Giá bất động sản và pháp luật về đấu giá bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT BÀI TẬP NHÓM HỌC PHẦN PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (THỨ 3 TIẾT 1 2) CHỦ ĐỀ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm thực hiện NHÓM Giảng viên PGS TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội Năm 2022 MỤC LỤC MỤC LỤC 3 MỞ ĐẦU 4 NỘI DUNG 6 Chương I Giá bất động sản 6 1 1 Khái niệm 6 1 1 1 Giá bất động sản 6 1 1 2 Giá quyền sử dụng đất (giá đất) 6 1 1 3 Giá tài sản gắn liền với đất 8 1 2 Định giá bất động sản 9 1 2 1 Khái niệm định giá bất động sản 9 1 2 2 N.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT - - BÀI TẬP NHÓM HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (THỨ TIẾT 1-2) CHỦ ĐỀ: GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm thực hiện: NHĨM Giảng viên: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội - Năm 2022 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Cùng với phát triển cách mạng công nghiệp 4.0 làm thay đổi thị trường bất động sản toàn cầu thị trường bất động sản Việt Nam không nằm xu Quản lý thị trường bất động sản bốn hoạt động chủ yếu để tạo lập đồng yếu tố thị trường kinh tế Việt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam năm qua đạt tăng trưởng phát triển vượt bậc, tăng trưởng nguồn vốn từ thành phần kinh tế khác đưa vào thị trường bất động sản, đa dạng loại hình bất động sản thị trường, tăng trưởng khối lượng giao dịch bất động sản Trong đó, bán đấu giá bất động sản dịch vụ hình thành phát triển qua giai đoạn, cách thức linh hoạt nhằm làm tăng giá trị bất động sản đem bán đấu giá, tạo điều kiện cho công tác quản lý hoạt động mua bán bất động sản đạt hiệu Tuy nhiên, số quy định bán đấu giá bất động sản chưa đầy đủ, rõ ràng khó kiểm sốt Hoạt động dịch vụ tổ chức bán đấu giá làm ạt nhu cầu chưa lớn, doanh nghiệp bán đấu giá cạnh tranh không lành lành, việc thẩm định giá bất động sản thiếu khách quan,… Trước vấn đề đó, nhóm chúng em xin tìm hiểu chủ đề “Giá bất động sản pháp luật đấu giá bất động sản” để làm rõ số nội dung thực trạng quy định pháp luật hành NỘI DUNG Chương I: Giá bất động sản 1.1 Khái niệm 1.1.1 Giá bất động sản Cũng hàng hóa thơng thường khác, giá bất động sản hình thành sở quan hệ cung – cầu bất động sản thị trường Ở nước đất đai thuộc sở hữu tư nhân giá đất giá tài sản gắn liền với đất gọi chung giá bất động sản Giá bất động sản biểu mặt giá trị quyền sở hữu bất động sản, giá hình thành giao dịch bất động sản xác định, thời điểm vị trí xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá bất động sản bao gồm giá quyền sử dụng đất giá tài sản gắn liền với đất 1.1.2 Giá quyền sử dụng đất (giá đất) Theo khoản 19, 20 Điều 3, luật đất đai 2013: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất.” “Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định.” * Quy trình hình thành giá đất: Thơng thường, giá đất hình thành từ quy trình sau: Thứ nhất, giá đất Nhà nước ban hành: Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai toàn lãnh thổ nên việc định giá đất đương nhiên, phù hợp cho thấy chức quản lý Nhà nước đất đai Theo quy định Điều 18 Luật Đất đai năm 2013 “Nhà nước định giá đất” sau: “1 Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất 2.Nhà Nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể” Đối với giá đất theo khung giá đất: Chính phủ quan giao nhiệm vụ ban hành khung giá đất 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp Khung giá đất để Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng ban hành bảng giá đất cho phù hợp với loại đất địa phương quản lý Đối với giá đất theo bảng giá đất: Theo khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành (sau gọi chung UBND cấp tỉnh) Căn theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất trước ban hành Chu kỳ bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố vào 01/01 năm đầu kỳ UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp cho UBND cấp tỉnh tổ chức xác định giá đất cụ thể Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có bảng giá đất áp dụng riêng cho địa phương mình, UBND cấp tỉnh điều chỉnh giá đất cho phù hợp Chính phủ điều chỉnh giá đất thị trường Hiện nay, sau Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ - CP quy định khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương áp dụng giai đoạn 2020-20241 Thứ hai, giá đất hình thành từ thị trường: Đối với giá đất hình thành từ giao dịch thị trường (thỏa thuận bên): Trên thực tế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, bên bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận giá thị trường Nói cách khác, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên thỏa thuận (thậm chí mặt pháp lý bên có quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng 1.000 đồng) nhà nước không can thiệp vào việc quy định mức giá thỏa thuận mức giá trần giá sàn Đối với giá đất hình thành hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá hình thức bán tài sản cơng khai, có từ hai người tham gia đấu giá trở lên, người tham gia đấu giá trả giá tăng dần theo giá ban đầu đưa đương nhiên, người trúng đấu giá người chấp nhận trả giá cao Đấu giá quyền sử dụng đất tương tự vậy, việc UBND cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai khu đất để lấy nguồn vốn thực xây dựng dự án địa phương Giá Xem thêm bảng giá đất cụ thể 63 tỉnh thành tại: https://thamdinhgiathanhdo.com/bang-gia-dat-nha-nuoc-63-tinh-thanh-giaidoan-2020-den-2024 đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất giá đất cuối cùng, cao mà người đấu giá thực đấu giá thành công phiên đấu giá định 1.1.3 Giá tài sản gắn liền với đất Căn khoản Điều 107 Bộ luật dân năm 2015, hiểu tài sản gắn liền với đất bất động sản, bao gồm nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất tài sản khác gắn liền với đất đai Theo khoản Điều Nghị định 21/2021/NĐ-CP Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản gắn liền với đất bao gồm: - Nhà ở, cơng trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; - Nhà riêng lẻ theo quy định Luật Nhà ở; - Cơng trình xây dựng khác; - Cây lâu năm, rừng sản xuất rừng trồng vật khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật => Có thể hiểu cách đơn giản, giá tài sản gắn liền với đất giá trị tính tiền tài sản nằm cố định khu đất định 1.2 Định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản Hiện có nhiều cách giải thích định giá bất động sản theo nhà thẩm định giá tài sản nói chung cho : “Định giá khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể, thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường, bao gồm loại đầu tư lựa chọn.”2 “Định giá bất động sản hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, việc ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện cụ thể thị trường định với phương pháp phù hợp.”3 => Nói cách dễ hiểu, thực chất việc định giá bất động sản định giá đất tài sản gắn liền với đất bất động sản tài sản khơng thể di dời bao gồm đất đai nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản khác theo quy định pháp luật 1.2.2 Nguyên tắc định giá bất động sản Hiện có nguyên tắc nhằm định giá bất động sản: (1) Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu “Sử dụng cao tốt nhất” nguyên tắc quan trọng việc xác định giá trị bất động sản nói chung xác định giá trị đất đai nói riêng GS W Sealrooke – viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh, Khái niệm định giá, định giá bất động sản định giá đất; truy cập: Chủ nhật 27/3/2022; 18:49 http://dinhgiadat.com/khai-niem-dinh-gia-dinh-gia-bat-dong-san-va-dinh-gia-dat/? fbclid=IwAR0v0yNrt2bqoW4FxC1jUMaXg08xiYjX6gF-LYOeeFYEPZdBAkGiLxqNclA GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng bất động sản – đại học quốc gia Singapore;Khái niệm định giá, định giá bất động sản định giá đất; truy cập: Chủ nhật 27/3/2022; 18:49 http://dinhgiadat.com/khai-niem-dinh-gia-dinh-gia-bat-dong-san-va-dinhgia-dat/?fbclid=IwAR0v0yNrt2bqoW4FxC1jUMaXg08xiYjX6gF-LYOeeFYEPZdBAkGiLxqNclA Sử dụng cao tốt cách sử dụng tốt tài sản thực mặt vật chất, pháp luật chấp nhận, khả thi tài mang lại giá trị cao cho tài sản Nói cách khác, việc sử dụng cao tốt tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị cao cho tài sản => Đối với bất động sản, người định giá phải xem xét việc sử dụng cao tốt đất (xem đất trống) sử dụng cao tốt công trình đất Giá trị thị trường đất dựa khái niệm “sử dụng cao tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng bền vững đất bối cảnh thị trường, với cơng trình đất tạo nên khác biệt giá trị đất trồng tổng giá trị thị trường đất cải tạo (2) Nguyên tắc thay Nguyên tắc hiểu tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Theo nguyên tắc này, người mua thường không trả cho bất động sản nhiều chi phí để có diện tích đất tương đương xây dựng cơng trình tương ứng, trừ điều kiện thời gian, không thuận lợi rủi ro Nguyên tắc sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh xác định giá đất theo thu nhập (3) Nguyên tắc cung – cầu Giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản ngược lại giá trị bất động sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Cầu thị trường đất đai hiểu số lượng đất đai thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn cung thị trường đất đai coi số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm xác định với mức giá định Cũng thị trường khác, lượng cung hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu khơng tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng thị giá thị trường tăng lên Khi cung cầu biến động chiều (cùng tăng giảm) giá tăng giảm tùy theo chênh lệch tốc độ tăng, giảm cung cầu Nếu tốc độ tăng cầu lớn cung giá tăng ngược lại Đó nội dung nguyên tắc cung – cầu áp dụng phù hợp với thị trường đất đai (4) Nguyên tắc thay đổi Bởi giá trị đất đai thay đổi biến động chịu ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội môi trường liên quan tới Xem xét giá trị đất đai cần hiểu phụ thuộc với yếu tố đặt bối cảnh thay đổi tất yếu tố Đó nội dung “nguyên tắc thay đổi” xác định giá trị đất đai (5) Nguyên tắc lường trước/dự báo trước Sở dĩ đặt nguyên tắc giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Do đó, việc ước tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua Vì thẩm định bất động sản, cần dự báo biến động yếu tố để ước tính giá trị bất động sản xác (6) Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao nhất; phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với mơi trường hay không xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Nguyên tắc thể chỗ đất đai có giá trị lớn sử dụng theo cách phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội vùng định Nguyên tắc phù hợp thể trình xác định giá trị đất đai, cần có quán mục đích sử dụng áp dụng cho toàn bất động sản bao gồm đất đai tài sản khác gắn liền với đất đai (7) Nguyên tắc khả sinh lời đất Nguyên tắc nhấn mạnh đến tính vị trí mảnh đất định khả sinh lời đất hiểu khoản lợi nhuận thu từ đất có vị trí thuận lợi so với vị trí đất khác (8) Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh sở phân tích giá nhà kinh tế Khi số lượng loại bất động sản đủ lớn rao bán thị trường, cạnh tranh xuất Cạnh tranh làm giảm giá mặt hàng loại Nhưng đối thủ thắng thế, cạnh tranh mang lại cho người thắng nhiều lợi nhuận cách tăng giá mặt hàng lên Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá đất đai/bất động sản Trong thị trường đất đai/bất động sản, số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh vị trí, mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh không gian địa lý (vùng, vùng, nước), cạnh tranh nội cung, nội cầu, cung cầu chấp tín dụng; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bán theo phương thức mua bán cá nhân xã hội ủy thác hóa đơn mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bán theo phương thức đấu giá xác nhận đấu giá Người bán đấu giá người tham gia đấu giá phải tuân theo thủ tục pháp lý nghiêm ngặt để xử lý đấu giá Thứ hai, bất động sản tham gia đấu giá phải hợp pháp Khi nhận ủy thác bán đấu giá, đấu giá viên phải yêu cầu người ủy thác bán đấu giá cung cấp giấy chứng minh nhân dân hợp lệ, giấy chứng nhận quyền sở hữu vật, tài sản đấu giá Đấu giá viên không làm người trả giá ủy thác cho họ trả giá, không đấu giá vật phẩm, quyền tài sản hoạt động đấu giá Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá: Việc chuẩn bị ngày liên quan đến tài sản, mục đích số lượng tài sản đấu giá Từ thông báo đến đấu giá công khai, khoảng thời gian khoảng tuần, thời gian đấu giá không ngày Cuộc đấu giá đấu giá viên chủ trì đấu giá, người ghi âm thực việc ghi âm, đấu giá viên giám sát việc thực đấu giá người khác giúp việc thực đấu giá thực Người bán đấu giá tài sản phải công bố nội quy bán đấu giá vấn đề cần thiết khác trước tiến hành bán đấu giá Khi điều hành bán đấu giá, người bán đấu giá phải tiến hành lập biên bán đấu giá Người lập biên đấu giá viên ký vào biên Sau bán bất động sản, đấu giá viên trả tiền đấu giá tiền hoa hồng, đồng thời ký vào giấy xác nhận bán đấu giá, tức hoàn tất việc chuyển quyền sở hữu bất động sản đấu giá Người mua quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản sau nhận giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền bất động sản tổ chức đấu giá Tòa án cưỡng chế Việc đấu giá bất động sản giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước phải báo cáo Sở có liên quan phê duyệt, làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng làm thủ tục, nhà đấu giá chuyển tiền trúng đấu giá cho nhà đấu giá, giao đất cho nhà nước 2.3.2 Đấu giá bất động sản Pháp: Căn vào Điều 516 Bộ luật dân Pháp, tài sản bao gồm động sản bất động sản Vì vậy, bản, quy định pháp luật bán đấu giá bất động sản áp dụng theo quy định pháp luật bất động sản tài sản Đấu giá viên người khơng có kiến thức pháp luật, kiến thức tài sản mà có kiến thức sâu rộng thị trường, giá trị tài sản giá trị nghệ thuật Người muốn trở thành đấu giá viên phải có cử nhân Luật kiến thức lịch nghệ thuật (Đại học đại cương 02 năm) phải trả qua tập đấu giá năm sở bán đấu giá tài sản Để thực tập sở bán đấu giá tài sản người có nguyện vọng thực tập phải vượt qua kỳ thi đầu vào Đây kỳ thi khó, trung bình có 10% tổng số thí sinh thi đỗ Khi hành nghề đấu giá, đấu giá viên bị ràng buộc nhiều nghĩa vụ luật định, phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp Vi phạm đấu giá viên tùy theo mức độ Hội đồng đấu giá viên quốc gia thi hành kỷ luật quy trách nhiệm theo Bộ luật Hình Pháp Ngồi ra, Bộ luật Hình Pháp có điều khoản tội thơng đồng, dìm giá người tham gia đấu giá, nên, thực tế tượng xảy không nhiều Ở Pháp, hoạt động bán đấu giá bất động sản công chứng viên thực Tài sản bất động sản để thi hành án thẩm phán trực tiếp bán đấu giá Người có tài sản bán đấu giá đưa giá tối thiểu phải đấu giá viên đồng ý Giá tối thiểu không công bố cho người tham gia đấu giá biết Thông thường tài sản không bán giá trả thấp thị trường tối thiểu Do đấu giá viên hiểu biết giá trị tài sản nên người có tài sản bán đấu giá thường giao cho đấu giá viên định giá khởi điểm Giá khởi điểm công bố công khai để người tham gia đấu giá biết Người điều hành phiên đấu giá có quyền tự điều hành phiên đấu giá, xác định người trả giá cao người mua tài sản công bố tài sản không bán lập biên bán đấu giá thức Biên bán đấu giá phải lập thời hạn 01 ngày sau ngày kết thúc phiên đấu giá Biên phải xác định tên địa người sở hữu tuyên bố người mua tài sản bán đấu giá, danh tính người bán, mơ tả tài sản giá bán tài sản Nếu người mua tài sản đấu giá không tốn tiền, sau nhận thơng báo thức mà khơng có hồi âm tài sản bán lại theo yêu cầu người bán Nếu bên bán không đưa yêu cầu bán lại vòng 01 tháng kể từ phiên đấu giá, việc bán đấu giá tự bị hủy, thiệt hại người mua chịu 2.4 Đánh giá thực trạng đấu giá đất Việt Nam THỰC TRẠNG CHUNG: Đánh giá tình hình đấu giá bất động sản nói chung, theo Báo cáo Bộ Tài nguyên môi trường cuối năm 2021 đầu năm 2022, số địa phương xuất hiện tượng “cò đấu giá,” hay “quân xanh - quân đỏ,” để lộ thông tin người đăng ký tham gia đấu giá trước đấu giá diễn tình trạng xã hội đen đe dọa khiến cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá phải xin rút hồ sơ Bên cạnh đó, số nơi có tượng bỏ giá cao số lô đất bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá khác bán lô đất gom khu vực nhằm thu lợi.8 Bên cạnh đó, số nơi cịn có tượng thơng đồng tổ chức tư vấn định giá với người tham gia đấu giá để “dìm giá” Đơn cử vụ đấu giá đất Thái Bình năm 2020 với điển hình vợ chồng Đường “Nhuệ” thao túng hoạt động đấu giá với đủ chiêu trò khác nhau9, Hùng Võ (2022), Bộ TN-MT báo cáo tình trạng ‘cị’ đấu giá đất, 'quân xanh quân đỏ', Báo Vietnam+, tham khảo ngày 5/4/2022, Trọng Đức (2020), Đường “Nhuệ” thao túng đấu giá đất Thái Bình, Báo Người lao động, tham khảo ngày 5/5/2022, Thêm nữa, báo cáo rõ thời gian từ trúng đấu giá đất đến hủy định trúng đấu giá người trúng đấu giá không nộp đủ tiền dài (như Thủ Thiêm 180 ngày), sơ hở để công ty tham gia đấu giá thực ý đồ thổi giá đất để tăng giá trị cổ phiếu, cấu lại khoản nợ ngân hàng, bán hàng tồn đọng… VÍ DỤ CỤ THỂ: ĐẤU GIÁ ĐẤT Ở THỦ THIÊM ● Diễn biến: *Giới thiệu qua tình hình bất động sản Thủ Thiêm: Trước năm 2000, Thủ Thiêm với hệ thống sơng ngịi chằng chịt, với nhiều khu vực đầm lầy cánh đồng lau sậy - đánh giá khu vực khó phát triển hạ tầng người để ý đến Tuy nhiên, kể từ năm 2009, với bước ngoặt lớn Đại lộ Mai Chí Thọ phần đại lộ Đông - Tây thông xe, tạo sở, móng cho phát triển hạ tầng Quận Và từ đến nay, hàng loạt cơng trình lớn hồn thành hầm Thủ Thiêm, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, khiến cho khu vực Thủ Thiêm sôi động hẳn lên trở thành vị trí giao thơng quan trọng, tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội Vị trí chiến lược Thủ Thiêm nguyên nhân khiến cho bất động sản khu vực “lên diều gặp gió” Thủ Thiêm với vị trí địa lý gần trung tâm cũ, cửa ngõ TP.HCM phía Đơng - nơi giúp kết nối vùng lại với nhau, định hướng trung tâm thành phố Trung tâm dự kiến có quảng trường, nhà hát, trung tâm hành chính, cao ốc văn phịng, chung cư cao tầng, cơng viên… Song song với quy hoạch giao thông hạ tầng khác làm đồng bộ… Bên cạnh đó, hàng loạt dự án bất động sản lớn Thủ Thiêm đã, triển khai, điển dự án hộ cao cấp The River Thu Thiem công ty đầu tư phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam REFICO với quy mô tháp, tháp 18 tầng tháp 12 tầng; dự án One Verandah phát triển tập đoàn Mapletree đến từ Singapore, tọa lạc cửa ngõ khu Đông; *Diễn biến đấu giá cụ thể: Ngày 10/12/2021, Thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể Trung tâm Đấu giá tài sản Hồ Chí Minh tổ chức đấu giá lô đất số hiệu thuộc khu chức số khu đô thị Thủ Thiêm Cả lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 có tổng diện tích khoảng 30.000m2 có thời gian sử dụng đất 50 năm doanh nghiệp kể từ ngày có định cơng nhận trúng đấu giá Người mua hộ giao đất ổn định lâu dài Tham gia buổi đấu giá có 21 khách hàng tham gia mua đấu giá, có nhiều doanh nghiệp lớn khắp nước tham gia như: Công ty CP Vận tải thương mại quốc tế, Công ty TNHH đầu tư kinh doanh nhà Gia Định, Công ty TNHH thương mại du lịch Ngọc Lâm, Công ty CP đầu tư bất động sản Đồng Tiến, Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt, Công ty CP Tập đồn địa ốc Cát Tường, Cơng ty TNHH đầu tư Bắc Thủ Thiêm, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngơi Sao Việt (thuộc tập đồn Tân Hoàng Minh), tập đoàn Tân Hiệp Phát… Cuối phiên đấu giá, lô đất thuộc khu chức số đấu giá thành công với số tiền thu từ phiên đấu giá gần 37 350 tỷ đồng, cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm Cụ thể, lô đất 3-5, diện tích 6.446,1 m 2, bán đấu giá thành công với giá 3.820 tỷ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm Lô đất 3-8 rộng 8.500 m 2, qua 67 lượt trả giá đấu thắng với mức 4.000 tỷ đồng, tăng gần lần so với giá khởi điểm Lơ đất 3-9 diện tích 5.009,1m có giá trúng 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm, lơ đất 3-12 có diện tích 10.059 m có giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng Trải qua 70 lượt trả giá, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trả giá cao với mức 24.500 tỷ đồng để có quyền sử dụng lơ đất này, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm Tính mét vuông lô đất doanh nghiệp trả giá 2,4 tỷ đồng Ngày 17/12/2021, công ty trúng đấu giá lơ đất hồn tất việc ký hợp đồng mua lô đất với quan chức TP.HCM Việc ký hợp đồng ký kết bên gồm người trúng đấu giá, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM (đại diện sở hữu lô đất) Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM Tuy nhiên, đến ngày 11-1, Tân Hồng Minh bất ngờ thơng báo đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất Thủ Thiêm Sau Tân Hồng Minh, Cơng ty TNHH đầu tư kinh doanh thương mại Bình Minh gửi văn xin rút khỏi đầu tư dự án lơ đất 3-9 (diện tích 5.009,1 m2) Theo doanh nghiệp này, tình hình Covid19 ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh nên không đủ vốn để tiếp tục đầu tư ● Phân tích: - Về nguyên tắc, buổi đấu giá đất Thủ Thiêm diễn vào ngày 10/12/2021 , diễn cách công khai, minh bạch, khách quan tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá - Về điều kiện đấu giá, đấu giá đất Thủ Thiêm đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật, cụ thể: + Đối với tổ chức thực đấu giá: tổ chức thực đấu giá Trung tâm Đấu giá tài sản Hồ Chính Minh Đất đưa đấu giá có định phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất với lô đất số 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc Khu chức số Khu đô thị Thủ Thiêm, phường An Khánh, thành phố Thủ Đức + Đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá: doanh nghiệp tham gia đấu Công ty CP Vận tải thương mại quốc tế, Công ty TNHH đầu tư kinh doanh nhà Gia Định, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngơi Sao Việt (thuộc tập đồn Tân Hồng Minh), tập đoàn Tân Hiệp Phát, đối tượng nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư, xây nhà thương mại, theo quy định Luật Đất đai 2013 văn quy phạm pháp luật có liên quan; doanh nghiệp đảm bảo điều kiện để thực dự án đầu tư - Về quy trình đấu giá: + Ngày đấu giá: 10/12/2021, đấu giá thành công lô đất ngày + Ngày 17/12/2021, ký thành công hợp đồng đấu giá Như vậy, hạn ngày làm việc kể từ ngày trúng đấu giá (ngày 10-12 thứ sáu, ngày rơi vào thứ bảy chủ nhật khơng tính vào ngày làm việc) người trúng đấu giá ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá theo quy chế + Nộp 50% tiền: Sau ký hợp đồng, công ty nhận thông báo thuế quan thuế Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo quan thuế, người trúng đấu giá phải tốn (hình thức chuyển khoản) 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách nhà nước theo thông báo quan thuế Trong hạn 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá toán đủ số tiền lại Tuy nhiên, doanh nghiệp trúng thầu lơ đất cịn lại (trừ doanh nghiệp bỏ cọc trước đó) tính đến thời điểm ngày 08/02/2022 hết hạn 30 ngày đợt phải đóng 50% tiền mua lô đất Thủ Thiêm trúng đấu giá theo quy định, nhiên quan thuế chưa nhận tiền đóng lệ phí trước hạn 50% tiền sử dụng đất doanh nghiệp trúng đấu giá Cho đến thời điểm tại, Công ty cổ phần Dream Republic Công ty cổ phần Sheen Mega huy động vốn hứa sớm nộp gần 8.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất Thủ Thiêm ● Tác động đấu giá đất Thủ Thiêm đến hoạt động đấu giá nói riêng kinh tế xã hội nói chung: - Tích cực: với cú “quay xe" bỏ cọc doanh nghiệp trúng đấu giá, chuyên gia cho giúp thị trường tốt hơn, tức nhà đầu tư tỉnh táo định đầu tư Hơn nữa, doanh nghiệp chấp nhận “mua” đất với giá “trên trời” làm thị trường bất động sản nhanh tới đóng băng, trở mặt đất người tỉnh táo theo vị mà mua - bán - Tiêu cực: + Gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai, xây dựng việc đấu giá doanh nghiệp sau + Đối với thị trường: gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, tạo hội cho cò đất thổi giá trục lợi + Đối với cá nhân, tổ chức đầu tư bất động sản: dễ bị “nhấn chìm” sóng bất động sản lên cao, niềm tin vào thị trường Qua đây, thấy bất cập, thiếu sót quy định pháp luật, có lỗ hổng lớn hoạt động đấu giá bất động sản vơ hình chung tạo điều kiện để nhà kinh doanh bám vào trục lợi Chính vậy, cần sớm có biện pháp để quán triệt, răn đe cá nhân, tổ chức có dấu hiệu, hành vi lợi dụng đấu giá để trục lợi, từ giữ ổn định thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư nói chung 2.5 Đánh giá nêu kiến nghị hoàn thiện pháp luật đấu giá bất động sản ● Bất cập quy định pháp luật Thứ nhất, pháp luật chưa có quy định dừng đấu giá có dấu hiệu bất thường, đẩy giá hay thổi giá lên cao so với giá khởi điểm giá thị trường Đất đai tài sản có giá trị lớn có tác động lớn đến kinh tế – xã hội Vì vậy, việc đẩy giá trúng đấu giá lên cao so với giá trị thị trường sau bỏ cọc, hủy giao kết hợp đồng vụ việc đấu giá Thủ Thiêm vừa qua tạo nhiều tác động tiêu cực đến khu vực đất lân cận mặt giá thị trường bất động sản nói chung Mặc dù Luật Đấu giá tài sản 2016 có quy định dừng đấu giá đa số tập trung vào hành vi “dìm giá” “làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá”, với hành vi “đẩy giá” đề cập chung chung “hành vi khác làm ảnh hưởng đến tính khách quan, trung thực đấu giá” khoản Điều 62 Luật Đấu giá tài sản 2016 Thứ hai, lực thực kết đấu giá người tham gia đấu giá chưa quy định cụ thể Khoản Điều Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định chung người tham gia đấu giá cá nhân, tổ chức phải có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá theo quy định Luật quy định khác pháp luật có liên quan Pháp luật hành đặt yêu cầu điều kiện định mà tổ chức, cá nhân phải đáp ứng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch, khách quan, xác thực lực tài bên tham gia đấu giá, pháp luật phải có chế xác minh, theo tài liệu, hồ sơ hợp lệ lực tài bên tham gia đấu giá cần quy định rõ ràng cung cấp theo yêu cầu bên tổ chức đấu giá Ngoài ra, người tham gia đấu giá cần phải có uy tín, kinh nghiệm, lực thực dự án thông qua dự án thực thực tế Điều hạn chế trường hợp người trúng đấu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất , dự án để hưởng lợi ích chênh lệch mà không nhằm mục đích phát triển, thực dự án theo kế hoạch nhu cầu đấu giá quyền sử dụng đất Chẳng hạn vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất khu đất Đà Nẵng, người trúng đấu giá đơn giá 2.570.000 đồng/m2 tương đương 88 tỉ đồng (lô A2: khoảng 25 tỉ đồng, lô A3 khoảng 63 tỉ đồng), 32 ngày sau, người giao đất chuyển nhượng lại lô A2 với giá 133 tỉ đồng, chênh lệch 107 tỉ đồng 10 Nguyên nhân vụ việc phần định đơn giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa sát với thị trường, nhiên, số đối tượng lợi dụng điểm để hưởng lợi chênh lệch Bộ Xây dựng nhận định tượng bỏ giá cao số lô đất, bỏ cọc, tạo mặt giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá, thu lợi bất diễn phổ biến nhiều nơi, số vụ việc có tổ chức.11 Như vậy, việc đặt điều kiện lực tài kinh nghiệm phát triển dự án có sử dụng đất bên tham gia đấu giá đảm bảo người trúng đấu giá thực dự án sau trúng đấu giá Các điều kiện góp phần giúp việc chọn lọc đối tượng tham gia đấu giá chất lượng hơn, mục đích đấu giá quyền sử dụng đất dễ đạt Thứ ba, quy định xử lý với người trúng đấu giá yêu cầu hủy kết đấu giá quyền sử dụng đất chưa đầy đủ nghiêm khắc Theo quy định pháp luật nay, trường hợp người trúng đấu giá khơng hồn thành khơng thực đầy đủ nghĩa vụ tài Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hủy định cơng nhận kết trúng đấu giá, người trúng đấu giá khoản tiền đặt trước theo Luật Đấu giá tài sản 2016, theo khoản tiền nộp vào ngân sách nhà nước sau trừ chi phí đấu giá tài sản Các quy định nêu “quá nhẹ” so với hậu kinh tế, xã hội mà doanh nghiệp, thị trường bất động sản phải gánh chịu Điều phần thể vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất Thủ Thiêm vừa qua Bốn lơ đất đắc địa phía Bắc Thủ Thiêm vừa tạo nên phiên đấu giá lịch sử, không việc thu hút nhiều công ty 10 Hoàng Thư (2021), Cần “thượng phương bảo kiếm” trị tội phạm đấu giá quyền sử dụng đất, Báo Pháp luật, tham khảo ngày 7/4/2022, 11 Cao Nguyên (2022), Sau vụ bỏ cọc Thủ Thiêm: Luật khe hở để doanh nghiệp lách, Báo Lao động, tham khảo ngày 7/4/2022, lớn tham gia, mà nằm giá trị đấu giá quyền sử dụng đất Những lô đất mang tổng cộng 37.346 tỉ đồng, gấp lần giá khởi điểm 12 Trong đó, hai doanh nghiệp bỏ cọc hai doanh nghiệp trễ hạn nộp tiền sử dụng đất thực tế bốn lô đất nêu Mặc dù khoản tiền đặt trước bên trúng đấu giá thuộc ngân sách nhà nước, nhiên, hệ lụy để lại vơ lớn Có thể kể đến việc trúng đấu giá cao nhiều lần so với giá thị trường làm sở tham chiếu cho việc xác định giá đất khu vực Thủ Thiêm khu vực lân cận Việc kéo theo tăng giá đất đai, tạo nên giá “ảo”, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản người dân có nhu cầu mua nhà Hơn nữa, giá đất cao gây ảnh hưởng đến giá mua bán đất thị trường bất động sản khó khăn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư số dự án theo quy định pháp luật Ngoài ra, việc nâng giá bất động sản hủy kết đấu giá làm “méo mó” thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến doanh nghiệp có lực khả trúng đấu giá hợp lý, bên cạnh việc quan nhà nước có thẩm quyền phải đấu giá lại ● Giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật Một là, thành lập quan thẩm định độc lập để xác định giá đất Bên cạnh quy định giá đất Luật Đất đai có bất cập, bao gồm hình thức quy định giá đất Trước đây, giá đất quy định phải sát với giá thị trường Tuy nhiên, đây, giá đất quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thị trường Bên cạnh đó, quan Nhà nước không xây dựng hệ thống kiểm định thơng tin thị trường Vì vậy, thành lập quan thẩm định độc lập để xác định giá đất nhằm tránh bất cập hữu việc cần thiết.13 Hai là, nên tổ chức đấu giá đất nhiều đợt để lựa chọn doanh nghiệp 12 Minh Sơn (2021), Tiềm lực bốn nhà đầu tư trúng đấu giá đất Thủ Thiêm, VNExpress, tham khảo ngày 7/4/2022, 13 Phương Thảo - Mai Chi (2022), Bổ sung, tháo gỡ bất cập đấu giá đất, Báo Lao động thủ đô Thứ bảy 26/03/2022 00:06 Tại https://laodongthudo.vn/bo-sung-thao-go-nhung-bat-cap-trong-dau-gia-dat-137163.html Trả lời chất vấn đại biểu liên quan đến việc đấu giá đất nhiều nơi có tượng "bắt tay ngầm", có nhiều trường hợp nhà đầu tư trả giá trời âm thầm bỏ cọc gây khó khăn cho xây dựng phát triển, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Trần Hồng Hà cho hay, việc đấu giá đất đặc biệt thời gian vừa qua lên khơng có thổi thực tế cịn dìm giá, “qn xanh, quân đỏ” Gây xúc dư luận ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản, thổi giá lên cao, tạo mặt giá ảnh hưởng đến toàn hệ thống kinh tế, an ninh tiền tệ Bộ trưởng khẳng định điều có thực, có ba hình thức đấu giá đất Do đó, cần phải nghiên cứu xem đấu giá trực tiếp gián tiếp cho phù hợp với tình hình thực tế Nên tổ chức thành đợt đấu giá để lựa chọn doanh nghiệp, người mua có lực Ngồi cần phải tăng cường kỷ cương doanh nghiệp, cần kiểm tra, tra, điều tra quan cơng quyền suy thối, cung cấp thơng tin với nhà đấu giá hưởng lợi phi pháp Ba là, Nhà nước phải điều tiết để ngăn chặn vấn đề thổi giá Bộ trưởng Trần Hồng Hà kiến nghị: “Nhà nước phải điều tiết để ngăn chặn vấn đề thổi giá Đất chưa sử dụng mà tham gia đấu giá để giữ đất, găm đất đất không sử dụng để lâu, không đầu tư lên sách phải để kiểm soát dự án đầu tư phải khả thi phải xác định lộ trình dự án để đưa vào phục vụ cho phát triển kinh tế Thêm phải phân biệt phân khúc thị trường, phải lấy nhu cầu bất động sản nhà làm sở để định đầu tư phát triển đô thị bất động sản mục tiêu thu tiền nhiệm kỳ này, nhiệm kỳ Tức phải đảm bảo tính tốn cân cung - cầu thị trường bất động sản”- 14 Bốn là, bổ sung quy định cụ thể dừng đấu giá xử lý hậu theo có hành vi nâng giá, thổi giá ảnh hưởng đến tính khách quan, kết đấu giá; 14 Mỹ Anh (2022), Hoàn thiện pháp luật để ngăn chặn tình trạng “thổi giá”, “quân xanh, quân đỏ” đấu giá đất, Báo Điện tử Đảng Cộng Sản Việt Nam Thứ bảy, 26/03/2022 12:02:59, Năm là, quy định chặt chẽ tiêu chuẩn điều kiện lực thực dự án người tham gia đấu giá, bao gồm lực tài chính, khả thực hiện, uy tín, kinh nghiệm, kế hoạch/phương án trúng đấu giá Sáu là, quy định thêm chế tài xử lý nghiêm hành vi người trúng đấu giá nâng giá cao bất thường, sau khơng thực khơng thực đầy đủ nghĩa vụ tài chính, dẫn đến hủy kết đấu giá Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tốn nhiều thời gian, chi phí bên, có quan nhà nước có thẩm quyền Việc doanh nghiệp trúng đấu giá bỏ cọc khiến quan nhà nước phải thực việc đấu giá lại, ảnh hưởng đến doanh nghiệp có khả trúng đấu giá, làm “xáo trộn” thị trường bất động sản Do đó, tình trạng hạn chế thông qua việc: (i) Ghi hồ sơ lịch sử đấu giá Theo đó, người trúng đấu giá đề nghị hủy kết đấu giá không hồn thành nghĩa vụ theo quy định cần ghi hồ sơ lịch sử đấu giá Đây biện pháp khiến cho người tham gia đấu giá cân nhắc tham gia đấu giá, cịn giúp cho tổ chức đấu giá đánh giá, lựa chọn người tham gia đấu giá phù hợp; (ii) Hạn chế quyền tham gia đấu giá tài sản thời gian định Theo tổ chức, cá nhân trúng đấu giá không thực nghĩa vụ tài theo quy định khơng tham gia phiên đấu giá thời hạn từ 03 đến 05 năm, kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá đó[15]; (iii) Quy định thêm trách nhiệm bồi thường thiệt hại trường hợp bên trúng đấu giá bỏ cọc, từ chối giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đồng thời tăng mức phạt hành hành xem xét trách nhiệm hình bên vi phạm trường hợp gây hậu nghiêm trọng Nhà nước, tổ chức cá nhân khác; (iv) Ngồi ra, nghiên cứu yêu cầu người tham gia đấu giá phải toán trước phần giá trị tài sản trúng đấu giá theo tỷ lệ phù hợp, tùy thuộc vào giá trị tài sản đấu giá, việc toán phải thực sau có kết đấu giá trước bên ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Bên cạnh nỗ lực quan nhà nước có thẩm quyền việc hoàn thiện quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất , doanh nghiệp, người tham gia đấu giá cần có trách nhiệm góp sức việc đảm bảo việc đấu giá minh bạch, khách quan, từ giúp thị trường bất động sản lành mạnh phát triển KẾT LUẬN Pháp luật đấu giá bất động sản thành công lớn sáng tạo nhà lập pháp Việt Nam, thể chế hố từ chủ trương đổi tồn diện sách đất đai Đảng ta từ nhu cầu thực tế sống Hình thức Nhà nước ta thức thừa nhận Luật Đất đai năm 2003 Tuy xuất chưa lâu đóng góp quan trọng việc tạo lập ổn định, minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản, giao đất, cho thuê đất, làm sở để Nhà nước xã hội xác định giá trị xác thực bất động sản; giúp cho Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội Đồng thời kênh huy động vốn hữu hiệu người có bất động sản, cách thức để Nhà nước khơi dậy khả tiềm ẩn đất đai bất động sản Trên sở lý luận thực tiễn, nghiên cứu nhóm chúng em phân tích làm rõ việc vấn đề liên quan đến pháp luật giá đấu giá bất động sản Đồng thời, nêu lên quan điểm mang tính nguyên tắc, sở tảng mang tính hồn thiện pháp luật thời gian tới Trên sở nhận thức sâu sắc vị trí, vai trị cơng tác đấu giá bất động sản phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu đề xuất hệ thống giải pháp bảo đảm thực pháp luật Các giải pháp nêu lên có mối quan hệ thống với nhau, để thực có hiệu việc thi hành pháp luật hoạt động đấu giá bất động sản cần phải thực đồng tất giải pháp trên, từ tạo điều kiện để chủ thể tham gia đấu giá bất động sản, tạo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, nguồn lực nhằm phát triển kinh tế - xã hội nước ta thời gian tới ... 2.1.2 Pháp luật đấu giá bất động sản * Khái niệm pháp luật đấu giá bất động sản Pháp luật đấu giá bất động sản toàn quy định nguyên tắc, trình tự, thủ tục bán đấu giá bất động sản; đấu giá viên;... Chương II Pháp luật đấu giá bất động sản 2.1 Những vấn đề lý luận chung pháp luật đấu giá bất động sản 2.1.1 Khái niệm đấu giá, đấu giá bất động sản  Đấu giá, đấu giá tài sản: Đấu giá trình mua bán... chức bán đấu giá bất động sản quản lý nhà nước hoạt động bán đấu giá bất động sản * Cơ sở pháp lý: Cơ sở pháp lý pháp luật đấu giá bất động sản Luật thương mại năm 2005, Luật đấu giá tài sản năm