Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VA TEN: HOANG THỊ BÍCH DIỆP.

BO TƯ PHÁP BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HO VA TÊN: HOANG THỊ BÍCH DIỆP.

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC.

TS NGUYEN THỊ HỎNG NHUNG

LOI CAM DOAN

Tôi in cam doen diy là công tinh nghiên cứu cũa riêng tối, các kết luận, đếliệu rong khỏa luận nay là trung thục, dim bão đổ chính xác, tin cậy Tối công xincam đoạn rằng moi sự giúp đổ cho việc thực hiện khóa luận này đã được cần ơn và

các thông in trích dẫn rong bài viết đã được chỉ rõ nguẫn gốc

Tác gi khóa lận tốtnghiệp

Hoang Thị Bích Diệp

DANH MỤC TỪ VIET TAT

Giấy chúng nhận quyền sử đụng đất GCNOSDĐ.

1 Tính cấp thiết của để tai 1

3 Tinh hình nghiên cứu để tải

Mục đích va nhiệm vụ nghiên cứu của để tài 4

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của để tai 4

66Phương pháp nghiên cứu của để tài

| Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của khóa luận.

CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN PHÁP LUAT VE CAP GIAYCHUNG NHAN QUYỀN SỬ DUNG DAT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀISAN KHÁC GAN LIỀN VỚI DAT CHO HO GIA BINH, CÁ NHÂN 8

11 Ly lun vẻ giấy chứng nhân và cấp gidy chứng nhận quyền sử dungđất ở, quyển sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liên với đất cho hộ gia đình, cá.

nhân 8

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về Giây chứng nhận quyển sử dung dat,quyển sở hữu nha ở và tải sản khác gắn liên với đất 8

1.1.2 Ý nghĩa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu

nh ở và tai sản khác gắn liễn với đất 10

1.1.3 Các loại Giấy chứng nhên quyển sử dung đất ở, quyên sở hữu

nha ở và tai sản khác gắn liễn với đất „

1.14 Yên cầu vẻ cấp Giấy chứng nhên quyên sử dụng đất, quyền sỡ

hit nhà 6 va tai sẵn khác gắn liên với đất 14

1.2 Ly luân pháp luật vẻ cấp Giấy chứng nhân quyên sử dụng đất ở,

quyển sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với dat cho hộ gia đình, cá nhân 1ó1.2.1 Khái niêm va đặc điểm của pháp luật về cấp Giấy chứng nhânquyển sử đụng đất ở, quyên sở hữu nha ở va tai sản khác gắn liên với đất 16.

1.2.2 Nội dung pháp luật về cấp Giầy chứng nhận chứng nhận quyền.

sử dụng đất 1

1.2.3 Những yếu tổ tác đông đến pháp luật vé cấp Giấy chứng nhân.quyên sử dụng đất 181.24 Lịch sử hình thành va phát triển của pháp luất vẻ cấp Giấy chứng

nhân 20

KET LUẬN CHƯƠNG 1 2

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CAP GIAY CHUNGNHAN QUYEN SỬ DỤNG BAT Ở, QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀISAN KHÁC GẮN LIEN VỚI ĐẮT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VATHUC TIEN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN GIA LAM, THÀNH PHO HÀ

302.1.4, Quy đính vẻ trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhên quyển sửdụng đất

2.1.5 Quy định về nghĩa vụ tai chính khi được cấp Giấy CNQSDĐ 3

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp Giấy chứng nhên quyển sử dungit ở, quyền sở hữu nhà 6 và tai sin khác gắn liễn với đất cho hô gia nh, cá

nhân tai huyện Gia Lâm, thành phé Ha Nội 37

2.1 Những kết quả đạt được vẻ áp dung pháp luật cấp Giấy chứngnhận quyển sử dung đắt ở, quyên sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liên với đất

cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 41

2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc trong việc ap dụng pháp luật cấp

Giấy chứng nhận quyên sử dung đất ở, quyển sở hữu nha ở và tài sin khác

gin liên với dat cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Gia Lâm, thành phô Ha

Nội 4

KET LUẬN CHƯƠNG 48CHVONG 3: ĐỊNH HƯỚNG VA GIẢI PHAP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬTVỀ NÂNG CAO HIEU QUA ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CAP GIAYCHUNG NHAN QUYỀN SỬ DUNG BAT 6, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀTAI SAN KHÁC GAN LIEN VỚI BAT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ.'THỰC TIEN HUYỆN GIA LAM, THÀNH PHÓ HÀ NỘI 49

3.1 Định hướng hoán thiện pháp luật về cấp giây chứng nhận quyềnsử dụng dat 6, quyền sỡ hữu nha ở và tải sin khác gắn liễn với đắt cho hộ giađính, cá nhân 49

3.2 Giải phap hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhân quyển sitdụng dat, quyền sở hữu nha ở va tai san khác gắn lién với dat cho hộ gia đính,

cá nhân 51

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu qua ap dụng pháp luật về cấp giấy chứng,nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn lién với đất

cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Gia Lâm, thành phố Hà Noi 54

KET LUẬN CHƯƠNG 3 KETLUAN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO.

MỞĐÀU1 Tinh cấp thấết của đề tài

Dit dai là nguẫn tải nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá là điều kiện tổn tivà phát hiển của con người và các sinh vật khác ð rên trai đất Đối với đời sống,đất dei là nơi trên đồ cơn người xây dụng nhà cũa và tin hành các host đồng vin

Hóa, là nơi phân bổ các khu din cư Sử dụng dit dei có ý neha quyét Ảnh tới sơthánh bạ về kinh tế và én dinh chính tr, phát tiễn xã hội c trước mất và lâu ditGiống như các ti sẵn khác, đất đi là tài sẵn tá phải xác đính rổ quyền sỡ hữu,

quyền chiên hữu và quyển sỡ đụng Hay nổi cách khác, đất dai muốn được coi là

tải sản thị phi cổ chủ sở hà, chủ rỡ dạng dit cụ thể Ở Việt Nam, tri qua nhiềuthời kỳ giai đoạn ich sở với nhiều hình thúc sở hữu đất đi khác nhau, đến nay đắt

đủ thuộc sỡ hữu toàn din do Nha nước là dei điện chủ sở hữu vã thống nhất quản

lý, ĐỂ người sử đụng đất yên tim gin bó lâu dai với đất, khuyến khích họ đâu tx,nâng cao hiệu quả sỡ dụng đất thi quyin sử dạng dit phii được pháp luật bảo hỗbing pháp luật Đây là một trong nhông ý do cơ bin ra đời Giấy chứng nhận quyênsử dạng đất Luật Đất dai năm 1987, năm 1993, năm 2003 và năm 2013 được benhành đã tạo cơ sỡ pháp lý cho host ding cấp Giây chứng nhân quyền sở đụng đất

quyền sở hữu nhà ở và tả sẵn khác gắn liên với đất Mặc dà thường xuyên được nite

đối, bỗ mang hoàn thiên song mốt số quy dinh vé cấp Giây chứng nhân quyền sitdung đất, quyền sở hữu nhà ở va tài sin khác gắn liền với đất, đặc biệt là các quy.cảnh vi nộp tiên nữ dụng đất lệ phi cấp Giây ching nhận quyên sở dụng đất quyênsở hôu nhà và tú sân khác gắn lần với đất, quy dink v tỉnh hy thi tục đăng ký đấtdx, cấp Giấy ching nhận quyên sử đụng dit, quyển sở hữu nhà ở và tài sin khác gắnHiền với đắt còn bit cập, clam ghủ họp với thực tế ĐỂ khắc phục bắt cập này cần uất

hải đảnh giá diy đã hệ thống toàn điện pháp init vé cấp GCNOSDĐ, quyền sỡ hữu:hà ở và tả sản khác gắn in với đt

Huyện Gia Lâm có vũ bí nằm tai ota ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội,dn tích 114,79 km2, dân số rên 26 van người với 20 xã và 02 thị tin Trongnhũng năm gin diy cùng phất tiễn chung của Thủ đô, huyền Gia Lâm có tốc đô đồthi hod nhanh; trên dia bản huyện tiển kei hàng lo các dự án đầu hư với quy mổ

Ion nh Khu đô thi Gia Lâm với diện tích 430ha, khu chúc năng đô thi Yên Viễn‘vei diện tích 26ha, khu đất đối ứng 63ha dur án đường Hà Nội - Hung Yên, 11/15

ii phông mất bing ts hồi dit lớn; ga trí quyền sử đụng đất tăng cao nhiều ceán đầu tơ hệ thống cơ sỡ bạ ting giao thông được tiễn khd thục hiện điều nàykhiển giá dit ngày cảng có giá bị Dit dei có giá tị võ hình chung lim gia tắc

tranh chip, khiêu liên về chi thừa Lý, ting cho vide giả quyét các tranh chấp,

hiệu liên v nhà đất gặp tất nhiều kho khán, phúc tạp nu thiểu hồ sơ, hy tờ đấtxi, bản đổ dia chỉnh đặc bit 1 nhà đất ranh chấp chưa được cấp GƠNOSDĐ,quyền sở hiểu nhà ở và ti sin khác gắn liên với đất Nhận thúc được ý ngiĩa và vai

trò của công tác này, thời gian qua, cấp dy Đăng và chính quyên buyện Gis Lâm,

thành phố Hà Nội đã chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chúc triển kh thục hiển"nghiêm túc pháp luật về cấp Giấy ching nhận quyền sử dụng dit, quyển sở Hồu nhàở và tải sân khác gắn lin với đất và dat được những kết quả tch cục, Tuy nhiên,trên thọ té việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và ti sẵn khác gắn tiễn vớiđất và xở lý, gai quyét các dom thơ kiểu nei về đất đứ nổi chúng và khiêu nai về

cấp GƠNQSDP, quyền sở hữu nhà ở và tit sin khác gin lin với đất vẫn rất nóngtông và phúc tap, ầm Ấn nguy cơ gây mắt én định về an ninh chính bị, rật hy antoàn xã hội Do đó, đ có cơ sở ý iin, cơ sở thục tấn và xác đnh được nguyễn,

nhân, af ra giải hấp khắc phục tình trang rên, góp phần nâng cao hiệu qué công

tác cấp GCNOSDD, quyền sở hữu nhà ở và tài sin khác gắn liên với dit trên dia

ân thi việc nghiên cứu lý luân về cấp GCNOSDĐ, quyển sở hữu nhà ở và ti sẵn

Xhác gin liền với đất và thục rạng thi hành pháp luật về cấp GCNOSDP, quyển sởHữu nhà ð va ti sẵn khác gin liên với đất tạ huyện Gia Lim, thành phổ Ha Nội đặttrong bối cảnh tiễn kai thi hành Luật Đất dei nim 2013 và các vin bản hướng din

thi hành là hit súc cân thiết

‘Voi những lý do cơ bản trên, học viên lựa chon để tai “Pháp lật về:chứng nhận quyền sc dung đốt, quyén sở hãm nhà ở và

đắt qua thực tiễn Imyện Gin Lâm, thành phố Hà Nội” làn khỏa luận tốt nghiệp2 Tinh hình nghiên cứu đề tài

Liên quan din để tài khóa luân, để có nhiều công trình nghién cứu, bài viết

về vẫn dé nay được công bé mà tiêu biểu phải kŠ dén một số công tỉnh cụ thé sau

9 Trin Luyện G004),

theo Luật Dit dai 2003", Tạp chi Luật hoc, số 3; iti) Doãn Hỗng Nhung (2007),“Mật số vẫn đề về cấp Giây chúng nhận quyền sở dụng đất

“Ban vé Giây chúng nhân quyền sở dạng dit Tạp chi Dân chủ và pháp luật số 3, )Nguyễn Minh Tuần (2011), Đăng ly bất động sản Nhông vẫn dé lý luận và thụctấn, Nxb, Chính tri quốc gia; v Lê Thị Quỳnh Trang (2016), "Pháp luật vé cấpGiấy chứng nhận quyên sử dụng đất và thục tn thi hành tạ Thành phô Vinh tỉnhNghệ An”, vi) Doãn Hang Nhung (Chỗ biên, 2019, “Tim iu pháp luật vé cấpGiấy chứng nhận quyền sử dang đất qua thục tấn thí hành tsi quận Đồng Đa —Thành phố Hà Nội", Neb Xây Dụng Hà Nội, vit) Pham Hương Lan (Chỗ biển,

2018), Bình luận khoa học Luật Đất dai nim 2013, Nab Lao Đông, Hà Nồi, ix)

Nguyễn Thi Minh 2013), “Hoda thiện phép luật vé cấp GIẤy ching nhận quyền sờdang dit, quyển sở hiếu nhà ở và tà sin khác gin liền với đất cho hộ gia Ảnh cánhân" Luận vin Thạc đ uật học, Khoa Luật- Dai bọc Quốc gia Hà Nội, x) Lê Thơ“Thủy (2017), “Pháp luật về cấp Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất và thực tiẾn thi

"hành tại tinh Quảng Nam” Luận văn thạc a luật học, Học viên Khoa học xã hội.Các công tình, bà vất in đậy giã quyết được một sổ vẫn đã tý luân và thực

tấn pháp luật vi cấp GCNQSDĐ, quyển sỡ hữu nha và tài sẵn khác gắn liên vớ đấtao gim: MGtlả phân tic khổ niệm, đặc điểm và ý ngiĩa của GCNOSDD, quyền sở

In nhà ð va ti sản khác gin liễn với đâu Hav là phân tích cơ sở ra đời, khít niễm,dic dim, vai tr, cầu trúc cũa pháp luật về cập GCNOSDĐ, quyển sở hữu nhà ð và ái

sản khác gin tên với đất lich sử Hình thành và phát tiễn của pháp luật về cấpGCNOQSDB, quyền sở hữu nha ở và tai sản khác gin liền với đất Ba là phân tíchthực tang php luật về cập GCNOSDĐ, quyền sỡ hồu nhà ở và ti sẵn khác gắn liênVới đất và thục tint hành trong pham vi cá nước và ð mất sổ đa phương cụ thể Bốnlà dm r định hướng và liên ngự góp phin hoàn thiện pháp luật về cắp GCNQSDĐ,

quyễn sở hồu nhà ở và ti sẵn khác gin liên với đất Tuy nhiên, ngiên cứu có hệ

thing toàn đện và diy đã pháp luật và cập GCNOSDĐ, quyên sở hữu nhà ð vã tải sinXhác gắn liền vớ đất tham chiêu ừ thục tấn thi hành tạ quân huyện Gia Lâm, thành,

ho Hà Nộ thi chưa có công tỉnh, bã viết công bổ để cập Trân cơ sở kệ thie nhữngkết quả của các công tình khoa học, bi vết liên quan din đổ tài đã được công bổ,

hỏa luân & sâu nghiên cứu pháp luật vì cấp GƠNOSDĐ, quyền si hồu nhà ở và tảisản khác gắn iễn với đất qua thục tấn huyền Gia La, thành phô Hà Nội

4.1, Mục đích nghiền căn

Mục dich nghién cửa tổng quất côn khỏa luận lá đưa ra gi pháp hoàn thiện

phip luật về cập GCNQSDD, quyền sở hike nha ở va tả sản khác gắn iễn với dit‘va nâng cao hiệu quả thi hành tạ huyện Gia Lâm, thành phố Ha Nội rong thời gian.

i dat được mục dich nghiên cửu nêu trên, khỏa luận xác dinh các nhiệm vụ

"nghiên cứu cụ thể su đầy:

- Phân tích cơ sở lý luận về GCNOSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và ti sẵn khác

gin liền với đất thông qua việc đánh giá nổi hàm khả niệm và đặc điểm củaGCNOSDD, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gin liên với đất, ý ngiấa củaGCNOSDD, quyền sở hữu nha ở và tai sin khác gắn liên với dit, yêu câu của việc

cắp GƠNOSDĐ, quyền sỡ hữu nhà ở và tà sẵn khác gắn liên vớ đất

- Phân tich cơ sở ý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sỡ hữu nhà ở

va tà sin khác gắn lin với đất hông qua việc luân giải khá niệm và đặc đm cũa

ghép luật về cập GCNQSD, quyén sé hữu nhà ở và tài sin khác gin liền với đất,

nối đang và lich sử hành thành pháp luật về cấp GCMOSDĐ, quyền sỡ hữu nhà ð và

- ĐỀ xuất ảnh hướng giã pháp hoàn thiện pháp luật về cập GCNOSDĐ, quyên

sở hữu nhà ð và ti sẵn khác gắn lin với đất và năng cao hiệu quả thi hành tử huyệnGia Lâm, thành phố Hà Nội trong thôi gan tối

4 Đối tuợng và phạm vi nghiền cứu của đề tài

41, Đốt tong nghiên cin

Khóa luận xác ảnh đi tương nghiên cies tr vào một số nd đăng cụ thd sm

- Các quan đễm khon học, cơ sở lý luận về GCNQSDĐ, quyển sỡ hữu nhà &va tii sin khác gắn liên với đất và pháp luật vé cấp GCNOSDĐ, quyén rỡ hữu nhà

và tủ sin khác gin iin với đắt

- Nội dang các quy ảnh vé cấp GCNOSDD, quyền sở hấu nhà ở và tải săn

Xhác gin lin với dit cia Luật Đắt dai năm 2013 và các văn bin hướng dẫn thi

- Thụ Sn thi bành ghép uật về sập GCNOSDĐ, quyén sở hữu nhà ở và tà sản

Xhác gắn Lần với đt te huyện GiaLân, thành phố Hà Nội

42 Pham vinghiên cứm

Trong kimuôn khổ côn một bản khỏa luận tt nghiệp, khóa luận giới hạn phamvã nghiên cửu vào một số vẫn để cụ thi sau đầy:

- Giới hen về nội đụng khỏa luận ngưên ca một sổ quy đính cia Luật Dat

si nim 2013 và các vin bản hướng dẫn thi hành iên quan trục tiép din việc cấpGCNOSDD, quyên sở hữu nha ở vả tai sản khác gắn liên vei dat khu trú vào một sốvấn để cụ thể saw

“Một là mặc đã tên goi của để tii là “Pháp luật về cấp giấy chứng nhậntuyên sic chong đắt quyễn số hữu nhà ở và tài sản khác sẵn lẫn vớt đất qua thựctến luyện Gia Lâm, thành phd Hà Nội” Tuy nhiền, trong khuôn khỗ có hạn cũamột bản khỏa luân tốt nghiệp, khóa luận giới hạn phạm vi nghién cửu các quy ẢnhGCNOSDĐ mà không tim hiểu các quy Ảnh về cấp GCNOSDĐ, quyền sỡnha ð và ti sẵn khác gắn in với đất

1 là khóa luận giới hạn pham vi nghiên cứu ở nối dung các quy dinh vềcấp GCNOSDĐ, quyản sở hữu nhà ở và tải sân khác gắn iễn với đất hộ gia Ảnh, cánhân sở dụng đất vio một sổ vin để cụ thể gồm; 2) Nguyên tắc cấp Giấy chingnhận quyền sử dụng dit, quyển sở hữu nhá ở và tài sân khác gắn lên với đất, a) BS:

tương và điều liên được cấp GiÊy chúng nhân quyền sử đụng đắt quyền sở hu nhàba với đất, Hộ Thm om

nhà ở và tai sin khác gin iễn với đất iv) Trin tr thủ tục

ở và tài sin khác gin p Giấy chứng nhận quyên sửdạng dit, quyền sỡ

cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tai sẵn khác gin

liên với dit; Nghĩa vụ ti chính ki cấp GCNOSDĐ

- Giới hạn về pham vũ: Khoa luận nghiên cửa thục tấn thi hành pháp luật vé

cấp GƠNOSDĐ, quyên sở hữu nhà ở va ti sin khác gắn lin với đất rong pham ví

huyện Gia Lâm, thành phổ Hà Nội

- Giới hạn về thời gian: Khoá luận nghiên cứu pháp luật về cắp GCNOSDĐ,

quyền sở hữu nhà ở và ti sin khác gắn lién voi đất qua thục in huyện Gia Lâm,

thánh phd Hà Nội từ năm 2018 dén nay

5 Phuong pháp nghiên cứu của đề tà

ĐỂ đạt được mục dich và nhiệm vụ nghiên cửu, học viên sử đụng phương

gháp luân nghiên cửu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ.

"giĩa Mắc - Lénin xem xét ngudn gốc, bin chất của sự vật, iện tượng, méi quan hệ

giữa nự vit, hiện tượng với sự vit, hiện tương khảo, xem xét sơ vật, hiện tượng

trong suốt quả tình ra đời, hình thành và phát tiễn, phương pháp nghiên cứu dangành, chuyên ngành xã hối nhân văn và luật học Ngoài ra, khóa luận côn sử dụng

một sổ phương pháp nghiên cửu cụ thể

- Phương pháp phân tích, phương pháp so sinh, phương pháp đánh giá được

sử đăng xuyên suốt toàn bô nội đụng khỏa luận.

- Phương pháp diễn giã, phương pháp lập luận logic được sử đụng ki hântích thực trạng pháp loật về cấp Giấy chúng nhận quyển sở dụng đắt, quyên sở hồu

hà 6 và tả sin khác gin iễn với đất tử Chương 1

phương pháp SWOT, phương phép bin luân được

sit dụng để đánh gi tne tiến thí hành pháp luật v cắp Giy ching nhận quyền si

= Phương pháp đối chiế

dạng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sin khác gắn lin với đất ti huyện Gia Lân,

thành phô Hà Nộ tạ Chương 2

- Phsơng pháp tổng họp, plang pháp quy nap được sử ding để nghiên của ảnhhướng hoàn thiện pháp ut về cấp Giấy chúng nhận quyển sử dụng đất quyền sở Hồn nhà3 và tạ sản khác gin in với đc Phương nhé lập uân khoa học, phương pháp hệ thống

được sử đăng đỗ nghiên cứ gi pháp hoàn thiện pháp hut về cập GCNOSDĐ, quyên sở

Hữu nhà ở và tử sản khác gắn in với đất và nâng cao hiệu quả thi hành tử huyện GiaLên, thành phổ Hà Nổi tạ Choơng3

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiến của khóa hận.

Khoa luận có một số đồng góp nhất định và lý luân va thục tiễn, cụthỄ

- 1 i huấn: Khóa luận nghiễn cửu pháp luật vé cập GCNOSDĐ, quyền rỡ hữu

sha 6 và tit sẵn khác gắn lên với đắt due trân lý thuyết về vật quyén và lý thuyết về

quyền tit sản trong lĩnh vục đất đa, Trên cơ sỡ đó, khóa luân hệ thắng hóa, gop phần

"hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luân về nh vực pháp luật này,

~ Tả thee Khỏa luận đánh gá thục tin thi hành pháp luật về cấp

GCNOSDD, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn liền với đất tei huyện Gia

Lân, thành phô Hà Nôi nhằm phát hiện những bit cập của pháp luật vỀ cấpGCNOSDB, quyén sở hữu nhà ở và ti sin khác gin lên với đất Trên cơ sở đó,

Xhóa luận dim ra giễi pháp hoàn thiện Hình vực pháp luật này, nhằn khắc phục

những han chế, bất cập, vướng mắc hiện nay

Khóa luận cổ gá bị tham khâo cho các cán bộ quản lý nhà nước về dit dai

nổi chung và cán b6 quân ý nhà nước về đất đa tủ huyện Gia Lân, thành phổNéi nối riêng khóa luân côn l ti liêu tham khảo bổ ich cho cổng tác nghiên cửu.

khoa học, giảng day và học tập tai các cơ sở đảo tạo luật ð nước teT.Kết cầu của khóa lận

Ngoài phân mục lục, mở đều, kết luận và danh mục tai liệu tham khảo, khóaluân được kết cấu gdm 3 chương:

- Chương 1 Lý luận và GCNOSDĐ, quyin sở iu nhà ở và tai sin khác gắn

lién với đất pháp luật về cấp GCNQSDD, quyên sở hữu nhà ở và tai sin khác gắnliên với đất

- Chương 2 Thực rang pháp luật vi cấp GCNOSDĐ, quyền rỡ hữu nhà ở vàtii sản khác gắn lin với đất và thục tn thí hành tạ huyện Gia Lâm, thánh phổ HàNội

- Chương 3 Giã pháp hoàn thiện pháp luật về cắp GCNQSDĐ, quyển sỡ

Hữu nhà ở và ti sẵn khác gắn liên với đất năng cao hiệu quê th hành te huyện Gia

Lân, thành phổ Hà Nội

CHƯƠNG 1:

NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN PHÁP LUST VE CAP GIÁY CHONG NHANQUYEN SỬ DUNG DAT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SAN KHAC

GẮN LIEN VỚI ĐÁT CHO HỘ GIA BINH, CÁ NHÂN

Ly hận về gấy chúng nhận và cắp gầy chúng nhận quyền sử dungđất ở, quyền sử hữu nhà ở và tài sin khác gắn lền với đất cho hộ gia đình, cánhân.

1.L1 Khải niệm, đặc dig về Giấy chứng nhận quyền sĩ dig đắt, quần

sỡ Iain nhà ở và tài sân khác gi iều với đất

GCNOSDD là một thuật ngữ đoợc sử dụng phổ biến trong quản lý và sửdang đất dui Trong đời sống xã hôi, người din thường gọi GCNQSD 1 “sé đã"hay “bia đồ" Thuật ng này đoợc sử đụng phổ bién trong các vin bản pháp luật véđất đa, đặc biệt kỆ từ kh Luật Dit đi năm 1993 được ban hành với quy định “Nhà

xước cắp GCNQSDD cho người s đụng đất ẫn định lâu đãi "1 Thuật ngữ này được

gối khoe học pháp ý xen xét và giả ng như su

Thủ what, theo Từ điễn Luật hoc do Viện Khoa học Pháp ly (Bộ Tư pháp)

tiên soan năm 2006: “Giắ: chứng nhấn qué Ít Gidy chứng nhân do cơsứ đụng,

ich hop pháp cũa người sử dang de?

Thứ: hai, khá niệm về GCNOSDĐ có sự thay đãi theo thấi gan ou thé năm,

2003 theo Luật dit dei năm 2003 quy dink: “Giá: chứng nhôn quyển sử cong đắt là

tấn chứng nhân do cơ quan nhà nước có thẫm quyễn cắp cho người sử ng đất đểbảo hộ quyằn và lợi ích hop pháp cũa người sir ng đất” Đến năm 2013, khániệm này có bổ sung thêm theo Khoản 16, Điễu 3 Luật Dit dai 2013 quy dinkx

“Giấy chứng nhân quyển sic chong đẫt quyên s hữu nhà ở và tài sân gẵn hẳn với

cất đi là chúng thư pháp lệ đễ Nhà nước xác nhận quyển cử hong

hint nhà ở tài sân khác gắn liên với đắt hợp pháp của người cô quyên sử hong đắtun số lữm nhà ở và quyển sở hữu tài sân khác gin én với đt" So với kháiniệm trước diy thi Luật Dat đủ 2013 đã sửa đãi thuật ngĩ GCNQSDĐ sang mot

thuật ngữ khác mang tính chất bao quá, diy đỏ hơn là GCNQSDĐ, quyền sở hữu,

nhà 6 và ti sin khác gắn liền với dit, đồng thời khẳng dinh GCNOSDĐ là mộtcần sở

* yon Đầu 2 Lut Đất dani 1993,

Bộ Tự pháp ~ Viện Khoa học Pháp ý C006), Te didn Luật học, Nob Tư hp & Xu Từ Gn Bich don,

Ti Nông201

chúng thư pháp lý 4 nhà nước xác nhận quyin sở dụng đất và chỉ cơ quan nhàước có thẳm quyền mới được cấp

Như vậy qua xem xét các khá niên về GCNQSDĐ nêu rên cho thấy về cơbên các quan dim này đều khá đấy đã phân ánh ding bản chit của GCNQSDĐ.

một cách hợp pháp, quyền năng đó bao gém trao đổ, tầng cho, thừa kế, gop vốn,Đảng thi, khái niệm pháp lý quy dinh tei Khoản 16 Điều 3 Luật Dat dai năm 2013

vi GCNQSDĐ cũng di đảnh dâu một bước phát tiễn tiép theo tong hr dược nhân

thức lý luận và điều chỉnh pháp luật về GCNOSDĐ Bên cạnh đó, pháp luật cũngqguy định vé việc cập GCNQSDĐ do cơ quan có thẫm quyển cấp theo một tình trthủ tục chất chế, thống nhất

Từ những lập luôn trên ta có thd nit ra một số đặc đu về GCNOSDĐ nineThứ nhất, GCNQSDĐ là giây tờ chứng nhân pháp lý có tinh thống nhấtoc nhà nước cấp cho người sử dụng dit khi và chi khí họ đáp ứng đã điều kiệntheo quy đính của luật đất dai và các văn bin pháp luật hướng dẫn ai kim nhim

phục vụ cổng tác quấn lý của nhà nước và dim bảo quyển lợi tố da cho ngưi sửdụng đất

Ti hai,GCNOSDĐ được cấp theo một tình tụ thủ tục chất chế: Đất đa là tạ

sin 06 giá bi vô rùng lớn tả nguyên có gói hen, việc Nhà nước công nhận

GCNOSDB lẻ một loạ ti sản, đã lên cho tả sên này công có giá tị, và thể dẾ xây ra

tranh chip, xung đột về lợi ch nên cân đọc quân lý chất chế Không những vậy, việcxác dish nguồn gốc đất ở nước ta hin nay cũng rất khó khẩn, nấu không lâm chit chế

n đến khiêu ni, khiểu ng, đơn thự tác động xâu đồn tình hình chính tị của đất

Thứ: ba, cấp GCNQSDĐ được thực hiện đơa trên quyền lục Nhà nước, chỉ

các cơ quan nhà nước có thấm quyén theo quy dinh của pháp luật mới được cấpQua qué tình thực tỉ, Nhà nước tùng bước có quy nh cụ thé va thống nhất vỀ cơquan có thim quyển cấp GCNQSDD Theo đó, thim quyin cập GCNQSDĐ thuộc"về Ủy ban nhân dân cấp tinh và cấp huyện, thông qua cơ chế một cửa Cơ quan nhanước có thim quyên phả thông qua tổ chức, cá nhân có chuyên môn, ngiệp vụthấm tra xác mình hd sơ, nguén gắt và quá hình sở dang đ theo đồng han mức và

aqy tình trong các văn bin quý pham pháp uất đã áp đụng thi hành trên cả nước doBộ Tải nguyên vi Mỗi truing ben hàn:

1.12 Ý nghĩa của Giấy chíng nhận quyên sic dung đắt, quyéu sở hữm nhàva tài sân khác sẵn liều với đắt

113.1 ÝngĐĩa đối với Nhà nước

Thot nhất, GCNOSDĐ là cơ sở để Nhà nước bảo về ché độ sở hữu toàn dân.Về đất dai cũng như thục hiện chức năng quản lý cia mình đối với đất đại

Nha nước là đại điện chủ sở hữu và thắng nhất quản ly đất đi nhưng khôngtrục tiếp sử dụng và khái thấp lợi ích từ những thừa đất đó, ma bên giao cho các tổ

chức, có nhân, hộ ga định gọi chúng là người sử đụng dit, thục biện đưới các hình

thúc bin giao đất, cho thuê đất, công nhận quyên sử dụng đất Nhằm đâm bảo choViệc quản lý đất dei được hiểu quả, Nhà nước để ban hành ra các văn bản quy phampháp luật quy định 18 quyền và nghĩa vụ cũa người sử dụng đất ma họ phối thục

biện khí tham gia quan hệ trong Tính vục đắt đi, Theo đó, mốt trong những quyền

Joi cơ bản mà ngu sử đụng dit được hưởng khi tham ga guan hệ pháp luật đất daiđó là được cấp GCNOSDĐ Có thể thấy GCNOSDĐ chính là một chứng thư phápý quan trong dé Nhà nước quân lý chất chế vé đất đi, giúp xác nhân mỗi quan hộ

hop phép giữa Nhà nước và nguời sử dung đất, cũng nhờ dém bảo tim quan trongtrong vie quản ý cũa Nhà nước đối với người rỡ dụng đất

Ý nghĩa trên được biểu hiện dưới nhiều khía canh khác nhau Thông quaGCNOQSDD, Nhà nước sẽ nắm bat được tình hình nguồn gắc, thực trang và sự biên.đông của quá trình sỡ dụng dit Qua công tác cấp GCNOSDĐ, Nhà nước có cơ rỡđể xây dong cả cách chính cách dit đi và thực hiện tốt hơn chúc năng quản ý của

minh đãi với dit dai Bén canh đó, hoạt động này hi trợ cho công tác guy hoach sờ

dang đất thông kê dit dei diễn ra một cách thuân lợi, tránh phung phí tién ce vàthời gian cia nhân dân, Nhà nước có thé tùng bước hiện đ hóa công tác quản lý

dit ấm thông qua hoạt động cập GCNOSDD.

Thứ: hai, hoạt đông cấp GCNOSDĐ grip Nhà nước theo đối và kim soát

được thị trường giao dich bất ding sin.

Việc củp GCNQSDD lá cơ sở giúp Nhà nước kiểm soát được các giao dịchđất dni cin các chủ thể sử dụng dit tết hơn Hơn nữn việc cấp GCNQSDĐ đượcxem như một cơ chỗ do Nhà nước đỗ ra nhằm xác lip sơ an toàn pháp lý cing nhờ.tránh được các sợ cổ cho ei hai bên quan hệ Nhà nước với người sử đụng đất và

giữa những nguời này với nhau

That ba, hoạt động cip GCNOSDĐ tạo lập nguẫn th cho ngân sich Nhà"nước, die bit la agin sách đa phương

Clip GCNOSDĐ là host động dem tei nguồn tha cho ngân sich, thông quaviệc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đấy đã thông tin, cơ sỡ để phục vụ cho việc

thụ thuê sỡ dụng dit phi nông ngập, thuê thu nhập cá nhân, tên sử dụng dit, tên,

cho thuê đất lệ phí đu chính Đây lá một khoăn thu không hé nhỗ cho ngân sáchhà nước, đặc tiệt là ngân sách địa phương,

Thor, chim góp phần liễm soát và đỀ phòng các hành vi không tuân thổqguy định cin pháp luật đất đa thì GCNOSDĐ còn là cơ sở đổ các cơ quan chức

ning xử lý các khiêu nai, vi phạm, ổ giác trong Tính vực này:

GCNOSDD là chứng từ pháp lý làm cơ sở để cơ quan Nhà Nước xác định"nguồn gốc, inh trang nr biến động oie thin đắt Thông qua GCNOSDĐ, cơ quan.nhà nước có thim quyền có thé nắm bit các host động của người sở dụng đất nh.các giao dich chuyển nhượng thé chấp quyển sử dung dit từ đó xác ảnh tinh

chất nuức đồ vi phạm và da ra các chỗ tài xử phat nhẫn rin de, phòng ngữa cácảnh vi và phạm Qua đó bảo vệ quyên và lợi ich hợp pháp oie người sở dụng đấttao niém tin, sự ũng hộ của nhân dân vào công tác quản lý dit đi nói riêng cũngcông tác quản lý xã hội nó chung của Nhà nước

Mặt khác, theo quy định cia pháp luật thi có ha cơ quan có thim quyén gi

cqoyit tranh chấp dit dei là Tòa án nhân din các cập và Ủy ban nhin dân cắp huyệntrở lên, GCNOSDD là cơ sỡ pháp lý để phân din thim quyản gai quyết giữa hai

co quan này, Bởi theo quy đảnh của Luật Dit dei 2013, người sử dung đất có'GCNOSDB hoặc một trong các giây tờ hợp lệ về đất dai theo quy định tại Khoản 1

và 2 Điều 203 Luật Dit dei 2013 thi Toa án nhân din là bận có thim quyền giảquyết những tranh chấp này Mặt khác, nêu họ không có các gây tờ họp lễ tủ thâm,quyền gai quyết tranh chấp sẽ thuộc vé cơ quan hành chính nhà nước Ìs Ủy bennhân din cấp huyện hở lên Phin ảnh thầm quyển nh trên đã tránh được hiệntương din diy hay chéi bô rách nhiệm giữa Ủy ban nhân din và Tòa án nhân dân,

đẳng thời cũng tránh được nợ mit thử hự vi thễm quyén giãn các cơ quan nhà nướctrong vấn dé gii quyết tranh chip đất di

11.22 Ÿnglĩa đỗ với người s chong đắt

Thứ nhất, dim bio các nguyên Lý của pháp uật af người rỡ dụng đất an âmphat tiễn dit đai, đu tân đã, én Ảnh.

Nhim để nguồn tai nguyên dit dei được sở dang mét cách hiệu quả, tránhlãng phí thi Nhà nước cần có cơ chế pháp lý bio hô quyền nữ đụng cho người sử

dạng dit shim khuyên khích và ao động lục cho người sở đụng đất yên âm đâu tr,

cãi tạo, gin bó én dink, lâu dai với đất Việc cập GCNOSDĐ chỉnh là aw khẳng

inh, bảo dim cia Nhà nước với người sử dụng dit ring dit cia ho là hợp pháp,được pháp luật thừa nhận, bị

‘vio nguồn ta nguyên thiên nhiên này:

Mặt khác khi quyền rỡ dạng dit bị thự hồi theo quy dinh ti các Điễu 6i, 63,64 và 65 Luật Đất đa năm 2013 thì GCNOSDĐ sẽ lá một cơ sở pháp lý, điều kiến

VỆ, từ đó giúp người din yên tâm sử dụng, đầu tr

quan trong để người sở dụng đất được huing các quyền lợi chính đáng theo luậtcảnh nh hỗ tr, bả thường cập đất tử định cứ

Thit hai, cap GCNOSDĐ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện.

đây đồ các quyên năng mà pháp luật dt đi quy dink

Thí dat được những điều kiện nhất dinh do pháp luật hiện hành quy đính thì

"người sử ding dit có thé thục hiện các quyển năng của mình như Cho thuô, chothuê le, chuyển nhường, chuyển đổ, tăng cho, thé chấp quyén sử dung dit, i chúc,thừa ké, góp vốn Và điều kiên tố thiểu để người sở dạng dit thục hiện được các

quyin ning rên dit cite mình do là họ phải có GCNQSDD Bai l chỉ có chủ sở

Hữu hợp pháp hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền mới có diy đã quyền năng nêu

tên, do dé, người nim trong try GCNOSDD 1a nguồi chủ hop pháp và họ có diy

đã quyền bạn với minh đất do mình ding tin sỡ hữu,

Thú ba, câp GCNOSD là một trong nhũng cơ sở đề người sử dụng đất tự‘bio về quyển và lợi ich hop pháp ofa minh

Quy ảnh tei Diéw 166 Luật Đất đu năm 2013 cho thấy những quyển lợi

chung cần bin của người sở dụng dit là được Nhà nước bảo hộ kh bị người khác

xâm phạm đến quyền và lợi ích hop php về đất dai cũa mình Điễu này có nghĩa làXôi người sử dụng đất hop pháp bi người khác xăm pham tới quyén và lợi ich hopphp của mink thi có quyền tổ cáo, khối kiện, khiễu nai yêu cầu cơ quan aha nước

có thim quyền bảo và Tuy nhiên họ phii xée minh được căn cử rước cơ quan nhà

nước ring mình là người sử đụng chính chủ Cơ sở pháp lý của việc này chính là

vide Nhà nước cấp GCNOSDĐ cho họ

113 Các bại Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất #, quyền sở hữu nhàở và tài săn khác gắn lền với đất

Hiện nay, ở nước ta tổn tei các loại GƠNOSDĐ do cơ quan Nhà nước có

thấm quyền cấp qua các thời kỹ bao gầm,

Thế nhất, Tổng cục Quin lý ruông đất ben hành.

dân theo quy Ảnh của Luật Đất dst nim 1987

Thứ: hai, GCNOSDĐ cấp theo mẫu do Tổng cục Quin lý ruông đất phát

ảnh theo quy dinh cia Luật Dit đai năm 1993 đổi với dt ở ti kim vực nông thôn,GCNQSDĐ cho người

đất néng nghitp, đất lâm nghiệp, đắt nuôi trắng thủy sin và đất làm muối (gợi là số4)

Thứ: ba, Bộ Xay dựng ben hành mẫu GiẾy ching nhân quyền sở hữu aha 6,quyền sở dung đất & tei đổ thi theo quy dinh của Nghi ảnh số 6O/CP ngày

05/07/1994, gợi lá "Số hing”

Thú: te, GCNQSDĐ cấp theo mẫu do Bộ Tai nguyên và Môi trường phátảnh theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật Dit đa năm 2003 cho moi loi đất

Thứ nim, GCNOSDĐ cấp theo mẫu do Bộ Tai nguyễn và Mỗi trường phát

hành theo quy định của Luật Dat dai năm 2013

Ngoài ra, trước tháng 11/2004 ở ngớc ta còn tổn tạ một loi gây nữa đó làGiấy chứng nhân quyền quản lý, sở dụng nhà, đất trụ sở lam việc thuộc sở hữu nhà

nộ, thuộc thim quyên ngành Tải chính

Hiển nay tei Phụ lục ban hành kèm theo Thông từ số 23/0014/TT- BTNMTngày 19/52014 cia Bộ Tải nguyên và Mai trường có quy định rõ ring ch tất về

mẫu GCNQSDĐ.

Theo đó, GCNOSDĐ gầm mốt tớ có 04 trang, được in nén hoa vin trồng

đồng mau hing cánh sen và trang b sung có nên trắng lách thước của mỗi trang là

190mm x 265mm; bao gầm các nổi dụng theo quý ảnh sax

Trang 1: Thể hiện Quốc hiệu Quốc huy và dong chữ “Giấp chứng nhậna sở hữu nhà và tài sân khác gắn lẫn với đắt” được innâu đồ dim chính giữa Tiếp dé mục I Là họ tên diy đã của nguôi sử dụng đất -

sử ding đất ạn

chủ 88 chứng nhận này, tiép đỏ là sổ sen phát hành Giấy chứng nhân gdm 02

chữ citing Việt và 06 chữ số, được in mau den, dẫu nỗi của Bộ Tải nguyên vàMi trường

Treng2: Th hiện mục “Il Thin đặt, nhà ở và ti sẵn gắn liên với đất, mo ta

các thông tin về thia đất đã được phân loại, mục đích sử đụng và‘bao gầm chỉ

i chủ, ngày tháng năm cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận, số va số cấp Giấy chúng

nhân

Trang 3: Thể hiện mục “IIL Sơ đổ thie dit, nhà ở và tai sin khác gin liénới đắt" va mue “IV Những thay đổi sau thi cp Giấy chúng nhân"

Trang 4: Thể hiện nội dung iếp theo của mục “IV Những they đổi sau khicấp Giấy chứng nhân" kèm nội dang lưu ý (nổu cổ) đổi với người được cấp

GCNQSDB, mã vạch 13 sổ phía cuối trang?

11⁄4 Yên cầu về cấp Giấy chứng nhận quyén sử đựng đất, quyễn sở hitin với đắt

nhà ở và tài sân khác gắn

“Mộtlà vide cip GCNOSDĐ phải tne hiện đúng pháp luật

Cap GCNQSDĐ không phải là host động tủy tiện meng tính “ben phát” củasơ quan nhà nước có thim quyển ma phit tuần thủ các quy đính cia pháp luật về

(đấu liên, nguyên tắc, căn cứ thấm quyển và tỉnh tụ thủ tục cấp GCNOSDĐ wv.“Theo đó: ) Khdng phi cơ quan nhà nước nào cũng có thâm quyên cấp GCNQSDĐ.

xả chi các cơ quan được pháp luật quy định mới được thực hiện việc này: i) Không,

phi bắt cỡ người nữ dạng đất nào cing được cấp GCNOSDĐ mã chỉ những người

sử dung dit dip ứng điều liên do pháp luật quy đ nh mới được cấp giấy ching

hận, ii) Việc cấp GCNQSDĐ phải tuân thi các quy dinh của pháp lu vé cần cử,

"nguyên tắc, hình tạ thủ toc; hộ Cấp GCNOSDĐ dua trên kết quả của việc thụcTiện các host động meng tinh kỹ thuật, chuyên mén nghiệp vụ được quy định chất

ca cơ quan quin lý đất đủ

ấm là việc cấp GCNOSDĐ phải được thục hiện công khai, minh bạch tiêmchính và din chủ Công khe, mình bạch, liêm chính 1à một rong những ib chỉ đánhgé năng lục và múc đô hiệu quả của nhà nước trong việc quin lý và điều hành nh

vực đất dai hiện de Tuân thủ tiệt a8 yêu cầu này nhầm ngăn ngha hiện tượng “dich‘yu nian” trong cấp GƠNOSDĐ, những nhiễu tiêu cục, "bôi ton’, hạch sách ngườidân và công đỒ giảm thiểu đơn thự khiêu liên khiêu nại về đất đai

Công kai minh bạch trong cấp GCNOSDĐ là việc công kh toàn bộ quy

tình thi tus, các gây tờ cân thất rong hỗ sơ xin cấp GCNOSDĐ, ngiĩa vụ tỉchính khi câp GCNOSDĐ wy trên website, fanpage, cổng thông tin điện tố tai bổ

hận một cũa Gấp nhân hỗ sơ xin cấp GCNQSDD Vite này có sự giám si, (hạnh

tra, kidm tra cũa ngời đứng đều cơ quan của camera, ar phần ánh gop ý của

Ổ Đầu 1 Thông tr 23001477 BOT

"người din vio số điện thoi, đường diy nóng của người, tổ chức có thim quyền giã

Din chỗ trong cấp GCNOSDP là tổ chức, cá nhân có thm quyên tôn trongling nghe và tiép nhận ý tiễn gip ý cia người sở dụng đất tạo đu lúện 8 ngườidân phát huy quyền lâm chủ theo dõi giảm sứ và kiểm tra việc thụ hiên các quy

cảnh rong toàn bộ qua tình cấp GCNOSDĐ,

Ball việc cấp GCNQSDĐ phải đơa trên thủ ue, tình hy đơn giản tạo thuận

ợi cho người sử dạng đất Yêu câu này nhằm khuyên khích tao động lục cho ngườisử dung dit kê khai, đăng ký dit đi và cấp GCNOSDĐ, Điều này góp phân nângcao hiệu quả quân lý nhà nước về đất đa, khắc phục các giao dich “ngâm” về đấtdai và cũ thiện chỉ sổ công khm minh bach cña th trường bit động sẵn ở nước ta

“Bắn là vie cập GCNOSDĐ phải dim bio ding đối tượng st dụng dit, ding

điện tích đất, ranh giới, mục dich sử dung đất Đây là một yêu câu quan trọng nhằm.dim bio việc cấp GCNOSDĐ phản ánh trung thực, chính xác thục trang sỡ dụng

đất mục đích công như đãi tương cử đụng dit Điễu này gop phần gém thiểu tranhchấp đất dai và giúp việc giã quyết ranh chấp đất đi (kt cô) được thuận lợi hơn

Có nhn vậy, GCNQSDĐ mi là biện pháp báo dim quyền cia người sử dụng đất vàgiúp Nhà nước quên ý chất chế đất đi

“Năm là việc cấp GCNOSDĐ dim bio nr binh ding rong sử đụng đất Điệuđó có ngiĩa là quyền nữ dung dit là ti sin chúng của cả vo và chẳng thì khi cấpGCNQSDD phải ghi 18 cả họ tên vợ va họ tên chẳng Trong trường hợp vợ chồng,có đơn & nghỉ cập GCNOSDĐ chỉ ghi họ tên mốt bn vợ hoặc chẳng và có xác

nhận côn Ủy ban nhân din cập xã nơi cơ trú thi khi cấp GCNOSDĐ mới ghi tinuột bên vợ hoặc chẳng nhằm bão vé quyên lợi về đất đại cho cả hai bên Điễu này,được quy định cụ thể tei khoản 4 Điêu 98 Luật đắt đi 3013

‘Sins là vie thục hiện ngiĩa vụ tải chính khi cấp GCNOSDĐ phi phủ hợpvới khả năng ti chính ci nguồi din, dic biệt là các hộ ga dinh nông din, hộ

"nghèo, người ao động Hiện nay pháp luật vé thục hiện nghĩa vụ ti chính kh cấpGCNQSDĐ đã có sự đều chỉnh cho phù hợp với tinh hình kinh tế, phủ hợp vớitừng đổi tương lệ phi rước be giảm ti 01% xuống còn 0,5%, tấp tue thực hiển

việc ghi nợ đối với những truing hop khỏ khăn, gia đính chỉnh sách Tuy nhiễn,

trên thực té có không it các trường hợp không đến nhận GCNQSDĐ do phải

thực biện ngĩa vụ tải chính vượt qua khả năng của họ Điều này đặt ra cân phi ấp

tục nghiền cứu về ngưĩa vụ tii chính, mỡ rộng đối tượng được ghỉ nợ khí cấp

chứng nhận quyền sit đựng đắt ở,“quy sở hữm nhà ở và tài sâu khác gin iều với đất cho hệ gia đủ, cá nhân

1⁄21 Khai nig và đặc điễm cha pháp nat vé cấp Giấy chỉng nhận quyềusử dung

Pháp luật về cập GCNQSDĐ cổ tim quan trong đặc iệt là một bồ phân câuthành cin pháp luật đất dai và có quan hệ mật thiất với các quy định oie pháp luật

6, quyéu sở hin nhà ở và tài san khác gin Hầu với đắt

dân sy pháp loật vỀ nhà ð và các tả sin khác gắn ién với đất Pháp luật về cấp

GCNOSDĐ điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá tinh cấpGCNOSDB, xác định nôi ding quyền, nghĩa vy trách nhiệm cit các chỗ thể trong

việc cấp GCNQSDĐ, tình ny thủ tục cấp GCNQSDD Pháp luật về cấp

'GCNQSDĐ là một bộ phân hoặc mét lính vực của pháp luật đất đai Nó bao gồm.

tổng hợp các quy phạm pháp lut dit dai do Nhà nước ben hành va dim bảo thuciện bằng súc manh cuống ché của Nhà nước nhằm điều chỉnh các nhóm quan hệ

xã hội phát nh trong inh vục cập GCNOSDD.

Nhữ vậy, xét tn phương dién lý luân, theo quan niệm của tá giá khóa luận

này, pháp luật vé cấp GCNOSDĐ được hiễu là “Pháp Init về edp GCNQSDD làmốt bộ phân của pháp luật về đắt đu, bao gém tỗng thd các quy phưm pháp luật do“Nhà nước bam hành và bảo im thục hiện bằng sức mạnh cưỡng chế cia Nhà nước

hầm đâu chôn các quan hệ xã hội phát anh giữa Nhà nước và người sử chong đấtvà các chỉ thễ khác có liên quan trong lìh vực cáp GCNQSDD

Từ khái niệm này, có thi rút ra những đặc diém cơ bản của pháp luật về cấp

GCNQSDD như sau:

‘Thit nhất, việc cap GCNOSDĐ là biểu hiện cho tính pháp lý của Nhà nước.“Theo đó nhà nước là chỗ thể duy nhất có thim quyên ban hành, chứ không phit dotất oi mot cá nhân hay tổ chức nào khác Việc cấp, thủ hổi và chỉnh sửa'GCNQSDB là chủ quan do nó phu thuộc phân lớn vào ý chí của cơ quan nha nướcco thẩm quyền Điều này có ý ngiầa là khi người sử dụng đất có như cầu xin cấpGCNOSDD thi phi lam hd so theo bình tự thủ tue quy định của pháp loật Giấytà hi sơ in cấp GCNQSDĐ được gỗ: din cơ quan nhà nước có thim quyển xem

xét vi nguời sử đụng dit chỉ được cấp GCNQSDĐ néu đáp ứng đủ các đi liện dophp luật quy dink,

Thất hai, pháp luật về cap GCNOSDĐ bao gồm các quy định về trình tự thitue cấp GCNOSDĐ quy dinh về giấy tờ hồ sơ, tình bự các bước xét duyét, cơ quan

có thẫm quyền xát duyệt và ra quyết “nh cấp GCNOSDĐ, quy dinh vé nối dang cụthể trong việc cấp GCNOSDĐ điều kiện để được cấp, đổi tương nào được cập cingnhư cin củ nguyên tic, thim quyển cấp GCNQSDĐ và các quy định bao gồm

công cua các quy phạm pháp luật dit dai, Nhà nước xác lập mt tật tơ hồng nhấtvề quy tình cần, thụ hỏi GƠNOSDĐ, từ đó công tác này vào nên nép, tránh tin

trang lem quyền, sử thẩm quyển Đẳng thời phục vụ tố uw nhất cổng tác quân lýsha nước về đắt đi cũng như ghip Nhà nước nắm bit thục trang sử dụng đắt nhữngtiền động của mãnh dit và biết được mảnh đất đó di vào sử đụng có hợp pháp hay

Xhông từ đó có cơ rổ biện pháp bio vé quyền và lợi ich hợp phip ofa các chủ thểtrong quan hệ pháp luật đất đai

12.2 Nội dang pháp hột về cấp Giấy ching nhận chứng nhậu quyển sĩang đắt

Pháp luật về cấp GCNOSDĐ đợc hiểu là: “Phép huật về cấp GCNQSDD lamốt Sổ phân cia pháp luật về igh các uy phạm pháp luật do“Nhà nước bam hành và bảo i thực hiện bằng sức manh cưỡng chế cia Nhà nướchầm đâu chin các quan hệ xã hội phát anh giữa Nhà ước và người sử chang đất

và các chỉ thd khác có liên quam trong lìh vực cáp GCNQSDD

‘Theo đó, nộ: dung pháp luật về cấp GCNQSDD được xác đính gồm.

Thứ nhất, nhóm các quy pham phép luật quy định cụ thể các nguyên tắc

trong host động cấp GCNQSDĐ Đây là nội đang có ý nghĩa quan trọng là nhữngnổi dụng yêu cầu mang tinh bit bude, phit được thre hiện nghiêm túc nhấm dim

ai, bao gém

‘bio tinh chính xác, cụ thé va diy đã dim bảo mr công bing và hop li cho các chỗthể trong cấp GCNOSDD.

Thứ: hai, nhóm quy pham pháp luật quy đính các đối tương và đu liên

được cấp GCNQSDB, bao gim: Các quy đính của pháp luật v đổi tượng thuộciin được cấp GCNQSDD, đổi tương không được cấp GCNOSDĐ; Các quy ảnhcủa pháp luật vé đều kiên cấp GCNQSDD cho tổ chức, cá nhân, cơ sở tôn giáo, di

tich ich sử

Thế ba, nhỏm các quy phan pháp luật quy định vì thấm quyền cấp

GCNQSDĐ Theo đó, quy dinh cụ thể ting đối tượng sử ding đất sẽ được cấpGCONSDD bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhất Ảnh, cụ thể, dim bảo khoehọc, không bị chẳng chéo.

Thất, nhôm các quý phạm pháp lut v2 tình tạ thổ tục cập GCNOSDB.

Nhóm này bao gầm các quy đính cụ thé các bước về hỗ sơ, xác mink, thâm đính hỗsơ in cấp, quy tinh đăng ký, cấp va nhận GCNOSDĐ

Thứ năm, nhỏ quy pham pháp luật vé những nghĩa vụ tải chính oie chủ

p GCNOSDD Các ngữa vụ tai chính mã bất cử chỗ thể nào công đều phảinộp khi thục hiện việc cấp GCNQSDD Tay thuộc vào mục dich sử dụng đất khác

nhe và nguồn gc cũa các bất động sin khác nhao thi khi làm thi tục cấp

GCNQSDB, sẽ có nga và tai chính khác, nh Tiên sử đụng đất hoặc tin thuêđất, Thuê thu nhập từ chuyển nhượng bắt đông sẵn, Lê phi trước ba, phi lê phí địachính; Chi phi do vẽ bản về nha - đất ma cho đến thời điểm cấp GCNQSDD chưa

thục hiện hoặc chưa thục hiển đấy đã

12.3 Ning yên tổ tác động đễn pháp luật»sit dung

Thứ nhất, quan diém về dung tôi của Đăng

ấp Giấy ching nhận quyễn

VỀ mặt lý luân, quan diém, đường 16, chủ trương của Đăng là “hat nhâncủa hệ thống pháp luật, hay nói cách khác, pháp luật là sự “thé chế hót" những ý

Jin, đường lỗ, phương hướng hành ding của Đăng vi vay những quan đếm,

đường lỗi, chủ trương cũa Đăng trong inh vục này tác đông manh mẽ đến hệ thống

phip luật đất đại nói chung và các quy định về cấp GCNQSDP nói riêng.

Thứ hai, chê độ sở hữna dat dai.

Trong nền kink té thi trường quyền tà sin về đất đi được xác lập và bi hồdion ên cơ sở đất đ thuộc sở hữu toàn din do Nhà nước dei điện chủ sỡ bu và

thống nhất quản tý dit đa, Nhà nước cổng nhân và bio hộ quyền tà sẵn về đất daicho tổ chúc, hộ gia nh, cá nhân thông qua việc cấp GƠNOSDĐ Sự chỉ phổi cbach độ sở hữu toàn din đối với pháp luật vé cập GCNQSDD thé hiện

“Một là việc cấp GCNOSDĐ được thục hiện dua trên quyển lục nhà nước

Thông phi bit cử cơ quan nhà nước nào cũng có thẩm quyển cấp GCNQSDD macli các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật mới được thục hiển thẳm,

quyin này Cấp GCNOSDĐ 1a một phương thúc thục hiện quyển dei điện chủ sở

Hữu toàn din và dit dei và phấ twin thủ các quy Ảnh của pháp luật về đốt tượng,

"nguyên tắc, đu liên tinh tự thủ tục

ấm là ngu st dụng đắt sử dạng én ảnh âu dài, không có tranh chấp, phùhop với quy hoach mới thuộc đối tương được cấp GCNOSDĐ, Điều này có nghĩa là

người sử đụng dit muôn được cập GCNOSDĐ thi rước hit họ phải số quyền sử

dang đắt Quyễn sử dụng, sở hữu đất nay của họ được xác lập thông qua việc được

Nha nước công nhận.

Ba ld bằng pháp luật, Nhà nude quy dinh ngiễa vụ tit chính mã người sử

dạng đất phấ thục hiện khi được cấp GCNQSDĐ, quy định tình ty thủ tục, căn

sứ, nguyên tắc cắp GCNQSDĐ, buộc các chủ thé phải tuân theo trong quan hệ cấp,GCNQSDD.

Thứ ba, dic &ằm ý thú, im ly vin hóa truyền thẳng

Chấp hành pháp luật nói chung và chấp hành pháp luật về cập GCNOSDĐnổi riêng khổ tránh khối se anh hưông cia các yêu tổ đặc điểm về văn hỏa, tâm lý

truyền thống phong tue tập quán Hiệu qua xây dụng và thực hiện pháp luật vé cấp

GCNQSDĐ khỏ tránh khối au chi phối cia đặc đm văn hóa ý thúc, âm lý truyềnthống của người din Khi đặc đẫm vấn hóa, thie, tân lý truyền thống của người

dân tiên tiến hơn, phủ hơp với quan diém, đường lối của Đăng, hiệm vụ pháp itcia Nhà nước việc thi hành pháp luật đạt hiệu qua cao và ngược lai Suy xét im

hiểu vỀ vẫn đồ này, lý giải vì sto pháp luật nổi chúng và phip luật về cấp

GCNOQSDD nói riêng khi di vào cuộc sống lại gặp nhiêu hạn chế, trở ngại ở khu‘re nông thôn, vùng sâu vùng xa, vùng đặc biệt kho khẩn

12.4 Lich sit hành thành và phát!Giai đomn trước năm 1993:

cña pháp Mật:

Ngày 29/12/1987, vin bin Luật Dit dai đầu tiên ra đời khi được Quấc hội

thông qua, Luật Đất dai năm 1987 ra doi đã để cập din khái niên về người sử dụngđất Qua đó, giúp nhận biết đối tượng được Nhà nước bản giao dit, cho thuê dit đểsử dụng ấn ảnh, lâu dii cụ thd ra so và sắc lập mỗi quan hệ giữa những chỗ thể

nay với Nhà nước

Bên cạnh khổ niệm người sử dụng đất việc cấp GCNOSDĐ lên đầu tiên

trong lịch sở lập pháp được quy dinh tei Luật Dat đi 1987, đ trở thành một trong

những nội dong trong điểm của nhà nước trong nhiệm vụ quản lý đất dei Trong quátình cấp giấy CNOSDB, nhà nước chỉ tit hóa những nội dụng rong quy đính cũaLuật Đất đứ năm 1987 từ Tổng cục Quản lý ruông đắt (mà nay là Bộ Tải nguyên vàMi trường) đã benhành quyết dinh số 201/ĐIETE ngày 14/7/1989 về việc đăng kýdit đủ và cập GCNOSDĐ, Tiép đó, Thông tr số 302/TĐETE ngày 28/10/1989hướng dẫn thi hành quyết dinh số 201/DKTK có hiệu lục ngày 14/7/1989

những vin bin đầu iên gây dụng nin ting lập nên trên cơ sở phép lý lận

ylàchocông tác đăng ký và cập GCNOSDD Tuy nhiên, trong giai đoạn này, vide khai tí

mở rộng pham vi cấp GCNOSDĐ vẫn còn những giới hạn, bạn ch nhất dink, phần,lớn dia phương chi đồng ð bước làm điểm chi mới cho hộ gia đính, người din sitdang đất nông nghiệp

Gat đomn tiendam 1993-2003

Hon 0S năn sau ith hành, Luật Dit di nim 1987 đã tiểu lồ rõ những đềnhông phù hop của mình do còn meng năng quan đẳm của nin kính tế bao cập Ngày”14/7/1993, Luật Đất đủ nim 1993 được công bổ và cho thi hành để thay thé cho LuậtĐất dei năm 1987 Luật Đất đi năm 1993 đã sửa đổi và thêm vào các quy ảnh đáp lạ

hing yêu cầu dix hồ, của công tác quản lý và sở dang đất rong did kiện nh t tị

trường như việc định giá đất quy định Nhà nước giao đất cho thuê đất cho ổ chúc, hội ảnh, cá nhân sở dụng én ảnh lâu di, quy ảnh một rong những quyén tế thiểu

cũangười sử ding đt là được cấp GCNOSDD, người si dạng đất được chuyển quyên

sử đàng trong thi ban đã Ảnh Tp theo đỏ, một loạt các văn bản chi dẫn thi hànhLuật Đất đụ nim 1993 cũng được công bổ mà tiêu biểu là Nghĩ din số GO/CP ngày,

05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở Hồu nhà và quyển sở hữu đất ð đổ tị

Theo đó, Luật Dit đi năm 1993 cũng lu tâm thường xuyên tân tâm chỉ đạotriễn khai công tic bin giao đất và cấp giấy ching nhân quyển sở ding dit những

ai down này đã phất ảnh ra ba loi gây chúng nhận,

+ GCNQSDĐ hay con gọi la số đồ do Tổng cục Địa chính phát hành Losiiy này được cấp cho tổ chức, hồ gia ảnh, cá nhân sử đụng dit néng nghiệp và ditở nông thôn theo Nghị din số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính phố

+ GCNQSDĐ ở và quyén sở hữu nhà ở hay còn gọi là số hồng GIẦY từ nàyđược cấp cho người sử dụng đất ở đồ thi đo Bộ Xây dụng phát bánh theo Nghị dink

ố 60/CP ngày 05/07/1994.

+ (Giấy mau tim) hay còn goi là giấy ching nhân quyền quản lý, sử dụng

nhà, đất, trụ sở lâm việc thuộc sở hữu của nhà nước được cập cho các đơn vị hànhchính sơ nghiệp do Bộ Tái chính phát hành theo Quyết đnh số 20/1999/QĐ-BTC,năm 1999 và Thông từ sổ 122/1999/TT-BTC năm 1999 về đăng ký, kế Khai chỉ tấtvide nữ đụng trụ sỡ làm việc thuộc sở hồu nhà nước

Thực trang đó cho thấy Luật dit đa năm 1993 và các vấn bản hướng dẫn thitương ứng với mỗi loại đắt nhất nh sẽ được cập một loại giấy chứng nhận quyểnsử dạng đất tiêng bit Việc quy đình mối loại gây ching nhận quyễn sử dụng đất

được cấp theo mốt tình t thủ tục khác nhau và do những cơ quan khác nhu đều

chinh gây vướng mắc tong cổng tác quản ly về đất đứ nói chung, đồng thời gây ra

những trở ng đáng kể trên thực tifa thục hiện cho người sử đụng đất thực hiện các

qguyễn của mình do pháp luật quy din Trước thực tidn này, đi hồi Nhà nước phất

Tạp thời ben hành duy nhất một loại GCNOSDĐ do một cơ quan ban hành ding

chung cho moi loại đất nhằm để công tác quản lý đất dei được thuân lợi, dE đăng

hơn, tr đó dim bio quyên và lt ích của người dinGiai đomn tendon 2004-2013

Tháng 11 năm 2003, Luật dit đa 2003 sin đổi, bổ sung đoợc thông qua tại‘ky hop thứ 4 Quốc hội khóa XI đã chính thức thay thé cho Luật Dat dai 1993 trên.co sở tổng họp, kết luận, đánh giá thành quả 10 năm thi hành Luật Đất đủ năm

1893 V di mục tiêu thục hiện nghiêm chỉnh đường lối đóng din cũng nh các chính

sách của Ding về tiếp te eit cách pháp loật đắt đi trong thời ki đổ: mới đất nước,Dit đại 1993, đẳng thời bỗ sung các quy định về cấp GCNOSDĐ như quy định và

cánh và cấp GCNOSDĐ cho sinh hot công đẳng, tập thể din cứ, cơ sổ ôn giáo sử

dang đất

Cai đoạn te ting 07/2014 độn nay

'Ngaày 29/11/2013, Quốc hột khóa XIII kỳ hop thứ 06 thông qua Luật Dat đainăm 2013 và cổ hiệu lục tử ngày 01/07/0014, thay thé Luật Đắt đái năm 2003, Mộtsố điểm sin đỗi của Luật Đất dei nim 2013 s véi trước diy về cấp GCNOSDĐ,

Mt la, bổ ming quy định vé din chính GCNOSDB.

TH là bổ sung quy ảnh về các trường họp ths hổi GCNOSDĐ,Bala, bổ ming quy ảnh và thẫm quyên cấp đỗ, cập ni GCNQSDĐ,

Bồn à bổ sing quy ảnh vé ting hợp cập GCNOSDD, quyén sở hữu nhà ở‘va tt sân khác gin tiễn với dit là ải sin chúng của nhiễu người th cấp mất người một

iy chứngnhận hoặc cấp chung mốt gly chúng nhận và trao cho người đá điện,

* Những sia đổi, bỗ sung về cấp GCNQSDĐ trong dy thảo sia đỗi Luật

đất đai 2013:

- Quy dinh bit bude nguội dang cử đụng dit và nguội được giao quản lý đất

để quân lý phi thục hiển việc đăng ký đất đủ với cơ quan nhà nước Kit qua củavide đăng iy là cơ sở để Nhà nước quin lý và căn cử để xem xét cập Giấy chinghận, người sử dụng đất được ghỉ nhận vào Hồ sơ dia chính Điều 131)

- Ma tộng thời gian xem xét gi quyết cấp GiẾy chúng nhận cho người dangsử dung dit én định ma không có gây to vé quyền sử dụng dit din rước ngày

01/7/2014 a gai quyết các trường hop dang sử dụng đất do ông, cha để lạ những

Xhông co giây tờ và không vi pham pháp luật về dit đủ (Điệu 138)

- BG mung cho pháp UBND cấp tinh quy ảnh các loại gay từ về quyền sử

dạng đất có trước ngày 15/10/1993 ngoài các loại giấy tờ vỀ quyền sở dụng đấtđược quy đính trong dự thio Luật Dit đi cho phù hợp với thục tiễn ở địa phươngđã gã quyết cấp GCNQSDĐ cho ngu sử dụng đất Điệu 137)

- Phân định thêm quyền cấp GCNOSDĐ- tách bạch giữa việc xác lập

tính pháp lý và câp GCNQSDĐ lẫn đầu do Cơ quan Nhà nước thục hiện, cấpGCN khi người sở dụng dit thực hiện các quyền cia người sử dung đất do cơquan chuyên môn thụ: hiện theo dé Vấn phòng ding ký đất đại cấp Giấy

chứng nhận cho tổ chúc, Chỉ nhánh V én phông ding ký dit dei cấp Giấy ching

nhân cho cá nhân, cổng đồng dân cư và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài(Điều 136)

- Bổ sang quy định mỡ rông thôi gian xem xát cấp Gidy chúng nhận cho

"người dang sử dang dit được giao tra thẳm quyén din trước ngày Luật này có hiệulọc, nhưng chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dung đã nộp tiên tử thôi đểm,

go dit dé được sử dụng dit, đồng thời phải dép ứng đều liên đất không có tranhchip, phủ hợp với quy hoạch sử dụng đất Quy dinh này nhằm béo vệ quyền lợichính ding và ngay tinh của người sở dụng đất Điễu 140)

- Hoàn thiện, bổ sung quy định để cấp GCNQSDD cho các loại hình bắt

đồng sin mới nhằm đáp ứng yêu cầu nữ dụng công ning của công tình xây dụng

tiên đất và phù hop với yêu cầu thục tiến của xã hồi như chung cơ kết hợp văn

phong cấn hồ da lịch cần hd khách sa theo hướng công bình được tạo lập trấn

loại dat nào (đất ở hoặc dat thương mai, địch vụ, sẵn xuất kinh doanh) thi chế độ va

thời bạn nữ dung đất khí cập Giấy ching nhận được xác định theo loại đất được

giao (Điều 143 và Điều 149)

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Qua qué tình im hidu về việc cấp GCNOSDĐ và pháp luật vỀ cấp

'GCNOSDB tei chương 1 khóa luận, tôi rút ra một số kết luận chính sau:

Thất uhất, cấp GCNOSDĐ là một nội dung của quản lý nhà nước về đất daiđược thục hiện trên cơ sở quyển lọc nhà nước, Hoạt đông này nhâm công nhân

quyền sử dụng dit hợp pháp cin người được Nha nước giao đất cho thuê đất ĐỀcấp GCNQSDĐ, đời hii cơ quan có thẫm quyền chuyên mén phải thục hiện mốt

lott các host đông mang tinh kỹ thuật và nghiệp vụ nhhy Đo đạc, phân loại đất, xác

cảnh điện tích ranh giới sử dụng it, đăng Lý đất đủ.

Thú hai, cap GCNQSDD không chi tạo tiên dé để người sử dụng đất thựcBiện các quyén và nghĩa vụ do pháp luật đất dei quy dinh, ma con góp phần nâng

cao hiệu qua quân lý nha nuớc về dit dai và ning ca tính công lômi, mình bạch của

thi trường bit động sin nhắm bảo vệ lợi ích tốt nhất côn người din

Thứ: ba, các quý pham về cấp GCNOSDĐ mang tính hành chính công thểiện quan hé hợp pháp gia Nhà nuớc và người sử dang đất trong cấp GCNOSDĐ

Pháp luật về cập GCNQSDD bo gốm nhóm các quy pham mang tinh nối dang và

nhóm quy phạm mang tinh hình thức Đó là các quy đính về phạm vi điều chỉnh.

nguyên tắc, đổi tượng, điều kiện thẩm quyền được cấp GCNOSDĐ, các quy Ảnh.

về tình tự thủ tục cấp GCNOSDĐ, các quy đính về ngiĩa vụ tải chính cũa ngườisử đăng đất khi được cấp GCNOSD đất

Thứ, pháp luật về cắp GCNOSDĐ hình thành và phất tiễn qua tùng thối

kỳ gắn với vệ ban hành Luật Dit dai năm 1987, Luật Dit đa năm 1993, Luật Dat

si nim 2003, Luật Dit đi năm 2013 và các vin bản hướng dẫn thi hành Các văn‘bin php luật này quy định về việc cấp GCNQSDB, tạo cơ sở phi lý cho hoạtđông cập GCNQSDD trên thực tế Hiện nay, Quốc hội vẫn đang xem xét dự thảo.sửa đẫi Luật đất đại 2013, trong đó có nhiều nội ding mới về cấp GCNOSDĐ cho

hồ gìn ảnh cá nhân

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE CAP GIÁY CHUNG NHAN QUYỀN SỬ.DUNG BAT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SANKHAC GẮN LIÊNVỚI ĐẮT CHO HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỀN THỰC HIEN

TẠI HUYỆN GIA LAM, THÀNH PHÓ HÀ NỘI

2.1 Thục trạng pháp lật về cấp Giấy chúng nhận quyền sẽ dung đất ở,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lin với đất che hộ gia đình, cá nhân2.1.1 Các quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyên sit dng

Điều 98 Luật Đất đại năm 2013 quy định trong công tác cắp GCNQSDĐ ở,

auyin sỡ hữu nhà ð và ti sin khác gin liễn vớ đắt cần th tuân thủ nim nguyêntắc cơ bản, đó là những nguyên tắc sau đây.

“Một là GCNOSDĐ, quyền sở hữu nhà ở va tai sản khác gin liên với đấtđược cấp theo ting thin đắt Trường hợp người sử dụng dit dang sử đụng nhiễu

thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn ma có yêu câu thi được capmot GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở va tai sên khác gắn lién với dat chung cho các

thửa đất đó

Vé cơ bản ta có thể thấy nguyên tắc này được xây dung due trin cơ sở sự kế

thửa của nguyên tie thứ nhất căn cứ quy đính ti Khoản 1 Điều 3 Nghị đính số38/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GƠNQSDĐ, quyên sở hữu.

nhà 6 và tải sin khác gắn liễn với dit, Theo quy đính này thi mỗi thin đất sẽ đượccắp riêng một Giấy chứng nhân Có thể thấy, vie quy đính như vậy nhằm mục đíchtạo ar thuận lợi cho cơ quan nhà nước có thẩm quyên kh thục hiện công tie quản lýđất dei, gúp nắn bất một cách chính xác nhất thông in vé chủ sở hữu của tùng

thin dit Việc cấp một gầy chứng nhận chung cho nhiều thửa đắt nông nghiệp củamột hộ gia dink, cá nhân khi ho có yêu cầu sẽ giúp tt kiệm được chi phi iễn bạc

cho người din, đẳng thời gốp phẫn cãi cách thủ tục hành chính về đất ai.

Lâm là thin đất có nhiễu nguồi ching quyền sử đọng đất nhiễu người sỡHữu chung nhà 6 tả sin khác gắnliễn với đất thì Giây chứng nhận quyén sử dungđất quyên sở hữu nhà ở và ti sản khác gắn liên với dit phải ghi đầy đã tên của

2Hũng người có chứng uyên ử dạng đất ag chang nhà à sản khácvới đất và cập cho mẫi người 01 Giấy chúng nhân, trường hợp các chủ sử.

dạng chủ sở hồu có yêu cầu thì cập chung một Giấy chủng nhận và treo cho ngườiđại én

Quy dinh này đã phin nào giúp giảm đi khỏ khẩn rong quá trình quấn lý và

chuyển quyén sỡ Hồu bất động sin, Tém lạ, đây là một điểm mei, rất ến bộ củaLuật Dit dai năm 2013, dim bio sơ công bằng cho các đồng chủ sỡ hữu có quyển

được đứng tin trong GCNOSDB, giúp cho công tác này được thục hién một cách

thống nhất, đồng bộ trong pham vĩ cả nước, đồng thời giém bet tin trang xây ranâu thuẫn, tranh chấp giữn các chủ sở hữu với nhan

Ba là, Người sử dạng đất, chủ sở hu nhà ở, tài sẵn khác gin lién với đất

được nhận Giây chúng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nha ở và tài sẵn khác

gắn liền với đất su khi đã hoàn thánh nghĩa vụ tà chính theo quy đính cia pháp

Nguyên tắc này về cơ bên đã pháp luật hoa nguyên tắc thử ba được ght nhântei Điều 3 Nghĩ định số 35/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 nhim dim bão việc thụciện diy đã ngĩa vụ tải chính oie người sỡ dụng đắt Bén canh đó, đều nay cũng

là một yêu cầu thách thúc đối với những người sở dụng dit không đã năng lực thực

iện nghĩa vụ ti chính khi xin cấp GCNQSDD Việc này din din một thực trangđó là GCNQSDĐ được cấp bị tổn đọng lại của nhiêu năm về trước do chủ sở hữu.

đất chưa thre hiện các ng]ĩa vụ tài chính của min,

“Bắn là, trường hop quyển sở đụng dit, quyén sở hồu nhà ở và tải săn khác

gắn iễn với dit hoặc quyén sở hữu nhà ð và tai sin gắn lẫn la ti sẵn chúng côn vợ

và chẳng thi phi ghỉ diy đủ họ tên ct cễ hai vơ chẳng vào GCNOSDĐ, quyển sởHữu nhà ð và tài sẵn khác gin lién với đất tử trường hop vợ và chẳng có théa

thuận khác

Quy tắc cơ bản này đã thể hiện 18 quan đm của Đảng và Nha nước ta vi mrtình đẳng gói trong việc cấp GCNOSDĐ, bão dim quyền và lợi ích hợp pháp củaca nguời vợ và người chẳng trong thời kỹ hôn nhãn đối với tải sân chung đẳng nhất

“Năm Fé, Trường hop có sự chênh lãnh chên tích gi rổ liêu đo dac thục tổ

với số liêu ghi rên giấy tờ quy dinh tei Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chingnhận đã cấp mà ranh giới thin dit dang sử dụng không thay đỗi sơ với ranh giới

thin đất tạ thoi có gấy từ về quyin sử dụng đất, không có tranh chấp với

những người sở dung đất iên kẻ thi ki cấp hoặc cấp đỗi Giây chứng nhận quyên sử

dang dit, quyển sở hồu nhà và ti sản khác gin Lần với đất diện tích đất được xáccánh theo số liệu đo đạc thực tổ Người sở dụng dit không phai nộp tiên sử dụng đấtđối với phân điên tích chink lệch nhiều hơn nêu có

Trường hop đo dac lạ ma ranh giới thin đất có they đổi sơ với ranh githửa đất tử thời điểm có giấy tờ về quyên sử dụng dit và diện th đất do đạc thụctẾ nhiễu hơn din tích gh trên giấy tờ về quyễn sử dụng đất thi phần điện tích chônh,lich nhiều hon (nêu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sỡ đụng đất

quyền sở hữu nhà ở và ti sin khác gắn liên với đắt theo quy đính tei Điều 99 củaLuật này,

Quy dinh này nhằm khắc phục những hạn chế của quản lý nhà nuớc thời kỹ

tước iti cấp GCNQSD đất cho người din Thời đểm những năm 2005 trở vềtước, khoa học kỹ thuật chưa phát biển, khi do đạc thia đất để phục vụ cấpGCNOSD dit cho người dan chủ yêu được đo bằng thước dây Đối với những thửa

đắt hình thù phúc tạp, điện ích lớn thi sai sổ khi cấp GƠNOSD đất cho người din

li không tránh khối Chính vì thể, quy din tạ Luật dit dei 2013 cho pháp người sở

dang dit được để nghi đính chính diện tích theo đúng ranh gi, hiện trang sử dụng

đất ki thục hiến đo đạc Ist hiển trang thie dit phát hiễn thấy sai sốt so với

Mit khác, quy ảnh này khuyên khích, tạo động lục đ cá nhân, hồ gia Ảnh sử

dạng đất thục hiên ding nga ve tải chính cia minh về đất đa với phin đến tịch

chênh lệch Nếu xác Ảnh điện ch đất chênh lệch có được lado Khai hoang hoc nhậnvây quyển của nguời sử đụng dit trước đó ma được đụng một cách dn đnh và không6 tranh chip thi được cấp GƠNOSDĐ, quyền sỡ hữu nhà ở và tử săn khác gắn tênới đắt Ngoc lạ, nÊu sắc đình được điện ch đất chênh ch có được là do xâm lần,

chim doa thi sổ bị xử pat với các ch tả theo quy định cũa pháp luật hiện hành+ Dự thio sửa

Du thio sie đối Luật dit dei 2013 vẫn tôn trong và bảo tén năm nguyên tắccấp GCNOSDĐ cit Luật dit đủ 2013 và bổ sung thêm 01 nguyên tắc

Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp

Trường hop thữa đất thuộc quyền sử đàng của hỗ ga Ảnh thì cấp một Gipchứng nhận gh dy di tin thành viên trên Gad ching nhân và trao cho người đã

én ĐÁ vớt tường hợp gidy chứng nhân đã cấp cho đi din hỗ gia Ảnh trước ngàyLadt ny có hiệu lục tr hành nu các thành viên có chung quyễn cứ ng đất cũa hồgia inh có nhu cầu tì được cắp đãi Giấy chứng nhận và gỉ độn đã tên các thànhviên có chang quyễn sử dong đắt

Trường hợp các thành viên có ching quyền cử cng đất cũa hộ gia định côim câu tả cấp một Giấy chứng nhân gha tên ea điện hộ gia ñnh trên Giấy chứng

nhân và tac cho người đợi điện hỗ gia dink

Tộc xác Anh các thành viên có chưng quyễn sit cng đắt cũa hỗ gia Ảnh đễ ghtên trên Gidy chứng nhận do các thành viên nay te théa thuận và chủu tách nhậm

Điễu 99 Luật Đất đủ nim 2013 quy định cụ thể về đối tương được cấp'GCNQSDB Việc các đối tương được cấp GCNQSDD được pháp luật quy định một

cách tổ răng đã gop phân hoàn thiện hành lang phép , thuận tận cho các cần bộ,công chức thục hiện cổng vụ áp đụng rên thực

đăng của cá nhân, hô gia inh dang sử dang đắt Béncanh đó th để trở thánh thành

, dim bảo quyền, lợi ích chính

viên hộ gia Ảnh phi dim bio các yêu tổ

- Là những người rong hô ga đảnh có quan hệ hôn nhân, cing huyết thốngđược nuôi dung theo quy định pháp luật về luật hôn nhân và gia din

- Dang sống chung trong hé gia ảnh, thơng ta cá nhân được Hột kê trong sốhồ khu

- Cĩ quyền nữ ding chung thời didm được nhà nước giao dit, cho thuêdit, cơng nhận quyén sử dụng dit, được nhân chuyễn quyên sử dụng dit

Tạ khoản 1, 2, 3, 4 Điều 100 Luật Dit dai 2013 quy dinh cụ thể việc cậpGCNOSDD đổi với hộ ga định, cá nhân Muốn được cấp GCNQSDB thi một trongnhững tiêu chỉ quan trong đĩ là hộ gia Ảnh, cá nhân phi sử đụng dit một cách énẢnh Theo quy định tử khoản 1 Điều 21 Nghi ảnh 432013/NĐ-CP ngày29/11/2013 của Chính phi quy dinh căn cử xác dinh việc sử dung đất ơn dint “1Sic chong đắt ỗn đnh là vic sử chang đất hên tue vào mốt mục dich chính nhất định

kể tiên đẫm bắt đầu sử đụng đắt vào mục ch đồ độn thời dé cắp Gis

dân tn chim quyết nh thụ hồi đất ca cơ quan nhà nước cĩ iẫm quyền đổi vớitrường hop clum cấp Giấy chứng nhận quyền sic hong đắc Giấy chứng nhân quyền

sở Hữu nhà 6 và quyễn sit dng đất 6, Giấy chứng nhận quyền sử hong đắt quyên

sở hữu nhà ở và tài sân khác gẵnnhận)

Thời đẫm đi vào sir đụng đất én dinh đoợc xác lip đơa theo nội dung và thờiin với đất (sau đậy gợi chíng là Gidy chứng

gien cụ thể cĩ quan hệ mất thiết với mue dich sở dung đất tiên hd sơ hay một trong,sắc giấy tờ cĩ liên quan như biên lá nộp thuế nhà đất, biên bản hoặc quyết dish xiphat vi phạm hành chính trong việc sử dung đất (ắu cĩ), quyết đính đã cĩ hiệu lục

thi hành của Tịa án nhân dân

Thất hai, hộ gia ích, cá nhân dang sử dụng đất cĩ một trong các loại giấy tờ

hop pháp quy định tei khoăn 1 Điễu 100 Luật Đắt dxi năm 2013 mã trên gly tờ đĩ

ahi tên nguồi khác, kém theo giấy tờ (hộc hỗ sơ) vé giao dich chuyển quyển sử"

dung đất cĩ chữ Lý của các bên cĩ lin quan nhưng chưa tin hành thủ tục chuyển,

quyền sử đụng đất theo quy đính của pháp luật ma đất đĩ khơng phát ánh tran:

* ih Annan học Lait Dit dani 2013, TS Ngyấn Hương Lan chitin), Nb Lao dng, 2 Nội,

nĩ

inh quyền lợi giữa các bên thi được cấp GCNOSDĐ và không phã nộp tén st

dung đất”

Thứ: ba, se khả thục hiên đây đã các nga vụ tài chính liên quan, cá nhân,

tỔ chúc được quyển sỡ đụng đất theo quyét định ofa Tòa án nhân din, quyét Ảnh.

thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết Ảnh giải quyết tranh chấp, khiêu nai vềđất đu đã được thi hành thi được cấp GCNQSDĐ.

Thứ: eb ga inh, cá nhân đã sỡ dang đất được Nhà nước giao, cho thuêđắt từ 15/10/1993 đân 01/07/2014 (Luật Dit dai 2013 có hiệu lực thi hind) mã chưa

được câp gây sẽ được xét đuyệt cấp GCNOSDĐ theo tùng trường hop cụ thể của

Trật ảnh

Thứ năm, Neu nh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 bỗ sang quy Ảnh,

chi tit về cập GCNOSDD đổi với hô gia đình, cá nhân không tuân thủ pháp luật đất

dei trước ngày 01/07/2014 và đốt với hộ gia đính, cá nhân được giao đất sai thẳm,

+ Dự d Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp

Du thio sửa đổi Luật đất đai 2013 đã mở rồng thời gian xem xét giải quyết

cap GCNQSDD cho người dang sử dung đất én định mà không có giây tờ về quyền

sử đụng đất din trước ngày 01/7/2014 để giải quyết các trường hợp dang sỡ dụngđất do ông, cha để lử nhưng không có giấy tờ và không vi phạm pháp luật về dit

đại Đây là đm mới so với Luật dit dai 2013, tạo điễu kiện cho một bộ phận

không nhỗ người sử dang dit đoợc cắp GCNOSDĐ

TDự thấo sim đổi Luật đất đủ 2013 bổ sung cho pháp UBND cập Tình quy ảnhcác loại gây tờ về quyền sử dụng đất cô trước ngày 15/10/1993 ngoài các lo giấy từ

vi quyên sr đang đất được quy ảnh trong dự thio Luật Đất đi cho phù hợp với thục

tin ð đa phương để giả quyết cấp Gidy chúng nhận cho người sử đụng đất

2.1.3 Qny định về thẫm quyằn cấp Giấy chíng nhận quyều sĩ dung đắt 6,“quê sở lu nhà ở và tài sâu khác gi iều với đắt cho hộ gia ih, cá nhân

Việc xác dinh thim quyên cập GCNQSDD không chỉ có ý ngiĩa trong việc

nhân định thim quyền, tránh sự tay iên hoặc bừa bãi trong việc cập GCNOSDĐ ma

` Bin hận thos học Luật Bit Ginkm 2013, TS, Ngon Hing Lan (ci bên), Nib Lao ding, Hà Nội,

itr

còn ting cuing trách nhiệm ofa cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong cấpGCNQSD Luật Đắt đu năm 2013 quy định thi quyền như sa

Thứ nhất UBND cấp tình cấp GCNQSDĐ cho tổ chúc, cơ sở tôn gio,gud Việt Nam dinh cơ ð nước ngoài, doanh nghiệp cổ vốn đầu tơ nước ngoài thụcHiện dự án đều tr tổ chức nước ngoài có chúc năng ngoại giao UBND cấp tinh

được dy quyền cho cơ quan ti nguyên và môi trường cùng cập cấp GCNOSDB.Thứ hai UBND cấp huyện cấp GCNOSDĐ cho hô gia định cá nhân, cổng

đẳng din cư người Việt Nam định cự ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiQSDD ở tại Việt Nam.

Thứ ba, đổi vớ những trường hop đã được cấp GCNQSDĐ, quyén sở hữu,

nhà ở và tả sân khác gin lin với dit ma thục hiện các quyển ca người sử dụng

đất, chủ sỡ hữu tải sin gắn tần với đất hoặc cấp đỗ, cấp lử GiẤy chúng nhận, Giấy

chứng nhận quyển sở hữu nhà 3, Giấy ching nhận quyén sở hữu cổng tình xâydmg thi do cơ quan ti nguyên và mỗi trường thực hiện theo quy định của Chính

Đổi chiếu với Luật Dét dei năm 2003 thi thim quyên cấp GCNQSDĐ vi cơ‘bin không có sự they đổi Điều nay là hop lý vì xét về mất pháp lý thị quyết định.10 đất cho thuê đất công nhân QSDĐ cis cơ quan nhà nước có thim quyén là cơ

sở pháp lý làm phát sinh QSDĐ của người sử dung đất Trong khi đó, GCNOSDĐ.

la chúng thư pháp lý để xác inh tính hợp pháp của QSDD Voi tính chất quan trongcủa quyết din giao đất cho thuê dit, công nhân QSDĐ và GCNOSDĐ nh vậynin cơ quan nhà made có thẫn quyền giao đất, cho thuê dit, công nhân QSDĐ cũngà cơ quan có thẫn quyén cấp GCNOSDĐ,

Ngoài ra Luật Dit đai nim 2013 của bỗ sung quy định cấp đỗ, cấp lạ Giấy

chứng nhân hoặc thục hién các quyén của người sở dụng đất, chỗ sở hữu tài sân gắnTiến với it sẽ do V ăn phòng đăng ký đất dx thực hiện

+ Dự thảo sửa đổi Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp

2A Ôny định vd trink tp tht tục cấp chứng nhậm ans

‘Theo Luật Dat dai năm 2013, Nghĩ định số 43/2014/NĐ-CP, Tl

34/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy đính về hé sơ địa chính,thì tình tu, thủ tục cấp GCNOSDĐ qua 5 bước.

~ Bước 1 Chuẩn bị hé sơ.

- Bước 3 Nộp hồ sơ

- Bước 3 ác mình và thim định hỗ sơ

- Bước 4 Thông báo của cơ quan nhà nước có thim quyển đối với chủ thểin cấp Gidy chứng nhận quyên sở dụng đất

- Buớc 5 Cấp GiẤy chứng nhận quyền sở dụng đất

Quy dinh vé tình tr thi tue GCNOSDĐ gốm các bước rổ ring công khai,

minh bạch tạo điều kiên cho cơ quan cấp GCNQSDD và người sử dụng đất Bản

vio ting trường hop mà tiền sử dụng đất phi nộp là khác nhan, cụ thé

- Đắi với trường hop hộ gia đnh, cá nhân đ sử đụng dit &n din trước ngày15/10/1993 ma không có mốt rong các oxi giấy tờ quy định tei khoản | Biéu 100Luật Đất đủ năm 2013

4+ Niu tạ this điểm sử dụng đất không có các hành vi vi pham pháp luật đấtxi th người sử dạng dit phii nộp tiên cử dụng dit bằng 50% tiền cỡ dụng đất đốiVới phin dit vượt hạn mức công nhân dit ð theo giá đất tại thời đễm có quyết nhcông nhân QSDB của cơ quan nhà nước có thim quyền

+ Nẫu ti this điểm sử dụng đất có mốt tong các hành vi vi pham pháp Luật

đắt dai thí hồ gia định, cá nhân phải nộp 50% tin sử dung đất đối với điện tích dit