Lý thuyết môn pháp luật kinh doanh bất Động sản (ghi chép)

Lý thuyết ghi chép môn Pháp luật Kinh doanh bất động sản. Trường Đại học luật TP. HCM. Chúc các bạn ôn tập thật tốt và đạt được kết quả cao!!!!!

BÀI 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINHDOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.Tổng quan về bất động sản1.1 Khái niệm BĐS

- BĐS là tài sản

Điều 107 BLDS 2015 liệt kê BĐS bao gồm (i) Đất đai; (ii) Nhà, CTXD gắn liền với đất đai, (iii) Tàisản khác gắn liền với đất đai, nhà, CTXD, (iv) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

VD: trường đại học Luật TPHCM

- BĐS là hàng hóa: được phép giao dịch và kinh doanh trên thị trường.

Nhận định BĐS được tạo lập hợp pháp được coi là hàng hóa.

=> sai Không phải mọi BĐS ddc tạo lập hợp pháp thì đc coi là hàng hóa Do đó, chỉ được coi là hhkhi pl cho phép nó đc giao dịch và kinh doanh trên thị trường.

Ví dụ: những công trình văn hóa, tài sản công thuộc sở hữu nhà nước thì pl không cho phép giao dịchvà kinh doanh trên tt.

+ BĐS có giá trị kinh tế lớn vì nó gắn liền với đất đai và tốn nhiều chi phí tạo lập.+ Tính thanh khoản thấp: khó chuyển sang tiền mặt

- Thứ ba, BĐS có tính khan hiếm;

BĐS là một tài sản có giới hạn về quy mô, và do yếu tố vị trí nên quan hệ cung cầu về BĐS luôn mấtcân bằng theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu=> khiên cho giá cả BĐS có chiều hướng gia tăng, ít khinào giảm giá.

- Thứ 4, BĐS có tính cá biệt nhưng lại chi phối lẫn nhau.

+ Tính cá biệt: Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt và đều có những yếu tố riêng không giống vớibất kỳ một BĐS nào khác.

+ Tính chi phối lẫn nhau: Sự ra đời hay hoàn thiện của BĐS này sẽ là điều kiện ra đời hoặc mấtđi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hàng hóa BĐS kia.

2 Tổng quan về thị trường BĐS2.1 Khái niệm thị trường BĐS:

Nghĩa hẹp: Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS.

* Nghĩa rộng: Là tổng thể các giao dịch về BĐS (dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ) diễn ra trongmột không gian và tại một thời điểm nhất định.

2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS

(1) Tính cách biệt giữa địa điểm và hàng hóa giao dịch;

(2) Thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;(3) Là thị trường có tính vùng và khu vực sâu sắc;

(4) Tính chu kỳ;

(5) Là thị trường không hoàn hảo;vì 3 lý do:

● Thông tin về thị trường thường không được cung cấp đầy đủ và ít được phổ biến so với cácloại khác.

● Nguồn cung luôn không đáp ứng nổi cầu

● Không hđ theo các quy luật tự nhiên vì còn ảnh hưởng đến vấn đề an ninh, chính trị.

(6) Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn (vì để kdbđs đòi hỏi chủ thể phải đảm bảo nguồn lựcđể kinh doanh, tạo lập)

(7) Chịu sự chi phối rất lớn của yếu tố pháp luật.

Chịu sự can thiệp quản lý chặt chẽ từ nhà nước Nếu k hiểu biết mà tham gia vào, thiếu đi những quyđịnh của pl sẽ ảnh hưởng đến chính người mua

Dưới góc độ quản lý nhà nước, do thị trường BĐS ảnh hưởng đến những thị trường khác Khi TT BĐSđổ vỡ thì sẽ kéo theo các tt khác cx sụp đổ nên cần có pl để bảo vệ tt này.

PL quyết định sự tồn tại của tt BĐS

Ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của tt, tránh những rủi ro pháp lý.Khi pl đề ra những quy định không phù hợp thì sẽ ảnh hưởng đến tt BĐS

Khi pl đề ra những quy định phù hợp thì sẽ góp phần cho sự hình thành, phát triển của TT BĐS.

2.3 Phân loại thị trường:

- Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa BĐS gia nhập thị trường:

+ Thị trường sơ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa Nhà nước với người sử dụng đất, tạo cơ sở choviệc đầu tư, tạo lập BĐS.

+ Thị trường thứ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa các chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS vớikhách hàng và các chủ thể liên quan, giúp cho BĐS được lưu thông trên thị trường.

- Căn cứ vào công dụng hay mục đích sử dụng của BĐS: Thị trường BĐS phục vụ cho sinh hoạt; Thịtrường BĐS phục vụ sản xuất, KD; Thị trường BĐS phục vụ cho giải trí.

- Căn cứ vào các giao dịch trên thị trường: Thị trường mua bán, chuyển nhượng; Thị trường cho thuê;Thị trường cho thuê mua.

- Căn cứ vào tính hợp pháp/ mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường: Thị trường chính quy,Thị trường không chính quy.

2.4 Vai trò của thị trường BĐS:

- Góp phần thúc đẩy sản xuất;

- Góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước;

- Góp phần mở rộng các thị trường, mở rộng hợp tác quốc tế;- Góp phần nâng cao đời sống nhân dân;

- Góp phần đổi mới chính sách đất đai và chính sách về BĐS;

2.5 Các yếu tố của TT BĐS:

2.5.1 Chủ thể: (khi tham gia vào tt BĐS, mỗi chủ thể sẽ hướng đến những mục đích khác nhau.

a) Nhà nước: tham gia vào thị trường với hai tư cách:

(1) Chủ thể cung cấp hàng hóa: Nhà nước cung cấp cho thị trường 02 loại hàng hóa là QSDĐ vànhà ở xã hội.

(2) Chủ thể quản lý thị trường: ở vai trò này, Nhà nước có nhiệm vụ duy trì trật tự cho thị trường.Nhà nước phân định trách nhiệm cho từng cơ quan cụ thể theo quy định tại Điều 77, 78 Luật Kinhdoanh bất động sản.

b) Chủ thể cung cấp hàng hóa BĐS cho thị trường

- Gồm: Nhà nước; các chủ thể kinh doanh hàng hóa BĐS; và các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS quymô nhỏ, không thường xuyên.

c) Chủ thể cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường

-Các chủ thể cung cấp dịch vụ dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, vàdịch vụ quản lý BĐS.

d) Người tiêu dùng sử dụng hàng hóa BĐS/ dịch vụ BĐS.

- Là những người có nhu cầu về bất động sản (mua, thuê bất động sản) Nhận định:

1 Thị trường BĐS có tính chu kì.

=> đúng Vì sao nói BĐS trong tt BĐS mang tính chu kì

2 Hàng hóa BĐS trong tt BĐS chỉ được cung cấp bởi các DN KDBĐS.

=> sai C1: Ngoài các hàng hóa BĐS đc cung cấp bởi các DN KDBĐS thì hàng hóa BĐS còn đc cungcấp bởi nhà nước Ví dụ: nhà ở xã hội.

C2: Khoản 2 điều 10 Luật KDBĐS 2014.

Không phải tất cả hàng hóa BĐS trong tt BĐS thì chỉ được cung cấp bởi các DN KDBĐS Trườnghợp Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mônhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp Do đó, ngoài còn hgđ, cá nhân kdbđs vs quy mô nhỏ, không thường xuyên

3 Nhà nước cũng là 1 chủ thể cung ứng hàng hóa BĐS cho thị trường.

+ Các yếu tố vĩ mô: chính sách của Nhà nước (pháp luật, tài chính, quy hoạch); Quan hệ cung,

cầu BĐS; Yếu tố tâm lý xã hội;

+ Yếu tố vi mô: là những yếu tố ảnh hưởng riêng đến từng nhóm BĐS như tính hữu dụng; Chi

phí tạo lập; Môi trường xung quanh BĐS,

- có 2 loại giá: Giá nhà nước và giá thị trường (không chịu sự chi phối bởi các quy địnhcủa nhà nước mà do các bên thỏa thuận.

Nhận định

*Cung BĐS

1 Cung BĐS trong thị trường BĐS là toàn bộ khối lượng BĐS đang tồn tại trong thực tế.=> Sai

2 Cung BĐS trong thị trường bất động sản phải là những BĐS có sẵn

=> Sai Điều 5 LKDBĐS bao gồm những BĐS hình thành trong tương lai thì không có sẵn*Cầu BĐS

1 Cầu BĐS trong TT BĐS chính là nhu cầu sử dụng BĐS của xã hội=> Sai để đc coi là cầu hh BĐS phải đáp ứng các điều kiện:

(i) Xuất hiện nhu cầu tiêu dùng BĐS và được tự thỏa mãn bằng năng lực sẵn có của người dân.(ii) nhu cầu phải được đảm bảo khả năng thanh toán bởi chính người có nhu cầu.

(iii) nhu cầu đó phải phù hợp với quy định của pl.

1 Cung, Cầu BĐS là những yếu tố có ảnh hưởng đến giá cả BĐS2 Giá cả BĐS chịu sự ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý xã hội.

3 Chi phí đầu tư tạo lập không phải là yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến giá cả BĐS.=> Cả ba câu đều đúng.

2.6 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của Pl điều chỉnh thị trường BĐS.

TT BĐS chưa đc pháp luật thừa nhận

Giai đoạn này đc đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai, lần đầu tiên cho phép chuyểnquyền sử dụng đất, TT BĐS chính thức được thừa nhận Tuy nhiên chưa có đạo luật ban hànhđiều chỉnh lĩnh vực KD BĐS.

3 Tổng quan về KDBĐS:

3.1 Khái niệm, đặc điểm KD BĐS:

* Khái niệm: KDBĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhậnchuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thựchiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lýBĐS nhằm mục đích sinh lợi (K1 Đ3 LKDBĐS).

VD1: hoạt động của CTy A không phải là

KDBĐS mà là HĐ kd dịch vụ lưu trú=> đc điềuchỉnh bởi pl về du lịch.

VD2: Theo quan điểm của thầy, hoạt động củaCTy A không phải là KDBĐS vì mục đích ban

đầu của họ k vì mục đích sinh lợi.

VD 3: Không là KD BĐS vì ông này mua nhà, bán

nhà có hướng đến mục đích sinh lợi hay không?+ Nếu mục đích ban đầu là mua để sau này

bán ra kiếm lời thì => là KDBĐS với quymô nhỏ

+ Ông mua căn hộ, mục đích để ở thì khi báncăn hộ là do ông k có nhu cầu ở nữa, để lấytiền mua chỗ ở khác=> k đc xem làKDBĐS.

* Đặc điểm kinh doanh BĐS:

• Là ngành nghề kinh doanh có điều kiện (về tư cách pháp lý, về chứng chỉ hành nghề, );• Đối tượng trong kinh doanh hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt;

• Kinh doanh hàng hóa BĐS đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn;

• Là loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều;• Phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nước.

3.2 Bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 5 Luật KDBĐS)Điều 5 Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản)bao gồm:

1 Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

2 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;

=> hình thành trong tương lai mang nhiều rủi ro hơn Chủ đầu tư sẽ huy động tiền ứng trước từ ngườimua nhà để đập vô xây dựng.

ƯU: - Giá thấp hơn (đánh vào người mua có thu nhập thấp)

- Lợi thế về biên độ thành toán (thường sẽ 1, 2 năm, Thanh toán theo tiến độ xây dựng của dự án,trong time đó ta có khả năng xoay sở tài chính)

NHƯỢC: - rủi ro khi đóng tiền cho chủ đầu tư nhưng họ lại k đi xây dựng mà lại lấy số tiền đó làm

việc khác.

- Bàn giao không đúng thời hạn hay giao không đúng chất lượng.

=> Vì rủi ro như vậy nên trong Luật KDBH sẽ có một chương riêng, đặt ra trách nhiệm cho chủ đầutư.

3 Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vàokinh doanh;

4 Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Chú ý nhận định Không phải tất cả mọi loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lạiquyền sử dụng đất thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất mà phải là những loại đất được phépchuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thìđược phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

3.3 Nguyên tắc KDBĐS (Điều 4 Luật KDBĐS 2014)Điều 4 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

1 Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của cácbên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

2 Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.3 Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

4 Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng,an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

3.4 Các hành vi cấm trong KDBĐS ( Điều 8 LKDBĐS) => vi phạm thì giao dịch KDBĐSvô hiệu.

Điều 8 Các hành vi bị cấm

1 Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

2 Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ví dụ: ở vị trí đó NN quy hoạch đất trồng cây nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm mà 1 doanh nghiệpđầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê=> vi phạm.

3 Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.4 Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.

5 Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trướccủa bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đíchtheo cam kết.

Khi mua BĐS hình thành trong tương lai tức CĐT đang huy động vốn của mình

-> Tức tiền đó phải đem vào để xây dựng chính cái dự án mà bên mua đưa tiền còn đem đi xây dựngdự án khác là vi phạm.

6 Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

7 Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.8 Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của phápluật.

Ví dụ: Mua chung cư-> phải đóng tiền “kinh phí bảo trì” hay sữa chữa Tránh tình trạng cha chungkhông ai khóc đối với những vị trí chung (sảnh hành lang, thang máy, sảnh chờ, ) Chi phí bảo trì2% giá trị gốc hợp đồng (k bao gồm VAT)

(x) 3, 5, 8 trên thực tế vi phạm rất nhiều.

3.5 Xử lý vi phạm trong lĩnh vực KDBĐS:

CSPL: Điều 79 LKDBĐS, Nghị định 16/2022/NĐ-CP- Các hình thức xử lý vi phạm:

+ Xử lý kỷ luật -> đối với cán bộ, công chức có trách nhiệm quản lý HĐ KDBĐS+ Xử phạt hành chính -> đối với cá nhân, tổ chức vi phạm

+ Truy cứu trách nhiệm hình sự- Bồi thường thiệt hại

- Thu hồi dự án BĐS

3.6 Hệ thống VBPL về KDBĐS

— - Hết bài

1— -BÀI 2: QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN1 Điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản.

*Điều kiện về hình thức tổ chức kinh doanh: (CSPL: Điều 10 Luật KDBĐS 2014 (sửa đổi

bởi điểm a khoản 2 Đ 75 Luật đầu tư 2020)

Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ k2 điều 10 LKDBĐS*Lưu ý: Các trường hợp không cần thành lập doanh nghiệp có chức năng KDBĐS

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mônhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theoquy định của pháp luật.

CSPL: khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS, Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ,không thường xuyên

4 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng QSDĐ theo quyết địnhcủa Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sởhữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.6 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mìnhđầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định củapháp luật.

Nhận định: Tổ chức, cá nhân KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp

- sai không phải trong mọi trường hợp thì tc, cn KDBĐS thì phải thành lập DN, ngoại lệ k2 đ 10 quymô nhỏ, k thường xuyên thì k cần thành lập DN.(CSPL: K2 Đ10)

*Điều kiện tiến hành hoạt động kinh doanh:

CSPL: Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP

(*) Công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh (Điều 6 Luật KDBĐS)Điều 6 Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

1 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các

hình thức sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

2 Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm:

a) Loại bất động sản;b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;d) Quy mô của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quanđến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.Lưu ý: điểm c khoản 1 không phải là hình thức công khai đặt ra với mọi DN Nhận định: DN KDBĐS có nghĩa vụ công khai tt tại sàn giao dịch BĐS

-> Sai K1 Đ 6 LKDBĐS, CKTT tại sàn giao dịch BĐS là đối với những trường hợp kinh doanh quasàn Theo đó, chỉ những doanh nghiệp nào chọn sàn giao dịch BĐS để làm nơi kinh doanh thì mớiphải CKTT tại sàn… (Các DN KDBĐS k có nghĩa vụ phải kinh doanh qua sàn)

*Điều kiện về vốn khi được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS

CSPL: K2 Điều 4 NĐ 02/2022

+ Phải có vốn chủ sở hữu để được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS:

→ không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô SDĐ dưới 20ha;→ không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô SDĐ từ 20ha trở lên.→Việc xác định vốn chủ sở hữu:

* Doanh nghiệp đang hoạt động: căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhấthoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề);

* Doanh nghiệp mới thành lập: theo vốn điều lệ thực tế đã góp.

2 Hình thức và phạm vi kinh doanh hàng hóa BĐS của từng chủ thể.

Nguồn gốc BĐSHình thức kinh doanhTổ chức,cá nhân trong nước

Người VN định cư ở nước ngoài

DN CVĐT nước ngoài

a) Mua nhà, CTXD bán, cho thuê, cho thuê mua X

c Đất được NN giao ĐTXD nhà ở bán, cho thuê, cho thuê mua X XChuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức

ĐTXD hạ tầng KT nghĩa trang, nghĩa địa

d Đất được NN cho thuê + ĐTXD nhà ở để cho thuê

+ ĐTXD nhà, CTXD không phải là nhà ở để bán, cho

thuê, cho thuê mua

ĐTXD nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho

Xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho

thuê mua

i) Nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

ĐTXD hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất

đã có hạ tầng kỹ thuật

k) TrongKCN, CCN,KCX, KCNC,KKT

Đất nhận chuyểnnhượng

ĐTXD nhà, CTXD để kinh doanh theo đúng mục đích sử

Có sự khác biệt về phạm vi KD BĐS của chủ thể là TC, cn trong nước và tccn nước ngoài.

Phạm vi kinh doanh của các chủ thể phụ thuộc vào nguồn gốc đất -> sẽ dẫn đến sự hiểu nhầm? vìsao? xem nđ 2 nhớ nghe lại ghi cụ thể chỗ này ra học nhen

→ đi thi mang theo luật Đất đai.

3 Việc xác lập quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp BĐS là giống nhau theo quy định củapháp luật.

4 Phạm vi KD BĐS của tổ chức kinh tế rộng hơn DN có vốn đầu tư nước ngoài.5 Phạm vi KD BĐS giữa các chủ thể là giống nhau.

→ Sai Có sự khác biệt về phạm vi kinh doanh BĐS giữa các chủ thể Từng chủ thể được quy định về phạm vi KD BĐS ở những điều khoản khác nhau Tổ chức cá nhân trong nước thì được kinh doanh theo hình thức quy định tại k1, người VN định cư nc ngoài ở k2, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở k3 CSPL: Điều 11

Ví dụ: Đề thi cho: Một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc 1 người Việt Nam định cư

nước ngoài mà muốn kinh doanh nhà ở theo hình thức để bán thì họ được thực hiện theo những hìnhthức nào? ụa chưa nghe, huhu

3 Hợp đồng trong kinh doanh hàng hóa BĐS

*Khái niệm: Hợp đồng KDBĐS là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa doanh nghiệp, hợp tác xã có đủ

điều kiện KD BĐS với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền,nghĩa vụ trong hoạt động mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại QSDĐ, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS và được lập theo mẫu (K3Đ3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP)

4 Các hoạt động kinh doanh hàng hóa BĐS (K1 điều 17 LKD BĐS)

Trên thị trường có rất nhiều HĐ về KDBĐS nhưng không phải HĐ nào cũng được xem là HĐ⇒

KDBĐS Theo quy định tại k1 điều 17 LKD BĐS chia HĐ KDBĐS thành các loại (phân chia theođối tượng)

Điều 6 NĐ 02/2022/NĐ-CP Hợp đồng kinh doanh bất động sản

1 Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư

2 Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú3 Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ

4 Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác5 Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng

6 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất7 Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

8 Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) dự án bất động sản

* Hình thức hợp đồng: (k2 điều 17 LKD BĐS, Điều 6 NĐ 02/2022)

+ Phải bằng văn bản theo mẫu pháp luật quy định (mẫu đính kèm NĐ 02/2022/NĐ-CP).

→ Bằng văn bản? vì có những ts có giá trị lớn nên phải được quy định rõ ràng để sau này xảy ratranh chấp căn cứ vào hđ để giải quyết, bảo vệ quyền lợi cho các bên.

→ Xem k3 Điều 167 LDĐ hđ có cần theo mẫu hay không? -> Thường chủ đầu tư họ sẽ làm hợpđồng bảo vệ tốt hơn quyền lợi của họ, người mua đọc 1 hợp đồng dài, họ không thể biết hết đượcquyền lợi của mình có ảnh hưởng như thế nào Hầu như người mua rơi vào thế yếu, khó có khả⇒năng yêu cầu sửa chữa hđ.

+ Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận.

→ có một số hợp đồng không bắt buộc cc, chứng thực, mà công chứng chứng thực theo yêu cầu củacác bên Chủ yếu là không bắt buộc, có một số hợp đồng nhà nước bắt buộc cc để đảm bảo việcquản lý.

*Lưu ý: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật KDBĐS thì phảicông chứng hoặc chứng thực.

→ Có nên hợp thức hóa hợp đồng dân sự hay không? vì tôn chỉ là tôn trọng sự thỏa thuận của cácbên NĐ 02 bắt buộc các bên phải thực hiện hợp đồng theo mẫu do NĐ này qđ→ quyền, nghĩa vụkhác do các bên tự thỏa thuận.

*Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: (Có hiệu lực: các bên phải thực hiện nghĩa vụ của mk theo

như đã cam kết)

Luật KDBĐS 2014

(khoản 3 Điều 17)Luật Nhà ở(Điều 122)Luật Đất đai 2013(khoản 3 Đ188)

- Do các bên thỏa thuận vàghi trong hợp đồng.

- Trường hợp hợp đồng cócông chứng, chứng thực: làthời điểm công chứng, chứngthực.

-Trường hợp các bên khôngcó thỏa thuận, không có côngchứng, chứng thực: là thờiđiểm các bên ký kết hợpđồng.

- Đối với các giao dịch phảicông chứng, chứng thực: là thờiđiểm công chứng, chứng thựchợp đồng.

- Đối với các giao dịch khôngbắt buộc phải công chứng,chứng thực: do các bên thỏathuận; trường hợp các bênkhông có thỏa thuận thì thờiđiểm có hiệu lực của hợp đồnglà thời điểm ký kết hợp đồng.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp QSDĐ, gópvốn bằng QSDĐ phải đăng ký tạicơ quan đăng ký đất đai và cóhiệu lực kể từ thời điểm đăng kývào sổ địa chính.

*TH hđ có công chứng,chứng thực nhưng các bênthỏa thuận thời điểm có hiệulực thì ưu tiên các nào hơn?

Nhận định: Hợp đồng trong kinh doanh hàng hóa BĐS của cácchủ thể không phải là doanh nghiệp có chức năng KD BĐS luônphải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

→ Sai không phải… mà chỉ có những nhóm hđ mua bán, thuê ua

→ Phải là thời điểm công

chứng, chứng thực nhà PL chỉ yêu cầu cc, chứng thực với các hgđ, cá nhân kd vs quymô nhỏ, không thường xuyên Không phải mọi giao dịch hđ củahgđ, cá nhân đều phải cc, chứng thực chỉ quy định 3 loại hđ

*Nội dung của HĐ KD BĐS:

* HĐ KDBĐS bị thiếu 1 hoặc 1 số điều quy định tại Đ 18 có bị tuyên bố là vô hiệu?

Căn cứ vào các TH qđ tại BLDS các TH hđ bị vô hiệu thì k có quy định về việc thiếu -> link tới TH này,các bên k có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hđ→ thì căn cứ theo k3 Điều 17 thì nó vẫn áp dụngđc mà.

Ký sau thời điểm NĐ 02 có hiệu lực tức hđ phải lập theo mẫu qđ tại nđ này-> vi phạm sẽ là vi phạm vềmặt hình thức Các bên có thể viện vào việc 2 bên đã thực hiện ⅔ nvu hợp đồng để yêu cầu Tòa án tuyênhđ không vô hiệu.

Đ 18→ phải có→ tức bắt buộc Trong Th này bị thiếu K9 K11 K12

Thực tiễn xét xử, tòa án xem xét ý chí của các bên và quá trình thực hiện hđ, xem các bên có thực hiệnđúng hđ hay không→ nên việc thiếu các điều khoản phải có trong hđ không phải là căn cứ để tuyên hđvô hiệu.

*Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của DN KD BĐS

CSPL: Điều 14 Luật KDBĐS 2014

- Tổ chức, cá nhân trong nước: được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại BĐS.- Người VNĐCƠN, tổ chức, cá nhân nước ngoài DNCVĐTNN: được mua, thuê mua nhà, CTXDtùy theo mục đích sử dụng BĐS

(1) Sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh: để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở SX,KD, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, CTXD đó Nếu KDBĐS: theo Điều 11LKDBĐS.

(2) Sử dụng cho mục đích để ở: theo quy định của pháp luật về nhà ở.Hành vi sau đây có được thực hiện hay không?

Công ty A (10% vốn đầu tư nước ngoài) mua 50 căn hộ trong 1 dự án ccu của cty B (tổ chức kd trognc) đã xây dựng xong để kinh doanh cho thuê căn hộ.

Trả lời: Dự án đầu tư, chỉ đầu tư thực hiện dự án.

Đối tượng giao dịch là nhà ở có sẵn, đã xây dựng xong, căn cứ điều 14 thì doanh nghiệp có vốn đầutư nước ngoài TH kinh doanh BĐS chỉ được k3 đ 14

Hành vi mua nhà rồi cho thuê lại là hv thuộc k1 điều 3.

→ không có quyền lưu ý đến mục đích: TH mua về làm văn phòng làm việc: không đc (vì căn hộchung cư là dùng để ở)

nghe lại chứ k chắc.

*Giá cả trong kinh doanh BĐS (Điều 15 Luật KDBĐS)

Giá cả:

- Do các bên thỏa thuận (và đc ghi rõ trong hđ)

- Nhà nước có quy định về giá (th nhà nước quy định về giá thì phải tuân theo) Ví dụ: KD nhà ởxã hội, những giao dịch lq đến nhà ở XH thì nhà nước sẽ có trách nhiệm phê duyệt chính sách giá)Nhận định: Giá cả BĐS trong GD KDBĐS do các bên tham gia giao dịch thỏa thuận.

SAI không phải mọi th… mà còn do nhà nước quy định.

*Thanh toán trong KD BĐS (Điều 16 Luật KDBĐS)

- Do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.- Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê muachậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

→ không bắt buộc phải theo hình thức nào cả ( tiền mặt hoặc chuyển khoản ngân hàng đều đc) Thựctế: trả tiền mặt để tránh rủi ro + tránh hành vi trốn thuế)

4 Các hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản

4.1 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng

➢ Khái niệm CTXD:

Thuật ngữ CTXD được sử dụng phổ biến hiện nay, tuy nhiên khái niệm về CTXD không đượcLKDBĐS quy định mà áp dụng theo quy định của LXD, cụ thể theo quy định tại K10Đ 3 LXD 2014

(sửa đổi bởi điểm c K1 Đ 1 Luật số 62/2020/QH14) Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng

theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào côngtrình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dướimặt nước và phần trên mặt nước Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình côngnghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình

khác

4.1.1 Điều kiện đối với nhà, CTXD được đưa vào kinh doanh

➢ a) Đối với nhà, CTXD có sẵn được phép đưa vào kinh doanh

+ Khái niệm nhà công trình xây dựng có sẵn: Nhà, CTXD có sẵn là nhà, CTXD đã hoàn thành

việc xây dựng và đưa vào sử dụng (K3 Đ 3 LKDBĐS 2014)

+ Điều kiện: CSPL: quy định tại k1 Đ 9 Luật KDBDS 2014:

* Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyềnsử dụng đất Còn đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sảnthì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

* Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liềnvới đất;

* Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

➢ b) Đối với nhà, CTXD hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh (Đ 55

LKDBĐS 2014) (K1 Đ 55, Đ 56, Đ 148 LNO)

+ Khái niệm: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang

trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (K4 Đ 3 LKDBĐS 2014) + CSPL: Điều 55 Luật KDBĐS 2014, khoản 2 Điều 19 NĐ99/2015/NĐ-CP

* Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩmquyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ vềnghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

(K1 điều 55 Nhà, CTXD hình thành trong tương lai phải có giấy tờ về quyền SDĐ→ để ghi nhận

quyền SDĐ hợp pháp của chủ đầu tư Căn cứ theo qđ của LDĐ, CĐT muốn nhà nước giao đất để đầutư thì có các TH:

(1) quyết định giao đất(2) quyết định cho thuê đất

(3) quyết định công nhận quyền SDĐ.)

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải cóbiên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

(Xuất phát từ lý do, (1) về nguyên tắc, phần móng có thời gian xây dựng rất lâu, pl yêu cầu họ phảihoàn thành phần móng tức CĐT phải có sự đầu tư, (2) ĐK này chỉ đặt ra đối với TH nhà chung cưhoặc tòa nhà hỗn hợp có mđ để ở thì ms cần phải có biên bản…

Nhận định: Các dự án BĐS hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu → SAI K1

Lưu ý:

Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn 15 ngày mà Sở Xây dựng không có văn bảnthông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồngmua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho

thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bảnthông báo nhà ở đủ điều kiện được bán cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư(khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).

Tình huống: Công ty T thực hiện dự án đầu tư tại HN, đã có GCN QSDĐ (Đất thuê trả tiền hằng

năm) cũng có GCN đầu tư CTY đã xây dựng xong 2 tòa nhà nhưng chưa làm thủ tục đề nghị cấpGCN sỡ hữu công trình Đến nay, công ty muốn nhượng 1 tòa nhà cho 1 tổ chức khác? Công ty cóđược phép chuyển nhượng tòa nhà khi chưa có GCN sỡ hữu công trình hay k? Hay cty phải xin GCNsở hữu công trình rồi sau đó mới sang tên cho bên mua?

→ Điều 9 chỉ áp dụng và nhà ctxd có sẵn, còn tương lai qđ tại điều 55.

→có Căn cứ cty đã xây xong 2 tòa nhà (dự án văn phòng, nhưng chưa làm thủ tục đề nghị cấp GCN sở hữu công trình Đây là ctxd có sẵn

Đối tượng giao dịch: một tòa nhà đã xây dựng xong căn cứ tại k3 đ.3 phải thỏa mãn đk k1 đ 19 => Theo k1 ở 9 trong đất đai giấy chứng nhận qsd đất ghi chung và giấy chứng nhận các loại, Tuy nhiên,đối vs nhà, công trình xây dựng đã có sẵn,

4.1.2 Giao dịch trong kinh doanh nhà, CTXD 4.1.2.1 Mua bán nhà, CTXD

➢ a) Nguyên tắc mua bán: Đ 19 LKDBĐS 2014

- (1) Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất - (2) Lưu ý Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng: ● Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung – riêng;

● Quyền sử dụng đất: chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê(thống nhất thời hạn thuê);

- (3) Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗnhợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- (4) Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng

- (5) Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà,công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợpcác bên có thỏa thuận khác

Nhận định: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán giao

nhà cho bên mua.

→ Sai Ưu tiên thời điểm do các bên thỏa thuận.

➢ b) Bảo hành nhà, CTXD đã bán: (Đ 20 LKDBĐS 2014) → chủ yếu áp với nhà, CTXD mới.

- Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, CTXD đã bán cho bên mua.

- Trường hợp nhà, CTXD đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhânthi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của phápluật về xây dựng.

- Thời hạn bảo hành nhà, CTXD thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;- Trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận.

➢ c) Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đ 21 -24 LKDBĐS 2014: Lưu ý: Bên bán có quyền:

+ Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường

hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi

người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận (khoản 2 Điều 21) (Chỉ áp dụng với nhà, CTXD có sẵn->tạo động lực cho CĐT đi làm đề nghị cấp GCN cho người mua nhà)

+ Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏathuận khác (khoản 4 Điều 21)

4.1.2.2 Cho thuê nhà, CTXD (điều 25-30 LKD BĐS 2014)

- Nguyên tắc cho thuê: Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinhmôi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kếvà các thỏa thuận trong hợp đồng (Đ 25 Luật KDBĐS)

- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đ 26 -29 Luật KDBĐS - Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê: Đ 30 Luật KDBĐS

Tình huống

- Ngày 30/8/2017, Công ty L (bên thuê) ký kết hợp đồng “Thuê nhà kho, công trình xây dựng" vớiCông ty Đầu tư BĐS V, thời hạn thuê kho là 12 tháng kể từ thời điểm 2 bên ký kết biên bản bàn giaonhà kho, và thỏa thuận về tiền đặt cọc là 31.100.000đ Ngoài tiền đặt cọc, Công ty L đã chuyển cả 06tháng đầu tiên thuê nhà kho vào tài khoản của bên V là 217.000.000 đồng.

- Ngày 04/5/2018, phía L có gửi thông báo cho V biết có một số hạng mục cơ sở vật chất của kho bãikhông đáp ứng được nhu cầu sử dụng của L đồng thời cũng yêu cầu V tiến hành cải tạo sửa chữa.

- Các ngày 08 và 09/5/2018 hai bên có trao đổi qua thư điện tử về vấn đề này nhưng không đạt thỏathuận chung.

- Ngày 09/5/2018, bên L thông báo bằng văn bản cho V về việc chấm dứt hợp đồng, với lý do Bên Vkhông sửa chữa hay cải tạo theo yêu cầu của L - Ngày 10/5/2018 V gửi công văn yêu cầu L tiếp tụcthực hiện hợp đồng thuê,

- Ngày 26/3/2020, L khởi kiện.

Hỏi L có quyền đơn phương chấm dứt HĐ trong trường hợp trên hay không?

Trả lời:

Cty L căn cứ vào điểm a k2 điều 30 cho rằng bên cho thuê k sửa chữa nhà, CTXD khi nhà,CTXD k đảm bảo yêu cầu xây dựng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê Tuy nhiên Cty L lại không có cơsở để chứng minh cái nhà, CTXD đó k đảm bảo an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê Cụthể là trong yêu cầu ngày 4/5/2018 thì trong thông báo gửi cho V cho rằng có hạng mục cơ sở vật chấtcủa kho bãi không đáp ứng được nhu cầu sử dụng của L mà k nói rõ là k đáp ứng, gây thiệt hại ntn?Trong khi bên phía cty V khi họ ra tòa họ lại lập luận ngược lại: Nếu như k đáp ứng nhu cầu use thì thờiđiểm anh ký biên bản bàn giao theo hđ thuê thì anh lại k ý kiến? Rõ ràng là nhà kho này vẫn đáp ứng vàanh đã sử dụng gần 1 năm từ t8/2017 -5/2018 thì bây giờ anh nói là k đáp ứng nhu cầu sử dụng là sao?Và họ cho rằng nguyên nhân mà bên Cty L yc chấm dứt hđ là do họ k có khả năng thanh toán trong đợttiếp theo Khi tòa xử:

Thứ nhất, Tòa căn cứ vào hợp đồng do hai bên thỏa thuận, trong tình huống này ta chưa có rõ tòalập luận như thế nào, đây là bản án, khi xét xử thì họ đọc thỏa thuận hđ giữa các bên, với hợp đồng thuêcó đối tượng thuê là cái nhà kho thì nó cần đáp ứng điều kiện gì đối với bên thuê, bên thuê họ yc ntn về

nhà kho, việc k đáp ứng đc yc sử dụng là phải như thế nào?

Thứ hai, hđ này nó có thỏa thuận bên cho thuê là cty V có nghĩa vụ phải bảo trì, phải sửa chữađịnh kỳ hay không? Trog hđ có thỏa thuận điều này hay k? Trong th này, hđ k có thỏa thuận nào cả (kểcả chi phí sửa chữa để khắc phục Lúc này Cty L muốn yc cty V thì ít nhất trong hđ phải có thỏa thuận.Cty L phải chứng minh được là căn cứ để đơn phương chấm dứt hđ ở đây là do nhà kho đó quá trình sửdụng nó k đảm bảo an toàn cho việc sử dụng hoặc là gây thiệt hại cho bên thuê (vd: hình ảnh chụp lạinhững chỗ nào đang bị hư hỏng, có nguy cơ dẫn đến sự không an toàn, hoặc văn bản đánh giá của 1 đơnvị có chuyên môn về giám định về chất lượng xây dựng và đánh giá cái công trình nó k an toàn khi sửdụng hay những văn bản tương tự để chứng minh…) Hầu như cty L k cung cấp, Cty L chỉ dựa vào việccty V không sữa chữa thông qua cái văn bản ngày 4/5/2018 để cho rằng cty V k thực hiện trách nhiệmcủa mình vì vậy đòi đơn phương chấm dứt hợp đồng Tòa tuyên yêu cầu này của nguyên đơn là k có⇒căn cứ pháp luật, k đảm bảo được tiêu chí không đáp ứng được quá trình use or gây thiệt hại cho bênthuê nên k đủ điều kiện để mà yc đơn phương chấm dứt hđ.

Bên cạnh đó, tòa án cũng dựa vào hình thức trao đổi giữa 2 bên, thì trong hđ có 1 điều khoản thỏa thuậnlà tất cả mọi thông báo giữa bên cho thuê đều phải thông qua hình thức bằng văn bản có chữ ký, đóngdấu của người có thẩm quyền Chú ý vào tình tiết là rất nhiều thông báo của Cty L gửi cho Cty V đềutheo hình thức là email→ nó k có giá trị pháp lý.

→ Có 1 vấn đề liên quan đến tranh chấp này là chúng ta phải đọc kỹ hđ thuê, nó sẽ có 1 điều khoản vềvấn đề thông tin liên hệ, hoặc đối với hđ mua bán cx vậy, khi chúng ta muốn phản ánh hay liên hệ vớibên kia thì phải có những hình thức cụ thể nào theo thỏa thuận trong hđ Việc gửi email thì địa chỉ chínhxác của email đó là gì? ví dụ gửi email phản hồi cho CĐT thì có thỏa thuận email nhận phản hồi là têngì? Có trường hợp họ có nhiều email, email về việc giải quyết vấn đề thanh toán riêng, những vấn đềkhác riêng, phải gửi đúng email nha Lỡ gửi sai cái bên kia k giải quyết, mình cho rằng họ k thiện chíthì cx k đúng→ nên phải hết sức lưu ý nha.

4.1.2.3 Cho thuê mua nhà, CTXD

- Khái niệm: Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua

thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựngđó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê

mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó (K7 Đ 3 LKDBDS)

- Nguyên tắc thuê mua: (Điều 31 Luật KDBĐS)

- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Đ 32 – 35 LKDBĐS

- Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, CTXD: Đ 36 LKDBĐS (quy định này không áp dụng đốivới thuê mua nhà ở xã hội), Đ 7-8 NĐ 02/2022/NĐ-CP

Lưu ý: Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đối với giao dịch mua bán khác với chuyển giao quyền

sử dụng đối với giao dịch thuê mua.

+ Đối với gd mua bán: ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên, TH k thỏa thuận thì?+ Đối với gd thuê mua thì chỉ có 1 thời điểm đó là bên thuê mua thanh toán đủ tiền.Nhận định:

Văn bản chuyển nhượng hđ thuê mua nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.-> SAI Điểm a 2 điều 8 NĐ 02/2022, bắt buộc phải công chứng, tự xem thêm

* Lưu ý, việc mua bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Vấn đề bảo lãnh nhà hình thành trong tương lai: Đ 56 LKDBĐS

=> Phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủđầu tư đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đãcam kết với khách hàng

Trường hợp CĐT không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê⇒

mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền kháccho khách hàng theo HĐMB, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.