lvts 2009 tổ chức môi trường ở cho công nhân trong các khu công nghiệp khu chế xuất định hướng áp dụng vào thành phố hồ chí minh

Thế nhưng ,so với nhu cầu 140 đến 250 ngàn chỗ ở tại TP.HCM cũng chỉ mới xây dựng được 6.000, xây xong vẫn để trống, công nhân không chịu vào ở vì nhiều lý do, phần lớn công nhân vẫn tập

KIỀU HỮU KHOA

TỔ CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở CHO CÔNG NHÂN TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT ĐỊNH HƯỚNG ÁP DỤNG VÀO THÀNH

PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KIẾN TRÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIẾN TRÚC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS.KTS NGUYỄN THIỀM

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2009

-o0o -

KIỀU HỮU KHOA

TỔ CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở CHO CÔNG NHÂN TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP, KHU CHẾ XUẤT ĐỊNH HƯỚNG ÁP DỤNG

VÀO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KIẾN TRÚC

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2009

3 Phương pháp nghiên cứu 4

4 Giới hạn nghiên cứu của đề tài 5

PHẦN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 7

Chương I: TỔNG QUAN 7

1.1 NHỮNG HIỂU BIẾT VỀ NHÀ Ở CÔNG NHÂN VÀ TỔ CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở CHO CÔNG NHÂN 7

1.1.1 Khái niệm nhà ở 7

1.1.2 Khái niệm “nhà ở công nhân” và “tổ chức môi trường ở” cho công nhân 7

1.2 NHÀ Ở CÔNG NHÂN TRONG SỰ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ CÔNG NGHIỆPError! Bookmark not defined 1.2.1 Đô thị hóa và vấn đề phát triển các KCN, KCX

1.2.2 Nhà ở công nhân là nhu cầu tất yếu trong quá trình phát triển đô thị và KCN Error! Bookmark not defined 1.3 TỔNG QUAN VỀ VIỆC TỔ CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở CHO CÔNG NHÂN TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 1.3.1 Kinh nghiệm của nhiều nước phát triển đã trải qua thời kỳ công nghiệp hóa cho thấy vai trò hết sức quan trọng của nhà nước trong việc giải quyết nhà ở cho công nhân

1.3.2 Kinh nghiệm của các nước đang phát triển trong việc giải quyết nhà ở cho công nhân…

1.3.3 Ở Việt Nam, các chính sách hiện hành đang từng bước đổi mới nhưng vẫn chưa đồng bộ và hoàn chỉnh làm cho việc đáp ứng được rất ít nhu cầu nhà ở của công nhân tại các KCN, KCX 20

1.4 NHÀ Ở CÔNG NHÂN TRONG CÁC KCN, KCX TẠI TPHCM VÀ VÙNG PHỤ

2.1 NHÀ Ở CÔNG NHÂN TRONG QUY HOẠCH VÀ KIẾN TRÚC 39

2.1.1 Một số mô hình quy hoạch đô thị và KCN hiện đại trên thế giới 39

2.1.2 Tìm hiểu một số mô hình tổ chức ở hiện đại trên thế giới và nuớc ta 41

2.2 CÁC ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA CÔNG NHÂN 46

2.2.1 Số lượng công nhân 46

2.2.2 Vấn đề xã hội của công nhân 46

2.2.3 Cơ cấu thu nhập và tiêu dùng của công nhân 47

2.2.4 Về hôn nhân 48

2.2.5 Tâm lí nguyện vọng đối với vấn đề nhà ở 49

2.3 TRIỂN VỌNG CỦA CÔNG NHÂN TRONG CÁC KCN, KCX TẠI TPHCM 49

KẾT LUẬN CHƯƠNG II Error! Bookmark not defined Chương III: CÁC GIẢI PHÁP ĐỊNH HƯỚNG TỔ CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở CHO CÔNG NHÂN TRONG CÁC KCN, KCX Ở TP HCM Error! Bookmark not defined 3.1 CÁC GIẢI PHÁP KỸ THUẬT………

3.1.1 Giải pháp về quy hoạch và thiết kế Error! Bookmark not defined 3.1.2 Về chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật Error! Bookmark not defined 3.1.3 Vật liệu xây dựng, phương thức thi công

3.2 GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH 56

3.2.1 Loại hình nhà ở công nhân phù hợp tại Việt Nam và Tp HCM 56

3.2.2 Xác định quy mô từng loại hình 58

3.2.3 Tổ chức không gian căn hộ tối thiểu 58

3.3 GIẢI PHÁP KỸ THUẬT XÂY DỰNG Error! Bookmark not defined 3.3.1 Biện pháp thi công và kỹ thuật xây dựng Error! Bookmark not defined 3.3.2 Vật liệu và công nghệ xây dựng Error! Bookmark not defined 3.3.3 Các giải pháp khác Error! Bookmark not defined 3.4 CÁC GIẢI PHÁP VỀ CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC 63

3.4.1 Những chính sách cho phát triển nhà ở công nhân của nhà nước 63

3.4.2 Các nguyên tắc và giải pháp 65

3.5 CÁC GIẢI PHÁP KINH TẾ- XÃ HỘI VÀ QUẢN LÝ 67

3.5.1 Giải pháp kinh tế- xã hội 67

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, xin cho phép tôi được gửi lời cảm ơn trân trọng đến toàn thể BGH, phòng quản lý và đào tạo sau đại học, các thầy cô giáo trường ĐH Kiến Trúc Thành Phố HCM đã tạo điều kiện và tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình đào tạo tại khóa CH13 của trường

Xin trân trọng ghi ơn Ts Kts Nguyễn Thiềm Bằng sự tận tâm, nhiệt tình trong suốt quá trình hướng dẫn , với một tư cách nghiêm túc, chuẩn mực của một nhà sư phạm, một người làm khoa học, thầy đã giúp tôi rất nhiều từ việc thu thập tài liệu, xây dựng đề cương đến hoàn thiện luận án

Xin chân thành cảm ơn các bạn cùng lớp, cùng các anh chị khóa trước đã giúp đỡ tôi trong việc cung cấp và hướng dẫn tìm tài liệu để tôi có thể hoàn thành tốt luận án này

PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý do chọn đề tài

Những năm gần đây,cùng với sự chuyển mình mạnh mẽ của nền kinh tế đất nước, kinh tế TP HCM cũng có những bước tăng trưởng vượt bậc Kinh tế phát triển đã trở thành đòn bẩy kích thích tốc độ phát triển đô thị Song song với sự phát triển đó, dân số ở TP.HCM đang gia tăng nhanh chóng Gia tăng dân số đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết về phát triển kinh tế, phân tầng xã hội và nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX) - những người đang trực tiếp làm nên những bước chuyển quan trọng về kinh tế nhưng có mức thu nhập bình quân đầu người không cao

Cùng với việc thực hiện công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, công cuộc đổi mới từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường ở nước ta bước đầu đã đem lại nhiều thành tựu quan trọng Nhu cầu về cái ăn- chổ ở trong đời sống của người dân được cải thiện đáng kể Thế nhưng, trong lĩnh vực nhà ở cho công nhân vẫn còn tồn đọng nhiều bất cập Họ phải đối mặt với tình trạng chỗ ở chật chội, chưa hoặc không thể có nhà ở, đất ở trong tình hình giá cả nhà đất vượt xa khả năng kinh tế của họ như hiện nay Mặc dù nhiều năm trước đó, nhà nước vẫn dành một phần ngân sách cho xây dựng các khu nhà ở tập thể với hàng nghìn căn hộ phân phối cho cán bộ, công nhân viên chức nhưng chỉ đáp ứng 30% số lượng và nhu cầu ở Nhu cầu thì rất cao nhưng kinh phí nhà nước hạn hẹp, nên cơ chế bao cấp về nhà ở đó đã bộc lộ nhiều khuyết điểm do mất cân đối cung-cầu, hơn nữa việc bao cấp làm

cho người dân thụ động vì thế nó không còn phù hợp trong cơ chế thị trường nữa

Bên cạnh đó, dưới tác động của cơ chế thị trường đã đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa Dòng nhập cư ngày càng đông đúc từ nông thôn các nơi lên đô thị lớn như TP.HCM kiếm sống là một quy luật tất yếu Họ đi vào các nhà máy, xí nghiệp và các khu công nghiệp mới Số công nhân nhập cư đông đúc này đã lôi kéo khu dân cư lân cận các khu công nghiệp, khu chế xuất vào dịch vụ cho thuê nhà trọ Do quỹ đất khu dân cư bị giới hạn, dẫn đến tình trạng quá tải, kém tiện nghi và ô nhiễm môi trường Mặt khác, với mức chi trả cho khoản nhà trọ chỉ từ 50-70 ngàn đồng/tháng làm cho yếu tố cạnh tranh chất lượng và hoàn thiện thị trường cho thuê nhà trọ công nhân đã bị khống chế, dẫn đến một thị trường kinh doanh tự phát, phi tiêu chuẩn và làm mâu thuẫn tiêu chuẩn vĩ mô của quản lý đô thị Trước sức ép từ thực tế, Ban quản lý các KCN, KCX trong trách nhiệm của mình đã cố gắng xây dựng các khu nhà ở công nhân Thế nhưng ,so với nhu cầu 140 đến 250 ngàn chỗ ở tại TP.HCM cũng chỉ mới xây dựng được 6.000, xây xong vẫn để trống, công nhân không chịu vào ở vì nhiều lý do, phần lớn công nhân vẫn tập trung ở những khu nhà trọ tồi tàn, thiếu tiện nghi sinh hoạt trầm trọng…

Trong định hướng phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nói chung và TPHCM nói riêng, phát triển công nghiệp đóng vai trò mũi nhọn, là động lực chính nhằm phát triển kinh tế xã hội Đây cũng là động lực chính của quá trình đô thị hóa, tạo sức hút tới dòng lao động nhập cư Trong các KCN, KCX, lao động nhập cư chiếm phần lớn, tới 80%, chính vì vậy giải quyết yêu cầu về nhà ở cho công nhân trong các KCN, KCX là nhiệm vụ cấp bách nhằm đảm bảo điều kiện sống và

sinh hoạt cho công nhân Đây là yêu cầu tiên quyết để đảm bảo phát triển công nghiệp theo hướng bền vững

Theo thống kê của Liên Đoàn lao động TP HCM đến năm 2006, có hơn 1 triệu công nhân đang làm việc trong KCN, KCX, nhưng trong đó chỉ có khoảng 2-5% công nhân có nhà ở, nhà trọ

Nhà ở cho công nhân đang bị thiếu trầm trọng về số lượng và kém trầm trọng về chất lượng, hầu hết các dự án nhà ở cho công nhân hiện nay chỉ mới quan tâm giải quyết nhu cầu về chổ ở, các yêu cầu sinh hoạt xã hội thiết yếu như giáo dục, y tế, giải trí… hầu như chưa được quan tâm

Tổ chức môi trường ở, không đơn thuần chỉ là giải quyết nhu cầu về chổ ở mà phải là tổ chức một môi trường sống đúng nghĩa với đầy đủ các chức năng xã hội của nó Mục tiêu không phải là mới nhưng giải pháp thực hiện là mới, nhất là ở giai đoạn thử nghiệm trước sự lúng túng của thị trường trong việc giải quyết mâu thuẩn giữa lợi ích đầu tư với trách nhiệm của nhà nước

Nhu cầu hình thành mô hình tổ chức ở cho công nhân trong các KCN, KCX là một nhu cầu thiết thực và hết sức cấp bách Nhưng để mô hình này đạt được tính khả thi và hiệu quả cao trong điều kiện quỹ đất hạn hẹp, giá cả nhà đất leo thang, vượt xa khả năng kinh tế của người công nhân đồng thời phải hài hòa với kiến trúc đô thị thì nhất thiết phải có những nghiên cứu cụ thể về kinh tế- xã hội, quy hoạch – kiến trúc kết hợp với việc ngày càng hoàn chỉnh hệ thống chính sách của nhà nước về vấn đề nhà ở cho công nhân Đó cũng chính là yêu

cầu cấp thiết của việc chọn đề tài: “Tổ chức môi trường ở cho công nhân trong các KCN, KCX Định hướng áp dụng vào TP HCM”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

-Đánh giá thực trạng hệ thống nhà ở cho công nhân trong các KCN, KCX thuộc đô thị TP HCM hiện nay, lấy đó làm cơ sở để đề xuất phương án điều chỉnh, các giải pháp tổ chức môi trường ở cho công nhân một cách hiệu quả, khoa học

-Hình thành cơ sở lý luận cho việc tạo mô hình, cơ chế, thủ tục, quy trình để huy động nguồn vốn, quản lí sử dụng…trong các dự án nhà ở cho công nhân

- Xây dựng các cơ sở khoa học để đưa ra các giải pháp cụ thể về quy hoạch-kiến trúc, tổ chức không gian môi trường ở, chính sách xã hội về vấn đề nhà ở cho công nhân, rút ra các điểm cốt yếu của nguyên lý tổ chức môi trường ở cho công nhân và vận dụng vào TP HCM

- Góp phần cải thiện môi trường ở cho công nhân, đảm bảo cho điều kiện sống, sinh hoạt cũng như tái tạo sức lao động của công nhân trong các KCN, KCX

- Góp phần cải tạo môi trường ở đô thị

3 Phương pháp nghiên cứu

Kết hợp các phương pháp sau:

- Phương pháp chuyên gia – tìm hiểu và rút ra các bài học kinh nghiệm từ lịch sử, ghi nhận những ý kiến, kết luận của các chuyên gia, những người đã tìm hiểu và trực tiếp tham gia vào quá trình hình thành và phát triển mô hình nhà ở công nhân ở các nước đi trước chúng ta : Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người đã trải qua hàng nghìn năm và phân chia thành nhiều giai đoạn khác nhau Quá trình phát triển của kiến trúc nhà ở nói chung và nhà ở công nhân nói riêng cũng luôn có những chuyển biến phù hợp với thời đại kinh tế-xã hội

Luận văn dựa trên lịch sử hình thành, phát triển và những kinh nghiệm từ các vấn đề về nhà ở, nhà ở công nhân của các nước phát triển hay đang phát triển trong khu vực và trên thế giới Nhất là trong điều kiện đất nước ta đang diễn ra các chương trình thí điểm phát triển nhà ở công nhân, thì các kinh nghiệm đó trở thành bài học thực tiễn quý báu cần kế thừa và phát huy

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu và phân tích tổng hợp: sử dụng các tài liệu, tư liệu về các vấn đề tương ứng đã được nghiên cứu và thực hiện ở Việt Nam cũng như thế giới, phân tích các kết quả nghiên cứu và tổng hợp lại các yếu tố thích nghi, hữu ích cho hướng nghiên cứu đề xuất

- Phương pháp mô hình hóa tổ chức không gian và dự báo tương lai:đề ra một số mô hình tổ chức không gian môi trường ở cho công nhân trong các KCN, KCX; lập kế hoạch hành động có thời hạn cụ thể để dễ xem xét, rút kinh nghiệm nhằm cải thiện và làm cơ sở dự báo Trên cơ sở đánh giá tiềm năng, triển vọng của giai cấp công nhân tại TP HCM, từ đó dự báo khả năng phát triển về số lượng của lực lượng này, đó chính là cơ sở để dự báo nhu cầu nhà ở cho công nhân

4 Giới hạn nghiên cứu của đề tài

4.1 Không gian: Tại các đô thị có tốc độ đô thị hóa cao, phát triển

công nghiệp mạnh mẽ ở nước ta, trọng tâm là ở TP HCM

4.2 Thời gian: Từ cuối thế kỷ XVIII đến nữa đầu thế kỷ 20, tại nhiều đô thị thuộc các nước có nền công nghiệp phát triển ở Châu Âu đã phải đối mặt với nhiều vấn đề bức xúc về nhà ở cho công nhân Sau thế

chiến II, nạn khan hiếm nhà ở trở nên trầm trọng, vấn đề “chổ ở” càng

trở nên cấp thiết đòi hỏi phải xuất hiện một nền công nghiệp hóa xây

dựng nhà ở và đó cũng là đề tài cho các cuộc nghiên cứu ứng dụng của các ngành, các cấp thuộc nhiều lĩnh vực trong đó có quy hoạch kiến trúc Vì vậy, luận văn chọn giới hạn nghiên cứu trong khoảng thời gian này nhưng chủ yếu là từ khi bắt đầu công cuộc CNH-HĐH ở nước ta đến năm 2020

4.3 Đối tượng nghiên cứu: Công nhân đang làm việc tại các KCN,

KCX tại các thành phố lớn, đặc biệt là TPHCM, những người đang gặp

khó khăn về chổ ở, nhà ở

PHẦN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I: TỔNG QUAN

1.1 NHỮNG HIỂU BIẾT VỀ “NHÀ Ở CÔNG NHÂN” VÀ “TỔ

CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở” CHO CÔNG NHÂN

1.1.1 Khái niệm nhà ở

Nhà ở thuộc loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất Từ lúc sơ khai, nhà ở chỉ đơn thuần là cái vỏ bao che nhằm bảo vệ con người chống lại những bất lợi của điều kiện thiên nhiên hoang dã như: nắng, mưa, gió, tuyết, bão, lũ, thú rừng…Về sau, nhà ở không đơn thuần chỉ phục vụ chức năng cư trú mà còn phải tạo ra những điều kiện thuận lợi cho con người và gia đình để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, duy trì nòi giống, an cư lạc nghiệp

Trong xã hội hiện đại, nhà ở đã trở thành trung tâm tiêu thụ hàng hoá đồng thời là nơi hưởng thụ những thành tựu khoa học kỹ thuật hiện đại của xã hội với đầy đủ tiện nghi của văn minh đô thị Nhà ở-tổ ấm gia đình ngày nay thực sự đã là một phúc lợi lớn của con người do xã hội văn minh đem lại Ở đó, con người trước tiên cần có những phòng ốc, những không gian và những thiết bị tiện nghi để thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của thể chất, tinh thần và trí tuệ Như vậy, nhu cầu có nhà ở là một nhu cầu chính đáng và không thể thiếu với tất cả mọi người trên hành tinh này Xã hội tiến bộ thì phải biết chăm lo, tạo điều kiện để con người và gia đình có được một chỗ ở ổn định để mưu cầu hạnh phúc

1.1.2 Khái niệm “nhà ở công nhân” và “tổ chức môi trường ở” cho

công nhân

Nhà ở công nhân, một cách đơn sơ nhất có thể hiểu đó là chổ trú ngụ của công nhân, là nơi tá túc ,nghỉ ngơi, và diễn ra các sinh hoạt cần

thiết của công nhân sau thời gian làm việc ở nhà máy, xí nghiệp…Như vậy nhà ở công nhân có thể bao gồm nhiều loại hình nhà ở khác nhau: từ nhà lưu trú công nhân dạng như các khu tập thể hay ký túc xá trong các KCN, KCX đến các căn hộ chung cư nhiều tầng, hay loại hình nhà ở đơn lập…với nhiều hình thức sở hữu khác nhau, có thể thuộc sở hữu nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân…

Trong mọi quốc gia, giai cấp công nhân đều có nhu cầu rất lớn về nhà ở Tất cả các chính phủ đưa ra các chính sách để làm tăng thêm hy vọng của giai cấp công nhân không chỉ đối với việc có nhà ở mà còn được sở hữu căn nhà của mình Nhiệm vụ đặt ra cho các nguồn lực, cung cấp những ngôi nhà như thế là sự quan tâm một cách nghiêm túc

của chính phủ Trong một khía cạnh nào đó, nhà ở công nhân có thể

trở thành một trận chiến tư tưởng hệ sôi nổi Do mối quan hệ giữa nhà ở với gia đình và với cơ cấu xã hội như một tổng thể sẽ phản ánh hệ thống xã hội cơ bản của quốc gia

“Tổ chức môi trường ở” như đã nói ở phần mở đầu, không đơn thuần

chỉ là giải quyết nhu cầu về chổ ở mà phải là tổ chức một môi trường sống đúng nghĩa với đầy đủ các chức năng xã hội của nó

Trước 1970, nhiều tác giả quan niệm chức năng của môi trường ở chủ yếu là để đáp ứng nhu cầu hoạt động có tính chất cư trú Họ tập trung nghiên cứu vào các hoạt động bên trong căn hộ và chia môi trường ở thành: hoạt động sinh hoạt công cộng và quá trình nghỉ ngơi tái tạo sức lao động Có tác giả chia hoạt động môi trường ở theo giới hạn không gian vật chất như: hoạt động trong căn hộ và hoạt động ngoài căn hộ Nhiều tác giả cho rằng hoạt động ngoài căn hộ chỉ là kéo dài các hoạt động trong căn hộ Tuy các khái niệm trên không sai nhưng khi ứng dụng vào việc phân tích vấn đề xã hội có sự ảnh hưởng của kinh tế thị

trường thì gặp nhiều hạn chế Thực chất, môi trường ở của con người không chỉ giới hạn trong phạm vi không gian cư trú mà còn liên quan đến các quan hệ xung quanh

Theo định nghĩa: “Môi trường ở theo quan niệm hiện đại là nơi chứa đựng các hoạt động khác nhau theo nhiều chức năng của con người xung quanh nơi cư trú” Để làm rõ hơn các khái niệm, các nhà quy

hoạch hiện đại đưa ra khái niệm về tiêu chuẩn Môi trường ở bền vững bao gồm: nhà ở, kinh tế và môi trường bền vững trong đó nhà ở bền vững là yếu tố hạt nhân

Quan niệm trên đã mở rộng “không gian ở” thành “môi trường ở” và đưa ra cách tiếp cận mới đã quan tâm nhiều tới việc giải quyết mối quan hệ giữa không gian riêng tư với không gian công cộng và nửa công cộng Việc giải quyết tốt các mối quan hệ này là vấn đề mang tính nguyên tắc trong quy hoạch mội trường ở

Như vậy, công tác tổ chức môi trường ở chỉ khả thi khi đó là một hệ thống các công việc tiến hành đồng bộ và thống nhất các bộ phận : dân số, đất đai, kinh tế tài chính, kỹ thuật công nghệ, nhà ở, môi trường, vấn đề chính sách nhà nước Về việc tổ chức không gian môi trường ở đối với nhà ở công nhân có thể xét trên yêu cầu cụ thể:

 Các yêu cầu tổ chức cảnh quan và không gian sinh hoạt cộng đồng của khu ở

Trong tình hình quỹ đất ngày càng hạn chế thì việc nghiên cứu để đưa ra các phương pháp tổ chức không gian sống, sinh hoạt cộng đồng, vui chơi giải trí đi đôi với dịch vụ thiết yếu trong các khu ở, nhóm ở là rất cần thiết nhằm cải tạo điều kiện sống và nâng cao chất lượng cũng như giá trị cuộc sống của con người Mở rộng hơn là mục tiêu nâng cao chất lượng cảnh quan của khu vực và đô thị

Ngôi nhà tuy có giá thành hạ, tiện nghi ở mức tối thiểu bên trong nhưng bên ngoài phải đảm bảo môi trường chung tốt và vệ sinh, không phá vỡ cảnh quan đô thị, tránh tình trạng nhếch nhát mất thẩm mỹ, cái đẹp giản dị trong điều kiện cho phép.Tiện nghi nhà ở công nhân chỉ khác tiện nghi nhà ở nói chung ở mức độ mà thôi, nội dung thì không khác nhưng tối giản đến mức cần thiết Trong khu ở phải đảm bảo yêu cầu tối thiểu về sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ và phục vụ chung khu ở, đặc biệt là môi trường nghỉ ngơi, chỗ vui chơi cho trẻ em, trong ngôi nhà chung phải đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, giao thông, an ninh, phòng cháy, lấy rác…

 Các yêu cầu về không gian riêng tư, nữa cộng cộng

Trong điều kiện về mức thu nhập trung bình thấp, khả năng chi tiêu cho nhà ở hạn chế cũng như tiêu chuẩn ở tối thiểu của đối tượng nhà ở công nhân Quan điểm “tối giãn” trong tổ chức không gian kiến trúc, không gian nội thất căn hộ nhà ở công nhân theo tác giả là mang tính nổi trội hơn hết cần nghiên cứu áp dụng Theo dòng lịch sử, Thụy Điển những năm 1960, trường phái tối giãn (minimalism) với phong cách giản dị nhưng sang trọng đã thịnh hành trong các loại hình nghệ thuật như hội hoạ, kiến trúc, nội thất hiện đại Đó là triết lý sống không chỉ áp dụng trong kiến trúc mà ngay cả trong ẩm thực, thời trang…thể hiện cái “vừa đủ”, không quá nhiều cũng không quá ít, hay nói như Kts Mies Vander Rohe: “less is more”: ít tức là nhiều

Như vậy, cần phải có khái niệm mang tính bao trùm hơn về vấn đề

“môi trường ở”, cần phải hiểu “môi trường ở” có nghĩa rộng hơn là

một mái che mà là tập hợp của những khoảng riêng tư được quy hoạch, tổ chức một cách hợp lí, đảm bảo an toàn và điều kiện chiếu sáng,

thông gió, đi lại thích hợp Trong “ môi trường ở” đó, con người có thể

thực hiện được các sinh hoạt thiết yếu và thực hiện được các chức năng giao tiếp xã hội cần thiết của mình Ở đó, ngoài chức năng ở, người ta có thể tiếp cận được với trường học,nhà thờ, chợ, siêu thị hay trung tâm mua sắm… với một cự ly thích hợp; ở đó người ta phải được đáp ứng các yêu cầu về chăm sóc sức khỏe, y tế, cũng như các nhu cầu sinh hoạt vui chơi giải trí khác Một môi trường ở đúng nghĩa bắt buộc không thể tách rời các chức năng xã hội của nó

1.2 Nhà ở công nhân trong sự phát triển đô thị và công nghiệp 1.2.1 Đô thị hóa và vấn đề phát triển các KCN, KCX

Đô thị hóa và công nghiệp hóa có thể xem như hai người bạn đồng hành trong quá trình phát triển Công nghiệp hóa thúc đẩy sự phát triển của đô thị đồng thời là động lực chính của phát triển đô thị Công nghiệp phát triển không chỉ tạo nguồn công ăn việc làm cho người dân đô thị mà còn là yếu tố cấu thành nên mức tăng GDP cho đô thị và quốc gia Mặt khác, đô thị hóa sẽ làm chuyển dịch cơ cấu lao động theo hướng từ nông nghiệp sang công nghiệp, từ công nghiệp sang dịch vụ và khoa học, từ đơn giản đến phức tạp, từ hàm lượng trí tuệ nhỏ đến lớn trên cơ sở của sự biến đổi công nghiệp ngày càng nhanh và đều khắp

Với mục tiêu đưa nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020 Các KCN, KCX đã huy động được đầu tư lớn của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, đã giữ vai trò quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đa dạng hóa ngành nghề, đổi mới công nghệ, nâng cao tính cạnh tranh sản phẩm và doanh nghiệp nhất là trong tiến trình hội nhập và đặc biệt là khi nước ta gia nhập WTO

Cùng với quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ (tỉ lệ đô thị hóa vùng công nghiệp trọng điểm phía Nam 2005 là 48,5%, trong khi cả nước là 27%), phát triển KCN, KCX đã hình thành hệ thống kết cấu hạ tầng hiện đại theo hướng phát triển bền vững tạo tiền đề cho việc hình thành hệ thống hạ tầng khung của vùng lãnh thổ và cả nước Việc sử dụng hiệu quả tiềm năng đất đai thúc đẩy sự phát triển của thị trường địa ốc, giải quyết việc làm, đào tạo công nhân công nghiệp, xây dựng môi trường lao động, môi trường sinh thái tiến bộ hơn trước và nâng cao trình độ, nếp sống công nghiệp và nâng cao mức sống của người dân Như vậy, phát triển các KCN, KCX là động lực cho công cuộc đô thị hóa toàn vùng, kéo theo sự tăng trưởng của thị trường lao động, tài chính và dịch vụ

1.2.2 Nhà ở cho công nhân là nhu cầu tất yếu trong quá trình phát

triển đô thị và khu công nghiệp

Từ thế kỷ XVIII, ở các nước phát triển( Anh, Pháp…) đã phải giải quyết nhiều vấn đề bức xúc trong sự phát triển các đô thị công nghiệp Trong thực tế mô hình phát triển đô thị và công nghiệp là hai vấn đề có nhiều nội dung khác nhau, nhưng lại có mối quan hệ rất mật thiết về nhiều mặt như tổ chức không gian đô thị, tổ chức cuộc sống và sản xuất Điều này cũng chính là vấn đề quan trọng của tổ chức không gian đô thị Tuy nhiên, mô hình phát triển đô thị công nghiệp ở các nước trên thế giới và ở nước ta đều có những đặc trưng khác nhau cần giải quyết để có điểm chung của mô hình phát triển cho đô thị, cho từng khu chức năng chính là các khu công nghiệp và khu ở đô thị

Vào cuối thế kỷ XIX đầu thế kỷ XX, đã xuất hiện nhiều cuộc tranh luận lớn về sự xuống cấp các đô thị công nghiệp về các mặt xã hội, môi trường, sự nghèo đói và khổ sở của giai cấp công nhân tại các khu

ổ chuột ở các đô thị công nghiệp các nước tư bản trên thế giới mà điển hình là nước Anh Vấn đề nhà ở của giai cấp công nhân được đấu tranh một cách tích cực bởi các nhà chính trị, xã hội, kinh tế lớn lúc bấy giờ

đặc biệt là Ănghen Theo Ănghen:“Một xí nghiệp công nghiệp lớn cần rất nhiều công nhân cùng làm việc ở một ngôi nhà, những công nhân cần phải sống gần nhau: thậm chí ở một công xưởng không lớn lắm họ tạo thành một nhóm thợ nguyên vẹn Họ có những nhu cầu nhất định và để thoả mãn các nhu cầu ấy phải có những người khác, thế là xóm thợ trở thành thành phố nhỏ rồi thành thành phố lớn…rồi thành phố

công xưởng lớn phát triển nhanh chóng phi thường” [1] Cũng trong thời kỳ này, Chủ nghĩa Mác xuất hiện khi mà sự bóc lột

của chủ nghĩa tư bản đối với giai cấp công nhân trong các đô thị đã lên tới đỉnh điểm Các khu nhà ở công nhân cạnh các khu công nghiệp được xem là một mô hình đen tối của chủ nghĩa tư bản với hy vọng cứu vớt lại lòng tin của công nhân với chính họ Trong thực tế mô hình xây dựng đô thị theo kiểu xây dựng KCN đơn lẻ với các khu ở công nghiệp liền kề đã bị chỉ trích mạnh phải nhường chỗ cho khu ở mới thích hợp và sáng sủa hơn trong các đô thị công nghiệp lớn như Paris, London và các đô thị khác

Những phác họa bằng ngôn ngữ triết học của Ănghen về sau có tầm ảnh hưởng không nhỏ trong lý luận và sáng tác kiến trúc của chủ nghĩa công năng trong thời đại công nghiệp thế kỷ XX Tại đơn vị ở Marseille của Le Corbusier, cách sống của một cộng đồng với các căn hộ, cửa hàng, nhà trẻ, sân chơi, lớp học thực sự hoá thân vào cuộc sống, bắt nguồn từ những ước mơ của việc hình thành “cái máy để ở”

Nguồn: Ts.Kts.Nguyễn Thiềm,Công nhân và nhà ở, Hội thảo khoa học quy hoạch kiến trúc các

đô thị vùng phát triển CN, tr.76

trong thời đại mà ô tô, tàu thủy, máy bay đã tạo nên tiện nghi cho sinh hoạt Như vậy, vấn đề nhà ở công nhân cần được quan tâm không chỉ trong tổng thể quy hoạch, kiến trúc phù hợp mà còn nhiều vấn đề về đời sống, kinh tế- xã hội khác nhằm đảm bảo cho đô thị cùng phát triển bền vững

1.3 Tổng quan về việc tổ chức môi trường ở cho công nhân trên

thế giới và Việt Nam

1.3.1 Kinh nghiệm của nhiều nước phát triển đã trải qua thời kỳ

công nghiệp hóa cho thấy vai trò hết sức quan trọng của nhà nước trong việc giải quyết nhà ở cho công nhân

1.3.1.1 Chính sách của Pháp

Công nhân chủ yếu ở nhà được cho thuê, bao gồm cho thuê của tư nhân và cho thuê có sự hỗ trợ của nhà nước Trong đó, nhà thuộc sở hữu riêng chiếm khoảng 55%, còn lại 45% là nhà thuộc các tổ chức cho thuê (bao gồm 40% của Nhà nước và 60% là của tư nhân) Ở nhà thuê là quan điểm và tâm lý phổ biến của người dân Pháp vì sở hữu nhà ở riêng biệt không phải dễ dàng

Pháp chưa có hành lang pháp lý và qui chuẩn xây dựng (QCXD) giải quyết riêng cho nhà ở công nhân mà vẫn phải thực hiện đầy đủ các quy trình thủ tục pháp lý đầu tư và các Qui chuẩn & Tiêu chuẩn xây dựng hiện hành (công tác chuẩn bị đầu tư, quy hoạch, lập dự án, thiết kế kỹ thuật, chọn thầu và đấu thầu…đến lúc khởi công khoảng 18 tháng), thậm chí về huy động tài chính còn dài hơn các dự án thương mại khác Tuy nhiên, dự án nhà ở công nhân có thể huy động tài chính cùng với quá trình đầu tư

Hình thức hỗ trợ tài chính chủ yếu thông qua các chính sách về tài chính nhằm khuyến khích các tổ chức tham gia xây dựng nhà ở cho

công nhân Cụ thể như: vay tiền với lãi suất thấp từ 2.5% đến 3.5% trong lúc lãi suất thị trường từ 4 đến 5%, thời hạn vay dài 35 đến 50 năm; Giảm thuế VAT từ 19.5% xuống 5.5%

1.3.1.2 Kinh nghiệm của Mỹ

Nhà ở công nhân được các tổ chức có hỗ trợ từ chính phủ xây dựng cho thuê hoặc bán trả dần có chứng minh thu nhập

Để hổ trợ chính phủ lập ra ban quản lý nhà ở liên bang FHA (Fedecal Housing Administration) có chức năng bảo hiểm các khoản vay cầm cố tư nhân đối với các tài sản dùng để ở Như vậy, các chủ cho thuê nhà đã được bảo vệ khi đối phó với các mất mát có thể xảy ra trong quá trình hoạt động trong lĩnh vực cho thuê nhà, phát triển cung cấp chỗ ở cho những người thu nhập thấp, trong đó công nhân là lực lượng chiếm đa số Ngoài ra Luật và các hoạt động của FHA khuyến khích sử dụng các khoản cầm cố dài hạn, tạo thị trường tài chính cho các hoạt động phát triển nhà ở Hình thức hỗ trợ tài chính rất đa dạng mà

phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua, xây dựng và cải

tạo nhà ở Nhà nước bảo lãnh thông qua các chương trình như giảm lãi suất tín dụng và duy trì ở mức độ nhất định, phù hợp với khả năng người vay hoặc cấp vốn trực tiếp bằng biện pháp cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc xây mới và cải tạo nhà ở

Mặc dù, mới đây cuộc khủng hoảng tài chính đã nổ ra tại nước này, mà nguyên nhân chính là do hệ thống tài chính, ngân hàng cho vay hỗ trợ mua nhà bị vỡ nợ dẫn đến phá sản hàng loạt Tuy nhiên phải nhìn nhận thực chất của vấn đề để khẳng định rằng chính sách hỗ trợ tài chính cho việc mua nhà của nước này là hoàn toàn không sai Cần xem đây là bài học kinh nghiệm quý báu trong quá trình triển khai các chính sách về nhà ở cho công nhân ở nước ta trong bối cảnh hiện nay

1.3.1.3 Chính sách của Anh

Có 2 chính sách rất cơ bản:

- Trợ cấp thuê (subsidized rent) dù là họ thuê nhà công hay nhà tư

- Hổ trợ xây dựng nhà: Chủ nhà (homeowners) cũng được hổ trợ từ ngân sách nhà nước thông qua thuế trợ cấp (tax relief) trên lợi nhuận được trả do cầm cố (mortgages).Tổng số thuế trợ cấp này hiện nhiều hơn trợ cấp ngân khố cho nhà công.Trước năm 1914 chỉ có 10% nhà ở có chủ sở hữu con số này đã tăng lên 56% vào năm 1982

Từ khi chính phủ Thát Chơ lên cầm quyền năm 1983, một số chính sách đã thay đổi:

- Chi tiêu công cộng (government’s public expenditure) của chính phủ Anh 1/1983, về phần nhà ở giảm từ 7% (1976/77) xuống chỉ còn 3% (1981/1982).Kế hoạch cho năm 86/87 chỉ còn 2%.Quan điểm của chính phủ That Chơ xác định nhà ở là một loại hình dịch vụ mà ngành tư nhân (private sector) có thể đáp ứng.Như vậy các chính quyền địa phương bị cắt giảm đáng kể về trợ cấp nhà ở

- Từ năm 1979-1982, tiền thuê bình quân của những người thuê nhà hội đồng (council tenants) tăng 117% - cao hơn 2 lần tỉ lệ lạm phát

- Tiến tới ngành nhà ở hội đồng có thể tự đầu tư – thu lãi

1.3.1.4 Kinh nghiệm ở Úc

Tại Melbourne đã xây dựng gần 200 làng (Villa estates) bên ngoài trung tâm với 39.000 ngôi nhà theo hướng nhiều – rẽ (the greatest number of dwellings for the least cost) từ sau chiến tranh thế giới thứ 2 Bên cạnh cung cấp nhà ở đang rất thiếu, mục tiêu của các làng này kích thích phát triển trong ngành xây dựng Khỏang 2/3 số làng có quy mô trên 1000 hộ được xây dựng trong những năm 50, phần còn lại được xây dựng trong những năm 60.Khoảng 80% số nhà ở được xây

dựng theo nhà ở độc lập (detached houses).Năm 1980, ¾ số nhà ở trên đã được bán trên cơ sở các chính sách ưu đãi về tiền ứng trước ít, lãi xuất thấp.v… từ chính phủ liên bang

Sauder (Urban politic, London: Hutchinson, 1979) khi phân tích vai trò của nhà công cho rằng:

- Trợ cấp trực tiếp sản xuất trong công nghiệp xây dựng nhà ở

- Cung cấp điều kiện vật chất của điều kiện hiện tại cho tái sản xuất lực lượng lao động

- Cũng cố sự liên kết trong xã hội

1.3.1.5 Kinh nghiệm của Trung Quốc

Áp dụng chính sách thương mại hóa nhà ở, chính phủ Trung Quốc khuyến khích phát triển và đa dạng hóa các sản phẩm nhà đất để phù hợp cho nhiều đối tượng Cùng với việc đẩy mạnh hệ thống nhà ở thương mại chất lượng cao là việc phát triển các loại hình nhà ở có chất lượng phù hợp giá rẻ cho người thu nhập thấp Với chủ trương kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, nhà nước không thu tiền đất, ưu đãi về thuế, khống chế lợi nhuận với mức thấp dưới 3% đối với các dự án nhà ở công nhân Hoặc bằng hình thức mua lại nhà ở thu nhập thấp của doanh nghiệp để cho bán, cho thuê với mức giá có giá trị gia tăng thấp trên cơ sở bảo toàn vốn có kiểm toán

Bên cạnh đó, chính phủ tập trung phát triển quỹ nhà ở cho thuê, nhà giá rẻ nhưng đảm bảo chất lượng phục vụ nhu cầu tối thiểu, ban hành các chính sách quản lý giá thuê và giá mua bán Ngoài ra, chính phủ không tính thuế, chi phí đất đai và ưu đãi về nguồn vốn và lãi suất vốn vay để các doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở công nhân

1.3.2 Kinh nghiệm của các nước đang phát triển trong việc giải

quyết nhà ở cho công nhân

“Các quốc gia hậu tiến đã cố gắng thiết lập nhiều guồng máy để tài trợ việc xây cất.Hầu hết các biện pháp đó điều thô sơ và vô hiệu quả Khi một quỹ tín dụng được thiết lập bằng thuế lợi tức các tài nguyên nhỏ bé đến độ chỉ xây dựng được một ít ngôi nhà, sự bất ổn tài chính, sự thiếu mãi lực của công dân, sự lo sợ lạm phát trong một nền kinh tế quá mong manh, lợi tức quá cao trong các ngành đầu tư khác: tất cả điều là những yếu tố hạn chế sự phát triển tải trợ gia cư” [2] Nạn

chiếm đất, cất nhà tạo nên rất nhiều khu bần cư tại các đô thị diễn ra tại nhiều nước do thiếu một hệ thống luật pháp đầy đủ về nhà đất.Các nước này được sự trợ giúp của các tổ chức quốc tế đang trong quá trình học hỏi các nước phát triển để áp dụng vào điều kiện cụ thể Rất nhiều nước, nhà ở cho người nghèo chưa giải quyết được bao nhiêu do phần lớn các nguồn lực phải tiêu phí vào các phương tiện sản xuất để kiếm cơm ăn và manh áo Tuy nhiên, một số kinh nghiệm có thể học hỏi

1.3.2.1 Kinh nghiệm Thái Lan

Kinh nghiệm của Thái Lan có 4 bước sau đây:

- Giai đoạn thứ nhất: chính phủ chú trọng làm sao có nhà chung cư thay thế nhà tạm và vận động người dân chấp nhận nhà chung cư như một giải pháp tình thế trong tình trạng khan hiếm nhà và giải tỏa bớt sức ép lên vùng trung tâm đô thị.Giai đoạn này được gọi là nhà ở quá độ - Giai đoạn thứ hai: làm sao cho chung cư hiện đại hơn để dân thấy ở

nhà chung cư thuận tiện, văn minh thoải mái.Giai đoạn này tập trung chủ yếu vào trang thiết bị nội thất (inside) và tổ chức các tiểu không gian trong lòng chung cư hấp dẫn người ở

Nguồn: Abrams Charles “Man’s Struggle for Shelter in an Urbanizng World”, M.I.T press,Cambridge,Massachsetts, U.S.A 1964

- Giai đoạn thứ ba: mở rộng ra khỏi phạm vi căn hộ, tức quan tâm đến phía ngoài (outside) cảnh quan môi trường xung quanh tạo sự hài hòa, hấp dẫn giữa con người với môi trường tự nhiên.Đó là cây xanh, tượng đài, không gian thư giản, đài phun nước, ánh sáng, công viên và các dịch vụ kèm theo

- Giai đoạn thứ tư: cố gắng tạo ra sự liên kết xã hội (social network), tức là làm sao cho mội người thấy chung cư không phải chỉ là chổ ở thuần túy mà còn là nơi thân thuộc, mối quan hệ hàng xóm trở nên gắn bó, tính cộng đồng được đề cao, giảm bớt sự thờ ơ lạnh lùng trong quan hệ xã hội

1.3.2.2 Kinh nghiệm của Singapore

Nhà nước bỏ tiền đầu tư cơ sở “ngoài hàng rào” các khu đất có quy hoạch chức năng cùng với môi trường sống thích hợp, sau đó bán cho các chủ đầu tư tiến hành thiết kế xây dựng “ trong hàng rào” các loại hình nhà ở nhiều và cao tầng để bán hoặc cho thuê dưới hình thức tổ

chức các cộng đồng hỗ trợ lẫn nhau

Dù các khu nhà ở cho tầng lớp nào thì Singapore vẫn dành 60% đất đai cho xây dựng công viên, cây xanh, đường giao thông, các công trình sinh hoạt công cộng và khoảng 40% cho xây dựng nhà ở Chính điều này đã làm tăng chất lượng của từng khu ở, chỉ những người giàu mới có thể sở hữu loại nhà ở 2 tầng dạng biệt thự Đối với những người có thu nhập khá, trung bình hay thấp thì mua hoặc thuê các dạng nhà ở cao tầng kiểu căn hộ: (dạng Flat, Condominium hay nhà ở cộng đồng- Public house) Vấn đề là chỉ khác ở quy mô và chất lượng của từng loại căn hộ mà thôi

Ngay khi lập dự án quy hoạch và thiết kế xây dựng, cơ quan chức năng yêu cầu phải nghiên cứu phân loại các dự án có mục tiêu để đánh thuế phù hợp Đối với các dự án có đất thuộc sở hữu nhà nước, phải có chính sách giải toả đền bù cho dân một cách hợp lý Thiệt hại càng nhiều thì càng ưu tiên giảm giá thuế

Chính phủ tổ chức Hội đồng phát triển nhà ở để giải quyết mọi vấn đề từ quy hoạch, chọn mua đất, di dân đến việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tái thiết khu ở, phân phối bán hàng theo quy định, thủ tục pháp lý, tài chính và quản lý vận hành Nhà nước khuyến khích các tổ chức trong và ngoài nước đầu tư phát triển nhà ở cộng đồng Để ổn định thị trường nhà đất, chính phủ quy định phải sau 5 năm người mua mới được bán lại cho nhà nước để mua căn hộ khác, khuyến khích mua bán đứt trong 99 năm (chiếm 82%), cho thuê chỉ có 15% Giá căn hộ tính theo hướng xã hội bền vững và giá phụ thuộc vào các yếu tố: diện tích căn hộ, tầng càng cao thì càng đắt, gần đường giao thông, tiện ích công

cộng, an ninh…

1.3.3 Ở Việt Nam, các chính sách hiện hành đang từng bước đổi

mới nhưng vẫn chưa đồng bộ và hoàn chỉnh làm cho việc đáp ứng được rất ít nhu cầu nhà ở công nhân tại các KCN, KCX

Đi đôi với việc quy hoạch phát triển các KCN, KCX, nhà nước đã chú ý quy hoạch các khu ở, khu đô thị mới đồng bộ nhằm đáp ứng nhu cầu ở của người lao động Tuy nhiên vì chưa có chính sách riêng cho khu ở, chưa có kế hoạch, dự án xây dựng cho từng khu nên việc phát triển các khu ở do sự phát triển của các KCN, KCX còn mang tính tự nhiên, thiếu đồng bộ, gây nhiều hệ lụy sau này

Nghị định 60 của thủ tướng chính phủ năm 1961 được thực hiện 40 năm qua trong cơ chế nền kinh tế tập trung, kế hoạch hóa với chủ

trương nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước, do nhà nước xây dựng và phân phối lại cho cán bộ và công nhân.v.v…đã quá lạc hậu kể từ 1986 khi đất nước bước vào thời kỳ “đổi mới” Trong thời kỳ giao thời đó, nhà ở của nhiều nhóm đối tượng rất khó khăn Một số chính sách của cơ chế “uống nước, nhớ nguồn”, “xin cho” đã tạo được một số lượng không đáng kể nhà “tình nghĩa”, “tình thương” v.v…Còn lại, các đối tượng khác vẫn đang phải đối mặt với quy luật thị trường nhà ở rất khốc liệt Trên 90% công nhân phải thuê nhà ở của tư nhân xây dựng phi tiêu chuẩn

Mới đây, nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán và cho thuê đã đặt nền móng cho một chính sách nhà ở trên nền tảng thị trường dưới sự lãnh đạo của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Chính sách này hướng xây dựng nhà ở ưu đãi cho công nhân như giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thời gian chậm nộp tiền sử dụng đất không quá 5 năm v.v…cho các cơ sở xây dựng chung cư để bán và cho thuê

1.4 Nhà ở công nhân trong các KCN, KCX tại TPHCM và vùng

phụ cận- tiến trình hình thành và phát triển

Thông qua việc khảo sát, điều tra thực tế, có thể thấy rằng nhà ở công nhân trong các KCN, KCX hình thành cùng lúc với sự ra đời của các KCN, KCX Trong giai đoạn mới hình thành, loại hình nhà ở này ra đời xuất phát từ nhu cầu cung- cầu của thị trường, chủ yếu là do dân địa phương tự xây cất để cho thuê Lúc đầu, đây chỉ là những căn nhà được che cất rất tạm bợ, thiếu thốn mọi điều kiện sinh hoạt tối thiểu như: nước sạch, điện, nhà vệ sinh…Đây thực chất là những khu bần cư được hình thành bên cạnh các KCN, KCX, tuy nhiên do mức lương

thấp, điều kiện lao động vất vả trong khi chưa có chính sách nào của nhà nước nhằm hỗ trợ về nhà ở cho công nhân cho nên đại bộ phận công nhân vẫn chấp nhận thuê ở Nhắm vào tâm lí và điều kiện chi trả của công nhân, các chủ nhà trọ đã tìm mọi cách để giảm thiểu chi phí xây cất với mục đích hạ giá thành cho thuê nhằm cạnh tranh và thu hút càng nhiều lực lượng công nhân tới thuê trọ Chính vì lẽ đó, nhà trọ cho công nhân hết sức thiếu thốn, chật chội( do quá nhiều người cùng

thuê chung 1 phòng để giảm chi phí) (Xem hình minh họa 1.1)

Dần dần, khi kinh tế phát triển và số lượng công nhân ngày càng tập trung đông đúc vào các KCN, KCX, các chủ nhà trọ tư nhân đã đầu tư nhiều hơn cho việc xây cất nhà trọ, đã có những dãy nhà trọ được xây cất bằng tường gạch, mái tôn, có nhà vệ sinh riêng, có bếp nấu ăn… để cho công nhân thuê trú ngụ Thế nhưng có thể nói, các khu nhà trọ này chỉ phần nào đáp ứng chức năng cư ngụ cho người công nhân, hay nói một cách khác, đó chỉ là chổ ngủ cho công nhân sau giờ làm việc trong các nhà máy, xí nghiệp, đó hoàn toàn chưa thể xem là “nhà” theo đúng nghĩa của nó

Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế như vũ bão của đất nước, hệ thống chính sách của nhà nước về nhà ở xã hội nói chung và nhà ở công nhân nói riêng đã ngày một hoàn thiện Nhà ở cho công nhân trong các KCN, KCX đã được quan tâm phát triển, đây là một trong những chính sách xã hội được nhà nước rất mực chú trọng, xem như một trong những nhiệm vụ chính trị quan trọng hàng đầu cần phải giải quyết Đồng thời, trong bối cảnh kinh tế phát triển, nhu cầu về nguồn nhân lực tăng cao, các nhà đầu tư đã quan tâm nhiều đến việc xây dựng nhà ở cho công nhân, xem đây như là một biện pháp

nhằm “giữ chân” công nhân, và thu hút ngày càng nhiều công nhân

mới tìm tới với họ (Xem hình minh họa 1.2, 1.3)

Song song với việc phát triển các KCN, KCX, các dự án về nhà ở cho công nhân cũng được quan tâm nhằm đáp ứng nhu cầu về chổ ở cho người lao động Tuy nhiên, vì chưa có một chính sách riêng hoàn chỉnh, chưa có một mô hình triển khai hợp lí nên tính khả thi của các dự án này vẫn không cao, không ít các khu chung cư xây dựng xong vẫn không thu hút được công nhân đến ở, nhiều quy hoạch khu nhà ở theo dạng chia lô, hoặc xây dựng chung cư đều ngoài tầm với của người công nhân do giá bán quá cao, vượt xa khả năng chi trả của họ

(Xem hình minh họa 1.4, 1.5, 1.6,1.7,1.8)

Có thể nói, cùng với sự phát triển của các KCN, KCX, nhà ở công nhân cũng trải qua rất nhiều sự thay đổi nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường Tuy nhiên, tới thời điểm này, nhà ở công nhân vẫn còn là bài toán chưa có lời giải tối ưu đối với cả nhà nước và các doanh nghiệp

1.4.1 Hiện trạng xây dựng các KCN, KCX 1.4.1.1 Phát triển về số lượng

Từ sau năm 1986, dưới chính sách về “đổi mới” và đặc biệt là sau Đại Hội Đảng giữa nhiệm kỳ khóa 7 (1994) hướng tới chiến lược CNH, HĐH, vùng kinh tế trọng điểm phía nam bắt đầu một thời kỳ đầy sôi động về xây dựng các KCN, KCX

Tính tới năm 1991, toàn vùng mới chỉ có khu chế xuất Tân Thuận được cấp phép, năm 1992 có thêm khu chế xuất Linh Trung Từ năm 1994 tới 1998 đã nở rộ hàng lọat KCN mới trong đó TPHCM có thêm 12 KCN,KCX, Đồng Nai có thêm 9 khu, Bình Dương có thêm 6 khu và Bà Rịa Vũng Tàu có thêm 4 khu Hai năm tiếp theo 1999 và 2000, các KCN mới được cấp phép chững lại mà phát triển theo chiều sâu

như thu hút để lấp đầy phần đất chưa cho thuê, mở rộng giai đoạn 2 của KCN (Nhơn Trạch, Đồng Nai v ) Từ năm 1991, việc mở rộng giai đoạn 2 đuợc tiếp tục như Tân Tạo, đồng thời mở thêm 1 số KCN mới (đang làm thủ tục để xin cấp phép của Chính Phủ) như Nhơn Trạch 4, Phú Mỹ v v…Tính tới năm 2000 đã có 34 KCN đã được Chính Phủ cấp phép xây dựng trong đó có TPHCM có 14 khu, Đồng Nai có 9 khu, Bình Duơng có 7 khu và Bà Rịa Vũng Tàu có 4 khu Các KCN này đã xây dựng trên cơ sở quy họach xây dựng vùng tỉnh thành như quy hoạch chung TPHCM, quy họach xây dựng tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu, Nam Bình Dương Trong quy hoạch tới 2020, vùng KTTĐPN đã quy hoạch 60 KCN với diện tích trong các quy hoạch này đã:

- Xác định vị trí của các KCN trên địa bàn mỗi tỉnh

- Xác định quy mô đất đai để phát triển từng giai đoạn của từng KCN

- Xác định cơ sở hạ tầng kỹ thuật bên ngoài để gắn với các KCN như giao thông, cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc, thoát nước, bãi chứa và xử lý chất thải

- Xác định các khu dân cư cho công nhân bao gồm các khu đô thị mới, các làng công nhân v.v phù hợp với việc đi làm và dịch vụ đời sống hàng ngày của công nhân các KCN

Các KCN đã thu hút hàng tỷ USD về xây dựng hạ tầng và các cơ sở công nghiệp

1.4.1.2 Đặc điểm phân bố các KCN, KCX

- Gắn với khu nội thị

Trong thời kỳ đầu xây dựng, đã có KCN được xây dựng trong ranh giới các quận, phường nội thị của các đô thị lớn với các lý do sau đây:

Giá đền bù giải phóng mặt bằng về đất đai chưa đắt như hiện nay, cơ chế đền bù dựa vào quy định của nhà nước

Hệ thống hạ tầng KCN ngoài hàng rào có sẳn để liên kết với hạ tầng trong các KCN

Gần khu vực đô thị nên tuyển lao động thuận lợi cho các nhà máy Các khu vực này đều có khoảng cách ngắn tới cảng quốc tế Sài Gòn, sân bay Tân Sơn Nhất…

Do tính ưu việt đó nên tại các quận TPHCM đã xây dựng 7 KCN,KCX như Tân Thuận (Q7), Linh Trung 1&2, Bình Chiểu (Thủ Đức), Tân Bình (Tân Bình), Tân Thới Hiệp (Q12) Một số khu khác nằm liền kề các quận nội thành chuẩn bị đưa vào quận như Tân Tạo

Bảng 1.1 Các KCN tập trung nằm trong các quận TPHCM

DT (Ha)

XD KCN

(Ha)

XD 2000 (Ha)

NĂM CẤP PHÉP

Nguồn: Thuyết minh tổng hợp điều chỉnh quy hoạch chung TPHCM đến 2020

Do nằm trong các phường, quận nội thị nên vấn đề nhà ở cho công nhân được đặt trong bối cảnh phát triển chung của các khu nhà ở đô thị

-Các KCN,KCX nằm cạnh các khu vực nội thị của các đô thị đặc biệt là đối với nội thành TPHCM

Hiện tại nằm ven các phường quận nội thị đã xây dựng một số KCN, KCX Các KCN, KCX này gắn bó tương đối chặt chẽ với các khu vực nội thị bằng không gian vật thể, mạng lưới giao thông và các cơ sở hạ tầng khác cũng như các dịch vụ cho công nhân, nhà ở cho công nhân… Tại TPHCM có KCN Tân Tạo, Nhà Bè, Sóng Thần 1&2, Đồng An, Việt Hương và Tân Đông Hiệp

-Các KCN,KCX nằm xa các trung tâm đô thị để tạo nên các thành phố mới- đô thị mới

Trong các định hướng phát triển thành phố mới tại Đông Nam Bộ từ sau 1975, một số đô thị mới đã đuợc đề xuất nghiên cứu Nổi bật nhất là khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai) đã đuợc chuẩn bị đầu tư thành khu vực lọc hóa dầu với sự trợ giúp của Liên Xô vào thập niên 80

Từ sau 1990, với các nghiên cứu quy hoạch khác nhau như hành lang QL51, quy hoạch xây dựng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, quy hoạch xây dựng tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu… đã đề xuất các thành phố mới Nhơn Trạch và Phú Mỹ Trên cơ sở đó, cùng với các quy hoạch tổng mặt bằng các thành phố mới, hiện đã có 7 KCN, KCX tại khu vực, 3 KCN tại Nhơn Trạch là Nhơn Trạch 1,2 &3 (đang lập dự án để xin lập thêm Nhơn Trạch 4) 4 KCN đã đuợc phê duyệt và tiến hành đầu tư là Đông Xuyên, Phú Mỹ 1, Mỹ Xuân A và Mỹ Xuân B1

với tổng diện tích 1406.6 ha, đất cho thuê công nghiệp 975 ha Đến tháng 6/2000 đã cho thuê 313.65 ha bằng 32%

1.4.2 Thực trạng quy hoạch xây dựng các khu nhà ở công nhân

trong các KCN, KCX

1.4.2.1 Phần lớn các dự án phát triển KCN, KCX đều chưa có các dự

án hoặc quy hoạch chi tiết cho khu nhà ở công nhân mà chỉ mới xác định phạm vi chung chung

Trong các quy hoach chung và quy hoạch chi tiết KCN, KCX, khu nhà ở công nhân chỉ mới được dự kiến về vị trí và quy mô đất đai Có thể thấy rõ điều này qua các dự án đã triển khai thực tế sau đây:

a) Khu dân cư Phú Xuân – Mương Chuối Nhà Bè Là khu dân cư nằm cách 500m về phía Bắc KCN Hiệp Phước, thuộc xã Phú Xuân và Nhơn Phú, hiện tại chưa có quy hoạch chi tiết cho sự hình thành dự án Khu dân cư này đuợc quy hoạch khoảng 500-600 ha, trên nền đất trũng cao độ trung bình khoảng 0.4-0.8 m là đất nông nghiệp năng suất kém, nhiễm mặn Hiện tại KCN Hiệp Phú chỉ mới xây dựng nhà máy nhiệt điện 675MW với số lượng công nhân khoảng 300-400 công nhân Cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội dân cư này hầu như chưa có gì đáng kể bởi mật độ dân cư rất thưa thớt

b) Khu dân cư Hiệp Phước đuợc quy hoạch dự kiến 1000 ha Hiện trạng khu này cũng giống như khu dân cư Phú Xuân_ Mương Chuối và chưa có quy hoạch chi tiết Trong thuyết minh tổng thể cho 2 khu dân cư trên, dự kiến dân số khỏang 100.000-120.000 người với khả năng cung cấp khoảng 40% lao động trực tiếp cho các KCN đã quy hoạch

c) Khu dân cư đô thị Cầu Xáng- Bình Chánh là khu dân cư quy hoạch nhằm giải quyết nhà ở cho toàn bộ công nhân KCN Cầu Xáng

kế cận Khu dân cư này dự kiến khoảng 60.000-80.000 dân Tuy nhiên hiện nay khu này vẫn chưa xây dựng theo dự án mà chỉ là những nhà dân lẻ tẻ tự xây dựng

Sở dĩ thực trạng này vẫn đang tồn tại là do hệ thống chính sách của nhà nước ta về vấn đề nhà ở cho công nhân trong các KCN, KCX vẫn chưa hoàn chỉnh và không đủ mạnh Hiện nay Chính Phủ mới có quy chế phát triển KCN, chưa có quy chế cụ thể cho phát triển khu nhà ở công nhân Vin vào điều này,các chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN chỉ quan tâm tới phát triển hạ tầng KCN do có lợi nhuận Khu nhà ở công nhân chưa có chủ đầu tư nào quan tâm do chưa có quy chế hổ trợ cụ thể từ phía chính quyền địa phương và Chính phủ

1.4.2.2 Đã có một số rất ít quy hoạch chi tiết nhà ở công nhân

nhưng phần lớn nằm trong khu phát triển đô thi hoặc tái định cư

Một số KCN tập trung tại TPHCM đã có quy hoạch chi tiết về khu nhà ở công nhân Tuy nhiên các chủ đầu tư thuờng hướng tới thị trường là những người có tiền tại trung tâm thành phố Khu nhà ở công nhân cũng chỉ là danh nghĩa vì hiện tại số công nhân mua được nhà hoặc lô đất chỉ đếm được trên đầu ngón tay Phần lớn nhà và đất của các dự án này rơi vào tay những đối tượng khác Họ là những nhà quản lý hoặc các đối tượng đầu cơ kinh doanh với mức thu nhập khá cao Còn công nhân với mức lương trên dưới 1 triệu đ/tháng thì mua nhà hoặc đất phân lô thực sự là giấc mơ đang nằm ngoài tầm tay với

Nguyên nhân chính của hiện tượng này là do các yếu tố thị trường chi phối Giá đất bị đẩy lên quá cao làm cho giá thành lô đất quá lớn, từ 1990 tới nay đã có nhiều cơn sốt về đất đai (1991-1992, 1996-1997, 2001-2002, 2007-2008) làm cho giá đất tăng liên tục Bên cạnh đó, việc lựa chọn vị trí xây dựng chưa hợp lí làm tăng chi phí đền bù giải

tỏa và đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, từ đó làm cho giá thành bán ra vượt xa khả năng chi trả của công nhân

1.4.2.3 Các giải pháp quy hoạch đã được triển khai quá hiện đại chỉ

dành cho những ngừoi có tiền, buôn bán lại đất đai

Các đồ án quy hoạch chi tiết được các viện, công ty tư vấn, trung tâm thiết kế cho ra đời tương đối nhiều trong đó có một số đồ án cho khu nhà ở công nhân Các đồ án này thực hiện theo quy trình “quy hoạch chia lô” do BXD ban hành với các chỉ tiêu kinh tế phù hợp với tiêu chuẩn quy phạm về mật độ xây dựng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, lô đất ở…

Nhìn chung, các quy hoạch chưa tới được người công nhân do các nguyên nhân sau đây:

- Tiêu chuẩn quy phạm đặt ra khá cao về sử dụng đất, cơ sở hạ tầng, nên các sản phẩm quy hoạch thường cho giá thành đất xây dựng trong các khu này khá cao

- Các đồ án đã thiếu sự nghiên cứu về xã hội và thu nhập của công nhân mà chạy theo yêu cầu của các chủ đầu tư

- Trong các khu quy hoạch, giá đất cao đã không có sức thu hút các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân

1.4.3 Thực trạng nhà ở công nhân

Hiện nay có khỏang 85% công nhân thuê nhà ở, 7% sống với gia đình, và khỏang 8% có nhà riêng

Bảng 1.2 Thực trạng loại hình ở của công nhân

Tình trạng ở Chung với gia đình Có nhà riêng Thuê nhà

Nguồn: Hội thảo khu nhà ở công nhân khu công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam 2008

Tỷ lệ nhà ở thuê chênh lệnh nhau không nhiều giữa các khu vực TPHCM, Bình Dương và Đồng Nai Điều này chứng tỏ, mặc dầu giá đất rất khác nhau giữa các thành phố, giữa trung tâm thành phố và các khu vực ngoại vi, nhưng công nhân vẫn chưa thể tạo đuợc nhà ở cho mình mà chủ yếu là ở nhà thuê

1.4.3.1 Tình trạng nhà ở thuê của công nhân trong các KCN, KCX

Hiện có 3 dạng nhà ở thuê

 Nhân dân địa phương có đất làm nhà cho thuê

 Một số nhà máy trong KCN xây nhà ở cho một bộ phận công nhân  Một số công ty kinh doanh nhà xây dựng nhà để cho thuê

Nhân dân địa phương có đất làm nhà cho thuê:

Hình thức này chiếm đa số lớn- đáp ứng nhu cầu trên 90% nhu cầu nhà ở của những công nhân thuê nhà hiện nay Ví dụ tại TPHCM theo một tài liệu khảo sát của cơ quan chức năng năm 1999 toàn thành phố có 33.731 hộ kinh doanh phòng trọ với tổng số 92.819 phòng, đến tháng 12/2000 con số này đã vượt lên 39745 hộ với tổng số 136.304 phòng Trong đó quận Tân Bình được xem là một trọng điểm của dân số nhập cư (109.000 người) và số hộ kinh doanh lẫn số lượng phòng trọ bình dân so với các quận huyện thành phố Theo số liệu của đội CS QLHCTTXH CAQ Tân Bình đến tháng 12/2000, tòan quận có 9.600 hộ ngăn phòng cho thuê với 32.500 phòng tăng 9.021 phòng so với 1999 và 77.000 người đang thuê

Do phạm vi, quy mô, vị trí đất đai và cơ sở hạ tầng xung quanh nên đã hình thành 1001 hình thái xây dựng khác nhau Theo tác giả Phạm Hoài Nam, trong bài viết: “Nhà trọ công nhân- vấn đề bức bách” được

đăng trên báo Sài Gòn Giải Phóng: “…phường Bình Chiểu Quận Thủ

Đức có số dân gần 30 ngàn người đăng ký tạm trú là công nhân chiếm đến một nữa.Đó là chưa nói tới một đội ngũ công nhân đông đảo sống không đăng ký do chưa có việc làm ổn định Công nhân ở trong các nhà do dân xây dựng để cho thuê Hộ ít đất xây dựng tạm hàng chục phòng cho 40-50 người thuê Hộ nhiều đất cho thuê hàng trăm người…” Cũng theo tài liệu của ông Nam ở các xã Tân Tạo, Lê Minh

Xuân cũng mọc lên hàng trăm khu nhà trọ với số công nhân ước trên 20 ngàn người Tại ấp 4 xã Tân Tạo hàng trăm phòng trọ tường gạch mái lá nằm giữa cánh đồng xung quanh là nước tù, ao đọng, rác thải trông nhếch nhác không sao tả nổi

Tại Bình Dương và Đồng Nai, tình hình cũng tương tự Nhà nhà có đất đều xây dựng nhà cho công nhân thuê Các nhà bếp chuồng trại chăn nuôi, vườn rau, ao cá trước kia nay đều được cải tạo để xây dựng nhà cho công nhân thuê Không thể liệt kê hết các hình thức đa dạng đang nở rộ về xây dựng nhà ở cho thuê, tuy nhiên tổng kết lại các nhà này có các đặc trưng sau đây:

Các nhà ở cho thuê đều xây dựng một cách tự phát nên rất đa dạng về bố trí từng cụm nhà, khu vệ sinh, bếp chung và các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác Thực chất đây là khu nhà lụp xụp kém chất lượng về nhiều mặt:

- Khu vực gần KCN, KCX trong các phường nội thành do nhu cầu cho thuê cao nên các chủ đất thừong tận dụng tối đa không gian để xây dựng càng nhiều phòng trọ càng tốt Mật độ xây dựng luôn chiếm từ 85-90% Phần còn lại là lối đi chật hẹp Không có khoảng sân trống, không có sân vườn Thường là các dãy nhà san sát nhau diện tích từ 6-8 m2/ phòng cho thuê từ 3-4 người Các phòng có chung 1 khu vệ sinh và không có bếp tập thể

- Khu vực xa trung tâm và xa KCN hơn, do chủ nhà có đất rộng, khách trọ ít nên chỉ mới xây dựng một vài dãy cho thuê Mật độ xây dựng thưa hơn, tiện nghi phòng trọ tốt hơn (có nhà vệ sinh trong phòng) - Một số chủ nhà tính cách kinh doanh lâu dài nên đã cho xây dựng

thành các khu tiện nghi hơn- mật độ xây dựng ít dầy đặc, có thêm cửa hàng tạp phẩm, hạ tầng kỹ thuật tốt hơn với hệ thống cấp nước riêng ( giếng đóng)

- Có những khu vực, người thuê chủ yếu là công nhân Tuy nhiên có một số khu vực là những tụ điểm, thành phần thuê mướn khá phức tạp không đảm bảo an ninh cho người thuê

Chiếm trên 60% phòng trọ cho thuê là các lô đất nhỏ 100-120 m2 xây dựng được 4-6 phòng cho thuê Loại hình này nằm xen cài trong các làng hiện hữu đang góp phần nhanh chóng biến các làng nội và ngọai ô đô thị hóa nhanh chóng để trở thành khu nhà lụp xụp

Hạ tầng kỹ thuật rất sơ sài Lối đi nhỏ thường bằng đất, cấp phối hoặc tráng ximăng Hệ thống thoát nước mưa chủ yếu là tự chảy theo rãnh sau đó thoát ra ngòai Nước thải vệ sinh thường tự ngấm Nguồn cấp nước cũng rất đa dạng nhưng chiếm tỷ trọng lớn là các giếng đóng cung cấp tại chỗ

Nhà ở thực chất là kiểu phòng trọ tạm bợ đuợc xây dựng với diện tích 6-10 m2 để cho thuê từ 3-4 người Trên 70% phòng trọ không có vệ sinh và bếp Một số phòng trọ có diện tích từ 10-12m2 có buồng vệ sinh khoảng 1m2 Do cạnh tranh, thu hút người ở cũng đồng thời tăng thêm diện tích cho thuê một số phòng trọ xây dựng từ sau năm 2000 có thêm gác xếp khoảng 6-8 m2 để ngủ, còn diện tích trệt thường làm nơi sinh hoạt, để xe, bếp…

Nhà ở đuợc xây dựng bằng nhiều vật liệu rẻ tiền chóng hỏng, không hợp vệ sinh như mái tường bằng lá, tường gỗ mái tôn, tường xây, mái tôn… Để cạnh tranh,nhà trọ cũng đang từng buớc nâng cấp bằng cách thay tường lá bằng tôn hoặc xây tường gạch

Nhà do các nhà máy, xí nghiệp xây dựng

Với tỷ lệ không đáng kể nhưng hình thức này cũng đã tham gia đóng góp vào vịêc giải quyết nhu cầu nhà ở của công nhân Đã có một số nhà sản xuất xây dựng một số dịên tích ở theo kiểu nhà tập thể cho công nhân thuê Có hai hình thức xây dựng:

Xây dựng nhà tập thể ngay trong khuôn viên nhà máy : Phổ biến là

một số công ty sản xuất lớn như: Puchen (Biên Hòa, Đồng Nai) và Puchen (Bình Chánh, TPHCM), Hualong (Nhơn Trạch, Đồng Nai)… Mặc dù trong quy chế quy hoạch KCN, KCX không cho phép xây dựng nhà ở ngay trong khuôn viên nhà máy nhưng phải lo chỗ ở của một số lãnh đạo cũng như một bộ phận công nhân nên một số nhà tập thể đã đuợc xây dựng Mỗi công ty đuợc xây dựng 3-5 nhà với tầng cao 3-4 tầng Các nhà tập thể này nằm tại một góc của nhà máy, có lối đi riêng để đi riêng và đi vào nhà máy

Do tiết kiệm đất, nên mật độ xây dựng khá cao Tuy nhiên, cụm nhà tập thể này được xây dựng cơ sở hạ tầng khá hoàn chỉnh

Xây dựng nhà tập thể bên ngoài khuôn viên nhà máy: Hình thức này

hình thành từ thời bao cấp nay phát triển theo 2 hướng:

+ Một số công ty lớn, có nhiều lợi nhuận tiếp tục xây dựng nhà ở cho một bộ phận công nhân như các dự án của các công ty trong tổng công ty dầu khí Việt Nam, công ty Savimex

+ Một số công ty lợi dụng chính sách đất đai lập dự án xây dựng nhà cho công nhân nhưng thực chất là núp bóng kinh doanh bất động sản (vua lừa Trần Văn Giao)

Một số công ty kinh doanh nhà xây dựng nhà ở để cho công nhân thuê

Đã có những cố gắng khác nhau của nhà nước và chính quyền địa phương nhằm khuyến khích, tạo điều kiện cho các tổ chức, đơn vị kinh doanh nhà nhằm xây dựng nhiều nhà ở cho công nhân Tuy nhiên số lượng được xây dựng hiện nay không đáng kể Tại Tân Tạo TPHCM, trong khu dân cư đã quy hoạch, UBND TP đã giao cho công đoàn TP xây dựng nhà cho thuê với vốn vay ưu đãi và tạo điều kiện về mặt bằng Tuy nhiên do xây dựng đúng chất lượng, diện tích rộng, nhà cao thoáng… nên giá thành cho thuê ngoài túi tiền công nhân Tại Đồng Nai, UBND tỉnh giao cho công ty kinh doanh nhà làm chủ một số dự án xây dựng nhà cho công nhân

a) Dự án nhà ở cho thuê tại phường An Bình

Đã xây dựng từ 1998 với các ưu đãi sau đây: Đất công không phải đền bù giải tỏa

Được vay vốn với lãi suất ưu đãi trong quỹ hóa giá nhà nước Được hổ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật

Công ty đã 5 dãy nhà 1 tầng theo dạng nhà tập thể không có sân vườn, chỉ có nhà và đường đi, bếp tắm tập thể Phòng ở được bố trí liền nhau, 2 dãy phòng đấu lưng vào nhau nên không tạo được không gian thoáng (3 mặt là tường)

Có 2 loại phòng – lọai 29 m2 (5x6) và 46 m2 (4x12) tính cả khu vệ sinh (1,5m2) av2 liền nhau có 1 khu vệ sinh có loại

Đây là loại mô hình nhà ở chất lượng thấp với các cơ sở sau đây