu, mô tả những đặc tính cơ bản cua dtr liệu:
- Biểu diễn dit liệu bang đồ thị mô tả.
- _ Biểu dién dé liệu thành các Biéu đồ số liệu tóm tắt về đữ liệu.
- Thong kê tóm tắt (dưới dạng giá trị thống kê đơn nhất) mô tả dữ liệu
Xử lý tổng hợp, trình bày, tính toán các chỉ số, kết quả có được nhằm khái quát tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp. e Phuong pháp quan sát:
Ghi lại có kiểm soát các biến cô hoặc tác phong về khách hàng, nhân sự trong công ty, chủ đầu tư, các dự án đã và đang triển khai thông qua quan sát bằng mắt, bang máy ghi âm, ghi hình hành vi, lời nói và nhận định của họ về tình hình kinh doanh bat động sản của Công ty Quan sát, nghiên cứu những tai liệu, dit liệu về bản quyết toán tài chính, những dữ liệu kinh doanh của Công ty.
So sánh hoạt động kinh doanh của DXMB qua các năm từ năm 2015 - 2017
So sánh bằng số tuyệt doi: Dùng hiệu số của 2 chỉ tiêu: chỉ tiêu kỳ phân tích và chỉ tiêu kỳ gốc (chỉ tiêu cơ sở).
So anh bằng số tương doi: Dùng tỷ lệ phần trăm % của chỉ tiêu kỳ phân tích so với chỉ tiêu kỳ gốc dé thé hiện mức độ hoàn thành hoặc tỷ lệ của số chênh lệch tuyệt đối so với chỉ tiêu gốc dé nói lên tốc độ tăng trưởng. © Phương pháp phân tích tổng hợp
Phân tích dé cho thấy thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại Công ty.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN
CUA CÔNG TY CO PHAN DỊCH VỤ DIAC OC DAT XANH MIEN BAC
3.1 Giới thiệu về Công ty Cỗ phan Dịch vụ và Dia ốc Dat Xanh Miền Bắc
Dia chỉ trụ sở chính: Tang 18, Center Building, Tòa nhà Hapulico
Complex, 85 Vũ Trọng Phụng, Quận Thanh Xuân, Tp.Ha Nội Điện thoại: (04) 62638181 Fax: (04) 62688811
* Chi nhánh Cầu Giấy: Tang 8 AP Building, 58 Tran Thái Tông, Cầu Giấy, Hà Nội
* Chỉ nhánh Trung Kính: Toà nhà viện Dầu Khí 167 Trung Kính
* Chỉ nhánh Hai Bà Trung: Tang 9, tòa nhà Hàn Việt, 348 Kim Ngưu, Hai
Bà Trưng, Hà Nội ằ Chi nhỏnh Nam Hà Nội: 458 Minh Khai, Hai Bà Trung, Hà Nội
- Chi nhánh Quảng Ninh: Tang 4 Vincom Hạ Long, phường Bach Đăng,
TP.Ha Long, Quảng Ninh
* Chỉ nhánh Cát Bi: Tang 20, Cát Bi Plaza Center, số 1 Lê Hồng Phong,
Bảng 3.1: Số lượng, cơ cấu người lao động trong Công ty
Phân loại theo trình độ chuyên môn Số lượng
" - Đại học, cao đăng 2669 ôTrung cấp 45
Nguồn: Phòng Hành chính nhân sự
Giới thiệu về Công ty:
Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc là công ty thành
34 viên của Tập đoàn Đất Xanh (Dat Xanh Group) - một trong những thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và phân phối bất động sản tại Việt Nam. Được thành lập vào ngày 07/07/2010 với Giấy phép kinh doanh số 0104794967 do Sở Kế Hoạch Và Dau Tu Thành Phố Hà Nội cấp phép, DXMB hoạt động kinh doanh chính trong các lĩnh vực: Kinh doanh bất động sản, tư vấn và lập dự án đầu tư bất động sản, xây dựng công trình kỹ thuật dân dung, trang trí nội thất, Đến nay, DXMB đã tham gia gia phân phối nhiều dự án lớn như Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City, Goldmark City, Đất Xanh Miền Bắc mong muốn sẽ trở thành thương hiệu kinh doanh bất động sản hàng đầu tại thị trường miền Bắc; đồng thời là cầu nỗi tin cậy cho các nhà đầu tư bat động sản phía Bắc vào thị trường miền Nam. ĐXMB ty hào cung cấp cho khách hàng những sản phẩm có chất lượng cao, pháp ly minh bạch với cung cách phục vụ chuyên nghiệp, giúp khách hàng có thé tiết kiệm được chi phí, thời gian và công sức khi chon mua sản phẩm bat động sản.
Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phan Dich vụ và Dia ốc Dat Xanh Miền Bắc.
3.1.2 Quá trình hình thành và phát triển
Nam 2010: Thành lập công ty với 23 nhân viên ban đầu DXMB mang sứ mệnh là đơn vị phân phối bất động sản chuyên nghiệm, minh bạch và đề cao chữ tín với khách hàng, là cầu nối của khách hàng và Chủ đầu tư với các dự án bất động sản trên toàn quốc.
Năm 2011: ĐXMB mang tới thị trường Hà Nội phong cách làm việc của một đơn vị phân phối bất động sản chuyên nghiệp: Bài bản — Minh bạch — Tận tâm. ĐXMB cùng với các Chủ dau tư lớn đi tiên phong trong việc xóa bỏ những hình thức phân phối lạc hậu, thiếu minh bạch như mua chênh, bán vênh.
Nam 2012: DXMB đạt quân số 100 nhân viên và mở thêm 1 chi nhánh ban hàng tại Nguyễn Chí Thanh.
Năm 2013: ĐXMB đây mạnh mở rộng thị trường toàn miền Bắc, Tp.HCM, Đồng Nai, Bình Dương triển khai một số dự án tại Quảng Ninh, Thái Nguyên như Hạ Long Marina, Hồ Xương Rồng và trở thành thương hiệu uy tín, tin cậy với cả Chủ đầu tư và khách hàng Cũng trong năm nay, DXMB cũng bước vào thị
35 trường đầu tư thứ cấp với hai sản phẩm đầu tiên thành công vang dội là Golden
West Residence và Mỹ Sơn Tower.
Năm 2014: Khăng định uy tín với các dự án lớn như Vinhomes Royal City,
Năm 2015: Phát triển bùng nỗ với 5 chỉ nhánh và hơn 500 nhân viên kinh doanh trên toàn hệ thông Tổng sản pham giao dich năm 2015 đạt con số kỷ lục hơn 5600 sản phẩm.
Nam 2016: 75 dựa án mới được DXMB chào bán và đưa tới khách hang trả dài từ
Hà Nội — Quảng Ninh — Hải Phòng đến Nghệ An và Nha Trang Chiếm lĩnh hơn 35% thị trường phan toàn thị trường Hà Nội năm 2016 tương ứng với 4.323 giao dịch.
Năm 2017: Với lượng bán kỷ lục và trở thành một trong 10 doanh nghiệp bat động sản hàng đầu Việt Nam.
ĐẦU TƯ
TÀI SAN
LTién và các khoản tương 1.818.217 | 33% 1.687.437 | 16% -130.78 | -7% duong
II.Đầu tu tài chính ngắn 1.818.217] 0% 226.023 | 2% 226.023 | 100% han
V Tai san ngan han 28.287 1% 85.57 1% 57.283 | 203% khac
TAI SAN
L Các khoản phải thu dai 2.736 0% 3.257 0% 522| 19% han
II Tai san cô dinh
37.838 1% 28.646 0% -9.193 | -24% san dau tu IV.Tai san dai han do dang 151.851 3% 90.232 1% -61.619 | -41% dai
V.Đầu tư tài chính dai hạn
VI.Tai sản dài hạn khác
TONG
(Nguồn: Báo cáo tai chính doanh nghiệp năm 2015 -2017)
- Tại thời điểm 31/12/2017, Tổng tài sản của Tập đoàn Đất Xanh đạt
10.264 tỷ đồng tăng 4.701 tỷ đồng, tương đương 85% so với năm 2016.
Xét về mặt cơ cấu thì tài sản ngắn hạn đã tăng 91%, chiếm 86% tổng tài sản và tài sản dài hạn tăng 52%, chiếm 14% tổng tài sản.
Trong cơ câu tai sản ngắn hạn thì tiên và các khoản tương đương chiêm
16%, các khoản phải thu chiếm 34% tăng 84%, hàng tồn kho chiếm 33% tăng 271%, tài sản ngắn hạn khác chiếm 1% tăng 203% so với cùng kỳ. Đôi với cơ câu tài sản dai han thì chủ yêu là dau tư tài chính dai hạn (dau tư vào các công ty con, liên loanh liên kết), chiếm 14% tổng tài sản và tăng 52% so với cùng kỳ.
Bảng 3.5 Chỉ tiêu về năng lực hoạt động năm 2015 - 2017
Năm Năm ST Chỉ điêu Năm | Năm Năm | 2016/ | 2017/
Vòng quay hàng tôn kho:
1 | Giá vốn hàng bán/Hàng tồn 0.91 | 1.43 053 | 157% | 37% kho binh quan
Vong quay tong tai san:
2 | Doanh thu thuan/Téng tai 0.39 | 0.55 0.36 | 141% | 65% san binh quan
Hệ số LNST/Téng TS
(Nguồn: Tac giả tự phân tích)
Ta thấy, số vòng quay hàng tồn kho năm 2016 là 1.43 tăng so với năm 2015 là 0.91, tương ứng đạt 157% chứng tỏ trong khoảng thời gian này hàng ton kho vận động nhanh hơn, không bị tồn lại tại doanh nghiệp, đây là nhân tố làm tăng doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp Nhưng tới năm 2017, đạt 37% so với năm 2016 thê hiện sự vận động của hàng tôn chậm hơn, làm giảm doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp.
Vòng quay tổng tài sản năm 2016 là 0.55 tăng so với năm 2015 là 0.39 tương ứng đạt 141%, điều này là tín hiệu đáng mừng vì tài sản có số vòng quay nhiều hơn,
59 giúp nguồn vốn cùa doanh nghiệp được sử dụng linh hoạt, tài sản được sử dụng hiệu quả, triệt để và không lãng phí Nhưng sang tới năm 2017 là 0.36, vòng quay tổng tài sản đạt 65% so với năm 2016 là 0.55.
Tỷ suất sinh lời của tài sản giảm qua từng năm, năm 2015 là 12.47%; năm 2016 là 9.66%, năm 2017 là 7.3%, điều này thé hiện hiệu quả sử dụng của tài sản chưa được tốt, so với cùng lượng đầu tư tài sản qua từng năm thì lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp thu về giảm qua các năm. Đánh giá:
Nhìn chung, hiệu quả sử dụng tài sản của công ty năm 2017 với những chỉ số chưa được tích cực Nguyên nhân là do công ty đang thực hiện đầu tư vào nhiều dự án lớn, chưa mang lại doanh thu cho đơn vi trong năm đó Mặt khác tải sản cua đơn vị tăng cao lý do là đầu tư xây dựng mở thêm văn phòng, chi nhánh làm tăng khoản mục tài sản vì vậy cần có biện pháp sử dụng hiệu quả các tài sản đầu tư.
Hiệu quả sử dụng tài sản biến động qua các năm, đây là nhân tố quan trọng góp phần cho nhà quản trị đưa ra những quyết sách cho doanh nghiệp, dựa vào những chỉ số này dé đưa ra quyết định có tiếp tục đầu tư thêm tài san, mở rộng quy mô kinh doanh hay đi sâu vào quản lý hiệu quả sử dụng tài sản nhằm thúc đây doanh nghiệp phát trién.
Tóm lại, để tăng cao hiệu quả sử dụng tài sản, công ty cần có những chính sách quản trị chi phí, nâng cao hiệu quả và kiểm soát chi phí, tránh lãng phi trong chỉ tiêu Vấn đề về vốn đầu tư vào những dự án chưa thu được lợi nhuận ngay, hay mở rộng chỉ nhánh, văn phòng vẫn cần được tiếp tục duy trì và phát huy.
3.4.2 Phân tích hiệu qua sử dụng vẫn Tình hình nợ phải trả của DXMB được tổng hợp tại bang 3.4 dưới đây
Bảng 3.6: Tình hình nợ phải trả năm 2016 — 2017
Tang giảm so với đầu năm
Giá trị Giá trị Giá trị % trọng trọng
NGUON
I Nguồn kinh phí và quỹ khác 3.537.355 64% | 4.653.845 45% | 1.116.490 32%
TÔNG CỘNG
(Nguôn: Báo cáo tài chính doanh nghiệp năm 2015 -2017)
Tổng nợ phải trả của công ty tại 31/12/2017 là 5,610 tỷ đồng (chiếm 55% tồng nguồn vốn) tăng 3.585 tỷ đồng tương đương 177% so với năm 2016 Trong cơ cấu nợ phải trả thì nợ ngăn hạn là 3.726 tỷ đồng, chiếm 36% tổng nguồn vôn, nợ ngăn hạn chủ yêu là các khoản nợ thương mại như: phải trả cho người bán và người mua trả tiền trước là 1.712 tỷ đồng, thuế và các khoản phải nộp ngân sách nhà nước là 272 tỷ đồng, chỉ phí phải trả là 211 tỷ đồng. Đối với khoản nợ dài hạn 1.884 tỷ đồng thì chủ yếu là vay và nợ dài hạn 1.871 tỷ đồng.
Tổng nợ vay ngăn hạn và dài han tính đến 31/12/2017 của Tập đoàn là 2.529 tỷ đồng, trong đó 658 tỷ đồng là nợ vay ngắn hạn, còn lại 1.871 tỷ đồng là vay dài hạn.
Dưới đây là bang tổng hợp
Bảng 3.7: Bảng phân tích hiệu quả sử dụng vốn năm 2015 - 2017
1| Hệ số nợ/Tổng tài sản | 50% 36% 55% 72% | 153%
(Neuen: Tac giả tự phân tích)
Chỉ tiêu thứ nhất, tỷ số nợ trên tài sản của doanh nghiệp tương đối cao, tăng dần qua các năm Năm 2015 chiếm 50%; năm 2016 giảm bớt còn 36%, sang tới năm 2017 tăng lên và chiếm 55% Đặc biệt năm 2017 đạt 153% so với năm 2016.
Chỉ tiêu về hệ số nợ trên VCSH, tỷ lệ này cho biết quan hệ giữa vốn huy động bang đi vay với VCSH Năm 2016 tỷ lệ này thấp nhất trong 3 năm, đạt 57%.
Hai năm 2015 và 2017 lần lượt là 102% và 121%, năm 2017 đạt 212% so với năm
Tỷ suất sinh lời của VCSH thể hiện khả năng sinh lời của VCSH khi đầu tư dé tạo ra lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp Nhìn chung, chỉ tiêu này khả quan qua các năm Cụ thể, năm 2016 là 16.56% đạt 168% so với năm 2015; năm
Nhìn chung, khả năng tự chủ của doanh nghiệp qua 3 năm đều trong tầm kiểm soát và vẫn đảm bảo khả năng sử dụng đòn bảy tài chính của doanh nghiệp tốt, thé hiện qua chi tiêu đầu tiên Ngoài ra, về hệ số thé hiện ty lệ đi vay so voi VCSH,
62 doanh nghiệp sử dung gần như tối đa dòng tiền đi vay dé kinh doanh và khai thác lợi ích, điều này ân chứa rủi ro cao và cần nha quản trị có những kế hoạch kinh doanh phù hợp và hiệu quả.
Nhìn chung hiệu quả sử dụng nguồn vốn của công ty vẫn chưa tốt và cần có sự thay đôi Đặc biệt hiệu quả sử dụng lãi vay, nguyên nhân là do đơn vị huy động các nguồn VCSH và vốn vay dé đầu tư các dự án mà chưa đem lại nhiều doanh thu cho đơn vi.
Tỷ suất sinh lời của VCSH biến động với xu hướng tích cực qua các năm, điều này giúp cho nhà quản trị có thể đi huy động vốn mới trên thị trường tài chính dé tài trợ cho sự tăng trưởng của doanh nghiệp.
Qua phân tích hiệu quả sử dụng vốn của DXMB, ta thấy rang hiệu quả kinh doanh và khả năng tận dụng VCSH, vốn đi vay của doanh nghiệp tương đối tốt nhằm tăng hiệu quả kinh doanh, tuy nhiên cũng cần chú ý tới mức độ rủi ro của từng khoản mục tài chính này.
3.4.3 Phân tích hiệu quả sử dụng lao động Bảng 3.8: Bảng chỉ tiêu phân tích hiệu quả sử dụng lao động năm 2015 — 2017
2016 2017 STT Chỉ tiêu Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 SO SO
Mức sinh lợi 2 508.841.561 478.019.872 553.0042077 |-6.06 15.69 cua lao động
Nhận xét: vậy hiệu quả sử dụng lao động của doanh nghiệp có sự biến động qua từng năm.
(Nguôn: Tác giả tự phân tích)
Về năng suất lao động: Năng suất lao động của công ty năm 2016 tăng
24.34% so với năm 2015, năm 2017 giảm so với năm 2016 tương ứng 18.27% Như
Mức sinh lợi của lao động 2016 giảm 6.06% so với năm 2015, năm 2017 so
63 với năm 2016 tăng 15.69% Như vay mức sinh lời của lao động công ty năm 2017 tăng tốt, cần duy trì và phát huy. Đánh giá:
Nhìn chung hiệu quả sử dụng lao động mang tín hiệu tích cực qua từng năm với năng suât lao động cao và mức sinh lời của lao động lớn.
3.4.4 Chỉ tiêu đánh giá tính thanh khoản Đề đánh giá khả năng của doanh nghiệp có thê trả được các khoản nợ thương mại và hoàn trả vôn vay hay không đê làm cơ sở cho việc đánh giá sự ôn định, vững vàng về tài chính của doanh nghiệp, thông qua các chỉ tiêu trong bảng dưới đây:
Bảng 3.9: Bảng phân đánh giá hiệu quả kinh doanh bất động sản năm 2015 -2017
Năm Năm STT Chỉ tiêu Năm | Năm Năm 2016/ | 2017/
Hệ số khả năng thanh toán tổng quát (Ktq) 1.98 2.39 2.07 120% 87%
1 | Tổng TS/ Tổng Nợ phải trả
Hệ số thanh toán ngăn hạn
Hệ số thanh toán nhanh:
TSNH - Hàng tồn kho - Nợ 1.23 2.43 1.46 198% 60%
Hệ số thích ứng dai hạn của
Hệ số tài sản dài hạn VCSH
(Nguồn: Tác giả tự phân tích)
Hệ số khả năng thanh toán tổng quát của doanh nghiệp biến động qua từng năm và có chiều hướng tăng hơn so với năm 2015 Cụ thể, năm 2016 là 2.39 đạt 120% so với năm 2015; năm 2017 là 2.07 đạt 87% so với năm 2016 Điều này cho thay khả năng thanh toán của doanh nghiệp tốt hơn và tạo thuận lợi cho kế hoạch trả nợ của DXMB.
Nhìn vào bảng chỉ tiêu, năm 2016 vượt trội hơn với chỉ tiêu là 3.04 tương đối cao Hệ số khả năng thanh toán ngắn hạn của doanh nghiệp nhìn chung cao và 6n định, cho thấy khả năng hoàn trử nợ ngắn hạn của doanh nghiệp băng tài sản ngắn hạn hiện có tốt Cụ thể, năm 2016 đạt 154% so với năm 2015; năm 2017 đạt 78% so với năm 2016.
Hệ số thanh toán nhanh năm 2016 là 2.43 đạt gần gấp đôi so với năm 2015 là 1.23 đạt 198%; năm 2017 là 1.46 giảm hơn hắn so với năm 2016 và đạt 60%, tuy nhiên vẫn cao hơn năm 2015.
THỊ PHAN NAM 2017
ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SO GIẢI PHÁP NANG CAO HIỆU QUA KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN CUA CÔNG TY CÓ PHAN DỊCH VU
VA DIA OC DAT XANH MIEN BAC
4.1 Xu hướng thị trường bat động sản ở Việt nam
Nhiều chuyên gia dự đoán, năm 2018, nhìn tong thé sẽ là một năm tiếp tục thành công của thị trường bất động sản Phân khúc căn hộ vừa túi tiền vẫn giữ vai trò chủ đạo; loại hình condotel tiếp tục bùng nô tại các thành phố du lịch và các địa phương được quy hoạch thành khu kinh tế - hành chính đặc biệt; xu hướng phát triển dự án xanh, đồng bộ về tiện ich sẽ ngày càng phổ biến v.v
Có thé nói, bat động sản là ngành kinh doanh “hot” nhất trong năm qua, khi số lượng doanh nghiệp thành lập mới và cung - cầu trên thị trường đều tăng cao so với năm 2016.
Theo Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Dau tư), năm 2017, doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản tăng 62% về lượng và 66,5% về vốn đăng ký mới so với 2016. Đồng thời, số vốn đăng ký kinh doanh cũng chiếm tỷ trọng lớn nhất, lên đến 30% tong vốn đăng ký, tương đương 388.376 tỷ đồng bat động sản cũng là ngành có vốn đăng ký bình quân trên 1 doanh nghiệp cao nhất, đạt 76,7 tỷ đồng.
Số doanh nghiệp bat động sản niêm yết tăng từ 11 lên gần 60 doanh nghiệp.
Nhiều doanh nghiệp công bố đoanh thu tăng tới hơn 100% so với cùng kỳ 2016.
Dự báo trong 5 năm tới, kinh doanh bat động sản sẽ tiếp tục thu hút khoảng 3 tỷ USD vốn FDI mỗi năm Theo đánh giá của CBRE và Vietnam Report, FDI, kiều hối đang gia tăng sẽ tiếp tục giúp thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng nhanh trong các năm tiếp theo.
Bên cạnh đó, sự quan tâm của các tập đoàn bán lẻ quốc tẾ, các tập đoàn du lịch, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam cũng là cơ hội thúc đây phát triển thị trường bat động sản phục vu nhu cầu bán lẻ và bất động sản du lịch Bao gồm các dự án bat động sản nghỉ dưỡng, khách sạn và các khu liên hợp thương mại cao cấp.
Hơn nữa, chính sách tiền tệ ngày càng 6n định trong cách thức điều hành, minh bạch hóa dẫn đến mặt bằng lãi suất trên thị trường cũng 6n định trong vai năm trở lại đây chính là cơ hội để các doanh nghiệp lên kế hoạch triển khai các hoạt động kinh doanh trong thời gian tới.
Dự báo đến năm 2020, thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục đà tăng trưởng và xu hướng mua bán và sáp nhập (M&A) ở lĩnh vực này có khả năng bùng nỗ trong giai đoạn từ nay đến năm 2020” - Vietnam Report nhận định.
Thị trường sẽ có điều chỉnh lớn Những chính sách hiệu quả của Nhà nước giúp cho tình hình kinh tế vĩ mô có được những điều kiện tốt để phát triển lâu dài Thêm vào đó, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết thí điểm về xử lý nợ xấu của các tô chức tín dụng (Nghị quyết
42), có hiệu lực từ ngày 15/8/2017 làm lành mạnh hoạt động tín dụng, xử lý tài sản bảo đảm mà phần lớn là bất động sản, tạo nguồn lực cho nền kinh tế cũng như giúp tái khởi động lại nhiều dự án bat động sản. Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM phân tích thêm: dự báo thị trường bất động sản 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực.
Trong đó, phân khúc căn hộ vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản; phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cầu trúc mạnh dé phù hợp với yêu cầu thị trường: phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục tăng nóng.
Trong giai đoạn 2018 - 2020, thị trường sẽ có sự chuyên hướng mạnh sang phân khúc vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị Trong các năm tới, nền tảng tích cực từ kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục tạo động lực cho bất động sản nhà ở nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng Cùng với sự phát triển của thị trường cũng như nguồn cung lớn trong tương lai, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải liên tục tái cau trúc dé tạo dựng được những dự án không chỉ có chất lượng
73 cao, thiết kế đẹp mà còn phải là các dự án thân thiện với môi trường, an toàn và đầy đủ tiện ích v.v nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe của khách hàng.
Bên cạnh sản phẩm mới, chủ đầu tư cũng xây dựng những phương án tài chính táo bạo, cụ thé là hình thức cam kết lợi nhuận từ cho thuê có định từ 8 — 10% trong 1 khoảng thời gian nhất định (2 — 5 năm); thanh toán 15 — 30% cho đến khi nhận nhà (các dự án của An Gia) hoặc cam kết cho thuê cùng với chính sách ân hạn trong 2 năm (dự án Golden Giver của Vingroup) Những yếu tổ này đã va đang giúp thị trường ghi nhận kết quả lạc quan so với dự đoán ban đầu.
Tăng trưởng doanh nghiệp bất động sản Xét về triển vọng trong năm 2018, CBRE cho biết với những tín hiệu tốt từ nền kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản thì phân khúc đất nền sẽ tiếp tục tăng giá trong năm nay Tuy nhiên, theo CBRE trong khi tỷ suất lợi nhuận của các phân khúc khác có nguy cơ giảm đồng loạt thì tỷ suất lợi nhuận của đất nền trong năm nay vẫn là một an số.
Lượng giao dịch theo loại hình BĐS
Triển vọng 2018 mChung Cư bat '# Khách sạn mVãnPhòng — “=BánLẻ #KCN Loại hình Bi fear Gia
TIỂU BI Khách Sạn Vv A
Ngudn: Real Capital Analytics, Bộ phan Nghiên cứu Thị trưởng CBRE
Biểu đồ 4.1: Lượng giao dịch theo loại hình bất động sản năm 2015 -2017
(Nguôn: Tác giả tổng hợp) Quan sát thực tế trên thị trường cho thấy trong 3 tháng đầu năm 2018, thị trường đất nén van rất hấp dẫn các nhà đầu tư, nhiều dự án có tỷ lệ giao dịch cao Tại TPHCM có thê Dự án nhà phó, biệt thự Dragon Village do Công ty Phú Long phát triển dự án, một số thị trường đất nền vùng ven như Long An, Bình Dương
Bên cạnh đất nền ở những thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM, CBRE