Phân tích thị trường bất động sản trung tâm thương mại tại hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐỀ TÀI PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI TẠI HÀ NỘI Lớp Thị trường Bất động sản 1 8 Danh sách thành viên nh[.]

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI TẠI HÀ NỘI Lớp: Thị trường Bất động sản 1_8 Danh sách thành viên nhóm: Họ tên Mã sinh viên Nguyễn Phương Thu 11175490 Nguyễn Thị Hồng Nhung 11173418 Hoàng Thanh Nguyện 11173490 Bùi Viết Tuấn 11175106 Nông Thị Quỳnh 11176327 Hà Nội, tháng 5/2019 Mục lụ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản phân loại 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Phân loại 1.2 Cung, cầu, giá thị trường bất động sản 1.2.1 Cung BĐS yếu tố ảnh hưởng tới cung 1.2.2 Cầu BĐS yếu tố ảnh hưởng tới cầu 1.2.3 Quan hệ cung cầu thị trường BĐS 1.3 Trung tâm thương mại 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Phân loại PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI TẠI HÀ NỘI 2.1 Giới thiệu chung khu vực thị trường 2.1.1 Vị trí địa lý 2.1.2 Dân số 2.1.3 Thu nhập đầu tư 2.1.4 Vấn đề đô thị 2.2 Thực trang thị trường bất động sản trung tâm thương mại 2.3 Cung, cầu, giá thị trường 2.3.1 Năm 2018 2.3.2 Năm 2019 2.4 Các yếu tố ảnh hưởng 2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung thị trường bất động sản trung tâm thương mại Hà Nội 18 2.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu thị trường bất động sản trung tâm thương mại tại Hà Nội 19 2.5 Dự báo xu hướng, triển vọng thị trường 2.5.1 Xu hướng phát triển mặt bán lẻ trung tâm thương mại tương lai 20 2.5.2 Xu hướng phi tập trung mở rộng khu vực xa trung tâm 2.5.3 Xu hướng chuyển đổi mặt TTTM bán lẻ sang mơ hình Page | 1 Cơ sở lý thuyết 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản phân loại 1.1.1 Khái niệm     Thị trường bất động sản (BĐS) tổng thể các giao dịch bất động sản dựa các quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn không gian xác định, thời gian định Hàng hóa BĐS hàng hóa không di chuyển được, nghĩa chuyển đến nơi giao dịch các loại hàng hóa khác Tuy nhiên điều lại làm cho nó có giá trị yếu tố vị trí mang lại (đất đai) Khác với giao dịch các loại hàng hóa thông thường khác, “giao dịch” không chỉ đơn các hoạt động mua bán thông thường mà các quan hệ liên quan đến BĐS thuê – cho thuê, cầm cố, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản Trên thị trường BĐS, đối tượng giao dịch các dịch vụ BĐS hàng hóa giao dịch có thể các dịch vụ định giá, môi giới, tư vấn, cung cấp thông tin liên quan đến hàng hóa BĐS Thị trường BĐS không chỉ mang ý nghĩa địa điểm bao hàm các yếu tố không gian thời gian xác định quan hệ giao dịch BĐS diễn 1.1.2 Phân loại Tùy vào mục đích cách tiếp cận, thị trường sẽ có các cách phân loại khác       Thị trường đất đai: các quan hệ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đai với các mục đích sử dụng khác Thị trường nhà ở: nhà liền kề, nhà tập thể, nhà chung cư Thị trường BĐS công nghiệp: nhà máy, xưởng sản xuất, kho bãi, Thị trường BĐS văn phịng, cơng sở: các văn phịng, các trụ sở làm việc các doanh nghiệp hoạt động các lĩnh vực khác Thị trường BĐS thương mại dịch vụ: cửa hàng, kiot, siêu thị, trung tâm thương mại Thị trường BĐS nông nghiệp: vườn cây, ao cá, trang trại, 1.2 Cung, cầu, giá thị trường bất động sản 1.2.1 Cung BĐS yếu tố ảnh hưởng tới cung  Cung BĐS thị trường toàn khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi tại thời điểm đó với mức giá định Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước nguồn cung từ khu vực tư nhân Nguồn cung từ Nhà nước các quan, Page |  doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà nguồn vốn ngân sách các quỹ nhà khác thuộc sở hữu nhà nước Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, công ty cá nhân thực theo các quy tắc thức Nhà nước quản lý xây dựng phát triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa Có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới cung BĐS thị trường, chủ yếu tính hạn chế mặt cung cấp BĐS, đó yếu tố quan trọng yếu tố mặt quy hoạch Các yếu tố phải kể đến bao gồm: o Thẩm quyền phân bố đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể: Thơng thường khơng thể xấy dựng cơng trình cơng nghiệp khu đất đã phân bổ dùng vào mực đích cư trú hay sử dụng cho nông nghiệp Sự phân bố thường thể kế hoạch phát triển địa phương cho diện tích đất phân bổ o Hạn chế quyền sử dụng đất: Người chủ sở hữu khu đất vùng phân bố cho mục đích cư trú khơng tự lựa chọn việc xây dựng khối nhà theo ý thích Mọi cho phép thuộc vào hạn chế điều lệ xây dựng nhà quản lý quy hoạch xây dựng o Hạn chế thay đổi việc sử dụng: Muốn thay đổi mục đích sử dụng ngơi nhà thành văn phịng phải xin giấy phép Sự thay đổi thường khơng giải quyết, thẩm phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể địa phương o Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng: Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải trước theo đó các hoạt động xây dựng cung cấp nhà ở, cơng sở văn phịng các khu thương mại có thể phát triển Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Nhà nước khơng triển khai dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương sách khác có hấp dẫn nhiêu, vùng đất không có sở hạ tầng chỉ đất dơn trở thành nguồn cung BĐS Vì vậy, phát triển hồn thiện kết cấu hạ tầng tác nhân quan trọng thay đổi lượng cung BĐS o Ảnh hưởng yếu tố nguồn nguyên vật liệu cho xây dựng: Nếu nguồn nguyên liệu xây dựng nhà sẵn có, phong phú làm cho tốc độ xây dựng nhà mạnh sẽ mạnh ngược lại Giá nguyên vật liệu xây dựng thấp giá thành xây dựng thấp, sẽ làm tăng khả cung ứng nhà Các yếu tố cho phép tạo nguồn cung nhà với các cấp độ khác tạo thêm tính phong phú cấu nguồn cung o Chính sách pháp luật Nhà nước: Pháp luật sách Nhà nước không làm thay đổi yếu tố vật chất song nó lại có vai trò lớn việc đưa các nguồn cung BĐS vào lưu thông làm Page | thay đổi nguồn cung thị trường Khác với các hàng hoá thông thường, Page | cung BĐS phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ các chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất Trước hết các chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi các quyền các nguồn đất đai nhà có điều kiện để các nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị tác động trực tiếp đến cung BĐS Dù đa dạng hoá hình thức các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn người có chức năng, vai trò khả việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng 1.2.2 Cầu BĐS yếu tố ảnh hưởng tới cầu   Cầu BĐS khối lượng BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán với mức giá định để nhận khối lượng BĐS đó thị trường Cầu đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình cơng cộng, dịch vụ, du lịch, cầu đất xây dựng các loại nhà, cơng trình khác Trên thị trường BĐS, quan hệ thương mại, cầu nhà đất thơng thường, cịn xuất cầu giả tạo người buôn bán BĐS Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu nhà ở, có thể gây căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm định Một số yếu tố ảnh hưởng tới biến động cầu BĐS bao gồm: o Áp lực gia tăng dân số: Dân số tăng nhanh làm số lượng gia đình tăng lên dẫn đến nhu cầu diện tích nhà các hộ gia đình tăng lên Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu nhà mà làm tăng nhu cầu hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, giáo dục… dẫn đến tăng nhu cầu đất đai, tại các vùng trung tâm o Quá trình tăng lên chất lượng đời sống, xuất phát từ việc tăng lên các nguồn thu nhập: Chất lượng đời sống nâng cao điệu kiện giúp cho phần lớn các nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả toán Khi thu nhập tăng nhu cầu nhà đất sẽ tăng lên rõ rệt o Q trình thị hóa: Quá trình thị hóa làm tập trung dân cư vào các đô thị mở rộng không gian thị Quá trình đó tác động làm thay đổi cầu kết cấu cầu nhà thị, các cơng trình với chức làm văn phòng, TTTM… o Mốt thị hiếu nhà ở: Thị hiếu tiêu dùng hàng hóa BĐS giống các loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng Ví dụ có mốt sở hữu nhà khu vực ngoại ô, cầu nhà đất tại các khu vực cho hợp mốt sẽ tăng lên nhanh chóng Hoặc thị hiếu hay mong muốn chuyển từ nhà chung cư xuống nhà đất sau xảy các yếu tố thiên tai bất lợi ví dụ hỏa hoạn, động đất sẽ đẩy nhu cầu đất tăng lên cao so với bình thường Điều đó thể thị hiếu tiêu dùng rõ rệt thị trường BĐS o Chính sách phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên vào các đô thị sẽ làm tăng mức cầu BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch sẽ làm tăng mức cầu BĐS Các sách hỗ trợ Chính phủ tín dụng, trợ giá cho người có thu nhập thấp việc giải vấn đề nhà sẽ làm tăng mức cầu BĐS Bên cạnh đó, các quy định quyền nghĩa vụ người quản lý BĐS có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành cách sôi động 1.2.3 Quan hệ cung cầu thị trường BĐS Thông qua giá thị trường có thể nhận biết quan hệ cung cầu tác động trở lại cung cầu để hình thành cung cầu phù hợp với sản xuất tiêu dùng xã hội Quan hệ cung cầu hàng hóa dịch vụ, bao gồm hàng hóa BĐS, mối quan hệ mang tính chất quy luật  Trong ngắn hạn, cung loại nhà đất cụ thể có thể hoàn tồn khơng co giãn, tức khơng thể phản ứng nhanh chóng thay đổi cầu việc xây nhà thường nhiều thời gian Trong đó nhu cầu tăng lên sẽ làm cho giá BĐS đẩy lên cao Hình Cân cung cầu ngắn hạn  Trong dài hạn, tiền thu từ BĐS cao (ví dụ BĐS nhà cho thuê) khuyến khích việc xây dựng thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng lên dẫn tới giá thuê giảm xuống Mặc dù cung nhà đất có xu hướng tăng lên bối cảnh cầu tăng lên chí cịn tăng nhanh hơn, thường xun làm cho giảm giá nhà chỉ tạm thời, thị trường nhanh chóng lấy lại cân cung cầu giá nhà đất tăng lên xu hướng bền vững Hình Sự dịch chuyển đường cung 1.3 Trung tâm thương mại Khái niệm “trung tâm thương mại” quy định Quyết định Bộ trưởng Bộ Thương mại số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 09 năm 2004 việc Ban hành quy chế siêu thị, trung tâm thương mại 1.3.1 Khái niệm Trung tâm thương mại (TTTM) loại hình tổ chức kinh doanh thương mại đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê bố trí tập trung, liên hồn cơng trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cần phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân thoả mãn nhu cầu hàng hoá, dịch vụ khách hàng 1.3.2 Phân loại 1.3.1.1 TTTM hạng I  Có diện tích kinh doanh từ 50.000 m2 trở lên có nơi trông giữ xe phù hợp với quy mô kinh doanh TTTM  Các cơng trình kiến trúc xây dựng vững chắc, có tính thẩm mỹ cao, có thiết kế trang thiết bị kỹ thuật tiên tiến, đại đảm bảo các u cầu phịng cháy chữa cháy, vệ sinh mơi trường, an ninh, an toàn, thuận tiện cho đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh khu vực  Hoạt động đa chức kinh doanh hàng hóa kinh doanh các loại hình dịch vụ, bao gồm: khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ hàng hóa; nhà hàng, khách sạn; khu vực để tổ chức hội chợ triển lãm trưng bày giới thiệu hàng hóa; khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho th văn phịng làm việc, hội trường, phòng họp để tổ chức các hội nghị, hội thảo, giao dịch ký kết các hợp đồng thương mại trong, nước; khu vực dành cho các hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu viễn thơng, tin học, tư vấn, mơi giới đầu tư, du lịch 1.3.2.2 TTTM hạng II  Có diện tích kinh doanh từ 30.000 m2 trở lên có nơi trông giữ xe phù hợp với quy mô kinh doanh TTTM  Các cơng trình kiến trúc xây dựng vững chắc, có tính thẩm mỹ, có thiết kế trang thiết bị kỹ thuật tiên tiến, đại đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh mơi trường, an ninh, an tồn, thuận tiện cho đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh khu vực  Hoạt động đa chức kinh doanh hàng hóa kinh doanh các loại hình dịch vụ, bao gồm: khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ hàng hóa; nhà hàng, khách sạn; khu vực để trưng bày giới thiệu hàng hóa; khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho th văn phịng làm việc, hội trường, phòng họp để tổ chức các hội nghị, hội thảo, giao dịch ký kết các hợp đồng thương mại trong, nước; khu vực dành cho các hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu viễn thơng, tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch 1.3.2.3 TTTM hạng III:  Có diện tích kinh doanh từ 10.000 m2 trở lên có nơi trông giữ xe phù hợp với quy mô kinh doanh TTTM  Các cơng trình kiến trúc xây dựng vững chắc, có thiết kế trang thiết bị kỹ thuật đại đảm bảo các yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh mơi trường, an ninh, an tồn, thuận tiện cho đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh khu vực  Hoạt động đa chức kinh doanh hàng hóa kinh doanh các loại hình dịch vụ, bao gồm: khu vực để bố trí các cửa hàng bán buôn, bán lẻ hàng hóa; khu vực để trưng bày giới thiệu hàng hoá; khu vực dành cho hoạt động ăn uống, vui chơi giải trí, cho thuê văn phòng làm việc, phòng họp để tổ chức các hội nghị, hội thảo, giao dịch ký kết các hợp đồng thương mại trong, nước; khu vực dành cho hoạt động tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch Phân tích thị trường bất động sản trung tâm thương mại tại Hà Nội 2.1 Giới thiệu chung khu vực thị trường 2.1.1 Vị trí địa lý   Hà Nội thủ đô nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hà Nội nằm đồng sông Hồng trù phú, nơi đã sớm trở thành trung tâm trị, kinh tế văn hóa từ buổi đầu lịch sử Việt Nam; tiếp giáp với các tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc phía Bắc, Hà Nam,  Thêm vào đó, lượng dân cư tăng nhanh dẫn đến các loại hình nhà từ trung đến cao cấp Những TTTM khơng chỉ có TTMS ngồi cịn có các hệ thông chung cư cao cấp, phục vụ nhu cầu cấp thiết số lượng lớn dân cư, điển hình Vincom Mega Mall – Time City đưa vào hoạt động vào năm 2013 2.1.3 Thu nhập đầu tư     GDP bình quân đầu người tăng liên tục qua các năm đạt 4100 USD năm 2017 (cao nhiều so với số 2400 USD nước thấp nhiều số 5800 USD TPHCM) Tổng vốn đầu tư toàn địa bàn năm lên đến 1400 tỷ đồng, gấp lần giai đoạn trước (theo Báo cáo kinh tế 2011-2015) TTTM phát triển chủ yếu các thành phố lớn Hà Nội dịch vụ phục vụ cho người dân từ trung đến thượng lưu Hà Nội thị trường tiêu thụ với sức mua lớn nước, hạ tầng thương mại đầu tư với quy mô lớn, mạng lưới phân phối phát triển đồng bộ, đại hàng đầu nước với 21 trung tâm thương mại, 118 siêu thị, 454 chợ, 600 hệ thống cửa hàng tiện ích, 50 chuỗi kinh doanh các hàng nông sản, thực phẩm, đánh giá lọt top thị trường bán lẻ sôi động châu Á 2.1.4 Vấn đề đô thị Lịch sử đã chứng minh mối quan hệ cộng sinh đô thị thương mại Ở Hà Nội dù số lượng TTTM không mọc lên với tần suất dày đặc nhiên lại gắn liền với vấn đề đô thị nên khá hiệu ví dụ TTTM Big C Thăng Long Hà Nội Trước đây, Thăng Long – Hà Nội thời phong kiến với cái tên Kẻ Chợ đặc trưng kết hợp chặt chẽ các làng thủ công mạng lưới chợ, với độ đậm đặc dân cư, các hoạt động sản xuất, buôn bán, trao đổi với nhịp độ lớn nơi nước, góp phần vào phát triển kinh thành Tuy nhiên, sản xuất nhỏ, thương mại nhỏ tùy tiện đặc trưng lại kìm hãm tăng trưởng đột phá đô thị Thăng Long – Hà Nội 2.2 Thực trang thị trường bất động sản trung tâm thương mại  Thị trường bán lẻ Việt Nam đánh giá phát triển khá mạnh năm gần tổng mức bán lẻ hàng hóa doanh thu dịch vụ xã hội có mức tăng trưởng nhanh  Riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa năm 2018 nước ước đạt 3.306,1 nghìn tỷ đồng, chiếm 75,2% tổng mức tăng 12,4% so với năm trước Đây mức tăng trưởng khá cao, năm 2016 mức doanh thu đạt khoảng 118 tỷ USD, tăng 10,2%; năm 2017 đạt 129,56 tỷ USD, tăng 10,9%  Hiện nay, thị trường bán lẻ Việt Nam có phân khúc chủ yếu với góp mặt các nhà bán lẻ lớn gồm: Đại siêu thị/Trung tâm phân phối  Trung tâm thương mại Trung tâm mua sắm phức hợp Siêu thị Siêu thị mini/Cửa hàng bán lẻ tiện lợi/Cửa hàng chuyên dụng Siêu thị điện máy Bán lẻ trực tuyến Bán hàng qua truyền hình Thời gian gần các trung tâm thương mại mọc lên ngày nhiều để thỏa mãn nhu cần mua sắm, vui chơi giải trí người dân thủ  Trung tâm thương mại (shopping center hay shopping mall) loại hình tổ chức kinh doanh thương mại đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phịng cho th…được bố trí tập trung, liên hồn cơng trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân vầ thoả mãn nhu cầu hàng hoá, dịch vụ khách hàng  Nhắc đến các trung tâm thương mại lớn tại Hà Nội người ta không nhắc đến : Vincom Bà Triệu, Tràng Tiền plaza, Vincom Mega Mall Royal City , Times City, AEON Long Biên, Big C Thăng Long, Lotte Center , Bên cạnh trung tâm thương mại có tỷ lệ lấp đầy lớn lượng khách vào lớn trên, nhiều trung tâm thương mại hoạt động lượng khách mua sắm ngày tại các gian hang chỉ đếm đầu ngón tay, tình hình mua sắm đùi hiu, ế ẩm Nhiều khách chỉ lượn lờ các trung tâm để tránh nóng  Trong năm lại gần đây, đặc biệt năm 2014, chứng kiến nhiều biến động của hoạt động mua bán, bán lẻ nói chung, đặc biệt tình hình kinh doanh nhiều trung tâm thương mại gặp nhiều khó khăn, biến động, nhiều trung tâm thương mại phải đóng cửa ( Parkson Keangman Hà Nội ) hay Tràng Tiền Plaza phải đóng cửa để tái cấu trúc  Tháng 11 tháng 12 năm 2017, hai ông lớn ngành thời trang đã khai trương các gian hang tại Hà Nội Ngày 9/11 người dân thủ đô đã chào đón cưả hàng ZARA tại Vincom Bà Triệu , rộng tới 4500 m2, cửa hang thuộc loại lớn Đông Nam Á Cửa hàng Zara tại trung tâm Thương mại Vincom Bà Triệu, nơi coi trung tâm buôn bán các thương hiệu đắt tiền sầm uất tại thủ đô Cửa hàng có mặt tiền nhìn phố Bà Triệu Đồn Trần Nghiệp Giá th trung bình khoảng 80 USD/m2/ tháng ( tương đương tỷ đồng/ tháng- 96 tỷ đồng/ năm ) nhiên mặt đã kín 100%  Hai ngày sau đó, 11/11, cửa hàng rộng 2.000 m2 H&M thức khai trương tại Trung tâm thương mại Vincom Mega Mall Royal City Cửa hàng H&M nằm tại tầng hầm B1 tại Vincom Mega Mall Royal City – khu trung tâm thương mại lòng đất lớn Đông Nam Á – nơi thu hút hàng nghìn lượt khách tham quan mua sắm ngày Gian hàng H&M gần các thương hiệu khổng lồ khác Adidas, Nike, Lining, Để thuê mặt diện tích khoảng 2.000 m2, trung bình H&M bỏ từ 120.000140.000 USD/tháng (tương đương 2,6-3,1 tỷ đồng/tháng 31-37 tỷ đồng/năm)  Sự xuất hai ông lớn đã thu hút thêm lượng khách không nhỏ đến Vincom Bà Triệu, Royal City Dễ nhận thấy các thương hiệu thời trang các khu vincom có giá các sản phẩm trung bình từ ( 500.0002.000.000) Zara, HM, PERDO, CNK, phân khúc vào khách hang có thu nhâp cao trung bình  Theo các chuyên gia kinh nghiệm cho thấy Việt Nam trung tâm thương mại thu hút khách thường mơ hình kết hợp, lồng ghép với các dịch vụ ăn uống, vui chơi giải trí Những trung tâm thương mại mở AEON LONG BIÊN, Lotte Centre ( Đào Tấn ) khá đông khách biết khai thác mơ hình này, hay Royal City có các buổi triển lãm tranh, nghệ thuật vào cuối tuần thu hút các bạn trẻ 9x, 8x  Được đầu tư với số vốn khủng, nằm tại vị trí đắc địa, kinh doanh mặt hàng thời thượng, cao cấp, tạo hiệu ứng thị trường tốt vào thời điểm khai trương, đến nay, Tràng Tiền Plaza, Grand Plaza, Pico Mall hay Parkson rơi vào cảnh ế ẩm triền miên Nếu Grand Plaza đã hoàn tồn dấu thị trường Parkson, Tràng Tiền chỉ cịn cái bóng họ, sau thời gian ngắn vào hoạt động  Tràng Tiền Plaza sau năm vào hoạt động rơi vào tình cảnh ln vắng khách, nhiều gian hàng phải giảm giá siêu sốc tới 50% không thu hút khách hàng, kết đến năm 2014, trung tâm phải tạm thời đóng cửa tháng để tái cấu trúc Tuy nhiên đên thời điểm tại, nằm tại vị trí vàng nhiên số lượng khách vào Tràng Tiền plaza đơng số lượng khách mua sắm lại Ngay ngày lễ mua sắm BlackFriday, chủ yếu khách chỉ vào để lượn lờ Trái ngược với Vincom Bà Triệu Bởi lẽ, Tràng Tiền Plaza tập trung vào các khách hàng thượng lưu với xuất các ông lớn Gucci, LV, CHANNEL, DIOR, BUBERRY, CARTIER,  Trung tâm thương mại MIPEC TOWER buộc phải nhường lại sàn thương mại ( khoảng 20.000m2 ) cho ơng lớn Lotte Hồ Bình Green City cơng bố miễn phí 25.000m2 sàn thương mại để kích cầu  Nguyên nhân dẫn đến ế ẩm các trung tâm thương mại có thể kể đến số các nguyên nhân sau  Do lượng cung tăng nhanh Hạ tầng các trung tâm thương mại chủ yếu tập trung khu vực nội thành Các trung tâm thương mại mọc lên ngày nhiều số lượng lẫn quy mô Ngày có thể thấy trung tâm thương mại mọc lên khắp nơi, cho dù chỉ cách 1,2 phố Vincom Phạm Ngọc Thạch, Artemis Lê Trọng Tấn, Vincom Nguyễn Trí Thanh, Mipec Tower Tây Sơn, Trương Định Plaza , Sun Plaza, Pearl plaza, Diamond Plaza,  Phân khúc khách hàng mà trung tâm thương mại hướng đến cịn Mặc dù mức sống người dân ngày cao , nhu cầu sử dụng hàng hiệu, hàng cao cấp giới trẻ, người có thu nhập để khẳng định thân ngày nhiều Tuy nhiên mức độ đó đa số người dân cịn có thu nhập mức trung bình, đặc biệt thành phố nhiều sinh viên Hà Nội các bạn trẻ chưa có điều kiện để mua sắm các sản phẩm thời trang, mỹ phẩm cao cấp  Sự gia tăng chuỗi cửa hàng tiện lợi Vin-mart, Circke K, Shop and Go, hay cái mini mart làm giảm thói quen mua sắm trung tâm thương mại người dân  Vài năm trước trung tâm thương mại thường có các khu mua sắm đồ gia đình, đồ ăn, đồ uống, nhà sach, ngày họ có thê dễ dàng mua thứ họ cần đâu Vậy họ thường đến trung tâm thương mại vào cuối tuần có thời gian lượn lờ chỉ họ thực cần mua cái đó  Giá sản phẩm trung tâm thương mại không cạnh tranh các dịch vụ mua sắm chịu chi phí cố định ( tiền mặt ) cao Số lương khách ngày ỏi , lợi nhuận thu lại khơng bù lại chi phí bỏ ra, nhiều gian hang phải đóng cửa để tim mặt hợp lý  Sự bùng nổ thương mại điện tử , ngày khách hàng có thể dễ dàng tiếp cận với sản phẩm họ cần qua nhiều kệnh Thay đến trung tâm thương mại mua mỹ phẩm, thời trang với giá đắt ( chịu thuế nhập về, chi phí mặt cao, ) người dân dễ dàng mua săn sale, khuyến mại qua các trang nhận order đồ, kênh thương mại điện tử Ngoài độ update sản phẩm Việt Nam chậm  Cửa hàng bán hang nội địa Nhật, Thái, Mỹ phẩm Hàn, mọc lên khắp nơi Cùng với các siêu thị điện máy Khả cung ứng mặt hàng trung tâm thương mại khá đa dạng cạnh tranh 2.3 Cung, cầu, giá thị trường 2.3.1 Năm 2018 QUÝ NĂM 2018 - Tổng nguồn cung đạt xấp xỉ 1,3 triệu m², ổn định so với quý trước tăng 4,2% so với năm trước Trong bốn năm qua, nguồn cung tăng trưởng bình quân 12,2%/năm - Giá thuê trung bình tầng tăng 0,4% theo quý công suất thuê giảm -1,2 điểm % theo quý, chủ yếu biến động phân khúc trung tâm thương mại Khu vực Trung tâm ghi nhận hoạt động bớt sôi khu vực phía Đơng có hoạt động cải thiện Q NĂM 2018 - Nguồn cung ổn định: + Do không có trung tâm mua sắm không gian bán lẻ hoàn thành Q2.2018 nên tổng nguồn cung không thay đổi mức 971.000m2 - Nguồn cầu tăng trưởng mạnh: + Hấp thụ rịng tồn thị trường ghi nhận mức xấp xỉ 6.500m Q2.2018, khiến tổng diện tích bán lẻ lấp đầy thị trường Hà Nội đạt 814.000m 2, phần lớn đến từ các thương hiệu có tình hình kinh doanh hiệu khu vực trung tâm QUÝ NĂM 2018 - Nguồn cung tăng: + Không có mặt bán lẻ cao cấp Q3.2018 Khoảng 24.000m TTTM đã hoàn thành vào Q3.2018, nâng tổng nguồn cung bán lẻ lên 987.000m2 + Các cửa hàng tiện lợi tiếp tục tăng quý, với tổng nguồn cung tại đạt gần 75.000m2, hầu hết đến từ các thương hiệu ưa chuộng thương hiệu gần đây, Co.op Food - Nguồn cầu tăng mạnh: + Tỷ lệ hấp thụ ròng theo quý đạt khoảng 66.000m 2, chủ yếu nguồn cung khu vực trung tâm TTTM đạt tỷ lệ lấp đầy cao 80% kể từ khai trương QUÝ NĂM 2018 - Hồn thành 2018 + Vào cuối năm 2018, bốn trung tâm mua sắm đã bổ sung vào thị trường bán lẻ Hà Nội, cung cấp thêm 72.500 sm khơng gian bán lẻ Theo vị trí, BĐ, ĐĐ phương Tây tiếp tục thống trị thị trường cung cấp với chỉ 60% tổng diện tích bán lẻ thị trường Thiếu nguồn cung CBD sẽ tiếp tục chuyển nhu cầu sang các khu vực CBD + Do nguồn cung CBD hạn chế, giá thuê CBD cải thiện đôi chút, đạt 99,5 psm chiều, tăng 0,4% so với kỳ Tỷ lệ trống CBD tiếp tục trì mức thấp 1% quý năm 2018 Các dự án mở vào năm 2018 với vị trí tốt các nhà phát triển có uy tín cung cấp giá thuê cao so với thị trường trung bình, thúc đẩy tỷ lệ cho thuê các khu vực CBD Tuy nhiên, nguồn cung nhiều các khu vực CBD gây áp lực lên vị trí tuyển dụng Midtown West, nơi có phần lớn không gian bán lẻ, đã thấy giá thuê đạt 30,4 USD, tăng 3,5% so với kỳ; vị trí tuyển dụng đứng mức 12,6% (tăng 2,1 ppts yo-y) Các khu vực không thuộc CBD khác có giá thuê trung bình tăng 0,3% so với kỳ lên 24,2 USD tỷ lệ trống tăng 1,6 ppts y-o-y lên 5,5% Q4 2018 - NHIỀU THƯƠNG HIỆU QUỐC TẾ CÓ SẴN CHỖ ĐỨNG + Về thương hiệu bán lẻ, người chơi quốc tế tiếp tục đạt chỗ đứng cách mở rộng Thị trường Hà Nội, đặc biệt các thương hiệu châu Á Do đó, bối cảnh cạnh tranh dự đoán sẽ khốc liệt hơn, buộc các nhà bán lẻ địa phương phải cải thiện danh mục sản phẩm quy trình vận hành + Nhìn vào năm 2019, các thương hiệu khái niệm châu Á sẽ tiếp tục đón nhận thị trường Nhiều dự án quy mơ lớn với người chơi nước ngồi (nhà phát triển thương hiệu) dự kiến sẽ tạo các điểm đến bán lẻ tại Hà Nội nguồn cung hạn chế CBD 2.3.2 Năm 2019 QUÝ NĂM 2019 NGUỒN CUNG TĂNG 21% NĂM 2019, MỞ RỘNG VỀ PHÍA TÂY - Năm 2018, thị trường Hà Nội có 72.500 m2 tổng diện tích tho thuê từ bốn TTTM vào hoạt động, tăng tổng nguồn cung bán lẻ lên gần 865.000 m2 Mặt bán lẻ tại khu trung tâm chỉ chiếm khoảng 6,3% tổng diện tích bán lẻ thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục giảm xuống 4,8% năm 2021 không có nguồn cung vào hoạt động thời gian Do đó, khu trung tâm sẽ tiếp tục ghi nhận tăng trưởng tốt giá thuê tỷ lệ trống thấp 5% năm tới Mặt khác, các TTTM khu trung tâm sẽ chịu áp lực lớn từ gia tăng cạnh tranh tại khu vực Hai số bốn TTTM mở cửa năm 2018 Discovery Complex Machinco nằm phía Tây – khu vực chiếm nửa diện tích bán lẻ thị trường Sang 2019, nguồn cung bán lẻ kỳ vọng tăng 21% theo năm, nâng tổng số diện tích bán lẻ vượt mức triệu m2 Khu phía Tây sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường diện tích bán lẻ bốn sáu dự án tương lại năm 2019 (126.700 m2) sẽ vào hoạt động tại khu vực Trong đó, phát triển giao thông các dự án nhà sẽ góp phần làm tăng nguồn cung bán lẻ tại khu vực phía Nam, với hai TTTM mở năm 2019 Hinode City Sun Plaza Ancora Các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư danh tiếng có thể đạt mức giá thuê tốt, các TTTM yếu sẽ chịu áp lực lớn cạnh tranh Do đó, giá thuê tầng kỳ vọng khá ổn định có điều chỉnh nhẹ - Về loại hình bán lẻ, các mặt bán lẻ chung cư sẽ ngày phổ biến Năm sáu dự án tương lai 2019 nằm tại các khối đế bán lẻ, tận dụng nguồn cầu trực tiếp từ tòa dân cư văn phịng phía Các thương hiệu hạng sang quốc tế ln tích cực tìm kiếm cửa hàng sảnh bán lẻ tại các trục đường mua sắm lớn khu trung tâm để thay cho thiếu hụt nguồn cung TTTM có chất lượng tại Hà Nội Tuy nhiên, thiết kế chưa phù hợp diện tích hữu hạn, các cửa hàng mặt phố cịn có thách thức khác Khơng chỉ có mức giá thuê cao mà các cửa hàng có hạn chế mặt tiền yêu cầu kỹ thuật Thêm vào đó, Các thương hiệu thời trang nhanh “fast fashion” quốc tế thường yêu cầu diện tích đủ lớn sử dụng mơ hình chia sẻ doanh thu – mơ hình phổ biến các chủ nhà Những thách thức tiếp diễn tương lai gần, chủ nhà khách thuê dần đạt các thỏa thuận phù hợp SỰ HÌNH THÀNH CỦA CÁC KHU VỰC BÁN LẺ TẠI HÀ NỘI - Hiện tại, chưa có khu mua sắm tập trung hình thành tại khu trung tâm Hà Nội thiếu hụt nguồn cung Tuy nhiên, vài năm vừa qua đã thấy xu hướng dịch chuyển khu trung tâm để dần tạo thành các điểm mua sắm sôi động thị trường Khu vực phạm vi bán kính 3-5 km từ trung tâm có cải thiện đáng kể giao thông phát triển các TTTM Dọc đường Chùa Bộc, Tôn Đức Thắng, Kim Mã đã dần hình thành các khu mua sắm sơi động, thu hút các thương hiệu quốc tế Trong đó, khu vực giao cắt Phạm Hùng Trần Duy Hưng bắt đầu xuất các TTTM có quy mô với phát triển các tòa văn phòng chung cư Vincom Center Trần Duy Hưng dự kiến mở cửa năm 2019, thu hút thêm các nhãn hàng trung cao cấp vào khu vực CHỦ ĐẦU T Ư QUỐC T Ế T ÍCH CỰC HƠN - Tính đến cuối 2018, chỉ có bốn TTTM tại Hà Nội phát triển quản lý bới các đơn vị bán lẻ nước ngoài, bao gồm Central Group, Lotte Group Aeon Trong tương lai, với mở rộng các đơn vị quốc tế lớn Lotte, Aeon, Big C thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm các TTTM quy mô khu vực, nâng cấp thiết kế cấu ngành hàng Những TTTM sẽ thường tập trung khu vực trung tâm các dự án có quy mô dân cư lớn, cung cấp thêm tiện tích dịch vụ trực tiếp cho nhu cầu dân cư Việc Aeon Mall Hà Đông với quy mô 60.000 m2 NLA vào hoạt động thời gian tới theo phong cách Nhật Bản sẽ đưa thêm nhiều thương hiệu tạo mức kỳ vọng cho thị trường bán lẻ quận Hà Đông 2.4 Các yếu tố ảnh hưởng 2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung thị trường bất động sản trung tâm thương mại Hà Nội  Sự phát triển kết cấu hạ tầng o Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải trước theo đó các hoạt động xây dựng cung cấp nhà ở, cơng sở văn phịng các khu thương mại có thể phát triển Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Nhà nước khơng triển khai dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương sách khác có hấp dẫn nhiêu, vùng đất không có sở hạ tầng chỉ đất dơn trở thành nguồn cung TTTM Vì vậy, phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng tác nhân quan trọng thay đổi cung TTTM o Giai đoạn 2010 – 2015, kết cấu hạ tầng giao thông Hà Nội đã có tiến vượt bậc Hà Nội đã phối hợp chặt chẽ với Bộ GT-VT hồn thành các dự án giao thơng quan trọng, tuyến đường cao tốc Pháp Vân- Cầu Giẽ-Ninh Bình, tuyến Hà Nội-Thái Nguyên, Hà Nội Lào Cai, đường kéo dài, đường Vành đai cao, đường Nhật Tân-Nội Bài; các cầu Vĩnh Thịnh, Phù Đổng 2, Nhật Tân; Nhà ga T2Cảng hàng không quốc tế Nội Bài Thành phố đã ưu tiên nguồn lực chủ động đầu tư xây dựng hoàn thành số cơng trình kết cấu hạ tầng giao thơng quan trọng cầu Đông Trù, đường kéo dài, quốc lộ 32, kết nối các đường Vành đai 1, Vành đai 2, Vành đai 2,5, cầu Mỗ Lao, đường Trần Phú-Kim Mã, cầu vượt thép tại các nút giao thông, đầu tư xây dựng Trung tâm Điều khiển đèn tín hiệu giao thơng Những cơng trình đã nâng cao lực giao thơng Thủ đô Hà Nội, góp phần giảm ùn tắc tai nạn giao thông, phát triển KT-XH, bảo đảm an ninh quốc phòng địa bàn, bước tạo diện mạo đô thị văn minh, đại o Việc xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khớp nối hạ tầng xung quanh tại khu đô thị chưa đồng bộ, kéo dài nhiều năm Các khu vệ tinh, đô thị ven sông Hồng chưa có kế hoạch đầu tư, phát triển nên chưa tạo động lực cho phát triển liên kết vùng Việc sử dụng, cải tạo các chung cư cũ thực chậm so với yêu cầu tái thiết đô thị Còn nhiều khu vực, tuyến phố sau mở rộng đường