đề án cơ sở ngành tài chính ngân hàng đề tài rủi ro đầu tư bất động sản

1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Tích lũy thêm kinh nghiệm cho ngành học nói riêng và bản thân nói chung .- Hiểu và phân biệt giữa lý thuyết và thực tế của bất động sản BĐS .- Nâng cao khả nă

ĐỀ ÁN CƠ SỞ NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNGĐ TÀI :Ề R I RO Đ U T B T Đ NG S N ỦẦƯ ẤỘẢ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THÁI BÌNH DƯƠNGKHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ

Lời Mở Đầu

Tài chính-Ngân hàng là cái nôi cho sự đầu tư , có thể là chứng khoán , có thể làcổ phiếu , có thể là trái phiếu hoặc bất động sản Tuy nhiên , để hiểu và có thâm niêntrong lĩnh vực đầu tư bất động sản là cả một quá trình tôi luyện và học hỏi Đối vớisinh viên , lĩnh vực này không còn lạ nhưng để theo và tích lũy thêm kinh nghiệm thìcần rất nhiều thời gian Và để tìm hiểu rõ hơn , ta sẽ tìm hiểu về những rủi ro của bấtđộng sản để hiểu sâu hơn và có cho mình những hành trang cơ bản cho ngành học

Trong quá trình làm đề án , vì thiếu kiến thức thực tiễn và trải nghiệm thực tếnên bài làm của chúng em sẽ có những sai sót không đúng với chuyên môn MongThầy Cô thông cảm và giúp đỡ tụi em đi đúng hướng với đề tài lần này !

Nhóm em chân thành cảm ơn góp ý cũng như kiến thức mà thầy cô mang lạicho nhóm ạ !

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 : ĐẶT VẤN ĐỀ 4

1.1 Lý do chọn đề tài 4

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 4

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

3.1 Khái niệm 10

3.2 Các loại rủi ro 10

3.3 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho người ít vốn 11

CHƯƠNG 1 : ĐẶT VẤN ĐỀ1.1 Lý do chọn đề tài

Bất động sản là lĩnh vực quen thuộc với ngành nghề ngân hàng , nhận thấy đâylà đề tài cốt lõi cũng như quan trọng cho ngành học hiện tại nên chúng em đều liềumình nghiên cứu cũng như tìm hiểu lĩnh vực này mặc dù chúng em chưa có cơ hội họchay tiếp xúc với ngành nghề bất động sản “Rùi ro của bất động sản” là đề tài chúngem chọn cho đề án này , cũng có một chút mạo hiểm nhưng nếu sự sai sót của chúngem được đổi lấy kiến thức thực tế và kinh nghiệm thì sự mạo hiểm này hoàn toàn xứngđáng

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tích lũy thêm kinh nghiệm cho ngành học nói riêng và bản thân nói chung - Hiểu và phân biệt giữa lý thuyết và thực tế của bất động sản ( BĐS ) - Nâng cao khả năng tư duy , lập luận

- Cải thiện trình dộ của bản thân

- Nắm bắt thị trường BĐS ở các chu kỳ , thời đại - Phát triển bản thân , tránh thụ động , rụt rè

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Lĩnh vực bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây tại Việt Nam và cụ thểlà tìm hiểu về BĐS của Nha Trang hiện nay Phân tích và tìm hiểu rủi ro của bất độngsản , cách giải quyết , biện pháp , cách khắc phục

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

Tụi em hiện đang là sinh viên năm 2 , hoàn toàn chưa đủ kỹ năng cũng như đủkiến thức để có thể nghiên cứu thực tiễn bằng việc đến tận nơi các công ty BĐS đểthực hiện đề án Nhóm em sẽ chỉ nghiên cứu ở mức độ cập nhật thị trường từ các bàibáo , các trang web về bất động sản được đăng tải hàng ngày

CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Bất động sản ( BĐS ) và thị trường bất động sản 2.1.1 Khái niệm

Bất động sản là thuật ngữ được sử dụng để chỉ các tài sản về mặt địa lý như đấtđai và tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như các công trình xây dựng, nhà ở, căn hộ,các khu thương mại, nhà xưởng, trang trại, đồng cỏ, rừng, và các tài sản khác có liênquan.

Bất động sản có hai thành phần chính:

 Đất đai: Đất đai bao gồm bề mặt trên và phần dưới của lục địa, đảo, hoặc các vùngbiển trong giới hạn quốc gia Đất đai bao gồm cả đất nông nghiệp, đất xây dựng,đất rừng, đất khai thác tài nguyên, và các loại đất khác.

 Các công trình và cơ sở hạ tầng: Bao gồm các công trình xây dựng, nhà ở, căn hộ,toà nhà thương mại, nhà kho, nhà xưởng, cầu, đường, hệ thống cấp nước, hệ thốngđiện, hệ thống viễn thông, và các công trình và cơ sở hạ tầng khác được xây dựngtrên đất đai.

 Bất động sản có giá trị kinh tế và thường được sử dụng để đầu tư, kinh doanh hoặcsử dụng cho mục đích cá nhân Thị trường bất động sản là một phần quan trọngcủa nền kinh tế và có thể ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của một quốc gia.

2.2 Đặt điểm của bất động sản ( BĐS )2.2.1 Cố định vị trí

Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xétđến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đếncác trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa-xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐSvới các trung tâm đó Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng thayđổi

2.2.2 Vững

BĐS đặc biết là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độkỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề: Khi xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế đểquyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần

2.2.3 Khác biệt

Giữa các BĐS có sự khác nhau rất đáng chú ý Không có hai BĐS hoàn toàngiống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiếntrúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, môi trường… Từ đóđặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khaithác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác.

2.2.6 Ảnh hưởng lẫn nhau

Các BĐS thường tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới các hoạt độngkinh tế-xã hội, từ đó đặt ra vấn đề:

 Nhà nước phải thống nhát quản lý về BĐS

 Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới cáccông trình khác.

 Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trìnhBĐS khác ra đời.

2.3 Phân loại bất động sản

Kinh doanh đất bao hàm cả đất dự án, trồng trọt, đất trang trại, chăn nuôi, Khi tìmhiểu về bất động sản thì đất được xem là loại hình đầu tư thành công Bởi vì giá trị đấtkhông bị mất đi mà vẫn giữ nguyên vẹn trạng thái ban đầu, thậm chí là tăng giá trị sinhlời khi kinh doanh Do đó loại hình bất động sản nào đang hot hiện nay thì đáp án chắcchắn là đất nền

2.3.1 Bất động sản nhà ở

Bất động sản nhà ở bao gồm nhà xây mới và mua lại Bất động sản nhà ở phổbiến nhất là nhà ở cho gia đình Ngoài ra còn có chung cư, nhà cho thuê, khu căn hộ,nhà trọ, nhà ở xã hội…

Hình 2.3.1.1

Hình 2.3.1.2

2.3.2 Bất động sản thương mại - dịch vụ

Bất động sản thương mại - dịch vụ gồm các tòa nhà trung tâm thương mại,khách sạn, dịch vụ y tế, giáo dục, văn phòng, Mục đích xây dựng loại hình bất độngsản này nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh của cộng đồng cư dân nâng cao chất lượngcuộc sống

2.3.3 Bất động sản công nghiệp

Bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án được đầu tư xây dựng các khucông nghiệp, kho xưởng, nhà xưởng, kho bãi, khu đô thị Nền kinh tế công nghiệp củaViệt Nam đang trên đà phát triển nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu của sản xuất trongnước.

2.4 Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là hình thức kinh doanh đối với sản phẩm là bất động sảnnhằm tạo ra lợi nhuận Hơn nữa, việc đầu tư bất động sản không chỉ đơn thuần là mua

đi bán lại và hưởng lợi từ giá chênh lệch Hình thức đầu tư bất động sản này có thể baogồm việc mua bán, cho thuê, xây dựng, quản lý và cải tạo sản phẩm

2.5 Chiến lược đầu tư cơ bản

 Đầu tư tích lũy: Tức các nhà đầu tư mua bất động sản như một tài sản tích lũy.

Thông thường các nhà đầu tư sẽ ít bị ảnh hưởng bởi thị trường, hay giá cả cungcầu Nhà đầu tư tích lũy sẽ giữ tài sản của họ và chỉ bán khi họ thấy tài sản của họtăng đến mức định giá khiến họ hài lòng Hình thức đầu tư này phù hợp với nhữngnhà đầu tư có số vốn rảnh rỗi tương đối lớn và biết chọn thời điểm bán ra.

 Đầu tư lướt sóng: Đây là hình thức mua đi bán lại bất động sản kiếm lợi nhuận

dựa vào chênh lệch giá thị trường Nhà đầu tư lướt sóng sẽ bán ngay lúc giá thànhcao và có thể hưởng lợi nhuận ngay tức thì, tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn khánhiều rủi ro và đòi hỏi có sự nhanh nhạy để đón đầu thị trường.

 Đầu tư gây ra dòng tiền: Đây là hình thức mà các nhà đầu tư sẽ mua lại bất động

sản, tùy theo mục đích sử dụng, cải tạo, xây dựng rồi cho thuê lại Hình thức nàytạo ra dòng tiền ổn định và lâu dài tuy nhiên nhà đầu tư cần có nguồn vốn, kỹnăng quản lý và phát triển tốt

CHƯƠNG 3 : RỦI RO ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN3.1 Khái niệm

Rủi ro trong lĩnh vực bất động sản là những yếu tố có thể gây tổn thất hoặc thiệthại cho các nhà đầu tư, chủ sở hữu bất động sản hoặc người tham gia vào thị trườngbất động sản Dưới đây là một số rủi ro phổ biến trong lĩnh vực này

3.2 Các loại rủi ro

 Rủi ro thị trường: Thị trường bất động sản có thể trải qua sự suy giảm giá trị do

các yếu tố kinh tế, chính trị hoặc xã hội Giá trị bất động sản có thể giảm và gâymất lợi nhuận hoặc mất vốn đầu tư.

 Rủi ro tài chính: Đầu tư vào bất động sản có thể liên quan đến việc vay vốn từ

ngân hàng hoặc tổ chức tài chính Nếu không quản lý được nợ vay hoặc không cókhả năng trả nợ, có thể xảy ra rủi ro tài chính như mất nợ, phá sản hoặc mất đấtđai.

 Rủi ro pháp lý: Bất động sản có thể bị liên quan đến các tranh chấp pháp lý, về

quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai hoặc các vấn đề xây dựng Nếu không có sựxác minh và tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết, có thể gặp rủi ro pháp lý vàmất đất đai.

 Rủi ro xây dựng: Khi đầu tư vào việc xây dựng bất động sản mới, có thể xảy ra

rủi ro liên quan đến chất lượng công trình, vi phạm tiêu chuẩn xây dựng, rủi ro tainạn lao động hoặc thiên tai gây thiệt hại cho dự án.

 Rủi ro kinh doanh: Khi mua để kinh doanh bất động sản (như khách sạn, nhà

hàng), có thể phải đối mặt với rủi ro thuê không ổn định, thay đổi xu hướng thịtrường hoặc cạnh tranh cao từ các doanh nghiệp khác.

Để giảm thiểu rủi ro trong lĩnh vực bất động sản, quan trọng là nắm bắt thông tin, thămdò thị trường, làm việc với chuyên gia và thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi đưara quyết định đầu tư.

3.3 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản cho người ít vốn

Nếu đã chọn được khu vực để đầu tư , trước hết ta phải xem xét, phân tích,quan sát, “nằm vùng” từ 2 đến 3 tháng Để có cơ hội săn được các bất động sản giá rẻhơn giá thị trường, thì các nhà đầu tư cần phải bỏ thời gian, công sức tìm hiểu, thamkhảo số lượng lớn bất động sản, có thể hàng chục thậm chí hàng trăm bất động sảnkhác nhau.

 Thuê bất động sản rồi cho thuê lại : Chiến lược đầu tư bất động sản này đặc biệtcó lợi cho người ít vốn, dễ dàng thực hiện giao dịch và có dòng tiền ra vào ở ngayhiện tại Nhà đầu tư sẽ thuê lại 1 căn nhà phố hay tòa nhà có nhiều phòng, sau đóchỉnh sửa, cải tạo rồi cho các cá nhân khác thuê phòng.

 Mua nhà cũ và tân trang lại : Đây là phương thức đầu tư tốn kém nhất Thay vìnhà đầu tư mua tích sản cho mình, có thể trang hoàng, sửa sang với mức phí hợplý thì với hình thức này, nhà đầu tư phải mua bất động sản và tốn thêm tiền sửasang, thiết kế, sắm nội thất, đồ gia dụng, rồi mới bán lại cho nhà đầu tư khác

3.4 Các sự kiện nổi bật

Năm 2022 là năm của những scandal lừa đảo của giới bất động sản , chứngkhoán , trái phiếu Một trong những quả bom đã phát nổ đầu tiên cho năm 2022 theocách không thể bất ngờ hơn đấy là trường hợp FLC của ông Trịnh Văn Quyết khi rasức thao túng cổ phiếu của FLC

Vạn Thịnh Phát và công ty con An Đông trong việc phát hành trái phiếu và muabán trái phiếu trái pháp luật

Sử dụng trái phiếu sao mục đích - Tân Hoàng Minh Việc 3 công ty : Công tyTNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt ,Công ty CP Cung điện Mùa Đông và Công ty CPđầu tư và dịch vụ khách sạn Soleil làm ăn thua lỗ nhưng vẫn phát hành trái phiếu hơn10.000 tỉ đồng đang là những vấn đề báo động với thị trường trái phiếu gây nhiều rủiro nghiêm trọng cho các trái chủ

Năm 2022 cũng là một năm chứng kiến nhiều lãnh đạo các công ty bất động sản bị bắtvì lừa đảo bán dự án ma như là :

 Ông Mai Xuân Điểu là Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng bất độngsản Phoenix lừa bán 7 bất động sản, nhận tiền nhưng lại bán cho người khác. Bà Nguyễn Thị Bích Thuận, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển

Quảng Đà, để điều tra về hành vi bán bất động sản trên giấy Tự ý lập bản đồ chitiết, phân lô để bán nền cho khách hàng trên diện tích đất đang thuộc quyền sỡ hữucủa nhà nước.

 Ông Huỳnh Hoàng Nhựt là Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển bấtđộng sản Nam Bình Dương nhận tiền đặt cọc từ khách hàng những lô đất khôngphải của mình.

 Ông Trần Chí Thiện là Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư và phát triển bất độngsản Đông Dương Group Nhận hơn 600 triệu tiền đặt cọc của khách hàng nhưngđóng trụ sở, cầm tiền đi mất.

3.5 Chu kỳ bất động sản

Chu kỳ bất động sản là “vòng đời” của bất động sản, có tính lặp lại, diễn ratrong khoảng 7 - 10 năm

Với diễn biến khó khăn của thị trường từ đầu năm 2022, nhiều lo ngại cũngxuất hiện về sự đóng băng của thị trường địa ốc lặp lại theo lịch sử Tuy nhiên, theogiới chuyên gia bất động sản, kịch bản đóng băng khó xảy ra khi thị trường của hiệntại đã “trưởng thành”, và thay đổi về quy mô, tính chuyên nghiệp của các chủ thể thamgia thị trường

Tín hiệu tích cực của thị trường về thanh khoản đã bắt đầu xuất hiện kể từ thờiđiểm sau Tết Nguyên đán Trong toạ đàm diễn ra mới đây, ông Nguyễn Trung Vũ,Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ, loại hình chung cư mini cho thuê luôn“cháy hàng” Doanh nghiệp này rao bán căn hộ cũng ghi nhận con số giao dịch lên tới50 căn trong 20 ngày

3.6 Bong bóng bất động sản 3.6.1 Khái niệm

Hiểu đơn giản, bong bóng bất động sản là hiện tượng giá trị bất động sản bị thổiphồng quá mức so với giá trị thực Việc thổi phồng giá trị này khiến nhiều người thiếutỉnh táo đầu tư và cứ chờ, chờ giá cao hơn nữa Tuy nhiên khi bong bóng đã “nổ” mọikhoản đầu tư vào bất động sản sẽ đứng im khiến dòng tiền chôn chặt một chỗ.

3.6.2 Nguyên nhân dẫn đến bong bóng BĐS

 Sự tăng trưởng vượt ngưỡng GDP : Tức là thu nhập của người dân bỗng nhiên

tăng nhanh khiến nhiều người muốn tham gia đầu tư bất động sản Các hình thứctham gia đầu tư có thể là cất trữ, kinh doanh, trao chuyển hay thậm chí là đầu cơ.

 Chính sách vay tín dụng được nới lỏng :Việc nới lỏng chính sách vay tín dụnggiúp nhiều người có thể vay được nguồn vốn đầu tư từ ngân hàng Việc cho vaydưới mức lãi suất chuẩn khiến nhiều người vay và sử dụng sai mục đích.

 Thị trường mất cân đối trong phát triển : Khi nhu cầu mua nhiều nhưng nguồn

cung không đủ khiến tình trạng “khan hàng” diễn ra Đồng thời khiến tình trạnggiá bất động sản bị đẩy lên cao và thổi bùng giá trị của sản phẩm.

 Thị trường bất động sản bị nhiễu loạn : xuất hiện nhiều môi giới, cò đất, nhà

đầu tư thứ cấp khiến giá bất động sản tăng vọt

 Chính sách quản lý còn chưa chặt chẽ : Các cơ quan chưa sử dụng kịp thời công

cụ về thuế, tín dụng và kế hoạch phát triển đất, đô thị chưa rõ ràng Do đó khi nhậnthấy bong bóng đã sắp nổ, việc điều chỉnh và quản lý không còn kịp.

3.6.3 Hậu quả

 Dòng tiền đổ vào đầu tư dự án bị chôn chặt một chỗ.

 Các dự án đầu tư có thể bị bỏ hoang, đập phá và không tiếp tục triển khai, coi nhưmất trắng.

 Thị trường bất động sản điêu đứng, ảm đạm và phải rất lâu mới khởi sắc trở lạ

CHƯƠNG 4 : THỰC TRẠNG HIỆN TẠI CỦA BẤT ĐỘNG SẢN4.1 Tình hình chung

Thị trường bất động sản từ đầu năm 2023 đến nay khá thăng trầm do ảnh hưởngtừ những vướng mắc về cơ chế chính sách trong Luật Đất đai, trái phiếu chứng khoán,tín dụng Người mua thường có tâm lý giữ tiền, cân nhắc, nghe ngóng chờ bất độngsản giảm

Việc áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá đất cụ thể gặp khó khăn,vướng mắc do giá đất thị trường thu thập (dữ liệu đầu vào của các phương pháp địnhgiá đất) chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, độ tin cậy không cao, người dânthường kê khai giá đất trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch để giảm thuế thunhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất; một số nơi, loại đất không có thông tingiá đất thị trường để áp dụng phương pháp định giá đất.

Những thông tin về bán giảm giá, cắt lỗ xuất hiện nhiều trên thị trường thờigian gần đây đã tạo ra tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm sâu ở nhà đầu tư.

Dựa vào các dữ liệu cập nhật qua các ngày trên Cafef , nhận thấy các loại hìnhchung cư , nhà ở , khu du lịch vẫn còn đang điêu đứng Tuy có mốt số dấu hiệu tốt từđầu tháng 7 này là phụ huynh chen nhau mua nhà cho con học đại học và các khu dulịch cũng có chuyển biến tốt hơn vì nhu cầu du lịch vào tháng hè Song, tình hình vẫnkhông cải thiện khá hơn, nhìn chung bất động sản vẫn còn trong giai đoạn khó khăn

4.2 Sinh viên có đầu tư được bất động sản ?

Câu trả lời là Có , với mô hình “thuê-cho thuê lại” sinh viên tìm và đặt cọc trướcphòng trọ đã tìm hiểu và nghiên cứu trước đó Sau đó tiến hành tân trang, dọn dẹp vàsắm một số dụng cụ cần thiết cho phòng trọ , nếu phòng rộng thì có thể chia ra bằngtấm thạch cao và ta có thêm 2 phòng nhỏ nữa Tiếp đến , đánh vào tâm lý rẻ và antoàn của học sinh và phụ huynh đang kiếm trọ thì ta tiến hành quảng bá phòng trên cácnền tảng xã hội hay các hội nhóm thuê nhà cho sinh viên