Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD Ths Nguyễn Thị Hải Yến MỤC LỤC 5LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I 10QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN 10I Khái quát chung về bất động sản 101 Khá[.]
QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN - NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN
Khái quát chung về bất động sản
1 Khái niệm chung về bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1 Khái niệm chung về bất động sản
Theo Khoản 1, Điều 174 của Bộ luật dân sự 2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, bất động sản là những tài sản cố định, không di dời được, là yếu tố gắn liền với đất đai hoặc công trình xây dựng và khi tách rời nó khỏi đất đai và công trình thì tính chất công dụng của nó thay đổi Các bất động sản thường gồm: nhà ở, đất đai, công trình xây dựng và những vật thể gắn liền với đất đai và công trình xây dựng như: cây cối, cánh đồng muối, hầm mỏ … hoặc còn có thể là các tài sản do pháp luật quy định như: máy bay, tàu biển …
1.2 Các tiêu chí xác định bất động sản
- Bất động sản phải là một tài sản vật chất hữu hình có ích cho con người.
- Bất động sản phải xác định được chủ quyền quốc gia hoặc cá nhân gắn liền với nó, từ đó tạo ra quyền năng đối với bất động sản đó.
- Bất động sản phải có khả năng đo lường được bằng giá trị nhất định.
- Nó không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế, khi tách rời khỏi đất đai, công trình xây dựng thì tính chất, công năng của vất thể cũng bị thay đổi theo.
- Bất động sản phải là một vật thể tồn tại lâu dài.
1.3 Hàng hóa bất động sản và quy định của pháp luật về hàng hóa bất động sản đưa vào kinh doanh Đối tượng trong kinh doanh bất động sản chính là hàng hóa bất động sản bao gồm cả tài sản hữu hình và tài sản vô hình Nó cũng bao gồm quyền sử dụng đất và đây cũng chính là đặc điểm nổi bật, khác biệt so với hàng hóa là đối tượng của hoạt động kinh doanh thương mại thông thường.
Không phải bất cứ tài sản nào là bất động sản cũng đều có thể trở thành hàng hóa đưa vào giao dịch kinh doanh trên thị trường bất động sản Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế Chính phủ sẽ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản đưa vào kinh doanh và dẫn chiếu theo Khoản 1, Điều 6, Luật kinh doanh bất động sản 2006, thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất kì một bất động sản nào dù là nhà, công trình xây dựng hay quyền sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh đều phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản 2006 Theo Điều 7, Luật kinh doanh bất động sản 2006, thì với bất động sản là nhà, công trình xây dựng khi đưa vào giao dịch kinh doanh trên trị trường phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án, không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và có hồ sơ, giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh trên thị trường cũng phải đảm bảo các điều kiện: phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và quan trọng là quyền sử dụng đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất Trong trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
2 Đặc điểm cơ bản của hàng hóa bất động sản – Những vấn đề đặt ra khi giao dịch hàng hóa bất động sản qua sàn
Khác với các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt mà khi tham gia giao dịch kinh doanh trên thị trường bất động sản, cả nhà đầu tư xây dựng lẫn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc các sàn giao dịch và người tiêu dùng cuối cùng đều cần phải tìm hiểu và nắm rõ.
2.1 Bất động sản là hàng hóa có vị trí địa lí, địa điểm cố định và không có khả năng di dời được
Do bất động sản luôn gắn liền với yếu tố đất đai mà đất đai lại mang những đặc điểm là có vị trí địa lí cố định, có giới hạn về diện tích và không gian Điều này cho thấy yếu tố địa lí và địa điểm sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản và nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm, các điểm dịch vụ, các công trình xây dựng như: công trình thương mại, công trình văn hóa, y tế, giáo dục … phụ thuộc vào khả năng tiếp cận của bất động sản đến các tiện ích đó Do vậy, khi đầu tư, kinh doanh bất động sản phải dự tính trước được những thay đổi của các yếu tố tiện ích trên, cũng như việc phát triển các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận, giảm thiểu khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm bằng cách phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục…
Có thể thấy các dự án đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản càng lớn thì khả năng tạo lập vị trí bất động sản càng cao.
Vấn đề đặt ra khi giao dịch kinh doanh hàng hóa bất động sản qua sàn là không thể mang hàng hóa bất động sản trưng bày trực tiếp trên sàn giao dịch như các loại hàng hóa thông thường mà người mua có thể nhìn ngắm, lựa chọn, thậm chí là có thể dùng thử Vì lẽ đó, các sản phẩm hàng hóa bất động sản trưng bày trên sàn chỉ là những hình ảnh chụp lại, những giấy tờ, thủ tục pháp lí liên quan đến bất động sản đó Người bán bất động sản phải thu thập đầy đủ chính xác các thông tin liên quan đến bất động sản cần bán và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về độ
2.2 Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền
Bất động sản là một loại hàng hóa luôn gắn liền với đất đai – một vật thể tồn tại lâu dài Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, vật kiến trúc cũng là những vật thể có tuổi thọ cao và có khả năng tồn tại tới hàng trăm năm.
Tính lâu bền của bất động sản được biểu hiện trên hai góc độ: tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế, song giữa hai tuổi thọ này lại thường không ngang nhau và thường thì tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế. Điều đó cho thấy khi đầu tư xây dựng bất động sản phải dự tính được tuổi thọ kinh tế của bất động sản để quyết định tuổi thọ vật lí của chúng, tránh việc đầu tư lãng phí hay đầu tư nhiều lần vào cùng một bất động sản Muốn kinh doanh bất động sản hoạt động có hiệu quả phải tìm biện pháp để hai yếu tố tuổi thọ trên diễn ra song trùng nhau ở cả giai đoạn phát triển bất động sản và giai đoạn cuối chu kì vật lí của nó.
Vấn đề đặt ra với các sàn giao dịch bất động sản là phải tận dụng được các thông tin về tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của bất động sản để tư vấn cho khách hàng sử dụng và khai thác giá trị bất động sản một cách hiệu quả nhất
2.3 Bất động sản là một tài sản có giá trị rất cao, giá trị này không bị mất đi theo thời gian cũng như có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị
Nguyên nhân cơ bản là do giá trị của đất đai là rất lớn, chi phí đầu tư xây dựng các công trình bất động sản thường cao và mang tính lâu bền Thời gian sử dụng vốn dài nên bỏ lỡ rất nhiều các cơ hội kinh doanh khác song lại có khả năng bảo toàn giá trị và khả năng sinh lời trong trường hợp tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế còn tồn tại Ngoài ra, khả năng tái tạo vốn còn thể hiện ở khả năng thế chấp bất động sản mà không cần phải cầm cố như các tài sản khác để vay vốn đầu tư trong kinh doanh.
Sàn giao dịch bất động sản
1 Khái niệm và đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản
Khác với các hàng hóa thông thường, đặc điểm của hàng hoá bất động sản là cố định và không thể di dời được, do vậy những người có hàng hoá bất động sản cần bán không thể mang hàng hoá của mình đến “chợ” bán như các loại hàng hóa khác Mặt khác thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, rất thiếu thông tin và các thông tin thường là bất đối xứng, cho nên để người bán và người mua có thể gặp gỡ nhau, trao đổi và thương lượng với nhau về nhu cầu và giá cả mua bán hàng hóa thì phải tổ chức các “chợ” giao dịch bất động sản Chợ bất động sản không giống như các chợ hàng hóa thông thường, không có sản phẩm hàng hóa bất động sản bày bán mà chỉ có những thông tin cần thiết hoặc những ảnh chụp, bản vẽ thiết kế … về những sản phẩm hàng hoá đó để những người quan tâm đến xem xét, tham khảo và giao dịch Sự khác biệt đó tạo nên các sàn giao dịch bất động sản thay vì gọi là “chợ” như cách gọi thông thường.
Theo Khoản 5, Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”
Sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về các dịch vụ liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Đây là nơi mua bán giao dịch không có sự hiện diện của các sản phẩm hàng hoá bất động sản, đồng thời, các dịch vụ đi kèm liên quan đến các hoạt động giao dịch bất động sản qua sàn cũng rất phức tạp và đa dạng Có thể coi sàn giao dịch bất động sản là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến các hoạt động mua bán, thuê, cho thuê hoặc chuyển nhượng bất động sản, hơn nữa, các dịch vụ đó phải mang tính chuyên nghiệp, phải đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác và được pháp luật quản lý hết sức nghiêm ngặt.
2 Vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản
2.1 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản có vai trò quan trọng trong việc minh bạch hóa thông tin từ thị trường bất động sản, góp phần làm tăng tính hoàn hảo lành mạnh cho thị trường Đó là thông tin từ các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra thông qua sàn giao dịch như: số lượng bất động sản được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hàng tháng, hàng quý, hàng năm trong một khu vực cụ thể hay xu hướng lựa chọn các dịch vụ bất động sản của khách hàng khi tham gia giao dịch qua sàn Đó còn là các thông tin về nguồn cung và hàng hóa bất động sản từ các nhà cung cấp bất động sản có thương hiệu, uy tín trên thị trường hoặc những thông tin về chính sách, pháp luật, quy hoạch từ phía các cơ quan quản lí và điều tiết thị trường. Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản cũng là nơi tiếp nhận những thông tin chia sẻ về kinh nghiệm cũng như thành quả hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản khác Và hầu hết những thông tin đó là tấm gương phản chiếu một cách chân thực nhất, sống động nhất về tình hình hoạt động của thị trường bất động sản.
Thứ hai, đối với Nhà nước, sàn giao dịch bất động sản giữ vai trò quan trọng trong việc thay mặt Nhà nước tham gia trực tiếp vào các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường như: quản lí thông tin giao dịch; đấu giá đất đai, bất động sản; chuyển giao các bất động sản xã hội.
Sàn thực hiện việc báo cáo định kì các thông tin giao dịch bất động sản trên thị trường đến cơ quan quản lí Nhà nước, trên cơ sở đó phổ biến và tư vấn pháp luật phù hợp để Nhà nước có những chính sách điều tiết thị trường một cách chính xác và kịp thời, hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán bất động sản ngầm bên ngoài.
Sàn là nơi thu nhận các kết quả phản hồi từ phía thị trường đối với các chính sách quy hoạch của Nhà nước, đồng thời là trung gian kết nối giữa Nhà nước với thị trường bất động sản, góp phần xây dựng, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới
Thứ ba, đối với các tác nhân tham gia hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường, sàn đóng vai trò là thanh công cụ giúp đỡ những tác nhân đó dễ dàng tiếp cận, tra cứu, lựa chọn thông tin bất động sản cần thiết cho các hoạt động giao dịch Thông tin bất động sản trên sàn được đảm bảo đầy đủ về mặt pháp lý, tính sát thực và có độ chính xác cao Do vậy, có thể coi sàn giao dịch là kênh thông tin hữu hiệu, đáng tin cậy, là đầu mối trực tiếp đưa hàng hóa bất động sản của các chủ đầu tư ra thị trường đến với khách hàng.
Thực hiện vai trò đó, sàn có khả năng nâng cao tính chuyên nghiệp và năng lực cạnh tranh trong các hoạt động dịch vụ giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các trung tâm môi giới không chuyên, góp phần ngày càng hoàn thiện cơ cấu thị trường bất động sản
Mối quan hệ, liên kết, hợp tác giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ chức tín dụng, ngân hàng, văn phòng công chứng, địa chính thường rộng và chặt chẽ nên người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn có khả năng nhận được sự hỗ trợ đầy đủ của tất cả các tổ chức đó và có thể hoàn tất các thủ tục mua bán bất động sản theo đúng nghĩa "một cửa khép kín", đồng thời rút ngắn được thời gian giao dịch, giảm thiểu chi phí và có nhiều cơ hội được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi hoặc thế chấp bất động sản một cách thuận lợi
Thứ tư, đối với nền kinh tế vĩ mô: sàn giao dịch bất động sản đóng một vai trò tương đối quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng Vì nếu giá cả thị trường của bất động sản mà cao hơn giá trị thật của bất động sản đó trên thị trường sẽ dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế đều “đổ xô” tham gia kinh doanh bất động sản để kiếm lời và sao lãng các hoạt động kinh doanh khác của mình làm ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất tạo ra sản phẩm tiêu dùng khác cho xã hội Khi giá cả bất động sản tăng cao dẫn tới các chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ tăng lên và giá thành sản xuất sản phẩm cũng tăng cao, lạm phát tăng nhanh, nền kinh tế rơi vào khủng hoảng
Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển phong phú đa dạng thêm hoạt động của thị trường thông qua các dịch vụ môi giới, tư vấn thiết kế, lập và quản lí dự án đầu tư bất động sản … một cách chuyên nghiệp, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư và cho toàn xã hội; đồng thời cũng tạo điều kiện hoạt động cho nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản còn đang bỏ ngỏ như: dịch vụ đấu giá, quảng cáo bất động sản, các dịch vụ pháp lí, ngân hàng, tín dụng, bảo hiểm, thế chấp bất động sản …
2.2 Chức năng của sàn giao dịch bất động sản
Hai chức năng chính của sàn giao dịch bất động sản là chức năng giao dịch và chức năng môi giới.
Thứ nhất, với chức năng giao dịch: thông thường các giao dịch bất động sản trên thị trường đều được thực hiện qua ba bước: đàm phán giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí Quá trình thực hiện ba bước này thường tốn rất nhiều thời gian vì bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, thủ tục pháp lí nhiều và phức tạp.
Do vậy, khi thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn, người tham gia giao dịch sẽ ít tốn thời gian hơn do hàng hóa bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch đã được thẩm định tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản Việc hoàn tất các thủ tục pháp lí liên quan cũng sẽ diễn ra nhanh gọn và ít gặp rủi ro
Thứ hai, với chức năng môi giới, sàn có tư cách là người đại diện hoặc môi giới bất động sản của người mua hoặc người thuê nên có quyền chuyển cho người mua hoặc người thuê tất cả các đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được sự chấp thuận của tất cả các bên tham gia giao dịch Đồng thời, sàn có trách nhiệm khuyến cáo cho người bán hoặc người cho thuê nên có tư vấn pháp lý trước khi chấp nhận một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc chấm dứt một hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng cho thuê bất động sản đã có từ trước.
Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
1 Khái niệm và sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
1.1 Khái niệm về quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
Bàn về khái niệm quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản thì thực tế hiện nay chưa có một quan điểm thống nhất nào được đưa ra Tuy nhiên do bản chất mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng chính là mô hình hoạt động của một doanh nghiệp nên quản lí và điều hành sàn giao dịch cũng tương tự như quản lí và điều hành một doanh nghiệp
Có một số quan điểm riêng về hoạt động quản lí, ví dụ như theo quan điểm của Fayel: "Quản lý là một hoạt động mà mọi tổ chức (gia đình, doanh nghiệp, chính phủ) đều có, nó gồm 5 yếu tố tạo thành là: kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo, điều chỉnh và kiểm soát Quản lý chính là thực hiện kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo điều chỉnh và kiểm soát ấy” Hoặc theo Hard Koont: "Quản lý là xây dựng và duy trì một môi trường tốt giúp con người hoàn thành một cách hiệu quả mục tiêu đã định"
Dựa trên những quan điểm ấy quản lí hoạt động của một doanh nghiệp được hiểu là tổng hợp của các quá trình: xác định mục tiêu hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp; phối hợp, tổ chức, chỉ huy và điều hành những hoạt động đó để thực hiện các mục tiêu đề ra; kiểm tra, kiểm soát các hệ thống tổ chức đã được hình thành trong quá trình thực hiện mục tiêu đó.
Xét cho cùng, mục tiêu chung của quản lí doanh nghiệp chính là sự duy trì và thúc đẩy các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nhằm đảm bảo sự tồn tại và vận hành của toàn bộ doanh nghiệp đó và hướng vào mục tiêu nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh Còn cốt lõi của hoạt động quản lí doanh nghiệp là con người, bởi con người luôn là chủ thể của mọi quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Trên cơ sở tham chiếu các quan điểm quản lí riêng và quan điểm quản lí doanh nghiệp nói chung, ta có thể hiểu một cách đơn giản, quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản là việc thực hiện công việc hoạch định các chiến lược kinh doanh dịch vụ bất động sản phù hợp với thực tế nhu cầu giao dịch của thị trường và khả năng hoạt động của cán bộ nhân viên trong sàn; phân tích các cơ hội phát triển của thị trường bất động sản trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để hướng tới phát triển các dịch vụ bất động sản còn đang tiềm ẩn; đảm bảo tổ chức bộ máy và tổ chức nhân sự cho các hoạt động của sàn kết hợp với việc điều phối các tổ chức đó một cách nhịp nhàng nhằm đạt hiệu quả cao nhất Đồng thời, quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng chính là việc kiểm tra, khảo sát chất lượng các hoạt động dịch vụ mà sàn kinh doanh, tiến độ hoàn thành công việc của các bộ phận, doanh thu và lợi nhuận từ các hoạt động dịch vụ đó để đảm bảo duy trì ổn định mọi hoạt động kinh doanh trên sàn, nâng cao uy tín và thương hiệu cho sàn trên thị trường.
1.2 Sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
Công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết và mang tính chất quyết định đến sự tồn tại, phát triển cũng như hiệu quả của các hoạt động giao dịch bất động sản diễn ra trên sàn
Một là, theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, một sàn giao dịch bất động sản được thành lập phải có tư cách pháp nhân, hoạt động theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành, có quy chế và cơ cấu tổ chức riêng. Trên cơ sở đó, sàn giao dịch bất động sản phải có người đứng đầu, quyết định mọi hoạt động giao dịch của sàn và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định đó Đó chính là người giữ vai trò quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Hai là, hoạt động của sàn là tổ hợp các dịch vụ kinh doanh bất động sản như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quản li bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản và các hoạt động dịch vụ khác. Mỗi hoạt động này đều đòi hỏi phải có nghiệp vụ chuyên môn riêng, có kĩ năng kinh nghiệm hoạt động và giao tiếp khách hàng riêng nên không thể chỉ một người có thể đảm nhận hoạt động của tất cả các dịch vụ đó Hơn nữa quy định hoạt động của sàn là phải có tối thiểu hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có thêm dịch vụ định giá bất động sản thì cũng phải có tối thiểu hai người có chứng chỉ định giá bất động sản Vì lẽ đó cần phải có công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản để quản lí và điều hành mọi dịch vụ hoạt động của sàn một cách thống nhất, nhịp nhàng và đạt hiệu quả cao nhất.
Ba là, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường phát triển chưa hoàn thiện và còn khá nhiều bất cập Sàn giao dịch bất động sản chính là pháp nhân thay mặt Nhà nước tham gia trực tiếp vào các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường cho nên công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cần thiết phải có chiến lược hoạt động phù hợp với tình hình thực tế chung để giữ vững vai trò là tấm gương hai mặt phản chiếu sức nóng của thị trường bất động sản, đồng thời cũng là nơi tiếp nhận, sàng lọc, cung cấp và phản hồi thông tin từ thị trường bất động sản đến các cơ quan quản lí Nhà nước Tuy nhiên, để các giao dịch bất động sản được đưa lên sàn một cách tự nguyện và công khai, sàn phải chứng tỏ được năng lực hoạt động của mình theo hướng chuyên nghiệp, thu hút lượng khách hàng tới giao dịch và tạo niềm tin, uy tín khi khách hàng đến giao dịch bất động sản và yêu cầu sử dụng các dịch vụ bất động sản được kinh doanh tại sàn
2 Nội dung công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng giống như quản lí và điều hành hoạt động của một doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ bởi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chính là kinh doanh các dịch vụ bất động sản liên quan đến việc mua bán, thuê, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản trên thị trường Nội dung của công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản bao gồm:
Hoạch định các chiến lược kinh doanh dịch vụ bất động sản mà sàn hướng tới như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lí bất động sản Xây dựng quy trình hoạt động cụ thể cho từng dịch vụ bất động sản đó.
Tuyển chọn và bố trí nhân sự phù hợp, có kĩ năng và chứng chỉ hành nghề, được đào tạo cơ bản về chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, có kinh nghiệm làm việc với khách hàng
Tạo dựng môi trường làm việc phù hợp, với các trang thiết bị máy móc tối thiểu cần thiết cho các hoạt động giao dịch như: máy tính, máy điện thoại cố định, máy fax, máy in, máy ảnh, máy ghi âm, la bàn, điện thoại di động, các loại bản đồ quy hoạch, bản đồ số, bản đồ vệ tinh, các loại bản vẽ kĩ thuật, các loại hồ sơ, hợp đồng dịch vụ của các dự án mà sàn nhận phân phối cũng như thông tin về các dự án khác mà sàn thu thập được, các loại sổ sách ghi chép
Phân tích thị trường, định hướng các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trong từng giai đoạn cụ thể, kiểm tra giám sát kết quả hoạt động của từng bộ phận chức năng trên sàn, từ đó đưa ra các giải pháp và phương hướng hoạt động phù hợp với yêu cầu của thị trường và đem lại lợi nhuận kinh doanh cao nhất
Kí kết các hợp đồng dịch vụ phân phối hàng hóa bất động sản từ các dự án đầu tư xây dựng lớn để tạo dựng và duy trì nguồn hàng đa dạng, sẵn sàng cung cấp cho thị trường, đồng thời tạo lập các mối quan hệ với các cơ quan chức năng có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản như Sở Tài nguyên môi trường, Sở Quy hoạch kiến trúc, các văn phòng địa chính, văn phòng luật sư, các tổ chức tín dụng, ngân hàng để hoạt động của sàn đi theo hướng “một cửa khép kín”, thu hút lượng khách hàng đến giao dịch qua sàn, tạo điều kiện để nhân viên sàn hoạt động chuyên nghiệp, bài bản hơn
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN
Giới thiệu khái quát về công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản
Nắm bắt được nhu cầu và tình hình phát triển của thị trường bất động sản trong nước nói chung và thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội nói riêng, ngày 11 tháng 01 năm 2005, Công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc được thành lập theo giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh số 2300103391 ngày 11/05/2005 do phòng đăng kí kinh doanh Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Tên công ty viết bằng tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC
Tên công ty viết bằng tiếng nước ngoài: ANLAC ESTATE INVESTMENT AND CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY.
Trụ sở chính: B8/BT06, khu đô thị Việt Hưng, phường Giang Biên, quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Việt Nam.
Giấy phép đăng kí kinh doanh số: 2300103391
Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh và đăng kí thuế thay đổi lần thứ 3, ngày
15 tháng 03 năm 2011 do phòng đăng kí kinh doanh Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Website: www.anlacland.vn - www.anlacgroup.com
Vốn điều lệ: 30.000.000.000 đ (ba mươi tỷ đồng chẵn)
Mệnh giá cổ phần: 10.000 đ (mười nghìn đồng chẵn)
Vốn pháp định: 6.000.000.000 đ (sáu tỷ đồng chẵn)
Ngành nghề kinh doanh chính: xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Tài khoản số 12222638666012 Tại ngân hàng thương mại cổ phần Kĩ thương
Công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc là một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân, hoạt động xây dựng và kinh doanh theo đúng ngành nghề kinh doanh đã đăng kí và được pháp luật bảo vệ Công ty được chủ động tham gia đàm phán, kí kết và thực hiện những hợp đồng về kinh doanh xây dựng, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê và thuê mua bất động sản Chủ tịch hội đồng quản trị là người đại diện cho công ty về quyền lợi và nghĩa vụ của công ty theo đúng pháp luật hiện hành Công ty hoạt động theo chế độ hạch toán kinh tế độc lập, tự chủ về tài chính, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại cổ phần Kĩ thương Việt Nam – Techcombank.
1.1 Các ngành nghề kinh doanh chính của công ty
Công ty bất động sản An Lạc hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xây dựng và thiết kế các công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông thủy lợi vừa và nhỏ, lĩnh vực hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản và một số lĩnh vực khác.
Cụ thể, các ngành nghề kinh doanh của công ty bao gồm:
Bảng 1: Các ngành nghề kinh doanh của công ty
STT Tên ngành Mã ngành
1 Xây dựng nhà các loại 4100 (chính)
2 Xây dựng công trình đường sắt và đường bộ 4210
3 Xây dựng công trình công ích 4220
4 Chuẩn bị mặt bằng (không bao gồm dò mìn và các loại tương tự tại mặt bằng xây dựng) 4312
5 Hoàn thiện công trình xây dựng 4330
7 Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước, lò sưởi và điều hòa không khí 4322
8 Bán buôn vật liệu,thiết bị lắp đặt khác trong xây dựng 4663
10 Bán buôn kim loại và quặng kim loại (trừ quặng uaranium và thorium 4662
11 Sản xuất xi măng, vôi và thạch cao 2394
12 Kho bãi và lưu giữ hàng hóa (không bao gồm kinh doanh bất động sản) 5210
13 Dịch vụ lưu trú ngắn ngày 5510
14 Sản xuất đồ gỗ xây dựng 1622
15 Sản xuất vật liệu xây dựng từ đất sét 2392
17 Bán lẻ thuốc, dụng cụ y tế, mĩ phẩm và vật phẩm vệ sinh trong các cửa hàng chuyên doanh 5610
Nhà hàng và các dịch vụ ăn uống phục vụ lưu động
(không bao gồm kinh doanh quán bar, phòng hát karaoke, vũ trường)
Kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản; Dịch vụ quảng cáo bất động sản; Dịch vụ quản lí bất động sản; Dịch vụ môi giới bất động sản; Dịch vụ định giá bất động sản; Hoạt động tư vấn đầu tư bất động sản
Ngành nghề chưa khớp mã với Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam
(nguồn: phòng kế hoạch công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc)
1.2 Mô hình cơ cấu tổ chức công ty
Bộ máy nhân sự của công ty bao gồm : Giám đốc là ông Trần Việt Cường – kĩ sư kinh tế nông nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị là bà Trần Thị Dung – cử nhân quản trị kinh doanh và 17 cán bộ nhân viên dưới quyền đều có trình độ từ cao đẳng trở lên.
Mô hình 1: Mô hình cơ cấu tổ chức công ty
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY CÔNG TY
1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty
Bảng 2 Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh
( từ năm 2007 – 2010) Đơn vị tính: vnđ
Chỉ tiêu Mã số Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
1.Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 01 31,334,857,597 82,594,084,34
2.Các khoản giảm trừ doanh thu 03
3.Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ (10-03) 10 31,334,857,597 82,594,084,34
7 22,621,706,694 5.Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ (20-11) 20 770,800,000 1,918,241,170 1,950,513,099 2,802,136,708
6.Doanh thu hoạt động tài chính 21 3,316,835 5,527,207 4,945,487
- Trong đó chi phí lãi vay
9.Chi phí quản lí doanh nghiệp 25 1,470,017,657 1,558,112,714 2,676,389,642
10.Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh (30 +(21-22)-(24+25)) 30 270,500,000 451,540,348 120,693,592 34,312,733
14.Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế (500+40) 50 270,500,000 451,540,348 120,693,592 52,403,733
15.Chi phí thuế TNDN hiện hành 51 75,740,000 116,948,950 21,121,378 13,100,934
16.Chi phí thuế TNDN hoãn lại 52
17.Lợi nhuận sau thuế TNDN (60P-51) 60 194,760,000 334,591,398 99,572,214 39,302,799
18.Lãi cơ bản trên cổ phiếu 70
SỐ LIỆU TÀI CHÍNH CÁC NĂM CỦA CÔNG TY
(từ năm 2007 đến năm 2010) Đơn vị tính: vnđ
Danh mục Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
1-Vốn điều lệ 36.050.000.000 36.050.000.000 36.050.000.000 36.050.000.0002-Tài sản cố định 9.041.467.833 9.090.896.454 11.200.101.1293-Tổng nguồn vốn 72.962.299.865 67.991.112.113 75.741.581.1214-Doanh thu hàng năm 31,334,857,597 82.594.084.346 72.108.078.616 25,423,843,4025-Lợi nhuận trước thuế 270,500,000 451.540.348 120.693.592 52,403,7336-Lợi nhuận sau thuế 194,760,000 334.591.398 99.572.214 39,302,799
Bảng 3: Doanh thu hàng năm của Công ty
(từ năm 2007 đến năm 2010) Đơn vị tính: vnđ
Tình hình doanh thu hàng năm và lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp của công ty tăng mạnh từ năm 2007 đến năm 2008, nhưng giảm dần ở năm 2009 và giảm mạnh đến năm 2010, mặc dù công ty vẫn duy trì được mức doanh thu dương và có lợi nhuận sau thuế Hiện nay số liệu tài chính của công ty năm 2011 vẫn chưa được công bố Song, theo nhận định của cả giới đầu tư lẫn các nhà quản lí, với thực trạng “thị trường khó khăn, giao dịch trầm lắng” (nguồn Vneconomy VNE) của thị trường bất động sản từ năm 2010 đến thời điểm hiện tại, thì vấn đề nỗ lực thúc đẩy sản xuất kinh doanh tăng doanh thu, giảm thiểu các loại chi phí hoạt động, từ đó tăng nguồn thu nhập sau thuế của công ty trong những năm tiếp theo là một vấn đề tương đối khó khăn và phức tạp.
Thực trạng công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc 42 2.1 Vài nét về cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản An Lạc
2.1 Vài nét về cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản An Lạc
Trước nhu cầu và thực trạng phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng những năm qua, với quyết tâm đẩy mạnh công tác quản lý giao dịch và minh bạch hóa thị trường Bất động sản, Chính phủ Việt Nam đã cho ra đời hàng loạt các Luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn như: Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư số 16/2010/TT-BXD nhằm mục đích hướng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản
Ngày 04 tháng 1 năm 2010, sàn giao dịch bất động sản An Lạc ra đời với mong muốn tạo một kênh thông tin hữu hiệu, một nơi đáng tin cậy để các nhà đầu tư, các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có thể tiếp cận, thực hiện việc giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, an toàn; đồng thời thúc đẩy tính chuyên nghiệp và nâng cao năng lực cạnh tranh của các sản phẩm hàng hóa trên sàn giao dịch
Sàn giao dịch bất động sản An Lạc trực thuộc công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc nên mọi hoạt động và tổ chức của sàn đều thông qua sự chỉ đạo và giám sát của Hội đồng quản trị và ban lãnh đạo công ty
Mô hình 2: Mô hình cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản An Lạc
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC
Bộ máy nhân sự của sàn giao dịch bất động sản An Lạc gồm 12 cán bộ nhân viên, trong đó :
+ 1 Giám đốc sàn, chứng chỉ quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản,chứng chỉ môi giới bất động sản.
+ 2 Phó Giám đốc sàn, chứng chứng chỉ quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản, chứng chỉ môi giới bất động sản.
+ 2 nhân viên định giá, chứng chỉ định giá bất động sản.
+ 7 nhân viên kinh doanh, phòng dự án, chứng chỉ môi giới bất động sản
2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng, ban hoạt động trong sàn giao dịch bất động sản An Lạc
Bộ máy tổ chức của sàn giao dịch bất động sản An Lạc tổ chức các hoạt động hỗ trợ giao dịch và kinh doanh dịch vụ bất động sản cho các tổ chức, cá nhân tham gia trong thị trường bất động sản.
- Giám đốc sàn: chịu trách nhiệm quản lí và điều hành mọi hoạt động giao dịch của sàn, quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động của sàn và chịu trách nhiệm pháp lí về các quyết định đó.
- Phó giám đốc sàn: quản lí điều hành một số mặt công tác do giám đốc phân công và ủy quyền, phụ trách phòng kinh doanh, chịu trách nhiệm trực tiếp trước pháp luật và giám đốc về các mặt được giao.
- Phòng hành chính nhân sự - kế toán: xây dựng và trình giám đốc kế hoạch sử dụng tài chính và lập dự án thu, chi tài chính hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo chế độ quy định hiện hành của nhà nước
- Bộ phận thủ tục và giao dịch bất động sản: thực hiện các nghiệp vụ giao dịch chuyên môn như môi giới bất động sản, định giá bất động sản và hoàn tất mọi thủ tục pháp lí cho khách hàng khi giao dịch được tiến hành.
- Bộ phận tư vấn bất động sản: phụ trách tư vấn bất động sản và tư vấn pháp luật cho khách hàng khi được yêu cầu, bộ phận tư vấn có thể kết hợp với bộ phận thủ tục và giao dịch bất động sản để hỗ trợ khách hàng trong quá trình thực hiện giao dịch.
- Bộ phận dịch vụ khách hàng: có nhiệm vụ lên kế hoạch và thực hiện công tác trình chăm sóc khách hàng và thực hiện những chương trình đó, có thể tư vấn ban đầu cho khách hàng qua điện thoại, giải đáp các thắc mắc và hóa giải những ý kiến, lo ngại của khách hàng.
2.3 Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc
Mục đích hoạt động chính của sàn là tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư, giảm thiểu rủi ro thị trường bằng cách thông qua các kỹ thuật phân tích chuyên nghiệp cùng với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm.
Mong muốn trở thành sàn giao dịch bất động sản uy tín và có thương hiệu trên thị trường bất động sản không chỉ đối với người tiêu dùng cuối cùng mà còn là địa chỉ đáng tin cậy, nơi kí gửi, tiếp thị quảng cáo và phân phối sản phẩm một cách hiệu quả đối với các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước; là đối tác tin cậy hàng đầu trong hợp tác đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, thu hút nhiều đối tác và các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phối hợp triển khai các dự án bất động sản
Một trong những mục đích hoạt động quan trọng của sàn giao dịch bất động sản
An Lạc hiện nay là xây dựng môi trường làm việc gần gũi cho đội ngũ công nhân viên hoạt động trên sàn Tạo công ăn việc làm và mở rộng cơ hội cộng tác cho các nguồn lực lao động chuyên môn trên thị trường, đồng thời tạo dựng hình ảnh một doanh nghiệp hoạt động có văn hóa và tổ chức chặt chẽ
Với những mục đích đó, sứ mệnh mà sàn giao dịch bất động sản An Lạc hướng tới là từng bước tiêu chuẩn hóa, cung cấp đa dạng các loại hình dịch vụ bất động sản theo đúng chất lượng và tiêu chuẩn quốc tế; đồng thời không ngừng sáng tạo, nâng cao tính chuyên nghiệp, cung cấp các giải pháp tối ưu, tạo sự thuận lợi tối đa cho khách hàng theo mô hình “một cửa khép kín”, trở thành cầu nối tin cậy, uy tín giữa người mua và người bán trong mọi hoạt động giao dịch bất động sản.
2.4 Hoạt động kinh doanh dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản An Lạc
2.4.1 Dịch vụ môi giới bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản An Lạc thực hiện chức năng môi giới, phân phối sản phẩm độc quyền hoặc chính thức các dự án bất động sản do Tập đoàn phát triển nhà và đô thị HUDLAND đầu tư xây dựng Dự án gần đây nhất sàn nhận phân phối là dự án khu đô thị mới Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh Sàn luôn đóng vai trò là cầu nối đáng tin cậy giữa nhà đầu tư và người tiêu dùng, là công cụ phân phối sản phẩm hàng hóa hữu hiệu nhất đối với các nhà đầu tư xây dựng và cũng là người đại diện môi giới, tư vấn, lựa chọn sản phẩm tốt nhất đối với người tiêu dùng.
Đánh giá về công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc
1.1 Những kết quả đạt được
Thứ nhất là về những con số thực tế Tuy mới được thành lập hơn hai năm, song với sự nỗ lực cố gắng không ngừng, sàn giao dịch bất động sản An Lạc trực thuộc công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc đã xây dựng được cho mình một thương hiệu có tiếng trong giới bất động sản, đặc biệt là thị trường bất động sản khu vực quận Long Biên, thành phố Hà Nội Ngoài việc phân phối 700 căn biệt thự xây thô thuộc dự án khu đô thị mới Lê Thái Tổ, thành phố Bắc Ninh do Tập đoàn nhà và phát triển đô thị HUDLAND đầu tư xây dựng, các dự án mà sàn đã tham gia môi giới và phân phối chủ yếu là các dự án chung cư cao tầng, biệt thự liền kề, dự án đất nền thuộc khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên cũng do Tập đoàn phát triển nhà và đô thị HUDLAND cung cấp Mới đây nhất, sàn đã được Tập đoàn chấp nhận đơn xin phân phối mặt sàn hai tòa chung cư cao tầng CT17 và CT19 thuộc khu đô thị mới Việt Hưng, phường Giang Biên, quận Long Biên, Hà Nội.
Trong tương lai, sàn đang tham gia đàm phán kí kết hợp đồng dịch vụ môi giới toàn bộ hai tòa chung cư 19 tầng và 27 tầng cùng 12 căn biệt thự nhà vườn thuộc dự án
Ao Trũng trên đường Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, thành phố Hà Nội do công ty xây dựng nhà đất Hà Nội làm chủ đầu tư Dự án đã xin được giấy phép đầu tư xây dựng và đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng, chuẩn bị khởi công xây dựng.
Thứ hai là về nguồn nhân lực Với việc đầu tư đúng mức vào nguồn nhân lực, cơ sở hạ tầng, máy móc và trang thiết bị, mạng lưới hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc ngày càng được mở rộng và nâng cấp về cả chất lượng lẫn các dịch vụ đi kèm Bộ máy nhân sự của sàn giao dịch bất động sản An Lạc gồm 12 cán bộ nhân viên, trong đó ban quản lí và điều hành sàn gồm 1 Giám đốc và 2 Phó Giám đốc sàn đều có chứng chỉ quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản và chứng chỉ môi giới bất động sản ; 2 nhân viên định giá có chứng chỉ định giá bất động sản cùng 7 nhân viên kinh doanh, phòng dự án có chứng chỉ môi giới bất động sản Điều đó khẳng định
An Lạc luôn quan tâm chú trọng đến việc đào tạo đội ngũ cán bộ công nhân viên của sàn không ngừng học hỏi nâng cao kiến thức chuyên môn, kỹ năng nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của công việc Trong toàn bộ quy trình và thời gian diễn ra giao dịch, nhân viên của sàn luôn theo sát tiến trình các bên thực hiện giao dịch, điều này giúp cho các bên có thể hiểu nhau hơn, có những thay đổi linh hoạt phù hợp với thực tế diễn biến giao dịch, đồng thời giải quyết nhanh chóng những phát sinh bất lợi, hoặc tìm ra giải pháp khắc phục những hậu quả mà phát sinh đó gây ra.
Thứ ba là về hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Trong lĩnh hay các dự án nhà xây thô, dự án đất nền … sàn đã xây dựng được quy trình giao dịch khoa học, chặt chẽ nhưng cũng rất linh hoạt trong từng thương vụ cụ thể Đây có thể là nguyên nhân và cũng là điều kiện tiên quyết chứng minh các giao dịch đạt được thành công của sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời gian qua là tương đối nhiều. Mức phí giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc mà khách hàng phải trả khi sử dụng các dịch vụ của sàn luôn thấp hơn rất nhiều so với mức phí khách hàng phải trả khi sử dụng cũng các dịch vụ đó tại các trung tâm môi giới Phí dịch vụ môi giới tại các trung tâm môi giới thường dao động từ 0,5% – 1% tổng giá trị bất động sản giao dịch và do bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn nên mức phí này không phải là nhỏ. Trong khi đó mức phí sử dụng dịch vụ qua sàn giao dịch bất động sản An Lạc quy định sẽ không ấn định theo tỷ lệ % giá trị của bất động sản giao dịch mà quy định tùy thuộc vào loại hình dịch vụ mà khách hàng có nhu cầu sử dụng.
Thứ tư là mở rộng cỏc mối quan hệ xó hội, hoàn thiện quy trỡnh giao dịch ô một cửa khộp kớn ằ Với sự nỗ lực cố gắng rỳt gọn tối đa cỏc thủ tục phỏp lớ rườm rà khụng cần thiết, tránh mất nhiều thời gian và tiết kiệm chi phí dịch vụ cho các bên khi tham gia giao dịch, sàn đã được khách hàng đồng tình ủng hộ và đánh giá rất cao Giống như các sàn giao dịch bất động sản khác, cùng với tính hợp thức và mô hình hoạt động tổng hợp, thống nhất, sàn giao dịch bất động sản An Lạc có mối quan hệ rộng rãi, liên kết hợp tác mang tính chuyên nghiệp với nhiều tổ chức có liên quan tới hoạt động giao dịch bất động sản như tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, phòng địa chính, phòng công chứng …Vì vậy khách hàng khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn sẽ được hỗ trợ và sử dụng dịch vụ trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực liên quan Nhờ đó có thể tiết kiệm thời gian, chi phí, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch hoàn thành một cách nhanh chóng, đồng thời tạo nhiều cơ hội cho khách hàng sử dụng các dịch vụ khác như được hỗ trợ vay vốn với lãi xuất ưu đãi, có thể thế chấp bất động sản thuận lợi.
Thứ năm là quản lí thông tin giao dịch Với việc thu thập thông tin từ nhiều kênh khác nhau, nhiều nguồn khác nhau, cộng với sự nhiệt tình và có trách nhiệm của đội ngũ cán bộ nhân viên trong sàn, các thông tin bất động sản luôn được cập nhật liên tục trên website riêng mang thương hiệu công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc: www.anlacland.com.vn, nên hệ thống thông tin mà sàn giao dịch bất động sản An Lạc cung cấp có khả năng đáp ứng đầy đủ nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng Hơn nữa, những thông tin đó đều được bảo đảm về mặt pháp lý và có tính xác thực rất cao Tất cả các thông tin đăng ký mua, bán trên sàn đều được sàng lọc và được các nhân viên của sàn điều tra kĩ lưỡng để kiểm chứng tính chính xác về thông tin người mua, người bán và thông tin về bất động sản được mang ra giao dịch.
Thứ sáu là thực hiện vai trò thay mặt Nhà nước trong việc tố chức và quản lí các giao dịch bất động sản trên thị trường Sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang từng bước trở thành cầu nối vững chắc giữa cơ quan quản lí Nhà nước với thị trường bất động sản Với các hoạt động giao dịch công khai, minh bạch sàn đã đóng góp một phần không nhỏ vào công tác quản lý, lành mạnh hóa thị trường bất động sản của các cơ quan Nhà nước, hạn chế giao dịch ngầm làm hình thành thị trường bất động sản ngầm, giúp Nhà nước tăng cường kiểm soát và tận thu nguồn thuế, từ đó góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước từ thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập bất động sản Không những thế, thông qua hoạt động tư vấn bất động sản và việc liên tục cập nhập, tổng hợp và phân tích các thông tin từ thị trường bất động sản, sàn còn có khả năng tư vấn gián tiếp và cung cấp những tài liệu tham khảo về bất động sản làm tiền đề để các cơ quan nghiên cứu luật và quản lí Nhà nước có những chính sách điều tiết và định hướng phát triển thị trường bất động sản cho phù hợp, kịp thời với tình hình phát triển chung của toàn xã hội
1.2 Hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản An Lạc vẫn còn tồn tại một số hạn chế nhất định Tuy nhiên cần phải khẳng định rằng mô hình sàn giao dịch bất động sản là một mô hình hoàn toàn mới Mà đặc thù của thị trường bất động sản là tính vùng và tính khu vực sâu sắc, thị trường bất động sản vùng này không giống với thị trường bất động sản vùng khác, thị trường bất động sản nước này không giống với thị trường bất động sản nước khác, nên khả năng áp dụng một cách rập khuôn mô hình sàn giao dịch bất động sản giữa vùng này với vùng khác, giữa quốc gia này với quốc gia khác là không khả thi Chính vì vậy trong thời điểm mới hình thành như hiện nay, sàn giao dịch bất động sản còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập là điều không thể tránh khỏi.
Thứ nhất là hạn chế về nhân sự Mặc dù số lượng cán bộ nhân viên, các bộ phận phòng ban chức năng trong sàn là tương đối nhiều và được bố trí một cách khá phù hợp với các hoạt động dịch vụ mà sàn kinh doanh nhưng khả năng làm việc kết hợp theo nhóm, hoạt động có sự bổ sung hỗ trợ cho nhau giữa các bộ phận không cao Việc hoạt động độc lập của một số nhân viên môi giới và nhân viên nghiên cứu thị trường còn mang nặng tính lí thuyết, rập khuôn, chưa thực sự linh hoạt xử lí các tình huống thực tế phát sinh nên nhiều lúc còn lúng túng dè dặt trong giao tiếp với khách hàng
Nguyên nhân chủ yếu là do hầu hết các nghiệp vụ về bất động sản như môi giới, định giá, quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản … đều đòi hỏi cần phải có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp cao Vậy mà các chứng chỉ đào tạo nhân viên kinh doanh các dịch vụ bất động sản đó hiện nay lại chỉ dừng lại ở một mức độ nhất định Vì thế mà tiến trình thực hiện giao dịch rất dễ xảy ra nhiều tranh chấp phức tạp, cộng thêm tại thời điểm hiện tại hầu hết các sàn giao dịch bất động sản đều thiếu nhân lực có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm quản lý và điều hành sàn giao dịch dẫn đến hầu hết hoạt động của các sàn giao dịch vẫn đang ở dạng thử nghiệm, chưa có một tiêu chí chuẩn cho các hoạt động đó và do đó lượng khách hàng đến với sàn giao dịch chưa thật nhiều.
Thứ hai là hạn chế trong khả năng giao dịch với khách hàng Khách hàng đến giao dịch bất động sản tại sàn không phân biệt tuổi tác, giới tính, trình độ nhận thức, tầng lớp dân cư hay địa vị xã hội Chính vì thế phong cách làm việc và khả năng đàm phán giao dịch của khách hàng là vô cùng phong phú, đa dạng và phức tạp Nhân viên hoạt động của sàn hầu hết mới chỉ có trình độ chuyên môn nghiệp vụ của một mảng dịch vụ nào đó, chưa được tiếp xúc nhiều với thực tế và với tất cả các đối tượng khách hàng có thể gặp phải trong giao dịch Vì lẽ đó, khi giao dịch với những khách hàng ô khú tớnh ằ và khụng ô phổ biến ằ trong thị trường, những nhõn viờn kinh doanh dịch vụ của sàn không thể tránh khỏi những xung đột, mâu thuẫn xảy ra, thậm chí đôi khi phải hủy bỏ hợp đồng giao dịch, thiệt hại doanh thu và gây ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu của sàn
Thứ ba là hạn chế về mặt tiếp nhận thông tin Trong quá trình làm việc dài hạn sàn chưa coi trọng thực sự những thông tin từ phía khách hàng cung cấp khi khảo sát thị trường và tìm hiểu, thu thập thông tin liên quan đến bất động sản đang giao dịch Lí do xuất phát từ ý thức chủ quan quá đề cao khả năng thu thập, xử lí thông tin của đội ngũ nhân viên môi giới trong sàn trong khi bản thân nhân viên môi giới không phải lúc nào cũng có khả năng điều tra kỹ về những thông tin liên quan đến khách hàng và bất động sản trên thị trường Vì vậy, những tranh chấp xảy ra trong quá trình giao dịch đặc biệt là tranh chấp giữa những người đồng sở hữu bất động sản vẫn có thể xảy ra trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản mà sàn đảm nhận.
Thêm vào đó, việc khai thác thông tin từ một số kênh thông tin quan trọng như các bản tin bất động sản thường ngày chưa thật hiệu quả Cách phân loại, chọn lọc các thông tin về bất động sản cần giao dịch nhiều khi còn lúng túng và trùng lặp, gây khó khăn cho tiến trình giao dịch, đôi lúc không đáp ứng đầy đủ nhu cầu cần thiết của khách hàng.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN AN LẠC
Phương hướng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời
1 Phương hướng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời gian tới
Sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang trên đà hướng tới phát triển toàn diện và đầy đủ các dịch vụ kinh doanh bất động sản, hoàn thiện quy trình giao dịch bất động sản theo đỳng nguyờn tắc ô một cửa khộp kớn ằ với mục tiờu chớnh của sàn là nõng cao chất lượng kinh doanh dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ môi giới và quảng cáo bất động sản.
Với quyết tâm trở thành sàn giao dịch bất động sản uy tín và có thương hiệu trên thị trường bất động sản khu vực quận Long Biên nói riêng và toàn thành phố Hà Nội nói chung, sàn giao dịch bất động sản An Lạc không chỉ là nơi tìm kiếm nguồn hàng hóa bất động sản của người tiêu dùng với nhu cầu mua hoặc thuê để ở, để kinh doanh mà còn là địa chỉ đáng tin cậy, nơi kí gửi, tiếp thị quảng cáo và phân phối sản phẩm rất hiệu quả đối với các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước Trong tương lai, sàn còn hướng tới trở thành đối tác tin cậy hàng đầu trong hợp tác đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, thu hút các đối tác và nhà đầu tư nước ngoài xây dựng và phân phối các dự án đầu tư bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản An Lạc mong muốn tạo dựng một môi trường làm làm và mở rộng cơ hội cộng tác cho các nguồn lực lao động chuyên môn trên thị trường, đồng thời tạo dựng hình ảnh một doanh nghiệp hoạt động có văn hóa và có cơ cấu tổ chức chặt chẽ
Không ngừng mở rộng mối quan hệ hợp tác liên kết với các cơ quan quản lí Nhà nước, các tổ chức tín dụng, ngân hàng, bảo hiểm từng bước tiêu chuẩn hóa, cung cấp đa dạng các loại hình dịch vụ bất động sản theo đúng chất lượng và tiêu chuẩn quốc tế; trở thành cầu nối tin cậy trong việc kết nối và phản hồi thông tin giữa Nhà nước và thị trường bất động sản, tư vấn giúp đỡ các cơ quan quản lí Nhà nước kịp thời có những chính sách điều tiết thị trường theo hướng phát triển lành mạnh nhất.
2 Các giải pháp đối với công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
An Lạc trong thời gian tới
Thứ nhất là giải pháp đối với vấn đề nhân sự Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định, các cán bộ nhân viên hoạt động trên sàn phải hoàn thiện kiến thức chuyên ngành kinh doanh bất động sản theo chương trình khung của Bộ Xây Dựng và yêu cầu cần phải có chứng chỉ hành nghề khi kinh doanh các dịch vụ đó Để thực hiện đúng quy định của pháp luật, sàn giao dịch bất động sản An Lạc đã cử các nhân viên hoạt động trong sàn theo học các khóa học cấp chứng chỉ ngắn hạn tại trung tâm đào tạo chứng chỉ môi giới bất động sản của Học viện tài chính và trung tâm đào tạo các chứng chỉ định giá, môi giới, quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản của Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên thuộc trường Đại học Kinh tế quốc dân Bên cạnh đó, sàn cần chú ý đến việc đào tạo chuyên môn nghiệp vụ và kiến thức làm việc thực tế cho các nhân viên trong sàn thông qua các lớp học nghiệp vụ thường niên do ban Giám đốc sàn tổ chức, giảng dạy và truyền đạt kinh nghiệm hoặc do các sàn giao dịch có uy tín tổ chức như: CEN GROUP, Golden Land, Vietland … Sàn cũng nên đăng kí và cử cán bộ nhân viên của mình tham gia các diễn đàn hội thảo, trao đổi các vấn đề về bất động sản và thị trường bất động sản trong nước cũng như nước ngoài để nhân viên trong sàn được mở rộng tầm nhìn, tích lũy thêm kiến thức và có cơ hội tiếp xúc giao lưu với lãnh đạo các Bộ, Ngành, Sở trong ngành và các chuyên gia tư vấn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Thứ hai là giải pháp nâng cao quan điểm của nhà lãnh đạo quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc Theo cơ cấu tổ chức nhân sự của sàn giao dịch bất động sản An Lạc, ban Giám đốc sàn gồm 1 Giám đốc và 2 Phó Giám đốc, hoạt động của sàn lại chịu sự chi phối kiểm soát của Hội đồng quản trị công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, nên công tác quản lí và điều hành sàn chịu ảnh hưởng của nhiều quan điểm lãnh đạo khác nhau Bên cạnh sự thống nhất cơ bản giữa chỉ đạo cấp trên với cách thức hoạt động của cấp dưới, thì cũng tồn tại không ít những tư tưởng trái chiều cần phải xem xét Giải pháp mà sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang hướng tới là việc tách rời hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên sàn với hoạt động kinh doanh xây dựng chính của công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản
An Lạc Với giải pháp này, công ty có thể bước đầu sẽ gặp khó khăn trong vấn đề tài chính, nhân sự, phân phối sản phẩm bất động sản cũng như thương hiệu, tên tuổi song có thể sẽ được hoạt động độc lập như một pháp nhân và có toàn quyền quyết định chiến lược kinh doanh dịch vụ bất động sản riêng cho mình cũng như có toàn quyền lựa chọn các mối quan hệ hợp tác kinh doanh phù hợp
Thứ ba là giải pháp về đầu tư cơ sở vất chất, trang thiết bị máy móc làm việc trên sàn Sự phát triển bùng nổ của công nghệ thông tin và sự ra đời của hệ thống máy móc kĩ thuật hiện đại đòi hỏi các cán bộ công nhân viên hoạt động trên sàn, ngoài việc phải được trang bị các loại phương tiện máy móc cơ bản phục vụ công việc chuyên môn thì bản thân mỗi người cũng cần phải liên tục học hỏi, tìm hiểu những công nghệ máy móc tiên tiến, hiện đại, không ngừng cải tạo phương pháp và tư duy làm việc để theo kịp sự phát triển của thời đại và không bị lạc hậu trong phong cách giao dịch với khách hàng
Thứ tư là giải pháp cho chiến lược quảng bá thương hiệu, hình ảnh sàn giao dịch bất động sản An Lạc Cùng với việc tập trung đầu tư cải tạo cơ sở vật chất và trang thiết bị máy móc thiết yếu, sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang hướng tới đầu tư vào các phương tiện quảng cáo, quảng bá thương hiệu, hình ảnh của sàn trên các phương tiện thông tin đại chúng như website, báo chí, đài, tivi, internet công cộng và các trang mạng xã hội Được biết hiện nay sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang hoàn thành website riêng của sàn nhằm phục vụ cho việc đăng tải thông tin bất động sản đang cần giao dịch, các dự án đầu tư bất động sản đã, đang và sẽ hình thành trên thị trường, cập nhập thông tin về tin tức, sự kiện bất động sản diễn ra hàng ngày, các bài viết về phong thủy, tín dụng, bảo hiểm, thế chấp bất động sản …nhằm mục đích tạo nên một website bất động sản An Lạc www.anlacland.com.vn ngày càng hoàn chỉnh và thiết thực, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản không những biết đến tên tuổi thương hiệu của sàn giao dịch mà còn hài lòng bởi các thông tin hữu ích mà sàn cung cấp Để làm được điều đó, sàn cần phải có nhân viên quản trị mạng chuyên nghiệp, có hiểu biết về các kiến thức mạng, website và lập trình mạng thành thạo; thường xuyên cập nhập thông tin về bất động sản và các thông tin có liên quan; liên tục làm mới thông tin, tạo sự bất ngờ cho những người có nhu cầu truy cập mạng…
Nói tóm lại, lại để công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc đạt được hiệu quả như mong muốn, các cán bộ nhân viên trong sàn cần phải hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, bài bản hơn, tuân thủ đúng pháp luật hiện hành, có đạo đức nghề nghệp và có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc Làm được điều đó chính là hội tụ của sự thành công trong các thương vụ giao dịch bất động sản và cũng chính là hoàn thành mục tiêu mà sàn giao dịch bất động sản An Lạc đang hướng tới hiện nay.
Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản An Lạc trong thời gian tới
1 Kiến nghị và đề xuất đối với các cơ quan Nhà nước
Pháp luật về kinh doanh bất động sản là một trong những mảng pháp lí rộng lớn và vô cùng phức tạp Chính vì thế, việc nghiên cứu, làm rõ các điều khoản trong các văn bản pháp luật ban hành là một việc làm cần thiết của các cơ quan chức năng đối với thị trường bất động sản hiện nay Nhà nước cần tăng cường hướng dẫn, quản lý và kiểm soát chặt chẽ các sàn giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính minh bạch và nâng cao uy tín của luật kinh doanh bất động sản trên thị trường. Để các bất động sản được tham gia giao dịch qua sàn thì bản thân các bất động sản đó phải đạt được tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật Bất động sản được giao dịch trên thị trường hiện nay chủ yếu là nhà biệt lập có bao gồm đất Vì vậy, yêu cầu đặt ra là công tác đăng kí đất đai phải được hoàn thiện nhanh chóng, kèm theo đó là các văn bản luật pháp liên quan tới kinh doanh bất động sản cũng phải được hoàn thiện Do vậy nếu công tác đăng kí đất đai được kiện toàn thì việc xây dựng hệ thống thông tin bất động sản và mạng lưới các sàn giao dịch mới có khả năng thực hiện được Được biết các chính sách kinh tế vĩ mô của Ngân hàng nhà nước quý I/2012 đối với bất động sản đã mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản trong thời gian tới. Theo Chỉ thị 01 ngày 13/02/2012 và Công văn 2056 ra ngày 10/04/2012 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam đều nới lỏng tín dụng hầu hết các đối tượng cho vay bất động sản, còn các ngân hàng thương mại sẽ được cơ cấu lại nợ bất động sản Hai tháng 3 và 4/2012 Ngân hàng nhà nước ta hai lần liên tiếp giảm trần lãi suất huy động vốn từ 14% xuống còn 13% và 12% đã làm cho các ngân hàng thương mại đồng loạt giảm lãi suất cho vay đối với bất động sản Trong thời gian sắp tới, Ngân hàng nhà nước cũng đang xem xét sửa đổi Thông tư 13 với dự thảo giảm trọng số rủi ro cho vay bất động sản xuống ở mức 150% thay vì để mức 250% như hiện nay Cũng theo tổng hợp của CafeLand, các chính sách của Chính phủ sắp tới cũng mở ra nhiều cơ hội để thị trường bất động sản có thể được “hâm nóng” như: đồng ý thành lập quỹ tín thác nhà ở và đang yêu cầu Bộ Xây dựng lấy ý kiến để hoàn thiện, đồng thời đồng ý hủy bỏ khung giá đất hiện hành và đang chờ Quốc hội thông qua Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đang xem xét mua lại một số dự án bất động sản có giá từ 15 – 17 triệu đồng/m2 để làm nhà công vụ và bắt đầu tiến hành thu thuế đất phi nông nghiệp theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 do Quốc hội ban hành ngày 17/06/2010 Tất cả những chính sách điều tiết kinh tế của Chính phủ ở tầm vĩ mô đó ít nhiều tác động tích cực
“mở van thị trường bất động sản” trong quý II/2012 với hi vọng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn, nhằm tăng nguồn cầu và lượng hàng hóa bất động sản giao dịch qua sàn, ổn định thị trường và tạo cơ hội cho các nhà đầu tư xây dựng trong nước cũng như nước ngoài tìm lại chỗ đứng, khẳng định thương hiệu của mình trên thị trường bất động sản
Một vấn đề pháp lí đặt ra khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn là sàn giao dịch trực tiếp đóng vai trò là một chủ thể tham gia vào giao dịch bất động sản trên thị trường, tức là sàn có thể là bên mua hoặc bên bán mà vẫn là trung gian thực hiện hoạt động giao dịch này như thu phí dịch vụ, thu hoa hồng môi giới từ bên còn lại Như vậy giao dịch trên thị trường sẽ không được minh bạch Vì thế, Nhà nước cần có một chế tài pháp lí quy định hành vi hoạt động này để tạo môi trường lành mạnh hóa cho các hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường
2 Kiến nghị và đề xuất đối với các công ty kinh doanh bất động sản
Tăng cường, mở rộng mối quan hệ với các đối tác là các tổng công ty, tập đoàn lớn có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản để có thể cùng tham gia góp vốn, đầu tư phát triển dự án bất động sản Thực hiện được điều đó sẽ có khả năng đảm bảo tối ưu hoá lợi ích của các bên tham gia do việc thực hiện được dựa trên một nền tảng tiềm lực vốn lớn mạnh và tận dụng thị trường kinh doanh của các bên Bên cạnh đó, việc tham gia góp vốn với các chủ đầu tư dự án, các công ty còn được kí nhận trực tiếp sản phẩm hàng hóa để kinh doanh, trở thành đại lý bán hàng ủy quyền cho các chủ đầu tư dự án.
Không ngừng tìm kiếm nguồn hàng từ các hoạt động thuê lại hoặc mua lại của khách hàng hay của chủ đầu tư để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp và sau đó là thực hiện chuyển nhượng lại các bất động sản đó Ngoài ra, các công ty kinh doanh bất động sản cũng có thể tự tìm kiếm, lựa chọn cơ hội đầu tư vào các dự án bất động sản nhỏ phù hợp với số vốn của công ty và có thể đạt được hiệu quả nhanh
Phải thường xuyên đánh giá kết quả làm việc của cá nhân các cán bộ công nhân viên trong công ty cũng như của từng bộ phận để sắp xếp, bố trí nhân sự cho phù hợp với chiến lược phát triển của công ty trong thời gian tới Cần phải chú trọng tới công tác tuyển dụng nhân sự được đào tạo đúng ngành nghề, có kinh nghiệm thực tiễn nhằm đáp ứng yêu cầu đòi hỏi của công việc Có chính sách khuyến khích cán bộ công nhân viên trong công ty tham gia tìm hiểu thực tiễn để nâng cao khả năng chuyên môn và nghiệp vụ của mình
3 Kiến nghị và đề xuất đối với mô hình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Thực tế cho thấy hiện nay các sàn giao dịch bất động sản hoạt động chưa mạnh nên có rất nhiều sàn thành lập ra nhưng hoạt động chưa đúng như yêu cầu cần có, cách thức “rao vặt” và tìm kiếm thông tin theo kiểu “chộp giật” vẫn đang là cách thức hoạt động chủ đạo Pháp luật về kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định mọi giao dịch mua, bán đối với nhà ở thuộc các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán phải được thực hiện trên các sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, tình trạng buôn bán độc quyền một dự án cũng đang diễn ra khá phổ biến trên thị trường bất động sản lúc này. Các sàn giao dịch đó là do các chủ đầu tư tự thành lập để tự tiêu thụ sản phẩm của mình hoặc việc tranh giành quyền phân phối độc quyền một vài dự án của các sàn giao dịch lớn Theo quy định của pháp luật, các sàn giao dịch phải hoạt động một cách công khai, minh bạch, đảm bảo tính pháp lý của sản phẩm để người mua có thể tự tìm hiểu xác nhận thông tin, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục đã bị chủ đầu tư đem bán trong khi cả chủ đầu tư lẫn người quản lí và điều hành sàn giao dịch đều cố tình cung cấp thông tin không đúng với thực tế.
Một thực tế nữa hiện nay là các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hiện đang nắm giữ một quỹ nhà khá lớn, chiếm tỷ trọng cao trong thị trường bất động sản mà qua các nguồn thông tin cho thấy nhà ở từ các dự án thường phải qua khá nhiều
“cầu” trung gian mới đến được tay người có nhu cầu mua nhà để ở Có thể coi đây là một hiện tượng không lành mạnh, dễ làm cho thị trường bất động sản thiếu tính minh bạch, và là một trong những nguyên nhân tạo nên những cơn “sốt” giá nhà ở Chính vì thế việc quy định bắt buộc giao dịch “nhà dự án” phải được thực hiện qua sàn giao dịch là một quy định làm cho cung và cầu trực tiếp gặp nhau công khai trên sàn giao dịch.
Các bất động sản đưa vào giao dịch trên sàn cần phải có rất nhiều thông tin, những thông tin đó phải được đảm bảo về mặt pháp lí, phải chính xác và người có yêu cầu đăng tin phải hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính chính xác của nó Việc bảo đảm thành công cho các giao dịch bất động sản qua sàn cũng rất cần thiết có được sự hỗ trợ của nhiều dịch vụ bất động sản đi kèm như: dịch vụ bảo lãnh mua bán, thanh toán hợp đồng của các tổ chức tín dụng, ngân hàng; dịch vụ bảo đảm pháp lý giao dịch của phòng công chứng; dịch vụ bảo đảm pháp lý về đất đai của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất …