Khái quát về hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
Khái niệm và đặc điểm hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm hợp đồng ủy quyền
Trong cuộc sống hiện đại ngày nay, để đáp ứng nhu cầu sống ngày càng cao của con người trên cả hai phương diện vật chất và tinh thần, hợp đồng như trở thành phương tiện hàng đầu để con người thông qua nó mà thực hiện các giao dịch trao đổi, mua bán các hàng hoá, sản phẩm, dịch vụ và nhiều lợi ích khác Tại sao nó lại trở nên quan trọng? Bởi vì bình quân một ngày mỗi người đều thực hiện cho mình ít nhất một giao dịch thông qua “hợp đồng” Cũng nhờ đó nó đã thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội Vậy như thế nào là hợp đồng? Theo ghi nhận của các tài liệu cổ, các thuật ngữ như là “khế ước, giao kèo, văn tự, hiệp ước” được hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ “hợp đồng” và được sử dụng phổ biến Thuật ngữ “hợp đồng” không quá xa lạ, thực tế hiện nay pháp luật của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam đã quy định rất nhiều và chi tiết về hợp đồng Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 về khái niệm hợp đồng:
“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Dựa theo quy định trên, có thể thấy rằng hợp đồng là một loại giao dịch dân sự có ít nhất hai chủ thể tham gia và giữa các chủ thể còn phải có sự thoả thuận, thống nhất với nhau về nội dung của giao dịch dân sự Có nghĩa là nội dung bên trong hợp đồng sẽ bày tỏ ý chí của các bên để xác lập giao dịch dân sự nhằm đáp ứng các nhu cầu vật chất và tinh thần nhất định 1
Hợp đồng thường được xác lập bởi hai chủ thể tham gia trở lên dựa trên mục đích giữa các bên đã đặt ra Tuy nhiên, không phải có mỗi trường hợp chỉ người đạt được mục đích trong hợp đồng mới được đứng ra xác lập hợp đồng Thực tế vẫn tồn tại các trường hợp như thông qua người thứ ba (người được uỷ quyền) để đứng ra đại diện thay cho người đạt được mục đích (người uỷ quyền) để thực hiện giao dịch với bên kia Để hiểu rõ hơn thì là bên uỷ quyền sẽ giao cho bên được uỷ quyền “một nhiệm vụ” và trách nhiệm của người được uỷ quyền là thực hiện công việc được giao theo đúng nghĩa vụ của mình đã thoả thuận với bên uỷ quyền Dựa trên thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật mà bên uỷ quyền sẽ trả cho bên được uỷ quyền một khoản thù lao tương ứng Về khái niệm của hợp đồng uỷ quyền thì căn cứ theo Điều 562 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”
1 Trường Đại học Luật TP.HCM (2021), Giáo trình Những quy định chung về luật dân sự (Tái bản lần thứ 1, có sửa đổi, bổ sung), ThS GVC Chế Mỹ Phương Tài và TS Nguyễn Xuân Quang, NXB Hồng Đức, tr278
1.1.2 Khái niệm hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất Đối tượng của đề tài nghiên cứu khoa học là quyền sử dụng đất Tập trung vào mảng “quản lý quyền sử dụng đất” để phân tích và tìm hiểu Pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể thế nào là quản lý quyền sử dụng đất Như vậy, đi từ hai khái niệm quản lý và quyền sử dụng đất để có được một khái niệm dễ hiểu nhất Đầu tiên, “quản lý”, Các Mác đã coi “quản lý là một chức năng đặc biệt nảy sinh từ bản chất xã hội của quả trình lao động” và “theo điều khiển học thì quản lý là điều khiển, chỉ đạo một hệ thống hay một quá trình, căn cứ vào những quy luật, định luật hay nguyên tắc tương ứng để cho hệ thống hay quá trình ấy vận động theo ý muốn của người quản lý nhằm đạt được những mục đích đã định trước” Ngoài ra, theo góc nhìn của tác giả Nguyễn Minh Đạo: "Quản lý là sự tác động chỉ huy, điều khiển, hướng dẫn các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người nhằm đạt tới mục tiêu đã đề ra Còn theo giáo trình học tập Khoa học quản lý Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân Hà Nội thì định nghĩa chi tiết hơn Quản lý là việc đạt tới mục đích của tổ chức một cách có kết quả và hiệu quả thông qua quá trình lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm tra các nguồn lực của tổ chức” 2 Như vậy, quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý bao gồm các hoạt động điều khiển, chỉ huy, hướng dẫn đối với các đối tượng quản lý khiến cho đối tượng quản lý vận động theo ý muốn của chủ thể quản lý nhằm đạt được mục tiêu đã đặt ra
Về quyền sử dụng đất, từ khái niệm của quyền sử dụng được quy định tại Điều 189
Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Vậy quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Quyền sử dụng là nội dung của quyền sở hữu, đây là một loại quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản, đối tượng cụ thể ở đây là đất đai Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 53 và khoản 1, khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Trong đó, “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” Như vậy, đất đai là một tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và do Nhà nước đại diện sở hữu và quản lý Từ đó, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho dân thông qua các biện pháp giao đất cho dân, cho dân thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của dân Người sử dụng
2 TS Nguyễn Duy Mộng Hà và HVCH Trần Thị Hiếu Trung, https://sti.vista.gov.vn/tw/Lists/TaiLieuKHCN/Attachments/284929/CVv472S152019003.pdf, 20/02/2023. đất 3 sẽ được các quyền và thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật
Người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất 4 Việc Nhà nước trao cho người sử dụng quyền sử dụng đất không phải là Nhà nước sẽ mất đi quyền này mà chỉ là chuyển giao, hoặc thừa nhận có quyền khai thác, sử dụng đất trong phạm vi được trao quyền hoặc có thể không có giới hạn về thời gian Nhưng khi cần thiết thì Nhà nước có thể tiến hành thu hồi lại bất cứ lúc nào Trong Luật Đất đai năm 2013 có quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại Chương XI, từ Điều 166 đến Điều 194, bao gồm các quyền chung; quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề; quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất và các quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Ngoài ra, trong các quy định khác, pháp luật còn trao cho người sử dụng đất quyền được giao khoán đất trong những trường hợp hạn chế (Điều 136 và Điều 137 Luật Đất đai năm
2013) 5 Do vậy, người sử dụng đất có các quyền như thực hiện các hành vi khai thác, sử dụng đất đai và quyền được hưởng dụng những lợi ích thu được từ việc khai thác, sử dụng như hoa lợi, lợi tức… Quyền này có thể được xem là quyền quan trọng nhất của người sử dụng đất, vì các quyền năng khác được phát sinh từ quyền này Quyền chiếm hữu chỉ là hình thức bên ngoài của quyền sử dụng, còn quyền định đoạt cũng chính là định đoạt quyền sử dụng được trao hoặc thừa nhận 6
Do đó, quản lý quyền sử dụng đất được định nghĩa: là sự tác động của chủ thể quản lý bao gồm các hoạt động điều khiển, chỉ huy, hướng dẫn đối với quyền sử dụng đất, nhằm sử dụng và khai thác quyền sử dụng đất theo ý muốn của chủ thể quản lý nhằm đạt được mục đích nhất định đã được đặt ra Mục đích phổ biến đối với quyền này thường là thu được các lợi ích, hưởng hoa lợi, lợi tức mà khai thác được từ đất đai Pháp luật đất đai và dân sự chưa ghi nhận các quy định liên quan để điều chỉnh hoạt động
“quản lý quyền sử dụng đất” Do không có bất cứ quy định pháp lý riêng biệt nào ràng buộc nên quản lý quyền sử dụng đất được thừa kế các đặc điểm của quản lý và quyền sử dụng đất
Phát sinh từ nhu cầu trong cuộc sống của con người, xuất hiện các trường hợp uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất Hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất được định nghĩa là: “Sự thoả thuận giữa các bên, bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc quản lý quyền sử dụng đất nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định Trong đó, công việc uỷ quyền là
4 Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), Giáo trình Luật Đất đai (Tái bản lần thứ 1), TS Lưu Quốc Thái, NXB Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, tr53
5 Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), 4, tr.219.
6 Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), 4, tr.66. công việc quản lý quyền sử dụng đất, bên được uỷ quyền sẽ thực hiện các hoạt động điều khiển, chỉ đạo, hướng dẫn với mục đích cụ thể đối với quyền sử dụng đất mà bên uỷ quyền đã uỷ quyền cho bên được uỷ quyền quản lý; và tiến hành sử dụng và khai thác hiệu quả các nguồn lực để đạt được những lợi ích xác định, và thu được hoa lợi, lợi tức khai thác được từ đất đai” Ngoài ra, tại Điều 155 Luật Nhà ở số 03/2020/VBHN- VPQH có định nghĩa: “Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn” Nhà ở cũng là bất động sản, thường là tài sản gắn liền với đất Như vậy, từ nội dung trên, có thể hiểu rằng việc uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất chỉ trong phạm vi đất đai mà người sử dụng đất có quyền sử dụng Đối với định đoạt, là một đặc tính pháp lý của quyền sở hữu, quyền định đoạt đối với tài sản là một nội dung quan trọng biểu trưng cho đặc quyền của tính sở hữu Theo quy định tại Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản” Có thể hiểu rằng, quyền định đoạt là loại quyền mà chủ thể có quyền quyết định đối với tài sản trên thực tế và trên pháp lý “Định đoạt thực tế là việc chủ thể bằng hành vi của mình quyết định về sự tồn tại thực tế của tài sản Việc định đoạt thực tế thường được hiện bằng hành vi vật chất tác động đến bản thể của của tài sản, làm cho tài sản không còn tồn tại trên thực tế hoặc không còn trong tay chủ thể Ví dụ: từ bỏ, huỷ bỏ, tiêu huỷ, tiêu dùng hết tài sản… Định đoạt pháp lý là việc chủ thể có quyền chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua các giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu tài sản, như thông qua các hợp đồng mua bán (chuyển nhượng), trao đổi (chuyển đổi), tặng cho, hiến tặng, quyên góp thiện nguyện, cho vay, góp vốn bằng tài sản, hoặc để lại thừa kế (thông qua lập di chúc) ” 7 Cụ thể ở đây tài sản là đất đai, quyền sử dụng đất là quyền tài sản Đối với khái niệm định đoạt quyền sử dụng đất thì pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể Như vậy, từ khái niệm định đoạt kết hợp với việc quyền sử dụng đất được xem là một dạng của tài sản (quyền tài sản) Định đoạt quyền sử dụng đất được hiểu là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu huỷ quyền sử dụng đất Theo quy định của Bộ luật Dân sự, quyền định đoạt chính là định đoạt quyền sở hữu Song do người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đối với đất đai nên họ chỉ được phép định đoạt sử dụng đất với ý nghĩa là quyền tài sản đối với đất đai, là tài sản của mình 8
7 Trường Đại học Luật TP.HCM (2021), Giáo trình pháp luật về tài sản, quyền sở hữu và thừa kế (Tái bản có sửa đổi, bổ sung), PGS.TS Lê Minh Hùng, NXB Hồng Đức, tr173
8 Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), 4, tr67-68. Đất đai là một tài sản đặc biệt quan trọng, do vậy pháp luật có sự điều chỉnh chặt chẽ, nhưng chưa có sự hoàn chỉnh Bởi vì thực tiễn có nhiều vụ tranh chấp phức tạp mà trong luật chưa có hướng giải quyết phù hợp Cụ thể trong đề tài nghiên cứu có sự xuất hiện của hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất Trong luật định chưa có ghi nhận như thế nào hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất Dựa trên các khái niệm hợp đồng uỷ quyền, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất, có thể định nghĩa như sau: “Hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền sẽ nhân danh bên uỷ quyền thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất Bên uỷ quyền trao cho bên được uỷ quyền các quyền được định đoạt quyền sử dụng đất trong phạm vi xác định Bên được uỷ quyền được thực hiện các quyền đó trong một thời hạn nhất định Và bên uỷ quyền sẽ trả thù lao cho bên được uỷ quyền theo thỏa thuận hoặc nếu pháp luật có quy định riêng” Công việc uỷ quyền có thể bao gồm các hoạt động khai thác công dụng từ đất đai, chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Như vậy, tùy theo thoả thuận và ý chí của bên uỷ quyền quyền sử dụng đất mà bên được uỷ quyền sẽ thực hiện quyền trong phạm vi uỷ quyền Tuy nhiên, trừ trường hợp liên quan đến “thừa kế”, chủ sở hữu có quyền sử dụng đất phải tự mình lập di chúc để định đoạt quyền sử dụng cho người thừa kế, chứ không được thông qua bất cứ ai để thay mình lập di chúc Trong trường hợp chủ sở hữu không thể tự mình lập di chúc mà nhờ người khác viết hộ di chúc trước sự chứng kiến trực tiếp và ký tên điểm chỉ vào tờ di chúc của người lập di chúc thì được coi là tự mình lập di chúc 9
Hình thức hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
1.2.1 Quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
Dựa vào khái niệm hình thức của hợp đồng và khái niệm hợp đồng uỷ quyền ta có thể rút ra một kết luận rằng hình thức hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất là cách thức thể hiện ra bên ngoài khi người uỷ quyền thoả thuận uỷ quyền cho người được uỷ quyền để quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất đó của họ Hay nói cách khác là người uỷ quyền sẽ uỷ quyền cho người được uỷ quyền bằng phương thức nào Hình thức của hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất được quy định trong các văn bản như Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan
Theo quy định tại khoản 1 Điều 119 BLDS 2015 có đề cập: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể” mà căn cứ theo quy định tại Điều 116 BLDS 2015, giao dịch dân sự được định nghĩa như sau: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Vậy chúng ta có thể suy ra rằng loại hợp đồng này có thể được giao kết bằng lời nói, văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể
Về việc giao kết hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất bằng hợp đồng bằng văn bản Giao kết hợp đồng bằng văn bản là việc mà các bên có những điều khoản rõ ràng trong đó và cam kết sẽ thực hiện, nếu như vi phạm thì văn bản này còn là công cụ để giúp các bên hoặc Toà án căn cứ vào đó để phân tích và giải quyết khi có tranh chấp thực tế xảy ra Hiện nay, chưa có điều luật nào bắt buộc hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản thì mới có hiệu lực pháp lý vì hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận của các bên 16 Tuy nhiên có những trường hợp như ở khoản 1 Điều 101 Bộ Luật Dân sự 2015, pháp luật bắt buộc phải lập thành văn bản: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Vậy nên, khi các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân thực hiện việc uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất thì cũng phải được lập thành văn bản Tuy nhiên, trong các văn bản luật không nhắc gì đến việc có phải công chứng hoặc chứng thực hay không
Theo Điều 55 Luật Công chứng 2014, hợp đồng uỷ quyền chỉ được quy định về thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền chứ không bắt buộc phải công chứng Tuy nhiên, quy định của pháp luật cũng chỉ cho phép một số công việc chỉ được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó mới được coi là có hiệu lực (theo khoản
Việc này được thể hiện rõ nhất theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng khi người sử dụng đất thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng 17 , việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất 18
Sở dĩ, luật yêu cầu khi thực hiện các quyền này cần phải có văn bản có công chứng, chứng thực rõ ràng vì những quyền này thuộc về quyền định đoạt quyền sử dụng đất, là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản theo BLDS 2015 Quyền định đoạt quyền sử dụng đất đòi hỏi sự thỏa thuận và sự thay đổi về quyền sở hữu tài sản, và việc lập hợp đồng thành văn bản và có công chứng giúp đảm bảo tính rõ ràng, pháp lý và chính xác của quyền này Do đó, khi thực hiện hợp đồng uỷ quyền các quyền trên, hợp đồng cũng cần có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng
16 Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015
18 Khoản 6 Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16 tháng 02 năm 2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch
Tuy nhiên, có một trường hợp loại trừ ở điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai
2013, khi một bên hoặc các bên trong giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản đối với các quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất thì việc công chứng, chứng thực hay không là do sự thỏa thuận của các bên Như vậy trong trường hợp này, luật không bắt buộc phải công chứng nhưng cũng không đề cập đến việc trong trường hợp này có nhất thiết phải lập thành văn bản hay không Đó là đối với hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất nhưng đối với hợp đồng quản lý quyền sử dụng đất hiện nay, như đã đề cập ở phần 1, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về quyền quản lý quyền sử dụng đất này Tuy vậy, việc lập thành văn bản và có công chứng vẫn có thể được khuyến nghị để tạo sự rõ ràng và đủ cơ sở pháp lý cho các bên tham gia
Hơn nữa, hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc phải được lập thành văn bản mà nó còn được lập bằng lời nói (bằng miệng) Hợp đồng miệng là loại hợp đồng được các bên sử dụng ngôn ngữ nói hằng ngày của mình để giao kết hợp đồng, tức là việc diễn đạt trực tiếp ý nghĩ, tư tưởng, mong muốn của mình bằng lời nói để thoả thuận hợp đồng 19 Hơn nữa, trong thời đại công nghệ thông tin hiện đại phát triển cho phép chúng ta có thể trao đổi các nội dung thỏa thuận với nhau bằng lời nói trực tiếp hoặc thông qua âm thanh trên điện thoại, điện đàm, thông điệp điện tử Ví dụ, A nói trực tiếp với B là sẽ uỷ quyền cho B trông coi khoảng đất trống của mình khi A đi vắng và B đồng ý Vậy A với B đã thực hiện việc giao kết hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất bằng lời nói
Các hợp đồng liên quan đến bất động sản (như các trường hợp trong khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013) mà cần phải được lập thành văn bản và công chứng, nếu được giao kết bằng lời nói (bằng miệng) thì sẽ bị coi là vi phạm điều kiện về hình thức và hợp đồng sẽ vô hiệu theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 Tuy nhiên, pháp luật hiện hành vẫn sẽ công nhận nếu nó rơi vào các trường hợp sau theo pháp luật dân sự
Dựa vào Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015, có 2 trường hợp không tuân thủ về hình thức nhưng vẫn được chấp nhận: giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật (khoản 1) và giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực (khoản 2) Cả hai trường hợp đều phải được một bên hoặc các bên thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì mới được Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó Ngoài ra, ở khoản 2, các bên không cần phải đi công chứng hoặc chứng thực nữa mà Toà án đã công nhận hiệu lực của hợp đồng rồi nên cũng coi như hợp đồng đó đã được công chứng, chứng thực
19 Nguyễn Thị Thanh Hằng (2006), “Hình thức hợp đồng – một số vấn đề và những kiến nghị, phương hướng hoàn thiện”, tr.24
Ngoài quy định của pháp luật còn có quy định của án lệ về việc thỏa thuận miệng, đó là án lệ số 15/2017/AL về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp 20 Các đương sự tự nguyện thỏa thuận miệng với nhau về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành); đã đăng ký, kê khai diện tích đất đã đổi và được ghi nhận tại sổ địa chính; đã trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục, lâu dài Trường hợp này, Tòa án phải công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó để xác định các đương sự có quyền sử dụng diện tích đất đã đổi
Hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất không chỉ được lập theo hai hình thức trên mà theo BLDS 2015, còn được lập bằng hành vi cụ thể Việc giao kết hợp đồng trong loại này sẽ được cụ thể hoá bằng hành động thuần túy của con người, chứ không phải qua lời nói hay bằng văn bản nữa Hợp đồng có thể được xác định thông qua các quy ước từ trước đến nay, hay cụ thể hơn đó là các tập quán, thông lệ hay sự thỏa thuận trước của các bên Tức là nếu muốn hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất được xác lập theo hình thức này thì một bên (bên A) đã có sự thoả thuận trước với bên còn lại (bên B) là khi nào bên A cần phải quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất thì sẽ uỷ quyền cho bên B làm điều đó hoặc khi đó là tập quán, thông lệ của cả hai bên từ rất lâu về trước Như vậy, hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất mới có thể được xác lập theo hình thức đó Và theo pháp luật hiện hành hiện nay, chưa có quy định nào về việc cấm giao kết hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất bằng hợp đồng bằng hành vi cụ thể như thế này
Tóm lại, quyết định chọn hình thức cụ thể cho việc thành lập hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất phụ thuộc vào sự thoả thuận và ý chí của các bên liên quan, các bên có thể lập hợp đồng bằng văn bản, lời nói hoặc thậm chí là bằng hành vi cụ thể Trừ các trường hợp được phân tích như trên mà quy định pháp luật cụ thể yêu cầu hợp đồng phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực nhằm đảm bảo tính rõ ràng, chính xác và pháp lý của các thoả thuận Điều này giúp cho các chủ thể có thể linh hoạt trong việc thành lập hợp đồng, đồng thời cũng giúp đảm bảo tính hợp lệ và minh bạch của các giao kết và bảo vệ quyền lợi của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng
1.2.2 Hình thức của các hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất trên thực tế
Hiện nay, chưa có quy định pháp luật cụ thể về hình thức đối với hợp đồng uỷ quyền quản lý và định đoạt quyền sử dụng đất nên việc chọn hình thức nào cho hợp đồng này được quyết định bởi sự thỏa thuận và ý chí của các bên Ngoài các trường hợp do pháp luật quy định như đã phân tích, trên thực tế, các bên có thể lựa chọn lập hợp
Chủ thể trong hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
Hợp đồng ủy quyền được nhắc đến từ lâu, đến nay, nó lại đang dần đáp ứng yêu cầu của một bộ phận chủ thể do sự thuận tiện mà các bên đạt được Vì các nguyên nhân chủ quan mà các bên thỏa thuận với nhau “trao” lại quyền để bên được ủy quyền thay mình thực hiện các nghĩa vụ mà không chậm trễ về tiến độ, khoảng cách địa lý trong việc sử dụng đất v.v… Ở đây, chúng tôi dùng “trao” mà không dùng “giao” quyền, bởi trong trường hợp này chúng khác nhau về mặt nghĩa “Hợp đồng ủy quyền” theo pháp luật hiện hành được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc “Giao” trong từ điển Tiếng Việt có nghĩa bàn giao nhiệm vụ cho người khác thực hiện và “trao” được dùng với thái độ trân trọng, tin cậy
27 Nguyễn Thị Hạ (2012), “Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam và pháp luật nước ngoài (Doctoral dissertation, Khoa Luật)”, tr.36. mà giao lại cho người khác Do vậy, từ “trao” thể hiện đúng bản chất hơn trong “hợp đồng ủy quyền” vì hợp đồng bao giờ cũng là sự thỏa thuận, bàn bạc giữa các bên Qua đó có thể thấy, các nhà lập pháp đã đưa chế định “hợp đồng ủy quyền” vào và áp dụng nó đến giai đoạn hiện nay, được quy định thành một Mục riêng trong Bộ Luật Dân sự là hoàn toàn phù hợp
Theo dòng thời gian lập pháp của nước ta, khái niệm “hợp đồng ủy quyền” qua các thời kỳ từ Bộ Luật Dân sự 1995, Bộ Luật Dân sự 2005, Bộ Luật Dân sự 2015 đến nay nói chung không có sự thay đổi quá lớn Theo Bộ Luật Dân sự hiện hành, hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Tuy nhiên, bất cứ hợp đồng ủy quyền nào hơn hết là hợp đồng ủy quyền về đất đai cũng có những điểm hạn chế Vì đất đai được xem là nguồn tài nguyên quý giá của đất nước, do nhà nước quản lý và thuộc sở hữu của toàn dân Thế nên, hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất cần được nắm rõ một cách nhất quán về các chủ thể trong hợp đồng này để chúng ta có thể áp dụng pháp luật chuẩn xác nhất
1.3.1 Bên ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
Hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất vẫn là sự thỏa thuận giữa các bên dựa trên sự tự nguyện, việc ủy quyền thể hiện trong hợp đồng luôn phải có sự tham gia giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền Bên ủy quyền vì sự cần thiết cho việc thực hiện các giao dịch dân sự quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho mình là cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác trong quan hệ dân sự có thể tham gia vào các giao dịch dân sự một cách thuận lợi nhất, đảm bảo thỏa mãn nhanh chóng các lợi ích đặt ra mà trao quyền sử dụng đất cho bên được ủy quyền
Dưới góc độ lý luận, quyền sử dụng đất là quyền tài sản 28 và xem nó là tài sản theo
Bộ Luật Dân sự hiện hành Quyền sử dụng đất có thể tham gia vào giao dịch dân sự và thực hiện những quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất Tại chương XIII 29 quy định về quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt của chủ sở hữu Quyền quản lý và định đoạt quyền sử dụng đất là một quyền không nhỏ chiếm 1/3 quyền của chủ sở hữu, bên ủy quyền đã chuyển quyền định đoạt cho bên còn lại thực hiện quyền của mình Thực tế, chủ sở hữu hoặc người thứ ba 30 hiện đang có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất trong khi đó người đang sử dụng, chiếm
28 Châu Thị Khánh Vân, Nguyễn Thị Thu Trang, Hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất, tr.3
30 Người đang chiếm hữu, người đang sử dụng tài sản mà không phải chủ sở hữu hữu lại không có quyền định đoạt tài sản này mà quyền định đoạt lại do chủ thể khác nắm giữ Do đó, việc phân định các chủ thể có quyền được ủy quyền cần thiết phải được xác định, từ đó hợp đồng ủy quyền mới được đảm bảo tuyệt đối và không trở nên vô hiệu
Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai gồm có Nhà nước và người sử dụng đất Tuy nhiên, nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật này với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước Vì vậy, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu nhưng không thực tế chiếm hữu đất đai mà giao, cho thuê, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất nên chúng tôi không phân tích thêm và chỉ tập trung vào mối quan hệ pháp luật giữa các chủ thể sử dụng đất trong trường hợp bên ủy quyền hợp đồng ủy quyền định đoạt, quản lý quyền sử dụng đất được chúng tôi phân thành 3 nhóm: cá nhân, pháp nhân và chủ thể không có tư cách pháp nhân a Đối với cá nhân
Cá nhân, một chủ thể hàng đầu trong mọi quan hệ pháp luật, chủ thể quan trọng tham gia vào các quan hệ xã hội Tư cách chủ thể của cá nhân khi tham gia giao dịch dân sự được hiểu là năng lực chủ thể của cá nhân đó, tùy từng trường hợp mà Bộ luật dân sự 2015 sẽ có quy định về những cá nhân không được quyền tham gia giao dịch dân sự cụ thể Năng lực chủ thể của cá nhân bao gồm năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự Trong đó năng lực pháp luật là quyền xử sự của chủ thể được ghi nhận và được phép thực hiện Năng lực hành vi là khả năng tự có của chủ thể trong việc thực hiện, kiểm soát và làm chủ hành vi của mình Năng lực pháp luật cá nhân có quyền tham gia vào các giao dịch dân sự, được hưởng những quyền lợi được hưởng của một công dân nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam và thực hiện những nghĩa vụ trước đất nước
Trước đó, Bộ Luật Dân sự 2005 cũng quy định rõ những điều kiện cần có thỏa mãn năng lực pháp luật và hành vi của cá nhân tại Điều 14 và Điều 17 và tiếp thu quy định trước Bộ Luật Dân sự 2015 giữ nguyên quy định thể hiện tại khoản 1 Điều 16: “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự” và Điều 19: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”
Do đó, chủ thể với tư cách cá nhân bên ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất phải là công dân Việt Nam, có đủ năng lực pháp luật dân sự của và năng lực hành vi dân sự của cá nhân Yêu cầu này nhằm tạo mục đích việc quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất được diễn ra phù hợp với pháp luật thực định, bảo vệ quyền lợi cho cả bên được ủy quyền và bên ủy quyền được công nhận quyền sử dụng đất của các bên Ngoài ra, yêu cầu này cũng hoàn toàn hợp lý với quy định của Luật Đất đai hiện hành được ghi nhận trong khoản 2 Điều 5: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)” Bởi người không mang quốc tịch Việt Nam không được thừa nhận là chủ thể trong Luật Đất đai và chỉ có người Việt Nam mới được quyền sử dụng, thể hiện tinh thần dân tộc, anh dũng của ông cha ta bao đời qua hy sinh xương máu giữ gìn từng tấc đất qua bao thế hệ
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hiểu là công dân Việt Nam sinh sống và làm việc tại các quốc gia khác Nhưng khái niệm này không có sự thay đổi theo các mốc thời gian của nhà làm luật Tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài" Từ đây ta nhận thấy rằng, Nghị định số 138/2006 quy định có hai chủ thể được xem là người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm: người có quốc tịch Việt Nam, người có gốc Việt Nam kể cả người này có hoặc không có quốc tịch Việt Nam ở tại thời điểm xem xét (đã từng là người Việt Nam) và đang làm ăn và sinh sống lâu dài ở nước ngoài Tại Luật Quốc tịch
2008, theo khoản 3 Điều 3 của Luật này được khẳng định lại: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác định trên mỗi người mà không liên quan đến các cá nhân khác, tuy nhiên khác với cá nhân thông thường, họ có thể là công dân Việt Nam hay đã từng là công dân Việt Nam trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai, nhưng không vì vậy mà có những hạn chế đối với chủ thể này Người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn toàn hưởng những quyền theo pháp luật quy định cho cá nhân Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất cho họ xuất phát từ việc những người này có quốc tịch Việt Nam, có nguồn gốc sinh ra bởi người Việt và người Việt Nam định cư được quyền sử dụng đất như tài sản của họ Do đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong hợp đồng ủy quyền, nhất là hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất được xác định với cả bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền Nhưng trong thực tế, họ thường đặt ở vị trí bên ủy quyền bởi họ không thực tế chiếm hữu tài sản bởi “người định cư” sinh sống và cư trú ở nước ngoài nhằm mục đích phục vụ cho hoạt động làm việc, học tập được phát triển b Đối với pháp nhân
Chủ thể pháp nhân là một tổ chức bởi con người, được pháp luật của một Nhà nước quy định có quyền năng chủ thể Tuy nhiên, không phải bất kỳ một tổ chức nào cũng được Nhà nước công nhận có tư cách pháp nhân Chỉ những tổ chức được thành lập theo trình tự, thủ tục và đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định và được Nhà nước công nhận thì mới có tư cách pháp nhân được quy định tại Điều 74 Bộ Luật Dân sự 2015
Pháp nhân bao gồm: pháp nhân thương mại và phi thương mại
Quyền và nghĩa vụ của bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền
Qua những phân tích phía trên, việc uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất được hiểu một cách ngắn gọn là việc chủ sở hữu sẽ trao cho người uỷ quyền quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất của mình; thông qua hình thức hợp đồng uỷ quyền; lúc này, bên được uỷ quyền (người đại diện theo uỷ quyền) sẽ nhân danh bên uỷ quyền và vì lợi ích bên uỷ quyền thực hiện theo các công việc đã được thỏa thuận trước đó mà không được vượt quá phạm vi đã quy định; người đại diện theo uỷ quyền cũng có trách nhiệm thông báo cho bên thức ba về phạm vi thẩm quyền của mình Vì một trong những đặc trưng nổi bật của hợp đồng uỷ quyền là vì lợi ích của uỷ quyền nên người được uỷ quyền phải thực hiện các công việc một cách thận trọng, cẩn thận để không ảnh hưởng đến quyền lợi của người uỷ quyền
1.4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên uỷ quyền a)Quyền của bên uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
Dựa trên tinh thần của Điều 568 Bộ luật Dân sự 2015 thì người uỷ quyền có các quyền tương ứng với nghĩa vụ của bên nhận uỷ quyền:
Thứ nhất, phía người uỷ quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền thông báo đầy đủ về tình trạng của mảnh đất đang quản lý trong bất cứ lúc nào; thông báo cho người uỷ quyền về việc định đoạt quyền sử đất khi người được uỷ quyền có ý định bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác; và phải được bên uỷ quyền đồng ý về việc định đoạt đó;
Thứ hai, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác thì bên uỷ quyền được phép yêu cầu bên được ủy quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc ủy quyền;
Thứ ba, nếu bên được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ đã được giao kết trong hợp đồng dẫn đến thiệt hại cho bên uỷ quyền thì phải bồi thường thiệt hại b) Nghĩa vụ của bên uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
Dựa trên tinh thần của Điều 567 Bộ luật Dân sự 2015, bên uỷ quyền có các nghĩa vụ như sau:
Thứ nhất, bên uỷ quyền có nghĩa vụ cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết có liên quan đến mảnh đất để thuận lợi cho bên được ủy quyền thực hiện việc quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất;
Thứ hai, nghĩa vụ thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao sẽ thuộc về phía người uỷ quyền
1.4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận uỷ quyền a) Quyền của bên nhận uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
Dựa trên tinh thần của Điều 564 và Điều 566 Bộ luật Dân sự 2015, người được uỷ quyền có các quyền sau:
Thứ nhất, người nhận uỷ quyền có quyền yêu cầu bên uỷ quyền cung cấp thông tin và tài liệu về quyền sử dụng đất;
Thứ hai, bên được uỷ quyền sẽ được thanh toán chi phí hợp lý mà mình bỏ ra để thực hiện công việc uỷ quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận;
Thứ ba, bên được uỷ quyền có quyền uỷ quyền lại cho người khác nếu thuộc một trong các trường hợp sau: a) Có sự đồng ý của bên uỷ quyền; b) Do có sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng uỷ quyền lại thì lợi ích của người uỷ quyền sẽ không được đảm bảo
Tuy nhiên, việc uỷ quyền lại này cũng không vượt quá phạm vị đại diện của người được uỷ quyền ban đầu nếu không sẽ áp dụng các chế tài như đã trình bày ở phần trước b) Nghĩa vụ của bên nhận uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
Dựa trên tinh thần của Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015, người được uỷ quyền sẽ có những nghĩa vụ sau đây:
Thứ nhất, người nhận uỷ quyền phải thực hiện công việc theo ủy quyền đã được giao kết trong hợp đồng;
Thứ hai, phía bên được uỷ quyền có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn các tài sản trên đất ngay tại thời điểm hợp đồng uỷ quyền được giao kết;
Thứ ba, khi kết thúc hợp đồng uỷ quyền thì bên nhận uỷ quyền phải trao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật c) Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền Đây là một quy định đặc biệt cần phải chú ý và hiểu rõ để các bên có thể bảo vệ quyền lợi của mình Hợp đồng uỷ quyền có thể bị chấm dứt phù hợp với Điều 569, khoản
3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015:
Thứ nhất, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý; Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt
Thứ hai, trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có;
Thứ ba, cá nhân (người được uỷ quyền và người uỷ quyền) chết:
Nếu bên uỷ quyền chết, đương nhiên hợp đồng uỷ quyền sẽ bị chấm dứt, quyền sử dụng đất sẽ trở thành tài sản thừa kế của những người ở hàng thừa kế thứ nhất;
Nếu bên được uỷ quyền chết thì hợp đồng đồng uỷ quyền cũng sẽ bị chấm dứt, nhưng lúc này quyền sử dụng đất phải trả về cho bên uỷ quyền.
Thực tiễn pháp luật Việt Nam về hợp đồng ủy quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất hiện nay
Vấn đề giả tạo trong hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất30 1 Giả tạo giao dịch chuyển nhượng
Dù được ban hành văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh riêng biệt như Luật Đất đai và các nghị định sửa đổi, bổ sung ngày một hoàn thiện hơn nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, đồng thời triển khai các công tác quản lý đất đai của nhà nước Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại các vấn đề phát sinh trong các giao dịch dân sự hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất Với tầm nhìn bao quát của nhà làm luật nên không thể nhìn nhận được toàn bộ các tình huống phát sinh trong đời sống xã hội Và một phần cũng là do những người có kiến thức pháp luật có khả năng nhìn thấy được lỗ hổng trong pháp luật và lợi dụng bất cập đó để lách luật, hòng trốn tránh những nghĩa vụ phát sinh của mình, hoặc vì tư lợi cá nhân Các hành vi đó đã làm phương hại đến lợi ích của nhà nước và cộng đồng, làm cho tính răn đe và nhiệm vụ của pháp luật không được thực hiện, ảnh hưởng trực tiếp đến tính công bằng của luật pháp ban hành Cụ thể, trong xã hội xuất hiện các trường hợp xác lập hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất giả tạo, giả tạo ở đây là giả tạo về mặt hình thức và nội dung của hợp đồng Trong số các quyền định đoạt của người sử dụng đất, thực tiễn ở đây thường là các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên giao kết hợp đồng Tuy nhiên, do thủ tục rườm rà, phức tạp hoặc các nguyên do khách quan, chủ quan khác mà các bên đã giả tạo thành hình thức hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đa phần mục đích của các hợp đồng giả tạo này xuất phát từ:
Thứ nhất, trốn tránh nghĩa vụ thuế Bởi vì nhà nước đã điều chỉnh các nghĩa vụ thuế phát sinh từ thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản; thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập của cá nhân có thu nhập phát sinh từ hành vi chuyển nhượng bất động sản theo các trường hợp luật định tại khoản 1 Điều 2 và khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007; thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp, tổ chức có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ mà có thu nhập chịu thuế từ hành vi chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 2 và khoản 1 Điều 3 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 Như vậy, các hoạt động chuyển nhượng đối với loại tài sản đặc biệt là bất động sản sẽ làm phát sinh nghĩa vụ thuế tương ứng, giá trị của hợp đồng giao dịch chuyển nhượng càng lớn thì nghĩa vụ thuế cũng càng cao Bởi nguyên nhân đó, những người thực hiện giao dịch chuyển nhượng thường phát sinh tâm lý quan ngại và tìm cách trốn thuế Trong khi đó, đối với loại hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất thì việc uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất cho người khác không thuộc trường hợp làm hạn chế quyền định đoạt đối với người được uỷ quyền theo quy định tại Điều 195, Điều 196 Bộ luật Dân sự năm 2015 Do đó, khi đã biết được nghĩa vụ thuế của mình phải nộp, các bên đã thoả thuận với nhau nhằm xác lập một hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với nhà nước Mà nhà nước hiện nay không thể nào kiểm soát được toàn bộ hành vi giả tạo hợp đồng uỷ quyền định đoạt, cũng khó thể nào xác định được các bên có tự thỏa thuận nhằm mục đích trốn thuế hay không tại thời điểm hợp đồng được xác lập Đến khi phát hiện được, hoặc có thể không phát hiện được hành vi đó thì đã làm thất thoát một khoản tiền thuế quan trọng đối trong ngân sách nhà nước được dùng cho việc thực hiện nhiệm vụ của nhà nước đối với nhân dân
Thứ hai, đất không đủ điều kiện chuyển nhượng Để thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trước hết phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Bởi vì đất đai là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu đặc biệt, nên khi phát sinh tranh chấp thì rất khó để giải quyết và tốn rất nhiều thời gian Các điều kiện luật định về đất đai như sau: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài ra, còn phải đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng riêng biệt tùy theo các trường hợp luật định Và việc chuyển nhượng phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
Như vậy, chỉ khi đáp ứng đủ hết các điều kiện theo pháp luật thì người sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác Bên cạnh đó thì thủ tục chuyển nhượng cũng phức tạp hơn và tốn nhiều thời gian Trong khi đó, điều kiện thực hiện hợp đồng uỷ quyền định đoạt lại đơn giản hơn rất nhiều so với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc nhân danh người uỷ quyền và những thỏa thuận đã ký kết giữa bên cũng có thể giúp cho bên được uỷ quyền có được các quyền lợi tương đương như bên uỷ quyền Nhận thấy được các thuận lợi đó, người dân càng tận dụng nó để ngụy tạo cho hành vi chuyển nhượng của mình Các lý do đó cũng là nguyên nhân dẫn đến việc xuất hiện ngày càng phổ biến các hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất giả tạo thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, bên cạnh các thuận lợi thì trong các giao dịch giả tạo đó cũng tồn tại rất nhiều rủi ro, do không nhận thấy được các rủi ro đó nên sau khi ký kết hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất thì mới phát hiện nhiều mâu thuẫn Điều đó làm cho các tranh chấp phát sinh giữa các bên cũng ngày càng đa dạng và khó giải quyết
Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để sử dụng đất ở Việt Nam Một nguyên nhân nữa xuất phát từ một trong các quyền liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất 35 Bởi vì đất đai là tài sản công thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đứng ra đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý Vì tính năng đặc biệt của loại tài sản này nên pháp luật không chỉ ràng buộc điều kiện đối với tài sản mà còn đặt ra những ràng buộc liên quan tới người được quyền sở hữu, sử dụng loại quyền tài sản này Pháp luật đất đai hiện hành có quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 36 , chủ yếu là các điều kiện về chủ thể và hành vi của chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa
4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng các đặc điểm cơ bản được quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 và không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài ra, còn có các trường hợp luật định riêng biệt về các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các Điều 192,
193, 194 của Luật Đất đai hiện hành Như vậy, khi giữa các bên có nhu cầu về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chưa chắc bên nhận chuyển nhượng đã đủ điều kiện để được thực hiện giao dịch chuyển nhượng đó Trong khi đó, đối với việc thiết lập hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất lại không quy định quá nhiều điều kiện phức tạp như việc chuyển nhượng, bên được uỷ quyền cũng không có các điều kiện ràng buộc khó khăn, làm hạn chế đi việc xác lập hợp đồng như hợp đồng chuyển nhượng Do
35 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
36 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 đó, theo ý chí chủ quan, các bên đã lựa chọn thiết lập một loại hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất giả tạo thay cho hợp đồng chuyển nhượng, nhằm mục đích cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện kia có được quyền định đoạt hợp pháp thông qua hợp đồng uỷ quyền đó Các quyền định đoạt sẽ được quy định cụ thể, rõ ràng trong nội dung của hợp đồng uỷ quyền Với những thoả thuận đó, việc nhân danh bên uỷ quyền thực hiện quyền định đoạt của bên được uỷ quyền không còn bị hạn chế quá nhiều quyền lợi hợp pháp khác đối với quyền sử dụng đất Nhận thấy rõ được các lợi ích đó và những góc khuất của pháp luật đó, người dân ngày càng lợi dụng điều đó để thực hiện các hành vi trái pháp luật rất khó để phát hiện Tuy nhiên thì về bản chất hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất không làm chuyển giao hoàn toàn quyền sở hữu tài sản cho người khác, mà chỉ trao cho họ quyền định đoạt thay cho chủ sở hữu có quyền sử dụng đất dựa trên ý chí của chủ sở hữu 37 Và việc hợp đồng uỷ quyền thực hiện ý chí đó sẽ chấm dứt hiệu lực theo ý chí của bên uỷ quyền hoặc trong trường hợp một trong các bên chấm dứt tồn tại thì hợp đồng uỷ quyền cũng chấm dứt theo Chính bởi vì lý do đó, mà khi tình trạng người dân lách luật bằng cách giả tạo hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng nhiều đã làm phát sinh các tranh chấp giữa bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền, các mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất và các điều khoản không rõ ràng trong hợp đồng uỷ quyền lại rất khó để xử lý một cách thoả đáng vì luật chưa quy định Điều đó gây khó khăn hơn trong quá trình giải quyết vụ án Các bất cập xuất hiện đã làm công tác quản lý của pháp luật đất đai ngày càng khó khăn khi liên tục phát sinh các vấn đề, tranh chấp mới không nằm trong phạm vi điều chỉnh của luật hiện hành Dẫn đến tình trạng không có hướng giải quyết phù hợp, công tác giải quyết đình trệ Nhà làm luật không kịp thời điều chỉnh các quy định, cũng như tìm ra được hướng giải quyết, làm tốn rất nhiều thời gian và chi phí khắc phục Ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của nhà nước và cộng đồng Hướng giải quyết thường thấy của luật pháp khi phát hiện các trường hợp hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất giả tạo nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là xác định hợp đồng giả tạo vô hiệu, điều này được áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 124 và khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015 Việc vô hiệu đi hợp đồng giả tạo là hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất dẫn đến các hậu quả pháp lý phát sinh khi hợp đồng bị vô hiệu 38 :
1 Hợp đồng uỷ quyền vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
37 Điều 195 Bộ luật Dân sự năm 2015
38 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập
2 Khi hợp đồng uỷ quyền vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả
3 Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó
4 Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường
5 Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định
Còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng bị vô hiệu theo quy định pháp luật khác có liên quan
Sự điều chỉnh như vậy của pháp luật dân sự và đất đai vẫn chưa khắc phục được hoàn toàn hệ quả của các bất cập Khuynh hướng giải quyết vấn đề hợp đồng giả tạo chưa thật sự giải quyết được triệt để vấn đề Điều đó làm cho tình trạng này ngày càng gia tăng trong đời sống xã hội và càng biến hoá đa dạng, phức tạp hơn, làm cho Toà án gặp khó khăn rất lớn trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp phát sinh, chưa khắc phục được hậu quả đối với các lợi ích hợp pháp bị xâm hại; các vụ án tương tự ngày càng tồn đọng, khó đưa ra được các biện pháp khắc phục kịp thời và hoàn toàn triệt để
Do đó, cần phải có một phương án mới hòng khắc phục được tình trạng trong bất cập hợp đồng giả tạo uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất này
Bởi vì mục đích thực chất của hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất xuất phát từ nguyên nhân: chủ sỡ hữu không thể tự mình hoặc không muốn tự mình tham gia thực hiện việc định đoạt đối với quyền tài sản vì các lý do chủ quan hay khách quan như vì hiện tại đang không ở nơi thực hiện hợp đồng, vì lý do sức khoẻ, Do đó, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu khi có nhu cầu định đoạt quyền sử dụng đất nhưng vì các lý do nào đó mà không thể tự thực hiện nên pháp luật cho phép việc chủ sở hữu - người có quyền sử dụng đất - có quyền uỷ quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện các việc đó Như vậy là về bản chất đây là một loại quyền lợi mà Nhà nước cung cấp cho người sử dụng đất Việc lợi dụng quyền năng của mình để phương hại tới lợi ích chung của Nhà nước là đi ngược lại với quyền năng được cung cấp và vai trò của nhà nước Để khắc phục tình trạng giả tạo hợp đồng chuyển nhượng đó, kiến nghị Tòa tối cao quy định các văn bản quy phạm pháp luật bổ sung hướng dẫn giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc xác định hợp đồng, thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị che đậy bởi hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất Việc hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất giả tạo được xác định dựa trên các điều kiện: Thứ nhất, thông qua việc xác định ý chí thực sự của các bên khi xác lập giao dịch Đúng vậy, về bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận dựa trên ý chí giữa các bên Vai trò của Nhà nước là xác định chính xác ý chí thực sự của các bên khi đưa ra quyết định xác lập hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng đất để tránh trường hợp giả tạo Đây là vai trò quan trọng của nhà nước và mang tính quyết định khi xác định các đương sự trong hợp đồng có hành vi trái với pháp luật quy định hay không, từ đó, có được hướng xử lý phù hợp Thứ hai, thông qua việc giao nhận tiền giữa các bên trong hợp đồng Tức là nhà nước sẽ căn cứ vào số tiền được giao nhận giữa các bên để xác định loại hợp đồng nào, có phải hợp đồng giả tạo hay không Đối với hợp đồng uỷ quyền, số tiền được giao nhận thực chất chính là thù lao cho việc bên được uỷ quyền thực hiện công việc thay cho bên uỷ quyền, tuy nhiên thì việc có nhận thù lao hay không thì phụ thuộc và ý chí của hai bên và thực hiện theo thỏa thuận được ghi rõ trong hợp đồng hoặc trong trường hợp mà pháp luật quy định được nhận thù lao 39 Do đó, để đảm bảo được quyền lợi về thù lao của mình một cách tuyệt đối thì bên được uỷ quyền nên cam kết rõ trong hợp đồng uỷ quyền được xác lập Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc giao nhận tiền giữa các bên thực chất chính là cái giá mà bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng để được có quyền lợi tuyệt đối của chủ sở hữu đối với tài sản chuyển nhượng, mà ở đây là quyền sử dụng đất Như vậy, dựa vào bản chất của loại hợp đồng và giá trị số tiền giao nhận có thể xác định được loại hợp đồng Tiền thù lao trong hợp đồng uỷ quyền định đoạt quyền sử dụng thường sẽ thấp hơn so với hợp đồng chuyển nhượng, thù lao sẽ được tính dựa trên công sức xứng đáng mà bên được uỷ quyền bỏ ra để thực hiện công việc thay cho bên uỷ quyền Tuy nhiên, vì thù lao là do các bên thỏa thuận nên không thể hoàn toàn cố định được mức giá cụ thể Còn đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường giá trị chuyển nhượng thường rất cao, tỉ lệ thuận với diện tích đất được chuyển nhượng và phụ thuộc vào giá cả thị trường bất động sản Dù cho thị trường bất động sản có biến động, không ổn định, thì giá cả của bất động sản vẫn cao hơn rất nhiều so với các loại tài sản khác
Vấn đề vượt quá phạm vi uỷ quyền trong hợp đồng uỷ quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất
Hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất đang ngày càng trở nên phổ biến và được coi là một công cụ hiện đại, tiện lợi và linh hoạt, nhất là đối với những người đang trong tình trạng không thể quản lý được mảnh đất đó; như là những người đi làm xa, người có công việc bận rộn, người không còn sống ở đó nhưng vẫn muốn giữ mảnh đất này, Đối với những trường hợp như vậy, hợp đồng uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất trở thành một giải pháp hữu ích Thay vì phải tự mình quản lý, bảo trì và khai thác đất, họ có thể giao phó cho bên thứ hai bằng một hợp đồng uỷ quyền quản lý để có thể thực hiện những điều này Điều này giúp họ tiết kiệm thời gian, công sức vì đã có bên nhận uỷ quyền đảm nhận trách nhiệm trên và nhằm tối ưu hóa giá trị sử dụng đất, đồng thời báo cáo và cung cấp thông tin khi cần thiết về tình hình mảnh đất đã được chủ sở hữu uỷ quyền
Như đã phân tích ở trên, quản lý quyền sử dụng đất là chủ thể quản lý có thể điều khiển, chỉ huy, hướng dẫn đối với quyền sử dụng đất Cụ thể các công việc đó có thể là theo dõi và kiểm tra trạng thái đất; thực hiện các biện pháp để bảo vệ quyền sử dụng đất; canh tác, trồng trọt; xử lý vấn đề hoặc tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất Tuy nhiên, các công việc này đều phải nằm trong phạm vi uỷ quyền cho phép mà hai bên đã thoả thuận trước đó và được ghi nhận thành hợp đồng Nếu muốn thực hiện các công việc nằm ngoài phạm vi uỷ quyền, người được uỷ quyền phải thông báo và nhận được sự đồng ý của người uỷ quyền trước khi thực hiện, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng xảy ra và phải chứng minh được vì lợi ích của chủ sở hữu Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch, tôn trọng quyền lợi của các bên và tránh xảy ra các tranh chấp và rủi ro sau này
Căn cứ vào khoản 1 Điều 565 Bộ Luật Dân sự 2015, khi người được uỷ quyền nhận lời uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất, họ phải thực hiện các nhiệm vụ và công việc được uỷ quyền trong hợp đồng, có nghĩa vụ tuân thủ các điều kiện và cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng và không được vượt quá phạm vi và quyền hạn được giao Khi kết thúc thời hạn uỷ quyền, nếu cả hai bên không có sai phạm, người được uỷ quyền hoàn trả những tài sản đã nhận và cả những lợi ích thu về trong khi thực hiện việc uỷ quyền nếu họ có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định, nếu không thì người được uỷ quyền chỉ cần hoàn trả lại những tài sản đã nhận uỷ quyền Vậy nếu vượt quá phạm vi uỷ quyền mà cả hai cũng không thoả thuận về vấn đề này thì phần tài sản tranh chấp sẽ được xử lý tùy theo từng trường hợp đã được nhóm phân tích dưới đây
Trường hợp đầu tiên, người được uỷ quyền có giao dịch dân sự với người thứ ba, lúc này người được uỷ quyền sẽ trở thành người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện theo Điều 143 Bộ Luật Dân sự 2015 Thứ nhất, giao dịch dân sự do người vượt quá phạm vi đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá Tức là lúc này, người uỷ quyền sẽ không phải chịu bất kỳ trách nhiệm gì, cũng như không được hưởng tài sản vượt quá đó Trừ các trường hợp: người được đại diện đồng ý cho phép thực hiện phần vượt quá đó, người đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý và người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện Thứ hai, để bảo vệ cho người được đại diện, nếu có phát sinh tranh chấp hay trả thù lao cho người thứ ba, sẽ do người được uỷ quyền chịu trách nhiệm và tiếp tục thực hiện với người giao dịch Thứ ba, trừ trường hợp người được đại diện đã đồng ý giao dịch hoặc người thứ ba biết, phải biết về giao dịch không có thẩm quyền mà vẫn tham gia thì, để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba, pháp luật quy định người thứ ba có quyền đơn phương chấm dứt, hủy bỏ phần vượt quá hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu người không có thẩm quyền đại diện bồi thường những thiệt hại đã xảy ra Thứ tư, để bảo vệ quyền lợi cho người được đại diện trong trường hợp người thứ ba và người không có thẩm quyền đại diện cố tình giao dịch dân sự gây bất lợi, thiệt hại cho người được đại diện Pháp luật đã quy định người không có quyền đại diện và người đã giao dịch phải có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại
Tuy nhiên khi xem xét lại, dù cho người đại diện (hay là người uỷ quyền) không phải chịu bất kỳ trách nhiệm gì nhưng phần tài sản bị vượt quá vẫn chưa được pháp luật quy định rõ ràng về hướng giải quyết Điều này gây ra sự mơ hồ và bất đồng ý kiến trong việc xử lý tài sản bị vượt quá giới hạn uỷ quyền trong quá trình xét xử Theo quan điểm của nhóm, việc xử lý phần tài sản bị vượt quá này nên trao lại quyền quyết định cho người uỷ quyền Bởi trước khi xác lập hợp đồng, hai bên đã trao đổi thỏa thuận về phạm vi uỷ quyền; do đó, nếu bên được uỷ quyền cố tình hay vô ý vi phạm phạm vi được uỷ quyền dẫn đến phát sinh phần tài sản trên thì lỗi hoàn toàn thuộc về bên được uỷ quyền Điều này cho phép người uỷ quyền có quyền định đoạt và đưa ra các quyết định phù hợp với tình huống cụ thể Trong trường hợp có phát sinh chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản, người được uỷ quyền sẽ chịu trách nhiệm và có trách nhiệm chi trả các khoản chi phí này Tuy nhiên, trong việc xử lý tài sản này, cần tuân thủ các quy định pháp luật và đảm bảo tính minh bạch và công bằng để bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia trong giao dịch dân sự Một ví dụ minh hoạ cho kiến nghị của nhóm như sau: giả sử, trong hợp đồng uỷ quyền, ông B (người uỷ quyền) uỷ quyền cho ông A (người được uỷ quyền) trông coi, chăm sóc mảnh vườn của ông B khi ông đi vắng và đã thỏa thuận cho phép ông thuê người làm vườn đến chăm sóc Sáng hôm sau, ông A thuê ông C đến chăm sóc vườn, nhưng lại yêu cầu thêm chặt một số cây để làm một căn nhà nhỏ đựng dụng cụ làm vườn mà không có sự đồng ý của ông B Trong tình huống này, khi ông B quay về và phát hiện ra, ông B có quyền giữ lại căn nhà đó hoặc có quyền yêu cầu ông A trả lại mảnh đất về hiện trạng ban đầu Lúc này, ông A phải là người chịu trách nhiệm tháo dỡ căn nhà và bồi thường thiệt hại thiệt hại cho việc chặt cây nếu ông
B có yêu cầu Số tiền bồi thường có thể được xác định dựa trên giá trị của cây bị chặt và mức thiệt hại thực tế mà ông B phải chịu Cộng với việc trả thù lao cho C của phần bị vượt quá phạm vi uỷ quyền: chặt cây và dựng nhà
Trường hợp thứ hai, người được uỷ quyền không có giao dịch dân sự với người thứ ba, mối quan hệ lúc này chỉ có người uỷ quyền và người được uỷ quyền Trong phạm vi uỷ quyền quản lý, người được ủy quyền có quyền canh tác, tạo lập tài sản trên đất theo các điều khoản và cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng uỷ quyền Việc này giúp họ sử dụng và khai thác đất một cách hiệu quả, có thể trồng cây, xây nhà hoặc phát triển các dự án tài sản khác Tuy nhiên, trong trường hợp khi bên được uỷ quyền đã vượt quá phạm vi uỷ quyền, thực hiện những việc không được thoả thuận trong hợp đồng mà bên uỷ quyền quyết định trở về và muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được uỷ quyền quản lý Theo khoản 6 Điều Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015 chỉ nêu nếu vi phạm nghĩa vụ thì người được uỷ quyền sẽ phải bồi thường thiệt hại, vậy những tài sản của người được uỷ quyền hoặc thậm chí là những hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản đó này sẽ được xử lý như thế nào? Hiện nay, pháp luật hiện hành cũng chưa đưa ra hướng giải quyết phù hợp cho bất cập đó Do đó, nhóm đã tìm hiểu, nghiên cứu và đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện quy định và cơ chế về việc xử lý tài sản và bồi thường thiệt hại trong trường hợp người được uỷ quyền vượt quá phạm vi uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất
Thứ nhất, phần tài sản bị vượt quá và hoa lợi, lợi tức do tài sản đó phát sinh sẽ thuộc về người uỷ quyền, người uỷ quyền hoàn toàn có quyền định đoạt, sử dụng nó nếu lỗi hoàn toàn thuộc về người được uỷ quyền Điều này là hợp lý vì người được uỷ quyền có trách nhiệm tuân thủ hợp đồng và thực hiện đúng phạm vi uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất mà người được uỷ quyền đã vi phạm nghĩa vụ và vượt quá phạm vi uỷ quyền thì phần tài sản bị vượt quá và hoa lợi, lợi tức đó sẽ thuộc về người uỷ quyền Hoặc người uỷ quyền có quyền giữ nguyên tài sản vượt quá đó hoặc đòi lại quyền sử dụng đất trong trạng thái ban đầu và yêu cầu người được uỷ quyền phải khắc phục hậu quả do việc vi phạm nghĩa vụ Việc xử lý tài sản và bồi thường thiệt hại phải tuân thủ pháp luật, và người uỷ quyền có quyền giữ lại tài sản hoặc yêu cầu dỡ bỏ, tháo dỡ tài sản nếu điều này phù hợp với quy định pháp luật Điều này khuyến khích người được uỷ quyền tuân thủ hợp đồng và chịu trách nhiệm trong việc quản lý đất một cách cẩn thận, có trách nhiệm, tránh những tranh chấp và rủi ro pháp lý sau này Tuy nhiên, nếu người được uỷ quyền chứng minh được người uỷ quyền biết hoặc phải biết về việc vi phạm của người được uỷ quyền mà vẫn để mặc việc đó xảy ra vì lý do cá nhân (có thể là vì để lấy tiền bồi thường) thì người uỷ quyền không thể yêu cầu giữ lại phần tài sản và sử dụng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản đó Trong trường hợp này, người uỷ quyền vẫn có quyền yêu cầu người được uỷ quyền khắc phục hậu quả và bồi thường thiệt hại một phần do việc vi phạm hợp đồng uỷ quyền Trên đây là trường hợp thuộc trách nhiệm bồi thường thiệt hại do hành vi có lỗi gây ra
Thứ hai, dựa trên tinh thần của khoản 2 Điều 141 BLDS 2015, thực hiện vì lợi ích của người uỷ quyền Trong trường hợp người được uỷ quyền chứng minh được rằng hành vi vượt quá là vì lợi ích của người uỷ quyền, các trường hợp có thể xảy ra là người được uỷ quyền phải ứng phó với tình huống khẩn cấp, bất khả kháng hoặc các sự kiện không thể dự đoán trước; Tuy nhiên, trong tất cả các trường hợp trên, việc vượt quá phạm vi uỷ quyền phải thực hiện dựa trên lợi ích và mong muốn rõ ràng của người uỷ quyền Nếu người được uỷ quyền chứng minh được thì họ không phải bồi thường hoặc bồi thường một phần nếu thiệt hại thực tế xảy ra quá lớn Còn về tài sản vượt quá và hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản đó thì người uỷ quyền nên được hưởng vì suy cho cùng, sự vượt quá mà người được uỷ quyền đang thực hiện là vì lợi ích của người uỷ quyền Tuy nhiên, điều quan trọng là việc chứng minh lợi ích và mong muốn đúng đắn của người uỷ quyền phải được thực hiện một cách cụ thể và rõ ràng Cần có bằng chứng và tài liệu chứng minh một cách minh bạch và đáng tin cậy về việc người được uỷ quyền đã thực hiện việc vượt quá phạm vi uỷ quyền với mục đích hợp lý và vì lợi ích của người uỷ quyền
Như vậy, từ những phân tích và kiến nghị trên, có thể thấy rằng việc xử lý tài sản và bồi thường thiệt hại trong trường hợp người được uỷ quyền vượt quá phạm vi uỷ quyền quản lý quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng để có thể bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên Vì vậy, nhằm đề phòng trường hợp người được uỷ quyền thực hiện trái với mong muốn, lợi ích hoặc không chấp nhận sự giám sát và hướng dẫn từ phía chủ sở hữu, cần có sự thoả thuận và quy định rõ ràng trong hợp đồng uỷ quyền để tránh xảy ra những tranh chấp sau này Việc xử lý tài sản và bồi thường thiệt hại trong trường hợp này phải được thực hiện công bằng, tuân thủ quy định pháp luật và xem xét đến các yếu tố và tình huống cụ thể của từng trường hợp.
Danh mục Tài liệu tham khảo
Văn bản pháp luật Việt Nam
1 Án lệ (15/2017/AL) ngày 14/12/2017 về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
2 Bộ luật Dân sự (91/2015/QH13) ngày 24/11/2015
3 Bộ luật Tố tụng dân sự (92/2015/QH13) ngày 25 tháng 11 năm 2015
5 Luật Công chứng (53/2014/QH13) ngày 20 /06/2014
6 Luật Đất đai (45/2013/QH13) ngày 29/11/2013
8 Luật Quốc tịch (24/2008/QH12) ngày 13 tháng 11 năm 2008
9 Luật Thi hành án dân sự 26/2008/QH12 ngày 14/11/2008
10.Luật thuế thu nhập cá nhân (04/2007/QH12) ngày 21/11/2007
11.Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (14/2008/QH12) ngày 03/06/2008.
12.Luật Tố tụng hành chính (93/2015/QH13) ngày 25 tháng 11 năm 2015
13.Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01 tháng 9 năm 2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm
14.Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15/11/2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của bộ luật dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài
15.Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
16.Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch
B Sách, các bài báo, tạp chí, luận văn tham khảo
Tài liệu tham khảo bằng Tiếng Việt
1 Châu Thị Khánh Vân, Nguyễn Thị Thu Trang, “Hiệu lực giao dịch quyền sử dụng đất”
2 Nguyễn Thị Thanh Hằng (2006), “Hình thức hợp đồng – một số vấn đề và những kiến nghị, phương hướng hoàn thiện”
3 Nguyễn Thị Hạ (2012), “Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam và pháp luật nước ngoài (Doctoral dissertation, Khoa Luật)”
4 Trường Đại học Luật TP.HCM (2015), Giáo trình Luật Đất đai (Tái bản lần thứ
1), TS Lưu Quốc Thái, NXB Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam.