tin và tư vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch vụ giúp khách hàngthực hiện các giao dịch theo yêu cầu và lợi ích của chính người môi giới.Năm 2004, Luật Đất đai một lần nữa
MOI GIỚI BAT DONG SANMục tiêu nghiên cứu của chương 1 là lam rõ các van dé lý luận liên quan tới Môi giới Bất động sản Trước tiên là trình bày tổng quan về Bất động sản và Môi giới Bat động sản Sau đó di sauu vào tim hiểu quy trình, kỹ năng và yêu cau chuyên môn trong hoạt động môi giới Bat động sản Cuối cùng là các nhân tô ảnh hưởng tới hoạt động môi giới Bất động sản.
1.1.Môi giới Bat động sản 1.1.1 Bat động sản và môi giới Bat động sản
Khái niệm Bat động sản
Trước hết, tai sản là điều kiện vật chất dé duy trì sự sống của con người, đồng thời cũng là điều kiện vật chất dé sản xuất, kinh doanh, làm dịch vụ Ngoài ra, tài sản còn là các vật chất khác do con người tạo ra, chiếm hữu được và sử dụng được nhằm đề duy trì, bảo vệ cuộc song va phat trién (nha ở, tu liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng và các vật phẩm khác ).
Dưới thời La Mã, tài sản được quan niệm là đất đai và nô lệ Tuy nhiên, khi xã hội dần phát triển, đối tượng của các mối quan hệ cũng được mở rộng và trở nên phong phú hơn, do đó mà quan niệm về tài sản cũng được mở rộng Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia (bao gồm cả Việt Nam), tài sản được chia làm 2 loại, đó là: động sản và Bat động sản Mặc dù đối với khái niệm Bat động sản (tiếng anh là Real Estate), van tồn tại một số sự khác biệt về chi tiết giữa các quốc gia, nhưng có một điểm tương đối thống nhất đó chính là tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được
Tại Việt Nam, khái niệm Bat động sản được quy định trong khoản 1 Điều
107 bộ Luật dân sự 2015 như sau:
“Bat động sản bao gom: a) Đất dai; b) Nha, công trình xây dung gan liên với đất dai; c) Tài sản khác sắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật ”
Như vậy, Bất động sản được nhìn nhận rõ ràng nhất là đất đai, các tai sản gắn liền với đất (được xác định bởi vị trí địa lý của đất) Pháp luật Việt Nam còn quy định thêm nhóm tài sản khác để có căn cứ xác định Bất động sản trong trường hợp không thuộc các đặc điêm nhận diện trên.
Tại một số quốc gia như Anh, Canada, Úc, Mỹ hay Bahama, Bất động sản được xem là đất đai và những gi gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Ví dụ, những thứ được xem là gắn liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga-ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở đưới mảnh dat đó đều là Bat động san Còn những thứ có thé tách ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, hay nhà tạm thì không được xem là Bất động sản.
Khái niệm môi giới Bắt động sản
Sự phát triển của nền kinh tế thị trường kéo theo việc mở rộng quy mô của quá trình trao đổi hàng hóa, dẫn tới chủng loại hàng hóa và phương thức trao đôi hàng hóa theo đó ngày một dạng hơn Khi sản phẩm và dịch vụ trên thị trường ngày càng tăng, đòi hỏi việc cung cấp những thông tin liên quan tới quá trình giao dịch phải chính xác và kịp thời, giúp các đối tượng tham gia giao dịch thuận lợi nhất.
Chính vi vậy cần có khâu trung gian giúp thúc day quá trình lưu thông hang hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm, gặp gỡ giữa những người có nhu cầu mua bán, trao đổi hàng hóa và dịch vụ Đây cũng chính là nguyên nhân ra đời hoạt động môi giới.
Môi giới thương mại là việc làm trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại dé hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.
Bat động san là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân Hoạt động đầu tư, kinh doanh Bắt động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia Tuy nhiên, phát triển thị trường Bat động sản tai Việt Nam hiện nay con nhiều hạn chế, tràn lan thông tin.
Bởi vậy, sự ra đời của hoạt động môi giới Bất động sản là một tất yêu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch Bất động sản và từ chính đặc điểm của Bất động sản và thị trường Bất động sản Đối với các nền kinh tế có trình độ phát triển cao, môi gidi Bat động san được coi là một hoạt động quan trọng của thi trường Bất động sản Hoạt động môi giới thực hiện chức năng là cầu nối giữa người mua và người bán, qua đó tạo điêu kiện thuận lợi cho việc mua bán, cung câp thông tin và tư vấn cho khách hàng, cung cấp các sản phẩm là dịch vụ giúp khách hàng thực hiện các giao dịch theo yêu cầu và lợi ích của chính người môi giới.
Năm 2004, Luật Đất đai một lần nữa được điều chỉnh và Luật Kinh doanh Bất động sản, nghề môi giới Bất động sản bắt đầu hình thành, nhanh chóng điều phối thị trường nhà đất theo một hướng di day triển vọng Theo đó, cá nhân muốn hành nghề hợp pháp phải được đào tạo và cấp chứng chỉ Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã quy định: “Cá nhân có quyên kinh doanh dịch vụ môi giới Bat động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới Bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế ”.
Môi giới Bất động sản (có chứng chỉ hoặc kiến thức trong mua bán Bất động sản, trợ giúp bên mua và bán trong thủ tục sang tên đổi chủ sở hữu) là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị Bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán Bat động sản Cụ thể, tại khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh Bất động sản 2014 quy định môi giới Bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua Bat động sản.
Môi giới Bất động sản khác nhân viên bán hàng ở chỗ, nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua còn môi giới Bất động sản là tìm kiếm và kết nối người bán và người muốn mua.
Hiện tại, pháp luật hiện hành quy định về quản lý và kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh dich vụ BĐS nói riêng đang tiếp tục được sửa đồi, b6 sung và hoàn thiện Luật Kinh doanh BĐS ra đời là dau mốc quan trọng đánh dấu sự hình thành và tồn tại của hoạt động dịch vụ môi giới BĐS một cách chính quy, có tô chức và có “danh phận” rõ ràng Đây là hình thức hoạt động tiềm năng, đem lại nguồn thu nhập lớn cho người môi giới, đã và đang được triển khai, nhân rộng trong phạm vi cả nước.
1.1.2 Đặc điểm môi giới Bắt động sản
THUC TRẠNG HOAT DONG MOI GIỚI BAT DONG SAN TAI CONG TY CO PHAN DICH VU DAT XANH MIEN BAC2.1 Giới thiệu Công ty Cổ phan Dịch vu Dat Xanh Miền Bắc 2.1.1 Sơ lược quá trình phát triển của Công ty Cổ phan Dich vụ Dat Xanh Miền
CÔNG TY CO PHAN DỊCH VU VÀ DIA ÓC XANH MIEN BACMã sô thuê Địa chỉ
Người đại diện Điện thoại
Loại hình DN Tình trạng
NORTHERN GREEN LAND REAL ESTATE AND SERVICES JOINT STOCK COMPANY
T18, Center Building, số 1, đường Nguyễn Huy Tưởng, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân, Thành phố
VŨ CƯƠNG QUYÉT (sinh năm 1978 - Hà Nội)
Cục Thuế Thành phố Hà Nội Công ty cổ phần ngoài NN Đang hoạt động (đã được cấp GCN DKT)
* Lịch sử hình thành và phát triển Công ty
Giai đoạn 2010-2015: Đây là giai đoạn mới thành lập của Công ty, theo giấy phép kinh doanh số 0104794967 của Sở kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội, địa bàn của Công ty hoạt động chủ yếu là khu vực Thành Phố Hà Nội, giai đoạn này Công ty có cơ sở vật chất là một Văn phòng giao dịch và làm việc có diện tích 55m2 tại T18, Center Building, số 1, đường Nguyễn Huy Tưởng, Phường Thanh Xuân Trung, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội, Việt Nam, một kho chứa hàng vật liệu xây dựng rộng 150m2, nhân viên 25 người và vốn pháp định 8.500.000.000 đồng, 03 xe tải 2,5 tan, khách hàng của Công ty chủ yếu là những
28 doanh nghiệp, xưởng sản xuất, và các cơ quan Nhà nước giai đoạn này thị trường của Công ty chủ yếu trong khu vực thành phố Hà Nội và một số tinh lân cận như, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Ninh
Giai đoạn 2018 đến nay: Giai đoạn này Công ty đã đi vào 6n định, vốn của Công ty đã tăng lên dé phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty là 35.tỷ đồng, nhân viên của Công ty tính đến ngày 31/12/2021 là 155 người, kho chứa nguyên vật liệu xây dựng được mở rộng với diện tích là 250m2, 05 xe 2,5 tan, 02 xe câu, 04 xe tải loại 15 tấn, giai đoạn này đã đi vào én định nên công ty mở rộng thị trường nhằm phát triển hoạt động kinh doanh nên công ty đã mở rộng vào thị trường Miền Trung và Miền nam, tên tuổi của công ty đã được khang định trên thị trường.
2.1.2 Sứ mệnh hoạt động của Công ty Cổ phan Dịch vụ Dat Xanh Miền Bắc
Công ty Cổ phan Dich vụ Đất Xanh Miền Bắc tập trung đến từ các lĩnh vực hoạt động chuyên nghiệp và hiệu quả xuyên suốt chuỗi hệ sinh thái Bất động sản của Tập đoàn Pat Xanh bao gồm: Dịch vụ BĐS; Bán buôn bán lẻ vật liệu xây dựng; Đầu tư kinh doanh BĐS; Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp; Tư van giám sát công trình Nồi bật nhất vẫn là dịch vụ môi giới BĐS.
Là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và cung cấp dịch vụ liên quan đến Bất động sản, Công ty Cổ phan Dịch vụ Dat Xanh Miền Bắc đặt ra cho mình sứ mệnh:
- Dap ứng nhu câu ngày càng gia tăng về dich vụ môi gidi;
- Thúc đây tiến trình thực hiện thương vụ diễn ra nhanh hơn, góp phần tiết kiệm thời gian và nâng cao hiệu quả chuyên môn;
- Mang các sự kiện mở bán tập trung trở thành công cụ bản lề cho một cuộc cách mạng minh bạch hóa thị trường;
- Góp phan cùng Nhà nước và các doanh nghiệp kinh doanh Bat động sản khác vào quá trình hình thành và phát triển thị trường Bất động sản tại Việt Nam.
2.1.3 Cơ cau tổ chức Công ty Cổ phan Dich vụ Dat Xanh Miền Bắc Đại hội đồng cỗ đông
Hội đồng quản trị Giảm đốc công ty
Pho Giảm đốc Phó Giảm đốc
Dau tư Phụ trách Kỹ thuật
Phòng Kinh Ban điều hành | doanh va Dau tư Bản chát ca nà : Đội thi công Bo phan Dau tư va số 1
Ban chỉ huy Công Đội thi công trường Long Tân số 2
Ban chỉ huy Công Bộ phận Kinh trường Hưng Yên tế Kế hoạch
Ban chi huy công Đội thi công
Sơ đồ 2.1.3 Tổ chức bộ máy quản lý của Công ty
Nguồn: Phòng Tổ chức Hành chính
* Cơ cau tổ chức của Công ty được sắp xếp theo mô hình trực tuyến trực tuyến chức năng, người lãnh đạo tuyên trên lân người lãnh đạo tuyên chức năng đêu có quyên ra quyêt định vê các vân đê có liên quan đên chuyên môn của họ cho các tô đội thi công xây lắp: Nhiệm vụ quản lý trong cơ cấu này được phân chia trong các đơn vị riêng biệt để cùng tham gia quản lý Mỗi đơn vị được chuyên môn hoá thực hiện chức năng và hình thành những người lãnh đạo chức năng
Tan dụng được các chuyên gia vào công tác lãnh dao.
Giảm gánh nặng cho người lãnh đạo chung.
Một cấp dưới có nhiều cấp trên.
Vị phạm chế độ một thủ trưởng.
* Chức năng các phòng ban: Đại hội dong cô đông: Gồm tat cả các cô đông có quyền biểu quyết, là cơ quan có thâm quyền cao nhất của Công ty Dai hội đồng cô đông quyết định những van đề được Luật pháp và điều lệ Công ty quy định Đặc biệt các cổ đông sẽ thông qua các báo cáo tài chính hàng năm của Công ty và ngân sách tài chính cho năm tiếp theo.
Hội đồng quản trị: Là cơ quan quản lý Công ty, có toàn quyền nhân danh Công ty dé quyết định mọi van dé liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty, trừ những vấn đề thuộc thâm quyền của Đại hội đồng cổ đông HĐQT có trách nhiệm giám sát Giám đốc điều hành và những người quan lý khác Quyền và nghĩa vụ của HĐQT do Luật pháp và điều lệ Công ty, các quy chế nội bộ của Công ty và Nghị quyết DHDCD quy định.
Ban Kiểm soát: Là cơ quan trực thuộc Đại hội đồng cô đông, do Đại hội đồng cô đông bầu ra Ban Kiểm soát có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp trong điều hành hoạt động kinh doanh, báo cáo tài chính của Công ty Ban kiểm soát hoạt động độc lập với Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc.
Ban Giám đốc: Giám đốc điều hành quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến hoạt động hàng ngày của Công ty và chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị về việc thực hiện các quyền và nhiệm vụ được giao Các Phó Giám đốc là người giúp việc cho Giám đốc và chịu trách nhiệm trước Giám đốc về phần việc được phân công, chủ động giải quyết những công việc đã được Giám đốc uỷ quyên và phân công theo đúng chế độ chính sách của Nhà nước và Điều lệ của Công ty.
Các phòng ban nghiệp vụ: Các phòng, ban nghiệp vụ có chức năng tham mưu và giúp việc cho Ban Giám đốc, trực tiếp điều hành theo chức năng chuyên môn và chi đạo của Ban Giám đốc Công ty hiện có 4 phòng nghiệp vụ với chức năng được quy định như sau:
- Phòng Tổ chức - Hành chính: Có chức năng xây dựng phương án kiện toàn bộ máy tổ chức trong Công ty, quản lý nhân sự, thực hiện công tác hành chính quản trị.
- Phòng Kế toán - Tài chính: Có chức năng trong việc lập kế hoạch sử dụng và quản lý nguồn tài chính của Công ty, phân tích các hoạt động kinh tế, tổ chức công tác hạch toán kế toán theo đúng chế độ kế toán thống kê và chế độ quản lý tài chính của Nhà nước.
- Phòng Kinh tế Kỹ thuật: Có chức năng hoạch định chiến lược phát triển khoa học công nghệ, ứng dụng khoa học công nghệ mới, nâng cấp hoặc thay thế máy
DAT XANH MIEN BÁC3.1 Dinh hướng phát triển Công ty Cổ phan Dich vụ Dat Xanh Miền Bắc và hoạt động môi giới trong thời gian tới
3.1.1 Định hướng phát triển của Công ty Cổ phần Dịch vụ Đất Xanh Miền Bắc trong thời gian tới
- Công ty cũng luôn phải cập nhật các văn bản, chủ trương của Nhà nước và pháp luật liên quan đến thị trường BĐS dé đưa ra được phương hướng hoạt động cho phù hợp.
- Ra soát sắp xếp lại, hợp lý hoá tô chức bộ máy Công ty và thực hiện công tác quy hoạch bồi dưỡng cán bộ dé chuẩn bị nguồn nhân lực đáp ứng việc triển khai đa dang hoá hoạt động của Công ty.
- Tăng cường công tác quản lý cán bộ, nâng cao ý thức chấp hành kỷ luật lao động trong Công ty, thực hiện theo đúng Quy chế làm việc và các quy định của Công ty; Đặc biệt yêu cầu các cán bộ lãnh đạo Công ty các cấp nêu gương về chấp hành kỷ luật lao động của Công ty.
- Mở rộng và tập trung phát triển dịch vụ môi giới mua bán Bắt động sản Đây là mảng hoạt động hấp dẫn và hứa hẹn mang lại hiệu quả cao vì vậy công ty đã và đang từng bước tiễn hành khai thác mảng thị trường hấp dẫn này.
- Bên cạnh mở rộng phát triển môi giới mua, bán Bất động sản, công ty còn chú trọng hơn tới mảng hoạt động đầu tư vào các dự án, mua lại các dự án dé đầu tư Một phần đề thu được lợi nhuận cao hơn và một phần giúp mở rộng quy mô của công ty.
3.1.2 Phương hướng phát triển của hoạt động môi giới Bắt động sản tại Công ty Cổ phân Dịch vụ Đắt Xanh Miền Bắc trong thời gian tới
- Tiếp tục duy trì và mở rộng hoạt động môi giới Bất động sản để ngày càng chuyên nghiệp hơn trong mảng hoạt động này Môi giới Bất động sản thực sự là
46 một thế mạnh của công ty vì vậy việc duy trì và phát huy là hết sức cần thiết dé tạo được lợi thế so với các công ty môi giới khác.
- Luôn là bên thứ ba tin cậy, tham gia vào giao dịch để đảm bảo tính công băng, pháp lý và minh bạch của giao dịch BĐS Cung cấp cho khách hàng những thông tin chỉ tiết, chính xác về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS Đảm bảo tính minh bạch, công khai, và công bằng Góp phan làm lành mạnh hóa thị trường Bat động sản.
- Triển khai đề án xây dựng và phát triển Website của Công ty, kết hợp kết nối chặt chẽ với Website của mạng các sàn phong phú và cập nhật kịp thời về nội dung, sinh động về hình thức;
- Triển khai mở rộng thực hiện tư vấn môi giới các dự án lớn trong nước và nước ngoài Mở rộng mạng lưới môi giới, mở rộng quan hệ khách hang, tăng cung
BĐS trên sản giao dịch để Công ty từng bước trở thành trung tâm phân phối BĐS lớn nhất miền bắc.
Trong thời gian tới, Công ty Cổ phan Dịch vụ Dat Xanh Miền Bắc sẽ phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức các hội chợ, phiên chợ thường kỳ, đồng thời thực hiện các hoạt động nhằm hỗ trợ thị trường và các hội viên phát triển hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bán hàng Bất động sản một cách hiệu quả, đại diện cho cộng đồng các công ty cùng kinh doanh trong ngành dé tham mưu cho các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc xây dựng các cơ chế, chính sách và giải quyết các vướng mắc của các nhà môi giới Cụ thé:
- Phát triển mạng dự án phân phối căn hộ thành hoạt động chính, chủ đạo, mang lại doanh thu cao nhất cho công ty.
- Hoàn thiện hoạt động môi giới Bất động sản tại công ty một cách chặt chẽ từ giai đoạn đầu tiên đến cuối cùng để đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách tốt nhất.
- Tăng cường công tác tuyển dụng và đào tạo nhân viên trở thành nhân viên kinh doanh chuyên nghiệp, có khả năng độc lập, chuyên môn nghiệp vụ cao.
- Xây dựng thi phan với các nhiệm vụ cụ thé như: gây ấn tượng và khai thác khách hàng tiềm năng, khách hàng mới và giữ chân khách hàng.
- Thực hiện công tác nghiên cứu thị trường và phối hợp với các phòng ban dé
47 lập ra kế hoạch mới phù hợp với tiềm lực công ty trong giai đoạn tới.
3.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới Bat động sản của Công ty Cô phần Dịch vụ Đất Xanh Miền Bắc
3.2.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả tim kiém khách hàng tiềm năng cho Công ty Cổ phân Dịch vụ Đắt Xanh Miền Bắc
Trong các bước của hoạt động môi giới Bất động sản, khách hàng tiềm năng là đối tượng quan trọng nhất ảnh hưởng xuyên suốt đến đến quy trình, nó quyết định đến doanh thu và lợi nhuận của công ty Công ty Cô phần Dịch vụ Đất Xanh Miền Bắc chưa có bảng danh sách khách hàng tiềm năng mới mà chỉ phụ thuộc vào những dữ liệu từ các ngân hàng, các chủ đầu tư dự án mua về Những danh sách khách hàng này công ty có và tất nhiên công ty đối thủ cũng có danh sách tương tự Từ đó cho thấy việc chăm sóc khách hàng khó khăn bởi khách hàng rất khó chịu khi mỗi ngày có hàng chục cuộc gọi từ các công ty khác nhau nhưng hỏi cùng một van dé. Đề khắc phục tình trạng đó, em đề ra giải pháp mới tìm kiếm khách hàng cho công ty để tránh tình trang công ty bỏ ra nhiều chi phí để khai thác khách hàng nhưng hiệu quả mang lại không cao.
Công ty thường xuyên tuyên thực tập sinh và nhân lực cho phòng kinh doanh và phòng dự án, nên về van dé nhân lực đủ dé thực hiện giải pháp.
Về các điều kiện và cơ sở thực hiện giải pháp:
- Nhân lực: Công ty có rất nhiều nhân lực trẻ và năng động từ cộng tác viên và các thực tập sinh đến từ các trường đại học.
- Cách thức thực hiện: telesales, khảo sát, phân nhóm khách hàng.
- Chi phí: trích từ ngân sách 50% tìm kiếm khách hang của công ty sang cho giải pháp mới.
- Công cụ hỗ trợ: điện thoại, máy tính, phần mềm quản lý khách hàng, phiếu khảo sát.
*Giải pháp tìm kiếm và lập danh sách khách hang tiềm năng Giải pháp có hai bước cần thực hiện: tìm kiếm khách hàng và lập danh sách khách hàng bằng cách áp đặt tiêu chuẩn dé lọc khách hàng từ bước thứ nhất dé lọc thảnh khách hàng tiềm năng.\