Chuyên đề thực tập: Một số giải pháp nhằm khắc phục chênh lệch giá đất thực tế và khung giá đất quy định tại quận Long Biên, TP. Hà Nội

Với những tác động của đất đai, đặc biệt là tác động về giá, yêu cầu tiên quyết là cần phải có những chính sách quản lý, điều tiết thị trường này.Một vấn đề được đặt ra là những yếu tố n

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA MOI TRUONG, BIEN DOI KHÍ HẬU VA ĐÔ THỊ

CHUYEN DE THUC TAP

DE TAI: GIAI PHAP NHAM KHAC PHUC CHENH LECH

GIA DAT THUC TE VA KHUNG GIA DAT QUY DINH

Sinh vién: Tran Thi Thu Trang

LỜI CẢM ƠN

Dé hoàn thành chuyên đề nghiên cứu này, trước hết, sinh viên xin chân thànhcảm ơn TS Bùi Thị Hoàng Lan đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn em trong suốtquá trình thực tập và tìm hiểu dé tài này Không chỉ vậy, còn có sự tạo điều kiện

thực tập của Khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị, qua đó, em có thể vận

dụng những kiến thức chuyên ngành trong chương trình giáo dục vào một van đề

thực tiễn.

Bên cạnh đó, để hoàn thàn chuyên đề thực tập nghiên cứu này, không thểkhông nhắc đến sự hợp tác, giúp đỡ của các cán bộ công nhân, viên chức tạiUBND phường Phúc Lợi, quận Long Biên, TP Hà Nội Đơn vị cung cấp bộ sốliệu và cho phép sinh viên sử dụng trong bài nghiên cứu chuyên dé

Chuyên đề “Một số giải pháp nhằm khắc phục chênh lệch giá đất thực tế

và khung giá đất quy định tại địa bàn quận Long Biên, TP Hà Nội” đã được hoàn

thành Đây là thành quả nghiên cứu của quá trình cá nhân sinh viên nghiêm túc

thu thập số liệu, tìm hiéu và phân tích vấn đề nhờ có sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình

của các giáo viên hướng dẫn và cán bộ hướng dẫn tại UBND phường Phúc Lợi.

Xin chân thành cảm on!

Sinh viên làm chuyên đê

Tran Thị Thu Trang

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

/.9):0/10/9:70c2117 6DANH MỤC BIEU ĐỒ 5s << s2 Ss£ SsEseEsEESESsEssEsEsersersersersesssse 7

J;7900/006710007755 7 1CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE KHUNG GIA DAT VÀ ĐỊNH GIÁv00) 4

1.1 Một số khái niệm s- s2 s£ se ©ss©ss£ssEsetsstssexserserssessessersee 4

1.1.1 Khái niệm đất đai -2¿©225<+SteEE2E2EEEEEEEEEEEEEEEEECrErrrrerrees 41.1.2 Khái niệm giá đất và khung giá đất quy định - 2s: 41.1.3 Khái niệm định giá đất -2-©2¿-©5¿22xc2E2EEtSEEEEEerkrerkrerkerrree 6

1.2 Phân loại đất đai -s-s<ss©cscsersetestssExserserestsserserserssrssersersee 6

1.3 Khung giá đẤT -s-s- se se se se SseEsEEsEESESsEksEseEseTsersersersessessesee 81.4 Công tac định giá khung giá đất tại Việt Nam -5 < 10

1.4.1 Nguyên tắc định giá khung giá đất - 2-5 scxecsererrreres 10

1.4.2 Những phương pháp định gia đang được áp dụng 10

1.4.3 Quan ly Nhà nước về định giá khung giá đất -5 11

1.4.4 Những nhân tô anh hưởng đến giá đất trong công tác định giá khunggiá đẤt cccc n1 12111 11 1 11 121 1111 ga re 111.5 Bài học kinh nghiệm của một số nơi trong việc khắc phục chênh lệchgiữa giá đất thực tế và khung giá đất quy định . -s ss-ss 15TIỂU KET CHƯNG - 2-5 s2 ssSs£EssEssESsEsseEserserssessrrserssesee 18

CHUONG 2: PHAN TÍCH KHUNG GIA DAT QUY ĐỊNH, SỰ CHÊNH

LECH GIỮA GIA DAT THỰC TE VÀ KHUNG GIA DAT QUY ĐỊNH TẠIQUAN LONG BIEN, TP HÀ NỘII -s- c2 ss©cssssevsserssessersserse 19

2.1 Phân tích khung giá đất quy định tại địa bàn quận Long Biên, TP Hà

n0 — ,ÔỎ 19

2.1.1 Khung giá đất quy định ¿2 + s+S++E++E+E£EeEEerkerxerkerxrreres 192.1.2 Biến động giá đất quy định qua các giai đoạn từ 2010 - 2024 20

2.2 Phân tích định giá đất tại quận Long Biên, TP Hà Nội 23

2.2.1 Phương pháp định giá khung giá đất tại địa bàn quận 23

2.2.2 Một số yếu tố ảnh hưởng đến định giá khung giá đất 23

2.2.3 Thực tế áp dụng khung giá đất tại quận Long Biên, TP Hà Nội 29

2.2.4 Giá đất thực tế tại một số tuyến đường dia ban quận 30

2.3 Hạn chế của khung giá đất quy định trong thực tế tại quận Long 15 18008.r0/0007777 ) 32

TIỂU KET CHƯNG 2 2-2 s<©ssss£vs£EseEseEseEvserserserssrssrrserssrsee 36 CHUONG 3: GIẢI PHAP KHAC PHUC CHENH LECH GIỮA GIÁ DAT THUC TE VA KHUNG GIA DAT QUY DINH TAI QUAN LONG BIEN, ¡"0o — ,Ô 37 3.1 Quan điểm, định hướng chung về hoàn thiện khung giá đất đô thị 37

3.1.1 Quan điểm về hoàn thiện khung giá đất đô thị - 2-2 37 3.1.2 Dinh hướng về hoàn thiện khung giá đất đô thị - 38

3.2 Dự báo xu hướng giá đất tại địa bàn quận Long Biên, TP Hà Nội 41

3.3 Giải pháp khắc phục chênh lệch giá đất thực tế so với khung giá đất QUY nh 7G G5 G5 9 9 9 4 0 0 00.00 000900996 42 3.3.1 Thiết lập thị trường đất đai công khai, minh bạch do Nhà nước quản i1 42

3.3.2 Quản lý, điều tiết môi trường đầu tư thị trường bất động sản 43

3.3.3 Giải pháp cho các cá nhân thực hiện giao dịch -.‹- ‹ 44

3:98 n0 46

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO -. -s- 5° s2 ©ssessessecssesse 48

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

UBND : Ủy ban nhân dân

TP : Thành phố

BĐS : Bất động sản

NSNN : Ngan sách Nha nước

DANH MỤC BANG

Bảng 2.1 Trung bình giá đất theo quy định tại quận Long Biên qua các giai đoạn20Bảng 2.2 : Giá đất quy định tại 2 tuyến đường có giá cao ở địa bàn quận Long

Bién, TP Ha NOI eee 25

Bang 2.3 : Giá đất quy định tại những tuyến đường có giá thấp ở quan Long

Bang 2.7 : So sánh giá đất quy định và giá dat thực tế tại một số tuyến đường tai

quận Long Biên, TP Hà NỘI - E322 1222113112131 E1EEEerrkrrek 31

DANH MỤC BIEU DO

Biểu đồ 2.1 : Sơ lược biến động giá đất ở theo quy định tại quận Long Biên, TP

Biểu đồ 2.2 : Sơ lược biến động giá đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại

địa bàn quận Long Biên, TP Hà NỘI - 5 25 S1 1231 sEsrirsrerrrereree 22

Biểu đồ 2.3 : Sơ lược biến động giá sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo

quy định tại quận Long Biên, TP Hà NỘI 5 5-5532 *++skvsssersseeres 22

PHAN MỞ DAU

1 Tổng quan các nghiên cứu có liên quan đến chuyên đề thực tập

Hiện nay, ở các mức độ khác nhau, đã có một số công trình nghiên cứuđược công bố nghiên cứu khái quát về sự chênh lệch giữa giá đất thực tế vàkhung giá đất quy định Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu phải kể đến:Giáo trình Định giá đất năm 2006 của tác giả Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn VănQuân; tài liệu cho bài nói chuyện “Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thịtrường Việt Nam” của diễn giả Đặng Hùng Võ tại chương trình giảng dạy kinh tếFulbright cùng nhiều bài nghiên cứu luận văn tiến sĩ, thạc sĩ khác Các công trình

chủ yếu đi sâu nghiên cứu về quy trình ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảnggiá đất thuộc thâm quyền các đơn vị hành chính và thị trường đất đai quyết địnhgiá đất thực tế Trên cơ sở thừa kế những kết quả nghiên cứu của nhiều công

trình trên đây, chuyên đề tập trung tìm hiểu, nghiên cứu vấn đề của sự chênh lệch

giá đất thực tế và khung giá đất quy định tại địa bàn quận Long Biên, TP Hà

Nội, qua đó đưa ra những giải pháp phù hợp dé giải quyết van đề

2 Lí do chọn dé tài

Không chỉ là bề mặt lục địa cung cấp nơi trú ngụ cho các sinh vật trên TráiĐất, đất còn là một tư liệu sản xuất có nguồn sốc từ tự nhiên gắn liền với hoạtđộng, quá trình lao động của con người Con người dùng sức lực, tư liệu sản xuấttác động vào môi trường đất nhằm thu được thành quả, sản phẩm phục vụ chocuộc sống Một cách trực tiếp hoặc gián tiếp, tác động này đã và đang làm thayđổi tính chất của đất, chuyên từ đất hoang sơ thành đất sử dụng được cho nhữngmục đích của con người Từ quá trình khai hoang đó của con người, yếu tổ đất từmột sản phẩm của tự nhiên đã trở thành một sản phẩm của lao động

Theo dòng lịch sử, trong điều kiện sản xuất đưới chế độ tư bản chủ nghĩa,đầu tư vào ruộng đất là các hoạt động có liên quan đến các quan hệ kinh tẾ — xãhội Tiếp đó, trong xã hội tồn tại các khái niệm phân chia giai cấp, quan hệ kinh

tế — xã hội ngày càng phát triển thì khiến các mâu thuẫn phát sinh trong xã hộingày một gay gắt hơn, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản thuê đất,

giữa nhà tư bản thuê đất với người nông dân trực tiếp lao động trên tư liệu sảnxuất là đất Và ngày nay, chúng ta đang phát triển trong nền kinh tế thị trường,các quan hệ đất đai đã trở nên phong phú hơn rất nhiều, đó là quyền sử dụng đấtđược trao đối, mua bán, chuyển nhượng và qua đó hình thành một thị trường đấtđai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá vô cùng đặc biệt

Đất đai có tác động, liên quan đến nhiều thị trường khác và những biếnđộng về giá trị, giá cả có ảnh hưởng không chỉ đến nền kinh tế mà còn là đờisông của dân cư Với những tác động của đất đai, đặc biệt là tác động về giá, yêu

cầu tiên quyết là cần phải có những chính sách quản lý, điều tiết thị trường này.Một vấn đề được đặt ra là những yếu tố nào ảnh hưởng và quyết định giá cả củađất đai, tác động của giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến những lĩnh vực nào?Nhằm hiểu bản chất giá trị, giá cả của đất đai, việc nghiên cứu các nhân tố ảnhhưởng đến khung giá đất là rất cần thiết đối với công tác quản lý, qua đó kịp thời

đưa ra những chính sách điều tiết giá đất, hoàn thiện công tác định giá tránh gây

hệ lụy kéo theo đối với các thị trường khác có liên quan

Tại Việt Nam, tính đến thời điểm hiện tại, giá đất và định giá đất theopháp luật được quy định và hướng dẫn chỉ tiết tại Luật Dat đai số 45/2013/QH13ngày 29/11/2013 thay thế Luật dat đai số 13/2003/QH11 Bộ luật này được banhành nhăm khắc phục, bổ sung, sửa đổi những khiếm khuyết của bộ luật cũ Trênthực tế, Luật Dat dai năm 2013 đã tiếp cận và thé hiện van dé tài chính đất đaitheo cơ chế thị trường, một điểm mới phù hợp với bối cảnh, xu thể nhưng mộtđiểm đen mới lại phát sinh trong thị trưởng đất đai Rang nó đã trở thành một lỗ

hồng, càng thực hiện càng bộc lộ những bất cập về khung giá đất Nhà nước quy

định có khoảng cách khá xa so với giá thị trường Do đó, một trong những vấn đềcấp thiết cần đặt ra hiện nay là công tác quản lý phải điều chỉnh được khung giáđất nhằm kéo giảm sự chênh lệch giữa giá đất quy định so với giá thị trường

Long Biên được xếp hạng, đánh giá là một trong những quận có tốc độ đôthị hóa nhanh trong các quận nội thành Hà Nội Với hơn 817 dự án đầu tư xâydựng cùng nhiều thuận lợi về địa thế, địa bàn quận đang trở thành vùng đất cósức hút đầu tư mạnh nhất trong các quận mới thành lập của thủ đô Được địnhhướng quy hoạch chuyền từ công nghiệp sang trung tâm đô thị mới của Hà Nội,

phát triển theo hướng bền vững, Long Biên xác định phát triển đô thị dựa vào

quỹ đất rộng và cảnh quan thiên nhiên hiện có, trở thành khu vực hành lang kết

nối giữa sông Hồng và sông Đuống Trong tương lai, khu vực ven sông Hồng sẽ

là nơi cư trú của hơn trăm nghìn hộ dân, được đầu tư trở thành điểm bố trí các

công viên, công trình văn hóa giải trí lớn.

Chính vì vậy, quận đã và đang là vùng đất tiềm năng, là mục tiêu củanhiều nhà đầu tư bat động sản Theo quá trình đô thị hóa, thay đổi bộ mặt đô thi,giá đất tại địa bàn quận cũng có những biến động đáng chú ý Qua 3 quyết địnhcủa UBND thành phố Hà Nội, khung giá đất quy định tại quận Long Biên cónhững thay đổi tăng đáng kể Những nhân tố nào tác động đến giá đất quy định

tại địa bàn quận? Những thay đổi trong giá đất quy định có tác động như thế nàođến với những đối tượng chịu tác động và ai là nhóm đối tượng chịu tác động?

Dé làm rõ van dé này, sinh viên xin được giới thiệu dé tài: “Một số giải phápnhằm khắc phục chênh lệch giá đất thực tế và khung giá đất quy định tại quậnLong Biên, TP Hà Nội”, theo đó đưa ra những tìm hiểu, nghiên cứu và so sánhnhằm tìm ra những vướng mắc, lỗ hồng và đưa ra được những đề xuất về giải

pháp cải thiện tình trạng.

3 Mục tiêu nghiên cứu

Tìm hiểu khung giá đất theo quy định đối với đất nhà ở, đất thương mại,dịch vụ và đất phi nông nghiệp cho sản xuất, kinh doanh của UBND thành phố

Hà Nội, áp dụng đối với địa bàn quận Long Biên

Nghiên cứu sự biến động khung giá đất tại quận Long Biên, TP Hà Nộiqua các quyết định từng giai đoạn 5 năm, áp dụng từ 2010 - 2024

Khảo sát giá đất thực tế trên thị trường, nhìn nhận những điểm thiếu sót,qua đó đề xuất những giải pháp khắc phục

Đối tượng và phạm vi nghiên cứuĐối tượng nghiên cứu: Dé hoàn thành đề tài này, cần tập trung nghiên cứuLuật Dat dai năm 2003 và bản sửa đổi, bổ sung năm 2013, các văn bản quyếtđịnh ban hành khung giá đất của UBND TP Hà Nội

Phạm vi không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích và đưa ra dự

báo, đề xuất giải pháp trên địa bàn quận Long Biên, TP Hà Nội

Phạm vi thời gian: số liệu phục vụ chuyên đề từ 2010-2020

4 Phương pháp nghiên cứu

Nguồn số liệu: Nguồn số liệu thứ cấp tại UBND quận Long Biên vàUBND phường Phúc Lợi, quận Long Biên, TP Hà Nội; và nhiều nguồn tham

khảo khác.

Phương pháp nghiên cứu: Tổng hợp số liệu, thống kê, mô tả kết hợp phân

tích, đánh giá.

5 Kết cầu chuyên đề

Chuyên đề nghiên cứu bao gồm 3 chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về khung giá đất và định giá đất đô thị

Chương 2: Phân tích khung giá đất quy định, sự chênh lệch giữa giáđất thực tế và khung giá đất quy định tại quận Long Biên, TP Hà Nội

Chương 3: Giải pháp khắc phục chênh lệch giữa giá đất thực tế vàkhung giá đất quy định tại quận Long Biên, TP Hà Nội

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE KHUNG GIÁ ĐẤT VA

ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ

1.1 Một số khái niệm

1.1.1 Khái niệm đất đai

Có nhiều khái niệm về đất đai, tuy nhiên phổ biến nhất, đất đai thườngđược định nghĩa như là “một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địahình và thường được gắn với một giá trị kinh tế với đại lượng giá dat/ha khichuyền quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thé thi đất dai

bao gồm phần tài nguyên sinh vật và biểu hiện giá trị kinh tế - xã hội của mộtthực thé tự nhiên” (tác giả Lê Quang Trí, 1998)

Theo Brikman và Smyth (1993) và Lê Quang Trí (2001), thì “Đất đai về

mặt địa ly mà nói là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc

tính mang tính ồn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khíquyên theo chiều thắng từ trên xuống dưới, bao gồm: khí quyền, đất và các lớp

địa chất, thủy quyền, quần thể thực vật và động vật Bên cạnh đó còn là kết quả

của hoạt động con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong

tương lai”.

Một định nghĩa hoàn chỉnh hơn như sau: “Đất đai là một diện tích khoanh

vẽ bề mặt của trái đất, chứa đựng tat cả các đặc trưng của sinh - khí quyền ngaybên trên và bên đưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạngđịa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy, lớptrầm tích gan mat va két hop với du trử nước ngầm, tập đoàn thực vật và động

vật, mẫu hình định cư của con người) và những kết quả về tự nhiên những hoạt

động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, hệ

thống trữ nước và thoát nước, cơ sở hạ tầng kỹ thuật đường xá, nhà cửa)” - (LiênHợp Quốc, 1994)

1.1.2 Khái niệm giá đất và khung giá đất quy định

Đất đai là thành phẩm của tự nhiên, bản thân nó không biểu hiện giá trị

Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh khả năng, công dụng củađất dai trong hoạt động kinh tế như là sự sinh lợi, tạo dòng tiền chênh lệch trong

quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô.

Giá đất được nhắc tới là phương tiện thé hiện giá trị kinh tế của các hoạtđộng liên quan đến đối tượng là đất đai như chuyên quyền sử dụng đất trong thế

chấp quyền sử dụng đất chuyên nhượng, thừa kế, góp vốn, chuyên đổi và théchấp quyền sử dụng đất Giá của đất phụ thuộc vào các giá trị, công dụng của đấtphục vụ hoạt động của con người, bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu

về đất Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, mục tiêu lợi ích từ hoạtđộng kinh tế hay người sử dụng đất, thậm chí là từ yêu cầu quản lý đất đai, qua

đó giá đất được hình thành

Ở nước ta, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá

chuyên nhượng quyên sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiềunăm được chỉ trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế” Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 có đề cập: “Giá đất là giá trị của quyền sửdụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trỊbằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn

sử dụng đất xác định” (Luật đất đai 2013)

“Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

(1) Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định căn cứ

theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này;

(2) Do hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử

dụng dat;

(3) Do những người sử dung đất thoả thuận trong giao dinh giữa các bên

về giá đất khi thực hiện các quyền chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dung đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Hiện nay có nhiều loại giá đất trên thị trường:

“Giá đất theo thị trường: Hiện nay Nhà nước không quy định loại giá

này, giá được hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào

giá Nhà nước, quyết định do các bên thỏa thuận trong giao dịch đất đai nhưchuyên nhượng, cho thuê

Giá đất do Nhà nước quy định: Là giá do Nhà nước ấn định cụ thé trongcác văn bản pháp luật, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất

Theo Điều 112 Luật Dat đai năm 2013, xác định giá đất theo nguyên tắc sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử

dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có

mức gia như nhau.

Giá đất do Nhà nước quy định gồm khung giá đất, bảng giá đất, giá đất

cụ thể với căn cứ pháp lý được ghi rõ trong các văn bản Luật, Nghị định:

- Khung giá đất: Điều 113 Luật Dat dai 2013; Điều 113 Luật Dat đai 2013;

- Bảng giá đất và giá đất cụ thể: Điều 114 Luật Đất đai 2013; Nghị định

44/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP.”

Giá đất là thành phần đầu vào, tư liệu sản xuất thiết yếu trong mọi hoạt

động sản xuất, dịch vụ, đặc biệt là với nông nghiệp, chất lượng, thuộc tính củadat rat đáng được chú trọng Đồng thời, đất đai tác động trực tiếp đến việc giảiquyết nhà ở cho người dân Vì vậy, việc xác định giá đất cần được thực hiện đểđảm bảo giá đất cần được điều tiết ở mức hợp lý

1.1.3 Khai niệm định gia đất

Khái niệm phổ biến nhất về định giá là: “Định giá là loại hoạt độngchuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội.Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hìnhthành, tồn tại và phát triển của thị trường” Định giá tài sản là hình thức phân tíchkinh tế ứng dụng và nó được một số tác giả định nghĩa như sau:

- “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thểbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” theo GS W

Sealrooke — viện đại hoc Portsmouth — Vương quốc Anh

-“Dinh giá là một khoa hoc về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thểcủa một tài sản cụ thé, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tat cả các đặcđiểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thịtrường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” theo GS Lim Lan Yuan — khoa xâydựng và bat động sản — Dai học quốc gia Singapore

1.2 Phân loại đất đai

Theo Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất

đai được phân loại như sau:

“a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm

khác;

- Dat trồng cây lâu năm;

- Đât rừng sản xuât;

động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy

sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con

giống và đất trồng hoa, cây cảnh

b) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

- Dat sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng tru sở của tô chức

sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục

thê thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

- Dat sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm

công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nôngnghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,làm đồ gốm;

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng

hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đườngsắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích

lịch sử — văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,

giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễnthông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

- Dat cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghị, lán, trại cho người laođộng trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà dé chứa nông sản, thuốc bảo

vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp vàđất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinhdoanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

c) Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử

Giá đất và xác định khung giá đất theo quy định pháp luật được quy định

và hướng dẫn chỉ tiết tại Luật Dat đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thaythế Luật đất đai số 13/2003/QH11, nội dung cụ thể về khung giá đất như sau:

“Khung giá đấtChính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từngloại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổbiến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trởlên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giáđất cho phù hợp

Bảng giá đất và giá đất cụ thể

1 Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy bannhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảnggiá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần

và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung

giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Uy ban nhân dân

cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ítnhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan cóchức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giáđất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủtướng Chính phủ quyết định

2 Bang giá đất được sử dụng dé làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ởsang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá

nhân;

b) Tính thuế sử dụng dat;

c) Tính phi và lệ phí trong quản ly, sử dung dat đai;

d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử

dụng đất đai;

e) Tính giá trị quyền sử dụng đất đề trả cho người tự nguyện trả lại đất choNhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đắt, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng dat, đất thuê trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

3 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lýđất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tô chức việc xác

định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnhđược thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đề tư vẫn xác định giá đất

cụ thể

Việc xác định giá đất cụ thé phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin

về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dir liệu đất đai;

áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giáđất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thâm định giá đất xem xéttrước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định

Hội đồng thâm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làmChủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư

van xác định giá đất

4 Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau

đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đối với phan diện tích dat ở vượt hạn mức; cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất

ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá

nhân Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn

mức nhận chuyền quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấtkhông thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụngdat, cho phép chuyền mục đích sử dụng đất đối với tô chức mà phải nộp tiền sửdụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất khôngthông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cô phần hóa doanh nghiệp nhà nước

mà doanh nghiệp cô phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu

tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tínhtiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhànước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

5 Chính phủ quy định chỉ tiết Điều này.”

1.4 Công tác định giá khung giá đất tại Việt Nam

1.4.1 Nguyên tắc định giá khung giá đất

Được quy định tại khoản 1, điều 56, Luật đất đai 2003, việc định giá đấtcủa Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

“a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu

hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng

theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung

wong, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng

hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.”

1.4.2 Những phương pháp định giá đang được áp dụng

Các phương pháp được sử dụng dé xác định giá đất theo các văn bản hiện

hành gồm 2 phương pháp theo Nghị định 188/2004/ND - CP, Điều 4: Phươngpháp xác định giá đất

“(1) Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giáthông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyên nhượngquyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích dat,thửa đắt, hạng đắt, loại đô thị, loại đường phố va Vi tri) dé so sánh, xác định giácủa thửa đất, loại đất cần định giá

(2) Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằngthương sỐ giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên | đơn vị diệntích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểmxác định giá đất) của loại tiền gửi VND ky hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng

Thuong mại Nhà nước có mức lãi suât tiên gửi tiệt kiệm cao nhật trên dia bàn.”

1.4.3 Quản lý Nhà nước về định giá khung giá đất

Hiện nay, công tác định giá đất ở nước ta được quy định khá chặt chẽtrong Luật đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đấtđai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệtquy hoạch sử dụng dat, kế hoạch sử dụng đất;

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyên mụcđích sử dụng đất;

d Định giá đất

Dé tiến hành công tác định giá đất được thống nhất từ Trung Ương đến địaphương, pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thầm quyềntrong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụđịnh giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tàinguyên — Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp:

Sở Tài chính — Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên — Môi trường Các cơ quan

có thầm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua Uy ban hoặcHội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.”

1.4.4 Những nhân t6 ảnh hưởng đến giá đất trong công tác

định giá khung giá đất

a Nhóm nhân tô thông thường

Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng có tính phổ biến, tínhchung nhất đến giá đất Những nhân tố này phát sinh, chi phối tổng quan đếnmức giá đất đai trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: trạng thái

nhân khẩu, nhân tố hành chính, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội

Nhân to hành chínhNhững chính sách của Nhà nước dé quản ly và điều tiết giá đất nhằm mụctiêu đảm bảo lợi ích chung của xã hội song song với điều tiết kinh tế vĩ mô theođịnh hướng của Nhà nước trong từng thời kỳ được gọi là những nhân tố hànhchính Các chính sách, quyết định của Nhà nước đều ảnh hưởng trực tiếp đếnbiến động giá đất, trong đó gồm:

Các chế độ về đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất: Chế

độ về dat ảnh hưởng trực tiép sự tôn tại, tăng lên hoặc giảm xuông của giá ca dat.

Ở nước ta hiện nay, đất đai được phép chuyển nhượng tự do theo thị trường do

đó giá đất được vận động theo quy luật chung của thị trường

Chế độ nhà ở: Chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là chế độ phúc lợi tiền

thuê thấp Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thê thông qua họat động kinhdoanh của bản thân nó dé thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà nước cấp phát

dé duy trì Cho nên trong tình trang này, trong tiền thuê nhà không bao hàm tiềnthuê đất, giá đất Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ

đó mà xúc tiễn quay vòng đầu tư lành mạnh vào tài sản nhà đất, thúc đây việc

thực hiện giá đất hợp lý

Quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đấttrong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phânkhu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

Chính sách về giá đất: có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, chính sách nớilỏng hay thắt chặt quản lý đối với giá đất đều ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng hoặcgiảm của giá đất

Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng đếngiá đất, thuế càng cao thì tích luỹ của cá nhân hoặc tổ chức càng ít nên giá đất

giảm và ngược lại

Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng Việc

nâng cấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do

cơ sở hạ tầng được nâng cấp hoặc những chính sách quản lý của từng khu vực

khác nhau làm thay đổi tâm lý nhà đầu tư

Trạng thái nhân khẩuTrạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yêu nhất của kinh tế, xã hội Ảnhhưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ

nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể: mật độ

nhân khâu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi vậy nhu cầu đốivới đất tăng vì thế giá đất tăng lên

Tố chất nhân khâu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tốchất văn hóa của nhân khẩu Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường làkhu vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ồn định, do đó tạođược tâm lý tốt thúc đây giá đất tăng lên

Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnhhưởng của đô thị hóa, kết câu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhânkhẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng

Xã hội 6n định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất có những mặt chủ yếu là:

Trạng thái ôn định chính trị: là tình trạng ôn định cục diện chính trị trong

cả nước Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tưvào tài sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá

đất giảm

An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng để giá đất rất rõ, một khu vực cótrật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn Qua đó, giá đất tại các vị trí

này sẽ cao hơn so với các vi trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn.

Đầu cơ vào nha đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biếnđộng của giá cả nha đất dé thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cau, dongười đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơbán tháo làm đất rớt giá

Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất

biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khâu đông

đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thịhoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác - Nhân

tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời

ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liênquan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường,đất đai cũng không ngoại lệ

Nhân tổ chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt dep của quốc gia này với quốc

gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn

thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cau dat tăng

Nhân to kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tếdân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trìnhChính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ôn định kinh tế, vật tư dândụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ôn định Anhhưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tổ sau:

- Tình trạng phát triển kinh tế;

- Mức độ dự trữ và đầu tư;

- Tình trạng thu chỉ tài chính và tiền tệ;

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cu;

điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem

xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xagan Điều kiện cơ sở hạ tang kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại

đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên

ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp

hạng, tình trang giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.

Chat lượng môi trườngChất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môitrường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự

nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng én cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân

cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.

c Nhóm nhân tô cá biệtNhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của

thửa đất Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chếcủa quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất Ảnh hưởng của

nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Trong

đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ

lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại

hình sử dụng.

người, nhưng công cuộc định giá đất sẽ gặp nhiều khó khăn hơn các dang tài sản

khác Tài sản đất đai phụ thuộc vào vi tri dia lý, các yếu tố tác động và chấtlượng đất hao mòn theo thời gian, giá trị của nó là những giá trị vô hình

Ở Trung Quốc từ những năm 1990, trung tâm tư vấn và định giá BĐSđược thành lập với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về BĐS, tư vấn, cung cấp kiếnthức, chính sách về thị trường đất đai Ngoài cơ quan cấp trung ương, các tỉnh,địa phương đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bêngiao dịch xem xét, quyết định giá trong những hoạt động liên quan đến đất đai vàtài sản BĐS như chuyền nhượng quyền sử dụng, thé chấp hay đấu thầu quyền sử

những dịch vụ liên quan khác.

Cơ quan định giá đất ở Australia được chia làm 2 bộ phận: bộ phận địnhgiá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp Đối với bộ phận định giá gồm 2 nhóm dựavào chức năng của từng nhóm, đó là nhóm định giá phục vụ các hoạt động thuế

và nhóm phục vụ các dịch vụ liên quan đến thuế như thuế trước bạ, tư vấn dịch

vu.

Tai Việt Nam, hiện nay, công tac định gia dat duoc quy dinh kha chat ché,

cu thé tại bộ Luật đất dai 2003, bên cạnh đó còn có những quyết định, thông tưchỉ đạo riêng của cơ quan Nhà nước Trước đó, Luật đất đai 2003 đã được banhành và trong một thập kỉ áp dụng đã xuất hiện nhiều sai sót, điểm chưa chặt chẽdẫn đến những bất cập trong quản lý đất đai Một trong những điểm thiếu sót làchưa có quy định rõ ràng về cơ quan tư vấn pháp lý vấn đề sử dụng, giao dịch đất

trong thị trường đất đai cho cá nhân và những nhà đầu tư Do vậy, Luật đất đai

2013 đã đã dành 02 điều (Điều 115, Điều 116) quy định các trường hợp tư vấn

xác định giá đất được thực hiện, điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất và

hành nghề tư van xác định giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng

tư vấn xác định giá đất, đặc biệt Luật còn quy định giá đất do tư vấn xác định làmột trong các căn cứ dé cơ quan nhà nước có thâm quyền quyết định giá đất Bên

cạnh đó, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP tại các điều 19, 20 đã có những hướngdẫn cụ thể Theo đó:

Dựa vào những căn cứ pháp lý được quy định tại mỗi quốc gia, công tácđịnh giá và phạm vi, đối tượng định giá sẽ khác nhau Ở nhiều nước trên thé giới,

công tác định giá đất rất được quan tâm, chú trọng va đã đi vào ổn định, bền

b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước

có thâm quyền, các bên có liên quan;

c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thé ma các bên

có yêu cầu

(2) Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất khi thực hiện tư vấn xácđịnh giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây: Thực hiện đúng các nguyêntắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi xây dựng khung giá đất,

bảng giá đất và giá đất cụ thê; Độc lập, trung thực, khách quan

(3) Điều kiện hoạt động của tư van xác định giá đất, cá nhân hành nghề tưvẫn xác định giá đất

Tổ chức được hoạt động tư van xác định giá đất khi có đủ các điều kiện

- C6 trình độ tử đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá,

thấm định giá, địa chính, kinh doanh bat động sản, kinh tế bất động sản vacác chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất;

- C6 thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở

lên sau khi có bang tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại điểm c khoản 2Điều 20 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP;

- (C6 Thẻ thâm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá

hoặc có Chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp

luật về kinh doanh bất động sản hoặc Chứng chỉ định giá đất.”

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Giá cả đất đai tại Việt Nam đã được quy định qua công tác định giá từ lâu,qua đó cho thấy những thay đổi giá đất trong khung giá do Nhà nước chỉ đạo.Nhưng bước ngoặt biến động nhất có lẽ là sau khi Việt Nam gia nhập tổ chứcthương mại thế giới WTO năm 2006 Theo đó, hàng loạt những chính sách thu

hút đầu tư, thúc day thi truong bat động sản nha ở, thương mai, dịch vu được ban

hành Các dự án bat động sản như khu đô thị, khu đô thị thông minh hay trungtâm thương mại ở những khu đất rộng lớn trước bỏ hoang được xây dựng Quagan hai thập kỷ, bộ mặt đô thị được thay đổi rõ rệt, giá cả đất đai ngày một biến

động, thay đổi với các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng, giao dịch quyền

sử dụng hay các hoạt động sử dụng đất khác như cho thuê đất

CHƯƠNG 2: PHAN TÍCH KHUNG GIA DAT QUY ĐỊNH,

SỰ CHÊNH LECH GIỮA GIA DAT THUC TE VÀ KHUNG

GIA DAT QUY ĐỊNH TAI QUAN LONG BIEN,

TP HA NOI

2.1 Phân tích khung giá đất quy định tai dia ban quận Long Biên, TP.

Hà Nội

2.1.1 Khung giá đất quy định

Bảng giá đất ban hành định kì được UBND thành phố Hà Nội ra văn bảnquyết định tại địa bàn quận Long Biên qua mỗi giai đoạn đều có sự thay đổi

nhanh chóng Mỗi giai đoạn là 5 năm, ở từng thời kỳ, giá đất không chỉ biéu hiện

về mặt giá tri của đất đai quận mà còn thé hiện nhiều biến động về các yếu tốthời cuộc Biến động của giá dat được thé hiện bởi 3 loại đất đai đô thi do Nhànước quy định đó là: đất ở, đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh

phi nông nghiệp Ở phần này, chúng ta cùng nghiên cứu 3 giai đoạn 5 năm một

từ năm 2010 đến 2025, đối với từng loại đất xem xét giá biến động tại 4 vị trí:

“- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất mộtcạnh (mặt) giáp với đường (phó) có tên trong bảng giá ban hành;

- VỊ trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có it nhất mộtcạnh (mặt) giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõnhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phố) có tên trong bảng giá đất tới mốc giớiđầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) từ 3,5 m trở lên

- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất mộtcạnh (mặt) giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ chỉ giới hè đường (phó)

có tên trong bảng giá đất tới mốc giới đầu tiên của thửa đất tiếp giáp với ngõ) từ

Bảng giá đất được ban hành và có quy định cụ thể giá đất tại hơn 70 vị trí,

tuyến đường trên dia bàn quận Long Biên, phụ thuộc vào nhiều nhân tố mà giá cả

của từng tuyên đường không giông nhau và được điêu chỉnh tăng với một hệ sô

khác nhau qua thời gian Dưới đây là bảng trung bình giá đất quy định qua 3

quyết định cho 3 giai đoạn tại quận:

Bảng 2.1 Trung bình giá đất theo quy định tại quận Long Biên qua các giai

đoạn

(đơn vi: triệu đông/m?)

¬ Giá đắt ở GIÁ đất thượng mại, dich yy | Có: sâu Xuất Màn doanh phí

Giai đoạn nông nghiệp

VTI | VT2 | VT3 | VI4 | VTI | VT2 | VT3 | VT4 | VTI | VT2 | VT3 | VT4 2010-2014 | 13.453.8| 9,261.1| 8,152.0| 7,142.0] - - - -— | 5,877.7| 4.025.0| 3,546.1] 3,106.8

trung tâm Thủ đô Hà Nội, đặc biệt là giá đất sản xuất kinh doanh phi nông

nghiệp, tùy từng vi trí, qua các giai đoạn, giá dao động luôn dưới 10 triệu/m2

phục vụ, khuyến khích mục tiêu chuyên đổi cơ cau sử dụng đất của quận Khung

giá cao nhất là quy định cho đất ở, giá đất ở có xu hướng tăng mạnh qua mỗi giai

đoạn ra quyết định khung giá đất Giá đất thương mại, dịch vụ được quy định tạiđịa bàn quận cũng rat phù hợp cho việc chuyên đồi cơ cau sử dụng đất phục vụ

chuyên đổi cơ cau kinh tế theo định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước

2.1.2 Bién động giá đất quy định qua các giai đoạn từ 2010

-2024

a Biến động giá đất ở theo quy định qua từng giai đoạnGiá đất ở đô thị luôn được quy định mức giá cao hơn so với giá đấtthương mại, dịch vụ và giá đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp Nhìn

chung, xu hướng giá đất ngày càng tăng, đặc biệt là giá tại VT1 Theo quy định,

bảng giá đất qua các giai đoạn không được tăng quá 30%, 2 giai đoạn sau từ2015-2024, giá đất tại VT1 luôn được định lại ở mức cao hơn xấp xi 30% Đối

với các vị trí còn lại, do bị quyết định bởi các yêu tố khách quan nên mức tăng

chậm hơn rõ rệt nhưng 6n định qua các giai đoạn Ở giai đoạn 2015-2019, so với

giai đoạn 2010-2014 thì mức tăng giá đất trung bình toàn quận tại VT2, VT3,

VT4 dao động trong khoảng từ 9-15% Chuyén tiếp đến giai đoạn hiện tại (áp

dụng bảng giá 2020-2024) thì mức tăng trung bình 3 vị trí này đã cao hơn hắn, cụ

thể đao động từ 17-25%