Kỷ yếu hội thảo khoa học: Về sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003

MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ GIÁ ĐẤT GOP PHAN SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤTĐẠT NĂM 2003 Trần Quang Hoy ‘Truong Đại học Luật Ha Nội “Trong Luật Đất đai 2003, nhà làm luật không giải thích thuật ngữ giá đất nhưng

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NOLKHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

HỘI THẢO

PHÒNG ĐỌC

HANOI, THÁNG10 - 2008

MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ GIÁ ĐẤT GOP PHAN SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT

ĐẠT NĂM 2003

Trần Quang Hoy

‘Truong Đại học Luật Ha Nội

“Trong Luật Đất đai (2003), nhà làm luật không giải thích thuật ngữ giá đất

nhưng nói đến "giá quyền sử dung đất" (sau đây gọi là giá đất) và "giá trị quyền

sử dụng đất" theo đó "giá đất" được hiểu "là số iền tính trên một đơn vị điện tích

đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành từ giao dịch về quyển sử dựng

đất" (khoản 23 Điều 4 Luật Đất dai (2003) và "giá tri quyền sử dụng dat” được

hiểu "là giá trị bằng tién của quyền sử dụng đất đổi với một diện tích xác địnhtrong thời han sử dung đất xác định” (khoản 24 Điêu 4 Luật Đất dai (2003))

'Thực chất, giá đất do Nhà nước quy định là khuôn khổ pháp lý để thu

các nghĩa vụ tài chính cho ngán sách nhà nước từ đất đai Theo Điều 54 LuậtDaft đai (2003) thì giá đất Nhà nước được xác lập, công bố và để thu các khoảnsau: (i) thu tiền sử dụng đất; Gif) thu tiền thuê đất (ii) thu thuế liên quan đến

đất đai như thuế sử dụng đất đất nông nghiệp hiện nay, thuế thu nhập từchuyển quyền sử dụng đất, thuế bổ sung đối với hộ gia đình, cá nhân vượt quáhạn mức sử dụng đất nông nghiệp; (iv) các khoản phí, lệ phí từ đất đai trongcquá trình quản lý nhà nước vẻ đất đai, các dich vụ địa chính phục vụ người sửdung đất; (v) thu các khoản tiền bồi thường khi người sử dụng đất có hành vi

vi phạm pháp luật đất dai làm thiệt hại cho Nhà nước và các chủ thể sử dung

đất khác và đặc biệt quan trọng, (vi) giá đất nhà nước là cơ sở pháp lý để thực

hiện việc bồi thường đất, tai sản gắn liền với dat khi Nhà nước thu hổi đất vào

mục dich quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia và mục tiêu

phát triển kinh tế Với các yêu cầu tổng quát trên, giá đất khi ban hành phải đấp ứng các tiêu chí sau:

Thứ nhất, giá đất Nhà nước thường thấp hơn so với giá đất ngoài thịtrường chuyển nhượng quyên sử dụng đất, không chỉ thấp vai chục phẩn tram

nói chung, có khi cả vài lân so với thực tế Từ thực tế giá đất Nhà nước có

tính bao cấp cao, chưa phù hợp với cơ chế thị trường, cho nên khi xây dựng

giá đất có thể hình thành các quan niệm khác nhau vẻ vấn để này như: một là,

cẩn phải quy định vẻ giá đất, dẫu giá đất đó có thấp hơn so với giá đất thị trường nhưng thường xuyên cập nhật để giá đất đó tiệm cận với giá đất thị

trường, hai là, không đồng tình với quy định cứng nhắc của Nhà nước vẻ giádat mà hãy để thị trường điều tiết, có như vậy chúng ta mới tránh khỏi việcnhiều quốc gia vẫn hình dung Việt Nam là một đất nước có "nẻn kinh tế phithị trường" Theo quan điểm của chúng tôi, không có nên kinh tế thị trường tự

do tuyệt đối, dù nên kinh tế thị trường ở đâu, phương Tây hay phương Dong, ở

nước phát triển hay còn kém phát triển thì Nhà nước trong tư cách một thiết

chế chính tri- pháp lý cân có sự can thiệp nhất định để đảm bảo định hướng thị

trường

Thứ hai, hậu quả của việc quy định vẻ giá đất cho nhiều mục tiêu khác

nhau dẫn tới một thực tế là: (i) giá đất nhà nước quy định quá thấp, do đó cáckhoản thu vào ngân sách nhà nước như tiền sử dụng dat, tién thuê đất, các

khoản thuế, phí, lệ phí từ đất đai không phản ánh đầy đủ quyền lợi Nhà nước

về mặt kinh tế: (ii) giá đất thấp được áp dụng sẽ là "hiểm hoa” cho người bị

thu hồi đất khi các khoản béi thường không đủ cho người sử dụng đất khảnăng tái tao lại cuộc sống, đất sản xuất để mưu sinh, kinh doanh và ổn địnhnghé nghiệp Hậu quả của việc giao đất với giá đất thấp sẽ dẫn đến tình trang nhiều nhà dau tư không đủ năng lực tài chính với các mánh khóe trong kinhdoanh tìm cách chạy dự án và chuyển nhượng dự án để hưởng chênh lệch giá,không quan tâm đẩu tư vào đất để phát huy hiện quả sản xuất, kinh doanh,trong khi đó người bị thu hồi đất không còn đất dé sin xuất, Phản ứng vé vấn

đẻ này, người bị Nhà nước thu hồi đất không chịu bàn giao mặt bằng đúng

thời hạn, không nhận tiền bỏi thường, tổ chức khiếu kiện đông người gây căng

thẳng về an ninh và trật tự xã hội

Thứ ba, giá đất Nhà nước chưa thé là chỗ đựa cho việc hình thành giá

đất thỏa thuận Bởi và, giá đất đồ thấp hoặc quá cao không phản ánh đúng

quan hệ cung cầu ngoài thị trường, không thể linh hoạt nhanh chống theo sự

biến động của thị trường Vì vậy, trong nhiều giấy tờ mua bán nhà ở, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, người có quyền lợi thông thường ghi "không đúng

số tiển mà thực chất ho đã giao dịch", mục đích là không muốn nộp đúng, nop

ii số tiền thuế, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước Đây chính là sai phạm

phổ biến của nhiễu người sử dụng đất khi thực hiện các giao địch dân sự về

đất đai, Do đó, nếu thực hiện cơ chế mot giá khi không còn chênh lệch giữa

giá đất Nhà nước và giá đất thị trường thì lúc đó trên thực tế người sử dụng đó

sẽ "bất buộc" trung thực hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế, lệ phi đối vớiNha nước Bởi vi, giá đất từ trước đến nay mà người sử dụng đất trong các

giao dich của mình đêu cao hơn giá đất Nhà nước

Giá đất theo quy định hiện hành "nhốt" bảy mục đích: vừa tính tiền sửdung đất, tiền thuê đất, tiên thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dung đất, tién lệphí trước bạ đến tiền bồi thường khi thu hồi đất Do đó, khi tang giá đất chosát với giá thị trường, nếu có một đối tượng duy nhất được lợi (người được bồi

thường đất và tài sản khi thu hồi đất) thì sẽ có 6 đối tượng phải nộp nghĩa vụ

tài chính theo giá đất cao Đối với người làm giấy tờ chủ quyển vẻ nhà đất có

thể phải gánh them gấp 5 - 6 lần những gánh nặng tài chính liên quan Từ đó

có thể thấy rằng:

Thứ nhất, chúng ta không rành mạch trong việc phan định áp giá chocác mục tiêu khác nhau Trên thực tế cần coi giá đất được áp dụng khi: (i) các

khoản thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai; (ii) các khoản chỉ ngân sách nhà

nước cho bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất Các khoản thu và chỉ này đều xuất phát từ một giá đất không phù hợp với giá đất thị trường, do

đó trong trường hợp giao đất, cho thuê đất đã làm lợi cho người sử dụng đấtnhưng không lượng hóa sự mất mát đó (day là sự thất thu lớn của ngân sách

nhà nước), trong khi chỉ nhận thấy những tốn kém từ việc chỉ trả bồi thường

Vi dụ "thực tế, số tiền thu hơn 2100 tỷ đồng mà Ủy ban nhân dân thành phố.

Ha Nội thu được từ đấu gid quyên sử dung đất của thành phố năm 2006 không

dit chỉ cho như câu xây dung nhà tái định cư cho các hộ dn phải di đời" [1LBởi vậy, đối với người bị thu hồi đất, khi chi trả bồi thường vẫn xuất phát tir

việc "chỉ trả tiền bôi thường thấp với sự hỗ trợ nhà tái định cu giá thấp” như

‘Thanh phố Hồ Chi Minh, Hà Nội và các địa phương khác vẫn làm là cách tính

toán không rành mạch Tại sao chúng ta không thấy được giá đất để áp dụng,

‘giao quyên sử dụng đất vẫn là bao cấp? Đối với các nghĩa vụ tài chính như nộpthuế và lệ phí cho Nhà nước thì vẫn là giá bao cấp, cho nên cũng phải áp dụng,

sự bao cấp đó đối với việc chi trả bồi thường khi thu hồi đất Nói t6m lại, giá

đất được xác định thấp để áp dụng cho cả các khoản thu và khoản chỉ, trong

đó người ta không quan tâm đến các "thua thiệt rừ khoản thu" mà chỉ quantâm đến phân "/ua thiệt từ các khoản chỉ" Theo chúng tôi, "bi kịch"

áp giá đất chính là ở đó Vì vậy, các tranh chấp khiếu kiện về đất đai liên quanđến bối thường giải phóng mat bing không bao giờ có điểm dừng, chừng nàochúng ta còn áp giá theo kiểu đó Do vay, theo chúng tôi là kiên quyết thực

hiện "cơ chế một giá đất" bám sát giá đất chuyển nhượng quyên sử dụng đất

thực tế trên thị trường Có như vậy mới tạo ra sự công bằng giữa người đượcgiao đất, thuê đất, người thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí đối với Nhànước và người bị Nhà nước thu hồi đất khi được trả tin bởi thường Điều đócũng có nghĩa, tất cả các mục đích khi áp giá đất đều có thể đưa chung vào

“một gói", nhưng không còn xu hướng bao cấp và thực hiện giá đất thị trường

triệt để cho tất cả các mục đích khác nhan.

tủa Việc

Thứ hai, khi tăng giá đất theo để xuất trên, chúng tôi đã nêu với tiêu chí "nghĩa vụ tài chính phải nộp với giá thị trường, quyền lợi được hưởng cũng

theo giá đó" Nghĩa là, quyén lợi và nghĩa vụ của người sử dung đất phảitương xứng với nhau khi cùng chung một mặt bằng giá đất phù hợp với thị

trường Như vậy, đó là sự sòng phẳng vé mặt kinh tế và thực hiện theo phươngchâm mà Dai Loan trong các cuộc cải cách điển địa đã từng coi là quốc sách,

đó là "Bình đẳng quyền lợi về đất đai" trong mối quan hệ giữa Nhà nước và

người sử dụng dat Theo đó, "né do Chính phit bỏ tiền đầu ue làm tăng giá trịđất thì phân hưởng giá trị đó thuộc về Nhà nước Vì vậy, trong quá trình mua

bán đất đai, trừ phân giá trị ban đầu do chủ đất khai báo, còn phần chênh

lệch giá trị, Chính phủ thu thuế theo giá trị gia tăng đó để phục vụ xây dung

các công trình công công xd hội" (2).

Thứ ba, cùng với "cơ chế một gid dat", người được giao đất sẽ phảitính toán cẩn trọng khi đầu tư dự án có sử dung đất Lúc này, Chính phủ cũng

chẳng cân cấm nhà đầu tr chuyển nhượng dự án mà chưa có hạ tầng (Điều 101

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ vẻ thi hànhLuật Đất dai đã cấm vấn để này), bởi lẽ, không thể có tình trạng "bán lứa

non", và không còn chênh lệch giá lớn như trước đây Thực tế là, trước day cácnhà đầu tư tìm cách có dự án với quy mô sử dung đất càng lớn càng tốt và tim

cách chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ phát để ăn chênh lệch giá mà khong

quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất Giả định rằng, nếu tiền sử dụng đất họphải trả cho Nhà nước ngang bằng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đấtthực tế thì không nhà đầu tư nào tìm cách có dự án "bảng mọi giá” như trước

đây Lúc đó, họ sẽ tính toán vấn dé đâu tư tạo lập bất động sản để hưởng lợi từ

quá trình đầu tư Đó là tư duy kinh tế nghiêm túc của các nhà doanh nghiệ Chi có điều, giá đất được giao trước day quá thấp dẫn tới chênh lệch thị trường cao làm cho nhà đầu tư mau chóng tìm được lợi nhuận bằng con đường phí kinh doanh Thực tế đáng buôn đó chỉ có thể chấm dứt khi thực hiện cơ chế một giá đất sát giá thị trường.

(1) Báo cáo của Đoàn nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất dai của Đài Loan - Ban Chi đạo trung ương chuẩn bj để án chính sách dat

dai- Ban Kinh tế trung ương Đảng, Hà Nội, 2002, trang 5

(2) Sẽ huỷ kết quả đấu giá quyền sử dụng đất nếu không nộp tiền sử dung

đất đúng hạn, Báo Kinh tế đô thị số ra ngày 26/7/2007.

MỘT SỐ Ý KIEN VỀ VIỆC SỬA ĐỔI, BO SUNG LUAT ĐẤT ĐẠI NĂM 2003

Tan Quang Huy

VC, Khoa pháp luật kinh tế

Luật đất đai năm 2003 đã qua 4 năm đi vào cuộc sống và góp phần to

lớn trong quan lý nhà nước về đất dai, tạo môi trường thông thoáng cho nhà.

đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc sử dụng đất Tuy nhiên, vấn đề

mặt bằng cho các doanh nghiệp, thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư

cũng như vấn đề giá đất luôn đặt ra những thách thức mà Luật đất đai hiện

hành trong quá trình thực thi luôn gặp hing túng khi giải quyết Do vậy, nhu cầu sửa đổi Luật Dat đai năm 2003 được đặt ra một cách cấp thiết Bài viết

dưới đây xin 48 cập một số nội dung cin thiết nhằm góp ý cho việc sửa đổi

Luật đất đai năm 2003

1 Về quan điểm chỉ đạo trong việc sửa đổi Luật Đắt đai

1.1 Chúng tôi đồng tình với quan điểm chỉ đạo khỉ cho rằng, chúng ta chưa

xây đựng một đạo Luật đất đại mới hoàn toàn, cũng chưa xây dựng một Bộ luật

đất dai hoàn chỉnh, mà mới sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Dat đai năm,

2003, với những điền luật đã tạo ra sự bất cập trong quá trình thực thi gần 4

năm qua Vì vậy, chứng ta chọn lựa những vấn để lớn, có tính khai thông ách tắc trong việc tạo môi trường đầu tư cho doanh nghiệp trong nước và nước

"ngoài nhằm đáp ứng như cầu hội nhập kinh tế quốc tế, g6p phần cải cách thi tục hành chính tạo thuận lợi hơn trong việc sử dụng dat của tổ chức, cá nhântrong nước và nước ngoài Tuy nhiên, tren thực tế, việc sửa đổi cn đẻ cậpnhiều vấn đề quan trong theo chiéu dọc của Luật Đất đai năm 2003 Do đó,theo quan điểm của chúng ti, có những nội dung đã để cập đúng các bất cập

hiện nay của người dân hoặc đoanh nghiệp trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất, song cũng có nội dung dể cập khá nhiều, chỉ tết như vấn để

cquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà không phải là nội dung chính yếu thư hút

sự quan tâm của nhiều chủ thể khác nhau Nhà làm luật nên đặt ra các vấn để

chủ yếu để xây dựng sửa đổi Luật dưới dạng câu hồi như: Nhà nước liệu có

quản lý tốt hơn so với trước khí sửa đổi Luật đất đai không? Doanh nghiệp,

trong nước và nước ngoài sẽ được lợi gì từ sửa đổi Luật? Người sử dụng đất nổichung và hộ gia định, cá nhân trong nước nói riêng sẽ được lợi gì từ việc sửa

đổi, bổ sung Luật đất dai? Lấy đó làm định hướng cụ thể cho việc chọn lựa các

nội dung để sửa đổi Luật đất dai

1.2 Nhà làm luật cần xem lại việc bảo đảm nguyên tắc: “ Đấ dai thuộc sởhữu toàn dân, do Nhà nước dai diện chủ sở hiu và thống nhất quản lý” tong{quan điểm và nguyên tắc chỉ đạo trong việc sửa đổi Chúng ta biết rằng, tạiĐiều 17 Hiến pháp năm 1992 quy định: “ đất dai thuộc sở hữu toàn dân do nhàtước thống nhất quản lý" Quy định này cơ bản được kế thừa tại Luật Đất đainăm 2003 nhưng được nhấn mạnh thêm vé vai trò của Nhà nước trong vị thế

người đại diện chủ sở bữu toàn dân vé đất đai Qua đó, khoản 1 Điều $ Luật

"Đất đai năm 2003 quy định: “ Đất dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidign chủ sở hữu” và khoản 2 Điên 5 quy định về quyển định đoạt của Nhà nước.trong vai trd người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất dai Như vậy, Hiến phápnăm 1992 và Luật Đất đai năm 2003 đều thống nhất với nhau vẻ việc xác dịnh chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam Tuy nhiên, với tư cách là văn bản luật ban

"hành sau Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất dai năm 2003, Bộ luật Dan sự nam

2005 xác định quyền sở đất dai thuộc về Nhà nước, Điều 200 BLDS năm 2005cquy định: Tài sẵn thuộc hình thức sở hữu nhà nước bao gồm đất đai, rừng ne

“hiên ” Như vậy, có sự mâu thuẫn về xác định vấn để sở hữu đắt đai ở nước

ta giữa Hiến pháp 1992, Luật Đất dai nam 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005.'Với tinh thần trên, chúng tôi để nghị nhà làm Luật xem xét đúng tỉnh thần luậtpháp về vấn để sở hữu đất dai & nước ta để đưa vào sửa đổi, bỖ sung Luật đất

đai.

1.3 Chứng tôi đồng ý với quan điểm là, chỉ sửa đổi một số điều của LuậtĐất đai năm 2003 nhằm khai thông bế tắc trong quá trinh tổ chức thực hiện

Luật đất đai, tạo điều kiện phát triển kinh tế và ổn định xã hội, đáp ứng nhu cầuhội nhập quốc tế trong tinh hình mới Vì vậy, chúng tôi để nghị nhà làm luậthãy chú ý về cơ cấu của Luật sửa đổi, bổ sung, để thấy rằng, cái quan trong làsửa đổi, bổ sung để giải quyết các bức xúc dang đồn nén mới quan hệ giữa Nhànước- doanh nghiệp - người dan trong các quan he tài chính về đất dai và mặtbằng trong sản xuất để góp phần phát triển đất nước Theo chúng tôi, đây chính

là khung của việc sửa đổi Một số quy định sửa đổi, bổ sung được nâng lên thành luật từ các Nghị định của Chính phủ trong thời gian qua cần xem Xét lại

cho thoả đáng hơn Vì vậy, chúng tôi để xuất đường hướng cơ bản để sửa đổi,

bổ sung xoay quanh các vấn để là: quy hoạch- giá đất- bồi thường khí thu hỏi

‘at quyên và nghĩa vụ của người sĩ dung đất gồm doanh nghiệp trong nước, nước ngoài, Việt kiều, hộ gia đình, cá nhân trong nước, đặc biệt nhấn mạnh đến vấn dé xử lý tốt mối quan hệ giữa doanh nghiệp và người dân khỉ thu hồi đất.

"Đây chính là khúc mắc lớn nhất mà dường như việc thi hành luật đất đai luôn

gặp nhiều khó khăn.

2 Các sửa đổi, bổ sung cụ thé

2.1rong vấn để quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chúng tôi nhậnthấy, nhà làm luật cần chú ý về vấn để này ( có 11 sửa đổi bổ sung mang tính

chất toàn điện) từ nguyên tắc lập quy hoạch tại Điều 21, căn cứ lập quy hoạch

sử dụng dat tại Điều 22, sửa đổi Điều 23 vẻ nội dung quy hoạch sử dụng đất, bổ

sung Điều 23 về nội dung quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc

trang ương, bổ sung Điều 23 về nội dung quy hoạch sử dụng đất của huyện,

quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, bổ sung Điều 23 vé nội dung quy hoạch sit

‘dung đất cia xã, thị trấn, sửa đổi Điều 24 về kỳ quy hoạch sử dung đất cũng, như về phạm ví, trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất đến thấm quyền xét đuyệt quy hoạch, kế hoạch sử dung dat Chúng tôi không phủ nhận vai rd và tâm quan trong của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, bởi vì, các vấn để này

có vim vĩ mô, chiến lược trong quản lý, sử đụng đất dai vì lợi ích trước mắt và

lau đài Tuy nhiên, theo chúng tôi có 2 sữa đổi cần đặc biệt quan tâm, đó là:

Thứ nhất, việc sửa đổi Điều 24 là quan trọng, vì nói đến kỳ quy hoạch làphải lau dài, liên quan đến tầm nhìn của sự phát triển Cho nên, kỳ quy hoạchnếu chỉ xác định là 10 năm như trước day của cả nước hoặc năm năm của các

địa phương là quá ngắn Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 nên sửa đổi theo

hướng, kỳ quy hoạch của cả nước được lập cho giai đoạn là mười năm và định hướng phát triển cho mười năm tiếp theo cũng như kỳ quy hoạch của các địa

phương được lập cho giả đoạn mười năm là phd hợp.

Thứ hai, khoản 1 Điều 29 được sửa đổi và giao trích nhiệm thường xuyên

‘cho Bộ Tài nguyên và Moi trường trong việc chỉ đạo, kiểm tra thực hiện quy

hoạch, kế hoạch sử dung đất của cả nước, để từ đó rà soát các quy hoạch bất

hop lý từ trước đến nay nhằm xoá bổ tình trạng “guy hoạch treo, dự án treo”

xây ra tai nhiều các địa phương.

2.2, Việc sửa đổi khoăn 2 Điều 39 về nguyên tắc thu hồi đất, theo chúng tôi

là cần thiết, dù ring cơ quan nhà nước có thấm quyền thu hồi đất thông báo lý

do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển cho người sử dụng đất biết trước khi thu hồi đất t nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp và ft nhất 180 ngày đối với

‘dit phi nông nghiệp Ben cạnh đó cần bổ sung thêm “ việc thu hi đất có thé

thực hiện sớm hơn nếu được sự đẳng thuận của tất cả những người có đất bị thu hái” Từ trước đến nay hầu như ở địa phương nào, thu bồi đất cũng luôn là công

vige không để đàng, các dự án đầu tư luôn chậm tiến độ do không thể thu hồi

đất, bồi thường giải phóng mat bing đúng như dự kiến Do đó, theo chúng toi nén gìữ lại quy định như tại khoản 2 Điều 39 Luật Đất dai với thời gian chậm nhất là 90 ngày đối với nhóm đất nông nghiệp và 180 ngày đối với nhóm đất

phi nông nghiệp Tuy nhiên điều luật này cần sửa đổi theo xu hướng chúng tacần phải lượng hoá cả thời gian tối đa cho công tác giải phóng mặt bằng Quy

định như trên chúng ta xác định thời gian ít nhất, vậy thời gian tối đa bao nhiều

“không thể lường được và cũng không thể lượng hóa trách nhiệm của chính

“quyển địa phương trong chỉ đạo và giải phóng mat bằng để giao đất cho các dự.

ấn đâu tư.

2.32 Luật nên bổ sung Điểu 41 để nói vẻ các nhiệm vụ của Tổ chức phát

triển quỹ đất Thực chất day là quy định nhằm “luật hoá” Điều 10 Nghị định.

181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất dai khi để cập đến công việc của tổ chứcphát triển quỹ dst Chúng tới cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường nên tổng

et kinh nghiệm từ các địa phương về việc thành lập các Trung tâm phát triển

cquỹ đất với những việc đã làm được và những việc chưa phát huy tốt Qua đó,xác định các nhiệm vụ của tổ chức phát triển quỹ đất phù hop hon Hiện nay, trong bối cảnh Chính phủ đã cho phép công ty Đức Khải trong chức năng của

“Tổng công ty bồi thường sẽ thực hiện việc thu hồi đất, bàn giao đất sạch cho

Uy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thutiền sử dụng đất cho doanh nghiệp thì việc xác định các công việc giữa tổ chức phát triển quỹ dat và Tổng công ty bôi thường cần có giới hạn rõ rằng, tránh sự chồng lấn các công việc của nhau Cho nên, Tổ chức phát triển quỹ dat là đơn

vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích

cùng với mô hình của công ty Đức Khải nên thống nhất vẻ mô hình doanhnghiệp thực hiện việc bồi thường giải phóng mat bằng theo hướng đổi mới cáchlàm để không ách tắc các dự án đâu tư trong tương li.

24, Có nên sửa đổi về thẩm quyển cấp giấy chứng nhận quyền sử dung

aa

‘Ching tôi được biết, có những ý kiến khác nhau trong việc trao cho vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sirdụng đất Theo chúng tôi điều đó là không phù hợp, bởi các lý do sau:

“Thứ nhất, từ việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục dich sử dụng đất

én cấp giấy chứng nhận quyên sử dung đất là một chu trình hành chính, theo

đó, cơ quan hành chính có thẩm quyền xác lập quyền sử dụng đất của mình cho người sử dụng bằng các quyết định bành chính và sau đó công nhận quyền sử.

dung đất của họ cũng bing quyết định bành chính Các Đạo Luật đất dai trước

.đây và cả Luật Đất dai năm 2003 cũng đều thể hiện theo tỉnh thần trên.

“Thứ hai, Văn phòng dang ký quyên sử dụng đất là một bộ phận của cơ quan tài nguyên và môi trường có chức năng đăng ký quyền sử dụng đất, thực hiện

các thù tục hành chính theo mô hình một cửa và thực hiện dich vụ công trong

‘quan lý, sử dụng đất dai Do đó, là cơ quan dich vụ công trong quản lý, sử đụng

đất lại thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất là khong đóng

chức năng,

‘Vi vậy, chúng tôi cho ring Điều 52 sửa đổi nên theo hướng giao cho cơ

quan tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, sẽ đúng với chức trích của người

quản lý nhà nước thực hiện một trong các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất

‘V6 sửa đổi nội dung này chúng tôi có ý kiến như sau:

Thứ nhái, tổ chức định giá đất do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định

thành lập và có nhiệm vụ xác định giá đất trình uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phù

hợp với phương pháp, nguyên tắc xác định giá đất do Chính phủ ban hành Gi

.đất được tổ chức định giá đất xây dựng và được tổ chức thẩm định giá thẩm định sẽ trình uỷ ban nhân dan cấp tỉnh ban hành và có hiệu lực trong thời hạn năm năm Giá đất này chỉ thực hiện việc tính các khoản thuế và lệ phí liền quan

én đất đai Theo chúng tôi, giá đất được quy định và ban hành hing năm đã

gây không ít khó khan cho doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, bai lẽ, ho

tất cần sự ôn định về giá thuê đất trong một số năm, trinh tinh trang biển động,

thường xuyên theo xu hướng tăng lên như hiện nay.

“Thứ hai, 18 chức thẩm định giá đất phải là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện

theo quy định của pháp luật bành nghề thẩm định giá đất với tính cách là một dịch vụ về kinh doanh bất động sản.

Tw 2 ý kiến trên, chúng tôi cho rằng, tổ chức thẩm định giá đất không

phải do uj ban nhân dan cấp tỉnh ra quyết định thành lập, vì nó không phải là

cơ quan quan lý, mà là tổ chức dich vụ được thành lập theo quy định của LuậtDoanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã có chức năng kinh doanh dịch vụ về địnhgiá đất va tuân thủ các quy định về kinh doanh dịch vụ định giá đất UY bannhân dan cấp tinh có thể thuê các tổ chức thẩm định giá dat để thẩm định gia.đất do cơ quan định giá đất xay dụng Nếu không rành mạch về cách hiểu ở day

sẽ có sự lẫn lộn đáng tiếc khi quy định về tổ chức định giá đất và tổ chức thẩm

định giá at

2.6 Vấn để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê

“Thời gian vừa qua nhiều vấn để về đầu tr xây dựng kinh doanh nhà & đang được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sin neu ra như thiếu vốn, không vay được vốn do siết chặt việc cho vay kinh doanh bất động sản, không,được huy động vốn nếu chưa đâu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng để thực hiện dự

án, giá vat tư đâu vào leo thang trong xây dụng Các lý do đó khiến việc đâu tư

kinh doanh đối với các dự án nhà ở dang cần phải có chính sách để tháo gỡ.Một trong các vấn để đó thể hiện ở việc cho phép các dự án nhà ở thương mại,nến đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định sẽ được phép phân 10, bán

tiến khi chưa xây dựng nhà ở Cho nên, ở đô thị và một số khu vực nhất định,

Chính phù sẽ quy định điều kiện cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử

‘dyng đất theo hình thức phân 16, bán nên mà chưa xây dựng nhà ở Điều bản

khoăn của chúng tôi là, nếu như Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã cấm việc phan

lô, bán nén mà nay lại quy định cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

với các digu kiện nhất định tì xem ra, dưới góc độ chính sách chúng ta đã không nhất quán đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Mặt khác,

“Chính ph phải cân nhắc các điều kiện để làm sao vừa tạo điều kiện để tháo gỡ

"khó khăn cho doanb nghiệp nhưng cũng hạn chế việc lợi dung các quy định của

"Nhà nước để trự lợi từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự

n đâu tư xây dựng nhà 6.

3 Đối với các vấn để cân trao đỗi

3.1 Vấn để hình thức sử dụng đất

Hiện nay trong Luật Đất đai năm 2003 cho phép tổ chức kinh tế, hộ giainh, cá nhân trong nước sử đụng đất đưới hình thức giao đất không thu tiền sit

‘dung đất, có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê hàng năm An phía

sau của từng hình thức sử dung đất chính là các quyền và nghĩa vụ của người sử

‘dung đất theo nguyên tắc, người nào tr tiền nhiều cho Nhà nước, người đó được bảo hộ quyền tốt hơn Tuy nhiên, phân lớn các doanh nghiệp vừa và nhỏcủa chứng ta rất yếu kém về năng lự tài chính, do 46 họ không thể lựa chọnHình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiễn trả cho Nhà nước không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Từ lý do đó, doanh nghiệp chỉ có thé lựachọn việc thuê dat trả tiền thuê hàng năm mà thôi trong khi các quyển mà Nhànước bảo hộ cho người thuê đất chỉ gắn liễn với tài sản đâu tư trên đất với các

“quyển bán tài sản, thế chấp tài sản, g6p vốn bằng tài sin, thuê tài sản đâu tư trên đất thuê, Nếu so sánh với người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng

đất ở Việt Nam được sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dung

đất, thuê đất trả tiền thuê hang năm hoặc trả tiền thuê một lần thì xem ra các tổ

chức kinh tế của Việt Nam không có nhiều lựa chọn như vậy Đây chính là một

điểm yến của Luật Đất dai năm 2003,

6 một khía cạnh khác, nhà đầu tư nước ngoài không được giao đất có thu

tiền sử dụng đất nhưng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở lại phải nộp tiên thuê đất tương đương với tiên sử đụng đất phải nộp của doanh nghiệp trong

nước Đối với các trường hợp giao đất cớ thu tiền sử dụng đất khi tổ chức đấusiá quyền sử dụng đất hoặc đấu thấu dự án có sử dụng đất thì doanh nghiệp có

ốn đầu tư nước ngoài sẽ không được tham gia Như vậy là bất bình đẳng và thể

"hiện sự phân biệt đối xử đối với thành phần kinh tế Khác nhau trong quan hệ sit dang đất Do vậy, chúng tôi có 3 kiến nghị sau:

Thứ nhất, cho phép tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước cho thuê đất

có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê một lần theo yên cầu của doanh nghiệp Nhu vậy, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp trong nước sẽ được bảo hộ tốt

hơn Mặt khác, qua nghiên cứu hình thức thuê đất, chúng tôi thấy rằng, không,

có lý do gi để không cho doanh nghiệp trong nước chọn hình thức thuê đất trả tiên thu‡ một lần, điều đó chỉ có lợi cho Nhà nước và cho bin thân doanh

"nghiệp Do đó, Điều 35 Luật Đất đai nên sữa theo hướng cho phép tổ chức kinh

tế,hộ gia đình, cá nhan được Nha nước cho thuê đất lựa chon việc tr tiễn thuê

một lần.

“hứ hai, chúng tôi thấy rằng, cũng không có lý do gì chúng ta lại phân biệtđối xử về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhânnước ngoài Nhà nước vẫn giao đất có thời hạn, tiền sử dụng đất sẽ được tr cólợi hơn cho ngân sách nhà nước, nhà đầu tư sẽ được bảo hộ quyển lợi tốt hơn,môi trường đầu tr và sy bình đẳng sẽ gớp phần vào quá trình thu hút đầu tưnước ngoài Do đó, theo chúng tôi, Điều 34 Luật Đất dai nên sửa đổi để bổsung hình thức này cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Thứ ba, vì bổ sung thêm các hình thức sử dụng đất nồi trên, cho nên chúng,

tôi kiến nghị sửa đổi thêm các điều luật sau:

+ Điều 108 Luật Đất dai cho phép tổ chức kinh tế trong nước được lựa chọn.hình thức thuê đất trả tiền thuê một Kin, cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoàiđược lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Sữa đổi, bổ sung Điều 111 về quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trong đó có trường hợp trẻ tiền thuê một lần.

+ Sửa đổi, bổ sung Điều 119 và Điều 120 về quyển của tổ chức, cá nhân

nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dung đất

3.2 Chúng tôi không đồng ý với ý kiến khi cho rằng, việc chỉ trả bồi thường

cho người bị thu hồi đất đo nhà đâu tư chỉ trả và không được khấu trừ vào tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp với các lý do sau:

“Thứ nhất, trong quan hệ về thu hồi đất để giao đất cho nhà đâu tư gồm: (i)

quan hệ vé giữa Nhà nước và nhà đầu tư khi quyết định giao đất; (ii) quan hệgiữa Nhà nước với người bị thu hổi đất khi ban hành quyết định thu hồi dat;

i) quan hệ giữa nhà đâu tr với người bị Nhà nước thu hồi đất để giao cho

doanh nghiệp và trách nhiệm chỉ trả bồi thường theo giá đất do Nhà nước quy

định sát giá thị trường hoặc do doanh nghiệp thoả thuận với người bị thu hổi

tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước.

BAN Vi: MỘT SO PHƯƠNG ÁN SỬA DOLPHAP LUẬT DAT DAI HIỆN HÀNH

ThS Nguyễn Văn Mạnh

‘Vu Pháp luật Văn phòng Chính phủ

1.ĐÁNH GIÁ CHUNG VE PHÁP LUAT DAT ĐẠI HIỆN HANH

Luật Đất dai năm 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành là một

trong những lĩnh vực pháp lý thu hút được sự quan tâm của nhiều tang lớp nhân dân Với một hệ thống quy phạm khá đồ s6, đề cập mọi quan hệ đất dai đã thé

hiện quan điểm đỗi mới phù hợp với cơ chế thị trường, tạo khung pháp lý mang tính khả thi, phát huy được nguồn lợi từ đất đai.

Từ sau khi Luật Đắt dai năm 2003 có hiệu lực thi hành, công tác quản

đất dai đã có nhiều tiến bộ Việc tổ chức thi hành pháp luật đất đai đã được các

cấp, các ngành quan tâm hơn, ý thức chap hành pháp luật trong nhân dân đã có.

chuyển biến tích cực Số vụ vi phạm trong quản lý và sử dụng đất có chi

hướng giảm dan, bước đầu khắc phục tình trạng giao dat, cho thuê dat trái thẩm quyền, giao đất không đúng đối tượng Dat dai được sử dụng có hiệu quả hơn.

Pháp luật đất dai đã thực sự phát huy tác dụng trong việc hạn chế cơ chế bao cấp về giá đất, bước đầu thiết lập trật tự trong công tác quản lý nhà nước về đất

đai Thủ tục hành chính về đất đai dã dần minh bạch và cụ thể, tạo thuận lợi

cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Cơ chế "một cửa" trong.

việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đã được thiết lập tại nhiều địa phương Cơ chế công khai hoá đối với các quyết định giao dat, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất cũng đã được thực hiện ở nhiều địa phương.

Bên cạnh những mặt đạt được, qua thực tế hon 4 năm tổ chức thi hành.

Luật Đất dai đã làm nay sinh một số vấn dé trong công tác quản lý, sử dụng đất

sớm được khắc phục như các quy định về quy hoạch sử dụng đất, kế

hoạch sử dụng đất, cũng như việc tổ chức thi hành tính khả thi còn thấp, thichặt chẽ; chưa có cơ chế rõ rang, cụ thể trong vấn đề tài chính về đất đai, nhất

là về bồi thường, tái định cư lến tình trạng bắt cập trong công tác quản

lý và sử dụng đất đai, cụ thé I

đang diễn ra ở địa phương ma chưa được tính toán một cách day đủ, có.nguy cơ dẫn tới tình trạng không bảo đảm an ninh lương thực quốc gia trong.

thời gian ti.

= Cơ chế ii chính về đất đai chưa đồng bộ, hiệu quả thấp định giá đất nhìn chung chưa bảo dim nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng

thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, làm cho giá đất theo khung

giá do Nhà nước quy định với giá thực tế còn chênh lệch khá cao, tình

trạng khiếu kiện khi thu hồi đất thường xuyên xây ra Thị trường bất động sản

hoạt động vẫn còn mang tính tự phát, nhiều giao dịch về đất đai không qua cơ

quan nhà nước Tình trạng đầu cơ đất dai tại nhiều đô thị đang góp phần day giá đất tăng cao không hợp lý, gây nhiều tiêu cực về kinh tế, xã hội, đặc biệt là tác động xấu đến môi trường đầu tư và sức cạnh tranh của nền kinh tế Cơ chế:

huy động nặng về hành chính, thié éu tiế

chính Nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tưng xứng với tiềm năng, nguồn.

Ie dẫn đến tinh trạng thất thu ngân sách phục vụ cho yêu cầu phát triển.

~ Tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đai

tuy có giảm nhưng lại diễn biến phức tạp Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo

trong lĩnh vực đất đai chưa hiệu quả Chưa thanh tra xử lý kip thời các vi phạm,

pháp luật về đất đai.

~ Pháp luật về đất đai và hệ thống pháp luật có liên quan còn nhiều điểm.

chồng chéo, mâu thuẫn, làm cho việc thi hành có nhiều lúng túng và trong

nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất như Luật Dat đai, Luật Nhà ở, Luật Xây

dựng, Luật Đầu tw

Dé khắc phục những tồn i, bất cập trong hệ thống pháp luật đất đai hiện

hành, đáp ứng yêu cầu đây mạnh phát triển kinh tế, ổn định xã hội và bảo vệ

môi trường, việc nghiên cứu đề sửa đổi, bổ sung một số quy định hiện hành về

đất đai là cấp bách nhằm tạo tiền đề để xây dựng luật đất đai mới trong thời

gian tới", «

II BÌNH LUẬN MỘT SỐ PHƯƠNG AN SỬA ĐÔI PHÁP LUẬT DAT ĐẠI

‘Nhu phần trên chúng tôi đã trình bày, thực tiễn hiện nay đòi hỏi can gấp.rút sửa đổi một số quy định trong pháp luật đất đai, tạo tiền đề xây dựng đạo.luật đất đai mới Trong phần nay, chúng tôi đề cập đến một số vấn để được coi

là "thời sự”, cần nghiên cứu, sửa đổi trong thời gian tới và các phương án đặt

ra.

| Phin ny cng 6c dung i cia Bộ Ti nguyén vd nồi rng tong Tờ wah Chis pb

‘nim 2008 đánh gi pháp luật về đắt

2

1 Thu hồi đất

1.1 Các trường hợp thu hồi dat

Nguyên tắc thu hỏi đất được quy định tại các Điều 38, 39, 40 Luật Dat

đai 2003 Đối với việc thu hồi dat để sử dụng vào mục dich phát triển kinh tế, nguyên tắc là sử dụng hỗn hợp 02 phương pháp: mệnh lệnh, quyền uy (trong.

trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ) và thoả.

thuận (đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

đã được xét duyệt thì nhà đầu tu)’.

“Nhận xét 1: quy định của Luật không rõ Việc xác định các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ thuộc lĩnh vực đầu tư (do Luật đầu tư điều chỉnh) bay thuộc lĩnh vực đất đai Sau khi Luật Đắt dai 2003 có hiệu lực, các cơ

quan thuộc Chính phủ đều hiểu quy định “dự án đầu tư lớn” nêu trên là thuộc Tĩnh vực luật đất đai Từ đó, các Nghị định quy định chỉ tiết thi hành Luật Đất

đai 2003 khi quy định về các trường hợp thu hồi đã mở rộng rất nhiều phạm vi

‘Nha nước thu hồi đất (Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; khoán 3 Điều 2

tư khác nhau, khả năng sinh lời của mỗi dự án, mỗi công trình cũng khác nhau,

do vậy khi nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng dat đã làm tăng giá đấtmột cách không bình thường, từ đó kéo theo tâm lý của các người sử dụng đất khác.

và kéo dai thời gian thỏa thuận, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc

thực hiện dự án.

Phương án đặt ra: bỏ quy định tại Điều 40 của Luật Dat đai Việc thu

hồi đất sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 38 Luật Đất đai, Nhà nước thực

hiện việc thu hồi đất và giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện bồi

thường, từ đó tạo quỹ đất sạch để dau giá, giao cho các chủ đầu tư

* Xin xem cụ thể tại Điễu 40 Luật Đắt đai 2003

“Nhược điểm của phương án này là:

~ Có vi phạm quyền của người sử dụng dat hay không Thực chất của vẫn

đề là sự xung đột về lợi ích giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư Thực tiễn

cho thấy, có sự khác biệt khá lớn giữa giá đất được bồi thường và giá dat được.

giao dịch trên thực tế Trường hợp Nhà nước thực hiện thu hi chắc chắn.phải áp dụng khung giá do UBND Tỉnh ban hành và như vậy thiệt hại cho

người sử dụng đất Trường hợp để cho nhà đầu tư thoả thuận với người sử dụng đất thì gặp nhiều trở ngại như đã phân tích ở trên”.

~ Nếu nhà nước thực hiện thu héi đất trong tắt cả các trường hợp thì dẫn

đến sự đầu tư công quá lớn, trong điều kiện hiện nay khó có thé dam đương

được Trường hợp sử dụng vốn của nhà đầu tư dé thực hiện bồi thường khi thu hồi đất thì hệ quả là không thé bán đấu giá quyền sử dụng mat mà phải giao đất

đã thu hồi cho nhà đầu tư Khi này “chênh lệch địa tô” vẫn “rơi” vào doanh

nghiệp đầu tư, Nhà nước và người bị thu hồi không được hưởng”

= Việc bỏ Điều 40 Luật Đất dai 2003 phải do một đạo luật tuyên

trong thời gian trước mắt chưa thé có luật đất đai mới Do vậy, tình trang không.

rõ rằng giữa Luật, các Nghị định và thực tiễn áp dụng không được "cải thiện”,

Phương án lựa chọn trước mắt: nghiên cứu, bỗ sung các trường hợp

Nha nước sẽ thực hiện thu hồi dat tại các văn bản đưới luật (theo hướng Nhà nước sẽ thu hồi trong tất cả các trường hợp, hệ quả là: không tuyên bỏ Điều 40 Luật Đất dai nhưng thực tế làm mắt hiệu lực của Điều này).

1.2 Thu hồi đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân ew

"Nhận xét: cùng với quá trình đô thị hoá mạnh mẽ hiện nay, điện tích đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong phạm vi hành chính phường là rat lớn (đặc biệt đối với các xã nay quy hoạch thành phường, thị trấn, nhiều trường hợp còn.

có cả diện tích rừng hing chục hecta/hộ)” Do vậy, áp dụng Điều 43 Nghị định84/2007/NĐ-CP thì việc hỗ trợ cho toàn bộ diện tích đất này là rất lớn, khó

thực hiện được.

Phương án đặt ra: không chế về mức tối đa diện tích đất nông nghiệp

xen kẽ khu đân cư được hỗ trợ tương tự như đối với đất vườn, ao thực tế đang

sử dụng trong cùng thửa đất như quy định tại khoản 2 Điều 43 Nghị định

84/2007/NĐ-CP Cụ thé là: “ Đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.

trong phạm vi địa giới hành chính phường, phạm vi khu dân cư thuộc thị trấn,

khu dân cư nông thôn thì di h được hỗ trợ không quá 05 (năm) lần hạn mức điện tích giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Bat dai tại thời điểm có quyết định thu hỏi đất”, „

Nhược diém của phương án nay

~ Chính sách pháp luật không én định;

~ Ảnh hưởng đến lợi ich của người sử dụng dat (thực tiễn cho cho thay,

đối với loại đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư theo quy định tại khoản 1 Điều.

43 Nghị định 84/2007/NĐ-CP đều được người dan sử dụng như “đất 6”);

~ Khả năng phát sinh khiếu nại, khiếu kiện cao.

Phương án lựa chọn: giữ nguyên như quy định hiện hành vì mặc di sẽ

gay tổn hại cho Nhà nước nhưng có thể ổn định được lòng dân, thể hiện sự

công bằng của pháp luật, tính én định trong chính sách của Nhà nước ta.

2 Giá dat

"Nhận xét 1: nay, khung giá các loại đất do Nhà nước quy định chưa.

phù hợp với giá thị trường nên chưa bảo đảm hài hòa vẻ lợi ích nhà nước, người

sử dụng đất và nhà đầu tu; cơ chế xác định giá đất chưa rõ ring, đồng thời cũng chưa có cơ chế phù hợp để theo dõi, cập nhật giá dat trên thị trường.

"Nhận xét 2: Theo quy định của Luật Dat dai năm 2003 thì việc công bố

giá đắt được thực hiện vào ngày 01 tháng 01 hàng năm và cũng theo quy định

của pháp luật dat đai, trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với dat

đất phi nông nghiệp thì cơ quan nhà nước cóquyền phải thông báo cho người có đất bị thu hồi phương án tổng thể về

‘bai thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư Do vậy, những dự án mà phải thu hồi đất, lập phương án bồi thường vào thời điểm giữa năm rất khó triển khai thực hiện vi tâm lý người sử dung đắt muốn chờ đợi bổ sung giá đất của năm sau dẫn

tới tình trạng ách tắc, khó khăn trong triển khai dự án

+ Có sự không thống nhất (mâu thuẫn) giữa Luật Đắt dai và cácNghị định quy chỉ tiết thi hành Luật Đất đai Theo quy định tại Điều 56

Luật Đất đai, khung gi: do Nhà nước quy định để sử dụng vào nhiều mục.đích khác nhau, trong đó có mục đích Bội đường khi Nhà nước thu hôi đất.Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, khoản

2 Điều 4 Nghị định 17/2006/NĐ-CP, khoản 12 1 Nghị định

123/2007/NĐ-CP thì trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nếu giá đất chưa sit với giá

$ Nhận xét

chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình.

thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường để quyết định mức giá cụ t

cho phù hợp Chúng tôi cho rằng, quy định này của các Nghị định quy định chỉ

tiết thi hành Luật Dat đai nêu trên vừa trái Luật đất dai, vừa “vô hiệu hoá” khung.giá đất do Chính phủ quy định

Phương án đặt ra 1: bỏ quy định về khung giá đất, Chính phủ san.

hành văn bản quy định phương pháp xác định giá đất, giao UBND tỉnh xác định.

giá đất sát với giá đất trên thị trường Điều này là phù hợp với thông lệ quốc tế

và bảo đảm giá đất sát với giá thị trường khi tính thuế, lệ phí, bồi thường

Nhược điểm của phương án này:

~ Theo quy định của Hiến pháp 1992, đất đai thuộc sở hữu toàn dân va

‘Nha nước là đại điện cho chủ sở hữu trong việc quản lý, sử dụng đất đai Việc.

bỏ quy định về giá đất do Nhà nước (Chính phủ) quy định làm mat ý nghĩa

(quyền) của chủ sở hữu đất đai

~ Luật Đất đai 2003 quy định khung giá đất do Chính phủ quy định cụ thể Do vậy, để bỏ khung giá thi cần phải sửa đổi luật.

~ Việc thu hồi đất nhằm thực hiện nhiều mục đích khác nhau, có mục

đích quốc phòng, an ninh; mục đích công cộng; mục đích vì lợi ích kinh tế của.

quốc gia; có mục đích vi các dự án kinh tế của doanh nghiệp Như vậy, việc.

quy định khi Nhà nước thu hồi đất nhằm mục đích quốc phòng, an ninh, công

công cũng phải bồi thường theo giá thị trường là khó có tính khả thi,

Phương án đặt ra 2: vẫn giữ quy định về khung giá Phương án này phù

hợp với pháp luật hiện hành, bảo đảm quyền của chủ sở hữu (nhà nước) vẻ đất

dai.

“Nhược diém của phương án này: Giá đất theo khung đều thấp hơn gi

thị trường nên việc sử dụng khung để bồi thường khi thu hồi sẽ dẫn đến khiếu.

nại, khiếu kiện tập thể, kéo dài Việc khắc phục nhược điểm này như quy định

tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP như nêu trên lại trái Luật Bat dai 2003 đồng.

thời làm vô hiệu hoá (một cách gián tiếp) khung giá đất do Chính phủ ban

hành.

Phương án đặt ra 3: giữ quy định về khung giá Việc bồi thường khi

thu hồi đất cũng như các mục đích khác được thực hiện theo khung giá đất do Chính phủ quy định, không áp dụng quy định tại Nghị định 123 nêu trên mà

Theo quy định tại Điễu 200 Bộ luật dân sự thì Nhà nước là chủ sở hữu đất đi,

ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu.

Niuge điểm của phương án này là:

Chưa có cơ sở lý luận và thực tiễn đủ sức thuyết phục để quy định về ty

ích Nhà nước, người bị thu hồi đất và doanh nghiệp được hưởng.

~ Nhìn ở một khía cạnh nhất định thì vẫn làm mất ý nghĩa của việc quy

định khung giá.

= Để thực hiện được phương án này cần có một tổ chức trang gian thực

hiện việc thu hồi đất, bồi thường, bán đấu giá thu chênh lệch địa tô và phân chia lợi ích (có 18 sẽ là Tổ chức phát triển quy dat- tuy nhiên, việc hình thành.

và cơ chế hoạt động của Tổ chức vẫn còn nhiều vấn dé cần nghiên cứu, chúng.

tôi sẽ trình bày ở phần sau)

‘Ching tôi cho rằng, cần nghiên cứu để hoàn thiện những nhược điểm của phương án 3, có lẽ đây là phương án có nhiều ưu điểm nhất trong các phương.

án được trình bay.

3 Chỉ tra bồi thường

‘Van đề bồi thường khi thu hồi đất hiện nay vướng nhất là việc xác định.

giá đất và xử lý chênh lệch địa tô như chúng tôi đã phân tích ở phần trên Trong,mye này chúng tôi xin đề cập đến những khía cạnh khác của việc bồi thường là

việc chỉ trả tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP chỉ ghi nhận nguyên tắc chỉ trả bồi

thường, không quy định về phương thức chỉ trả Trong thực tiễn áp dụng, người

bị thu hồi đất sẽ nhận tiền bồi thường một lần và toàn bộ Tuy nhiên, thực tế cũng chỉ ra phương thức chi trả này chưa được hoàn thiện (xét về khía cạnh ổn định lâu dài của người dân) Điều đó xuất phát từ tình trạng sau khi bị thu hồi

đất (đặc biệt là nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp), người dân không có việclàm (thậm chí không thể đào tạo một nghề khác cho họ được do trình độ văn

hoá, tuổi tác, thói quen ), việc nhận một (đủ lớn) chỉ có tác dung trong một thời gian ngắn, không là yếu t6 bảo dim cuộc sống én định cho người dân.

Phương án đề xuất: quy định phương thức chỉ trả tiền bai thường nhằm

bao đảm cuộc sống én định lâu dài cho người bị thu hồi đắt, cụ thé:

.- Đối với trường hợp đã có nguồn thu nhập ôn định thì được nhận tiền

bồi thường một lần;

di trường hợp không có nguồn thu nhập ổn định thi tiền bi

thường được gửi vào t6 chức tín dụng (hoặc quỹ bảo hiểm xã hội) và được chỉ

trả định kỳ 6 thang/lan,

Nhược diém của phương án này là:

~ Thu nhập luôn được xác định tại một thời điểm nhất định, khó xác định.

thu nhập én định trong một thời gian dai Quy định này có thé dẫn đến cơ chế.

xin, cho trong việc xác nhận thu nhập ổn định.

~ Có hay không việc vi phạm quyền sở hữu tài sản của người dân.

~ Nhìn tổng quan, việc can thiệp của Nhà nước ở một lĩnh vực cự

vậy có nên chăng.

Phuong án lựa chọn : giữ nguyên quy định hiện hành (dé gi quyết các vấn

48 phát sinh theo hướng tiêu cực đã nêu ở trên, có chăng chỉ giải quyết bằng

con đường hỗ trợ dio tạo nghề, có cơ chế để họ trở thành các cỗ đông củadoanh nghiệp đầu tư được giao đất, thuê dat )

4 Thời hạn giao đất đễ trồng cây hàng năm và trong cây lâu năm 'Theo quy định tại Điều 67, Điều 68 Luật Đắt đai 2003, thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp trồng cây hang năm, đắt nuôi trồng thủy sản, đất làm.

muối là 20 năm, đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 50 năm

Tinh riêng về đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy

sản, đất làm muối, thời điểm giao từ năm 1993, đến năm 2013 là hết thời hạn

giao loại đất này Vấn để đặt ra là: theo quy định của pháp luật hiện hành, can

và phải tiến hành thủ tục giao lại đất này cho người có nhu cầu sử dụng Điều.

đó có các khó khăn sau:

~ Việc kiểm tra, thống kế cụ thể, phân loại đất, phân loại đối tượng có

nhu cầu sử dụng cần nhiều thời gian, công sức và kinh phí

~ Do có quy định như nêu trên nên về tâm lý người nông dân không yêntâm đầu tư sản xuất nông nghiệp

Để khắc phục những tồn tại này, phương án để xuất là: b sung Điều

66 Luật Bit đại theo hướng người sử dụng đắt được sử dụng đắt 6m định lâu

đài trong trường hop đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất muditrằng thủy sản, đắt làm muối của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giaotheo quy định tại khoản 1 Điều 33 của Luật Đắt đai năm 2003; đất vườn, ao

trong cùng một thita đất có nhà ở không được công nhận là đất ở

Nhược điểm cũa phương án mày là: trong khoảng thời gian 20 năm qua,

có nhiều thế hệ mới được sinh ra, cũng có nhiễu người mất đi, nhiều người thoát

ly khỏi sản xuất nông nghiệp, điều đó tạo ra tình trạng nhiều người có nhu cầu.

thực sự, sống bằng nghề nông lại không được giao đất nông nghiệp trong khi có

nhiều người không còn nhu câu vẫn được giao hoặc quan lý đất nông nghiệp và

đã sử dụng đất quá hạn mức quy định Hệ quả là: nếu thừa nhận quyển sử dụng.

dt nông nghiệp lâu dài (không xác định thời hạn) thì không bảo dim quyền được

giao đất một cách bình đẳng của cá nhân, tổ chức, bảo đảm việc sử dụng đất nông

nghiệp đễ tring cây hàng năm, nuôi tring thuỷ sản, đất làm muối được đúng mục

đích

5 Tỗ chức phát triển quỹ đất +

“rong các nội dung chúng tôi trình bày ở trên, một trong những nội dung

“bức xúc” nhất, cin nghiên cứu, đề xuất phương bướng, giải quyết là vấn đề

chênh lệch địa tô (giữa giá đất khi chưa có dự án và giá đất khi có dự án) Một

trong những phương án căn bản được đưa ra là hoàn thiện Tổ chức phát triểnquy đất (đã được quy định trong Luật Bat dai 2003) Mục dich của việc thành

lập Tổ chức này là: tạo lập một quỹ đất sạch, từ đó xử lý vấn đề chệnh lệch địa 1ô (phân chia lợi nhuận từ việc chênh lệch giá dat giữa nhà nước, người dân và

doanh nghiệp), bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Một điều đáng tiếc là Luật Dat đai 2003 quy định về Tổ chức phát triển.

quỹ đất nhưng trong Luật Dat dai 2003 cũng như các văn bản quy định chỉ tiết

thi hành không quy định cụ thể về cơ cấu t6 chức, hoạt động của Tổ chức nay

nên trong thực tiễn triển khai Tổ chức này không phát huy được hiệu quả”.

'Để khắc phục nhược điểm này, phương án đưa ra là hoàn thiện cơ cấu tổ

chức, hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ dat, theo hướng hoạt động theo loại

hình đơn vị sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm va

công ích (do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thành lập) để thực hiện các nhiệm vụ: a) bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng dat được công bố.

mà chưa có dự án đầu tư và thực hiện tư van, dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt

bằng; b) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; c) Tổ chức đấu giá.

* Cho đến nay, chỉ cố 30 tỉnh e6 thành lập Tổ chức phát trién quỹ đắc nhưng phạm vi hoạt động rt

bep, không có hiệu quả (ir Ha Nội và Thành phổ Hỗ Chí Minh là hoạt động tốc riêng Hà Nội, năm

2007, Tổ chức phát triển quỹ đắt mang lại 5000 ty đồng cho ngân sách từ việc xử lý chênh lệch dia

t9.

9

quyền sử dungđáp đ) quản lý quỹ đất đã thu hồi Nguồn vốn cho Tổ chức nay

hoạt động được cấp từ ngân sách, vốn vay và các nguồn vốn huy động khác.

Tuy nhiên, phương án này có một số vấn đề sau:

~ Trước mắt, Nhà nước sẽ phải đầu tư một số lượng tiền khá lớn cho hoạt

động ban đầu của Tổ chức nay;

~ Thông thường, quy trình thu hồi dat phục vụ mục đích phát triển kinh tế là: dự án đầu tr >> thu hồi đất —+— giao đất cho nhà đầu tư Việc hình thành 'Tổ chức phát triển quỹ đất với mục đích hình thành quỹ đất sạch như đã nêu trên.

sẽ đi ngược lại quy trình này Dễ tạo tình thế “quy hoạch treo”;

Phương thức quản lý Tổ chức phát triển quỹ đất chưa rõ, có thé tạo thành

các “tập đoàn” bat động sin;

~ Việc giải phóng mặt bằng, dén bù trong thực tiễn ở Việt Nam có nhiều.đặc thù, liên quan chặt chẽ đến chính quyển địa phương, có sự tham gia của

nhiều ngành, đoàn thể Việc giao nhiệm vụ này cho Tổ chức phát triển quỹ đất

với tư cách là đơn vị hành chính sự nghiệp hoặc doanh nghiệp, chúng tôi cho rằng khó khả thi.

“Trên đây là một số vấn đề hiện đang được nghiên cứu để sửa đổi, bỗ sungtrong các quy định hiện hành Có những vấn đề chúng tôi qua phân tích đã đưa

ra phương án lựa chọn của mình, có những vin đề chúng tôi còn bỏ ngỏ vì bản

thân vẫn còn nhiều suy nghĩ, chưa đưa ra được kết luận cuối cùng, mong các quý

vị cùng chia sẻ, cho ý kiến

Hà Nội, ngày 26 tháng 10 năm 2008

MOT SỐ VẤN ĐỀ CAN SỬA ĐỔI, BO SUNG TRONG

LUẬT ĐẤT ĐẠI NĂM 2003

ThS Nguyễn Thị NgaTrường Đại học Luật Hà Nội

Cách đây gần 5 năm, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày26/ 11/2003 và chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004 (LBD 2003),

gần 05 nam là một khoảng thời gian khong dai cho việc đánh giá tinh ổn

định và tính phù hợp của một đạo luật, nhưng cũng đủ để tổng kết, nhìn

nhận một cách thấu đáo những thành công cũng như những hạn chế củachúng trước sự biến động và phát triển không ngừng của các quan hệ đất

dai nảy sinh trong đời sống xã hội và của nén kinh tế thị trường nói

chung Khách quan mà thừa nhận rằng, các đạo luật Đất dai của Nhà nướcViệt Nam chiếm các kỷ lục về xây dựng, sửa đổi bổ sung so với các đạo

luật khác từ năm 1987 trở lại đây Ngoài 05 lần Quốc hội thông qua

luật đất dai luôn luôn đồi hỏi phải được sửa đổi, bổ sung cho sát với tinh

"hình thực tế dang diễn ra Trong chương trình nghị sự của Quốc hội khoá

12 kỳ họp lần thứ 2, các đại biểu đã biểu quyết tán thành chủ trương phải

tiếp tục sửa đổi, bổ sung LĐĐ 2003; đặc biệt tại kỳ họp Quốc hội lần này, các đại biểu cũng cho rằng, không thé chậm trễ công việc này và việc sửa

đổi, bổ sung phải được thực hiện trong năm 2009 Với chủ trương trên,bài viet xin để cập một số nội dung cần tập trùng sửa đổi sau đây:

1 Vấn để sở hữu đất đai

Sở hữu đất dai là nền ting, cơ sở để xây dựng chế độ quản lý và sửdung đất của một đất nước Tuy nhiên, các đạo luật quan trọng của Nhànước Việt Nam hiện hành quy định vẻ vấn đẻ này không thống nhất.Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992 đều quy định: “Dat dai, rừng núi, sông ngòi, hâm m thuộc sở hitw toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý” Như vậy, với quy định của hiến pháp, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã ra đời, ở Việt Nam không còn tổn tại hình thức sở

"hữu nào khác ngoài sở hữu toàn dân Đặc biệt, Nghị quyết trung ương Bảyban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã đặc biệt nhấn mạnh và thểhiện rõ quan điểm, định hướng nhất quán của Đảng và Nhà nước ta vẻ vấn

để sở hữu đất dai Theo đó, Nghị quyết yêu cầu vẫn giữ nguyên quan

điểm vẻ sở hữu toàn dân đối với dat đai mà Hiến pháp 1992 đã khẳng,

định, song Nghị định cũng nhấn mạnh sự cẩn thiết phải làm rõ vai trò của

Nba nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện, xác định rõ phạm vi, ranh

giới cụ thể giữa Nhà nước với người sử dung đất Đến đây có thể thấy rõring, nội hàm của khái niệm “sở hữu toàn dan”, “sis hữu Nhà nước” và

"sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu” là những khái niệm hoàn toàn khong đồng nhất với nhau Mat khác, quyển “thống nhấtquan lý đất dai” thuộc vẻ Nhà nước không thể đánh đồng với khái niệm sở

hữu Nhà nước hay sở hữu toàn dan mà Nhà nước là đại điện chữ sở hữu.

‘Tuy nhiên thật tiếc rằng, các khái niệm này lại dang được sử dụng một cách “chung chung”, “tuỳ tiện", "mập mờ” và không thống nhất với nhau trong các Bộ luật, các đạo luật đơn hành với ý nghĩa là thể chế hoá quy inh của Hiến pháp và Nghị quyết của Đảng về vấn để “sở hữu đất dai”.

Cy thể, Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định: “Đất dai thưộc sở hữu roandan do Nhà nước thống nhất quản lý”; khoản 1 Điêu 5 LĐĐ 2003 quy

định: “Đất dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại điện chủ sởhte”; BLDS 2005 tại Điều 200 khi liệt kế các tài sản thuộc sở hữu Nhà.nước thì ghỉ nhận: “Tài sản thudc hình thức sở hiu nhà nước bao gồm đất

dai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, núi,song hd, nguồn nước, tai nguyên trong lòng đất " hoặc tại Điều 688

khẳng định: “Đất dai thưộc hình thức sở hữu nhà nước do Chính phú

thống nhất quản lý

Với những vấn để nêu trên cho thấy rằng, các văn bản pháp luật

hiện hành quy định về vấn để sở hữu đất dai chưa thể hiện quan điểm nhấtquán hoặc chí ít là cách thức thể hiện bởi những quy phạm cụ thể về vấn

để này thiếu tinh cẩn trọng và chuẩn xác Thực tế này đã gây nên cácquan điểm nhìn nhận hay tư duy vẻ vấn để sở hữu theo các chiều hướng

trái chiều nhau, dn đến cách hành động sẽ khác nhau Cụ thể: nếu theo

tỉnh thần của Hiến pháp 1992 "sở hữu toàn dân về đất đai” thì ranh giớigiữa Nhà nước với người sử dụng đất không được xác định một cách rõ rang, vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại điện không được nhận thấy rõ rang trong đó, một hình thức sở hữu giữa Nhà nước và toànthể nhân dân được đánh đồng lẫn nhau và bình đẳng với nhau Song nếuhiểu theo tỉnh thân của BLDS 2005 “sở hữu nhà nước về đất đai” thì dễ

«din đến tinh trang độc quyền, lạm quyền của Nhà nước, tuyệt đối hoá vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu (mà không phải là sở hữu đại điện) Song nếu theo tỉnh thần của LĐĐ 2003 thì chúng ta lại nhận thấy

sự “trung dung” giữa vai trò của Nhà nước và người dan trong vi

hiện quyền sở hữu đối với đất đai; ở đây, chúng ta vừa thấy có bóng dáng của sở hữu của nhân dan, vita có thấy có bóng dáng của sở hữu nhà nước.

thực

đối với đất đai Rõ ràng, để cùng điểu chỉnh vẻ một vấn dé “sở hữu đất

đãi”, song các văn bản pháp luật hiện hành đã thể hiện tính thiếu nhấtquán và không rõ ring, gây nên những suy luận khong đồng nhất Thiếtnghĩ, vấn để này cần phải được khắc phục trong thoi gian tới Bên cạnh

đó, chúng tôi thấy rằng, pháp luật hiện hành cẩn phải tách bạch giữa vấn

để sở hữu đất đại với vấn để quản lý dat dai thành hai quy phạm khácnhau mà không điều chỉnh gộp chung trong một điều luật như Hiến pháp

1992 và BLDS 2005 bởi nội hàm của hai khát niệm này hoàn toàn khác

nhau.

2 Vấn để giá đất

“Xác định giá đất để thực thi các chính sách tài chính về đất đai làmột nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước vẻ đất đai Quan hệ vềlợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất phải luôn thống nhất với nhau,cđiều đó thể hiện trước tiên trong các chính sách tài chính vẻ đất dai Quyđịnh về giá đất sẽ cụ thể hoá mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người

sử dụng đất Nếu quy định về giá đất tiém ẩn những mâu thuẫn, các xung,đột về mật lợi ích sẽ bộc lộ trong thực tế, Điền đó đã và đang diễn ra, bởi

lẽ, giá đất áp dụng hiện nay quy định liên quan đến các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dung đất, thuế sử dụng dat, tién bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi vi phạm pháp luật đất đai, tiền phí và lệ phí từ đấtdai, Điều ngạc nhiên là, giá đất Nhà nước cũng là cơ sở để trả tiên bồi

thường thiệt hại cho người bị Nhà nước thu hồi đất Đây chính là mau thuẫn lớn trong quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất với hai khía.

cạnh:

Thứ nhất, Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng

đất với giá đất không sát với giá đất thị trường, người sử dụng đất được lợi

và sẵn sàng chuyển giao cho người khác để ăn chênh lệch giá, trong khi

.đó Nhà nước thất thu khá lớn từ hoạt động này,

Thứ hai, do Nhà nước áp dụng giá đất còn thuần tuý bao cấp để trả

cho người sử dụng đất khi bị thu hồi dẫn tới thực tế là, phần lớn các khiếu

kiện hiện nay của người sử dụng đất chính là di tiền bởi thường kh thu

hồi đất Khiếu kiện xảy ra trong phạm vi cả nước và tập trung nhiều vào

vấn để bổi thường, giải phóng mat bằng chứng tỏ, các quy định về giá đất

áp dụng cho việc thu hồi đất chưa thể hiện đây đủ quan hệ lợi ích giữa

'Nhà nước và nhân dân cũng như cộng đồng doanh nghiệp Điều bất capnhận thấy rõ là, nếu Nhà nước lấy đất của dan phục vụ cho các mục dichcủa Nhà nước, trong đó không loại trừ cả mục dich kinh doanh cơ sở hạtầng thi Nhà nước béi thường bằng giá áp dat của Nhà nước, song nhữngngười mất đất đó nếu muốn có đất cho nhu cầu của cuộc sống thì phảichấp nhận chuyển nhượng theo giá thị trường thông qua các chủ đầu tư

Do vậy, quan điểm của chúng tôi là: áp dụng triệt để giá đất thị trường.

“Giá đất này vừa để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất,

<d6ng thời chỉ trả bối (hường cho người sử dụng đất khi bị thu hồi Có như

vay mới thể hiện khẩu hiệu “binh đẳng quyén lợi về đất dai” và qua đó

mới giải quyết triệt để quyền lợi Nhà nước và nhân dan trong công tác bồithường giải phóng mặt bing, mới chấm dứt tinh trạng khiếu kiện tran lan

tại các địa phương Ở một khía cạnh khác, Nhà nước là chủ thể thực hiện

các quyền về mặt kinh tế đối với đất đai Do đó, đất đai là nguồn lực, là nguồn thu cho ngân sách nhà nước Cho nên, Nhà nước không thể tiếp tục bao cấp về giá đất, vi như vậy là làm ảnh hưởng đến nguồn lực quốc gia 'Với những để cập trên, chúng tôi cho rằng, việc duy trì cơ chế “hai

giá” hiện nay hoặc Nhà nước thất thu lớn các nguồn lợi từ đất đai nếu

không điểu tiết được giá đất của mình cho sát với giá chuyển nhượng

quyén sử dụng đất thực tế trên thị trường, hoặc dẫn đến người dân bị thiệt

hại khi Nhà nước thu hồi đất Mặt khác, quy định về việc yêu cầu giá đất

nhà nước phải “sát với giá chuyển nhượng quyển sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” theo Điều 56 LĐĐ 2003 là một khái niệm không được rõ rằng, không có một chuẩn myc cụ thé để đánh giá

mức độ hợp lý giữa giá đất Nhà nước với giá đất trên thị trường Khẳng,

định như vậy bởi lẽ, việc xác định giá đất Nhà nước có sát với giá đất trên

thị trường trong điều kiện bình thường hay không phụ thuộc vào rất nhiều

yếu tố như: mức độ tăng trưởng của nên kinh tế, mức thu nhập bình quân

của người dan, giá đất trên thị trường phải khong xuất hiện tình trạng đầu

cơ, kích cầu ảo, không có tinh trạng “nóng, lạnh” thất thường và hiện.nay Nhà rước cũng chưa có một tiêu chí cụ thể nào cho vấn dé nay Vìvậy, việc thống nhất điều chỉnh giá đất theo cơ chế thị trường cũng sẽkhác phục được quy định mang tính hình thức nêu trên Điều cơ bản làNhà nước cần có cơ chế và giải pháp hữu hiệu để quản lý, điều tiết vakiểm soát có hiệu quả đối với thị trường bất động sản, mà hạt nhân là thịtrường quyền sử dụng đất là việc làm cân thiết trong thời gian ti

3 Sita đổi các quy định về giấy tờ trong giao dịch về bất động sản

‘Theo quy định tại Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày

25/5/2007 của Chính phủ vé bổ sung một số quy định về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dung dat, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự.thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hỏi đất và giảiquyết khiếu nại về đất dai thì người sử dung đất kể từ ngày 1/1/2008 khigiao dịch về quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cho đến nay đã có 25.600.000 giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, trong 46 có 1 triệu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyển sử dung đất ở đã được cấp cho người sử dụng nhà đất Do vậy, theo chúng tôi,

không nhất thiết phải tranh luận về việc cấp các loại giấy tờ khác nhau theo các luật khác nhau như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định 60/CP

ngày 5/7/1994 về cấp giấy chứng nhận quyển sở hữu nhà ở, quyển sử

dụng đất ở tại do thị, Nghị định số 95/2006/NĐ-CP ngày 15/9/2006 củaChính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Vấn để dat ra là, nên thốngnhất một mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp cho người sửdụng đất, trong đó không chỉ công nhận quyển sử dung đất mà công nhận.

cả quyền sở hữu hợp pháp tài sản đâu tư trên đất Việc ghi nhận trên giấy chứng nhận quyển sử dụng đất trong trường hợp có các tài sản trên đất theo quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2003 là chưa đẩy đủ và chưa mangtính hợp pháp về tính pháp lý của tài sản Vi vậy, chúng tôi cho rằng, tiếptục hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở theo Luật Nhà ở nhưng phải chỉnh lý vẻ mặt kỹ thuật trên giấy chứng nhận quyén sử dụng đất Đó là, phẩn tài sản tren đất khi đăng ký theo quy địnhcủa pháp luật vé đăng ký bất động sản thì tài sản đó được công nhận hoàntoàn hợp pháp mà khong chỉ ghi nhận như quy định hiện nay Mặt khác,nên đành số trang nhiều hơn mẫu giấy hiện tại để có thể ghỉ được nhiềuthông tin vé tài sản trong trường hợp có nhiều tài sản hoặc tài sản có mức

độ phức tạp vé thông số kỹ thuật và những biến động của quá tình sửdung đất Bên cạnh đó cũng xác định rằng, tất cả các loại giấy tờ được cấp.hiện nay theo các đạo Luật Dat dai 1987, 1993, 2003, Luật Nhà ở 2005, 'Nghị định số 60/CP và Nghị định số 95/2006/NĐ- CP như đã viện dẫn trên đều có giá trị pháp lý như nhau và đều được tham gia các giao dich

vẻ bất động sản Tới day, khi sửa đổi, bổ sung Luật Đất dai 2003, giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất được thiết kế mới sẽ cấp cho người sẽ được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có nhu cầu cáp đổi giấy

chứng nhận quyển sử dụng đất theo mẫu mới.