(TIỂU LUẬN) tiểu luận PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản đề tài mối quan hệ giữa tín dung và giá bất động sản

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - - BÀI TIỂU LUẬN CUỐI KỲ BỘ MƠN: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Tiêu đề: Mối quan hệ tín dung giá bất động sản Giảng viên hướng dẫn: Trương Quang Hùng Sinh viên thực hiện: Trần Minh Tuấn Mã số sinh viên: 31181023108 Lớp: DH44BD002 Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 06 năm 2021 I Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại - Ngân hàng thương mại: tổ chức tài quan trọng kinh tế Với vai trị trung gian mình, NHTM thực việc chuyển khoản tiết kiệm thành đầu tư Sự đời ngân hàng giải mâu thuẫn tín dụng trực tiếp kinh tế, góp phần hạn chế phân tán rủi ro, giảm thiểu chi phí giao dịch hoạt động tín dụng tác nhân kinh tế Đồng thời NHTM tổ chức cung cấp tín dụng với qui mơ lớn nhất, thành viên quan trọng việc phát triển thị trường trái phiếu, tín phiếu nơi huy động cung cấp khỏan vốn dài hạn, trung hạn ngắn hạn cho cá nhân tổ chức kinh tế - Với vai trị tốn, NHTM thay mặt khách hàng thực khoản toán từ việc mua sắm hàng hóa dịch vụ thơng qua việc phát hành séc, thẻ toán cung cấp mạng lưới toán điện tử khác Hiện hầu hết quốc gia ngân hàng trở thành trung gian toán lớn thực việc toán giá trị hàng hóa dịch vụ hình thức séc, ủy nhiệm chi, nhờ thu, loại thẻ, toán điện tử, kết nối quĩ cung cấp tiền khách hàng cần - Cho vay có tài sản đảm bảo : hình thức cho vay cho phép ngân hàng có nguồn thu nợ thứ hai cách bán tài sản nguồn thu nợ thứ khơng có khơng đủ khả trang trải Trong chế thị trường, hoạt động NHTM thường xuyên phải đối mặt với nhiều loại rủi ro khác nhau, rủi ro tín dụng rủi ro dễ xảy - Rủi ro tín dụng tình trạng khác hàng khơng có khả hoàn trả nợ vay cho ngân hàng đầy đủ hạn Để giảm thiểu rủi ro tín dụng ngân hàng thường phải áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay có biện pháp chấp tài sản đảm bảo Cho vay có tài sản đảm bảo điều kiện để yêu cầu người vay vốn thực cam kết trả nợ, sở để ngân hàng thu hồi thực xử lý tài sản chấp Cho vay theo hình thức yêu cầu ngân hàng khách hàng phải ký kết hợp đồng đảm bảo Ngân hàng phải kiểm tra, đánh giá tình trạng tài sản đảm bảo (quyền sở hữu, giá trị, tính khoản, khả tài bên thứ ba…) có khả giám sát việc sử dụng bảo quản tài sản đảm bảo Các tài sản đảm bảo tài sản tài chính, hay giấy tờ có giá, tài sản bất động sản Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại a Khái niệm Bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Ở Việt nam khái niệm BĐS thể điều 174, Bộ luật dân sự: “Bất động sản tài sản di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật qui định” b Bất động sản chấp hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Bất động sản tài sản đảm bảo quan trọng chiếm tỷ trọng lớn tổng số tài sản chấp ngân hàng thương mại Bao gồm tài sản chủ yếu đất đai, nhà ở, nhà xưởng, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng Đó tài sản có, tài sản hình thành tương lai (tức tài sản hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng chấp) lợi tức thu từ sử dụng BĐS, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng tương lai… Để tài sản chấp hoạt động cho vay, BĐS cần phải thỏa mãn điều kiện: Thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm ký kết giao dịch chấp BĐS BĐS phải khơng có tranh chấp: BĐS mà thời điểm ký kết giao dịch đảm bảo, chủ sở hữu BĐS khơng bị người thứ ba khiếu kiện Tòa án quan Nhà nước có thẩm quyền BĐS phải phép giao dịch có khả bán được: BĐS khơng bị cấm lưu hành theo qui định pháp luật thời điểm ký kết giao dịch chấp AI - Mối quan hệ tín dụng ngân hàng giá nhà đất : Xét mối quan hệ tương quan thị trường tài tiền tệ với thị trường bất động sản (BĐS), thấy hai thị trường có mối quan hệ mật thiết với Thị trường BĐS “đầu ra” hoạt động ngân hàng, vậy, biến động thị trường BĐS có tác động trực tiếp thị trường tài chính, tiền tệ Khi thị trường BĐS suy giảm ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng Ngược lại, thị trường tài chính, tiền tệ nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS, biến động thị trường tài chính, tiền tệ, tác động mạnh tới thị trường BĐS Trong trường hợp thị trường vốn bị thắt chặt, “nới lỏng” mức thị trường BĐS khó phát huy lực nó, chí lâm vào bất ổn trạng thái “đóng băng” “bong bóng” - Sự tương tác giá nhà đất dịng vốn tín dụng từ ngân hàng mang tính hai chiều : Một mặt, tín dụng BĐS làm thay đổi cung, cầu BĐS; tăng trưởng tín dụng BĐS làm gia tăng giá BĐS Mặt khác, thị trường BĐS chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (nợ xấu BĐS, khối lượng giao dịch thấp ) làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường Ngoài ra, thị trường BĐS khiến cho cầu tín dụng BĐS thay đổi theo” - Từ mối quan hệ vậy, cho thấy việc nâng cao hiệu điều tiết vốn vay đầu tư BĐS ngân hàng, yếu tố cần thiết để thị trường BĐS phát triển lành mạnh hiệu Sự phát triển hiệu thị trường BĐS sở để huy động nguồn tài cho mục tiêu phát triển kinh tế - Theo đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển, đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên USD thúc đẩy lĩnh vực khác kinh tế phát triển 1,5 - USD, thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động Tuy nhiên, không kiểm soát mối quan hệ tác động qua lại gây hậu nghiêm trọng cho phát triển kinh tế Cụ thể : Cuộc khủng hoảng tài Hoa Kỳ năm 2007-2008 minh chứng cho thiếu kiểm soát Thị trường BĐS Mỹ tăng liên tục vòng năm kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006 Trong giai đoạn này, giá nhà Mỹ tăng liên tục khoảng 20% năm, điều có nghĩa mua nhà năm sang năm bán có lãi Điều thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán BĐS kiếm lời, thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng chóng mặt Để đáp ứng nhu cầu vốn cho người dân mua nhà, giới tài sử dụng kỹ thuật “chứng khốn hóa BĐS chấp” hệ thống kiểm sốt khơng theo kịp việc cho vay mua nhà dễ dãi “dưới chuẩn” lôi kéo nhà đầu tư người dân đổ xô vào kinh doanh BĐS, đẩy “bong bóng” thị trường BĐS Mỹ bùng nổ Khi thị trường BĐS Mỹ suy thoái gây khủng hoảng tài suy thối kinh tế toàn cầu Bài học thực tế cho thấy, chế thị trường lợi ích điều chỉnh hành vi nhà đầu tư, để thị trường tài chính, tiền tệ thị trường BĐS phát triển bền vững cần phải hoạch định chiến lược phát triển kiểm soát tốt hoạt động hai thị trường Nhìn vào thực tế thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua trải qua thăng trầm Một nhân tố quan trọng tác động đến phát triển thăng, trầm từ thị trường tài tiền tệ Trong bối cảnh năm 2007, thị trường BĐS tăng trưởng, nhu cầu có khả tốn tăng lên, có nhiều dự án khởi động, nhiều cơng trình khởi cơng xây dựng, nhiều nhà đầu tư phát triển tham gia vào thị trường đầu tư phát triển Có phát triển vậy, từ năm 2006 đến cuối năm 2007, hệ thống ngân hàng có nhiều hoạt động tham gia vào thị trường BĐS Các ngân hàng thương mại tham gia cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS tốt Đồng thời, lãi suất vay ngân hàng thấp chế cho vay thơng thống, cộng với tâm lý lo lắng lạm phát, đồng tiền giá dẫn tới tình trạng nhiều người lao vào vịng xoáy mua bán bất động sản, làm cho nhu cầu nhà đất tăng đột biến, đẩy giá nhà chung cư tăng cục số dự án, số khu vực định Tính đến cuối năm 2007, tổng dư nợ cho vay thị trường BĐS tăng khoảng 19% so với cuối năm 2006, chiếm khoảng 10% tổng dư nợ toàn hệ thống Tuy nhiên, tượng nóng thị trường BĐS “chững lại” số nguyên nhân, hạn chế tỷ lệ cho vay BĐS, tỷ lệ lãi suất cho vay thị trường cao Năm 2013, nhiều sách hỗ trợ thị trường BĐS thực như: gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng, hạ lãi suất cho vay, đời công ty quản lý tài sản VAMC (giúp giải phần nợ xấu BĐS ) giúp thị trường vượt qua phần khó khăn tạo niềm tin hồi phục Từ năm 2014 - 2016, chứng kiến hồi phục rõ nét thị trường BĐS, năm 2015 thể qua lượng giao dịch tăng; giá tương đối ổn định; lượng tồn kho BĐS tiếp tục giảm; cấu hàng hóa BĐS chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp với nhu cầu thị trường Theo thống kê, năm 2015, hai thị trường BĐS lớn Hà Nội TP.HCM có khoảng 38.000 giao dịch thành cơng, tăng gần gấp đôi so với 2014 Tồn kho BĐS giảm 50.000 tỷ đồng Năm 2016 thị trường tiếp tục đà phát triển, đến thời điểm cuối năm thị trường có dấu hiệu chững lại nguồn cung trung cao cấp lớn có nhiều nhà đầu tư có thay đổi định hướng chuyển sang dịng sản phẩm nhà giá rẻ Bắt đầu từ năm 2013, tín dụng BĐS có xu hướng tăng có tốc độ tăng nhanh tốc độ tăng tín dụng kinh tế Đến năm 2016, hệ số rủi ro khoản phải đòi để kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, sở thúc đẩy dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS năm 2016 Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá, năm 2016, thị trường phát triển tốt, trở thành ngành động Thị trường chứng kiến thay đổi tích cực chất lượng đa đạng sản phẩm phân khúc BĐS khác Đến thời điểm tháng 11/2016, tổng dư nợ lĩnh vực BĐS nước ta 420.000 tỷ đồng, tăng 100.000 tỷ đồng so với năm ngối Hình 1: Tốc độ tăng trưởng tín dụng kinh tế bất động sản Tuy nhiên, theo chuyên gia BĐS, năm 2016, thị trường ghi nhận bùng nổ nguồn cung, phân khúc nhà cao cấp BĐS cao cấp có tăng cung mạnh mẽ Số lượng dự án cao cấp - hạng sang, dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng triển khai năm giới chuyên gia nhận định vượt nhu cầu Mặt khác, vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS Việt Nam theo hai nhóm: nhóm vay để tạo cung cho thị trường BĐS công ty kinh doanh BĐS, nhà đầu tư chiếm khoảng 60 - 70% tổng dư nợ cho vay BĐS, cịn lại nhóm vay để tạo nên cầu BĐS, đại diện hộ gia đình Như vậy, nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS thời gian qua theo xu hướng tạo cung nhiều tạo cầu thời gian dài, nguyên nhân quan trọng tạo cân đối cung BĐS cầu BĐS Đây vấn đề đáng lưu ý Ngân hàng thương mại đầu tư vào thị trường BĐS thời gian tới - Chính sách tiền tệ thị trường BĐS : Chính sách tiền tệ tác động trực tiếp tới tăng trưởng tín dụng tín dụng BĐS, tác động mạnh lên thị trường BĐS Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, kinh tế vĩ mô bất ổn, cần thiết phải thực sách tiền tệ chặt chẽ Tuy nhiên, việc thực sách thắt chặt nới lỏng mức (phân bổ không đều) tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung tín dụng BĐS nói riêng Tình trạng kéo dài lâu mà khơng sớm khắc phục lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS (kể đầu tư vào cung cầu BĐS) trở thành nợ xấu khó thu hồi Hình 2: Tăng trưởng M2 tín dụng khu vực BĐS Việt Nam Hình cho thấy mối tương quan tăng trưởng mức cung tiền M2 tăng trưởng tín dụng BĐS phản hồi từ thị trường Ngoại trừ giai đoạn thị trường BĐS đóng băng 2005 – 2006 sách quản lý BĐS Nhà nước (thắt chặt cung BĐS, điều chỉnh khung giá đất theo giá thị trường, …), biến động thị trường BĐS có mối tương quan thuận chiều với cung tiền M2 tín dụng BĐS với độ trễ – tháng  Khái quát lại, mối quan hệ sách tiền tệ, tín dụng ngân hàng thị trường bất động sản mơ tả Hình 1: Hình 3: Mối quan hệ cung tiền, dư nợ tín dụng bất động sản gia nhà đất Mối quan hệ tăng trưởng tín dụng bất động sản giá nhà đất mối quan hệ tương tác hai chiều Một mặt, giá nhà đất tăng cao kéo dài liên tục tạo trạng thái neo tư vào người mua với kỳ vọng giá tiếp tục tăng tương lai Tâm lý này, hỗ trợ điều kiện thuận lợi kinh tế vĩ mô, thúc đẩy nhu cầu đầu nhà đất, khiến cầu tín dụng tăng cao Mặt khác, tăng trưởng tín dụng bất động sản có tác động thúc đẩy trở lại phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên tương tác hai chiều hai tham số xảy đồng thời có mức độ ảnh hưởng Ví dụ : dựa liệu khứ Việt Nam, ta thấy giá nhà đất thường biến động trước so với dư nợ bất động sản, mức độ ảnh hưởng đến dư nợ tín dụng bất động sản dường mạnh so với chiều ngược lại ( Hình ) Hình : Dư nợ tín dụng BĐS, Lãi suất cho vay Giá nhà đất Chẳng hạn, vào năm 2007, giá nhà đất bình quân tăng 35% dư nợ tín dụng bất động sản tăng khoảng 18% Dư nợ tín dụng bất động sản thực tăng mạnh đạt đỉnh 36,78% vào năm 2008, lại năm mà giá nhà đất tăng nhẹ 15,47%, thị trường đánh giá bước sang giai đoạn suy giảm Sang năm 2009 2010, dư nợ bất động sản tiếp tục tăng bình quân khoảng 17%/năm giá nhà đất năm 2009 tăng 5,96% sang năm 2010 suy giảm khoảng 3% III Kết luận: Qua phân tích cho thấy, tín dụng ngân hàng có mối quan hệ chặt chẽ nhân tố quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường BĐS, mà dòng vốn đầu tư có hiệu Vì vậy, để thị trường BĐS phát triển bền vững, tránh hậu bất lợi bong bóng BĐS xảy năm trước, làm gia tăng nợ xấu ngân hàng, gây an tồn hệ thống Việc đầu tư tín dụng hệ thống ngân hàng vào thị trường BĐS cần có định hướng chiến lược rõ ràng, sở thường xuyên phân tích dự báo xu hướng phát triển thị trường BĐS nói chung phân khúc thị trường nói riêng, tránh đầu tư mức gây bong bóng BĐS và/ gây lệch pha phân khúc thị trường Trước hết, NHTM cần thực kiểm soát chặt chẽ dự án BĐS, lĩnh vực cho vay dòng vốn thu hồi lại dài BOT, giao thông… để hạn chế rủi ro phát sinh đạo Ngân hàng Nhà nước; trước định tài trợ tín dụng cho dự án BĐS NHTM cần phải dựa nhiều yếu tố nhìn tồn chuỗi, từ lịch sử quan hệ tín dụng nhà phát triển dự án với ngân hàng, đến lực chủ đầu tư, phận cung ứng nguyên vật liệu, lực nhà thầu, tính khoản dự án, đội ngũ tư vấn bán hàng, phân khúc khách hàng mà dự án nhắm đến Bên cạnh đó, Chính phủ cần đạo đẩy nhanh việc phát triển thị trường BĐS, hoàn thiện chế sách vấn đề liên quan để định hướng, đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường BĐS đồng bộ, hỗ trợ thị trường phát triển minh bạch, xử lý liệt nợ xấu, đẩy nhanh việc hoàn thiện sở pháp lý vấn đề giải chấp cho TCTD, cho phép doanh nghiệp phá sản khơng cịn khả phát triển; nguồn vốn, ngồi nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thị trường BĐS cần có tham gia nguồn vốn dân, tận dụng dòng vốn hội nhập, nguồn vốn đầu tư từ nước Đây yếu tố vệ tinh góp phần tạo lực đẩy cho thị trường BĐS phát triển, giảm thiểu rủi ro phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng nước IV Tại tượng bùng vỡ thị trường BĐS thường gắn liền với sụp đổ hệ thống ngân hàng ? Đầu tiên ta cần hiểu nguyên nhân gây bùng vỡ thị trường BĐS tượng “ Bong bóng BĐS” Bong bóng bất động sản tượng giá bất động sản vượt giá trị sản phẩm nhà đất gấp nhiều lần thực tế, tượng giá bất động sản tăng gấp nhiều lần tạo nên phình to giá ảo, gây vấn đề sốt ảo, việc chảy nhiều vốn vào thị trường hữu hạn tạo rủi ro đổ vỡ thị trường (vỡ bong bóng) vỡ bóng bóng bất động sản kéo theo thị trường tài bị ảnh hưởng tác động xấu đến kinh tế NGUYÊN NHÂN GÂY NÊN BONG BĨNG NHÀ ĐẤT Bong bóng bất động sản xuất phát từ việc lượng tiền nhiều đổ vào thị trường bất động sản, nguồn cung vượt nhu cầu thực với mức giá cao Bạn tưởng tượng, số lượng bất động sản có giới hạn, đất tự sinh được, nhu cầu nhà có giới hạn tỷ lệ tăng dân số thấp khoản 2% năm mà thôi, lượng vốn đổ vào thị trường nhiều giỏ hàng có giới hạn dẩn đến giá tăng nhanh chóng Giá nhà tăng nhanh chóng tạo điều kiện cho chủ đầu tư nhảy vào thị trường nhiều để kiếm lời, nguồn cung bất động sản tăng đột biến theo vượt nhu cầu nhà thực người dân với mức giá cao so với thu nhập người dân Gây nên tượng giá ảo, sốt ảo, giao dịch lúc chủ yếu giới đầu cơ, đầu tư mua chờ tăng giá bán lại kiếm chênh lệch điều làm lành mạnh thị trường gây rủi ro cho toàn kinh tế VỠ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ Vỡ bong bóng bất động sản tượng thị trường bất động sản bị nhà đầu tư rút vốn cách đột ngột, giá bất động sản quay đầu giảm xuống, giao dịch bị ngựng trệ có chiều người bán mà khơng có chiều người mua vào Dẫn đến sụp đỗ thị trường bất động sản Nhìn lại góc độ ngun nhân bong bóng lượng tiền đổ q nhiều vào thị trường bất động sản, lượng tiền từ đâu điều hành kinh tế để hạn chế lạm phát phủ thường cung cấp thị trường lượng tiền vừa đủ để vận hành tồn thị trường Có thể thấy Việt Nam lượng tiền xuất phát từ: – Tiền nhàn rỗi người dân – Tiền tiếp kiệm – Tiền vay từ ngân hàng (Nguồn chính) – Tiền chuyển từ kênh đầu tư khác hàng hóa, chứng khoán, vàng chuyển sang Đầu tư bất động sản có đặc điểm khơng tạo cải vật chất cho xã hội mà hưởng chênh lệch giá để đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.Cho nên xảy bong bóng bất động sản nguồn vốn sản xuất kinh doanh bị giảm xuống, tiền nhàn rỗi, tiền tiếp kiệm người dân tập trung vào thị trường, kênh khác bị rút bớt lượng vốn, điều gây méo mó thị trường đầu tư, dẫn đến cân nên kinh tế Đặc biệt nguồn vốn vay, thị trường bất động sản vỡ bong bóng, nhà đầu tư không bán bất động sản, không thu hồi tiền trả nợ ngân hàng, tượng diễn tồn kinh tế bất động sản vỡ kéo theo hệ thống ngân hàng điêu đứng nợ xấu cho vay bất động sản  ... mối quan hệ tương quan thị trường tài tiền tệ với thị trường bất động sản (BĐS), thấy hai thị trường có mối quan hệ mật thiết với Thị trường BĐS “đầu ra” hoạt động ngân hàng, vậy, biến động thị. .. Hình 1: Hình 3: Mối quan hệ cung tiền, dư nợ tín dụng bất động sản gia nhà đất Mối quan hệ tăng trưởng tín dụng bất động sản giá nhà đất mối quan hệ tương tác hai chiều Một mặt, giá nhà đất tăng... trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động Tuy nhiên, khơng kiểm sốt mối quan hệ tác động qua lại