Đang tải... (xem toàn văn)
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Ths Nguyễn Thị Hải Yến MỤC LỤC 5LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I 10QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN 10I Khái quát chung về bất động sản 101 Khá[.]
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN - NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN .10 I Khái quát chung bất động sản 10 Khái niệm chung bất động sản hàng hóa bất động sản 10 1.1 Khái niệm chung bất động sản 10 1.2 Các tiêu chí xác định bất động sản 10 1.3 Hàng hóa bất động sản quy định pháp luật hàng hóa bất động sản đưa vào kinh doanh 11 Đặc điểm hàng hóa bất động sản – Những vấn đề đặt giao dịch hàng hóa bất động sản qua sàn .12 2.1 Bất động sản hàng hóa có vị trí địa lí, địa điểm cố định khơng có khả di dời .12 2.2 Bất động sản hàng hóa có tính lâu bền 13 2.3 Bất động sản tài sản có giá trị cao, giá trị không bị theo thời gian có khả bảo tồn tái tạo giá trị 13 2.4 Bất động sản hàng hóa có tính dị biệt 14 2.5 Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn 14 2.6 Hàng hóa bất động sản mang tính khan .15 2.7 Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lí xã hội 15 2.8 Hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước 16 2.9 Giá trị, công khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lí 16 II Sàn giao dịch bất động sản 17 Khái niệm đặc điểm sàn giao dịch bất động sản 17 SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Vai trò chức sàn giao dịch bất động sản .17 2.1 Vai trò sàn giao dịch bất động sản .17 2.2 Chức sàn giao dịch bất động sản 19 Điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 20 3.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 20 3.2 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 22 Quy định tiêu chuẩn hoạt động sàn giao dịch bất động sản 22 Các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tổ chức qua sàn 23 Điều kiện, quyền lợi nghĩa vụ đối tượng tham gia giao dịch bất động sản qua sàn 24 6.1 Đối với tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn.24 6.2 Đối với người quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản 25 III Quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản .25 Khái niệm cần thiết phải quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản 25 1.1 Khái niệm quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản 26 1.2 Sự cần thiết phải quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản 27 Nội dung cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản 28 Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản 29 3.1 Nhân tố khách quan 29 3.2 Nhân tố chủ quan 31 CHƯƠNG II .: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC .35 I Giới thiệu khái quát công ty cổ phần xây dựng đầu tư bất động sản An Lạc 35 SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến 1.1 Các ngành nghề kinh doanh cơng ty 36 1.2 Mơ hình cấu tổ chức công ty 37 1.3 Kết hoạt động sản xuất kinh doanh công ty 39 II Thực trạng cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc 42 2.1 Vài nét cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản An Lạc .42 2.2 Chức năng, nhiệm vụ phòng, ban hoạt động sàn giao dịch bất động sản An Lạc 44 2.3 Mục đích hoạt động sàn giao dịch bất động sản An Lạc 44 2.4 Hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản An Lạc 45 2.4.1 Dịch vụ môi giới bất động sản 45 2.4.2 Dịch vụ tiếp thị quảng cáo bất động sản 47 2.4.3 Dịch vụ tư vấn bất động sản 47 III Đánh giá cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc 49 1.1 Những kết đạt 49 1.2 Hạn chế nguyên nhân .51 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC TRONG THỜI GIAN TỚI 55 I Phương hướng hoạt động sàn giao dịch bất động sản An Lạc thời gian tới số giải pháp cho cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc 55 Phương hướng hoạt động sàn giao dịch bất động sản An Lạc thời gian tới 55 Các giải pháp cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc thời gian tới 56 II Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện nâng cao cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc thời gian tới 58 SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Kiến nghị đề xuất quan Nhà nước .58 Kiến nghị đề xuất công ty kinh doanh bất động sản .59 Kiến nghị đề xuất mơ hình tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 60 KẾT LUẬN 62 SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài cần nghiên cứu Bất động sản tài sản gắn liền với sống thành viên toàn xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động thị trường bất động sản thị trường đầu vào q trình sản xuất, đóng vai trị vơ quan trọng kinh tế quốc dân Trong thị trường bất động sản, hàng hóa bất động sản giao dịch, mua bán, chuyển nhượng… thông qua sàn giao dịch bất động sản có quy mô, tổ chức pháp luật quy định cho phép Sàn giao dịch bất động sản “cầu nối” giúp người có nhu cầu thực tiếp xúc với người cần bán sản phẩm Tuy đơn vị trung gian lại đóng vai trị quan trọng trình diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng hai bên, chí sàn giao dịch địa “tin cậy”, nơi ký gửi hàng hóa bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư Sàn giao dịch bất động sản đời đáp ứng yêu cầu ngày phức tạp hoạt động giao dịch bất động sản thị trường mà thỏa mãn nhu cầu ngày đa dạng, khó tính khách hàng chủ đầu tư, phần góp phần khẳng định đẳng cấp thương hiệu cho chủ đầu tư, đơn vị phân phối tiếp thị dự án bất động sản Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản sân chơi chung cho lĩnh vực tài chính, pháp lí, bảo hiểm tham gia thị trường bất động sản Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản đảm nhiệm vai trị hoạt động cách có hiệu quả, theo quy định Bộ xây dựng đề Thực tế cho thấy, nước có 600 sàn giao dịch bất động sản hoạt động sàn chưa quản lí cách có hiệu cịn mắc nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng sàn giao dịch bất động sản mọc nấm thị trường bị rối Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đời, với đời loạt Nghị định Thông tư như: Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD … quy định giao dịch bất động sản bắt buộc phải thực thông qua sàn giao dịch bước ngoặt lớn, thành công lớn quan quản lí Nhà nước nhằm làm minh bạch hóa thị trường bất động sản hạn chế yếu tố gây ảnh hưởng xấu tới thị trường bất động sản nói riêng tồn kinh tế quốc dân nói chung SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Thực trạng “trầm lắng” thị trường bất động sản thời gian gần cho thấy việc quản lí điều hành hoạt động sàn giao dịch bất động sản cách có hiệu đạt chất lượng cao, phù hợp với nhu cầu thị trường tuân thủ theo quy định pháp luật vấn đề bất cập nan giải không với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản, mà mối quan tâm tổ chức, quan quản lí Nhà nước Bên cạnh những tác dụng to lớn, thực tiễn cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản kinh tế thị trường, thân sàn giao dịch thực tốt cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản ngày tăng số lượng giao dịch, nâng cao uy tín, khẳng định niềm tin khách hàng chủ đầu tư hoạt động mua bán, chuyển nhượng, phân phối hay kí gửi hàng hóa bất động sản Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề trước hết hệ thống hóa sở lý thuyết, đánh giá thực trạng cụ thể vấn đề nghiên cứu, sở đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm giải khó khăn vướng mắc đã, gặp phải thực tế Cụ thể, chuyên đề tập trung sâu vào giải vấn đề sau đây: -Làm rõ nội dung bất động sản, hàng hóa bất động sản sàn giao dịch bất động sản -Chỉ quy định pháp luật cụ thể điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản quyền lợi nghĩa vụ người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn -Phân tích nội dung cần thiết cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch -Đánh giá thực trạng công tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc công ty cổ phần xây dựng đầu tư bất động sản An Lạc, tổng hợp, phân tích đánh giá kết đạt mặt hạn chế nguyên nhân dẫn đến hạn chế SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến -Trên sở tổng hợp, phân tích vấn đề lí thuyết có liên quan thực trạng cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc, từ đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản phù hợp với yêu cầu thực tế Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Với mục tiêu cụ thể mà chuyên đề đưa để giải thấy đối tượng phạm vi nghiên cứu mà chuyên đề hướng tới hàng hóa bất động sản, sàn giao dịch bất động sản hoạt động công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản nói chung sàn giao dịch bất động sản An Lạc trực thuộc công ty cổ phần xây dựng đầu tư bất động sản An Lạc nói riêng Bên cạnh chun đề vào tìm hiểu nghiên cứu văn pháp luật có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản cơng tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ có Luật Nhà 2005 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đời như: Nghị định số 153/NĐ-CP/2007 ngày 15-10-2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số 71/NĐ-CP/2010 ngày 23-62010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà … số Chỉ thị, Thông tư, Nghị định khác Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực chuyên đề phương pháp sử dụng viết chủ yếu là: -Tiếp cận lí thuyết chung bất động sản, hàng hóa bất động sản, sàn giao dịch bất động sản hoạt động cơng tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản -Tham khảo tài liệu qua mạng internet thực trạng cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản thị trường Trên sở phân tích, so sánh, đánh giá cơng tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc công ty cổ phần xây dựng đầu tư bất động sản An Lạc SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến -Thống kê số liệu thứ cấp, thơng tin có chọn lọc từ tài liệu website đáng tin cậy Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng như: Vietlaw.gov.vn, xaydung.gov.vn… -Tổng hợp, đánh giá, phân tích tài liệu, thơng tin thu thập được, sở hiểu sâu thực trạng cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản Việt Nam, nhằm đề xuất giải pháp kiến nghị hướng tới hồn thiện cơng tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản - Sử dụng phương pháp vấn sâu cán công nhân viên làm việc sàn giao dịch bất động sản An Lạc đối tác, bạn hàng, khách hàng đến giao dịch, kí gửi hàng hóa bất động sản qua sàn Đồng thời kết hợp với phương pháp điều tra khảo sát thực tế cơng tác quản lí điều hành số sàn giao dịch khác khu vực hoạt động để thấy thực trạng hoạt động sàn giao dịch Kết cấu nội dung chuyên đề Ngoài lời mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề kết cấu thành ba chương: Chương I: Quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản – vấn đề Chương II: Thực trạng cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc công ty cổ phần xây dựng đầu tư bất động sản An Lạc Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện cơng tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến LỜI CẢM ƠN Chuyên đề thực tập hoàn thành, nỗ lực thân người nghiên cứu, viết cịn nhận quan tâm góp ý nhiệt tình nhiều tổ chức, quan, tập thể, cá nhân nhà trường Trước hết, em xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy, giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, trường Đại học Kinh tế quốc dân hết lòng giúp đỡ truyền đạt cho em kiến thức quý báu trình học tập trường Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thạc sĩ Nguyễn Thị Hải Yến, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em suốt q trình thực hồn thành chun đề thực tập Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tồn thể cán cơng nhân viên sàn giao dịch bất động sản An Lạc, công ty cổ phần xây dựng đầu tư bất động sản An Lạc, đặc biệt ông Trần Việt Cường - giám đốc công ty cổ phần xây dựng đầu tư bất động sản An Lạc, người trực tiếp giúp đỡ, hướng dẫn em suốt thời gian thực tập sàn giao dịch bất động sản An Lạc SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến CHƯƠNG I QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN - NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN I Khái quát chung bất động sản Khái niệm chung bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1 Khái niệm chung bất động sản Theo Khoản 1, Điều 174 Bộ luật dân 2005 bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, bất động sản tài sản cố định, không di dời được, yếu tố gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng tách rời khỏi đất đai cơng trình tính chất cơng dụng thay đổi Các bất động sản thường gồm: nhà ở, đất đai, cơng trình xây dựng vật thể gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng như: cối, cánh đồng muối, hầm mỏ … tài sản pháp luật quy định như: máy bay, tàu biển … 1.2 Các tiêu chí xác định bất động sản - Bất động sản phải tài sản vật chất hữu hình có ích cho người - Bất động sản phải xác định chủ quyền quốc gia cá nhân gắn liền với nó, từ tạo quyền bất động sản - Bất động sản phải có khả đo lường giá trị định - Nó khơng thể di dời di dời hạn chế, tách rời khỏi đất đai, công trình xây dựng tính chất, cơng vất thể bị thay đổi theo - Bất động sản phải vật thể tồn lâu dài SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A