Chuyên đề tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác phân tích thị trường bất động sản tại công ty cổ phần PRIMEHOME quốc tế

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA BAT DONG SAN VÀ KINH TE TÀI NGUYÊN

PRIMEHOME QUOC TE

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thanh Lân

Họ tên sinh viên : Nguyễn Thị Hồng Nhung

Mã sinh viên : 11194063

Lớp : Kinh doanh Bất Động Sản 61B

Hà Nội - 2023

LỜI CẢM ƠN

Sau hơn 3 năm học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, em vẫn luôn

cảm nhận được sự tận tình, quan tâm của nhà trường và các thầy cô Khoa Bat động sản và Kinh tế tài nguyên Em đã học hỏi và trau đồi được thêm rất nhiều kiến thức

bổ ích, đó là nhờ những kinh nghiệm quý báu về nghé, về cuộc sống mà thầy cô đã

truyền đạt cho em.

Đề hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo, Tiến sĩ Nguyễn Thanh Lân đã luôn hỗ trợ và theo sát chúng em ngay từ những ngày dau Thay liên tục cập nhật tình hình chuyên dé và có những giải đáp

kip thời giúp em hoàn thiện một cách tốt nhất Em vô cùng trân trọng sự nhiệt huyết

của thầy.

Nhờ có cơ hội được thực tập tại Công ty Cổ phan PrimeHome quốc tế, em đã có cơ hội được trải nghiệm công việc thực tế, được chỉ bảo kinh nghiệm đối với nghề

và có cho mình những bài học quý báu.

Em xin chân thành cảm ơn !

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan nội dung trong chuyên đề tốt nghiệp này là bản thân em tự

viết dưới sự hướng dẫn của giảng viên và không sao chép từ các nghiên cứu khác Các thông tin trong bài có trích dẫn đầy đủ và rõ ràng Em xin chịu hoàn toàn trách

nhiệm về lời cam đoan này!

Sinh viên

Nguyễn Thị Hồng Nhung

MỤC LỤC

LOT MO DAU 0000110 | CHUONG 1: CƠ SO KHOA HOC VE PHAN TÍCH THỊ TRƯỜNG BAT

DONG SẢN G20 t2 22 2221221211211 11 1 11111112 1g 4

1.1 Tổng quan các khái niệm - 2-2-2 2+EE+EE£EE£EEE2EEEEEEEEerEerrrrrkervee 4

1.1.1 Khái niệm bat động sản 2-2 ©2222S22Ext2EEerErerkrerkerrrees 4

1.1.2 Khai niệm thi trường bất động sản 2-2-5 se+ccrxerseee 6

1.1.3 Khai niệm phân tích thị trường bat động sản - 7 1.2 Mục tiêu và yêu cầu của phân tích thị trường bat động sản 8 1.2.1 Mục tiêu phân tích thị trường bất động sản -2- 5: 8 1.2.2 Yêu cầu đối với phân tích thị trường bat động sản 10 1.3 Cách tiếp cận trong phân tích thị trường bat động sản 11

1.3.1 Tir tổng thể đến chỉ tiết 5-1 1111111 15

1.3.2 Từ chỉ tiết đến tổng thể - 2-2-5222 222k EE2Eerkrrkrrei 15 1.4 Nội dung phân tích thị trường bat động sản chung cư bình dân 15

1.4.1 Xác định thị trường khu Yực - - ceeeceneeeeeeeeneeeeeeeeneeees 151.4.2 Cung cạnh tranh của thi trường - eececeneeeneeeseeeeteeeeaeeeee 17

1.4.3 Cau thị trường - ¿5< St EEE211211211 11111111 1x re, 18 1.4.4 Can bằng cung cầu thi trwOng oo eeccesesees ees eeseeseeeeeens 19 1.4.5 Xác định các chiến lược về sản phẩm sau khi phan tích thị trường

1.5 Cac yếu tố ảnh hưởng đến công tác phân tích thị trường bat động sản.

1.5.1 Yếu tố bên ngoài - 2-52 TT 2112112111111 11 11 1x ce 22 1.5.2 Yếu tố nội tại 5c tt tt HE 2121121111111 111101 xe 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG TẠI

CÔNG TY CO PHAN PRIMEHOME QUỐC TE 2-5252 <ccsccscez 28

2.1 Giới thiệu công ty cỗ phần PrimeHome quốc tẾ - :¿ 28

2.1.1 - Giới thiệu quá trình hình thành và phát triển của công ty 28

2.1.2 Tầm nhìn, sứ mệnh và giá trị cốt lõi của công ty - 29

2.1.3 Ngành nghề kinh doanh và bộ máy hoạt động của công ty 30

2.2 Mô hình tổ chức và nhân sự phòng phân tích thị trường của công ty Cổ phan PrimeHome quốc tẾ - 2-2 2 2 +E£EE£EE£EEEEE2EEEEEEEEEEEEEEEEEEEErkrrkrree 32 2.2.1 Mô hình tổ chức phân tích thị trường của công ty Cổ phan PrimeHome quốc tẾ - 2-2 S£+E+EE£EE£EEEEEEEEEEEE711211211717121111 21x 32 2.2.2 Nhân sự thực hiện phân tích thị trường -++-<<<<s++ 33 2.3 Thực trang và quy trình Phân tích thị trường của công ty Cé phần PrimeHome quốc té 2-2 ¿+ £+SE+EE+EE£EEEEEEEEEEEEEEEE22122171711211 2121 cxe 33 2.3.1 Mục tiêu phân tích thị trường bat động san của công ty 33

2.3.2 Quy trình phân tích thị trường - 5c St ssyseseesrrrrrerrre 34 2.3.3 Nội dung phân tích thị trường công ty Cổ phần PrimeHome quốc tế 34 2.4 Nghiên cứu phân tích thị trường tai dự án chung cư BID ResidenceHE)7R:07)102I722/2Ì7EEPẼẼẺe 4Á 39

2.4.1 Giới thiệu dự án chung cw BID Residence Tố Hữu Hà Đông 39

2.4.2 Mục tiêu phân tích thị trường dự án BID Residence Tố Hữu Hà Đông 412.4.3 Nhân sự thực hiện phân tích thị trường của dự án 41

2.4.4 Phân tích thị trường bat động sản quận Ha Đông 2022-2023 42

2.4.5 Phân tích dự án BID residence Tố Hữu Hà Đông 44

2.5 Đánh giá chung rút ra về công tác phân tích thị trường tại Công ty cỗ phân PrimeHome quôc £Ê - - Ă SG 2221231131111 1 91118 111 11 g1 vn rưn 53P5 Hi j7 53

2.5.2 Hạn chế và nguyên man ccccccccseccsessesssssessesscssessessecsesssseseeseses 53

CHƯƠNG 3 : ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC NGHIÊN CỨU THỊ

TRƯỜNG TAI CÔNG TY CO PHAN PRIMEHOME QUOC TẾ 54

3.1 Phương hướng hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phan

PrimeHome quốc tế thời gian tới 2- 2 s2Ec2E2EEtEEeEECrErrxrrkerkerree 54 3.2 Đề xuất giải pháp và kiến nghị từ kết quả phân tích thị trường tại

Công ty Cổ phần PrimeHome quốc tẾ 2- 2 2 E222 E££Ee£Eerxersvez 55 3.2.1 Lap quy trình phân tích thị trường bat động sản - 55

3.2.2 Nâng cao trình độ nhân sự của công ty ¿ -+++<<+<xs++ 58

3.3 Kiến ng oe ccccccccsccssssssssssesssscsssssecssessuscsssssscsuecsusssscsuecsusssesssecsseeseeeses 61

3.3.1 Đối với nhà MUG ese eesessseeeceeseetecessseeecesnneesessnnecessnnteceesneten 61 3.3.2 Đối với BO Xây Aung eecceccecceccecccssecsessessesssessessecssessessessesseseseeseeses 62 3.3.3 Đối với Bộ Tai nguyên và Môi trường - 2 2cscsecse2 62 KET LUẬN 2252 5S 2E2E211221271271121127111212112111111111 21111111 xe 63 TÀI LIEU THAM KHẢO 22222221222++E2212221111111E22221121111 crerrrrr 64

DANH MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

BĐS Bắt động sản

GDP Tổng sản phâm trong nước

KĐT Khu đô thị

PTTT Phân tích thị trường

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Hai cách tiếp cận phân tích thị trường bất động sản Hình 2.1 |Logo công ty PRIMEHOME quốc tế

Hình 2.2 |Sơ đô tô chức của công ty Cô phần PrimeHome quốc tế

Hình 2.3 |Mô hình phòng phân tích thị trường công ty Cổ phần PrimeHome quốc tế Hình 2.4 |Quy trình phân tích thị trường của công ty Cổ phan PrimeHome quốc tế

Hình 2.5 |Vị trí dự án BID Residence Tô Hữu Hà Đông

Hình 2.6 Liên kết vùng dự án BID Residence Tô Hữu Hà Đông

Hình 27 |Dan cư các quận Hà Nội năm 2019

Hình 2.8 |Báo cáo thị trường BĐS chung cư hà nội quý I.2022

DANH MỤC CÁC BANG

Bảng 2.1 | Số năm kinh nghiệm nhân sự phân tích thị trường

Bang 2.2 | Số lượng trường học các cấp tại quận Hà Đông

Bảng 2.3 | Bảng giá chung cư BID Residence Tố Hữu

LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết và lý do chọn đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vai trò vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, sự phát triển của thị trường này tỷ lệ thuận với sự phát triển của các ngành nghề liên quan và nền kinh tế - xã hội nói chung Tuy nhiên

đây là 1 thị trường đầy biến động, mỗi nhân tố khi bước chân vào thị trường BĐS cần

trang bị cho mình những kiến thức, kinh nghiệm và kĩ năng đề có thê đứng vững trong

thị trường Như chúng ta biết cuối năm 2022 đầu năm 2023 thị trường BĐS tại Việt

Nam đang chững lại, số giao dịch BĐS diễn ra không nhiều, nguồn cung cầu BĐS ở từng phân khúc thiếu sự cân bằng Đặc biệt đối với phân khúc chung cư bình dân đang gặp những khó khăn và thách thức rất lớn Đây là một loại hình hướng đến nhu

cầu ở thật của người dân, và nhu cầu này luôn luôn cao Tuy nhiên cung và cầu của

loại hình BĐS này đang có sự chênh lệch khá lớn Điều này đòi hỏi sự phân tích đánh

giá dé đưa ra những chiến lược phát triển thật hiệu quả Vậy nguyên nhân sâu xa của sự mat cân băng này là từ đâu? Có rất nhiều nguyên nhân tác động nhưng trong đó công tác phân tích, nghiên cứu thị trường bat động sản còn nhiều hạn chế là một trong

những nguyên nhân chính Đây là một công cụ chiến lược có thê lập kế hoạch và mở đường cho sự phát triển bền vững và thành công trong tất cả các lĩnh vực liên quan đến phát triển bất động sản Nghiên cứu thị trường bất động sản không chỉ cần thiết đối với các doanh nghiệp và nhà đầu tư mà còn đối với cả khách hàng Nó giúp các nhà đầu tư định vị được khu vực, phân khúc khách hàng tiềm năng và chiến lược phát trién BĐS Đây là bước thiết yếu trong dau tư bat động sản mà các nhà dau tư không được bỏ qua Đối với khách hàng, việc hiểu biết về thị trường BĐS giúp họ đưa ra các quyết định tối ưu nhất.

Trong thời điểm BĐS đang tram lang như hiện nay, việc cạnh tranh trên thi

trường là rất lớn Mỗi nhà đầu tư, mỗi doanh nghiệp cần có những phân tích và đánh giá tông quan về thị trường dé sản phâm BĐS của mình trở nên đặc biệt và thu hút

khách hàng Dé làm được điều đó công tác nghiên cứu thị trường cần được chú trọng Cần có bộ phận chuyên môn về phân tích thị trường, có quy trình nghiên cứu và có những quy định và yêu cầu đối với công tác phân tích thị trường Thực tế hiện nay tại

Việt Nam, công tác phân tích thị trường vẫn còn rất nhiều thiếu sót, chưa được đầu

tư và chú trọng Điền hình tại rất nhiều doanh nghiệp bat động sản, chưa có bộ phận

phân tích thị trường Nghiên cứu thị trường chỉ xuất hiện trong một số công ty chuyên

về dịch vụ tư van Sau khi làm việc tại công ty cô phân PrimeHome quôc tê em nhận

thấy công tác phân tích thị trường đa phần còn thiếu chuyên nghiệp, chưa có định hướng cụ thé Kết quả đánh giá về thị trường BĐS còn thiếu tính thực tế, quy trình phân tích thị trường còn thiếu hiệu quả Các quy định về phân tích thị trường tại công

ty chưa được tạo lập.

Trên đây là những lý do chính giải thích việc lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công

tác phân tích thị trường bất động sản tại công ty cô phần PRIMEHOME quốc tế” trong thời điểm này là hoàn toàn hợp lý.

2 Mục tiêu nghiên cứu

+ Hệ thống các lý thuyết về bất động sản, thị trường bất động sản, phân tích thị trường bat động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác phân tích thị trường bat

động sản.

+ Thực trạng công tác phân tích thị trường tại Việt Nam

+ Đánh giá công tác phân tích thị trường BĐS tai công ty cổ phần PrimeHome quốc tế.

+ Đưa ra giải pháp hoàn thiện công tác phân tích thị trường BĐS tại công ty

cô phần PrimeHome quốc tế.

3 Phạm vỉ nghiên cứu

Công tác phân tích thị trường tại công ty cô phần PrimeHome quốc tế và nghiên cứu thực tế tai dự án BID RESIDENCE Tó Hữu Hà Đông Hà Nội là mục tiêu nghiên cứu của bài chuyên đề này.

Đối tượng phân tích: loại hình bắt động sản chung cư bình dân

Pham vi nghiên cứu: tập trung nghiên cứu công tác phân tích thị trường BĐS

của công ty cô phần PrimeHome quốc tế tại dự án BID RESIDENCE Tố Hữu Hà

Đông Hà Nội từ năm 2021-2023.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong chuyên đề sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương

pháp thu thập thông tin, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê số liệu.

Thông tin thu thập được thông qua nhiều nhiều kênh như quá trình thực tập trực tiếp tại công ty, phỏng van các cán bộ công nhân viên của công ty, định hướng chiến lược phương pháp phân tích sử dụng các thông tin này, kết hợp với phương pháp so sánh, đối chiếu, tổng hợp thông tin, từ đó đưa ra những nhận định Bên cạnh

đó sử dụng thêm phương pháp khảo sát chuyên gia bằng cách xin ý kiến từ các giảng viên Ngành Bắt động sản, Giám đốc dự án giúp cho đề tài được điều chỉnh đúng theo

như mục tiêu nghiên cứu đã đê ra.

Phương pháp tiếp cận trong phân tích thị trường BĐS: Từ tng thé đến chỉ tiết 5 Kết cấu, nội dung đề tài

Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, chuyên đề gồm

các mục sau:

e Chương 1: Cơ sở khoa học về phân tích thị trường bất động san

e Chương 2: Thực trạng công tác phân tích thị trường tại công ty cô phan PRIMEHOME quốc tế.

e Chương 3: Định hướng hoàn thiện công tác nghiên cứu thị trường tại công

ty cô phan PRIMEHOME quốc tế

Trong quá trình nghiên cứu, việc tìm hiéu, phân tích và đánh giá thông tin còn khách quan, cùng với những hạn chế về thời gian nghiên cứu, thu thập và tông hợp tài liệu cũng như trình độ nhận thức, chuyên đề khó tránh khỏi thiếu sót Chính vì vậy

rất mong nhận được những đóng góp của thầy cô giáo và bạn bè để nghiên cứu hoàn

thiện hon va có tính khả thi hon.

CHUONG 1: CO SỞ KHOA HỌC VE PHAN TÍCH THỊ TRUONG BAT

DONG SAN

1.1 Tổng quan các khái niệm 1.1.1 Khái niệm bat động sản

Theo khoản 1 điều 107 Bộ Luật dân sự 2015:

“Bat động san bao gồm:

a) Dat dai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dung;

đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Bất động sản là một trong những tài sản của cải vật chất được sử dụng với mục

đích tiêu dùng và sản xuất Tài sản là những vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản Có rất nhiều loại tài sản được phân chia dựa trên nhu cầu và mục đích sử dụng Ngày nay, rất nhiều nước trên thế giới đều phân loại tài sản

thành 2 loại chính “Bat động sản” và “Động sản” Khái niệm bat động sản rất gần gũi nhưng cũng rat trừu tượng Bat động sản thân quen bởi nó gan với cuộc sống thường ngày của mọi người dân Tuy nhiên, bất động sản lại khá phức tạp để định nghĩa và hiểu thật kĩ về nó.

Dé thống nhất tat cả các ý kiến, cần nêu ra các tiêu chí phân định làm cơ sở, thước do dé nhận định tài sản nào là bất động sản Nói một cách tổng quan, dé được

coi là một bất động sản, cần thỏa mãn đồng thời các yếu tố cơ bản sau đây:

Thứ nhất, bất động sản phải là một yếu tố vật chất mang lại lợi ích cho con người Yếu tố vật chất có nghĩa là hữu hình, là có thé thấy được bằng mắt và có thé

chạm vào được Cũng có những lập luận cho rằng việc mua bán khoảng không gian được coi là mua bán bất động sản, nhưng thực tế đó là mua bản các quyền năng gắn liền với bất động sản chứ không ai mua bán khoảng không gian không gắn liền với

bất động sản Khái niệm “có ích cho con người” nghĩa là tài sản đó phải đáp ứng được một hay một số nhu cầu nào đó của con người, con người thấy cần phải có nó như nơi ăn, chốn ở hay là một dạng tài sản mà con người thấy cần có, thậm chí chỉ là tích trữ Tính hữu ích cũng được xem xét trên phạm vi rộng có thể mang ý nghĩa chung

của xã hội, cỏ nhưng không giới hạn bởi ý nghĩa cá nhân Ngoài các ý nghĩa đó ra,

các yếu tô vat chất không mang lại lợi ích cho con người sẽ không được xem xét là bất động sản.

Thứ hai, tài sản này phải được sự chiếm giữ của các cá nhân hoặc tập thể có nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc quyền sở hữu của một chủ thé nào đó Những yếu tố có tính chất giống như là bất động sản nhưng chưa được xác định chủ quyền, chưa xác định quyền chiếm hữu thi không được tính là bất động sản Chính vì vậy, đất đai được coi là bất động sản nhưng không phải là tất cả đất đai đều

là bất động sản Đất đai là tài nguyên có trước sự xuất hiện loài người nhưng bất động

sản chỉ xuất hiện khi các hoạt động kinh tế xã hội của loài người phát triển đến một trình độ nhất định Điều đó cũng nói lên rằng quyền năng của cộng đồng xã hội mà nhà nước đại diện luôn hiện diện các quyền năng bao trùm của nhà nước đối với bất động sản, kê cả các quốc gia công nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân.

Thứ ba, tài sản là bất động sản khi nó được đo lường và xác định giá tri nhất

định Nghề định giá bat động sản là nghề gắn liền với sự ra đời của bat động sản bởi lẽ bất động sản là một tài sản luôn có giá trị, có tiêu chí đo lường nhưng không phải dễ dàng lượng hóa Tất cả những giao dịch phải dựa trên cơ sở tính toán các tiêu chí

gan liền với bat động sản dé lượng hóa ra giá trị thì đó mới được coi là giao dịch bat

động sản và đối tượng giao dịch là bất động sản Điều đó cũng cho thấy, có nhiều yếu

tố vật chất có hình hài như các bất động sản khác nhưng nếu không thê lượng hóa, đo lường giá trị thì cũng không thê coi là bất động sản như các công trình di sản văn hóa, di tích lịch sử thậm chí là các giao dịch về quyền chiếm hữu cả một vùng lãnh thổ như Hồng Kông trong giao dịch giữa Trung Quốc và Anh.

Thứ tư, tài sản là bất động sản khi nó không thê di dời Ở đây, ý nghĩa của từ “không thé di dời” mang tinh chất tương đối Trên thực tế, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, ngày nay người ta có thé di chuyển được các tài sản có khối lượng cũng như kích thước to lớn, thậm chí là không lồ, cho nên việc di dời những ngôi nhà, công trình xây dựng cũng là một việc có thể thực hiện được Do vậy, tiêu chí này được

hiểu là “không thé di dời được hoặc di dời hạn chế” tính chất, công năng, hình thái của bất động sản.

Cuối cùng, bất động sản phải tồn tại lâu dài Điều này mang ý nghĩa là bất

động sản có tuổi thọ lâu dài Bất động sản thường phải có thời gian tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trăm năm Những tài sản tồn tại trong thời gian ngăn không được coi là bất động sản, mặc dù nó hội tụ tương đối như đầy đủ các tính chất, công năng của một bat động sản ví dụ như lán trại cho công nhân hay nhà tạm Tuổi thọ của bất

động sản phải được đánh giá kết hợp trên ca hai phương diện: tuổi thọ vật lý và tuổi

thọ kinh tế Tuổi thọ vật lý là yếu tố mọi người dễ dàng nhìn nhận và đánh giá dựa

vào các tính chất cơ, lý, hóa và thậm chí có thể đo lường bằng máy móc và các phương tiện kỹ thuật Tuy nhiên, tuổi thọ kinh tế lại là vấn đề trừu tượng không nhìn thấy bằng mắt, sờ bằng tay mà thông qua các phân tích, đánh giá, nhận định của các

chuyên gia.

1.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bat động sản song các khái niệm đó đều có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ về giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ

được diễn ra trong một không gian, thời gian nhất định Theo khái niệm này, thị trường bat động sản không chỉ mang ý nghĩa là địa điểm mà còn bao hàm các yếu tố về không gian và thời gian Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi

bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tô đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản.

Tất cả các quan hệ giao dịch bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa - tiền

tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bat động san Thi trường bat

động san chi ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, mua bán về hang hóa bat động sản Theo dòng lịch sử thì đất dai là loại hàng hóa bat động sản đầu tiên Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất đai để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường bat động sản gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa do nhu cầu tất yếu của sử dụng đất và sự phát triển các hoạt động kinh tế - xã hội Trên thực tế trong giai đoạn mới hình thành và phát triển, quan niệm phổ biến về thị trường bat động sản cũng rat

hạn hẹp, đó là thị trường nhà đất Vì bất động sản nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế,

vừa mang ý nghĩa chính trị - xã hội to lớn, và trong thị trường bat động sản thì thi

trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất Thị trường đất đai

là một bộ phận cấu thành của thị trường bat động sản, sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai là tiền đề cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán, trao đôi hàng hóa quyên sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó Quá trình

trao đổi, mua và bán quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra theo nhiều dạng khác nhau.

Khác với các loại hàng hoá thông thường khác, việc giao dịch hàng hoá bất động sản không chỉ đơn thuần là các hoạt động mua bán bất động sản mà đối tượng của giao dịch ở đây còn là các quan hệ liên quan đến bất động sản như thuê - cho thuê, cầm có, thé chấp, chuyền dịch quyền sử dụng, quyền sở hữu bat động sản Thị trường bat động sản hoàn chỉnh không thé chỉ là các quan hệ giữa người mua và người

bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyền dịch quyền sử dụng bất động sản Trên thị trường bất động sản, khi đối tượng giao dich là các dịch vụ bát động sản, hàng hoá giao dịch có thé là

các dịch vụ về định giá, môi giới, tư vẫn, cung cấp thông tin liên quan đến hàng hoá bất động sản.

Do vậy, thị trường bat động sản được hiéu một cách khái quát là tổng thé các

giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn ra trong một

không gian xác định, một thời gian nhất định Theo khái niệm này, thị trường bất động sản không chi mang ý nghĩa là địa điểm mà còn bao hàm các yếu tố về không

gian và thời gian được xác định khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.

1.1.3 Khái niệm phân tích thị trường bat động san

“Phân tích thị trường bắt động sản là việc xác định và nghiên cứu về cung và cầu Phía cầu là người dùng cuối cùng hay chính là người muốn mua hoặc người thuê bất động sản (người mua nhà, người thuê căn hộ, bán lẻ cửa hàng, doanh nghiệp tìm kiếm văn phòng hoặc kho bãi, du khách cần chỗ ở khách sạn) Về phía cung là các

đối thủ cạnh tranh đang tôn tại cùng với tài sản ở giai đoạn khác nhau trong thời kì phát triển.” (Deborah L Brett & Adrienne Schmitz, 2009)

Phân tích thị trường bat động sản như một cái nhìn tổng quan về các thuộc tính

cung và cầu đối với bất động sản, bao gồm các yếu tố địa phương và địa điểm cụ thể

cũng như hiện tại như cũng như cung cạnh tranh mới nổi.

“Các nghiên cứu tập trung vào thị trường bao gồm:

e Phân tích nền kinh tế địa phương: Nghiên cứu các yếu tố quyết định cơ bản của cầu đối với bất động sản trên thị trường.

e Phan tích thị trường: Nghiên cứu nhu cầu và nguồn cung của một loại tài sản

trên thị trường.

e Phân tích khả năng tiếp thị: Kiểm tra một sự phát triển hoặc tài sản cụ thé dé

đánh giá vị thế cạnh tranh của mình trên thị trường.

Các nghiên cứu tập trung vào các quyết định cá nhân bao gồm:

e Phan tích tính khả thi: Đánh giá một dự án cụ thé xem nó có khả thi hay không, có khả năng được thực hiện thành công nếu theo đuôi theo một đề xuất chương trình Có thé liên quan đến kha năng phát triển Hau hết thường liên quan đến

tính khả thi tài chính.

e Phân tích đầu tư: Đánh giá một tài sản cụ thê như một tiềm năng trong đầu tư Thường kết hợp tài chính cụ thể trong phân tích, và có thể đánh giá các phương

án tài trợ thay thế dé chọn nguồn tài chính phù hợp nhất hoặc xem xét thuế thu

nhập đặc biệt là về rủi ro và phần thưởng, phân tích độ nhạy và tỷ lệ hoàn vốn

nội bộ.”

(Joshua Kahr & Michael C Thomsett, 2005)

Phân tích thị trường bat động san giúp các chủ dau tu, nha phat triển và các chuyên gia bất động sản đưa ra quyết định đầu tư và phát triển bất động sản Đó là việc thực hiện các hoạt động thu thập và phân tích thông tin về tình hình kinh tế và thị trường BĐS, các chiến lược đầu tư và quản lý bất động sản, vị trí địa lý và hạ tầng xã hội, giá cả và xu hướng thị trường Phân tích thị trường bất động sản là một quá trình liên tục, vì điều kiện thị trường có thê thay đổi nhanh chóng và bất ngờ Băng cách cập nhật các xu hướng và điều kiện mới nhất trên thị trường, các chuyên gia BĐS có thê đưa ra quyết định tốt hơn và cải thiện cơ hội thành công của họ trong ngành Phân tích thị trường bất động sản là một công cụ quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư và phát triển bat động sản hiệu quả.

1.2 Mục tiêu và yêu cầu của phân tích thị trường bat động san

1.2.1 Mục tiêu phân tích thị trường bat động sản

Nhiều chủ thé khi tham gia vào thị trường BĐS chưa thực sự nhận ra tầm quan trọng của việc phân tích thị trường Cho dù họ thiếu kỹ năng và kiến thức dé hoàn thành phân tích thị trường hay chi đơn giản là không hiểu lợi ích, phân tích thị trường là một tài sản vô hình bị định giá thấp trong đầu tư bất động sản Trên thực tế, PTTT

là yếu tố quan trọng nhất trong việc nhận định về một khoản đầu tư bất động sản Phân tích thị trường tạo cơ sở cho mọi tính toán và quyết định sau đó Bên cạnh đó còn giúp đưa ra các chiến lược cho chủ đầu tư Vì vậy, nghiên cứu kỹ lưỡng và hiểu thị trường là rất quan trọng dé đưa ra quyết định đúng đắn Phân tích thị trường là

một phần quan trọng của nghiên cứu khả thi ban đầu cho một dự án bất động sản, nhưng nó không kết thúc ở đó Nghiên cứu thị trường tiếp tục đóng một vai trò quan trọng trong việc định hình dự án xuyên suốt các giai đoạn phát triển và quản lý.

Đối với từng đối tượng, việc phân tích thị trường lại mang một mục tiêu cụ

Đối với các nhà quản lý thị trường bất động sản, việc phân tích thị trường giúp họ thấy được xu hướng biến động của thị trường, những lỗ hồng trong quá trình quản lý để có thể đưa ra những chính sách nhằm quản lý và điều chỉnh thị trường như:

chính sách điều tiết giá cả, cầu cung, trong thị trường bất động sản hoặc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, đầu tư cơ sở hạ tầng.

Đối với người định giá bất động sản, việc phân tích thị trường chỉ ra tác động qua lại của cung, cầu đến giá trị của bất động sản, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là cho giá của các bất động sản khác nhau Phận tích thị trường còn xác định sự ủng hộ của thị trường đối với sử dụng cụ thê của bất động sản đang

tồn tại, trên cơ sở đó người định giá có thể xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của

bat động sản dang xem xét hoặc có thé đánh giá được hiệu suất sử dụng tối đa của bất

động sản đối với các mục đích sử dụng khác nhau Phần lớn nhiệm vụ của người định

giá là phải xác định giá trị thị trường của bất động sản, cho nên nếu thiếu các thông tin phân tích thị trường thì người định giá không thể hình thành nên những quan điểm và tính toán giá trị thị trường của bất động sản mà người này đang định giá.

Đối với những người đầu tư kinh doanh bat động sản, phân tích thị trường giúp họ thấy được nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm của một dự án bất động sản được đề xuất tại một thời điểm trong tương lai Phân tích thị trường cho người kinh doanh bat động sản thay được mức sinh lời, mức chi phí và hình thức bat động sản có ảnh hưởng to lớn đến nhu cau bất động sản của con người Những thông tin này kèm theo tình hình giá cả của các đối thủ cạnh tranh sẽ giúp người kinh doanh bất

động sản xác định được chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp Đồng thời, phân tích thị trường có thể giúp cho nhà đầu tư kinh doanh phát hiện ra những chỗ cần sửa

đôi trong việc kinh doanh của mình dé thúc day việc bán hoặc cho thuê bat động sản,

cảnh báo cho họ biết khâu nào trong quá trình kinh doanh phát sinh vấn đề hay tiềm

an rủi ro.

Đối với người quản lý bất động sản, những thông tin phân tích thị trường nói cho họ biết nên tăng cường loại dịch vụ nào và dịch vụ nào thì nên loại bỏ để tăng

khả năng cạnh tranh của bất động sản Nghiên cứu thị trường cũng cho biết nên lựa

chọn cho thuê dài hạn hay ngắn hạn, điều khoản nào thì người thuê chấp nhận, người thuê nào sẽ bảo đảm cho bắt động sản đạt khả năng cho thuê cao nhất hay đạt giá trị

lớn nhất Chăng hạn, thông qua so sánh giá cho thuê bất động sản, người quản lý có

thé đánh giá được hạng mục kinh doanh của mình, ty lệ quay vòng người thuê cao hay thấp phản ánh mức độ hài lòng của người đi thuê, hay ty lệ chi phí hoạt động

phản ánh hiệu quả kinh doanh Từ đó giúp người quản lý kịp thời phát hiện các lỗ

hồng trong quản lý và điều chính những sai sót.

“ Các mục đích chính của việc phân tích thi trường đó là:

e Cung cấp thông tin đầu vào cho việc lập kế hoạch dự án sơ bộ e Tạo dữ liệu đầu vào cho phân tích khả thi tài chính

e Chứng minh tiềm năng cho một sản phẩm mới hoặc một vi trí chưa được

chứng minh.

e Thu hút các nhà dau tư cô phan, tài trợ bằng nợ hoặc quỹ của chính phủ e Tao ra một sản phẩm tốt hơn, dễ bán hơn.

e Xây dựng hỗ trợ cộng đồng cho sự phát triển tư nhân

e Sản xuất dữ liệu đầu vào cho quy hoạch phát triển kinh tế hoặc nhà ở khu

vực công.”

( Deborah L Brett & Adrienne Schmitz, 2009)

1.2.2 Yêu cầu đối với phân tích thi trường bat động san

Đề có thê bắt tay vào phân tích thị trường BĐS và đạt được kết quả chính xác và hiệu quả cần có những yêu cầu cụ thê:

e Chọn lọc thông tin dữ liệu độ chính xác cao

Điều cần thiết là thu thập các nguồn dữ liệu đáng tin cậy và phù hợp để hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản

Nguồn tài liệu thứ cấp:

Đây là các tư liệu đã được các cơ quan quản lý nhà nước như Chính phủ, Tổng

cục thống kê, các bộ, các viện nghiên cứu, UBND các tỉnh, thành phé, Và các công

ty chuyên cung cấp thông tin va xử lý in ấn, công bố trên các an phâm hoặc bán lai Những số liệu thống kê hàng năm của Tổng cục thống kê, của UBND các tỉnh về tình hình phát triển kinh tế, về sử dụng đất đai, dân số, lao động, thu nhập, phát triển cơ sở hạ tang, lưu lượng giao thông đường bộ, các số liệu tông điều tra về nhà ở, thu nhập, việc làm, đời sống là những thông tin rất có giá trị cho việc nghiên cứu

về đặc điểm của khu vực thị trường bat động san.

Nguồn tài liệu sơ cấp:

Tư liệu sơ cấp là những nguôn tài liệu được thu thập thông qua “giao lưu” hay

“quan sát”, tuỳ thuộc vào sự quan trong va tính chat của nghiên cứu mà quyêt định

hình thức thu thập nguồn thông tin nay Sử dung phương pháp thu thập thông tin qua điều tra, khảo sát, trao đổi ý kiến, phỏng vấn hoặc quan sát, thử nghiệm là những phương pháp phô biến dé có được các thông tin cần thiết cho mục đích nghiên cứu.

Khi thu thập thông tin, tuy thuộc vào mục tiêu phân tích thị trường mà thiết kế các nội dung thu thập thông tin phù hợp, hướng vào làm rõ những điều mà người nghiên

cứu muốn biết và người được hỏi cũng dễ hiểu và dễ dàng trả lời.

e Phan đoạn thị trường để giới hạn phạm vi phân tích

Thị trường bất động sản đa dạng các loại hình phát triển, tệp khách hàng thu nhập cũng khác nhau nên cần có sự phân chia hợp lý Điều quan trọng là phải phân

đoạn thị trường và phân tích các xu hướng cũng như mô hình trong từng phân khúc

dé có được sự hiểu biết toàn diện về thi trường Đối tượng khách hàng mục tiêu của

mỗi loại hình BĐS là khác nhau Việc lựa chọn đúng khách hàng mục tiêu là rất quan trong dé có các chiến lược về sản phẩm của minh.

e Luôn luôn cập nhật xu hướng thị trường

Thị trường BĐS là thị trường day biến động, việc quan trọng là xác định và phân tích các xu hướng dé hiểu hướng hiện tại và tương lai của thị trường Điều này

có thé bao gồm những thay đổi về cung và cầu, giá cả và thay đổi nhân khẩu học Những thay đổi có thé diễn ra trong khoảng thời gian rất ngắn Việc phân tích thi trường đòi hỏi sự liên tục và kịp thời để không bỏ lỡ những cơ hội tốt Cần cập nhật

các thông tin mang tính thời sự trong nước và quốc tế Đó đều là những thông tin vô

cũng hữu ích đối với việc phân tích thị trường bat động sản.

e Chi trọng các chỉ số kinh tế

Các chỉ số kinh tế như lãi suất, tỷ lệ lạm phát và tỷ lệ việc làm có thể có tác động đáng kê đến thị trường bat động sản Hau hết các lĩnh vực trong đời sông xã hội

đều có mối liên hệ mật thiết đối với thị trường bat động sản Bên cạnh đó có các chỉ

số về giá BĐS, chỉ số lượng giao dịch BĐS và chỉ số thị trường BĐS cũng cần được quan tâm Các chỉ số kinh tế vẽ lên bức tranh toàn cảnh và chính xác về thị trường ở

mỗi giai đoạn khác nhau.

1.3 Cách tiếp cận trong phân tích thị trường bắt động sản

Có nhiều cách tiếp cận khác nhau dé phân tích thị trường bat động sản, tùy

thuộc vào mục đích và phạm vi của phân tích Tuy nhiên, có 2 cách tiếp cận thường được sử dụng trong phân tích thị trường bất động sản: Từ tổng thê đến chỉ tiết và từ

chi tiết đến tổng thé Về các bộ phận cấu thành trong phân tích thị trường thì cả 2

cách tiếp cận này đều có sự thống nhất nhưng xuất phát điểm của quá trình phân tích

thị trường lại có những khác biệt.

Quy trình từ chỉ tiết đến tổng thể

Phân tích hiệu quả của bat động san và kha

năng sử dụng thay thê ( sàng lọc sơ bộ những sửdụng thay thê không khả thi)

( phân tích vùng, địa phương, khu lân cận

Phân tích kha năng hấp thụ và xác định sử

dụng hiệu quả nhât

Xây dựng chiến lược marketing

Dự báo thu nhập của bat động sản

Hình 1.1 : Hai cách tiếp cận phân tích thị trường bat động sản

Nguồn: Giáo trình Thị trường bat động sản - NXB PHKTOD

1.3.1 Tir tong thé đến chỉ tiết

Ở cách tiếp cận này, người phân tích thị trường BĐS thường bắt đầu từ việc đánh giá và phân tích tổng quan về nền kinh tế và xác định vị trí khu vực BĐS đó Nhiệm vụ ban đầu là phân tích tình hình kinh tế trong phạm vi khu vực, những tác động qua lại của nó đối với nền kinh tế chung, những ảnh hưởng của cung, cầu đến

giá cả và tỷ lệ hấp thụ trong thị trường BĐS Một số yếu tố cần được phân tích đó là van đề về dân số, lao động, thu nhập, các ngành nghề, các trung tâm bán lẻ dang chiếm ưu thế, các khu vực tập trung về nhà ở, xu hướng tăng trưởng đô thị chung và

khu vực nông thôn Theo phương pháp tiếp cận này, các kết quả phân tích và tông hợp được thê hiện cầu bất động sản trong khu vực Các thông tin về số lượng mặt bằng có sẵn hiện tại, mặt bằng đang xây dựng hay được đề xuất sẽ là cơ sở đánh giá

nguồn cung cạnh tranh của bất động sản Từ đó có sự so sánh cung cầu dé đưa ra đánh giá tổng quan thị trường.

1.3.2 Từ chỉ tiết đến tong thé

Ở phương pháp này cung cầu được các nhà phân tích xem rằng đều được thế

hiện trong sản pham bat động sản Dé bắt đầu hoạt động phân tích thị trường cần kiểmtra các yêu tố đóng góp vào mức độ hiệu quả của bất động sản mục tiêu và đánh giávi trí cạnh tranh của nó trên phạm vi thi trường cụ thể Việc xác định được cụ thé đặc

tính vật chat, pháp lý và vi trí của BĐS là tương đôi xác định được phân khúc kháchhàng mục tiêu Phân tích mức độ hiệu quả của BĐS đặc biệt là các đặc tính của BĐS

là tiền đề xác định thị trường mục tiêu và thị trường cạnh tranh Sau khi hoàn thiện

phân tích hiệu quả BĐS, bức tranh cung cầu dần được phác hoạ Các thông tin tổnghợp về thị trường được xác minh để ước lượng cầu hiện tại, tương lai và lập bảng

thông kê lượng cung có sẵn và cung tương Từ đó xác định tình trạng thị trường bất

động sản.

1.4 Nội dung phân tích thị trường bat động sản chung cư bình dân.

Trong phân tích thị trường, có ba giai đoạn liên quan: thu thập dữ liệu, phân

tích và đề xuất Tất ca bắt đầu với dit liệu có thé tìm thấy trong nhiều nơi Dữ liệu so

cấp hoặc dữ liệu thô chưa được phân tích, thường được thu thập trực tiếp bởi nhà phân tích Nó có thê bao gồm việc đọc các quảng cáo được phân loại, thông báo phát triển mới và thông báo pháp lý hoặc dữ liệu Điều tra dân số Dữ liệu thứ cấp đã trải

qua quá trình phân tích bởi người khác, người này nói với nhà phân tích những gì cần kết luận Dữ liệu thứ cấp có sai lệch Trong quá trình tìm kiếm và phân tích dữ liệu

cần chú ý phân tích hai hướng cung và cầu (Joshua Kahr & Michael C Thomsett,

1.4.1 Xác định thị trường khu vực

Bước đầu tiên trong hoạt động phân tích thị trường BĐS là xác định rõ loại

hình BĐS và phạm vi thị trường của BĐS mục tiêu Bên cạnh đó còn giúp các nhà

phát triển nhận biết được các đối thủ cạnh tranh Đề hiểu được các yếu tố khách quan tác động đến sản phẩm bất động sản cần có những đánh giá thật kĩ lưỡng về khu vực

thị trường Phân tích thị trường sẽ phân hoá thị tường BĐS thành những phân khúc

cụ thé và phân chia theo loại bất động sản khác nhau.

Muốn phân tích thị trường, điều quan trọng đầu tiên là xác định khu vực thị trường của bất động sản Thị trường của bat động sản là nhóm các cá nhân hoặc doanh

nghiệp quan hệ qua lại với nhau cho một mục đích thực hiện các giao dịch BĐS.

Những chủ thê tham gia thị trường BĐS có thể là người mua, người bán, người cho thuê, người đi thuê, người cho vay thế chấp, người đi vay, người xây dựng, người

quản lý, người phát triển, chủ sở hữu, nhà đầu tư, người môi giới bất động sản Mỗi

người tham gia thị trường không nhất thiết liên quan với tất cả những một phần của

thị trường nếu người này hoặc doanh nghiệp này có quan hệ với những người tham

gia khác của phân khúc thi trường.

Kỳ vọng và thị hiểu về việc sử dụng BĐS và các lợi ích san có mà bat động

sản cung cấp cho người sử dụng tác động đến hành vi của những người tham gia thị

trường BĐS Do đó, phân khúc thị trường phân chia những người có khả năng sử

dụng bat động sản nhất từ dân cư nói chung theo các đặc tính của người tiêu dùng Các chủ thê tham gia vào thị trường liên kết với nhau tạo nên thị trường bất động sản Hành vi của họ tập trung vào sản phẩm bắt động sản và dịch vụ nó cung cấp Bởi vậy,

phân biệt sản phẩm bất động sản mục tiêu và bất động sản cạnh tranh từ các loại khác

của bất động sản là dựa trên cơ sở đặc tính của chúng.

Xác định những người tham gia thị trường có khả năng tham gia vào giao dịch

tập trung vào bắt động sản mục tiêu hoặc loại bat động sản va dich vu ma nó cung

cấp sẽ phác hoa được phân khúc thị trường bat động sản Phân chia sản phẩm bat

động sản thành bắt động sản mục tiêu, bắt động sản cạnh tranh và bat động san bô

sung Như vậy, phân tích thị trường cần kết hợp phân khúc thị trường và phân chia sản pham.

Phân tích thị trường sử dụng số liệu điều tra dé phác họa khu vực thị trường Điều tra đặc biệt có lợi trong việc xác định sở thích của khách hàng, hành vi mua bán

cũng như là lối sống Day là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc xác định

thị trường cho từng loại bat động sản cu thê.

Xác định khu vực thị trường đối với chung cư bình dân:

Xác định khu vực thị trường cho nhà chung cư: Đề vẽ ra khu vực thị trường cụ thê là điều khó nhưng vẫn có thể có một giới hạn thị trường mơ hồ Dựa trên mối tương quan có thé của bat động sản mục tiêu và loại hình khách hàng (có thé là người mua hoặc người thuê bất động sản) để có được ranh giới của thị trường Mối liên quan chủ yếu đối với nhà ở là nơi làm việc Mối quan hệ giữa nơi làm việc và nơi cư

trú được quyết định bởi thời gian và chỉ phí đi lại Chúng ta có thê dùng thời gian lái

xe và khoảng cách đề thé hiện mối quan hệ này, có thé dùng chỉ phí đi lại bằng phương tiện cá nhân như xe máy hoặc phương tiện công cộng như xe bus dé thé hiện Dé làm điều này cần phải xem xét các phương tiện giao thông thịnh hành trên thị trường và

mức chi phí mà người sử dụng phương tiện giao thông vừa ý.

Thông tin nghiên cứu có thé thu thập được qua bảng hỏi ngắn gon ở các trung tâm việc làm dé xác định loại hình nguoi có thể mua nhà hoặc thuê nhà ở Kết quả

điều tra có thé cho thấy thời gian và chi phi đi lại hàng ngày có thé chấp nhận nhất của người dân, từ đó người nghiên cứu thị trường có thê vẽ ra được ranh giới khu vực

thị trường cho bat động san mục tiêu Những khu vực nhà ở khác có đủ thuận lợi dé

di dén trung tâm việc làm này sẽ hình thành nên khu vực thị trường cạnh tranh.

1.4.2 Cung cạnh tranh của thị trường

Cung thé hiện sự phát triển tạo nên các bất động sản và sự sẵn có sản phẩm bất động sản Yêu cầu đối với việc phân tích cung đó là việc thu thập đữ liệu, thống kê số lượng bất động sản cạnh tranh Nguồn cung cạnh tranh bao gồm các đơn vị

BĐS đã xây dựng, đang được xây dựng và trong thời gian tới sẽ có mặt trên thị trường.

Cần tìm hiểu kĩ về các dự án được đề xuất và đang trong quá trình đầu tư phát trién, li do là rất nhiều dự án dù đã được phê duyệt nhưng lại bỏ dé, không được xây dựng, , thậm chi đang trong quá trình phát triển nhưng gặp các van đề về tài chính, huy động

vốn khó khăn ảnh hưởng lớn đến tiến độ dự án Bên cạnh đó, nhà phân tích cũng phải xác định cụ thê số lượng các dự án có nguy cơ phải phá bỏ, đừng xây dựng và số

lượng các dự án chuyển đổi mục đích Phòng thanh tra xây dựng và các cơ quan chuyên ngành xây dựng có công khai thông tin này, vì vậy có thể thu thập và phân tích Thông tin về các quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và điều tra các địa điểm cạnh tranh có thê thu thập được thông qua phỏng vấn những người quản lý quy hoạch và kiến trúc của các tỉnh, thành phó.

Theo “ Giáo trình Thị trường bất động sản”, tác giả Hoàng Văn Cường viết: “Đề phân tích cung bat động sản cạnh tranh, cần phân tích một số yếu tố cơ

bản sau:

- Chat lượng va sé lượng của các bat động sản cạnh tranh có sẵn.

- Số lượng xây dựng mới — các dự án đang được lập kế hoạch va đang được xây

- Sự sẵn có va giá cả của mảnh đất trong - Chi phí xây dựng và phát trién.

- Các bất động sản hiện đang chào bán

- Chiém hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người thuê bat động san.

- Nguyên nhân và số lượng chỗ trống.

- Sự chuyền đổi của các sử dụng thay thé.

- Các điều kiện và hoàn cảnh kinh tế đặc biệt có ảnh hưởng đến các dự án đầu tư bất động sản.

- Sự sẵn có của tín dụng cho vay xây dựng và điều kiện tài chính.

- Ảnh hưởng của tiêu chuẩn xây dựng, các quy định về tỷ lệ sử dụng đất và chi phi

1.4.3 Cầu thị trường

Phân tích cầu tập trung vào xác định những người sử dụng tiềm năng của bất

động sản mục tiêu như là người mua, người thuê hoặc khách hàng được thu hút vào

đối với mỗi loại bất động sản cụ thé Phân tích cầu tập trung vào sản phẩm hoặc dịch vụ cuối cùng mà bat động sản cung cấp.

Những nhân tố sau đây thường được đánh giá trong phân tích cầu thị trường bất động sản:

- Yếu tố dan số bao gồm cơ cấu dân số, quy mô, tỷ lệ hình thành hộ, cấu trúc và phân bố độ tuổi của chủ hộ.

- Tình hình lao động (công việc, tỷ lệ thất nghiệp)

- Thu nhập.

- Tỷ lệ chủ sở hữu và người đi thuê bất động sản.

- Các hình thức sử dụng đất, xu hướng phát triển của khu vực

- Các yếu tố ảnh hưởng đến đặc điểm vật chất của khu vực nơi có bất động sản

tọa lạc, nghĩa là đặc điểm địa lý và địa chất, khả năng tiếp cận và phí giao thông.

- Sự sẵn có của các tiện ích hỗ trợ và các dịch vụ công cộng.

Với mỗi loại bất động sản cụ thể cần lựa chọn và phân tích những yếu tố ảnh

hưởng trực tiếp đến cầu loại đó.

- Đầu tiên, bên cạnh sự thay đổi của thu nhập và cơ cấu độ tuổi hiện nay, ty lệ hình thành hộ gia đình cũng có sự thay đối lớn Ty lệ hình thành hộ gia đình của nhóm

tuổi từ 25 đến 34 là cao nhất.

- Thứ hai, quy mô hộ gia đình là luôn luôn thay đổi theo từng giai đoạn.

- Thứ ba, trong lúc thu nhập bình quân hoặc thu nhập trung bình được dự tính

theo giá tiền hiện tại (có lạm phát), thì thu nhập thực tế (theo giá cố định) có thé

không tăng hoặc tăng không đáng kể Các dự tính thu nhập dựa trên giá trị tiền tệ hiện tại như vậy sẽ bao gồm cả lạm phát trong tương lai.

- Cuối cùng, Các số liệu về dự báo dân số trong phạm vi nhỏ do cơ quan nhà nước và các viện nghiên cứu có thê không chính xác dẫn đến những quyết định sai

lầm Cần mở rộng phạm vi nghiên cứu dé có những đánh giá khách quan và tổng

quát Quy hoạch sử dụng đất và sự phát triển cơ sở hạ tầng trong khu vực mục tiêu

có thê sẽ giúp dự báo sự tăng trưởng chung trong khu vực đó.

1.4.4 Cân bằng cung cầu thị trường

Theo “Giáo trình Thị trường bất động sản”, tác giả Hoàng Văn Cường viết:

“Trong ngắn hạn, cung bat động sản tương đối cố định và giá cả phản ứng lại với cầu Nếu cầu cao một cách khác thường, thì giá bán và giá cho thuê của bất động sản sẽ bắt đầu tăng trước khi những đơn vị bất động sản mới bắt đầu được xây dựng Việc xây dựng hoàn thành có thé chậm đáng kế so với sự chuyển dịch của cầu Như vậy, mất cân băng là đặc trưng chung cho các thị trường trong ngắn hạn.

Về mặt lý thuyết, cung và cầu bất động sản chuyển động về phía cân băng trong dài hạn Tuy nhiên, điểm này hiếm khi đạt được Trong những thị trường đặc trưng bởi nền kinh tế đặc biệt như thị trường bất động sản thì cung phản ứng chậm đối với sự thay đổi của cầu Thậm chí khi có dư cung thì các dự án hiện đang xây dựng vẫn phải hoàn thành Lượng dự trữ nhiều hơn sẽ tiếp tục bỗ sung vào dư cung

hiện có sẽ gây ra sự mat cân bằng lớn hơn Một sự giảm trong cầu có thé cũng xảy ra trong khi các đơn vị bất động sản mới đang được xây dựng làm trầm trọng thêm việc

dư cung.

Trong phân tích cân bằng cần phải miêu tả được tình trạng thị trường tại thời điểm phân tích, các nhà phân tích và những người tham gia thị trường thường miêu tả hoạt động của thị trường bất động sản bằng rất nhiều cách khác nhau Một thị

trường tích cực là thị trường được đặc trưng bởi sự tăng trưởng của cầu, sự chậm tương đối của cung và giá tăng Thị trường tích cực cũng được xem như thị trường

của người bán vì người ban bat động sản có san có thê nhận được giá cao hơn Một

thị trường giảm phát là thị trường mà ở đó cầu giảm đi kèm với dư cung tương đối và

giá giảm Thị trường giảm phát cũng được xem như thị trường của những người mua

vì họ có ưu thé.

Tắt cả các thị trường không thé được miêu tả bằng các đặc trưng đơn giản Đôi khi cung va cầu không hoạt động như được kỳ vọng, Cung có thé giảm phan ứng với

tăng cầu bởi vì tốc độ phá hủy vượt quá tốc độ xây dựng mới Trong trường hợp này, giá sẽ tiếp tục tăng Hoặc cung có thê tăng nhanh hơn cầu dẫn đến quá dư thừa bất

động sản trên thi trường, và gia sẽ giảm.

Hoạt động của thị trường bất động sản là theo chu kỳ Chu kỳ của bất động sản được đặc trưng bởi các giai đoạn liên tục mở rộng, tột đỉnh, thu hep, xuống đáy Hoạt động của bat động sản phan ứng với 2 tập hợp yếu tô kích thích, một số yếu tô

tác động trong dài hạn và một số khác lại tác động trong ngắn hạn.

Trong dài hạn, các thay đổi về việc làm, dân số và thu nhập hiện đang tồn tại sẽ có tác động đến tình trạng thị trường Nếu nền kinh tế của một vùng có khả năng cung cấp việc làm ôn định và tạo nên những công việc mới, dân số hiện tại của vùng sẽ được duy trì, đồng thời những người dân từ vùng khác sẽ di cư đến dé tìm kiếm

việc làm Điều này sẽ làm thay đổi mức tiêu dùng khả dụng trong vùng và sở thích tiêu dùng đối với bat động sản của dân cư nói chung sẽ thay đổi và do đó làm thay đối tình trạng thị trường trong dài han.

Trong ngắn han, sự sẵn có về tín dụng sẽ tác động trực tiếp làm thay đổi tình trạng thị trường bắt động sản Có thể nói, lãi suất tiền vay được coi là chỉ số tác động của chu kỳ ngắn hạn Hoạt động kinh doanh bất động sản được đo lường bằng số

lượng những ngôi nhà được khởi công và được bán, nó đặc biệt nhạy cảm với những

dao động của lãi suất Do đó, ngành bất động sản nói chung thực hiện sự dẫn dắt, dự

báo việc mở rộng hoặc thu hẹp của chu kỳ kinh doanh Tỷ lệ chỗ trống và tỷ lệ hấp thụ của thị trường đối với một loại bất động sản cụ thé có thé được xem như các chỉ số của chu kỳ ngắn hạn, mặc dù trong thị trường giảm phat tỷ lệ chỗ trồng thấp có thé

bền vững trong nhiều năm Việc sắp xếp lại ngành công nghiệp và di cư lao động 6 ạt cũng tạo ra những ảnh hưởng trong ngắn hạn.

Các yếu tố ảnh hưởng trong ngắn hạn thường chỉ phản ánh tương lai gần Lãi suất rat hay thay dồi, tỷ lệ chỗ trống và tỷ lệ hấp thụ của thị trường có thé hiếm khi

được dự báo chính xác trong giai đoạn 2 đến 3 năm Đề phát triển dự báo thị trường,

người phân tích cân xác định các xu hướng dài han Sự phát triên của các đơn vi kinh

tế và kế hoạch phát triển hạ tang là những yếu tô xác định tiềm năng tăng trưởng trong tương lai của vùng, đây là những yếu tô ảnh hưởng đến xu hướng dài hạn.

Như vậy, việc phân tích cân băng cung cầu phải chỉ ra được tình trạng thị trường, mức giá cả và các xu hướng vận động của thị trường trong cả ngắn hạn và dài hạn Trên cơ sở xác định tác động của các chỉ số trong chu kỳ ngăn hạn hoặc dài hạn

dé dự báo xu hướng biến động của thị trường đối với các loại bất động sản mà người

phân tích đang quan tâm.”

1.4.5 Xác định các chiến lược về sản phẩm sau khi phân tích thị trường bất

động sản

Mục đích của phân tích thị trường là giúp doanh nghiệp hiểu rõ hơn về khách hàng, đối thủ cạnh tranh và xu hướng của thị trường từ đó đưa ra phương án kinh

doanh phù hợp hơn Sau khi phân tích thị trường bất động sản, doanh nghiệp sẽ đưa ra các chiến lược cụ thể đối với từng dự án.

Chiến lược Marketing:

Phân tích thị trường là giai đoạn đầu tiên trong quy trình tạo lập các chiến lược marketing Phân tích thị trường giúp chủ đầu tư tìm kiếm được cơ hội, thách thức từ thị trường bất động sản, đánh giá một cách khách quan về khả năng thành công hay rủi ro của dự án Dựa trên những tông hợp đánh giá về cung, cầu, giá có thể mô tả được chân dung khách hàng mục tiêu và cập nhật xu hướng thị trường bất động sản.

Sau khi khảo sát được độ tuôi, thu nhập, thị hiếu, công việc, của khách hàng, ta có thé xây dựng các chiến lược marketing hiệu qua, dé dàng tiếp cận được với khách hàng Việc phân tích thị trường còn giúp các doanh nghiệp hiểu được về các chiến lược marketing của các đối thủ cạnh tranh Nếu đó là những chiến lược hiệu quả, chúng ta có thể tham khảo và tạo nên những chiến lược marketing vượt trội hơn.

Ví dụ, trong thời đại công nghệ phát triển hiện nay, các chiến lược Digital Marketing rất thịnh hành Lí do là bởi thông qua các kênh truyền thông kĩ thuật số, ta

có thé dé dàng tìm kiếm và tiếp cận với khách hàng Nếu chúng ta có những sáng tao

đột phá trong chiến lược Digital Marketing, chúng ta sẽ đi trước đối thủ.

Chiến lược sản phẩm:

Nếu chủ đầu tư đã có sản phẩm trên thị trường, phân tích thị trường BĐS sẽ

giúp họ hiểu được những điểm mạnh và hạn chế trong sản phẩm của mình Sản phẩm

cần được cải thiện về chất lượng và dịch vụ dé phù hợp với xu hướng thị trường qua từng giai đoạn và phù hợp với thị hiếu của khách hàng Sự khác biệt về sản phẩm góp

phần làm tăng tính cạnh tranh và tìm kiếm thêm nhiều khách hàng tiềm năng.

Nếu phân tích thị trường cho thấy có nhu cầu nhưng không có sản phẩm phù hợp, các chủ đầu tư có thé phát triển một sản pham mới dé đáp ứng nhu cau đó Điều này sẽ giúp họ chiếm lĩnh thị trường và tạo ra cơ hội kinh doanh mới.

Chiến lược giá

Giá cả là yêu tố không ngừng biến động theo sự thay đổi của thị trường Kết

quả phân tích thị trường giúp nhà phân tích xác định được giá của các bất động sản tương đương và mức giá khách hàng sẵn sàng chỉ trả đối với bất động sản mục tiêu.

Từ đó ta có thể tính toán và đưa ra các mức giá phù hợp đối với khách hàng nhưng

đảm bảo tối đa hoá lợi nhuận của chủ đầu tư.

Một số chiến lược giá cạnh tranh đề thu hút khách hàng như: giảm giá, tặng

qua hoặc chương trình khuyến mãi đặc biệt khác Hay chiến lược giá tăng dần được

sử dụng khi nhà phát triển muốn tạo sự kích thích cho khách hàng đăng ký mua sớm.

Giá sẽ tăng dần theo thời gian, do đó khách hàng sẽ được khuyến khích đăng ký mua

ngay dé tránh tăng giá.

1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác phân tích thị trường bắt động sản 1.5.1 Yếu tố bên ngoài

1.5.1.1 Kinh tế

Sự phát triển kinh tế khiến các chủ đầu tư sẽ có rất nhiều ý tưởng đầu tư vào các dự án bat động sản, từ đó công tác phân tích thị trường bat động sản càng trở nên quan trọng và cần thiết Nền kinh tế tích cực thì việc phân tích thị trường bất động sản cũng sẽ tìm ra được nhiều cơ hội mới Từ đó, việc tiếp cận các khía cạnh trong thị trường bat động sản cũng đa dạng hơn, nhà phân tích sẽ có cái nhìn tổng quát nhất về thị trường và có những chiến lược đúng đắn.

Khi nền kinh tế phát triển, đòi hỏi sự kĩ lưỡng, can trọng trong quá trình phát

triển bất động sản, trong đó có công tác phân tích thị trường Kinh tế thúc day việc đầu tư nguồn lực va chi phí vào công tác PTTT, từ đó công tác phân tích thị trường có điều kiện để hoàn thiện hơn.

1.5.1.2 Đặc điểm xã hội và tâm lý của dân cư khu vực

Các yếu tố về xã hội như đặc điểm dân cư, trình độ dân trí, an ninh khu vực,

, trong khu vực có ảnh hưởng rat lớn đến giá trị các bất động sản trong khu vực đó Giá trị BĐS khu vực đó sẽ tăng nếu có sự tăng đột ngột mật độ dân SỐ ,nguyên nhân

là do mat cân bằng cung cau Tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp va tình trạng việc

làm, các môi quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sông

cũng tac động tới việc PTTT bat động sản Những van đề liên quan đến thuyết phong thuỷ cũng tác động đến việc đánh giá phân tích thị trường bất động sản.

Công tác phân tích thị trường bất động sản diễn ra không thê thiếu quá trình khảo sát tại khu vực Việc người dân có thực sự hợp tác và hỗ trợ thông tin cần thiết

hay không là cũng khá quan trọng Ví dụ việc khảo sát về nhu cầu nhà ở chung cư

bình dân của dân cư tại một khu vực cần có câu trả lời của dân cư khu vực đó Không phải tất cả dân cư sẽ sẵn sàng trả lời các câu hỏi trong bảng khảo sát Điều này gây

khó khăn trong việc khảo sát, tốn thêm thời gian dé hoàn thành việc khảo sát.

1.5.1.3 Su biến động của thị trường bat động sản

Thị trường bắt động sản luôn biến động và mang tính chất phức tạp, điều này có thé làm thay đổi các kết quả phân tích Người phân tích thị trường BĐS cần cập nhật thông tin liên tục, nắm bắt kịp thị trường và nêu lên những đánh giá phân tích khác nhau đối với từng giai đoạn Đây là một vấn đề đòi hỏi sự nhanh nhạy đối với

thị trường của các nhà phân tích Nếu chúng ta không cập nhật được những điểm sáng

trong bat động sản thì chúng ta đã đánh mat một cơ hội dé phát trién.

Đặc biệt khi thị trường BĐS còn tồn đọng rất nhiều vấn đề đang diễn ra và chưa có hướng xử lý phù hợp, các thông tin trên thị trường rất tràn lan, thật giả chưa rõ ràng Thị trường xuất hiện những kẻ lợi dụng những thông tin sai sự thật dé trục

lợi, điều này ảnh hưởng đến nguồn thông tin và gây cản trở việc thu thập thông tin

của các nhà phân tích thị trường bat động san.

Dữ liệu phân tích trong thời điểm biến động ngắn thường chưa được rõ ràng

và tông quan, cần sự tìm hiểu kĩ từ nhiều khía cạnh dé đưa ra đánh giá chính xác nhất.

Điều này khiến cho quá trình phân tích tốn nhiều thời gian hơn 1.5.1.4 Dữ liệu thống kê

Dữ liệu thống kê là yếu tố cốt lõi trong công tác phân tích thị trường Tat cả các phân tích đánh giá đều cần dựa trên số liệu cụ thé và chính xác Không thé phân tích thị trường BĐS nếu không có minh chứng cụ thé Nếu số liệu về các chỉ số kinh tế, giá bán, giá thuê, tinh trạng cung cau, số lượng giao dịch, diện tích, tiến độ xây dựng, tiến độ bàn giao, tốc độ bán hang của dự án được công bố trên các nền tảng thông tin đại chúng (các trang web chính thống), báo chí, tài liệu chính phủ thì công tác phân tích thị trường sẽ được thực hiện trên cơ sở đáng tin cậy Nếu các dữ liệu

thống kê được minh bạch công khai và dễ dàng tiếp cận thì quá trình phân tích thị trường cũng sẽ tiết kiệm được thời gian Thực tế tại Việt Nam, các dữ liệu thống kê

còn chưa được đầy đủ và cập nhật thành hệ thống cụ thê.

1.5.1.1 Công nghệ

Trong thời kì công nghệ hoá hiện đại hoá như hiện nay, việc áp dụng các công

nghệ hiện đại vào việc phân tích thị trường BĐS giúp giảm đáng ké cả chi phí va thời gian, tăng độ chính xác, minh bạch Đề tìm kiếm được dự án bat động sản phù hợp với nhu cầu, cả khách hàng nhà và chủ đầu tư cần một khoảng thời gian đủ để khảo

sát, chọn lọc thông tin và phân tích đánh giá từ nhiều kênh khác nhau để năm rõ đặc điểm tính chất của BĐS Việc thiếu các thông tin chính thống là một trong những van đề gây khó khăn với công tác PTTT Trước mỗi giao dịch, nhiều người thường hoang

mang trước rất nhiều nguồn thông tin mà không biết tính xác thực, dẫn đến những quyết định sai Dé giải quyết van đề này, hiện nay có rất nhiều công cụ hữu ích hỗ trợ

cho việc phân tích thị trường trở nên đơn giản hơn:

+ Đầu tiên cần nhắc đến việc số hoá các dữ liệu về các chỉ số được thống kê và công bồ trên các trang chính thống Việc tìm kiếm các thông tin rất đơn giản, chi

cần những thao tac đơn giản dé truy cập.

+ Công cụ phân tích thị trường trên website https://OneHousing.vn giúp nhà

phân tích có thé nắm bắt trọn vẹn thông tin tổng quan, bản đồ vị trí, tiện ích, biểu đồ biến động giá của các dự án nhà ở, từ đó chủ động chọn ngôi nhà mơ ước hay ra quyết

định đầu tư đúng đắn nhất.

+ Hay đối với nền tảng thông tin nhà dat trực tuyến, xem nhà online qua công

nghệ virtual tour 360 độ, thực tế ảo (VR), hay thực tế ảo tăng cường (AR), quá trình phân tích tìm kiếm, so sánh, phân tích, đánh giá trở nên tiện lợi, linh hoạt, nhanh

chóng và tiết kiệm hơn 1.5.2 Yếu tố nội tại

1.5.2.1 Đối thủ cạnh tranh

Trên thị trường hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp chuyên về phân tích thị trường hoặc có dịch vụ phân tích thị trường bất động sản Bởi vậy việc cạnh tranh

trong phân tích thị trường đòi hỏi độ chính xác và có tính cập nhật về thị trường bat

động sản Doanh nghiệp nào có đầu tư về chi phí, nhân sự và có kế hoạch quy trình phân tích rõ ràng sẽ chiếm ưu thế lớn hơn.

Khi nắm bắt và đánh giá được điểm mạnh hay yếu của đối thủ cạnh tranh, chúng ta có thé học hỏi có chọn lọc dé áp dụng vào quá trình phân tích của mình Từ đó cũng có thể biết được những thiếu sót của đối thủ để tránh mắc phải hoặc tìm hướng cải thiện tốt hơn Việc nắm bắt điểm mạnh và yếu của đối thủ cạnh tranh giúp

công tác phân tích thị trường của doanh nghiệp trở nên hiệu quả.

1.5.2.2 Nguồn lực doanh nghiệp

e Tài chính:

Yếu tổ tài chính của doanh nghiệp cũng có sự ảnh hưởng đến công tác phân tích thị trường bat động sản Nếu doanh nghiệp có nguồn lực về tài chính 6n định, chi phí phục vụ cho công tác phân tích thị trường luôn được đáp ứng thì chất lượng của

công tác phân tích cũng cao hơn Công tác phân tích thị trường cần sự đầu tư về cơ sở vật chất, chỉ phí dao tạo cho nhân viên, chi phí hỗ trợ khảo sát, chi phí thu thập những không tin không sẵn có, Nguồn tài chính hỗ trợ việc đào tạo năng lực định

kì đối với nhân viên Mỗi buổi đào tạo cần có sự đầu tư về cơ sở vật chất, về nhân lực dao tạo dé có thé hiệu quả nhất Bên cạnh nguồn tài liệu thứ cấp từ các cơ quan quan lý Nhà nước như Chính Phủ, Tổng cục Thống kê, các bộ, các viện nghiên cứu, UBND các tỉnh, thành phé, va các doanh nghiệp chuyên cung cap thông tin mà công ty có thé tìm kiếm qua các an phẩm thì còn có nguôn tài liệu sơ cấp — nguồn tai liệu được

thu thập thông qua khảo sát hoặc hình thức khác chúng ta cần bỏ chỉ phí ra mới có được Đây là nguồn thông tin mà công ty phải mat nhiều thời gian và tiền bạc hơn dé

thu thập Chính vì vậy, khi được đầu tư 6n định về tài chính, công tác thu thập thông tin sẽ được đây nhanh và mạnh hơn.

e Nhân sự:

Số lượng nhân sự cần đáp ứng đủ so với khối lượng công việc, các công việc

cần được phân chia cho các thành viên, cần đủ số lượng nhân viên dé đảm nhận các đầu mục công việc Bên cạnh đó các nhân viên có thé trau đồi, hỗ trợ và trao đổi với nhau các vấn đề liên quan Điều này giúp cho quá trình phân tích thị trường đạt được

những kết quả tốt.

Trình độ nhân sự của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng đến quá trình PTTT.

Công việc phân tích thị trường yêu cầu mỗi nhân viên phải có kiến thức ở nhiều lĩnh

vực như thống kê, toán học, khoa học máy tính đặc biệt hiểu biết về các lĩnh vực trong đời sống xã hội Nhân sự của công ty phải là những người được đảo tạo bài bản, có chứng chỉ hành nghề Khi nhân sự là những người có kinh nghiệm, và tư duy phân tích thị trường bat động sản, quá trình phân tích thị trường sẽ có những hướng đi đúng đắn và tránh được những sai sót không đáng có.

Bên cạnh trình độ nhân viên phân tích thị trường cần có thái độ tốt, chăm chỉ, trung thực, kiên trì và không ngại khó Bởi đặc thù của công việc này cần di chuyên nhiều nơi, có những địa điểm xa dé khảo sát thực tế, có thé có những chuyến công

tác dài ngày Nhân viên luôn cần có thái độ nghiêm túc nhiệt tình, ham học hỏi và

luôn có trách nhiệm cao.

1.5.2.3 Kế hoạch phân tích thị trường bắt động sản

Trước khi bắt tay vào nghiên cứu bất kì một dự án nào, điều đầu tiên là cần lên một kế hoạch cụ thể rõ ràng, cần đưa ra những nhiệm vụ cần làm trong quá trình

phân tích, thời gian hoàn thiện và phân chia nhiệm vụ cho từng nhân sự Trong quá

trình thực hiện, cần tuân thủ theo đúng kế hoạch đã đề ra Điều này cũng giúp người quản lý có thể năm được tiến độ và chất lượng công việc, có hướng điều chỉnh hợp lý nếu có vấn đề gì xảy ra Quy trình phân tích thị trường cần có sự logic, sự kết hợp

giữa các bộ phận, thường xuyên trao đôi, đóng góp ý kiến dé đưa ra những đánh giá thật khách quan và tổng quan nhất.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG TẠI CÔNG TY CO PHAN PRIMEHOME QUOC TE

2.1 Giới thiệu công ty cỗ phần PrimeHome quốc tế

2.1.1 Giới thiệu quá trình hình thành và phát triển của công ty

Hình 2.1 : Logo công ty PRIMEHOME quốc tế

Nguồn: PrimeHome.com.vn

e Tên chính thức: Công ty Cé phan Prime Home Quốc tế

e Tên quốc tế: PrimeHome International Joint Stock Company e Tên viết tắt: PrimeHome International., Jsc

e Trụ sở chính: Số 40, Ngõ 52 Phố Triều Khúc, Phường Thanh Xuân Nam, Quận Thanh Xuân, Thành phó Hà Nội, Việt Nam

e VP Hà Nội 1: tòa nhà VTC Online Building, 18 Tam Trinh, Hai Bà Trưnge VPHà Nội 2: 85 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuan

e VPHCM:: 197 Huỳnh Tan Phát, Quận 7.

e Văn phòng đại diện: Toa nhà Center Building, 85 Vũ Trọng Phung, Thanh