Thế nhưng ,so với nhu cầu 140 đến 250 ngàn chỗ ở tại TP.HCM cũng chỉ mới xây dựng được 6.000, xây xong vẫn để trống, công nhân không chịu vào ở vì nhiều lý do, phần lớn công nhân vẫn tập
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
-Đánh giá thực trạng hệ thống nhà ở cho công nhân trong các KCN, KCX thuộc đô thị TP HCM hiện nay, lấy đó làm cơ sở để đề xuất phương án điều chỉnh, các giải pháp tổ chức môi trường ở cho công nhân một cách hiệu quả, khoa học
-Hình thành cơ sở lý luận cho việc tạo mô hình, cơ chế, thủ tục, quy trình để huy động nguồn vốn, quản lí sử dụng…trong các dự án nhà ở cho công nhân
- Xây dựng các cơ sở khoa học để đưa ra các giải pháp cụ thể về quy hoạch-kiến trúc, tổ chức không gian môi trường ở, chính sách xã hội về vấn đề nhà ở cho công nhân, rút ra các điểm cốt yếu của nguyên lý tổ chức môi trường ở cho công nhân và vận dụng vào TP HCM
- Góp phần cải thiện môi trường ở cho công nhân, đảm bảo cho điều kiện sống, sinh hoạt cũng như tái tạo sức lao động của công nhân trong các KCN, KCX
- Góp phần cải tạo môi trường ở đô thị.
Phương pháp nghiên cứu
Kết hợp các phương pháp sau:
- Phương pháp chuyên gia – tìm hiểu và rút ra các bài học kinh nghiệm từ lịch sử, ghi nhận những ý kiến, kết luận của các chuyên gia, những người đã tìm hiểu và trực tiếp tham gia vào quá trình hình thành và phát triển mô hình nhà ở công nhân ở các nước đi trước chúng ta : Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người đã trải qua hàng nghìn năm và phân chia thành nhiều giai đoạn khác nhau Quá trình phát triển của kiến trúc nhà ở nói chung và nhà ở công nhân nói riêng cũng luôn có những chuyển biến phù hợp với thời đại kinh tế-xã hội
Luận văn dựa trên lịch sử hình thành, phát triển và những kinh nghiệm từ các vấn đề về nhà ở, nhà ở công nhân của các nước phát triển hay đang phát triển trong khu vực và trên thế giới Nhất là trong điều kiện đất nước ta đang diễn ra các chương trình thí điểm phát triển nhà ở công nhân, thì các kinh nghiệm đó trở thành bài học thực tiễn quý báu cần kế thừa và phát huy
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu và phân tích tổng hợp: sử dụng các tài liệu, tư liệu về các vấn đề tương ứng đã được nghiên cứu và thực hiện ở Việt Nam cũng như thế giới, phân tích các kết quả nghiên cứu và tổng hợp lại các yếu tố thích nghi, hữu ích cho hướng nghiên cứu đề xuất
- Phương pháp mô hình hóa tổ chức không gian và dự báo tương lai:đề ra một số mô hình tổ chức không gian môi trường ở cho công nhân trong các KCN, KCX; lập kế hoạch hành động có thời hạn cụ thể để dễ xem xét, rút kinh nghiệm nhằm cải thiện và làm cơ sở dự báo Trên cơ sở đánh giá tiềm năng, triển vọng của giai cấp công nhân tại TP HCM, từ đó dự báo khả năng phát triển về số lượng của lực lượng này, đó chính là cơ sở để dự báo nhu cầu nhà ở cho công nhân
Giới hạn nghiên cứu của đề tài
4.1 Không gian : Tại các đô thị có tốc độ đô thị hóa cao, phát triển công nghiệp mạnh mẽ ở nước ta, trọng tâm là ở TP HCM
4.2 Th ờ i gian : Từ cuối thế kỷ XVIII đến nữa đầu thế kỷ 20, tại nhiều đô thị thuộc các nước có nền công nghiệp phát triển ở Châu Âu đã phải đối mặt với nhiều vấn đề bức xúc về nhà ở cho công nhân Sau thế chiến II, nạn khan hiếm nhà ở trở nên trầm trọng, vấn đề “chổ ở” càng trở nên cấp thiết đòi hỏi phải xuất hiện một nền công nghiệp hóa xây dựng nhà ở và đó cũng là đề tài cho các cuộc nghiên cứu ứng dụng của các ngành, các cấp thuộc nhiều lĩnh vực trong đó có quy hoạch kiến trúc Vì vậy, luận văn chọn giới hạn nghiên cứu trong khoảng thời gian này nhưng chủ yếu là từ khi bắt đầu công cuộc CNH-HĐH ở nước ta đến năm 2020
4 3 Đối tượ ng nghiên c ứ u : Công nhân đang làm việc tại các KCN, KCX tại các thành phố lớn, đặc biệt là TPHCM, những người đang gặp khó khăn về chổ ở, nhà ở.
TỔNG QUAN
NHỮNG HIỂU BIẾT VỀ NHÀ Ở CÔNG NHÂN VÀ TỔ CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở
Nhà ở thuộc loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất Từ lúc sơ khai, nhà ở chỉ đơn thuần là cái vỏ bao che nhằm bảo vệ con người chống lại những bất lợi của điều kiện thiên nhiên hoang dã như: nắng, mưa, gió, tuyết, bão, lũ, thú rừng…Về sau, nhà ở không đơn thuần chỉ phục vụ chức năng cư trú mà còn phải tạo ra những điều kiện thuận lợi cho con người và gia đình để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, duy trì nòi giống, an cư lạc nghiệp
Trong xã hội hiện đại, nhà ở đã trở thành trung tâm tiêu thụ hàng hoá đồng thời là nơi hưởng thụ những thành tựu khoa học kỹ thuật hiện đại của xã hội với đầy đủ tiện nghi của văn minh đô thị Nhà ở-tổ ấm gia đình ngày nay thực sự đã là một phúc lợi lớn của con người do xã hội văn minh đem lại Ở đó, con người trước tiên cần có những phòng ốc, những không gian và những thiết bị tiện nghi để thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của thể chất, tinh thần và trí tuệ Như vậy, nhu cầu có nhà ở là một nhu cầu chính đáng và không thể thiếu với tất cả mọi người trên hành tinh này Xã hội tiến bộ thì phải biết chăm lo, tạo điều kiện để con người và gia đình có được một chỗ ở ổn định để mưu cầu hạnh phúc
1.1.2 Khái niệm “nhà ở công nhân” và “t ổ ch ức môi trườ ng ở ” cho công nhân
Nhà ở công nhân, một cách đơn sơ nhất có thể hiểu đó là chổ trú ngụ của công nhân, là nơi tá túc ,nghỉ ngơi, và diễn ra các sinh hoạt cần thiết của công nhân sau thời gian làm việc ở nhà máy, xí nghiệp…Như vậy nhà ở công nhân có thể bao gồm nhiều loại hình nhà ở khác nhau: từ nhà lưu trú công nhân dạng như các khu tập thể hay ký túc xá trong các KCN, KCX đến các căn hộ chung cư nhiều tầng, hay loại hình nhà ở đơn lập…với nhiều hình thức sở hữu khác nhau, có thể thuộc sở hữu nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân…
Trong mọi quốc gia, giai cấp công nhân đều có nhu cầu rất lớn về nhà ở Tất cả các chính phủ đưa ra các chính sách để làm tăng thêm hy vọng của giai cấp công nhân không chỉ đối với việc có nhà ở mà còn được sở hữu căn nhà của mình Nhiệm vụ đặt ra cho các nguồn lực, cung cấp những ngôi nhà như thế là sự quan tâm một cách nghiêm túc của chính phủ Trong một khía cạnh nào đó, nhà ở công nhân có thể trở thành một trận chiến tư tưởng hệ sôi nổi Do mối quan hệ giữa nhà ở với gia đình và với cơ cấu xã hội như một tổng thể sẽ phản ánh hệ thống xã hội cơ bản của quốc gia
“Tổ chức môi trường ở” như đã nói ở phần mở đầu, không đơn thuần chỉ là giải quyết nhu cầu về chổ ở mà phải là tổ chức một môi trường sống đúng nghĩa với đầy đủ các chức năng xã hội của nó
Trước 1970, nhiều tác giả quan niệm chức năng của môi trường ở chủ yếu là để đáp ứng nhu cầu hoạt động có tính chất cư trú Họ tập trung nghiên cứu vào các hoạt động bên trong căn hộ và chia môi trường ở thành: hoạt động sinh hoạt công cộng và quá trình nghỉ ngơi tái tạo sức lao động Có tác giả chia hoạt động môi trường ở theo giới hạn không gian vật chất như: hoạt động trong căn hộ và hoạt động ngoài căn hộ Nhiều tác giả cho rằng hoạt động ngoài căn hộ chỉ là kéo dài các hoạt động trong căn hộ Tuy các khái niệm trên không sai nhưng khi ứng dụng vào việc phân tích vấn đề xã hội có sự ảnh hưởng của kinh tế thị trường thì gặp nhiều hạn chế Thực chất, môi trường ở của con người không chỉ giới hạn trong phạm vi không gian cư trú mà còn liên quan đến các quan hệ xung quanh
Theo định nghĩa: “Môi trường ở theo quan niệm hiện đại là nơi chứa đựng các hoạt động khác nhau theo nhiều chức năng của con người xung quanh nơi cư trú” Để làm rõ hơn các khái niệm, các nhà quy hoạch hiện đại đưa ra khái niệm về tiêu chuẩn Môi trường ở bền vững bao gồm: nhà ở, kinh tế và môi trường bền vững trong đó nhà ở bền vững là yếu tố hạt nhân
Quan niệm trên đã mở rộng “không gian ở” thành “môi trường ở” và đưa ra cách tiếp cận mới đã quan tâm nhiều tới việc giải quyết mối quan hệ giữa không gian riêng tư với không gian công cộng và nửa công cộng Việc giải quyết tốt các mối quan hệ này là vấn đề mang tính nguyên tắc trong quy hoạch mội trường ở
Như vậy, công tác tổ chức môi trường ở chỉ khả thi khi đó là một hệ thống các công việc tiến hành đồng bộ và thống nhất các bộ phận : dân số, đất đai, kinh tế tài chính, kỹ thuật công nghệ, nhà ở, môi trường, vấn đề chính sách nhà nước Về việc tổ chức không gian môi trường ở đối với nhà ở công nhân có thể xét trên yêu cầu cụ thể:
Các yêu cầu tổ chức cảnh quan và không gian sinh hoạt cộng đồng của khu ở
Trong tình hình quỹ đất ngày càng hạn chế thì việc nghiên cứu để đưa ra các phương pháp tổ chức không gian sống, sinh hoạt cộng đồng, vui chơi giải trí đi đôi với dịch vụ thiết yếu trong các khu ở, nhóm ở là rất cần thiết nhằm cải tạo điều kiện sống và nâng cao chất lượng cũng như giá trị cuộc sống của con người Mở rộng hơn là mục tiêu nâng cao chất lượng cảnh quan của khu vực và đô thị
Ngôi nhà tuy có giá thành hạ, tiện nghi ở mức tối thiểu bên trong nhưng bên ngoài phải đảm bảo môi trường chung tốt và vệ sinh, không phá vỡ cảnh quan đô thị, tránh tình trạng nhếch nhát mất thẩm mỹ, cái đẹp giản dị trong điều kiện cho phép.Tiện nghi nhà ở công nhân chỉ khác tiện nghi nhà ở nói chung ở mức độ mà thôi, nội dung thì không khác nhưng tối giản đến mức cần thiết Trong khu ở phải đảm bảo yêu cầu tối thiểu về sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ và phục vụ chung khu ở, đặc biệt là môi trường nghỉ ngơi, chỗ vui chơi cho trẻ em, trong ngôi nhà chung phải đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, giao thông, an ninh, phòng cháy, lấy rác…
Các yêu cầu về không gian riêng tư, nữa cộng cộng
Trong điều kiện về mức thu nhập trung bình thấp, khả năng chi tiêu cho nhà ở hạn chế cũng như tiêu chuẩn ở tối thiểu của đối tượng nhà ở công nhân Quan điểm “tối giãn” trong tổ chức không gian kiến trúc, không gian nội thất căn hộ nhà ở công nhân theo tác giả là mang tính nổi trội hơn hết cần nghiên cứu áp dụng Theo dòng lịch sử, Thụy Điển những năm 1960, trường phái tối giãn (minimalism) với phong cách giản dị nhưng sang trọng đã thịnh hành trong các loại hình nghệ thuật như hội hoạ, kiến trúc, nội thất hiện đại Đó là triết lý sống không chỉ áp dụng trong kiến trúc mà ngay cả trong ẩm thực, thời trang…thể hiện cái “vừa đủ”, không quá nhiều cũng không quá ít, hay nói như Kts Mies Vander Rohe: “less is more”: ít tức là nhiều
Như vậy, cần phải có khái niệm mang tính bao trùm hơn về vấn đề
“môi trường ở”, cần phải hiểu “môi trường ở” có nghĩa rộng hơn là một mái che mà là tập hợp của những khoảng riêng tư được quy hoạch, tổ chức một cách hợp lí, đảm bảo an toàn và điều kiện chiếu sáng, thông gió, đi lại thích hợp Trong “ môi trường ở” đó, con người có thể thực hiện được các sinh hoạt thiết yếu và thực hiện được các chức năng giao tiếp xã hội cần thiết của mình Ở đó, ngoài chức năng ở, người ta có thể tiếp cận được với trường học,nhà thờ, chợ, siêu thị hay trung tâm mua sắm… với một cự ly thích hợp; ở đó người ta phải được đáp ứng các yêu cầu về chăm sóc sức khỏe, y tế, cũng như các nhu cầu sinh hoạt vui chơi giải trí khác Một môi trường ở đúng nghĩa bắt buộc không thể tách rời các chức năng xã hội của nó.
NHÀ Ở CÔNG NHÂN TRONG SỰ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ CÔNG NGHIỆP Error! Bookmark not defined
Đô thị hóa và công nghiệp hóa có thể xem như hai người bạn đồng hành trong quá trình phát triển Công nghiệp hóa thúc đẩy sự phát triển của đô thị đồng thời là động lực chính của phát triển đô thị Công nghiệp phát triển không chỉ tạo nguồn công ăn việc làm cho người dân đô thị mà còn là yếu tố cấu thành nên mức tăng GDP cho đô thị và quốc gia Mặt khác, đô thị hóa sẽ làm chuyển dịch cơ cấu lao động theo hướng từ nông nghiệp sang công nghiệp, từ công nghiệp sang dịch vụ và khoa học, từ đơn giản đến phức tạp, từ hàm lượng trí tuệ nhỏ đến lớn trên cơ sở của sự biến đổi công nghiệp ngày càng nhanh và đều khắp
Với mục tiêu đưa nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020 Các KCN, KCX đã huy động được đầu tư lớn của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước, đã giữ vai trò quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đa dạng hóa ngành nghề, đổi mới công nghệ, nâng cao tính cạnh tranh sản phẩm và doanh nghiệp nhất là trong tiến trình hội nhập và đặc biệt là khi nước ta gia nhập WTO
Cùng với quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ (tỉ lệ đô thị hóa vùng công nghiệp trọng điểm phía Nam 2005 là 48,5%, trong khi cả nước là 27%), phát triển KCN, KCX đã hình thành hệ thống kết cấu hạ tầng hiện đại theo hướng phát triển bền vững tạo tiền đề cho việc hình thành hệ thống hạ tầng khung của vùng lãnh thổ và cả nước Việc sử dụng hiệu quả tiềm năng đất đai thúc đẩy sự phát triển của thị trường địa ốc, giải quyết việc làm, đào tạo công nhân công nghiệp, xây dựng môi trường lao động, môi trường sinh thái tiến bộ hơn trước và nâng cao trình độ, nếp sống công nghiệp và nâng cao mức sống của người dân Như vậy, phát triển các KCN, KCX là động lực cho công cuộc đô thị hóa toàn vùng, kéo theo sự tăng trưởng của thị trường lao động, tài chính và dịch vụ
1.2.2 Nhà ở cho công nhân là nhu cầu tất yếu trong quá trình phát triển đô thị và khu công nghiệp
Từ thế kỷ XVIII, ở các nước phát triển( Anh, Pháp…) đã phải giải quyết nhiều vấn đề bức xúc trong sự phát triển các đô thị công nghiệp Trong thực tế mô hình phát triển đô thị và công nghiệp là hai vấn đề có nhiều nội dung khác nhau, nhưng lại có mối quan hệ rất mật thiết về nhiều mặt như tổ chức không gian đô thị, tổ chức cuộc sống và sản xuất Điều này cũng chính là vấn đề quan trọng của tổ chức không gian đô thị Tuy nhiên, mô hình phát triển đô thị công nghiệp ở các nước trên thế giới và ở nước ta đều có những đặc trưng khác nhau cần giải quyết để có điểm chung của mô hình phát triển cho đô thị, cho từng khu chức năng chính là các khu công nghiệp và khu ở đô thị
Vào cuối thế kỷ XIX đầu thế kỷ XX, đã xuất hiện nhiều cuộc tranh luận lớn về sự xuống cấp các đô thị công nghiệp về các mặt xã hội, môi trường, sự nghèo đói và khổ sở của giai cấp công nhân tại các khu ổ chuột ở các đô thị công nghiệp các nước tư bản trên thế giới mà điển hình là nước Anh Vấn đề nhà ở của giai cấp công nhân được đấu tranh một cách tích cực bởi các nhà chính trị, xã hội, kinh tế lớn lúc bấy giờ đặc biệt là Ănghen Theo Ănghen:“Một xí nghiệp công nghiệp lớn cần rất nhiều công nhân cùng làm việc ở một ngôi nhà, những công nhân cần phải sống gần nhau: thậm chí ở một công xưởng không lớn lắm họ tạo thành một nhóm thợ nguyên vẹn Họ có những nhu cầu nhất định và để thoả mãn các nhu cầu ấy phải có những người khác, thế là xóm thợ trở thành thành phố nhỏ rồi thành thành phố lớn…rồi thành phố công xưởng lớn phát triển nhanh chóng phi thường” [1] Cũng trong thời kỳ này, Chủ nghĩa Mác xuất hiện khi mà sự bóc lột của chủ nghĩa tư bản đối với giai cấp công nhân trong các đô thị đã lên tới đỉnh điểm Các khu nhà ở công nhân cạnh các khu công nghiệp được xem là một mô hình đen tối của chủ nghĩa tư bản với hy vọng cứu vớt lại lòng tin của công nhân với chính họ Trong thực tế mô hình xây dựng đô thị theo kiểu xây dựng KCN đơn lẻ với các khu ở công nghiệp liền kề đã bị chỉ trích mạnh phải nhường chỗ cho khu ở mới thích hợp và sáng sủa hơn trong các đô thị công nghiệp lớn như Paris,
London và các đô thị khác
Những phác họa bằng ngôn ngữ triết học của Ănghen về sau có tầm ảnh hưởng không nhỏ trong lý luận và sáng tác kiến trúc của chủ nghĩa công năng trong thời đại công nghiệp thế kỷ XX Tại đơn vị ở
Marseille của Le Corbusier, cách sống của một cộng đồng với các căn hộ, cửa hàng, nhà trẻ, sân chơi, lớp học thực sự hoá thân vào cuộc sống, bắt nguồn từ những ước mơ của việc hình thành “cái máy để ở”
[1] Nguồn: Ts.Kts.Nguyễn Thiềm,Công nhân và nhà ở, Hội thảo khoa học quy hoạch kiến trúc các đô thị vùng phát triển CN, tr.76 trong thời đại mà ô tô, tàu thủy, máy bay đã tạo nên tiện nghi cho sinh hoạt Như vậy, vấn đề nhà ở công nhân cần được quan tâm không chỉ trong tổng thể quy hoạch, kiến trúc phù hợp mà còn nhiều vấn đề về đời sống, kinh tế- xã hội khác nhằm đảm bảo cho đô thị cùng phát triển bền vững.
TỔNG QUAN VỀ VIỆC TỔ CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở CHO CÔNG NHÂN TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM Error! Bookmark not defined
1.3.1 Kinh nghiệm của nhiều nước phát triển đã trải qua thời kỳ công nghiệp hóa cho thấy vai trò hết sức quan trọng của nhà nước trong việc giải quyết nhà ở cho công nhân
Công nhân chủ yếu ở nhà được cho thuê, bao gồm cho thuê của tư nhân và cho thuê có sự hỗ trợ của nhà nước Trong đó, nhà thuộc sở hữu riêng chiếm khoảng 55%, còn lại 45% là nhà thuộc các tổ chức cho thuê (bao gồm 40% của Nhà nước và 60% là của tư nhân) Ở nhà thuê là quan điểm và tâm lý phổ biến của người dân Pháp vì sở hữu nhà ở riêng biệt không phải dễ dàng
Pháp chưa có hành lang pháp lý và qui chuẩn xây dựng (QCXD) giải quyết riêng cho nhà ở công nhân mà vẫn phải thực hiện đầy đủ các quy trình thủ tục pháp lý đầu tư và các Qui chuẩn & Tiêu chuẩn xây dựng hiện hành (công tác chuẩn bị đầu tư, quy hoạch, lập dự án, thiết kế kỹ thuật, chọn thầu và đấu thầu…đến lúc khởi công khoảng 18 tháng), thậm chí về huy động tài chính còn dài hơn các dự án thương mại khác Tuy nhiên, dự án nhà ở công nhân có thể huy động tài chính cùng với quá trình đầu tư
Hình thức hỗ trợ tài chính chủ yếu thông qua các chính sách về tài chính nhằm khuyến khích các tổ chức tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân Cụ thể như: vay tiền với lãi suất thấp từ 2.5% đến 3.5% trong lúc lãi suất thị trường từ 4 đến 5%, thời hạn vay dài 35 đến 50 năm; Giảm thuế VAT từ 19.5% xuống 5.5%
Nhà ở công nhân được các tổ chức có hỗ trợ từ chính phủ xây dựng cho thuê hoặc bán trả dần có chứng minh thu nhập Để hổ trợ chính phủ lập ra ban quản lý nhà ở liên bang FHA (Fedecal Housing Administration) có chức năng bảo hiểm các khoản vay cầm cố tư nhân đối với các tài sản dùng để ở Như vậy, các chủ cho thuê nhà đã được bảo vệ khi đối phó với các mất mát có thể xảy ra trong quá trình hoạt động trong lĩnh vực cho thuê nhà, phát triển cung cấp chỗ ở cho những người thu nhập thấp, trong đó công nhân là lực lượng chiếm đa số Ngoài ra Luật và các hoạt động của FHA khuyến khích sử dụng các khoản cầm cố dài hạn, tạo thị trường tài chính cho các hoạt động phát triển nhà ở Hình thức hỗ trợ tài chính rất đa dạng mà phổ biến nhất là bảo lãnh tín dụng dành cho việc mua, xây dựng và cải tạo nhà ở Nhà nước bảo lãnh thông qua các chương trình như giảm lãi suất tín dụng và duy trì ở mức độ nhất định, phù hợp với khả năng người vay hoặc cấp vốn trực tiếp bằng biện pháp cấp tạm ứng, cấp tín dụng ưu đãi cho việc xây mới và cải tạo nhà ở
Mặc dù, mới đây cuộc khủng hoảng tài chính đã nổ ra tại nước này, mà nguyên nhân chính là do hệ thống tài chính, ngân hàng cho vay hỗ trợ mua nhà bị vỡ nợ dẫn đến phá sản hàng loạt Tuy nhiên phải nhìn nhận thực chất của vấn đề để khẳng định rằng chính sách hỗ trợ tài chính cho việc mua nhà của nước này là hoàn toàn không sai Cần xem đây là bài học kinh nghiệm quý báu trong quá trình triển khai các chính sách về nhà ở cho công nhân ở nước ta trong bối cảnh hiện nay
Có 2 chính sách rất cơ bản:
- Trợ cấp thuê (subsidized rent) dù là họ thuê nhà công hay nhà tư
- Hổ trợ xây dựng nhà: Chủ nhà (homeowners) cũng được hổ trợ từ ngân sách nhà nước thông qua thuế trợ cấp (tax relief) trên lợi nhuận được trả do cầm cố (mortgages).Tổng số thuế trợ cấp này hiện nhiều hơn trợ cấp ngân khố cho nhà công.Trước năm 1914 chỉ có 10% nhà ở có chủ sở hữu con số này đã tăng lên 56% vào năm 1982
Từ khi chính phủ Thát Chơ lên cầm quyền năm 1983, một số chính sách đã thay đổi:
- Chi tiêu công cộng (government’s public expenditure) của chính phủ Anh 1/1983, về phần nhà ở giảm từ 7% (1976/77) xuống chỉ còn 3% (1981/1982).Kế hoạch cho năm 86/87 chỉ còn 2%.Quan điểm của chính phủ That Chơ xác định nhà ở là một loại hình dịch vụ mà ngành tư nhân (private sector) có thể đáp ứng.Như vậy các chính quyền địa phương bị cắt giảm đáng kể về trợ cấp nhà ở
- Từ năm 1979-1982, tiền thuê bình quân của những người thuê nhà hội đồng (council tenants) tăng 117% - cao hơn 2 lần tỉ lệ lạm phát
- Tiến tới ngành nhà ở hội đồng có thể tự đầu tư – thu lãi
Tại Melbourne đã xây dựng gần 200 làng (Villa estates) bên ngoài trung tâm với 39.000 ngôi nhà theo hướng nhiều – rẽ (the greatest number of dwellings for the least cost) từ sau chiến tranh thế giới thứ 2 Bên cạnh cung cấp nhà ở đang rất thiếu, mục tiêu của các làng này kích thích phát triển trong ngành xây dựng Khỏang 2/3 số làng có quy mô trên 1000 hộ được xây dựng trong những năm 50, phần còn lại được xây dựng trong những năm 60.Khoảng 80% số nhà ở được xây dựng theo nhà ở độc lập (detached houses).Năm 1980, ắ số nhà ở trờn đã được bán trên cơ sở các chính sách ưu đãi về tiền ứng trước ít, lãi xuất thấp.v… từ chính phủ liên bang
Sauder (Urban politic, London: Hutchinson, 1979) khi phân tích vai trò của nhà công cho rằng:
- Trợ cấp trực tiếp sản xuất trong công nghiệp xây dựng nhà ở
- Cung cấp điều kiện vật chất của điều kiện hiện tại cho tái sản xuất lực lượng lao động
- Cũng cố sự liên kết trong xã hội
1.3.1.5 Kinh nghiệm của Trung Quốc Áp dụng chính sách thương mại hóa nhà ở, chính phủ Trung Quốc khuyến khích phát triển và đa dạng hóa các sản phẩm nhà đất để phù hợp cho nhiều đối tượng Cùng với việc đẩy mạnh hệ thống nhà ở thương mại chất lượng cao là việc phát triển các loại hình nhà ở có chất lượng phù hợp giá rẻ cho người thu nhập thấp Với chủ trương kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, nhà nước không thu tiền đất, ưu đãi về thuế, khống chế lợi nhuận với mức thấp dưới 3% đối với các dự án nhà ở công nhân Hoặc bằng hình thức mua lại nhà ở thu nhập thấp của doanh nghiệp để cho bán, cho thuê với mức giá có giá trị gia tăng thấp trên cơ sở bảo toàn vốn có kiểm toán
Bên cạnh đó, chính phủ tập trung phát triển quỹ nhà ở cho thuê, nhà giá rẻ nhưng đảm bảo chất lượng phục vụ nhu cầu tối thiểu, ban hành các chính sách quản lý giá thuê và giá mua bán Ngoài ra, chính phủ không tính thuế, chi phí đất đai và ưu đãi về nguồn vốn và lãi suất vốn vay để các doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở công nhân
1.3.2 Kinh nghiệm của các nước đang phát triển trong việc giải quyết nhà ở cho công nhân
“Các quốc gia hậu tiến đã cố gắng thiết lập nhiều guồng máy để tài trợ việc xây cất.Hầu hết các biện pháp đó điều thô sơ và vô hiệu quả Khi một quỹ tín dụng được thiết lập bằng thuế lợi tức các tài nguyên nhỏ bé đến độ chỉ xây dựng được một ít ngôi nhà, sự bất ổn tài chính, sự thiếu mãi lực của công dân, sự lo sợ lạm phát trong một nền kinh tế quá mong manh, lợi tức quá cao trong các ngành đầu tư khác: tất cả điều là những yếu tố hạn chế sự phát triển tải trợ gia cư” [2] Nạn chiếm đất, cất nhà tạo nên rất nhiều khu bần cư tại các đô thị diễn ra tại nhiều nước do thiếu một hệ thống luật pháp đầy đủ về nhà đất.Các nước này được sự trợ giúp của các tổ chức quốc tế đang trong quá trình học hỏi các nước phát triển để áp dụng vào điều kiện cụ thể Rất nhiều nước, nhà ở cho người nghèo chưa giải quyết được bao nhiêu do phần lớn các nguồn lực phải tiêu phí vào các phương tiện sản xuất để kiếm cơm ăn và manh áo Tuy nhiên, một số kinh nghiệm có thể học hỏi 1.3.2.1 Kinh nghiệm Thái Lan
Kinh nghiệm của Thái Lan có 4 bước sau đây:
- Giai đoạn thứ nhất: chính phủ chú trọng làm sao có nhà chung cư thay thế nhà tạm và vận động người dân chấp nhận nhà chung cư như một giải pháp tình thế trong tình trạng khan hiếm nhà và giải tỏa bớt sức ép lên vùng trung tâm đô thị.Giai đoạn này được gọi là nhà ở quá độ
- Giai đoạn thứ hai: làm sao cho chung cư hiện đại hơn để dân thấy ở nhà chung cư thuận tiện, văn minh thoải mái.Giai đoạn này tập trung chủ yếu vào trang thiết bị nội thất (inside) và tổ chức các tiểu không gian trong lòng chung cư hấp dẫn người ở
[2] Nguồn: Abrams Charles “Man’s Struggle for Shelter in an Urbanizng World”, M.I.T press,Cambridge,Massachsetts, U.S.A 1964
- Giai đoạn thứ ba: mở rộng ra khỏi phạm vi căn hộ, tức quan tâm đến phía ngoài (outside) cảnh quan môi trường xung quanh tạo sự hài hòa, hấp dẫn giữa con người với môi trường tự nhiên.Đó là cây xanh, tượng đài, không gian thư giản, đài phun nước, ánh sáng, công viên và các dịch vụ kèm theo
NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC TỔ CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở
NHÀ Ở CÔNG NHÂN TRONG QUY HOẠCH VÀ KIẾN TRÚC
2.1.1 Một số mô hình quy hoạch đô thị và KCN hiện đại trên thế giới
Hiện nay trên thế giới có rất nhiều trường phái với các quan điểm khác nhau về mô hình phát triển đô thị và xây dựng các khu công nghiệp, và đã có nhiều cuộc tranh luận không có điểm dừng cả về lý thuyết và thực tiễn ứng dụng của các mô hình nêu trên Tuy nhiên để tìm ra mô hình phát triển đô thị và công nghiệp cho phát triển bền vững là một vấn đề lớn, phức tạp Bởi lẽ xã hội luôn phát triển kéo theo những biến đổi nhanh chóng về công nghệ theo hướng hiện đại sẽ làm cho mỗi đô thị và mỗi khu vực với những điều kiện về tự nhiên, kinh tế-xã hội cũng như điểm khởi đầu và tầm nhìn chiến lược khác nhau.Vì vậy, mô hình phát triển đô thị và công nghiệp sẽ khác nhau theo từng đối tượng
2.1.1.1 Mô hình đô thị công nghiệp của KTS Tony
Tony Garnier là Kiến trúc sư đồng thời là một nhà đô thị học xuất sắc Sau khi tốt nghiệp đại học năm 1904, ông đã đề xuất ra mô hình
“thành phố công nghiệp” và nhanh chóng biến ý tưởng của mình thành hiện thực khi ông được thiết kế và xây dựng thành phố Lyon ở Pháp với quy mô dân số 35.000-40.000 dân Với đề xuất cơ cấu tổ chức khu ở tách biệt với khu công nghiệp có mối liên hệ rõ ràng về tổ chức không gian kiến trúc của 2 khu chức năng chính của đô thị là khu công nghiệp và khu ở đô thị (còn gọi là khu dân dụng) với khoảng cách hợp lý, phù hợp với điều kiện tự nhiên, môi trường cảnh quan và khí hậu địa phương,với cách tổ chức như sau:
- Tổ chức hệ thống giao thông được phân loại rõ ràng, có quan hệ hữu cơ với khu công nghiệp, thuận tiện cho công nhân đi làm từ khu ở đô thị
- Tổ chức dịch vụ phúc lợi công cộng được bố trí hợp lý và phân rõ chức năng từ trong khu ở đến trung tâm thành phố Khu ở công nhân tách khỏi nơi sản xuất công nghiệp hoà đồng với mọi thành phần khác ở đô thị với cuộc sống văn minh, hiện đại của cộng đồng đô thị sau thời gian lao động tại các KCN
- Khu công nghiệp xây dựng khỏi thành phố, gắn liền với hệ thống giao thông đối ngoại và đối nội của thành phố Cấu trúc quy hoạch khu công nghiệp rõ ràng theo kiểu phân lô có chỉ tiêu xây dựng thông thoáng bảo đảm môi trường trong sạch, tạo điều kiện để sản xuất phát triển, bền vững và an toàn Các loại hình công nghiệp xây dựng có mối liên hệ với nhau rất chặt chẽ trong sản xuất và các dịch vụ công cộng khác Có thể nói những ý tưởng về một mô hình đô thị công nghiệp của Tony Garnier vẫn phù hợp với những quan điểm thiết kế quy hoạch các khu công nghiệp hiện đại ngày nay
Như vậy để tạo nên một dấu ấn mạnh mẽ trong xã hội đòi hỏi việc tổ chức không gian quy hoạch xây dựng kiến trúc các khu công nghiệp, công trình công nghiệp và khu ở đô thị phải có tính nghệ thuật cao [3] 2.1.1.2 Mô hình đơn vị ở Láng giềng của Clarence Perry
Năm 1923, Clarence Perry đưa ra quan niệm “Đơn vị ở láng giềng” dựa trên cơ sở phạm vi các hoạt động của con người (Xem Hình minh họa 2.1)
[3] Nguồn: Mô hình phát triển đô thị &công nghiệp cho phát triển bền vững, Gs.TSKH.NGND Nguyễn Thế Bá
Theo C.Perry, đô thị là tập hợp của nhiều đơn vị nhỏ, mỗi đơn vị này là một cộng đồng dân cư phù hợp về điều kiện và quan hệ xã hội Trên cơ sở đó ông xây dựng đơn vị ở láng giềng (Neighbourhood Unit) như sau:
- Đơn vị ở được bao quanh bằng hệ thống giao thông chính, bên trong đơn vị ở là hệ thống đường đi bộ
- Hạt nhân của đơn vị ở là trường tiểu học Kết hợp với không gian cây xanh, các công trình vui chơi giải trí, nghỉ ngơi hàng ngày của mọi lứa tuổi, các công trình thương mại và dịch vụ bố trí ở rìa khu đất
- Nhà chung cư là thể loại chủ yếu trong đơn vị ở, sao cho tạo được sự gần gũi hơn giữa những người dân trong mối quan hệ láng giềng, giảm bớt phần nào sự lạnh lùng trong mối quan hệ của người dân đô thị ở thời kỳ công nghiệp hoá mạnh mẽ Vì vậy bố cục các nhà chung cư theo nguyên tắc ghép đơn nguyên, tạo thành những công viên cây xanh nhỏ cho từng cụm nhà Ngoài ra, trong và ngoài chung cư còn bố trí các khoảng không gian giao tiếp
Lý thuyết này của ông được Clarence.Stein, Thomas Adam, Henry Wright, F L.Ackerman kế thừa và đào sâu thêm Nhóm của S.Stein thực hiện đơn vị ở láng giềng Sunnyside Garden với quy mô 1202 căn hộ, xây dựng trong 4 năm Nhà chung cư dạng ghép đơn nguyên có chiều cao 3 tầng được áp dụng trong dự án này Sau đó là lần lượt các dự án khác ra đời như đơn vị ở Radburn cho 7500 đến 10.000 dân, tổng diện tích sàn xây dựng 400.000 feet vuông, bãi xe chứa khoảng
1250 chiếc Đơn vị ở Hillside Homes thực hiện năm 1933, với các chung cư khác nhau quy mô 1 hầm và 5 tầng lầu, bên trong bố trí các căn hộ 1 hoặc 2 phòng ngủ rất tốt
2.1.2 Tìm hiểu một số mô hình tổ chức ở hiện đại trên thế giới và nuớc ta
2.1.2.1 Chủ nghĩa công năng và mô hình đơn vị ở Marseille của
Từ sau chiến tranh thế giới thứ II, nạn khan hiếm nhà ở tại các nước Châu Âu đã trở nên trầm trọng Đó là nhu cầu và cũng là động lực thúc đẩy sự quan tâm nghiên cứu của nhiều giới ngành nghề nhằm giải quyết vấn đề xã hội bức bách này Đã có nhiều nghiên cứu về vấn đề tổ chức môi trường ở đô thị, mà “Một phần trong những thành công này do những cố gắng của một số kiến trúc sư có lương tâm nghề nghiệp, mà trong số đó xuất thân từ những trào lưu kiến trúc tiến bộ đặc biệt là những người tạo nên chủ nghĩa công năng” [4] Nhiều kiến trúc sư bậc thầy với tài sáng tạo của họ đã đóng góp to lớn cho lĩnh vực nhà ở chung cư, với các công nghệ tiên tiến đã tạo ra nhiều quỹ nhà ở nhanh, nhiều, giá rẻ…đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội Đáng chú ý là Kts.Le Corbusier (1887-1965), gắn liền với mô hình “đơn vị ở Marseille” Công trình này không những mang lại danh tiếng mà còn có sức lan tỏa mạnh mẽ và tiếp thu ở các châu lục, đặc biệt được giới kiến trúc Xô Viết rất hoan nghênh (Xem hình minh họa 2.2 )
Những năm 1905-1911 là thời gian định hình tài năng kiến trúc mới Le Corbusier Lần đầu tiên đến Pháp, ông xin vào làm việc gần một năm rưỡi tại xưởng của Tony Garnier và August Perret rồi lại chu du tiếp Tại Đức, ông được tiếp xúc với P.Behrens, W.Gropius và Mies van der Rohe Đến năm 1914, ông đề xuất kiểu nhà nhỏ được lắp ghép từ cấu kiện đúc sẵn đã được tiêu chuẩn hóa có tên Domino Rồi sau đó ông đề xướng khẩu hiệu: “ngôi nhà là cỗ máy dùng để ở” mà theo ông : Trong
[4] Nguồn: Gs.Ts.Nguyễn Đức Thiềm, Nhà ở thời kỳ tư bản chủ nghĩa, Nguyên lý thiết kế Nhà ở ,Trang 32 nền đại công nghiệp tập trung cần thấm nhuần tinh thần xây dựng các ngôi nhà theo “Xêri”, xác định khái niệm ngôi nhà là sản phẩm của công nghiệp băng chuyền, việc sống trong những ngôi nhà như thế là sự tự nguyện cần khơi dậy Như vậy, nếu quan niệm quy luật kinh tế đang chi phối mọi hành động và suy nghĩ của chúng ta, thì đây thực sự là điều cần thiết và hữu hiệu để giải quyết nhu cầu về nhà ở đang thiếu thốn một cách trầm trọng Đây cũng là cách cải thiện sự công bằng xã hội mà cách giải quyết vấn đề ở chính là cơ sở để lập lại sự cân bằng bị đánh mất
CÁC ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA CÔNG NHÂN
Theo thống kê của Liên đoàn lao động TP HCM đến năm 2006 tại các KCN, KCX có khoảng 1,16 triệu công nhân đang làm việc Số lượng này đang tăng lên tương đối nhanh, tỷ lệ thuận với các dự án mà các KCN, KCX thu hút đuợc Đây là lực lượng nòng cốt của tiến trình CNH, HĐH đất nước
2.2.2 Vấn đề xã hội của công nhân
Theo điều tra mẫu tại một số cơ sở sản xuất phần lớn công nhân (khoảng 60%) dưới 25 tuổi, 85% dưới 30 tuổi và chỉ có 15% trên 30 tuổi Lý do chính là phần lớn các cơ sở công nghiệp mới được xây dựng trong 5-7 năm lại đây Các cơ sở này tuyển phần lớn công nhân là lao động phổ thông tự đào tạo trong 3-6 tháng đầu ngay trong trong tại nhà máy
2.2.2.2 Quê quán của lao động
Phần lớn lao động trong các KCN, KCX (80%) đến từ vùng ngoài Riêng Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu tỷ lệ này cao hơn từ 87-92%
Gia đình có hộ khẩu trong các quận huyện có KCN, KCX: 8%
Gia đình có hộ khẩu trong các tỉnh, thành có KCN, KCX : 12%
Gia đình có hộ khẩu từ các tỉnh khác : 80% Điều này chứng tỏ rằng: hầu hết công nhân không thể dựa vào nhà cửa của bố mẹ để lại mà họ phải tự lo lấy công việc cũng như chỗ ở của mình
2.2.3 Cơ cấu thu nhập và tiêu dùng của công nhân
Thu nhập của công nhân rất khác nhau Tuy nhiên so với mức lương tối thiểu nhà nước quy định, cũng như so với thu nhập của người nông dân, mức luơng của công nhân ở vào loại khá
Theo điều tra khoảng 20% công nhân có thu nhập trung bình dưới 500 ngàn đ/tháng Đây là số công nhân chưa có việc làm ổn định hoặc do các nhà máy không đủ việc làm 45% công nhân có thu nhập từ 500 ngàn tới 700 ngàn/ tháng, chủ yếu là công nhân thuộc các cơ sở may mặc, giầy da là lọai có số lượng rất lớn công nhân trong các KCN hiện nay Khoảng 22% công nhân có lương từ 600 ngàn đến 800 ngàn/ tháng, 9% công nhân có thu nhập từ 800 ngàn tới 1 triệu đ/ tháng, 4% công nhân có thu nhập từ 800 ngàn tới 1 triệu đ/ tháng
Số thu nhập không nhiều đó của công nhân đuợc chi tiêu không chỉ riêng cho họ Có khoảng 65% công nhân từ các tỉnh khác phải dành tiền giúp đỡ gia đình ở quê 25% phải giúp đỡ anh em bạn bè Vì các lẽ đó, người công nhân muốn tiết kiệm đuợc nhiều nhất đành phải giảm các chi phí trong đó có chi phí về nhà ở Hiện tại, công nhân chỉ dành từ 1/8-1/12 thu nhập của mình cho vấn đề nhà ở Điều này mang tính quy luật Tại các nước phát triển, phần chi phí tính cho nhà ở tính vào 1/3-1/4 thu nhập Công nhân không phải gửi tiền về cho cha mẹ hoặc anh chị em ở quê vì mức chênh lệch về thu nhập giữa các vùng không cao Tại các nước đang phát triển nói chung và Việt Nam nói riêng tình trạng phân hóa đô thị - nông thôn đang rất mạnh Tiền lương dù chỉ 1 triệu/tháng chẳng thấm vào đâu so với mức tiêu dùng tại thành thị Nhưng ở thôn quê, chỉ cần vài trăm ngàn/tháng người dân có thể giải quyết được khá nhiều nhu cầu Chỉ một khi thu nhập và đời sống nông dân tăng lên, người công nhân tại các đô thị mới tích lũy được nhiều hơn và sẵn sàng chi phí cho nhà ở tốt hơn 2.2.4 Về hôn nhân
Dù lao động trẻ chiếm phần lớn, cũng như do thiếu nhà ở, lương chưa có tích lũy nên phần lớn công nhân trong các KCN,KCX chưa lập gia đình Chỉ có 9% công nhân dứơi 25 tuổi lập gia đình trong 60% lực lượng công nhân trong các KCN, KCX Lứa tuổi từ 30-40 còn có 35% chưa lập gia đình Như vậy tỷ lệ độc thân trong công nhân chiếm khá lớn – trên 70%
2.2.5 Tâm lí nguyện vọng đối với vấn đề nhà ở Đa số công nhân đều có ước mơ, nguyện vọng có được một chổ ở ổn định, tươm tất Như bao người Việt Nam khác, họ đều mơ ước được làm chủ ngôi nhà của mình Tuy nhiên với điều kiện thu nhập hiện tại, trong lúc giá cả nhà đất leo thang như hiện nay, ước mơ này dường như nằm ngoài tầm tay của phần lớn công nhân.
TRIỂN VỌNG CỦA CÔNG NHÂN TRONG CÁC KCN, KCX TẠI TPHCM
Có thể dể dàng nhận ra rằng, TP HCM là một trong những đô thị có tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhất Việt Nam cũng như các nước trong cùng khu vực hiện nay Chính điều đó tạo ra sức hút cực lớn đối với dòng lao động nhập cư Đồng thời nó cũng tạo ra một thị trường lao động có sức cạnh tranh khốc liệt Người công nhân, để có thể tìm được công việc tốt với mức thu nhập tương xứng bắt buộc phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các đồng nghiệp Xét về mặt tích cực, đó là một sức ép cần thiết buộc người công nhân phải ngày càng hoàn thiện mình cả về kỹ năng nghề nghiệp lẫn khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của môi trường làm việc hiện đại
Với tiềm năng của mình, TP HCM đang ngày càng thu hút được nhiều sự đầu tư, thâm nhập của các tập đoàn lớn, hàng đầu thế giới Các nhà đầu tư, các tập đoàn phát triển này mang vào Việt Nam rất nhiều công nghệ, kỹ thuật mới và hiện đại của thế giới Được làm việc trong các môi trường đó,là cơ hội rất lớn để người công nhân Việt Nam được tiếp thu, học hỏi những công nghệ, kỹ thuật tiên tiến Đồng thời, trong bối cảnh kinh tế thị trường, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiêp cùng lĩnh vực ngành nghề bắt buộc mỗi doanh nghiệp phải ngày càng hoàn thiện mình, chính điều đó buộc các chủ doanh nghiệp phải chú tâm nâng cấp đội ngũ công nhân của mình Từ đó mở ra cơ hội rất lớn để người công nhân được huấn luyện, đào tạo, tiếp cận với những kiến thức mới Đó chính là cơ cở, là nền tảng căn bản giúp người công nhân ngày càng hoàn thiện mình và nâng mình lên một tầm cao mới Từ đó giúp họ có được những vị trí cao hơn với mức thu nhập tốt hơn trong công việc
Như vậy, có thể thấy rằng đội ngũ công nhân trong các KCN, KCX ở
TP HCM có rất nhiều triển vọng phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng trong tương lai Họ có nhiều cơ hội và cũng nhiều áp lực buộc phải ngày càng hoàn thiện mình, và điều đó giúp họ có điều kiện ngày càng cải thiện mức thu nhập của chính họ
1 Mô hình “Thành Phố Công Nghiệp” của Tonier Garnier hay mô hình “Đơn vị ở láng giềng” của Clarence Perry đã khẳng định được tính ưu việt của nó cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn thông qua trãi nghiệm của các nước phát triển đi trước Và đến ngày nay, các mô hình này vẫn còn nguyên giá trị đối với tình hình thực tiễn của Việt Nam ta Nghiên cứu và rút kinh nghiệm từ sự áp dụng các mô hình này vào thực tế các nước đi trước để áp dụng vào việc “tổ chức môi trường ở cho công nhân” trong các KCN, KCX là hết sức cần thiết
2 Tìm hiểu một số mô hình tổ chức ở hiện đại trên thế giới và nuớc ta là việc làm hết sức cần thiết giúp chúng ta rút ra các bài học kinh nghiệm thực tiễn, là một trong những cơ sở để đề xuất mô hình tổ chức ở thích hợp cho công nhân trong bối cảnh tình hình phát triển của đất nước ta hiện tại
3 Thông qua kết quả nghiên cứu, tìm hiểu về các điều kiện kinh tế- xã hội của lực lượng công nhân ở các KCN, KCX, cho chúng ta cơ sở để thực hiện các bước tiếp theo nhằm đề ra mô hình “tổ chức môi trường ở cho công nhân” một cách hợp lí và hiệu quả nhất
4 Lực lượng công nhân trong các KCN, KCX tại TPHCM có những triển vọng phát triển rất tốt Đó là cơ sở để các tổ chức đầu tư mạnh dạn đầu tư phát triển và khai thác nhu cầu nhà ở cho họ Đó cũng là điểm tựa trong chiến lược phát triển quỹ nhà ở cho công nhân của nhà nước ta
Chương III: CÁC GIẢI PHÁP ĐỊNH HƯỚNG T Ổ CHỨC MÔI TRƯỜNG Ở CHO CÔNG NHÂN TRONG CÁC KCN, KCX Ở
THÀNH PH Ố HỒ CHÍ MINH
CÁC GIẢI PHÁP KỸ THUẬT
3.1.1 Giải pháp về quy hoạch và thiết kế
3.1.1.1 Lựa chọn địa điểm Để giá đất hợp lí cho cả dự án phát triển công nghiệp và khu nhà ở cần phải lựa chọn vị trí xây dựng KCN, KCX hơp lí, đối với các dự án mới, nên chọn ở các huyện ngoại thành, trên các tuyến đường vành đai hoặc trên các tuyến giao thông liên vùng Nếu chọn trong khu vực nội thành chỉ nên chọn các loại hình công nghiệp kỹ thuật cao
Quy hoạch các khu nhà ở cho công nhân phải có vị trí thích hợp với KCN, KCX để rút ngắn thời gian cho việc đi lại làm việc, nghỉ ngơi và thuận tiện cho việc tiếp cận các khu thương mại, dịch vụ, công cộng phục vụ đời sống thường ngày Các khu nhà ở này không nằm trong khu vực sản xuất mà có vị trí hợp lý giữa các cụm công nghiệp, có thể ngoài ranh và quỹ đất theo nguyên tắc xã hội hoá
3.1.1.2 Xác định loại hình, giải pháp quy hoạch
Việc xác định loại hình quy hoạch và kiến trúc cho khu nhà ở công nhân trong các KCN, KCX phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của các KCN, KCX đó:
- Đối với các KCN,KCX nằm xa các trung tâm đô thị : Trên cơ sở nghiên cứu các chỉ tiêu, điều kiện kinh tế- xã hội của công nhân, tác giả cho rằng mô hình “làng công nhân” là loại hình tổ chức ở phù hợp với các KCN, KCX này Làng công nhân với các chỉ tiêu tối thiểu về hạ tầng cơ sở, với hệ thống đường nội bộ rộng khoảng 5m( 3m cho lòng đường, và 2m cho 2 vĩa hè), trong đó đất ở được phân lô khoảng 40m2/lô, loại hình xây dựng cần để mở, chỉ quy định đảm bảo các điều kiện cơ bản về vệ sinh môi trường, hạ tầng cơ sở… , khuyến khích công nhân tự xây và phát triển dần tùy theo khả năng kinh tế và nhu cầu sử dụng Trong làng công nhân, các công trình phúc lợi xã hội( trường học, trạm y tế, chợ, cửa hàng…) cần thiết được đầu tư xây dựng với quy mô và tiêu chuẩn phù hợp
- Đối với các KCN,KCX nằm trong nội thị hoặc lân cận khu vực nội thị: Vì điều kiện quỹ đất hạn chế và giá thành đất đai quá cao, mô hình chung cư cao tầng hoặc nhiều tầng (dưới 6 tầng) là thích hợp hơn cả Dự án xây dựng nhà ở công nhân nên gắn với dự án nhà thương mại, hoặc các khu dân cư sẵn có nhằm tận dụng các điều kiện hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế của các dự án đó
Việc quy hoạch, bố trí nhà ở công nhân trong các KCN, KCX có nhiều giải pháp, tùy thuộc vào điều kiện cụ thể về đất đai, về đầu tư trong từng dự án Cách bố trí nên đa dạng, tạo không gian phong phú, tránh tình trạng xếp hàng như các khu tập thể trước đây Để giảm chi phí xây dựng, khi thiết kế xây dựng cần quan tâm đến mục tiêu giảm thiểu giá thành công trình, bắt đầu từ việc bố trí quy hoạch tại vị trí mà chi phí cho đầu tư giải phóng mặt bằng, san nền và xử lý nền móng thấp nhất
Mật độ xây dựng cần được lựa chọn ở mức độ trung bình, phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng khoảng từ 38-42%, tạo điều kiện bố trí không ở
Trong quy hoạch nên bố trí độc lập khối nhà áp dụng phương thức cho thuê và khối nhà áp dụng phương thức cho thuê mua theo tỷ lệ thích hợp
Bảo đảm sự kết nối giữa giao thông của dự án với hệ thống giao thông các dự án kế cận và giao thông đô thị Bố trí giao thông và các kỹ thuật hạ tầng khác phải thuận lợi, hợp lý và tiết kiệm
Việc xác định quy mô của dự án phải nghiên cứu để mỗi dự án có số hộ gia đình và số dân sinh sống ở mức hợp lý Trên cơ sở đó xác định mật độ dân, cơ sở hạ tầng, tiện ích cộng cộng, diện tích đất xây dựng, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất và khả năng quản lý vận hành khi đưa vào sử dụng
Theo kinh nghiệm của các nước, thì quy mô cho dự án Nhà ở công nhân nên ở mức vừa và nhỏ, kéo theo nguồn vốn đầu tư xây dựng vừa phải, để tránh tập trung nguồn vốn quá lớn vào một dự án đồng thời dễ thu hút các thành phần kinh tế đặc biệt là tư nhân tham gia đầu tư
Tổng số dân sinh sống thường xuyên trong dự án từ 3.200 đến 4.000 người; Số căn hộ khoảng từ 800 đến 1.000 căn, diện tích đất từ 3.5 đến 5ha (dự án thí điểm) hoặc có diện tích lớn hơn đối với các đô thị lớn và đô thị có thuận lợi về đất
3.1.1.4 Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tối thiểu cho khu nhà ở công nhân bao gồm: giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc.Các hệ thống này phải được đầu tư và vận hành đảm bảo đáp ứng cho các nhu cầu cơ bản của người dân Diện tích cây xanh, mặt nước, thảm cỏ cần đảm bảo theo tiêu chuẩn tối thiểu nhằm giải thiểu chi phí đầu tư nhưng vẫn đáp ứng được yêu cầu về mặt môi trường của khu ở
Các dự án môi trường ở cho công nhân phải có các tiện ích công cộng và hệ thống hạ tầng xã hội tối thiểu bảo đảm cho sinh họat cộng đồng gồm: nơi để xe, nhà trẻ, trường mẫu giáo, trạm y tế, nơi sinh hoạt cộng đồng và các dịch vụ cơ bản khác đúng quy chuẩn
3.1.2 Về chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật
Khi đánh giá một thiết kế nhà ở, cần phải xét đến nhiều khía cạnh như: chỉ tiêu về chi phí nhân công, chỉ tiêu về tiêu hao vật tư, chi phí quản lý … cho 1m² diện tích ở Đối với các dự án nhà ở cho công nhân, các chỉ tiêu về kinh tế- kỹ thuật cần phải được quan tâm nghiên cứu rất kỹ nhằm đạt được mục tiêu xây dựng : nhanh, nhiều, giá rẻ Cần căn cứ vào các chỉ tiêu sau:
Diện tích ở Diện tích hữu ích Diện tích các phòng ở
DT các phòng ở + DT phụ
Hệ số này được tính cho mỗi phân đoạn, để so sánh phương án cùng địa phương
Hệ số này càng lớn càng tốt, K1 = 0,55 – 0,48
2 Để đánh giá mức độ sử dụng đất, thì thường dùng hệ số K 0 ,
Hệ số này càng lớn thì khả năng khai thác đất càng cao, thông thường
3 Hệ số khối tích K 2 : K2 = Khối tích xây dựng
DT ở toàn nhà K2 càng nhỏ càng kinh tế, hệ số này dùng để khống chế chiều cao, (K2=5.0,5.5,6.5)
4 Hệ số thiết bị K3: K3 Độ dài chu vi phân đoạn điển hình
K3 càng bé càng tốt, để kiểm tra mức độ sử dụng vật liệu, rút ngắn độ dài tường
3.1.3 Vật liệu xây dựng, phương thức thi công
Nguyên tắc chung là chủ yếu sử dụng vật liệu địa phương, vật liệu thích hợp, nhằm giảm chi phí vận chuyển, giảm giá thành vật liệu đồng thời tận dụng nguồn cung sẵn có nhằm thúc đẩy kinh tế chung Ngoài ra kết hợp với các vật liệu có khả năng áp dụng cho sản xuất cấu kiện đúc sẵn mang tính công nghiệp sản xuất hàng loạt, phục vụ yêu cầu nhanh, nhiều, giá rẻ phù hợp với yêu cầu kinh tế xây dựng cho công trình
GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC CÔNG TRÌNH
3.2.1 Loại hình nhà ở công nhân phù hợp tại Việt nam và TP.HCM
Hiện nay trong công tác thiết kế kiến trúc nói chung và thiết kế nhà ở công nhân nói riêng, ngoài các kiến trúc sư, kỹ sư tham gia, còn có một lực lượng đông đảo các nhà chuyên môn về kinh tế, y học, xã hội học cùng tham gia đóng góp Các nội dung nghiên cứu của họ sẽ góp phần hoàn thiện hơn về vấn đề ở vốn không chỉ dựa trên việc thiết kế mặt bằng linh hoạt với một diện tích nhất định, mà còn thể hiện tổng hợp các mối quan hệ của kiến trúc như: kinh tế nhà ở; quy mô và cấu trúc gia đình; Nghề nghiệp và mức sống; yếu tố tâm sinh lý; Nhân trắc học; Vấn đề kích cỡ thiết bị; Phân bố nhân khẩu, dân cư; Mô hình tổ chức môi trường ở quan hệ tương hỗ giữa con người với nhau hay con người với môi trường tự nhiên và xã hội và các nội dung khác có liên quan
Nguyên tắc lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ phải tuân theo các nguyên lý thiết kế nhà ở và tiêu chuẩn thiết kế nhà ở công nhân và tùy thuộc vào vị trí xây dựng cụ thể:
Nếu vị trí xây dựng trong nội thành, nhà ở công nhân nên là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng Đối với đô thị loại đặc biệt như TP.HCM cần khai thác tối đa quỹ đất và chiều cao tầng cho phép, cho nên nhà công nhân nên là chung cư cao tầng, trong đó các chỉ tiêu về tầng cao, diện tích căn hộ, phương án xử lí mặt bằng, vật liệu hoàn thiện… cần được quan tâm nghiên cứu theo hướng tiết kiệm, linh hoạt nhưng vẫn đảm bảo yêu cầu mỹ quan chung đô thị và các điều kiện vệ sinh môi trường, đồng thời đáp ứng yêu cầu thi công nhanh với hiệu quả cao nhất Nếu vị trí xây dựng ở các quận ven nội thành, giá đất đai còn chưa quá cao, mô hình chung cư nhiều tầng(dưới 6 tầng) nên được quan tâm nghiên cứu và áp dụng, trong đó các căn hộ tầng 6 có thêm tầng lửng ra sân thượng mái (kiểu penthouse) đáp ứng nhu cầu cho các gia đình nhiều thế hệ Ngoài ra, các chung cư này không sử dụng thang máy, mức đầu tư xây dựng trung bình nhằm giảm giá thành căn hộ
Nếu vị trí xây dựng ở xa trung tâm thành phố, ở những nơi giá thành đất đai rẻ và quỹ đất còn đủ rộng, theo tác giả nên áp dụng mô hình làng công nhân, với cơ sở hạ tầng kỹ thuật cần đảm bảo tiêu chuẩn quy phạm tối thiểu đối với nhà ở công nhân Diện tích phân lô khoảng từ 40-50m2, tầng cao trung bình từ 2-3 tầng Đối với loại hình này, nên khuyến khích công nhân tự xây dựng, tùy theo khả năng kinh tế và nhu cầu sử dụng của từng người 3.2.2 Xác định qui mô từng loại hình
Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m² sàn và không thấp hơn 30m², đảm bảo tiêu chuẩn bình quân diện tích tối thiểu đến 2010 là 14,2 m²/người Cơ cấu căn hộ được lựa chọn phù hợp với quy mô các loại hộ gia đình có từ 2 đến 3 người, từ 3 đến 4 người và trên 4 người Theo tỷ lệ cơ cấu căn hộ :
- Loại căn hộ 30-35 m² cho hộ 3 người (chiếm 10-20%)
- Loại căn hộ 45-54m² cho hộ 4 người (chiếm 50-60%)
- Loại căn hộ 60 m² cho hộ >4 người (chiếm 20-30%) Đối với loại hình nhà lưu trú cho công nhân tại các KCN, KCX thuê theo dạng ký túc xá với quy mô 6 giường/phòng, sử dụng vệ sinh chung, các sinh hoạt văn hóa, dịch vụ, đều tập trung tại địa điểm công cộng trong khu ở và ăn uống tại căn tin Loại hình này chỉ sử dụng cho trường hợp các KCN, KCX có lượng công nhân lớn, thu nhập rất thấp nên vẫn tồn tại ra nhiều khuyết điểm Vì vậy, sử dụng nhà lưu trú kiểu căn hộ gồm các nhóm 1 đến 3 phòng, diện tích 14-18m²/phòng có vệ sinh riêng, hoặc nhóm phòng có 2-3 giường/phòng có khu vực bếp, ăn, tiếp khách sử dụng chung cho từng nhóm, sẽ hiệu quả hơn vì vừa đảm bảo tiện nghi sinh hoạt tối thiểu vừa có tính riêng tư cho từng thành viên và nhiều ưu điểm khác
3.2.3 Tổ chức không gian căn hộ tối thiểu
3.2.3.1 Yêu cầu chung của nhà ở hiện đại
Căn nhà là tập hợp các không gian kiến trúc phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cơ bản của con người sống trong đó Vì vậy, các không gian kiến trúc cần phải đảm bảo các yêu cầu vật chất và tinh thần thông qua các giá trị định lượng và định tính của căn nhà
Bảo đảm về vật chất thể hiện qua diện tích, không gian hợp lý Còn đảm bảo nhu cầu tinh thần nghĩa là mỗi thành viên trong gia đình cảm thấy thỏa mái khi sống trong đó Do đó cần có những không gian chung, không gian riêng để đảm bảo cuộc sống hài hòa và cân bằng tâm sinh lí Do vậy, trong các căn hộ nhà ở thường cần những không gian không chỉ đủ rộng (định lượng) mà còn được phân khu, hợp nhóm hợp lí nhằm đáp ứng nhu cầu chất lượng (định tính)
3.2.3.2 Tổ chức các không gian trong căn hộ oPhòng sinh hoạt chung của gia đình
Tổ chức không gian đa chức năng bằng cách tổ hợp các không gian chung gồm các chức năng tiếp khách, làm việc, sinh hoạt gia đình hay phòng ăn tạo thành một không gian lớn thay vì các không gian nhỏ bị ngăn chia, sẽ giải thoát cho sự “tối thiểu” về diện tích các phòng chức năng này Các không gian được xếp đặt với một tỷ lệ chiếm chỗ hợp lý, ngăn cách kiểu nữa riêng tư bằng các vật dụng rời “furniture” hay các vách ngăn bằng vật liệu nhẹ trang trí linh hoạt theo ý thích, chủ nhà có thể mua sắm dần đồng thời sẽ giảm chi phí vốn đầu tư xây dựng cơ bản nhờ bỏ các vách ngăn cố định Trong căn hộ nhà ở công nhân, phòng đa năng có diện tích 14-24m² theo quy mô gia đình
Hơn nữa, theo xu thế phát triển chung ,bất cứ một loại hình kiến trúc được tạo ra đều hướng đến khả năng cho phép chủ nhà có thể tự tổ chức không gian ở theo lối sống riêng của mình, phù hợp với từng điều kiện về ý thức và hoàn cảnh
Việc áp dụng phong cách tối giãn (minimalism), trong thiết kế kiến trúc và nội thất cho mức độ tiện nghi tối thiểu trong nhà ở công nhân, là thích hợp với điều kiện kinh tế và quỹ thời gian có giới hạn của người công nhân Việc tối giãn đến mức cần thiết các tiện nghi là tiền đề cho sự tinh gọn các vật dụng, giảm tối đa tỉ lệ chiếm chỗ, tăng tỉ lệ tới mức tối đa khoảng không gian trống dành cho lưu thông và giảm thiểu thời gian vệ sinh nhà cửa trong điều kiện căn hộ có chỉ tiêu diện tích tối thiểu Với Z là hệ số chiếm chỗ trong phòng
Z = Diện tích tổng đồ đạc chiếm ≤ 0,34
Hệ số chiếm đồ quy định ở mức tối đa nhằm bảo đảm điều kiện vệ sinh
Việc thiết kế căn hộ cần hướng đến tính cân bằng và hài hòa của các không gian riêng tư và cộng đồng giống như việc thiết kế trong toàn khu nhà ở
Bố cục chung khu riêng tư thường sử dụng phương pháp bố cục hành lang kiểu hướng tâm, kiểu xuyên phòng Xu hướng ngày nay không xếp phòng ngủ gần nhau để ba mẹ có thể quản lý con cái nữa mà là bố trí cách xa nhau để tăng tính riêng tư, tuy nhiên vấn đề này còn phụ thuộc vào sở thích của gia chủ
Xu hướng hiện nay là tăng diện tích ở nói chung, nhưng lại giảm thiểu diện tích các phòng ngủ để tạo ra cho mỗi thành viên một buồng ngủ riêng Phòng ngủ trong căn hộ hiện đại gồm phòng ngủ vợ chồng (12-18m², Z 0,4 - 0,45), phòng ngủ cá nhân và phòng ngủ tập thể Hệ thống này phụ thuộc vào số nhân khẩu, quan hệ giới tính, lứa tuổi của cấu trúc gia đình, đặc điểm mô hình văn hóa của gia đình và yêu cầu tính độc lập riêng tư từng thành viên Xuất phát từ những yêu cầu trên mà các phòng được chia thành: buồng ngủ cá nhân (diện tích tối thiểu khoảng 6m², bề ngang tối thiểu 2,1m; hệ số chiếm chỗ Z= 0,4 - 0,5) và buồng ngủ chung với phòng 2 người, diện tích tối thiểu 10-12m², hệ số ánh sáng 1/8 đến 1/6
3.2.3.4 Các không gian phụ oKhối bếp
Bếp là nơi chuẩn bị bữa ăn hay phục vụ nhu cầu ẩm thực cho các thành viên trong gia đình, cho nên bếp phải có liên hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với khu vực bàn ăn và không gian đa năng, trở thành một bộ phận của khối sinh hoạt chung không chỉ có vai trò phục vụ mà còn thực hiện vai trò giao tiếp Việc thay đổi vị trí và vai trò khiến bếp không còn là nơi kín đáo hôi hám, khói lửa um tùm mà trở nên là niềm tự hào của căn hộ oKhối tắm- vệ sinh- giặt phơi
GIẢI PHÁP KỸ THUẬT XÂY DỰNG Error! Bookmark not defined
3.3.1 Biện pháp thi công và kỹ thuật xây dựng
Trong điều kiện hiện nay, sử dụng tấm đúc sẵn kết hợp sự trợ giúp của kết cấu hệ khung dầm-sàn-cột BTCT đúc tại chỗ là phù hợp với loại hình nhà ở yêu cầu nhanh, nhiều và giá rẻ Các khu vực vệ sinh, bếp và các khu vực dễ thấm nước thì dùng BTCT đúc tại chỗ Vách sử dụng các biên dạng (profile) hoặc tấm 3 chiều (3D), có thể lắp ráp và sản xuất hàng loạt Mỗi căn hộ được khép kín bằng một sêri các lỗ trượt chờ sẵn để lắp ráp hệ thống các tấm vách kiểu biên dạng hoặc tấm 3D Kích thước các tấm vách được tiêu chuẩn (module) hoá, có thể sơn màu hoàn thiện trực tiếp lên bề mặt từ nhà máy hoặc sơn thủ công theo sở thích, chiều cao các tấm bằng chiều cao từ sàn tới trần, giữa các tấm có ô cửa được quy định kích thước chuẩn hoặc không tùy thuộc vị trí của các tấm vách
Theo nghiên cứu và ứng dụng của Kts Francis Soler hợp tác với công ty chế tạo Schuco: Đối với các tấm profile, để giảm thiểu phần trăm diện tích lắp kính tại các lỗ cửa các định dạng được dựng nên từ một biên dạng khung cửa kim loại tiêu chuẩn chiều dày từ 7cm đến 23cm Nhờ biên dạng này, thực hiện tiếp những panel tiền chế có thể móc hoặc treo vào giữa 2 tấm đan của sàn và trần Kết quả của giải pháp này là lắp ráp và tháo dỡ nhanh các vách, đặc biệt là mặt ngoài (facade) bởi các joint và mối nối do một cơ sở sản xuất công nghiệp chế tạo sẵn
Ngoài ra, sử dụng tấm vách 3D đang sản xuất và áp dụng ở nước ta, tuy khác nhau về cấu tạo nhưng có nhiều điểm tương đồng về phương thức thi công nhanh, đơn giản, giá thành rẽ so với tường xây gạch, thích hợp cho nhà 1-6 tầng có tải trọng nhẹ trong điều kiện địa hình có nền đất yếu như TP.HCM
3.3.2 Vật liệu và công nghệ xây dựng
Sử dụng vật liệu xây dựng mới phù hợp với giải pháp xây dựng nhanh, chủ yếu là vật liệu hoàn toàn trong nước cung cấp nhưng phải đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng cho phép Đối với tấm 3D, có nhiều công nghệ và thiết bị khác nhau để sản xuất Tùy theo thiết kế dây chuyền công nghệ mà lựa chọn trang thiết bị sản xuất cho phù hợp thông thường dây chuyền công nghệ sản xuất qua 2 giai đoạn: sản xuất tấm xốp EPS, tiếp theo là sản xuất lưới phủ lưới và hàn liên kết sau đó tổ hợp thành tấm 3D Thiết bị phục vụ cho sản xuất chủ yếu là các máy móc chuyên dụng, tuỳ trình độ tự động để chọn các thiết bị dây chuyền sản xuất thích ứng theo yêu cầu của người sản xuất
Có thể sử dụng giải pháp nhà tiền chế, sản xuất lắp ráp tại nhà máy một số công đoạn sau đó đem lắp ráp tại công trường Tuy nhiên giải pháp này thường sử dụng cho nhà ở dạng trệt, có tính tạm thời cao, chưa được ứng dụng cho dạng chung cư nhiều và cao tầng ở nước ta Ngoài ra, đối với mô hình làng công nhân, có thể sử dụng vật liệu địa phương bằng phương pháp thủ công để xây dựng nhằm hạ giá thành, nhưng sẽ kéo dài thời gian hoàn thành và khó áp dụng một cách rộng rãi về lâu dài.
CÁC GIẢI PHÁP VỀ CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC
3.4.1 Những chính sách cho phát triển nhà ở công nhân của nhà nước
Trong quy hoạch xây dựng đô thị, KCN, KCX phải xác định rõ quy hoạch xây dựng quỹ đất cho nhà ở công nhân
Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất hoặc cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở công nhân Có chủ trương giao đất miễn phí cho tổ chức xây nhà ở công nhân Sử dụng đất công để giảm chi phí (như một phúc lợi xã hội)
Cần tìm hiểu về các hệ thống tài chính nhà ở nói chung, qua 3 phương thức tài trợ: Tài trợ không chính thức (informal financing), Nhà nước tài trợ (state financing) và Cho vay thương mại (commercial lending)
Ba phương thức tài trợ cho nhà ở trên tạo ra những bức tranh khác nhau: Nhà ở thấp tầng do dân tự xây; Nhà ở chung cư nhiều tầng do nhà nước tự xây dựng được tiêu chuẩn hóa với giá thành thấp bằng phương pháp công nghiệp và Nhà ở thương mại vận hành theo cơ chế thị trường Vì thế, việc xây dựng nhà ở công nhân cần hướng tới phương thức Nhà nước tài trợ đối với các dự án mang nặng tính phúc lợi hơn Đồng thời, kết hợp phương thức cho vay thương mại đối với các dự án có tính thu hút khách hàng, tính thanh khoản cao (cả về chi phí và khả năng chi trả tài chính) Nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, giúp tăng nguồn CUNG với nhiều hình thức phong phú, rút ngắn thời gian hoàn thành xây dựng và dễ hướng tới môi trường đầu tư-kinh doanh chuyên nghiệp của một công nghiệp bất động sản có tổ chức
Cần tìm được một nguồn vốn đủ mạnh, ổn định, thống nhất trong cả nước Trong tình hình hiện nay, việc mong muốn có một nguồn vốn cho vay với lãi suất thấp hơn lãi suất tiết kiệm là rất khó vì cần phải đảm bảo chi phí cho tổ chức tài chính hoạt động Như vậy, để thực hiện các dự án mang tính phúc lợi xã hội, khả năng sinh lời hầu như không có, nên nhất thiết phải có sự hỗ trợ về tài chính của nhà nước Khi lập dự án vay vốn xây dựng Nhà ở công nhân thì phải được nhà nước ưu tiên
Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở công nhân, gồm các nguồn :
- Tiền thu từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
- Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn
- Vốn từ ngân sách nhà nước đầu tư; vốn từ Quỹ Phát triển nhà ở thành phố
- Vốn từ các thành phần kinh tế khác, vốn của các doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia thực hiện dự án nhà ở công nhân
- Tiền hỗ trợ, đóng tiền góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật
3.4.2 Các nguyên tắc và giải pháp
Cần phát triển quỹ và thị trường nhà ở cho công nhân trên cơ sở thúc đẩy xã hội hoá các hoạt động này với vai trò “nhạc trưởng” của Nhà nước thông qua hệ thống chính sách: thuế, cơ chế, kinh phí, quy định về giá…
Một mặt, cho phép các thành phần kinh tế và loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho công nhân, không giới hạn về quy mô, lãnh thổ Đa dạng hoá các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở công nhân: 100% tư nhân, nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đoàn thể, quỹ và các hợp tác xã Đặc biệt, khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài), có năng lực tài chính và công nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này
Mặt khác, cần đề cao vai trò của Nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị trường nhà ở cho công nhân, mà nổi bật là: xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn và hài hoà cảnh quan đô thị (nên có những quy hoạch và tiêu chuẩn dành riêng cho các khu nhà ở cho công nhân); hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hoá và thị trường hoá, ban hành và thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi toàn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho công nhân; xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các dự án nhà ở công nhân…
3.4.2.2 Nguyên tắc thuê và thuê mua
Công nhân là đối tượng có trình độ, tay nghề nhất định, họ có khả năng có nguồn thu nhập ổn định nếu tìm được công việc ổn định Chính vì vậy việc tạo ra môt quỹ nhà ở cho các đối tượng này thuê hoặc thuê mua trả chậm có chứng minh thu nhập là hoàn toàn khả thi Do vậy, cần thành lập Quỹ nhà quốc gia và địa phương, chuyên dành cho công nhân thuê và thuê mua Nguồn tài chính của Quỹ là đa dạng, song chủ yếu được tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước, nguồn trích tiền đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản công, các nguồn thu khác… Đồng thời, ngoài việc xây dựng nhà ở từ nguồn vốn nhà nước, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để cho thuê, thuê mua, bán trả dần (trả góp), trả chậm… theo cơ chế thị trường để góp phần tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các đối tượng khách hàng, kể cả các đối tượng công nhân
Việc cho thuê và thuê mua nhà ở công nhân cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
Việc cho thuê, thuê mua nhà ở công nhân phải đúng đối tượng Người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua Nếu vi phạm thì sẽ bị đơn vị quản lý nhà thu hồi
Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng theo quy định cụ thể chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn
Người thuê mua khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý nhà được quyền ưu tiên mua Giá bán nhà trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán
3.4.2 3 Các giải pháp chung Để việc giao dịch (thuê-thuê mua) nhà ở công nhân diễn ra tự do và công bằng Trước hết việc lựa chọn đối tượng phải đúng các tiêu chí, đúng theo qui định và phải công khai minh bạch Phương thức sử dụng dưới hình thức hợp đồng thuê, thuê-mua đúng theo các nguyên tắc trên Giá cả áp dụng theo giá khung của nhà nước lập ra, làm cơ sở cho chính quyền các định mức để triển khai.
CÁC GIẢI PHÁP KINH TẾ- XÃ HỘI VÀ QUẢN LÝ
3.5.1 Giải pháp kinh tế-xã hội
3.5.1.1 Các giải pháp kích cầu
Cải thiện quyền sở hữu tư sản
Hiện nay, ở nước ta tỉ lệ nhà ở chưa có giấy tờ hợp lệ còn cao làm cho nhà cửa trở thành “tài sản chết”, nhất là đối với các nhà ở dân tự xây dựng Trong nền kinh tế thị trường, tài sản bất động sản phải có sở hữu chủ mới giao dịch được Điều kiện cần có để phát triển đô thị là hệ thống chứng nhận và đăng ký quyền sở hữu bất động sản Nếu công cuộc cải cách nhà ở cùng với cải cách hành chính được đẩy mạnh thì thị trường nhà ở sẽ phát triển cao hơn, nhà ở công nhân cũng không ngoài sự phát triển đó
Phổ biến hình thức tín dụng thế chấp
Theo A.A Newitt trong Các vấn đề về Nhà ở, Thuế và Trợ cấp-1996, nói: “sự phát minh ra hình thức vay nợ trả dần có ý nghĩa rất quan trọng […] tới mức nó có thể so sánh với phát minh về động cơ hơi nước trong việc thay đổi bộ mặt cho nước Anh” Bởi lẻ một ngôi nhà thường có giá trị gấp 5 lần thu nhập hằng năm của một hộ gia đình Cho nên hình thức cho vay có đảm bảo là hết sức cần thiết và nó thật sự hiệu quả khi cơ sở hạ tầng tài chính cho vay được bảo đảm
3.5.1.2 Các giải pháp kích cung
-Nhà nước phải có quy họach đô thị và phát triển đất xây dựng cho nhà ở công nhân Tiếp tục hoàn thiện về Luật xây dựng, Luật nhà ở và bất động sản một cách đồng bộ và thích hợp Lập ra các tổ chức họat động trong lĩnh vực nhà ở của trung ương và địa phương
- Tổ chức cung ứng hạ tầng kỹ thuật, tạo các điều kiện thuận lợi, có những chính sách ưu đãi nhằm thu hút ngày càcng nhiều đối tượng tham gia đầu tư thực hiện các dự án nhà ở công nhân làm tăng nguồn cung nhà ở cho các đối tượng nay
- Khuyến khích hình thành công nghiệp bất động sản và xây dựng cạnh tranh
3.5.2 Các giải pháp quản lý
3.5.2.1 Giải pháp quản lý cung cấp thông tin
Các cơ quan chức năng, các tổ chức quản lý nhà ở công nhân phải xây dựng các cơ sở dữ liệu điều tra về nhu cầu thực tế, mức thu nhập, tình trạng có hoặc chưa có nhà ở của các đối tượng thuê và thuê mua Các thông tin về qui hoạch xây dựng, nguồn cung-cầu về nhà ở công nhân phải được thực hiện một cách minh bạch và công bố rộng rãi Tạo tiền đề cho việc hình thành môi trường giao dịch và kinh doanh tốt của một nền công nghiệp bất động sản hiệu quả
3.5.2.2 Giải pháp quản lý chi phí
Cơ cấu tài chính cho nhà ở công nhân, theo kinh nghiệm các nước bao gồm hỗ trợ của chính phủ (ví dụ 10-15%), vốn tự có của tổ chức đầu tư (10-20%) và phần còn lại là vay với lãi suất ưu đãi từ 2.5 đến 3% Giá thuê hoặc thuê mua nhà ở công nhân phải bao gồm đầy đủ các chi phí cần thiết Bao gồm các chi phí quản lý, phí duy tu bảo dưỡng, trả lãi vay và các chi phí khác.Trong tình hình hiện nay, để đảm bảo nhu cầu tối thiểu cho đời sống và điều kiện có nhà ở, theo các chuyên gia, chi phí trên dự tính chiếm khoảng 20-30% lương Quản lý tiền thuê nhà thu được, cần có một kế hoạch dựa trên cơ sở tính toán hợp lý, cụ thể: để trả lãi vay và vốn vay ngân hàng (50%), trả chi phí quản lý (10%), chi phí bảo hiểm và duy trì hoạt động (30-35%), phần lợi nhuận (5-10%) được dùng để tái đầu tư xây dựng các dự án nhà ở công nhân khác
3.5.2.3 Giải pháp quản lý sử dụng
Cần thiết lập qui chế xây dựng, sử dụng và quản lý chất lượng sản phẩm nhà ở công nhân để định hướng cho các tổ chức liên quan, chủ đầu tư và người dân có cơ sở thực hiện Từ đó, chủ đầu tư sẽ nghiên cứu, khảo sát thực tế để soạn thảo bộ quy chế riêng cho từng dự án Bộ quy chế này sẽ là một điều kiện ràng buộc với những điều khoản chi tiết cam kết trong quá trình sử dụng, không thể thiếu trong hợp đồng thuê nhà và thuê mua nhà ở công nhân
PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1- Việc hình thành và phát triển loại hình nhà ở công nhân trong các KCN, KCX là nhu cầu xuất phát từ thực tế gắn chặt với sự tồn vong và phát triển của các KCN, KCX Tổ chức môi trường ở cho công nhân tại các khu công nghiệp đang là vấn đề thu hút sự quan tâm đặc biệt của toàn xã hội Nó là lĩnh vực đòi hỏi sớm có những quốc sách mang tầm chiến lược
2- Trong điều kiện khan hiếm về quỹ đất, giá nhà đất vượt quá khả năng kinh tế của người công nhân như hiện nay, việc nghiên cứu xây dựng và phát triển mô hình tổ chức môi trường ở cho công nhân trong các KCN,KCX là hết sức cần thiết Nhưng phát triển nhà ở là quá trình lâu dài và liên tục đồng thời chịu tác động từ nhiều mặt kinh tế, xã hội, chính trị, quy hoạch kiến trúc, khoa học kỹ thuật đòi hỏi có tiếng nói chung từ các cấp, các ngành, các lĩnh vực liên quan Việc đề xuất các giải pháp mang tính định hướng về chính sách kinh tế xã hội, quản lý, quy hoạch, kiến trúc và tổ chức không gian môi trường ở nhằm khẳng định sự khả thi và hiệu quả của loại hình này
3- Trên cơ sở thông tin minh bạch, việc lựa chọn đối tượng đúng các tiêu chí cùng với việc áp dụng những nguyên tắc bán, cho thuê và thuê mua trả dần với lãi suất ưu đãi Chính sách cho vay trả dần có chứng minh thu nhập là biện pháp rất hữu hiệu của nhà nước nhằm giúp người công nhân thực hiện ước mơ “ an cư lạc nghiệp”
Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc thực hiện thí điểm xây dựng và phát triển nhà ở công nhân là động thái tích cực của nhà nước đối với vấn đề “an cư lạc nghiệp” cho người công nhân nhập cư Chính phủ sử dụng các chính sách hỗ trợ về đất, về tài chính, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đặc biệt là vốn vay lãi suất thấp cho người thụ hưởng và tổ chức đầu tư đã đem lại hy vọng rất lớn cho người công nhân, là niềm khích lệ cho các tổ chức đầu tư có thiện chí và làm cho người làm công tác nghiên cứu, quy hoạch thiết kế tin tưởng vào sự thành công của mình
4- Trên cơ sở điều kiện kinh tế- xã hội của người công nhân cùng với việc tổng kết các quan điểm về loại hình kiến trúc, trong điều kiện nước ta hiện nay có thể kết luận: Nhà ở công nhân trong các KCN, KCX có thể có nhiều dạng khác nhau, tùy thuộc vào vị trí của KCN, KCX và điều kiện kinh tế cụ thể của dự án Nhà ở công nhân có thể là dạng chung cư cao tầng,nhiều tầng, hoặc nhà đơn lập thấp tầng do dân tự xây có kết cấu đơn giản, không sử dụng các trang thiết bị kỹ thuật cao cấp Quy mô diện tích và cấu trúc căn hộ đảm bảo các nhu cầu tối thiểu phù hợp với nhu cầu và cơ cấu của từng hộ gia đình gồm: loại (30-35 m²/ hộ 3 người (10-20%), loại 45-54m²/ hộ 4 người (50-60%) và loại 60 m² cho hộ >4 người (20-30
5- Theo xu thế phát triển chung, việc tổ chức không gian nội thất bên trong nhà ở công nhân nên hướng đến khả năng cho phép chủ nhà có thể tự tổ chức không gian ở theo nhu cầu của mình, phù hợp với từng điều kiện về ý thức và hoàn cảnh Nên chọn giải pháp tổ chức không gian căn hộ “tối giãn” theo kiểu linh hoạt-đa chức năng cho các phòng có tính chất sử dụng chung để mở rộng diện tích “tối thiểu” Các phòng ngủ có xu hướng nhỏ lại để đảm bảo mỗi cá nhân một phòng riêng Giải pháp “tối giãn” trong kiến trúc, nội thất và sử dụng các vật dụng sẽ tạo nên “cái đẹp giản dị” cho căn hộ cũng là một giải pháp định hướng cần áp dụng trong thiết kế, tư vấn sử dụng
6- Việc nghiên cứu các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật để đưa ra các giải pháp cụ thể trong quy hoạch, thiết kế nhằm giảm giá thành xây dựng cho nhà ở công nhân là yêu cầu cần thiết Những yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế trong thiết kế nhà ở công nhân bao gồm: Việc tận dụng tối đa diện tích hữu ích trong bố trí không gian, vấn đề lựa chọn bề dày, chiều dài, chiều cao, số tầng, kiểu nhà và giải pháp kết cấu
7- Để xây dựng nhà ở công nhân với yêu cầu nhanh, nhiều, giá rẻ thì ngoài việc sử dụng vật liệu và công nghệ sản xuất trong nước, việc áp dụng phương thức thi công lắp ghép công nghiệp với tấm 3D hay tấm định dạng đúc sẵn cho các vách kết hợp phương thức thủ công cho kết cấu khung sàn cột BTCT đúc tại chỗ nhằm tận dụng nguồn lao động dồi dào sẽ là giải pháp phù hợp và hiệu quả trong điều kiện hiện nay
