Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện

được sử dụng ởChương 3 khi nghiên cứu các giải pháp góp phén hoàn thiện pháp luật về giảiquyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ va nâng cao hiệu quả ápdụng các quy định về giải quy

QUAN VĂN TUẦN

‘MSSV: 452322

PHAP LUAT VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP VE HỢP ĐÒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT VÀ THUC TIEN THỰC THI

KHOA LUAN TOT NGHIEP

đà Nội - 2023

QUAN VĂN TUAN

‘MSSV: 452322

PHAP LUAT VE GIẢI QUYET TRANH CHAP VE HOP

DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT

VA THỰC TIEN THỰC THI

Chuyên ngành: Luật Dat dai

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HOC PGS TS NGUYEN TH] NGA

Ha Nội - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiền cứu của riêng, tôi, các kết luận, số liêu trong khóa luân tat nghiệp là trung thực, đâm bảo đô tin cậy/

“Xác nhận của giảng Tác giả khỏa luận tốt nghiệp

viên hướng dẫn (Ky và ghi rõ ho tên)

LỜI CẢM ƠN

Sinh viên xin bay tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với POS.

TS Nguyễn Thi Nga cùng các thay giáo, cỗ giáo đã tận tinhhướng dẫn chỉ bảo, Xin cảm ơn các anh, chi, bạn bè vả giađính đã động viên, khuyến khích, giúp đỡ, đóng góp ý kiến

để em hoàn thành bai Khóa luận tốt nghiệp

Tac giả Khóa luận tốt nghiệp

iii

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

4 Đối trong va pham vi nghiên cứu.

5

6

1.

Phương pháp nghiên cứu.

`Ý nghĩa khoa học và thực tiến của đề tài

Cơ cấu của khóa luận

Chương 1 LÝ LUẬN VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HỢP DONG: CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT 6

1.1 Ly luận vé giãi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyển sit dụng đất 6

1.11 Khái niệm va đặc điểm về tranh chap hợp đông chuyển nhượng

1.21 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển.

nhượng quyên sử dụng đất 19 1.2.2 Su cân thiết điều chỉnh quan hệ giải quyết tranh chấp hợp đẳng

chuyển nhượng quyên sử dụng đất bằng pháp luật 311.23 Câu trúc nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất 3

‘hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung đắt 392.4 Về xử lý vi phạm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyển sử dụng đất 4

2.5 Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ va van dé giải quyếttranh chấp hop đẳng chuyển nhương QSDĐ 42.6 Một số nhận định, danh giá vé các quy định của pháp luật về giải quyếttranh chap hợp đông chuyển nhương quyền sử dung đất 45KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 50

Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG DAT s1

3.1 Định hướng hoản thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 513.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật vé giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dung đất 55

KETLUAN CHƯƠNG 3 59

KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO so 6L

vil

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất dai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc tiệt, là thành phan quan trong hang đâu cia môi trường sống, là dia bản phân.

bổ các khu dân cư, zây dụng các cơ sé kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng

và an ninh Hiện nay, đất dai không chỉ phục vụ cho các mục đích hiện hữu của đời sống hing ngày mà còn trở thành loại hang hóa đặc biết lưu thông trên thị trường đưới sự tác động của nén kính tế thi trường

Đất dai thuộc sỡ hữu toàn dân, do Nhà nước đại điện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý, pháp luật chi cho phép chuyển nhương QSDĐ Nhữngnăm gan đây, sự phát triển kinh tế cùng với việc đô thi hóa tăng cao dẫn tới.nhu cầu sử dụng đất cũng ting Khi đó, thị trường chuyển nhượng QSDĐ diễn

ra sôi nỗi, kéo theo các tranh chấp về hợp đông chuyển nhượng đất cũng giatăng Việc giải quyết tranh chấp đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.Tình trạng tranh chấp đất dai nói chung và tranh chấp hop đổng chuyểnnhương QSDD nói riêng kéo dai với số lương người dân khiếu kiên ngày

cảng đông là vấn dé đáng được quan tâm Gây ảnh hưởng tiêu cực đến các mỗi quan h trong công déng dân cư, nh hưởng đến tình hình an ninh, chính

tri, trật tự an toàn xế hội Nêu dé các tranh chấp đó kéo dai, không được giải

bị kế

đến các “điểm nóngquyết đứt điểm thì sẽ lợi đụng, làm giảm.nigra tn cis nil dấu áp NA HE 2M tấy: việt pgiềi GAA lanh dip hopđẳng chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật v giải quyết tranh chấp hop đẳngchuyển nhượng QSDĐ va pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển.nhượng QSDĐ la vấn dé can thiết trong giai đoạn hiện nay Đây cũng là vấn

dé đang được Dang va Nha nước, các cap, ngành quan tâm

"Nhân thấy sự quan trọng của vấn dé, sinh viên lựa chon dé tai: “Pháp

uật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất và thục tiễn thực thi” làm khóa luận tốt nghiép.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong bồi cảnh tranh chấp đất đai ngày cảng phức tạp, khó sử lý, tanđọng kéo dai, việc tranh chấp đất đai còn nhiêu bất cập thi tranh chấp hepđẳng chuyển nhương QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ cũng không kém phân gay git va còn nhiều han chế Cho đền

nay, có nhiêu công trình nghiên cứu va các bai viết liên quan đến dé tai này

đưi nhiễu góc đô tiếp cận khác nhau, mục đích nghiên cứu khác nhau Liên quan đến khóa luận, có thể ké đến một số công trình nghiên cứu khoa học như i) Trương Thể Côn (2012) “Những bắt cập trong guy định của pháp luật

về tranh chấp và giải quyết tranh chấp đắt đai”, Tap chi Dân chủ và Phápluật, số 3; ii) Tô Van Hòa, Đậu Công Hiệp (2019) “Các yếu tổ tác động đốngiải quyết tranh chấp đất dai bảo đấm phát triển bền vững ving Tay

Tạp chí Luật học, sé 8, ii) Tạ Văn Nhất (2020), ° Pháp luật vé giải

quyết tranh chấp hợp đồng ciuyễn nhượng quyền sit dung đất và thực tiễn

Ngiyêi

Thực hiên tai Toà ân nhân dân tinh Lang Son", luân văn thạc si Luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội, Hà Nôi, iv) Hà Thanh Huyễn (202.

Trật về giải qu ét tranh chấp hợp đồng cimyễn nhương quyền sử dung

Time én áp dung tại Tòa cm nhân dân tỗi cao", luận văn thạc si Luật học,

Trường Đại học Luật Ha Nội, Ha Nội, v) Cao Thị Thúy Hưởng (2022), °Pháp

“uật về giải quyết tranh chấp về hợp đông cinyễn nhượng quyền sử dung đất

và thực tiễn thực hiện tại Toà án nhân dân thành phd Gia Ngiữa, tĩnh Dake

Nong’, luân văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Ha Nội, Hà Nội, vi)

Lê Thị Hậu (2016), "Tranh chấp

Các công trình khoa học trên đã phân tích, giai quyết một số vấn để lý

luận va thực tiễn ở một số địa phương cụ thé hay trong phạm vi cả nước vềgiải quyết tranh chấp hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ Trên cơ sé đó, Khóa

un để suất các giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật nay và nâng cao hiệu

quả thi hành Tuy nhiên, nhận thay van để nảy vẫn còn nhiều khia cạnh cẩn.tiếp tục nghiên cứu Trên cơ sở kế thie kết quả nghiên cứu của các công trình

liên quan đến dé tai được công bổ, Khóa luân di sâu nghiên cứu pháp luật giãi

quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ va thực thi trên thực tiễn

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu dé tài.

3.1 Mục đích nghién cin

"Mục dich nghiên cứu cia khóa luên là nghiên cứu các quy định cia pháp

Tuật về giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhương QSDĐ; đánh giá thựctiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án Qua

đó, dé xuất các giải pháp góp phân tiếp tục hoàn thiện pháp luật vẻ giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

312 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đổ đạt được mục đích nói trên, Khỏa luận xác định một số nhiệm vụ

nghiên cứa sau đây,

- Lâm sáng td một số van dé lý luận vé giải quyết tranh chấp hop đẳngnhượng QSDĐ và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDĐ thông qua xét xử tại toa án, cụ thể

4) Phân tích giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ thôngqua vide làm rõ khái niêm, đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đẳngchuyển nhượng QSDD; ý nghia của giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển.nhượng QSDĐ; Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng,

QSDB.

ii) Phân tích một

đẳng chuyển nhượng QSDĐ với những nội dung khái niệm pháp luật vé giải

in dé lý luận vẻ pháp luật giải quyết tranh nhập hợp

quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDD; sự can thiết điều chỉnh.quan hệ giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Câu trúc nộidung pháp luật vé giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

- Phân tích thực trang pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ va từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong thực.tiễn thực thi làm cơ sở đưa ra giải pháp tại Chương 3

- Để ra định hướng, giải pháp hoàn thiên pháp luật về giải quyết tranh

chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ

4, Đối trợng và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đôi tượng nghiên cứu

Khóa luận ác định rổ đổi tượng nghiên cứu gồm những nổi dung cơ bản

sau

- Các quy định cia Luật đắt dai năm 2013 vả các văn bản hướng dẫn thihành về giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ

- Các quy định của Bộ luật dân sự vẻ hop đẳng chuyển nhương QSDĐ

- Các quy định của Bộ luật tổ tung dan sự về trình tự, thủ tục giải quyết

tranh chấp dat dai và giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng QSDD

4.2, Phạm vỉ nghiên ciew

Giới han phạm vi nghiên cứu của Khóa luận là các quy định của Luật đất đại năm 2013 vả các văn bản hướng dẫn thi hành, các quy định của Bộ luật

Dân sự 2015 về hợp đông chuyển nhương QSDĐ, Bộ luật tổ tung dân sự năm

2015 về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDD va thực tiễn

thực thí

5 Phương pháp nghiên cứu.

Nhằm đạt được mục đích nghiên cứu, Khóa luận sử dụng phương pháp nghiên cửa sau:

- Phương pháp phân tích, phương pháp lich st, phương pháp thống kê,

được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vẫn để lý luận vẻ giải quyết

4

tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ va pháp luật vẻ giải quyết tranhchap hợp đông chuyển nhượng QSDD.

- Phương pháp binh luận, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hop,

phương pháp thông kê, phương pháp so sinh được sử dụng ở Chương 2

khi nghiên cửu vé thực trang pháp luật vé giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ

- Phương pháp điển giải, phương pháp quy nap, được sử dụng ởChương 3 khi nghiên cứu các giải pháp góp phén hoàn thiện pháp luật về giảiquyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ va nâng cao hiệu quả ápdụng các quy định về giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhương QSDB

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

hóa luận lâm rõ hơn các khái niệm về giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ, pháp luật vé giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhường QSDB Từ đó, cung cấp kiến thức cho những người làm công tác

pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp déng chuyển nhượngQSDD, các cán bộ làm công tác xét xử chuyên về giải quyết tranh chấp hopđẳng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nhân dân Qua đỏ, giúp cho việc thựcthi pháp luật về giải quyết tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ được chính xác

1 Cơ cấu của khóa luận.

Ngoài Mục lục, Danh mục các từ viết tất, phân mỡ đầu, Két luận, Danh mục tai liệu tham khảo, Nội dung của Khóa luận được kết cấu thành 3 chương

- Chương 1: Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng

QSDB.

- Chương 2: Thực trang phap luật về giãi quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ

- Chương 3: Một số định hướng và giãi pháp hoán thiên pháp luật vẻ giải

quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Chương 1 LÝ LUẬN VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HỢP DONG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT

11 Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.11 Khái niệm và đặc diém về tranh châp hợp đông chuyên nhượng.quyên sứ đụng dat

i) Khái niệm của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất

‘Trong quá trình xây dung dat nước, Đăng vả Nha nước ta đã xác lập chế

độ sở hữu đất đai và có những chủ trương, chính sách đất đai cụ thể phù hợp.với từng giai đoạn lich sử Ké từ khi Hiển pháp 1992 và Luật Bat đai 1993 ra

đối và có hiệu lực thi hành thi Nha nước chỉnh thức cho người sử dụng đất

được chuyển nhượng quyển sử dụng đất (QSDĐ) Quyển chuyển nhượng

QSDB tiếp tục được thực hiện va ghi nhân tại Bộ Luật dân sư (BLDS) năm

1995, Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005, Luật Bat đai năm 2013 va BLDS năm 2015

Theo quy định của Luật Bat đai năm 2013: Dat đai thuộc sở hữu tòa dân

do Nba nước đại diện chủ sở hữu va thông nhất quản ly.) Theo đó, bing

quyền sở hữu đại diện của minh đổi với dat đai, Nha nước tiến hanh các hoạt

đông nhằm chuyển giao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất trong nước vachủ thé có yêu tổ nước ngoải sử dụng thông qua các phương thức: giao đất,cho thuê, công nhận QSDĐ Đảng thời, để QSDĐ của mỗi chủ thể được khai

thác, sử dụng hiệu quả, lính hoạt trong thực tế, Nha nước cho phép các chủ

thể có QSDĐ được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đắt, trong đó

có quyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất

'Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể do Nha nước quy định điều

kiện, cách thức, trình tự thi tục, quyển và nghĩa vụ của các bên tham gia vào

quan hệ chuyển nhượng QSDD Vì vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng

Điền 4 Lait Bắt 2013

QSDB, bắt buộc các bên phải thiết lập thông qua hình thức pháp lý là hợp đẳng bằng văn bản trên cơ sỡ tuân thủ các quy định của pháp luật hiện han Khai niêm hợp đồng chuyển nhường QSDĐ 6 nước ta luôn được đất

trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân vé dat đai mà nhanước ta là chủ sở hữu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 1a một dang cu thécủa hop đồng dan sự Theo quy định BLDS năm 2015 “Hop đẳng là sự thỏaThuận giữa các bên về việc xác lập, thay đãi hoặc chấm đủt quyền, ngiĩa vụ

dân ie”

Chuyển nhương QSDĐ 1a một trong những quyển năng của chuyển

nhường QSDĐ, theo quy định tại Điều 50 Bộ luật Dân sự 2015 thi: “Hop

đẳng về quyền sử cng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đô người sitdung đất chuyén đổi, chuyén nhượng, cho thud, cho thuê lại, tặng cho, théchấp, góp vốn cimyễn QSDĐ hoặc thuc hiện quyền khác theo quy mh củaluật Dat dai cho bên kia; bên kia thực liên quyên, nghĩa vụ theo hợp đồngvới người sử dung đắt

Từ những phân tích trên thi ta có thể hiểu Hợp đồng cimyễn nhượngcnyén sử dung đất là sự thôa thuận giữa các ben, theo đô bên chmyẫn nhượng,quyền sử đụng đất chuyễn giao đắt và QSDĐ cho bên nhận cimyễn nhượngQSDĐ còn bên nhân cimuyễn nhượng thanh toản tiễn cho bên ciuyễn nhượng.QSDB theo thời han và phương thức thôa timiâm trong hợp đẳng theo các điều

Tên nội dàng hình tiức được uy dinh trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về

đất dai

ii) Đặc điểm hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dung đất

Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng dat: Hợp đồng.nhượng QSDĐ là một dang của hợp déng dan sự, nên co day đủ cácđặc điểm chung của hợp đồng dân sự như sau:

‘Tine nhất, hop đồng chuyển nhượng QSDĐ 1a sự thỏa thuận thống nhất ýchi cla các chủ thể và y chi do phải phù hợp với ý chỉ của Nhà nước Ý chỉ

Điều 385 BLTTDS2015

của Nhà nước được thể hiện thông qua các quy định của pháp luật với các quyđịnh cụ thé về nguyên tắc, điều kiện chủ thể, đối tượng, quyền va nghĩa vu,hình thức vả hiệu lực giao dich chuyển nhương, quy trình, thủ tục và cảnhững điều cắm khi thiết lập và thực hiện giao dịch QSDĐ Ý chi cia các chủthể giao kết hợp đồng được thực hiện thông qua quá trình thỏa thuận, bản bactrên các mit như: giá cã, phương thức thanh toán, diện tích đất va vị trí đất.

That hai, hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ 1a một sự kiên pháp lý làm.

phát sinh hau quả pháp ly: xác lap, thay đi, chấm đứt quyển và nghĩa vụ củacác bên chủ thể Chúng ta biết sự kiến pháp lý bao gồm sự biển va hảnh vi,hợp đồng la hành vi của các chủ thể ma thông qua hành vi đó lam phát sinh,thay đổi chấm đứt quan hệ pháp luật dân sự đổi với hợp đông chuyển nhượng.QSDP thì hanb vi của các chủ thể đó là thöa thuận và di đến cam kết làm phátsinh quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

Thứ ba, mục dich của hop đồng là lợi ich hợp pháp, không trái dao đức

xã hội ma các bến cùng hướng tới lợi ich mả mong muốn đạt được Khi thực

tiện việc giao kết hợp đông chuyển nhượng QSDĐ, mục dich của bên chuyển.nhượng lả nhận được một khoản thanh toán hợp với giá trị mảnh dat để thực

hiện các mục đích khác như déu tư kinh doanh cồn mục đích bên nhận.

chuyển nhương la có được một mảnh đất với giá cả phải chăng, phủ hợp với

mục dich sử dung.

Ngoài những đặc điểm chung trên, hợp dong chuyển nhượng QSDĐ con

có những đặc điểm riêng như sau

‘Tint nhất, hợp đồng chuyển nhượng QSDP lả hợp đồng song vụ, các bên

phải thực hiện các quyển va nghĩa vụ trong mỗi quan hệ về một loại tai sản đặc biét, không thuộc sé hữu các bên giao dịch, ma thuộc si hữu toàn dân ma đại điện la Nha nước

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ la hợp dong có dén bù Tinh

én bit có thể hiểu là khi một bến giao tải sin của mình cho bến kia thi bénnhận tải sản cũng phải trả bên kia một khoản tién tương ứng với giá tr tai sẵn

8

Trong hợp dong chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng khi giao QSDĐ.của mình cho bên kia nhận chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ trả.một khoản tiên tương ứng với gia trị QSDĐ mả bên chuyển nhượng đãchuyển giao Khoản tiền nay được coi là khoản đến bi của bên nhận chuyển.nhượng trả cho bên chuyển nhượng khi nhận QSDD.

Thứ ba, hình thức của hợp đông chuyển nhượng QSDĐ được tt

bằng văn bản, phải được công chứng chứng thực va đăng ký tai cơ quan nha

nước có thấm quyển? Dat đai là tai sản đặc biệt có giá trị lớn, việc chuyển

giao QSDĐ không chỉ ảnh hưởng trực tiép đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên ma còn tác đồng đến việc quản lý Nha nước vé dat đai Do vay, pháp

luật quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.QSDB để giảm bớt nguy cơ rồi ro tranh chấp vẻ đất đai đổi với bên nhậnchuyển nhượng QSDD

ii) Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyên sử dungđất

Hiện nay, các quy định pháp luật vé chuyển nhượng QSDĐ đã được quy.định rõ rang, cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật Tuy nhiên, đưới sự tác

đông của quy luật khách quan của nên kinh tế thị trường cùng với tỉnh trang giá nhà đất tăng cao khiến cho các giao dịch vé QSDĐ trở lên phức tạp, tiém

ẩn rủi ro tranh chấp cho các bên tham gia hợp đông

Tranh chấp về hợp đông chuyển nhượng QSDĐ có thé được biểu hiện ởnhiêu dang khác nhau như về chủ thé, vẻ đối tượng của hợp dong, vẻ gia cả,

về phương thức thanh toán song chúng đều phản anh một bản chất chung đó

Ja những bắt đồng mâu thuẫn và xung đột về quyển và nghĩa vụ của các bên.khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDB

Xung đột có thể được biểu hiện trực tiếp giữa bên chuyển nhượng và bên.nhận chuyển nhượng nhưng cũng có thể la xung đột liên quan tới lợi ich của

‘bén thứ ba khí họ cho rng một bén trong quan hé chuyển nhượng không thực Thuần 3 Điện S8 Lait Dit năm 2013,

hiện đúng và day đủ các cam kết, các théa thuận trong hợp déng, làm phương hại tới quyén va lợi ích chính đáng của phía bên kia hoặc chủ thể khác có liên quan Thông thường, đối với những mầu thuấn, bat đồng ma gia tri hoặc lợi ích của các bên hướng tới không lớn, hâu quả không năng né, nguyên nhân của sư sung đột có những tác đông khách quan thi chúng có thé được giải quyết dn thỏa thông qua những théa thuận hoặc thương lượng với nhau để tim

za hướng giải quyết có lợi và hải hòa nhất cho cả hai bên Tuy nhiên trên thực

tế có những mâu thuấn, bat đẳng ma giá tri của QSDĐ trong hợp đồng lớn, sựsai pham của một trong các bên để lại những tốn that và thiệt hai nặng nề chophía bên kia hai bên không thé tim được tiếng nói chung trong việc giảiquyết những mâu thuẫn, xung đột thi tranh chap là điều tất yêu không tránh.khỏi Và nếu những mâu thuẫn, xung đột nay không được giải quyết nhanh.chong, triệt để, quyên va lợi ích của các bên không được giải quyết én thöa,công bang thi đây 14 một trong những nguyên nhân gây tác đông xấu đến kinh

tế, xã hội.

Từ những phân tích trên, có thể hiểu: Tranh chấp hop đồng cimyễnnhượng QSDĐ ia sự mâu thuẫn xung đột về quyền và nghĩa vụ của bềncimyễn nhượng QSDĐ với bên nhận cimyễn nhương QSDĐ ki giao kết vàthực hiện hợp đồng cimyễn nhượng QSDĐ hoặc tranh chấp của bên tint baliên quan đến giá trị pháp if của hop đẳng theo quy định của pháp luật dân

su và pháp luật đắt đai

iv) Đặc điểm của tranh chấp hợp đông chuyén nhượng sứ dụng đắt:Thứ nhất, các chủ thé tranh châp hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ chỉ lacác chủ thể được zác lập dua trên quyết định giao đất, cho thuê đất của nhanước hoặc được nha nước công nhân quyền sử dung đất, không có quyển sở

hữu với đất đai Trên cơ sở đó, trong quả trình sử dung đất, người sử dụng đất

thực hiên việc chuyển nhương QSDĐ vả do trong qua trình thực hiện hợpđồng chuyển nhượng dẫn đến phát sinh mâu thuẫn nên xảy ra tranh ch

đồng chuyển nhượng

10

Thứ hai, đối tượng của tranh chap hợp đông chuyển QSDĐ chính la việc

thực hiện các quyên và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp đồng của bên.

nhận chuyển nhượng vả bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên quan tới giátrí pháp ly của hợp đồng Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dich dân sw, hợp đồng

dân sự và quy định riếng đôi với hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ, đẳng thời

phải tuân theo các quy định của Luật Dat đai Đây cũng la yêu tổ đặc biết, chỉ

phổi lớn tới quá trình giải quyết tranh chấp Theo đó việc giải quyết tranh

chấp không chỉ hướng tới bảo vệ quyén va lợi ich hop pháp của các bến tham

gia quan hệ mà còn bio vệ cho chủ thể có quyển sở hitu đó 1a Nhà nước

Thứ ba, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không chỉ ảnhhưởng trực tiếp đến các bên chủ thể tham gia hợp đồng ma còn phát sinh, gâyhâu quả xấu về mặt an ninh, chính trị tại dia phương gây mắt 6n định vé x

hội Vì vay, muc đích giãi quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ.

còn nhằm 6n định kính tế, chính trị, xã hội

Thứ tu, tranh chap hợp đông chuyên nhượng QSDĐ chịu sự diéu chỉnh

của nhiéu dao luật khác nhau như Bộ Luật Tổ tụng dân sự (BLTTDS) năm

2015, BLDS năm 2015, Luật Bat đai năm 2013, Luật Kinh doanh bắt đông sản năm 2014, Luật Công chứng,

+) Phâm loại tranh chap hợp đông chuyên nhượng QSDD

Tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ rất đa dạng, có thé phanloại các tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ thanh hai dạng như sau:Tint nhất, tranh chấp về hiệu iực của hop đông

Dang tranh chấp nay xây ra khi các bên trong hợp đẳng hoặc bên thử ba

có quan điểm mâu thuẫn vi trị pháp ly của hợp đồng chuyển nhượng.'Q8DB, việc giải quyết tranh chap nay dẫn tới hậu qua pháp lý lả Tòa án ghinhận hiệu lực của hợp đồng hay tuyên bổ hợp đông vô hiệu Một số tranh.chap thường gặp bao gồm:

Một là, tranh chap vé hình thức hợp đông Do lả tranh chap về hợp dangchuyển nhượng QSDĐ do hình thức hop đồng không đúng theo quy định của

pháp luật như hợp đồng có được thánh lập thành văn bản hay không, có được.

công chứng chứng thực tại cơ quan tổ chức có thẩm quyền theo quy định

pháp luật không

Hat là, tranh chap về điều kiện chuyển nhương QSDĐ Luật Bat đai quy.định về các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong nội dung thực hiện quyềncủa người sử dụng đất Khi phát sinh tranh chấp về điều kiện chuyển nhươngQSDB, cén phải xem xét quan hệ chuyển nhượng đã dim bảo các điều kiênquy định tại Điều 188 Luật Dat dai năm 2013 hay chưa: Điều kiện đầu tiến vàtiên quyết là phải có Giấy chứng nhân QSDĐ, Điều kiện thứ hai là đất không,

có tranh chấp, Điều kiện thứ ba, quyền sử dung đất không bị kê biên để bảo.đầm thi hành án; Điễu kiên thứ tư, việc chuyển nhưng quyền sử dụng đắt chỉđược thực hiện trong thời hạn sir dụng đất Đồng thời cũng phải đổi chiều vớicác quy định khác về các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt và cáctrường hợp không được chuyển nhượng QSDĐ

Ba ia, tranh chấp liên quan đến điều kiện chủ thể giao kết hợp đồng.Loại tranh chấp nay co thé xảy ra khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do cánhân trong hô gia đình tự ý giao dich ma không được sự đẳng ý của tất cả cácthảnh viên khác trong hộ gia đính ma người nhận chuyển nhượng không biết

‘hop đồng vẫn được công chứng chứng thực dẫn đến sự vô hiệu của hợp đông.Hoặc là tranh chấp khi chủ thể giao kết hợp đồng không có năng lực hảnh vidân sự đây đủ, tranh chấp thường xảy ra khi mét trong các bên xác định việcxác lập, thực hiện hợp đẳng không được tiền hảnh thông qua người đai diện.Bén id, tranh chấp do hợp đồng vi phạm điều cắm của pháp luật, trái dao

đức xã hội Pháp luật quy định các giao dịch dân sự phải có muc dich vả nội dung không vi pham điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức zã hội

Hop đông chuyển nhượng QSDĐ cần phải tuân thủ theo quy định của pháp

luật, không chỉ BLDS, Luật Dat đai ma còn phải tuân thủ các quy định của

12

các luật khác như Luật Thương mai, Luật Kinh doanh bắt động sản, Tranh.

chấp sé phát sinh khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vi pham điều cắm của

các ngành luật có tiênn quan đến nội dung của hợp đồng.

Thứ hai, tranh chấp vé thực hiện hợp đồng

Đây 1a dạng tranh chấp xây ra sau khi giao kết hợp đồng các bên không

thực hiện đúng quyền va ngiấa vụ của mảnh theo nôi dung đã cam kết va theo

quy định pháp luật có liện quan Các tranh chấp thường gặp bao gồm:

“Một là tranh chấp về nghĩa vụ chuyển giao dat và các giấy từ liên quanđến QSDĐ Đây là loại tranh chấp khi thực hiên Hop đồng chuyển nhươngQSDD, bên chuyển nhương không thực hiện hoặc thực hiên nghĩa vụ chuyển.giao đất và giấy tử liên quan đến dat không kip thời

Hat id, tranh chấp vẻ nghĩa vụ thanh toán Đây là dạng tranh chấp khithực hiên hợp đồng ma bên nhận chuyển nhượng không thanh toán hoặc chậm

thanh toán, thanh toán không di, không đúng phương thức đã théa thuận.

Ba là, tranh chấp về nghĩa vụ thực hiến thủ tục hành chính theo hợp đẳng như công chứng, chứng thực, đăng ký tai Văn phòng đăng ký đất đai,

nghĩa vụ nộp các loại phi, lê phí khi thực hiện việc chuyển nhượng

QSDD Khi các bên vi phạm không thực hiện các nghĩa vụ trên theo thỏa

thuận dẫn đến việc cấp GCNQSDĐ không đúng thời hạn thì có thể yêu cầugiải quyết tranh chấp ngay cả khi việc chuyển nhượng cho có hiệu lực dochưa đăng ký tại cơ quan nha nước có thẩm quyển

112 Khải niệm và đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyén nhượng quyên sit dung đắt

i) Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyên sứ:dung dat:

“Thực trạng tranh chấp vẻ hợp đỏng chuyển nhwong QSDD ở nước tahiện nay đã và đang là van dé phức tap, anh hưởng đến sự phát triển kinh tế

và dn định xã hội Chuyển nhượng QSDD là một quyền rá

sử dung đất, các giao dich về đất dai ngay cảng phát triển đã làm cho việc

cơ ban của người

tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ ngảy cảng nhiều và phức tap,nhất là trong những thời kỳ thị trường bat động sản phát triển sôi động, các

giao dich nba đất tăng cao, loi nhuận mang lại cho các nha đầu từ từ các giao dich nay lớn cũng đã kéo theo những hệ lụy như thực hiện các giao dich trai

với các quy định của pháp luật lâm phat sinh các mâu thuẫn, các bắt đồng vadẫn đến các tranh chấp vẻ hợp đông chuyển nhượng QSDĐ Việc giải quyếtcác tranh chấp 1a một trong những biện pháp quan trong để pháp luật dat đai

phat huy được vai trò trong đời sống xã hội Giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ là một phương thức nhằm bao dim quyển va lợi ichchính đáng cho nhân dân, béo vệ pháp chế 2 hội chủ nghĩa va giữ vững én

định chính trị

Giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ thực chất la cơquan nha nước có thẩm quyên dùng những cách thức phù hợp trên cơ sở phápTuất nhằm giải quyết những bắt đẳng, mâu thuẫn trong nôi bô nhân dân, phụchồi các quyền va lợi ích hợp pháp cho bên bị xâm hai, đồng thời buộc bên vi

pham phải gảnh chiu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra, gop phân tăng

cường pháp chế trong lĩnh vực chuyển nhương QSDĐ Hay nói cách khác

“Giải quyết tranh chấp hợp đẳng chyŠn nhương OSDĐ là việc van dưng dling đắn các qh) định cũa pháp luật vào việc giải quyết các mâu thuẫn, bắt đồng của các chủ thé tham gia quan hệ pháp luật hop đồng chm én nhượng

QSDB nhằm bảo về các quyền và lợi ich hop pháp của người clay én nhượng

và người nhận chuyễn nhượng"

ii) Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đông chuyén nhượng

“uyên sứ dung đắt:

Thứ nhất, về phạm vi: Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ tập trùng và việc thực hiện các điều khoăn ma các bên cam

kết trong hợp đông nhằm tim ra nguyên nhân, lỗi của các bên Trên cơ sỡ đó,

cơ quan nha nước có thẩm quyền đưa ra phan quyết nhằm hòa giải mâu thuan,

4

bất đồng giữa các bên, và khôi phục quyển, lợi ích hop pháp của các bên bị

xâm hại.

Thứ lai, về phương thức giãi quyết giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ lả việc áp dụng một phương thức để các bên tranh

chấp thống nhất trong việc thực hiến quyển va nghĩa vụ khí giao kết hợp đông Trong pháp luất dân sự, giải quyết tranh chấp gồm thương lương, hữa giải, trong tải, Tòa án Mỗi phương thức gidi quyết tranh chấp đều có những

‘wu điểm vả nhược điểm nhất định, các chủ thể tranh chấp sẽ lựa chọn phương.thức giải quyết phủ hợp vào quan hệ tranh chap, nhu câu giải quyết của cácchủ thể và quy định pháp luật Đối với tranh chấp về dat đai, phương thức giải

quyết là việc lựa chọn trên các căn cứ pháp luật va sw thỏa thuận của các bên

sát đồng di đến sự thông nhấtnhằm hòa hoãn, giảm thiểu những mâu thuất

về việc thực hiện các quyền va nghĩa vụ khi tham gia vào hợp đông chuyển

nhượng QSDB.

Thứ ba, gai quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông

qua Tòa án là phương thức giãi quyết mang tinh quyển lực Nha Nước Bởi lẽ,

đồ là phương thức giãi quyết thông qua Téa án Ma Tòa an la cơ quan thực hiện quyển tư pháp, tức là quyển xét xử các vụ án, nhân danh Nha nước khi

xét xử Khác với phương thức giãi quyết tranh chấp khác như hòa giãi hay tư

thöa thuận hay thông qua trong tai Phan quyết của Tòa án có hiểu lực buộc các bên phải thi hành, nếu không thi bảnh thi bị cưỡng chế phải thi hành Kết

quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tổ.tụng dân sự có thé la bằng quyết định hay bản ăn Quyết định, bản ăn có hiệu

lực các bên phai nghiêm túc chấp hành.

Thứ te, giải quyết tranh chấp hợp dong chuyển nhượng QSDĐ không

‘bude qua bước hỏa giải tai Uy ban nhân dân (UBND) cấp sã Theo quy định

tai Điểu 203 Luật Dat đai năm 2013, việc giải quyét tranh chấp vẻ dat đai phải

thông qua hòa giải tại UBND cấp xã, nhưng trong một số trường hợp tranh.chấp liên quan đến dat dai, thủ tục hỏa giai tại UBND cấp xã không phải là

didu kiên khối kiện vụ án như tranh chấp vé giao dịch liên quan đến QSDĐ, tranh chấp về thừa kế QSDĐ, tranh chấp chia tai sản chung của vợ chồng la

Q8DĐ, *

Ngồi ra, mặc dù pháp luật đất đai va pháp lut tổ tụng hanh chính, tổ tung dn sử hiện hành khơng quy định vé phương thức giải quyết tranh chấp bằng Trong tai nhưng Lut Trong tải Thương mai va thực tiễn giải quyết các

tranh chấp đâu tư ma trong đĩ cĩ liên quan đến QSDĐ cũng được các bên lựa

chọn Trọng tai giãi quyết Theo thơng kê của Trung têmtrong tải Quốc tế Viết Nam VIAC trong năm 2022, dạng tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực BĐS

chiếm 7,1% tổng số tranh chấp được giải quyết tại VIAC va trong đĩ chiếm ty

lệ cao về sé lượng là tranh chap liên quan đến QSDĐ5

1.13 Mục đích, ý nghia của giải quyết tranh chap hợp đơng cluyênnhượng quyên sứ dung đất

.Một là, giải quyết tranh chap hợp dong chuyển nhương QSDĐ nhằm hỏagiải bat đồng, mâu thuẫn giữa các bên trong quan hệ tranh đất dai, duytrì su Gn định chính tn, trật tự an tồn xã hội, tăng cường sự đoản kết trong.nội bộ nhân dân; đồng thời gop phan bảo vệ sự nghiêm minh của pháp luật

nhằm tăng sự tin tưởng của người dân vào sự lãnh dao của Đăng và sự quản.

lý của Nha nước.

Hat lả, thơng qua giãi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.gop phan nâng cao hiểu biết, ý thức chap hanh pháp luật dat đai của của các

tên đương sự nĩi riêng và của người dân nĩi chung Bởi lẽ, trong quá trình

giải quyết tranh chap hợp đẳng chuyển nhượng QSDD, cơ quan nha nước,người cĩ thẩm quyển vân đơng giải thích, thuyết phục các bén đương sự nhân

rõ những điểm đúng điểm sai của mình dựa trên các quy định của pháp luật

Về phía người sử đụng đất để bão vê quyền va lợi ich hợp pháp của mình

` Ehộn 3 Đầu 3 Nghị qu 4017/N-EEĐ.TP cin Hồi ơng Thắm nhấn Tos inadin din tdicrongiy

05050017

SVIAC C022), Thẳng kẻ host đồng gi quyết rà chip nim 2033,nguần:hưps /hmmnr vc nương:

"elhong ke lok-đơng gia quyet tnt up sume 2072-s40

trong quan hé chuyển nhượng QSDĐ thi di muốn hay không muốn họ phảinghiên cửu, tim hiểu nội dung quy đính của pháp luật đất dai Hơn nữa, thôngqua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từng bước

xây dựng ý thức tôn trọng pháp luật, lời ứng xử văn mảnh cho các bên đương

sự khi đổi xử với các mâu thuẫn bắt đồng phát sinh trong cuộc sông

Ba là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không chỉ

giúp các biên đương sự nâng cao sự hiểu biết pháp luật dat đai ma còn giúp

cho đội ngũ cán bộ công chức nha nước nói chung và thẩm phán nói riêng am.tiểu pháp luật đất đai

“Bồn là, giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ tạo điềukiến dam bao cho các giao dich dân sự về đất đai nói chung và giao dich

chuyên quyền sw dung đất nói riêng vận hành thông suốt, lãnh manh.

Năm là, thông qua việc giải quyết tranh chấp hợp dong chuyển nhượng.QSD giúp cho cơ quan, người có thẩm quyển phát hiện sự khuyết thiểu,

chưa phủ hợp, chưa dng bô của hệ thống pháp luật để kiến nghi hoàn thi.

114 Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyên nhượngquyên sứ dung dat

Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu la hệ thông các quan điểm,

tự tưởng chỉ đạo, định hướng quá trình giải quyết tranh chấp Việc giãi quyết

tranh chép hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ nói chung phai tuân theo một số

vẻ hợp đông chuyển nhương QSDĐ, các cơ quan có thẩm quyên phải nghiêm

minh chấp hành nguyên tắc nảy va coi đó là cơ sở để giải quyết tranh chấp

‘hop đông chuyển nhượng QSDĐ

Thứ hai, nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp dong chuyển nhượng.QSDP nhằm mục đích én định tinh hình chính trị, kinh tế, x4 hội Khi tranhchap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nảy sinh sẽ gây tác động lớn đến cácmặt của đời sống kinh tế - xã hội, gây niên sự căng thẳng trong các môi quan

hệ zã hội, tao ra gánh năng cho cơ quan giải quyết tranh chấp Vi vậy việc

giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ phải triệt để thực hiện

nguyên tắc nay.

Thứ ba, khi giải quyết tranh chấp hợp dong chuyển nhượng QSDĐ phải

dựa trên quy định của pháp luật, đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch va chú ý đến tính hợp lý của phong tục tập quán, hương ước của công đồng dân cư, luật tục.

Céng bing trong giải quyết tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ.

được hiểu lả cơ quan nha nước, cá nhân có thẩm quyên phải tuân thủ quy định.của Hiển pháp năm 2013: "Mọi người đều bình đẳng trước pháp luật" 5 Moitranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được xem xét, giải quyết vô tư

khách quan, thân trong không có sư thiên vi, ưu ái hay định kiến quy chụp, võ đoản dựa trên quy định của pháp luật

Công khai minh bạch trong giải quyết tranh chấp hợp đổng chuyểnnhượng QSDP được hiểu la chứng cứ, hd sơ, tai liệu vé đất đai, thời hạn,thẩm quyên vả trình tự, thủ tục giãi quyết tranh chấp được công bổ công khaimột cách rộng rấi với sự minh định ré rang, cụ thé Mọi khiếu nại, thắc mắccủa các bên đương sự được cơ quan nha nước, người có thẩm quyên tiếp nhân

với thai đô nghiêm túc, cầu thi và được giải trình công khai rổ rang với những, căn cử lý lẽ thuyết phục.

Tranh chấp hợp đông chuyển nhương QSDĐ không chỉ liên quan đến.quan điểm, đường lối của Đảng, chỉnh sách, pháp luật của Nha nước ma nó

“Whois 1 Đầu l6 Hin pip năm 2013,

18

còn phân ánh nhân thức, tâm lý, thị hiểu văn hóa, cla các bên đương sự nói riêng và người dân nói chung Mặt khác, suy nghĩ vả tâm lý, thị hiểu của con người rất phong phủ, da dang va phức tạp Nó không chỉ chịu sự chỉ phối cia

các quan điểm chính thông chính sách, pháp luật của Nha nước mà còn bị ảnh

hưởng manh m của phong tục, tập quán, hương tước công đẳng luật tục Do

đó, khi giãi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cơ quan, Nha

nước, người có thẩm quyền còn phải chủ ý tính hợp lý của phong tục, tép

quán, hương tước của công đỏng dân cư dé giải quyết phủ hợp với điều kiên

‘hoan cảnh cụ thé của từng địa phương,

1.2 Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.2.1 Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đông chuyénnhượng quyên sứ dung dit

đặc điểm pháp luật về giải quyét tranh chấp hợp đồngchuyên nhượng quyên sứ dung đất

Pháp luật về giãi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lả

i) Khai niệm v

một thuật ngữ được sử dụng khả phổ biển trong các văn ban pháp luật ở nước

ta Né được đùng để chỉ các quy định của pháp luật diéu chỉnh nhóm quan hé

xã hội phát sinh liên quan trực tiếp đến việc giãi quyết tranh chấp hop đẳng

chuyển nhương QSDĐ Ché định pháp luật vẻ giải quyết hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ 1a một ché định cơ bản của pháp luật đất dai Mặc dù thuật

ngữ pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được

sử dung trong các văn bản pháp luật song Luật Bat đai năm 2013 và các văn

‘ban có liên quan lại chưa có giải thích chính thức hiểu như thé nao về thuậtngữ này Tim hiểu nội dung quy định pháp luật dat đai về giải quyết tranh.chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tác giã cho rắng thuật ngữ pháp luật

về giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhương QSDĐ có thể hiểu như sau:Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ là chếainh cơ bãn cũa pháp luật đất đai Nó bao gồm tổng hop các qnp phạm pháp

iật do Nhà nước ban hành và đâm bão thực hiện bằng sức manh cưỡng chỗcủa Nhà nước nhằm điều chữnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp tieviệc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyén nhương QSDĐ dat nhằm hòa giảinhững bắt đồng, mau thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa hai hay nhiều bêntrong quan hệ chuyén nhượng QSDĐ.

ii) Đặc điểm của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đông chuyénlượng quyên sứ dung đất

Giải quyết tranh chấp hợp dng chuyển nhượng QSDĐ có những đặcđiểm sau:

Thứ nhất, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng,QSDD thể chế hóa quan điểm của Dang vé giao dich dân sự về đắt đai Pháp.luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương bao gồm nhóm quy

định về nội dung và nhóm quy định vé hinh thức Nhóm quy định về nội dung

ao gồm quy định về hợp đồng chuyển nhương QSDĐ, quy định về quyền vànghĩa vu của các bên trong quan hệ giãi quyết tranh chấp hợp đồng chuyển.nhường QSDB , Nhóm quy định vé hình thức bao gồm quy định về trình tư,thủ tục, giải quyết tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ,,

Thứ hat, pháp luật v giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ vừa thuộc lĩnh vực pháp luật công vừa thuộc lĩnh vực pháp luật tư.

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ thuộc lính

‘vu pháp luật công, nghĩa là không phải tổ chức, cả nhân nào cổng có thẩm.quyển giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ma chỉ cơ quannhả nước có thẩm quyền do pháp luật quy định mới có thẩm quyển nay Phápluật vẻ giãi quyết tranh chấp hop đẳng chuyển nhượng QSDĐ thuộc lĩnh vựcpháp luật từ có nghĩa là lính vực pháp luật nay có các quy dinh vé hợp đẳngchuyển nhượng QSDĐ, quy định vẻ gia chuyển nhượng, quy định vẻ phương,

thức va thời hạn thanh toán.

Thứ ba, pháp luật về giãi quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhượngQSDD lá một lĩnh vực pháp luật tổng hợp quy pham pháp luật của một số

30

ngành luật Luật Đất dai quy đính về cấp giấy chứng nhân QSDĐ

(GCNQSDĐ) của người sử dung đắt, quy định vẻ điều kiện chuyển nhượng.QSDB, quy định về quyền và ngiĩa vu của người sử dung đất, BLTTDSquy định trình tự, thủ tục giải quyết sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ; quy định trình tự, thủ tục giải quyết phúc thẩm vu antranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDB, quy đỉnh nguyên tắc xét xử vu

án tranh chấp hợp đỏng chuyển nhượng QSDĐ Luật tổ chức TAND quy.định về cơ câu, tổ chức, thẩm quyền của TAND trong giải quyết vụ việc tranh.chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Luật Khiếu nại quy định vẻ quyền

và nghĩa vụ cia người khiểu nai, quyển và nghĩa vụ của người giải quyết

khiếu nại, trình tự, thủ tục giải quyết khiêu nại về tranh chấp hợp đồng chuyển

nhường QSDĐ Luật Tô cáo quy định vé quyển và nghĩa vụ của người tố

cáo, quyển và nghĩa vụ của người tiếp nhận, giải quyết tố cán; trình tự, thủ tụcgiải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhương QSDĐ,,

‘Thi tư, pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.Ềhướng tới mục dich: định hướng các chủ thể giải quyết tuên thủ nôi dung, quy.trình, thi tục và thẩm quyên, bao vé quyén và lợi ich cia bên bi vi phạm, hóagiải mâu thuẫn, bắt đồng và nguyên nhân tranh chấp, Bảo vệ trật tự pháp chếtrong lĩnh vực đất dai nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói

quan ly xã hội có hiệu quả nhất Mặt khác, tranh chấp hợp déng chuyển

nhượng QSDĐ là vụ việc phức tap, nhạy cảm, tac động đến quyển và lợi ich hop phapcủa các 18 chức, cả nhân Để gãi quyết khách quan, công bằng, vô

tư, đứt điểm, có hiệu quả loại tranh chap này thì không thể không sử dụng đến pháp luật

‘Hat là, trong nên kinh tế thi trường có nhiễu thành phén, các lợi ich kinh

tế đan xen, mâu thuẫn và đổi lập nhau Điều nay tiém ấn những mâu thuẫn, những khác biệt vé lợi ích giữa các chủ thể trong x hội nên tranh chấp là điều

khó tránh khối một khi những mâu thuấn vé lợi ích, về quyển vả nghĩa vụ của

các bên chủ thể không hỏa giải thông qua thương lương, thỏa hiệp Lĩnh vực.

đất đai cũng không phải ngoại lệ Để giải quyết ổn thỏa những mâu thuẫn về

Joi ích kinh tế, vé quyển va nghĩa vụ của các bén đời hỏi cơ quan Nha nước có

thấm quyền phải dựa trên quy định của pháp luật

Balla, ð nước ta, đất đai là vẫn để nhạy cảm và có ý nghĩa vẻ chính tị, kinh tế 28 hi, nên nó có anh hưởng trực tiếp đền lợi ích của nha nước, của xã

hội va của người dân Vi vậy, tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ trởlên gay gắt thi tiém ẩn những nguy cơ mắt dn định đoàn kết trong nội bộ nhân.nhân Muốn giải quyết tranh chấp nảy cân có cơ sỡ pháp lý vững chắc ma'pháp luật lả sự thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đăng về lĩnh vực đất dai

nổi chung va giải quyết tranh chấp hợp đổng chuyem nhượng QSDĐ nói tiếng

Bén là, trong nên kinh tế thị trường,

đai là loại tải sản đặc biết mà quyển sử dụng của nó được tham gia trao đổi

at đai ngày cảng trở lên có giá Dat

trên thi trường, Đất đai lả loại tai san đặc biết ma quyền sử dụng của nó được

tham gia trao đổi trên thi trường Vi vậy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

QSD ngày cảng trở nên gay gắt, phức tap Mặt khác, việc giải quyết loại tranh chấp nay không hé đơn giản do chính sách, pháp luật dat đai không nhất

quán qua từng thời ky và thường xuyên sửa đổi, bdi, bd sung

Nam là, kinh nghiệm của các nước có nên lanh tế thi trường phát triểncho thay dé thực hiện vai tra Nhà nước kiến tạo, bao đầm hải hỏa lợi ich của

Nha nước, xã hội, doanh nghiệp và của từng người dân thì pháp luật được sử

giải quyết moi tranh chấp xảy ra trong xã hội Đặt trong bối cảnh hội

dụng

nhập quốc tế và xây dụng quốc gia khởi nghiệp, sảng tạo hiện nay, việc Nhả

nước ta sử dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng.QSDB là vấn để mang tính tat yếu.

1.2.3 Câu trúc nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đẳng.chuyén nhượng quyên sứ dung đất

Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao

gầm các nhóm quy phạm pháp luật chủ yếu sau:

Một 1a, nhóm các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợpđồng chuyển nhượng QSDD Nhóm nảy quy định thẩm quyền xét xử sơ thẩm.tranh chấp hợp đỏng chuyển nhượng QSDĐ vẻ thẩm quyên theo loại việc,theo cấp, theo lãnh thổ,

Hai là, nhóm các quy định vẻ trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hopđẳng chuyển nhương QSDĐ Dựa váo nhóm quy định pháp luật nảy, TAND

sẽ tiến hanh giải quyết tranh chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ thông qua.một quá trình tô tung chat chế va đúng pháp luật, tránh sự tùy ti

quyền lực.

lam dụng

Ba la, nhóm các quy định về quyền và nghia vu của các bên trong quan

hệ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhương QSDĐ Nhóm quy định.nảy bao gém các quyển và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vao quá trìnhgiải quyết tranh chấp như: quyển khởi kiện, quyền phản tổ, nghĩa vụ chaphành nội quy phiên tòa, việc nộp tiễn tam ứng án phi, lê phi, nghĩa vụ cung,

cấp thông tin, cung cấp tai liêu, chứng cứ,

Bén la, nhóm các quy đính vé xử lý vi pham pháp luật giãi quyết tranh.chấp hợp đẳng chuyển nhượng QSDĐ Nhóm quy định này quy định về xử lý

các hành vi gây cân trở hoạt đông tô tụng dân sự gồm các hành vi: hành vi căn trở hoạt đồng xác minh, thu thap chứng cứ của người tiến hành tổ tung, han vi cô ý không có mat theo giấy triệu tập của Tòa, hành vi vi phạm nội quy phiên tủa, hành vi xúc pham, xâm hại đến sự tôn nghiém, uy tín của Toa

án, danh dự, nhân phẩm, sức khöe của người tiền hảnh tổ tung hoặc những

người khác thực hiện nhiệm vụ theo yêu câu của Tòa án, hành vi cân trở việc cấp, giao, nhân, tổng đạt, thông bao văn bản tổ tung của Toa ân,

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDĐ lả một hiện tượng tắt yếu.khách quan Hiện nay, các tranh chấp vẻ hợp đồng chuyển nhương QSDĐngây cảng tăng về số lượng và tính chất phức tap Do đó, giải quyết tranh.chap hợp đông chuyển nhượng QSDĐ sẽ giúp bảo vệ quyên lợi hợp pháp giữa.các chủ thể tham gia hợp đông, duy trì sự én định chính trị, trật tự xã hội;

giúp tao điều kiên bão dam cho các giao dịch vé đất đai vận hành thông suốt.

Pháp luật về giải quyết tranh chap hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ baogém tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảothực hiện, được TAND áp dụng để giải quyết tranh chấp phát sinh trong quátrình ký kết va thực hiện hợp đồng, Téa án gidi quyết tranh chấp hợp đẳngchuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật,đường lối của Đảng, chính sách của nhà nước để bão vệ quyền và lợi ích hợp.pháp của nhân dân, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa va giữ vững dn định xã

hội

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE GIẢI QUYET TRANH CHAP HỢP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT 2.1 VỀ thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.1.1 Thâm quyên theo vụ việc đôi với tranh chấp hợp đông chuyénlượng quyên sứ dung đất

‘Hién nay, có sự không rõ rang trong các khải niệm tranh chap dat đai dẫn.đến việc khó khăn trong việc sác định thẩm quyển đổi với tranh chấp hopđẳng chuyển nhương QSDĐ sé áp dụng khoản 9 Điều 26 hay áp dụng khoăn

3 Điều 26 BLTTDS năm 2015.” Khái niệm tranh chấp đất đai được dé cập tai

Khoản 24 Điều 3 Luật Bat đai Theo đó, tranh chép đất dai là “rzni: chấp vềquyén, nghĩa vụ của người sử dung đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan

Tê đất đai” Quy định này cho ta những cách hiểu khác nhau về nội hàm củakhái niệm tranh chap đất đai Tranh chap dat đai có thể hiểu theo phạm vi rấtrông, bao gdm: tranh chấp vẻ ai có quyển sit dụng đất (ranh chấp vé ranh:

giới, tranh chấp đời lai đất, ); tranh chấp vẻ quyền và nghĩa vụ liên quan đến hop đồng về quyên sử dụng đất, tranh chấp chia tai sản chung của vợ chẳng la

quyền sử dung dat, tranh chap về thừa kê quyền sử dụng đất

Quan điểm thứ nhất cho rằng, tranh chấp hợp déng chuyển nhượngQSDP là một dang của tranh chấp đất đai, do đó tranh chấp hợp đồng chuyểnnhượng QSDB là một tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyển theo loại việc củaTòa án theo khoản 9 Điễu 26 BLTTDS năm 2015° Quan điểm nay xuất phát

từ cơ sử của việc hiểu khái niệm tranh chấp đất đai theo nghĩa rông, nghĩa lảbao gồm cả tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Cu thể, khải niêm.tranh chấp đất dai được dé cập tại Khoản 24 Diéu 3 Luật Dat đai Theo đó,tranh chấp đất dai là “tranh chấp về quyén, ngiữa vụ của người sit ding đất

hoi 3 Điều 36 BLTTDS nấm 2015 rah chấp vì go dich dn sự hợp ding din se

“hoàn Điều 26 BLTTDS sim 2015: Tan chip ait đai đc uy Gh của hp hit vì đt dai tran chấp

‘Le Thị Bich Chive Nguyen Thị Lom (2023), Tem quyền gi gyit an chấp đất li ca te án một số Dit cập vì iẫn ng,gen Japp oường:218tteRmvhatsepxaetevi=211586,

36

giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đắt dat” Quy định nay cho ta những.cách hiểu khác nhau vé nội hàm của khái niệm tranh chấp đất đai Tranh chấpđất đai có thể hiểu theo pham vi rét rông, bao gồm: tranh chấp vẻ ai có Q5DĐ.(tranh chấp về ranh giới, tranh chấp doi lại đất, ), tranh chấp vẻ quyển vảnghữa vụ liên quan đến hop đồng về QSDĐ, tranh chap chia tài sản chung của

vợ chẳng là QSDĐ, tranh chấp vé thừa kế QSDĐ ®

Quan điểm thứ hai cho rằng, cẩn xc định theo hướng tranh chấp hợpđẳng chuyển nhượng QSDĐ lả tranh chap dân sự - hợp đồng và áp dụng theo

Khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015 Trên thực tế giai quyết, nhiều tòa án.

cũng đã xác định theo hướng này, Với cách hiểu tranh chấp đất đai theo nghĩahep, tức chỉ bao gồm những tranh chap vé ai có quyền sử dụng đất Cách hiểunày là hợp lý, phù hợp với bản chất của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ làmét hợp đồng dân sự, nên tranh chấp hợp déng chuyển nhương QSDĐ chính

Ja tranh chấp vé hợp đồng dan sự thuộc thẩm quyền theo loại việc của Tòa án.theo khoăn 3 Điễu 26 BLTTDS năm 2015

Dưới đây là một vụ án điển hình mả TAND đã xác định thẩm quyền đồivới tranh chấp hợp đẳng chuyển nhượng QSDB theo hướng la tranh chấp dân

sự - hợp đồng theo Khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015

Tại Ban án số 13/2023/DS-ST ngày 18/10/2023 của TAND thị zã Bim Son, tinh Thanh Hóa, nguyên đơn Công ty L để nghỉ Tòa án buộc ông Hoàng

ˆ Ehoễn 2 Đi 3 Nghị quyết 0420170NQ-HD TP ca Héi ding T“m phán Toe xiên din tố cho ngờ

05050017

hợp đồng thi nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiên.giải quyết Vi vay, theo quy đính tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoăn 1 Điều,

35, điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tổ tung Dân su, vụ án thuộc thẩm quyển

giải quyết của Tòa án nhân dân thi x8 Bim Son, tinh Thanh Hea."

3.12 Thâm quyên theo cấp đối với tranh chấp hợp đông chuyén

nhượng QSDB

‘Theo quy định của Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 va BLTTDSnăm 2015, chỉ có Tòa án nhân dân cấp huyện vả Toa án nhân dân cấp tỉnh.mới có thẩm quyển giải quyết thủ tục sơ thẩm đối với vụ án dân sự Nhìn.chung, thẩm quyền theo cấp đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDD về cơ ban sẽ tương tự như các quan hệ tranh chấp khác va được xácđịnh dựa trên các căn cứ theo quy định tại Điều 35 vả Điều 37 BLTTDS năm

2015 Nhưng van dé vẻ thẩm quyển theo cấp đổi với tranh chấp hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ có những nét đặc trưng liên quan đến phân định Toa

án cấp thẩm quyền hủy quyết định cá biệt - hủy Giầy chứng nhận QSDĐ của Toa an.

‘Theo Điều 34 BLTTDS năm 2015 va hướng dẫn tại Giải đáp nghiệp vu

số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/09/2016 của Tòa án nhân dân t6i cao thi khi giãi

quyết vụ án tranh chấp hợp đông chuyển nhượng QSDD, Tòa án có quyểntủy giấy chứng nhận QSDD, nêu có căn cứ theo quy định pháp luật Thẩm.quyển của cấp toa án trong trường hợp yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ

của ủy ban nhân dân được sắc định theo quy định tại khoản 4 Điển 32 Luật tô tụng hành chính năm 2015 Như vay, theo quy định nay thì tranh chấp hợp dang về QSDĐ mà đương sự có yêu cầu hủy giấy chứng nhên QSDĐ của ủy

‘ban nhân dân sẽ thuộc thẩm quyên xét xử sơ thẩm của tòa an nhân nhân tinh,

không phụ thuộc vào yên cấu của đương sự có được chấp nhận hay không

Trong trường hợp nay toan bộ vụ án tranh chấp vẻ hợp đồng chuyển nhượng

QSDP va yêu cầu hủy giây chứng nhận QSDĐ của ủy ban nhân dân sẽ thuộc

“imps Ikengbdbehentole gøvva7fa137011701c0v4itiet ban

38

thấm quyên giải quyết của tòa án nhân dân cấp tỉnh theo Điều 34 BLTTDS

năm 2015.

Tuy nhiên, theo hướng dẫn của Toa án nhân dân tối cao thi: “Kh giải

quyét vụ việc dân sự có liên quan đến quyết dinh cá biệt của cơ quam, tổ chứcthi toà đn phải Xem xét, đánh giá vỗ tinh hop pháp của quyết định cá biệt đó

Trường hap quyết dimh cá biệt 16 rằng trái pháp luật xâm pham quyên, lot ích hop pháp của đương sự và phat ings quyết dh đó mới bảo đấm giảt quyết ating đắn vụ việc

“uyên giải uy’

tục giải quyết và xem xét ings quyết định đó Trường hợp việc xem xét imỹ

ân sự mà việc Inj' quyết định đô không làm they đối tỉ

vụ việc dân sự thì toà dn đang giải quyễt vụ việc dân sự hiếp

at vụ việc dân sự xác địnhquyết đình a dẫn đẫn thay đối thẩm quyén giải quy

theo quy dimh tương ứng của Luật Tổ ting hành chính về thẩm quyền của toa

ám nhân dân cấp tĩnh thi toà dn nhân dân cắp Imyén đang thn li giải qu

việc dân sự phải cimpễn vụ việc cho toà án nhân dân cấp tinh giải quyét vàxem xét hu quyết đmh đó Trường hợp lồi giải quyết vụ việc dân sự cô liênquan dén quyét dmh cá biệt nhưng không cần thiết phải imp quyết dimh cabiệt đó và việc không ing quyết dinh đó vẫn đâm bảo giải quyết ding đắn vụ

tục giải quyết"!Như vậy, theo hướng dẫn nay thi khi có yêu cầu hủy giấy chứng nhận.'QSDĐ của UBND, Tòa án nhân dân cấp luyện van tiếp tục xem xét, thụ li và

chi khi nào sác đính rổ có căn cứ hủy gidy chứng nhân QSDĐ của UBND thì

tòa án nhân dân cắp huyện mới chuyển hỗ sơ vụ án cho tủa án nhân dân cấptỉnh giải quyết Hướng dan này là để giải quyết tình trang quá tai của Tòa án

nhân dân cấp tỉnh nhưng lại không chua đúng với tinh than của Điều 34

BLTTDS năm 2015.2

ˆ Tàu inti ind ca, Ga ip np ws O2/GB-TANDTC cia iain dỗ long

"au Han 2022), tsb vin pi td ng dẫn sept sane tae wn gi yt ma chip

Ip ông vì yin si ding it" Tợ cột ioe ($8 30023) 41-5

Bên cạnh đó, trong quá trình áp dụng Điều 34 BLTTDS còn suất hiện.

mâu thuẫn vé xét tính hợp pháp của GCNQSDĐ giữa TAND cấp huyện vacấp tỉnh Cụ thể la sau khi TAND cấp huyện chuyển hé sơ vụ án liên quan đến.hủy GCNQSDĐ lên TAND cấp tỉnh khí có căn cứ là trái pháp luật nhưng

TAND cấp tinh lại cho rằng GCNQSDĐ hợp pháp va trả lại TAND cấp huyện

Dưới day la một vụ án phức tạp va kéo dai gan 20 năm, có sự mâu thuẫngiữa thẩm quyền tòa án các cắp: Sau khi đã trải qua lần phúc thẩm thử ba vaTAND tỉnh Đồng Nai đã hủy án sơ thấm, giao cho TAND huyền Nhơn Trach

xử sơ thấm lại Tại TAND huyện Nhơn Trạch, nguyên đơn Lê Thi Mỹ có đơn.kiện bỗ sung ngày 20/3/2019 yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyển sử dụngđất do Sở Tài nguyên ~ Môi trường tinh Đồng Nai cấp cho vợ chẳng ông

Phong TAND huyện Nhơn Trach xét thấy Giấy chứng nhân quyển sử dung

đất do Sở Tài nguyên ~ Môi trường tinh Đồng Nai cấp cho vợ chẳng ôngPhong, la cơ quan hanh chính nha nước cấp tỉnh cấp, niên vụ án thuộc thẩm

quyền của TAND tinh Đồng Nai Do đó TAND huyện Nhơn Trach có Quyết

định chuyển hé sơ vụ án đến TAND tinh Đảng Nai để giải quyết theo thẩm.quyển Đó là quan điểm của Toa án cấp huyện

Ngày 15/1/2020, TAND tỉnh Đông Nai lại có Quyết định chy

vụ án đến TAND tỉnh huyện Nhơn Trạch để giải quyết theo thẩm quyển.Quyết định nêu quan điểm Xeét thấy ngày 20/3/2019, TAND huyện Nhơn

‘Trach đã thu lý yêu cầu của bả Lê Thi Mỹ về hủy hợp đẳng chuyển nhượng

hồ sơ

quyển sử dung đất ngày 6/6/1991 giữa ông Quang vả ông Phong, hủy Giấychứng nhân quyển sử dụng đất Theo hướng dẫn của Công văn số64.TANDTC -PC ngày 3/4/2019 của TANDTC thi thẩm quyền giải quyết vu

án trên là của TAND huyện Nhơn Trach Như vậy quan điểm cia Tòa án tinh

huyện.

là vụ án thuộc thẩm quyền của Toa an cá

”——”” Ỉ

30

3.1.3 Thâm quyên theo lãnh thơ đơi với tranh chấp hợp đơng chuyênlượng quyên sử dung đất

'Việc xác định thẩm quyên theo lãnh thé đối với tranh chap dân sự nĩi

chung căn cứ vào khoăn 1 Diu 39, khoản 1 Điêu 40 BLTTDS năm 2015 va cần lưu ý hai trường hop

Một trường hợp đối tương tranh chấp là bat đơng sản thi sẽ do tịa án nơi cĩ bat đồng sin cĩ thâm quyển giai quyết, nêu bắt đồng sin cĩ 6 nhiều dia phương khác nhau thì nguyên đơn cĩ thể yêu cầu tịa án nơi cĩ một trong các

‘bat động sẵn giải quyết",

Hat là, trường hợp đổi tương tranh chap khơng phải bat động sản thì việcxác định thẩm quyền dân sự của tịa án theo thứ tự sau: (1) Tịa án nơi cư trú,

lâm việc ofa nguyên đơn, nếu nguyên đơn lả cá nhân hoặc nơi cĩ tru sỡ của

nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết (nêu các đương sự

cĩ théa thun), (2) Tịa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn theo khoản 1 Điều 4 BLTTDS năm 2015, (3) Tịa an nơi bi đơn là cá nhân cửtrú, làm việc.

hoặc tịa án nơi bi đơn cĩ trụ sở nếu họ là cơ quan, tổ chức (theo điểm a khoản

1 Điều 39 BLTTDS năm 2015)

Trong trường hợp nơi cư tri của bi đơn và nơi cĩ bất đồng sin (đất)

trùng nhau thi việc xác định thẩm quyển giải quyết tranh chấp hợp đồng về

QSDD khơng cĩ vướng

trú của bị don và noi cĩ bắt đơng sản ở hai quân, huyện hoặc tinh khác nhau,

cĩ các quan điểm khác nhau về việc xác định quyển theo lãnh thé đốivới tranh chấp hợp đồng về QSDB Hiện nay, tơn tại ba quan điểm khác nhau

"Tuy nhiên, trên thực tế trong trường hop nơi cử

như sau:

Quan

QSDD Khơng phải là tranh chấp cĩ đổi tượng la bat động sản !5

n tht nhất cho rằng tranh chap hợp đồng chuyển nhượng

*Đlnckhộn 1 Đền 39 vì im ikon 1 bu 40 BLTTDS nim 2015 P

"Bà Thị Havin 2022), "Một s vn & pap hắt mg dn sept sinh trae tốn gi quất reh

chấp hop đồng gyân st ang đản, Luật, 2023 - 9 3,m 9-40