đề án cơ sở ngành tài chính ngân hàng đề tài rủi ro đầu tư bất động sản

1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Tích lũy thêm kinh nghiệm cho ngành học nói riêng và bản thân nói chung .- Hiểu và phân biệt giữa lý thuyết và thực tế của bất động sản BĐS .- Nâng cao khả nă

ĐỀ ÁN CƠ SỞ NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Đ TÀI : Ề R I RO Đ U T B T Đ NG S N Ủ Ầ Ư Ấ Ộ Ả

Huỳnh Trần Gia Huy

210023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÁI BÌNH DƯƠNG KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ

Lời Mở Đầu

Tài chính-Ngân hàng là cái nôi cho sự đầu tư , có thể là chứng khoán , có thể là

cổ phiếu , có thể là trái phiếu hoặc bất động sản Tuy nhiên , để hiểu và có thâm niên trong lĩnh vực đầu tư bất động sản là cả một quá trình tôi luyện và học hỏi Đối với sinh viên , lĩnh vực này không còn lạ nhưng để theo và tích lũy thêm kinh nghiệm thì cần rất nhiều thời gian Và để tìm hiểu rõ hơn , ta sẽ tìm hiểu về những rủi ro của bất động sản để hiểu sâu hơn và có cho mình những hành trang cơ bản cho ngành học Trong quá trình làm đề án , vì thiếu kiến thức thực tiễn và trải nghiệm thực tế nên bài làm của chúng em sẽ có những sai sót không đúng với chuyên môn Mong Thầy Cô thông cảm và giúp đỡ tụi em đi đúng hướng với đề tài lần này !

Nhóm em chân thành cảm ơn góp ý cũng như kiến thức mà thầy cô mang lại cho nhóm ạ !

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 : ĐẶT VẤN ĐỀ 4

1.1 Lý do chọn đề tài 4

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 4

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 4

CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

2.1 Bất động sản ( BĐS ) và thị trường bất động sản 5

2.2 Đặt điểm của bất động sản ( BĐS ) 5

2.2.1 Cố định vị trí 5

2.2.2 Vững 6

2.2.3 Khác biệt 6

2.2.4 Khan hiếm 6

2.2.5 Lớn 6

2.2.6 Ảnh hưởng lẫn nhau 6

2.3 Phân loại bất động sản 7

Hình 2.3.1.1 7

Hình 2.3.1.2 8

2.4 Đầu tư bất động sản 8

2.5 Chiến lược đầu tư cơ bản 9

3.1 Khái niệm 10

3.2 Các loại rủi ro 10

3.3 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho người ít vốn 11

3.4 Các sự kiện nổi bật 11

3.5 Chu kỳ bất động sản 12

3.6 Bong bóng bất động sản 14

3.6.1 Khái niệm 14

3.6.2 Nguyên nhân dẫn đến bong bóng BĐS 14

3.6.3 Hậu quả 14

CHƯƠNG 4 : THỰC TRẠNG HIỆN TẠI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 15

4.1 Tình hình chung 15

4.2 Sinh viên có đầu tư được bất động sản ? 15

CHƯƠNG 1 : ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Lý do chọn đề tài

Bất động sản là lĩnh vực quen thuộc với ngành nghề ngân hàng , nhận thấy đây

là đề tài cốt lõi cũng như quan trọng cho ngành học hiện tại nên chúng em đều liều mình nghiên cứu cũng như tìm hiểu lĩnh vực này mặc dù chúng em chưa có cơ hội học hay tiếp xúc với ngành nghề bất động sản “Rùi ro của bất động sản” là đề tài chúng

em chọn cho đề án này , cũng có một chút mạo hiểm nhưng nếu sự sai sót của chúng

em được đổi lấy kiến thức thực tế và kinh nghiệm thì sự mạo hiểm này hoàn toàn xứng đáng

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tích lũy thêm kinh nghiệm cho ngành học nói riêng và bản thân nói chung

- Hiểu và phân biệt giữa lý thuyết và thực tế của bất động sản ( BĐS )

- Nâng cao khả năng tư duy , lập luận

- Cải thiện trình dộ của bản thân

- Nắm bắt thị trường BĐS ở các chu kỳ , thời đại

- Phát triển bản thân , tránh thụ động , rụt rè

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Lĩnh vực bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây tại Việt Nam và cụ thể

là tìm hiểu về BĐS của Nha Trang hiện nay Phân tích và tìm hiểu rủi ro của bất động sản , cách giải quyết , biện pháp , cách khắc phục

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

Tụi em hiện đang là sinh viên năm 2 , hoàn toàn chưa đủ kỹ năng cũng như đủ kiến thức để có thể nghiên cứu thực tiễn bằng việc đến tận nơi các công ty BĐS để thực hiện đề án Nhóm em sẽ chỉ nghiên cứu ở mức độ cập nhật thị trường từ các bài báo , các trang web về bất động sản được đăng tải hàng ngày

CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Bất động sản ( BĐS ) và thị trường bất động sản

2.1.1 Khái niệm

Bất động sản là thuật ngữ được sử dụng để chỉ các tài sản về mặt địa lý như đất đai và tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như các công trình xây dựng, nhà ở, căn hộ, các khu thương mại, nhà xưởng, trang trại, đồng cỏ, rừng, và các tài sản khác có liên quan

Bất động sản có hai thành phần chính:

 Đất đai: Đất đai bao gồm bề mặt trên và phần dưới của lục địa, đảo, hoặc các vùng biển trong giới hạn quốc gia Đất đai bao gồm cả đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất rừng, đất khai thác tài nguyên, và các loại đất khác

 Các công trình và cơ sở hạ tầng: Bao gồm các công trình xây dựng, nhà ở, căn hộ, toà nhà thương mại, nhà kho, nhà xưởng, cầu, đường, hệ thống cấp nước, hệ thống điện, hệ thống viễn thông, và các công trình và cơ sở hạ tầng khác được xây dựng trên đất đai

 Bất động sản có giá trị kinh tế và thường được sử dụng để đầu tư, kinh doanh hoặc

sử dụng cho mục đích cá nhân Thị trường bất động sản là một phần quan trọng của nền kinh tế và có thể ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của một quốc gia

2.2 Đặt điểm của bất động sản ( BĐS )

2.2.1 Cố định vị trí

Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa-xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng thay đổi

2.2.2 Vững

BĐS đặc biết là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ

kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề: Khi xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

2.2.3 Khác biệt

Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường… Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác

2.2.4 Khan hiếm

Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,… Từ đó đặt ra vấn đề:

Quan hệ cung cầu về BĐS thương mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lời

do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngưa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế

2.2.5 Lớn

Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề:

 Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn

 Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh-thế chấp

 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

2.2.6 Ảnh hưởng lẫn nhau

Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế-xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:

 Nhà nước phải thống nhát quản lý về BĐS

 Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác

 Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời

2.3 Phân loại bất động sản

Kinh doanh đất bao hàm cả đất dự án, trồng trọt, đất trang trại, chăn nuôi, Khi tìm hiểu về bất động sản thì đất được xem là loại hình đầu tư thành công Bởi vì giá trị đất không bị mất đi mà vẫn giữ nguyên vẹn trạng thái ban đầu, thậm chí là tăng giá trị sinh lời khi kinh doanh Do đó loại hình bất động sản nào đang hot hiện nay thì đáp án chắc chắn là đất nền

2.3.1 Bất động sản nhà ở

Bất động sản nhà ở bao gồm nhà xây mới và mua lại Bất động sản nhà ở phổ biến nhất là nhà ở cho gia đình Ngoài ra còn có chung cư, nhà cho thuê, khu căn hộ, nhà trọ, nhà ở xã hội…

Hình 2.3.1.1

Hình 2.3.1.2

2.3.2 Bất động sản thương mại - dịch vụ

Bất động sản thương mại - dịch vụ gồm các tòa nhà trung tâm thương mại, khách sạn, dịch vụ y tế, giáo dục, văn phòng, Mục đích xây dựng loại hình bất động sản này nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh của cộng đồng cư dân nâng cao chất lượng cuộc sống

2.3.3 Bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án được đầu tư xây dựng các khu công nghiệp, kho xưởng, nhà xưởng, kho bãi, khu đô thị Nền kinh tế công nghiệp của Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu của sản xuất trong nước

2.4 Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là hình thức kinh doanh đối với sản phẩm là bất động sản nhằm tạo ra lợi nhuận Hơn nữa, việc đầu tư bất động sản không chỉ đơn thuần là mua

đi bán lại và hưởng lợi từ giá chênh lệch Hình thức đầu tư bất động sản này có thể bao gồm việc mua bán, cho thuê, xây dựng, quản lý và cải tạo sản phẩm

2.5 Chiến lược đầu tư cơ bản

 Đầu tư tích lũy: Tức các nhà đầu tư mua bất động sản như một tài sản tích lũy.

Thông thường các nhà đầu tư sẽ ít bị ảnh hưởng bởi thị trường, hay giá cả cung cầu Nhà đầu tư tích lũy sẽ giữ tài sản của họ và chỉ bán khi họ thấy tài sản của họ tăng đến mức định giá khiến họ hài lòng Hình thức đầu tư này phù hợp với những nhà đầu tư có số vốn rảnh rỗi tương đối lớn và biết chọn thời điểm bán ra

 Đầu tư lướt sóng: Đây là hình thức mua đi bán lại bất động sản kiếm lợi nhuận

dựa vào chênh lệch giá thị trường Nhà đầu tư lướt sóng sẽ bán ngay lúc giá thành cao và có thể hưởng lợi nhuận ngay tức thì, tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro và đòi hỏi có sự nhanh nhạy để đón đầu thị trường

 Đầu tư gây ra dòng tiền: Đây là hình thức mà các nhà đầu tư sẽ mua lại bất động

sản, tùy theo mục đích sử dụng, cải tạo, xây dựng rồi cho thuê lại Hình thức này tạo ra dòng tiền ổn định và lâu dài tuy nhiên nhà đầu tư cần có nguồn vốn, kỹ năng quản lý và phát triển tốt

CHƯƠNG 3 : RỦI RO ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Khái niệm

Rủi ro trong lĩnh vực bất động sản là những yếu tố có thể gây tổn thất hoặc thiệt hại cho các nhà đầu tư, chủ sở hữu bất động sản hoặc người tham gia vào thị trường bất động sản Dưới đây là một số rủi ro phổ biến trong lĩnh vực này

3.2 Các loại rủi ro

 Rủi ro thị trường: Thị trường bất động sản có thể trải qua sự suy giảm giá trị do

các yếu tố kinh tế, chính trị hoặc xã hội Giá trị bất động sản có thể giảm và gây mất lợi nhuận hoặc mất vốn đầu tư

 Rủi ro tài chính: Đầu tư vào bất động sản có thể liên quan đến việc vay vốn từ

ngân hàng hoặc tổ chức tài chính Nếu không quản lý được nợ vay hoặc không có khả năng trả nợ, có thể xảy ra rủi ro tài chính như mất nợ, phá sản hoặc mất đất đai

 Rủi ro pháp lý: Bất động sản có thể bị liên quan đến các tranh chấp pháp lý, về

quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai hoặc các vấn đề xây dựng Nếu không có sự xác minh và tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết, có thể gặp rủi ro pháp lý và mất đất đai

 Rủi ro xây dựng: Khi đầu tư vào việc xây dựng bất động sản mới, có thể xảy ra

rủi ro liên quan đến chất lượng công trình, vi phạm tiêu chuẩn xây dựng, rủi ro tai nạn lao động hoặc thiên tai gây thiệt hại cho dự án

 Rủi ro kinh doanh: Khi mua để kinh doanh bất động sản (như khách sạn, nhà

hàng), có thể phải đối mặt với rủi ro thuê không ổn định, thay đổi xu hướng thị trường hoặc cạnh tranh cao từ các doanh nghiệp khác

Để giảm thiểu rủi ro trong lĩnh vực bất động sản, quan trọng là nắm bắt thông tin, thăm

dò thị trường, làm việc với chuyên gia và thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đưa

ra quyết định đầu tư

3.3 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho người ít vốn

Nếu đã chọn được khu vực để đầu tư , trước hết ta phải xem xét, phân tích, quan sát, “nằm vùng” từ 2 đến 3 tháng Để có cơ hội săn được các bất động sản giá rẻ hơn giá thị trường, thì các nhà đầu tư cần phải bỏ thời gian, công sức tìm hiểu, tham khảo số lượng lớn bất động sản, có thể hàng chục thậm chí hàng trăm bất động sản khác nhau

 Thuê bất động sản rồi cho thuê lại : Chiến lược đầu tư bất động sản này đặc biệt

có lợi cho người ít vốn, dễ dàng thực hiện giao dịch và có dòng tiền ra vào ở ngay hiện tại Nhà đầu tư sẽ thuê lại 1 căn nhà phố hay tòa nhà có nhiều phòng, sau đó chỉnh sửa, cải tạo rồi cho các cá nhân khác thuê phòng

 Mua nhà cũ và tân trang lại : Đây là phương thức đầu tư tốn kém nhất Thay vì nhà đầu tư mua tích sản cho mình, có thể trang hoàng, sửa sang với mức phí hợp

lý thì với hình thức này, nhà đầu tư phải mua bất động sản và tốn thêm tiền sửa sang, thiết kế, sắm nội thất, đồ gia dụng, rồi mới bán lại cho nhà đầu tư khác

3.4 Các sự kiện nổi bật

Năm 2022 là năm của những scandal lừa đảo của giới bất động sản , chứng khoán , trái phiếu Một trong những quả bom đã phát nổ đầu tiên cho năm 2022 theo cách không thể bất ngờ hơn đấy là trường hợp FLC của ông Trịnh Văn Quyết khi ra sức thao túng cổ phiếu của FLC

Vạn Thịnh Phát và công ty con An Đông trong việc phát hành trái phiếu và mua bán trái phiếu trái pháp luật

Sử dụng trái phiếu sao mục đích - Tân Hoàng Minh Việc 3 công ty : Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt ,Công ty CP Cung điện Mùa Đông và Công ty CP đầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil làm ăn thua lỗ nhưng vẫn phát hành trái phiếu hơn 10.000 tỉ đồng đang là những vấn đề báo động với thị trường trái phiếu gây nhiều rủi

ro nghiêm trọng cho các trái chủ

Năm 2022 cũng là một năm chứng kiến nhiều lãnh đạo các công ty bất động sản bị bắt

vì lừa đảo bán dự án ma như là :

 Ông Mai Xuân Điểu là Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng bất động sản Phoenix lừa bán 7 bất động sản, nhận tiền nhưng lại bán cho người khác

 Bà Nguyễn Thị Bích Thuận, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Quảng Đà, để điều tra về hành vi bán bất động sản trên giấy Tự ý lập bản đồ chi tiết, phân lô để bán nền cho khách hàng trên diện tích đất đang thuộc quyền sỡ hữu của nhà nước

 Ông Huỳnh Hoàng Nhựt là Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bất động sản Nam Bình Dương nhận tiền đặt cọc từ khách hàng những lô đất không phải của mình

 Ông Trần Chí Thiện là Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và phát triển bất động sản Đông Dương Group Nhận hơn 600 triệu tiền đặt cọc của khách hàng nhưng đóng trụ sở, cầm tiền đi mất

3.5 Chu kỳ bất động sản

Chu kỳ bất động sản là “vòng đời” của bất động sản, có tính lặp lại, diễn ra trong khoảng 7 - 10 năm

Với diễn biến khó khăn của thị trường từ đầu năm 2022, nhiều lo ngại cũng xuất hiện về sự đóng băng của thị trường địa ốc lặp lại theo lịch sử Tuy nhiên, theo giới chuyên gia bất động sản, kịch bản đóng băng khó xảy ra khi thị trường của hiện tại đã “trưởng thành”, và thay đổi về quy mô, tính chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường

Tín hiệu tích cực của thị trường về thanh khoản đã bắt đầu xuất hiện kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán Trong toạ đàm diễn ra mới đây, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ, loại hình chung cư mini cho thuê luôn

“cháy hàng” Doanh nghiệp này rao bán căn hộ cũng ghi nhận con số giao dịch lên tới

50 căn trong 20 ngày

3.6 Bong bóng bất động sản

3.6.1 Khái niệm

Hiểu đơn giản, bong bóng bất động sản là hiện tượng giá trị bất động sản bị thổi phồng quá mức so với giá trị thực Việc thổi phồng giá trị này khiến nhiều người thiếu tỉnh táo đầu tư và cứ chờ, chờ giá cao hơn nữa Tuy nhiên khi bong bóng đã “nổ” mọi khoản đầu tư vào bất động sản sẽ đứng im khiến dòng tiền chôn chặt một chỗ

3.6.2 Nguyên nhân dẫn đến bong bóng BĐS

 Sự tăng trưởng vượt ngưỡng GDP : Tức là thu nhập của người dân bỗng nhiên

tăng nhanh khiến nhiều người muốn tham gia đầu tư bất động sản Các hình thức tham gia đầu tư có thể là cất trữ, kinh doanh, trao chuyển hay thậm chí là đầu cơ

 Chính sách vay tín dụng được nới lỏng :Việc nới lỏng chính sách vay tín dụng giúp nhiều người có thể vay được nguồn vốn đầu tư từ ngân hàng Việc cho vay dưới mức lãi suất chuẩn khiến nhiều người vay và sử dụng sai mục đích

 Thị trường mất cân đối trong phát triển : Khi nhu cầu mua nhiều nhưng nguồn

cung không đủ khiến tình trạng “khan hàng” diễn ra Đồng thời khiến tình trạng giá bất động sản bị đẩy lên cao và thổi bùng giá trị của sản phẩm

 Thị trường bất động sản bị nhiễu loạn : xuất hiện nhiều môi giới, cò đất, nhà

đầu tư thứ cấp khiến giá bất động sản tăng vọt

 Chính sách quản lý còn chưa chặt chẽ : Các cơ quan chưa sử dụng kịp thời công

cụ về thuế, tín dụng và kế hoạch phát triển đất, đô thị chưa rõ ràng Do đó khi nhận thấy bong bóng đã sắp nổ, việc điều chỉnh và quản lý không còn kịp

3.6.3 Hậu quả

 Dòng tiền đổ vào đầu tư dự án bị chôn chặt một chỗ

 Các dự án đầu tư có thể bị bỏ hoang, đập phá và không tiếp tục triển khai, coi như mất trắng