Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Những vấn đề pháp lý về các tổ chức trung gian thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Từ những tìm hiểu trên đây về loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, về tổ chứctrung gian, chúng ta có thé đưa ra một khái niệm về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúcđây sự phát triển của thị trư

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐÈ TÀI KHOA HỌC CÁP TRƯỜNG

NHỮNG VAN ĐÈ PHÁP LÝ VE CÁC TO CHỨC TRUNG GIAN

THUC DAY SỰ PHÁT TRIÊN CUA THỊ TRUONG

BÁT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

MA SO: LH — 09 — 15/DHL-HN

Hà Nội, 2011

NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐÈ TÀI

_- ˆ TƯ CÁCHSTT HỌ VÀ TEN NƠI CONG TAC

hiém dau khi - Tap

5 | ThS Nguyên Ngoc Minh : , Tác gia CD 01& 09

đoàn Dâu khí quôc

gia Việt Nam

Công ty Thâm định

6 | Phạm Thanh Hưng giá Bat động sản -Tap | Tac gia CD 08

doan CEN TURY

7 Đỗ Xuân Trọng Đại học Luật Hà Nội | Thư ký dé tài

MỤC LỤC

TrangDAN H MỤC CÁC CHỮ VIET TAT

PHAN 1: M6 au 00 |PHAN II: Báo cáo tổng thuật - 2 SE SE E32E121215711111211211711111 1111 xe 6PHAN III: Các chuyên đề nghiên cứu - 2 + 2 2+S+EE+E££E£EE£E£E+EEzEerxsrerree 93Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế chế các

tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theohướng công khai, minh bạch.

Tác giả: ThS Nguyên Ngọc Minhh +52 52+E+SE+ESEEEEE2EEEEEEEEEE12E1212112121 11 xe 93Chuyên đề 2: Kinh nghiệm nước ngoài về việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật vềthế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triển của thị trường BĐS theohướng công khai, minh bạch và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

Tác giả: TS Nguyễn Quang THVẾN - 52 SE EEE2EEEEEEEEEE2121E1121111E1121 1x, 111Chuyên đề 3: Thực trạng pháp luật về tổ chức va hoạt động của môi giới BĐS.Tác giả: TS Nguyễn Thi Nga -:- 5-52 SSE2EEEEEE2E52351121511211121111212112111 e6 125Chuyên đề 4: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động định giá BĐS

Tác gia: ThS Phạm Văn Bình - - c3 11112 112 112 112 119111111101 E11 Hết 153Chuyên đề 5: Thực trạng pháp luật về t6 chức, quan lý sàn giao dịch BĐS

Tác giả: ThS Nguyễn Mạnh Khởi - - S221 3£ EEEE2E2EEEEEE21E111112111 1 cteĐ 164

Chuyên đề 6: Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động tư van BĐS, quảng cáoBĐS, quản lí BĐS và đấu giá BĐS

Tác giả: ThS Nguyễn Mạnh Khởi - 5-5 522221 3 SE 2E2E2EEE121215121212111 te 180

Chuyên đề 7: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động của các

tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam.Tác giả: TS Nguyễn Quang THWẾN - 52-55 EEE2EEEEE2EE1121211121111E11 11 1x, 199

Chuyên đề 8: Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinh doanh dịch vụBĐS — xem xét dưới góc độ của một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Tác giả: Phạm Thanh Hưng c2 1221111211132 11511 115 11111111 1111111111111 ke 22: ÝChuyên đề 9: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế các tổ chứctrung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướngcông khai, minh bạch.

Tác giả: ThS Nguyễn Ngọc Miinh 1 S221 1515E5E12121512121712111111111 te 239

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO 2-2 2+s+2E+EE+EE+EE+EE2EEzEzEerxees 256

: Hợp tác xã: Kinh tế - xã hội: Kinh tế

: Luật kinh doanh bat động sản: Quyền sử dụng đất

: Sử dụng đất: Sản xuất, kinh doanh: Sàn giao dịch

: Xã hội chủ nghĩa : Xã hội

: Jones Lang Laselle: Do Ủy ban nhân dân

MO DAU

PHAN I

MO DAU

I Tính cấp thiết của dé tài

1 Kinh doanh bat động sản (BĐS) hiện là một ngành kinh doanh đem lại lợinhuận cao cho các nhà đầu tư Ở nước ta, trong một thời gian dài thị tường BĐSchậm phát triển do bị trói buộc bởi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, kếhoạch hóa cao độ Chỉ khi nền kinh tế (KT) chuyên đổi sang nền KT thị trường, thịtrường BĐS mới có điều kiện và cơ hội phát triển mạnh mẽ do đất đai được trả lạinhững giá trị ban đầu vốn có của nó Do mức độ hấp dẫn của yếu tô lợi nhuận đượctạo ra từ hoạt động kinh doanh BĐS mà các nhà đầu tư BĐS dường như chưa quantâm đúng mức đến việc tuân thủ pháp luật trong mua bán, chuyển nhượng BĐS v.v.Thị trường BĐS ở nước ta trong một thời gian dài hoạt động tự phát thiếu bàn tay

“chăm sóc”, quản lý của Nhà nước đã dé lại nhiều hệ lụy tiêu cực về các khía cạnh

KT, xã hội Sự phát triển tự phát, kém minh bạch của thị trường BĐS đã gây trởngại lớn cho quá trình hội nhập KT quốc tế của Việt Nam Một trong những nguyênnhân của thị trường BĐS Việt Nam kém minh bạch là do sự phát triển của các tổchức trung gian, hỗ trợ chưa đồng bộ, chưa hiệu quả; mặc dù những quy định điềuchỉnh hoạt động của các tô chức này đã được ban hành

2 Luật kinh doanh BĐS đã được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông quangày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007, Nghị định số153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành Luậtkinh doanh BĐS (sau đây gọi tắt là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) và các văn bảnpháp luật có liên quan đã từng bước xác lập khung pháp ly cho thị tường BĐS hoạtđộng lành mạnh, đúng pháp luật và công khai, minh bạch Các quy định về thê chế

tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây và nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐSđược ban hành Tuy nhiên các quy định này mới dừng lại ở mức độ khái quát màthiếu những nội dung đề cập chỉ tiết, cụ thé về quy chế tổ chức thành lập, hoạt độngcủa các tô chức tư van BĐS, quảng cáo BĐS, san giao dịch BĐS, đấu giá BĐS v.v.Hạn chế này làm cho các quy định của Luật kinh doanh BĐS nói chung và các quyđịnh về thé chế tô chức trung gian, thúc day sự phát triển của thị trường BĐS chậm

đi vào cuộc sống và chưa đáp ứng các yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước

Đây là những lý do chủ yếu thúc đây chúng tôi đi sâu nghiên cứu Đề tài

“Những van dé pháp lý về các tô chức trung gian thúc đấy sự phát triển của thịtruong bat động san Việt Nam” nhằm nhận diện, đánh giá thực trạng pháp luật vềthé chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS va

dé xuất một số giải pháp hoàn thiện góp phần giải quyết các yêu cầu của thực tiễncuộc song dat ra.

II Tinh hình nghiên cứu

Nghiên cứu thị trường BĐS về mặt lý luận và thực tiễn trên các khía cạnhchính sách, pháp luật, KT, thuế, đầu tư kinh doanh BĐS trong thời gian qua đã cónhiều công trình khoa học đã được công bó Có thé ké đến những công trình nghiêncứu tiêu biểu sau đây: 1 Thị trường BĐS: Những van dé lý luận và thực tiễn ở ViệtNam của Thái Bá CNn va Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội - 2003; 2 Mộtvài suy nghĩ nhân công bố của tập đoàn JON ES LAN G LASALLE (Hoa Kỳ) về chỉ

số minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam của Nguyễn Quang Tuyến - Tạp chíDân chủ và Pháp luật (Bộ Tư pháp), số 11 năm 2008; 3 Chuyên dé: Các giải pháppháp lý bảo đảm tính minh bạch của thị trường BĐS - Thông tin Khoa học Pháp lý

số 5 năm 2009 - Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp); 4 Việt Nam được lên nhóm

"minh bạch thấp' về đất đai của Hồng Anh http://www.vnexpress, thứ tư ngày02/07/2008; 5 Chuyên đề Thị trường BĐS - Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (Bộ Tưpháp), Hà Nội, năm 2006; 6 Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật và Chính sách về kinhdoanh BĐS” do Trung tâm Thông tin thư viện và Nghiên cứu khoa học (Văn phòngQuốc hội) và Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tổ chức, Nxb Tư pháp, HàNội - 2005; 7 Hoàn thiện chính sách đất dai dé phát triển thị trường BĐS - Tổngcục Quan ly đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Ha Nội, tháng 8 - 2008; 8 Đầu

tư kinh doanh BĐS của PGS TS Phan Thị Cúc & PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Nxb

Dai học quốc gia TP Hồ Chí Minh -2009; 9 Kỷ yếu hội thảo khoa hoc “Thị trườngBĐS: Thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp” của Viện Nghiên cứu địa chính

và Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả, năm 2006; 10 Tài liệu “Diễn đàn

đầu tư kinh doanh BĐS trong điều kiện kiềm chế lạm phát” của Hội Khoa học KTViệt Nam 2008; 11 Thuế đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường BĐS của

TS Đàm Văn Huệ, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội - 2006; 12 Kinh doanhBĐS: Thực trạng và giải pháp Việt Nam của Nhiều tác giả, Nxb Thanh niên, TP HồChí Minh - 2010; 13 Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà dat, đềxuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS nhà đất của Bộ Xâydựng, Hà Nội - 2006; 14 Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong côngcuộc đổi mới ở Việt Nam của Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Ha Nội - 2003;

15 Quản lý và sử dụng đất đô thị ở TPHCM: Thực trạng và giải pháp của Trần ThịThu Lương, Nxb ĐHQG TPHCM -2008; 16 Chính sách phát triển thị trường BĐS

ở Việt Nam do TS Dinh Văn An (chủ biên), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội

-2011 v.v.

Lĩnh vực pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS thời gian qua cũng đã thu hútđược sự quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học pháp lý nước ta, nhiềucông trình nghiên cứu đã được xuất ban, công bố Chúng ta có thé ké ra một số côngtrình như: 1.TS Trần Quang Huy - TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên): Pháp luật

về kinh doanh BĐS, Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2009; 2 Đức Tùng: Minh bạch hóa thịtrường BĐS vẫn còn là giấc mơ xa - Thời báo KT Sài Gòn, ngày 09/08/2010; 3 HàAn: Môi giới BĐS - Cần chế tài đủ mạnh, Báo người đại biểu nhân dân, ngày14/06/2010; 4 Văn Thị Anh: Sàn giao dịch BĐS - Một trong những nội dung quản

lý nhà nước đối với thị trường BĐS (Công trình Dự thi giải thưởng sinh viên nghiêncứu khoa học), Dai học Luật Hà Nội-2009; 5 Cục Quản lý nha va thị tường BĐS (Bộ Xây dựng): Kỹ năng môi giới BĐS; 6 Cục Quản lý nhà và thị tường BĐS (Bộ

Xây dựng): Kỹ năng đàm phán trong giao dịch BĐS; 7 Nguyễn Quang Hương Trà

-Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp): Đăng ký BĐS và vấn đềminh bạch hóa thị trường BĐS tại Việt Nam; 8 Cục Quản ly nhà va thị trường BĐS(Bộ Xây dựng): Tài liệu về định giá BĐS; 9 Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS(Bộ Xây dựng): Tài liệu về tổ chức, quản lý sàn giao dịch BĐS; 10 Lưu Đức Khải

& Hà Huy Ngọc: Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và địnhhướng phát triển ở Việt Nam, Tap chí Quản lý kinh tế, số 24 (1+2/2009) v.v Cáccông trình khoa học này tập trung đánh giá, bình luận các quy định thực định vềkinh doanh dịch vụ BĐS; tìm hiểu kinh nghiệm thực tiễn pháp lý của một số nước

về kinh doanh BĐS Đặt trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài: “Những vấn

dé pháp lý về các tô chức trung gian thúc đây sự phát triển của thị trường bat độngsản Việt Nam” một cách có hệ thống, toàn diện cả về lý luận và thực tiễn thì đườngnhư còn thiếu những công trình khoa học như vậy Kế thừa và phát triển nhữngthành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bó, đề tài đi sâu tìm hiểunhững van đề pháp lý về thé chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự pháttriển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng công khai, minh bạch trên các khía

cạnh lý luận và thực tiễn đặt trong mối quan hệ so sánh với kinh nghiệm và thực

tiễn pháp lý của một số nước trên thế giới

III Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, các phương pháp nghiên cứu đượcnhóm tác giả sử dụng, bao gôm:

1 Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin.

2 Phương pháp so sánh luật học, đánh giá, phân tích.

3 Phương pháp tông hợp, quy nạp

4 Phương pháp bình luận, diễn giải

5 Phương pháp lịch sử v.v.

IV Mục đích nghiên cứu của đề tài

1 Hệ thống hóa, phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng cácquy định về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triển của thịtrường BĐS Việt Nam theo hướng công khai, minh bạch.

2 Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chếcác tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Namtheo hướng công khai, minh bạch.

V Phạm vi nghiên cứu đề tài

1 Nghiên cứu nội dung các quy định về thé chế các tổ chức trung gian hỗtrợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng công khai,minh bạch của Luật kinh doanh BĐS; Nghị định số 153/2007/N B-CP và các vănbản pháp luật có liên quan.

2 Nghiên cứu các quy định và thực tiễn thi hành của một số nước về thê chếcác tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS

3 Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006, các tổ chức trung gian thúc đây sựphát triển của thị trường BĐS bao gồm: tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giáBĐS, tô chức dau giá BĐS, tổ chức quản lý BĐS, tô chức quảng cáo BĐS, tổ chức

tư vấn BĐS, tổ chức quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên trongkhuôn khổ có hạn, nội dung của dé tài chủ yếu đi sâu nghiên cứu những vấn đềpháp lý của 3 loại tổ chức trung gian quan trọng nhất là: tổ chức môi giới BĐS, tôchức định giá BĐS và tổ chức quản lý và điều hành sàn giao dịch BĐS; đặc biệt đisâu tìm hiểu các loại hình dịch vụ này do tô chức, cá nhân trong nước thực hiện.Đối với loại hình kinh doanh dich vụ môi giới BĐS, định giá BĐS và san giao dịchBĐS do tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện tai Việt Nam, nhóm tác gia xin đượcnghiên cứu, tìm hiểu ở một công trình nghiên cứu khoa học khác

Ngoài ra, đề tài cũng có chuyên đề đề cập đến những vấn đề pháp lý về các

tổ chức quảng cáo BĐS, tư van BĐS, đấu giá BĐS v.v

VỊ Nội dung nghiên cứu

1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thế chế các tổchức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theohướng công khai, minh bạch.

2 Thực trạng pháp luật về thé chế các tô chức trung gian hỗ trợ, thúc day sựphát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng công khai, minh bạch

3 Dinh hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thé chế các tổ chức trunggian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theo hướng côngkhai, minh bạch.

VII Các chuyên đề nghiên cứu cụ thể của đề tài

- Chuyên đề 1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng pháp luật về thé

chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS ViệtNam theo hướng công khai, minh bạch.

- Chuyên đề 2 Kinh nghiệm nước ngoài về việc xây dựng và hoàn thiệnpháp luật về thế chế các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triển của thịtrường BĐS theo hướng công khai, minh bach va bai học kinh nghiệm đối với ViệtNam.

- Chuyên đề 3 Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động của môi giớiBĐS.

Chuyên đề 4 Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động định giá BĐS Chuyên đề 5 Thực trạng pháp luật về tổ chức, quản ly sàn giao dịch BĐS -Chuyên đề 6 Thực trạng pháp luật về t6 chức và hoạt động tư van BĐS,quảng cáo BĐS, quản lí BĐS và dau giá BĐS

Chuyên đề 7 Thực trạng pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt độngcủa các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triển của thị trường BĐS ở ViệtNam.

- Chuyên đề 8 Thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật về kinhdoanh dịch vụ BĐS — xem xét dưới góc độ của một doanh nghiệp kinh doanh dịch

vụ BĐS.

- Chuyên đề 9 Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chế các

tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam theohướng công khai, minh bạch.

PHAN II

BAO CAO TONG THUAT

PHAN IIBAO CAO TONG THUẬT DE TÀINHUNG VAN DE PHAP LY VE CAC TO CHUC TRUNG GIAN THUC DAY

SU PHAT TRIEN THI TRUONG BAT ĐỘNG SAN VIET NAM

A TONG QUAN NHUNG VAN DE LY LUAN VE VIEC XAY DUNG PHAP

LUAT VE CAC TO CHUC TRUNG GIAN THUC DAY SU PHAT TRIENCUA THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SAN VIỆT NAM

I KHAI QUAT VE NHUNG TO CHUC TRUNG GIAN HO TRO, THUC DAY

SỰ PHAT TRIEN CUA THỊ TRƯỜN G BAT DON G SAN

1 Sự cần thiết của việc ra đời tổ chức trung gian hỗ tro, thúc day sự phát triểncủa thị trường bất động sản

Tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS ra đời

dựa trên những cơ sở chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, sự ra đời của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc dy sự phát triển củathị tường BĐS dựa trên tính chất đặc thù của loại hình kinh doanh BĐS Theo Điều

174 Bộ luật dan sự năm 2005 (BLDS năm 2005), BĐS là tài sản cố định về vị trí địa

lý không di dời được Vì vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán BĐS hoặc cho thuêBĐS thì người bán, người cho thuê không thể mang BĐS là nhà, đất đến nơi giaodịch để bán, cho thuê Người mua cũng không thể tìm mua hoặc thuê BĐS tại nơigiao dịch Người bán/người cho thuê BĐS và người mua/người thuê BĐS trao đổi,tìm hiểu về BĐS dựa trên những thông tin về BĐS Tuy nhiên thông tin về BĐS lại

do người bán cung cấp hoặc hình thành trên thị trường Đối với thông tin hình thànhtrên thị trường thì độ tin cậy, chính xác không cao vì nó chứa đựng yếu tố ảo Yếu

tố này do tâm lý, thị hiếu, thói quen của người dân và do giới đầu cơ BĐS v.v tạo

ra Trong khi đó thì như một lẽ tự nhiên người bán/cho thuê BĐS thường chỉ cungcấp cho người có nhu cầu mua/thuê BĐS những thông tin có lợi cho họ và dấu đinhững thông tin có thé gây rủi ro cho người bán/người cho thuê Dé phòng ngừa rủi

ro do việc không nhận biết thông tin về BĐS xác thực gây ra thì người mua/ngườithuê BĐS có nhu cầu tham vấn ý kiến của những người hoạt động dịch vụ kinhdoanh BĐS.

Thứ hai, do BĐS là hàng hóa đặc biệt cô định về vị trí địa lý nên thị trườngBĐS mang đặc trưng là tồn tại một khoảng cách giữa nơi giao dịch BĐS với hànghóa BĐS Hơn nữa, giao dịch BĐS phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục đượcquy định ở các văn bản pháp luật khác nhau, thương lượng giá cả, đàm phán về hìnhthức và nội dung của hợp đồng mua ban/chuyén nhượng BĐS Điều này không

phải bất cứ ai tham gia thị trường BĐS cũng hiểu biết và nắm được Do đó, ngườitham gia giao dịch BĐS thường gặp nhiều khó khăn trong việc tìm hiểu BĐS, đàmphan, ký kết hợp đồng mua ban/chuyén nhượng BĐS v.v Họ rất cần đến loại hình

tư vấn chuyên nghiệp của các chuyên gia môi giới, tư vấn BĐS am hiểu về thịtrường BĐS.

Thứ ba, kinh doanh BĐS là hoạt động kinh doanh phức tạp liên quan đếnnhiều lĩnh vực như pháp luật, quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, thị trường, tài chính,phong thủy, tâm lý xã hội v.v Hơn nữa, hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi ngườiđầu tư, kinh doanh phải bỏ ra một lượng vốn rất lớn Lượng vốn này có thể do cánhân tích góp cả đời hoặc nhiều đời mới có được hoặc họ phải vay mượn của ngânhàng, tổ chức dụng, bạn bè người quen Vì vậy để phòng tránh rủi ro, thua lỗ dohoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS mang lại, nhà đầu tư, kinh doanh BĐS hoặcngười mua/thuê BĐS phải am hiểu thị trường, nam bắt chính xác thông tin về thitrường BĐS và có kinh nghiệm về hoạt động kinh doanh BĐS v.v Tuy nhiên, dokhông phải là chuyên gia về những lĩnh vực này nên người mua/người thuê BĐShoặc người bán/người cho thuê BĐS không am tường cặn kẽ về thị trường BĐS Họ

có nhu cầu được sự giúp đỡ, trợ giúp của những người hoạt động chuyên môn vềdịch vụ BĐS.

Thư tư, thực tế cho thay tổ chức trung gian, môi giới BĐS hoạt động tự phát,thiếu sự quản lý của Nhà nước đã gây ra những thiệt hai rất lớn cho thị trường BĐS:

Nó làm méo mó sự phát triển của thị trường BĐS, gia tăng các hành vi lừa đảo,chụp giật, làm ăn thiếu đạo đức, văn hóa kinh doanh v.v gây thiệt hại đến quyền lợicủa người dân và các chủ đầu tư kinh doanh BĐS Đây là điều kiện thuận lợi cho sựtồn tai của thị trường BĐS không chính thức gây tác động tiêu cực đến môi trườngđầu tư kinh doanh ở nước ta Dé khắc phục tình trạng này, đồi hỏi phải ra đời cácloại hình kinh doanh dịch vụ BĐS chuyên nghiệp

2 Khái niệm về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đấy sự phát triển của thịtrường bat động sản

Thuật ngữ tô chức trung gian hỗ trợ, thúc đấy sự phát triển của thị trườngBĐS là thuật ngữ được sử dụng trong thực tiễn đời sông xã hội Tuy nhiên, thuậtngữ này lại không được sử dụng trong các văn bản pháp luật về kinh doanh BĐS.Luật kinh doanh BĐS năm 2006 sử dụng thuật ngữ kinh doanh dịch vụ BĐS Thuật ngữ kinh doanh dich vụ BĐS được giải thích như sau: “Kinh doanh dich vụ BĐS làcác hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dich vụ môi

BĐS, quản lý BĐS” (khoản 3 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006) Phải chăng

từ khái niệm này mà trong đời sống xã hội, con người sử dụng thuật ngữ các tô chứctrung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS dé chỉ các tổ chức hànhnghề kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm các tô chức môi giới BĐS, tổ chức định giáBĐS, tổ chức sàn giao dịch BĐS, tổ chức tu vấn BĐS, tô chức đấu giá BĐS, tôchức quảng cáo BĐS, tổ chức quan lý BĐS Xét dưới góc độ khoa học pháp lý,chúng tôi chưa tìm thấy “chỗ đứng” của thuật ngữ tô chức trung gian hỗ trợ, thúcđây sự phát triển của thị trường BĐS trong các thuật ngữ pháp lý được ghi nhậntrong những cuốn từ điển luật học ở nước ta Thậm chí ngay trong lĩnh vực ngônngữ, thuật ngữ này cũng không được đề cập trong các cuốn từ điền tiếng Việt

Theo từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tổ chức: Sắp xếp, bồ trí thành các bộphận dé cùng thực hiện một nhiệm vụ hoặc một chức nang chung” Con “Trunggian: Ở giữa làm môi giới quan hệ cho hai bên”

Từ những tìm hiểu trên đây về loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, về tổ chứctrung gian, chúng ta có thé đưa ra một khái niệm về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúcđây sự phát triển của thị trường BĐS như sau: Tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây

sự phát triển của thị trường BĐS là tô chức có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS;

đó là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụmôi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư van BĐS, đấu giá BĐS, quảngcáo BĐS, quản lý BĐS.

Tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triển của thị trường BĐS có một

số đặc điểm cơ bản dé nhận diện; cu thé:

Thứ nhát, tô chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trườngBĐS không phải là chủ thé đầu tư, kinh doanh BĐS Điều này có nghĩa là tổ chứctrung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS không trực tiếp thamgia các giao dịch kinh doanh BĐS, bao gồm giao dịch mua bán BĐS, giao dịch cho

thuê BĐS, giao dịch cho thuê BĐS mà nó chỉ làm nhiệm vụ hỗ trợ hoặc trợ giúp các

chủ thé kinh doanh BĐS trong việc đàm phán, xác lập các giao dịch mua bán, chothuê và thuê mua BĐS.

Thứ hai, do kinh doanh dịch vụ BĐS nên đội ngũ nhân viên cua tô chứctrung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS phải là các chuyên gia

am hiểu thị trường, có trình độ chuyên môn về các loại hình dịch vụ kinh doanhBĐS và phải có chứng chỉ hành nghề do cơ quan nhà nước có Tham quyền cấp

Thứ ba, hoạt động của tô chức trung gian hỗ trợ, thúc dy sự phát triển củathị trường BĐS có ý nghĩa trên nhiều phương diện:

(i) Đối với chủ thé dau tư, kinh doanh BĐS

Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc dy sự phát triển của thịtrường BĐS góp phan trợ giúp nhà đầu tư, kinh doanh BĐS định vị hành vi kinhdoanh, điều chỉnh phương án đầu tư, kinh doanh BĐS cho phù hợp với thị hiểu, tâm

lý, sở thích của người có nhu cầu về cầu BĐS

(ii) Đối với thị trường BĐS

Hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triển của thịtrường BĐS góp phan thúc dy sự vận hành thông suốt, có hiệu quả của thị trườngBĐS và nâng cao chỉ số công khai,minh bạch và năng lực cạnh tranh của thị trườngBĐS.

(iii) Đối với xã hội

Hoạt động của tô chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thịtrường BĐS góp phần cung cấp dịch vụ cho xã hội trong việc tiếp cận, tìm hiểu vàthực hiện các giao dịch về BĐS trên thị tường BĐS

(iv) Đối với Nhà nước

Hoạt động của tô chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thịtrường BĐS góp phần góp phần giúp Nhà nước nắm bắt được thông tin chính xáccủa thị trường BĐS Trên cơ sở đó, Nhà nước kịp thời điều chỉnh chính sách, công

cụ quản lý thị trường BĐS cho phù hợp Hơn nữa, thông qua hoạt động của tổ chứcnày giúp Nhà nước kiểm soát được các giao dịch BĐS trên thị trường; góp phầntừng bước loại bỏ các hành vi đầu cơ, lũng đoạn thị trường và loại bỏ các giao dịch

Mặt khác, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển củathị trường BĐS góp phan mang bản chat vừa là loại hình kinh doanh dich vụ, vừa làhoạt động tư vấn

Thứ năm, hoạt động của tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển củathị tường BĐS được điều chỉnh bởi quy định của một số đạo luật có liên quan nhưLuật kinh doanh BĐS, Luật doanh nghiệp, Luật đầu tư, Luật thương mại, Luật xâydựng, Luật đất đai, Luật về nhà ở v.v

3 Những dấu hiệu cơ bản của tô chức trung gian hỗ trợ, thúc day sự phát triểncủa thị trường bat động sản

Tìm hiểu về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đấy sự phát triển của thị trườngbat động san, chung ta có thé rút ra một số dấu hiệu cơ ban dé nhận diện loại hình tổchức này như sau:

Thứ nhất, về tính chất của loại hình kinh doanh Tổ chức trung gian thúc đây

sự phát triển của thị trường BĐS kinh doanh dựa trên cơ sở cung cấp các dịch vụ(service) chất xám, thông tin, kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm của đội ngũ nhânviên, chuyên gia của mình Vì vậy, người tham gia loại hình kinh doanh dịch vụBĐS đòi hỏi phải có chứng chỉ hành nghề chuyên môn do cơ quan nhà nước cóThâm quyền cấp

Thứ hai, về đôi tượng kinh doanh Nếu như đối tượng của hoạt động kinhdoanh BĐS chính là BĐS Điều này có nghĩa là đối tượng của giao dịch mua bán,chuyên nhượng BĐS; giao dich cho thuê BĐS hoặc giao dịch thuê mua BĐS chính

là BĐS; bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tài sảnkhác gắn liền với đất v.v Trong khi đó, lĩnh vực kinh doanh của tổ chức trung gianthúc đây sự phát triển của thị trường BĐS là kinh doanh dịch vụ BĐS Điều này cónghĩa là các tổ chức này không phải là chủ thê kinh doanh BĐS, không trực tiếp

tham gia các giao dịch mua bán BĐS, giao dịch cho thuê BĐS, giao dịch thuê mua

BĐS mà chỉ đóng vai trò là bên trung gian (Bên thứ 3) cung cấp các dịch vụ nhưthông tin về BĐS, kỹ năng đàm phán về giá cả, đàm phán về hợp đồng, thông tin vềgiá cả của BĐS v.v nhằm giúp cho các chủ thé kinh doanh BĐS xác lập thành cônggiao dịch về BĐS nhanh chóng, hiệu quả, an toàn về mặt pháp lý và đỡ tốn kém

Thứ ba, do tính chất là trung gian của hoạt động mua bán, chuyển nhượngBĐS, cho thuê BĐS hoặc thuê mua BĐS nên tô chức trung gian, hỗ trợ sự phát triểncủa thị trường BĐS không được làm đại diện ủy quyền cho một bên (Bên bán HoặcBên mua; Bên cho thuê hoặc Bên thuê ) trong toàn bộ quá trình mua bán BĐS.

Nó chỉ được thực hiện một số công việc mà khách hàng ủy quyền liên quan đếngiao dịch BĐS như ủy quyền nộp tiền đặt cọc hoặc ủy quyền đi nộp hồ sơ xin đổigiấy chứng nhận quyên sử dụng dat

Thứ tu, lợi nhuận của tô chức trung gian, thúc đây sự phát triển của thị

trường BĐS gắn liền với sự chuyên nghiệp của các dịch vụ mà nó cung cấp cũngnhư hiệu quả mà các dịch vụ này mang lại cho khách hàng Điều này có nghĩa là tổchức trung gian, thúc đây sự phát triển thị trường BĐS được trả công dựa trên mức

độ thành công và hiệu quả của giao dịch BĐS mà khách hàng thực hiện Nếu giao

dịch mua bán BĐS thành công, nha môi giới BĐS ngoài việc được hưởng thù laomôi giới BĐS (tiền công) còn được nhận hoa hồng mỗi giới (tiền thưởng) từ kháchhàng Ngược lại, nếu giao dịch mua bán BĐS không thành công, nhà môi giới chỉđược nhận thù lao môi giới (toàn bộ hoặc một phần) mà không được hưởng hoahồng môi giới v.v.

I.CƠ SỞ LÝ LUẬN CUA VIỆC XÂY DỰNG PHÁP LUẬT VE CAC TÔ CHỨCTRUN G GIAN HO TRỢ, THÚC DAY SỰ PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜN G BĐS VIỆTNAM THEO HUON G CON G KHAI, MIN H BACH

Pháp luật về thị trường BĐS nói chung va pháp luật về các tổ chức trunggian, hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng ra đời như một kếtquả tất yếu nhằm đáp ứng đòi hỏi của việc quản lý, phát triển thị trường BĐS vậnhành một cach công khai, minh bạch Lĩnh vực pháp luật này được xây dựng dựatrên những cơ sở lý luận chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước tôn trọng và bảo hộ quyền

tự do kinh doanh của mọi công dân Điều này có nghĩa là nền kinh tế thị trường taonhững tiền đề cần thiết cho phép công dân tự do kinh doanh trên mọi lĩnh vực củađời sống, xã hội mà không trái với quy định của pháp luật Lĩnh vực BĐS là mộttrong những lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận cho con người; do tỷ suấtđầu tư trên một đơn vị BĐS là rất lớn Muốn đạt được lợi nhuận tối đa từ hoạt độngđầu tư, kinh doanh BĐS, một số chủ thể không từ một thủ đoạn nào kế cả việc sửdụng các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh, sử dụng các chiêu lừa gạt, tung tinthất thiệt nhăm hạ thấp uy tín, danh dự của đối thủ kinh doanh v.v Những hoạtđộng này gây lũng đoạn, thao túng thị trường BĐS và làm rối ren sự vận hành cácgiao dịch BĐS trên thị trường Dé thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, công khai

và minh bạch thì không thể thiếu được sự quản lý của Nhà nước thông qua biệnpháp pháp luật.

Thứ hai, pháp luật mang những đặc trưng mà các biện pháp quản lý kháckhông có được; đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tínhthích ứng Do có những đặc trưng cơ bản trên đây mà pháp luật trở thành biện phápquản lý xã hội có hiệu quả nhất “N hà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không

phải bang đạo lý” Vì vậy pháp luật phải được sử dung dé quan lý thị trường BĐS(trong đó có các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS); bởi lẽ, thị tường BĐS là thị

trường đặc biệt, hàng hóa là BĐS có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đờisông kinh tê - xã hội của môi quôc gia.

Thứ ba, thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật mà trật tự quản lý thịtrường BĐS nói chung va quản lý hoạt động của các tô chức trung gian môi giới, hỗtrợ thị trường BĐS nói riêng được xác lập và đi vào nề nếp

Thứ tw, thị trường BĐS mang các đặc điểm: (i) Thị trường mang tính địaphương, tính khu vực, vùng, miền sâu sắc: (ii) Thị trường BĐS là thị trường rất khóthâm nhập; (iii) Thị trường BĐS là thị trường nơi mà ở đó yếu tố cung bao giờ cũngthay hơn nhiều yếu tố cầu và giá cả biến động trên thị trường: (iv) Thị trường BĐS

là thị trường không hoàn hảo; (v) Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thịtrường vốn; (vi) Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, phápluật của Nhà nước; của thị hiếu, phong tục tập quán của người dan; (vi) Thị trườngBĐS có tính thanh khoản thấp Tuy nhiên trên thực tế không phải bat cứ nhà đầu

tư, kinh doanh BĐS nao cũng có thé am hiểu những đặc điểm của thị trường BĐS.Hơn nữa, kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh khó khăn, phức tạp và liên quanđến việc bỏ ra một nguồn vốn rất lớn Dé tránh rủi ro ở mức thấp nhất và đảm bảo

sự an toàn cao nhất, các chủ thé kinh doanh, đầu tư BĐS có nhu cầu tham vannhững chuyên gia môi giới BĐS về hoạt động của thị trường BĐS trước khi quyếtđịnh có nên đầu tư hay không Điều nay cho thấy rằng những tư van của các chuyêngia môi giới BĐS, tư vấn BĐS có ý nghĩa rất quan trọng tác động trực tiếp đếnquyết định đầu tư, làm ăn của nhà đầu tư, kinh doanh BĐS Đề ngăn ngừa rủi ro dohoạt động môi giới BĐS gây ra thì cần phải có pháp luật điều chỉnh hoạt động củaloại hình kinh doanh này.

II CƠ SỞ THỰC TIEN CUA VIỆC XÂY DUN G PHÁP LUẬT VE CÁC TÔ CHỨCTRUN G GIAN HO TRỢ, THÚC DAY SỰ PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜN G BĐS VIỆTNAM THEO HƯỚN G CÔN G KHAI, MN H BẠCH

Bên cạnh cơ sở lý luận chủ yếu được đề cập trên đây, pháp luật về các tổchức trung gian hỗ trợ, thúc đấy sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam theo hướng

công khai, minh bạch còn được xây dựng dựa trên những cơ sở thực tiễn cơ bản sau

đây:

Thứ nhát, hiện nay hoạt động và quản lý thị trường BĐS ở nước ta còn bộc

lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề bức xúc trong xã hội; cụ thé:

- BĐS nói chung, đặc biệt là nha đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệuquả, còn lãng phí, thất thoát Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐSđang gây bắt bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân

- Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch vềBĐS “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu về BĐS bị mat cân đối, đặc biệt là nhà ởcủa nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu.

- Nhiều yếu t6 quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và hỗ trợthị trường BĐS như dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, định giá BĐS, dịch vụ quản lý

BĐS mới chỉ được Luật kinh doanh BĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi

hành quy định ở mức độ khái quát, còn thiếu những quy định cụ thé, rõ ràng vàđồng bộ nên khó đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả

- Hoạt động quản lý về thị trường BĐS còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả,chưa đáp ứng được yêu cau của thực tế

- Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh BĐS chưa rõ ràng,chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư vào kinhdoanh BĐS; chưa tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường BĐS phát triển lành mạnhV.V.

Thư hai, theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: “Kinh doanh dịch vụ BĐS làcác hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môigiới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư van BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáoBĐS, quản lý BĐS” (khoản 3 Điều 4) Tuy nhiên, hiện nay các quy định hiện hành

về kinh doanh BĐS mới chỉ đề cập đến các loại hình dịch vụ môi giới BĐS, địnhgiá BĐS và san giao dịch BĐS; còn các dich vụ tư van BĐS, quảng cáo BĐS, quản

lý BĐS và đấu giá BĐS dường như chưa có các quy định cụ thé về cơ chế hoạtđộng.

Thứ ba, thị trường BĐS muốn phát triển công khai, minh bạch và đúng phápluật đòi hỏi phải có sự hỗ trợ tích cực, hiệu quả không chỉ của các tô chức trunggian như môi giới BĐS, định giá BĐS, tư van BĐS, quảng cáo BĐS, quan lý BĐS,dau giá BĐS và san giao dịch BĐS mà còn của những tổ chức trung gian hỗ trợkhác như dịch vụ bảo hiểm rủi ro trong kinh doanh BĐS, dịch vụ phân tích thôngtin về BĐS và cung cấp dịch vụ định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh trong thịtrường BĐS, dịch vụ tài chính cho vay và bảo đảm vốn vay đầu tư BĐS v.v Tuynhiên, pháp luật hiện hành về kinh doanh BĐS lại chưa có các quy định đề cập đếnnhững loại hình kinh doanh dịch vụ này.

Ở một khía cạnh khác, thị trường BĐS muốn phát triển lành mạnh thì mộttrong những yêu cầu đặt ra là những thông tin về BĐS phải được công bố rộng rãi,công khai và mọi người có thé dé dàng tiếp cận, truy cập tìm hiểu thông tin khi có

nhu cầu đầu tư, kinh doanh BĐS Thực tế hiện nay cho thấy tính công khai, minhbạch về thông tin về BĐS ở nước ta rất thấp.

Thứ tư, khi nền kinh tế chuyên đổi sang nền kinh tế thị trường Để phù hợpvới các yêu cầu của cơ chế thị trường, công tác quản lý đất đai đã có sự đôi mới.Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ồn địnhlâu dài, đất đai được thừa nhận có giá v.v Dưới tác động của các quy luật kháchquan của kinh tế thị trường, người dân ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai

và như một lẽ thường tình các dịch vụ về môi giới đất đai, “còn nhà đất” v.v bùngphát một cách tự phát Hàng trăm các văn phòng môi giới nhà đất, dịch vụ thông tinnhà đất được thành lập trong phạm vi cả nước nhằm tìm kiếm khoản lợi nhuậnhấp dẫn từ các dịch vụ về đất đai mang lại Trong khi đó, hệ thống pháp luật về kinhdoanh BĐS nói chung và các quy định về kinh doanh dịch vụ lại phát triển khôngtheo kip với tình hình kinh doanh BĐS sôi động trên thực té

Thứ năm, để hình thành đội ngũ chuyên gia môi giới BĐS, định giá BĐS vaquản lý sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt độngcủa các tổ chức trung gian, môi giới hỗ trợ thúc đấy sự phát triển thị trường BĐSViệt Nam theo hướng công khai, minh bạch, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 vàcác văn bản hướng dẫn thi hành đã có các quy định về đào tạo, bồi dưỡng, cấpchứng chỉ môi giới BĐS, chứng chỉ định giá BĐS và giấy chứng nhận về bồi dưỡngquản lý sàn giao dịch BĐS Thực tế áp dụng các quy định này thời gian qua chothay bên cạnh những mat ưu điểm, hoạt động đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môigiới BĐS, chứng chỉ định giá BĐS và giấy chứng nhận về bồi dưỡng quản lý sàngiao dịch BĐS còn bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết

Thứ sáu, theo thông kê chưa day đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt độngmôi giới có đăng ký hành nghề trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất

có đăng ký, còn tô chức, cá nhân “làm ăn” đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống

kê được Van dé bat cập hiện nay là phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhàđất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo và tư vấn kiến thức Họhành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ Do đó, hoạtđộng của lực lượng này nhiều khi gây tinh trạng nhũng nhiễu thông tin, can trở việckiểm soát thị trường của Chính phủ

IV KN H NGHIỆM PHÁP LUẬT NƯỚC NGOÀI VỀ CÁC TÔ CHỨC TRUN G GIANTHUC DAY SỰ PHÁT TRIEN THỊ TRƯỜN G BAT DON G SAN

1 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ởHoa Kỳ

Hoa Kỳ là một trong những nước ra đời loại hình kinh doanh dịch vụ môigiới BĐS sớm nhất Hiệp hội các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐSđược thành lập cách đây hơn 60 năm với tên gọi Hiệp hội quốc gia các nhà hoạtđộng trong lĩnh vực BĐS Wational Association of Realtors) Tô chức này là tậphợp của các nhà tư vấn, môi giới, quản trị và định giá BĐS chuyên nghiệp Tôn chỉ

và mục đích mà Hiệp hội các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực BĐS theođuôi là: (i) Gây ảnh hưởng, thúc dy hoạt động của thị trường BĐS theo hướngcông khai, minh bach; (ii) Thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc đạo đức chuyênnghiệp của hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS; (iii) Xây dựng các tiêu chuẩn vềđạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS, định giá BĐS

Về phía Nhà nước, để quản lý loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS;Chính phủ Hoa Kỳ đã ban hành các quy định về vấn đề này Lĩnh vực pháp luật vềquan lý môi giới BĐS có một số nội dung đáng chú ý sau đây: Mot /à, cá nhânmuốn hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp phải có giấy phép hành nghề môigiới BĐS do cơ quan quản lý nhà nước cấp Liên bang cấp (Cấp Bộ); Hai là, cá nhânmuốn được cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS phải tham gia các khóa học đàotạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS do những cơ sở giáo dục được Chínhquyền Bang cho phép tổ chức Sau đó, họ phải tham dự kỳ thi lấy chứng chỉ hànhnghề môi giới BĐS (theo hình thức thi viết) Nội dung thi chủ yếu xoay quanhnhững van đề về kỹ năng, nghiệp vụ tư vấn, môi giới BĐS; Ba /v, pháp luật Hoa Kỳquy định khi hành nghề môi giới BĐS, Bên môi giới bao gồm: Nhà môi giới(Broker); Nhân viên công tác; Bon là, về phí dịch vụ môi giới BĐS (tiền thù laomôi giới BĐS) Pháp luật Hoa Kỳ quy định khoản phí dịch vụ môi giới được kháchhàng nộp cho văn phòng môi giới BĐS khi ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS.Khoản tiền này không được hoàn trả lại khách hàng khi công việc môi giới BĐSkhông thành công; Nam /d, về tỷ lệ hoa hồng môi giới BĐS (tiền thưởng) Pháp luậthoa Kỳ quy định khi thương vụ môi giới BĐS thành công, Bên môi giới sẽ đượchưởng tiền hoa hồng môi giới BĐS Khoản tiền hoa hồng này sẽ do hai bên thỏathuận và được quy định rõ ty lệ trong hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS

2 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở các

nước Tây Âu

Ở các nước Tây Âu, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS cũng đượcNhà nước chú trọng quan tâm Dé có một đội ngũ các nhà môi giới BĐS chuyênnghiệp, công tác dao tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS được coi trọng

các trường đại học có chuyên ngành về kinh doanh BĐS thực hiện Theo số liệuthống kế, năm 2000, trong tổng số khoảng 350 triệu người dân của các nước thuộcKhối thị trường chung Châu Âu (EC) (bao gồm cả 12 nước Tây Âu) thì có khoảng150.000 nha môi giới BĐS và nhà quản tri trong lĩnh vực BĐS Tỷ lệ bình quan đạt2.333 người dan/1 nhà chuyên môn về dich vụ BĐS Trong tổng số 150.000 nhachuyên môn về dịch vụ BĐS, có khoảng 2/3 số lượng hoạt động trong các tô chức,hiệp hội môi giới BĐS, định giá BĐS Số còn lại hoạt động với tư cách là các nhàmôi giới BĐS, định giá BĐS độc lập Mặc dù hoạt động dưới các loại hình khácnhau song các nhà môi giới BĐS vẫn phải tuân theo những tiêu chuan nghề nghiệpchung của lĩnh vực dịch vụ BĐS và hoạt động của họ mang tính cạnh tranh cao.Theo đánh giá của các nhà quản lý, có khoảng từ 30 - 60% tổng số các thương vụmôi giới có sự tham gia của những nhà môi giới BĐS Hoạt động môi giới BĐStuân thủ những quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS do khoảng 40 Hiệp hộicác nhà môi giới BĐS đề ra Khoảng 50% trong tổng số 150.000 nhà môi giới BĐS

là thành viên của các hiệp hội này.

Một tổ chức nghề nghiệp BĐS điển hình không thể không nhắc đến ở cácnước Tây Âu là Liên đoàn Bat động sản Châu Âu (CED) Một trong những mục tiêu,tôn chỉ cơ bản mà Tổ chức này đưa ra là điều hòa những nguyên tắc của việc cấpgiấy phép hành nghề môi giới BĐS ở các nước Châu Âu Mục tiêu này được xâydựng xuất phát từ thực trạng ở từng nước, các nhà môi giới BĐS tập hợp trongnhững tô chức, hiệp hội nghề nghiệp khác nhau Hơn nữa, ở từng nước vai trò vàhoạt động của những tổ chức nay lại không giống nhau Mặc dù vậy, các hiệp hộimôi giới BĐS ở các nước Tây Âu đều có cùng một mục đích chung là thực hiệnviệc đào tạo, bôi dưỡng kiến thức chuyên môn va đạo đức nghé nghiệp cho các hộiviên nhằm giúp hộ nâng cao hiệu quả hoạt động trong những thương vụ môi giớiBĐS Vi du: Ở Anh, pháp luật quy định nhà môi giới không được phép thành lậpvăn phòng môi giới BĐS nếu hộ không phải là thành viên của Hiệp hội BĐS(N ational Association of Estate Agents hay Royal Institution of CharteredSurveyors) Nhìn chung ở các nước phát triển ở Châu Au như Anh, Pháp, đều tồntại ít nhất hai hay nhiều t6 chức, hiệp hội các nhà môi giới BĐS Các tổ chức nàythường xuyên cạnh tranh với nhau trong hoạt động nghề nghiệp Trong khi đó, ở HyLạp, số lượng các tô chức, hiệp hội môi giới BĐS được thành lập nhiều hơn và phânchia phạm vi hoạt động theo địa giới khu vực dia lý.

3 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ởThụy Điển

Thụy Điền là một trong những nước có thị trường BĐS phát triển công khai,minh bạch ở mức độ cao nhất thé giới Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS ở ThụyĐiền cũng rat phát triển và được Nhà nước quan ly chặt chẽ Năm 1984, Thụy Điền,bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghề cho các nhà môi giới BĐS chuyênnghiệp Mục đích của việc làm này là bảo vệ quyền lợi của khách hàng thông quaviệc sử dụng các dịch vụ môi giới chuyên nghiệp Mặt khác, Chính phủ Thụy Điềnmong muốn thông qua hoạt động đăng ký hành nghề này sẽ khơi thông, dy mạnh

sự vận hành của thị trường nhà, đất thông qua sự trợ giúp có hiệu quả của các dịch

vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp Theo quy định của pháp luật, các hoạt động môigiới BĐS phải được đăng ký hành nghề tại những Trung tâm đăng ký hành nghềcủa chính quyền cấp tỉnh Điều kiện đăng ký hành nghề môi giới BĐS được quyđịnh cụ thé trong Luật về môi giới BĐS Dé được đăng ký hành nghề môi giới BĐS,

cá nhân phải thỏa mãn các điều kiện sau đây Những điều kiện nay bao gồm: (i) Cóbăng tốt nghiệp từ phố thông trung học trở lên; (ii) Nộp một khoản tiền bảo hiểmtrách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 đô la Mỹ); (iii) Có quyết địnhcho phép hành nghề của cơ quan có Tham quyền (Chứng chỉ hành nghề môi giớiBDS).

Tinh đến thời điểm hiện nay so với năm 1984 thì Luật về môi giới BĐS củaThụy Điền đã được sửa đổi căn bản Một trong những nội dung sửa đổi cơ bản nhất

là việc quy định nhà môi giới BĐS là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tínhchất của các thương vụ môi giới BĐS có thay đổi đa dạng thé nào đi nữa thì họ vẫn

là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất một thương vụ môi giới BĐS.Ngoài ra, những điểm thay đổi quan trọng không thé không dé cập đến là: Một la,hạn chế việc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉmôi giới BĐS) nhằm đảm bảo chất lượng của hoạt động môi giới BĐS và đảm bảo

sự quản ly chặt chẽ của Nhà nước đối với hoạt động nay; Hai /à, loại trừ khả năngnhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng nhằm đảm bảo vai tròtrung gian của nhà môi giới trong một thương vụ môi giới BĐS; Ba Jd, cam nhà môigiới BĐS sử dụng tiền của mình để mua bán BĐS trong quá trình thực hiện mộtthương vụ môi giới BĐS cho khách hàng; Bốn /à, cắm nhà môi giới kinh doanhBĐS và thực hiện những hoạt động khác làm ảnh hưởng đến uy tín và vai trò củahoạt động môi giới BĐS; Năm Ia, quy định hoạt động môi giới BĐS mà không dang

ký kính doanh sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự; Sau /a, các vụ tranh chấp vềquyền và nghĩa vụ giữa nhà môi giới BĐS với khách hàng sẽ được giải quyết tại

4 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ở BaLan

Ở Ba Lan, lĩnh vực kinh tế BĐS mới hình thành chỉ hơn 15 năm nay Tại BaLan những biến động chính tri năm 1989 đã mở ra những điều kiện cận thiết dé thựchiện những cải cách về kinh tế, xã hội Song song với quá trình tư nhân hóa nềnkinh tế, thị trường BĐS từng bước được hình thành và đi vào hoạt động với nhữngđóng góp tích cực vào sự phát triển Để góp phần định hướng hoạt động của thịtrường BĐS tuân thủ đúng pháp luật và dưới sự quản lý của Nhà nước, Chính phủ

Ba Lan đã ban hành các quy định về đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực có chấtlượng cao trong lĩnh vực dịch vụ BĐS Trong những năm 1994, năm 1995, ở BaLan xuất hiện một lĩnh vực mới: Lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới BĐS, định giáBĐS và quản lý san giao dịch BĐS chuyên nghiệp Việc đào tạo các chức danh naybao gồm nhiều cấp trình độ: Trình độ đại học, trình độ thạc sĩ và trình độ tiến sĩ Déđược cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, thí sinh phải đáp ứngcác điều kiện sau: (i) Trải qua một thời gian 6 tháng thực tập về môi giới BĐS tạicác công ty kinh doanh BĐS; (ii) Trong thời gian 6 tháng thực tập phải trực tiếp tiễnhành các nghiệp vụ môi giới BĐS (ít nhất là 15 thương vụ môi giới BĐS) Sau khi

đã đáp ứng các điều kiện này, thí sinh phải tham dự kỳ thi quốc gia cấp chứng chỉmôi giới BĐS Kỳ thi này do Hội đồng Giám định Quốc gia trong lĩnh vực hànhnghề môi giới BĐS chuyên nghiệp tổ chức Trong kỳ thi này, thí sinh phải trải quahai hình thức thi: Hình thức thi viết và hình thức thi van đáp Các thi sinh tham dự

kỳ thi cấp chứng chỉ môi giới BĐS phải có trình độ văn hóa thích hợp (tối thiểu làtrình độ đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp các khóa đào tạo sau đại họchoặc chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở Nhà đất

và Phát triển đô thị Khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng vàkết thúc bằng một kỳ thi

5 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ởThượng Hải (Trung Quốc)

Đề thúc day sự phát triển thị trường BĐS trong điều kiện kinh tế thị trườngmang đặc sắc Trung Quốc, chính quyền thành phố Thượng Hải ban hành nhiều vănbản quy định về hoạt động môi giới BĐS nhăm bảo vệ quyền và lợi ích hợp phápcủa khách hàng Dé quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS chuyên nghiệp, chínhquyền thành phố Thượng Hải chú trọng đến công tác đào tạo nguồn nhân lực tronglĩnh vực này Các quy định về việc đào tạo, cấp giấy chứng nhận hành nghề môi

giới BĐS và quản lý hoạt động của các nhà môi giới BĐS được ban hành với những

nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, cá nhân đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phố ThượngHải; có trình độ văn hóa tốt nghiệp phổ thông trung hoc và đã tốt nghiệp lớp đàotạo, bồi đưỡng về môi giới BĐS của Cục quản lý nhà, đất thành phố thì được cấpgiấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS Người được cấp giấy chứngnhận đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS mới được hoạt động môi giới BĐS;

Thứ hai, Cục quản lý nhà, đất thành phố Thượng Hải thực hiện việc biênsoạn tài liệu giảng dạy theo định kỳ, đề cương ôn tập thi sát hạch, đề thi thống nhất;đồng thời, Tham tra và cấp phép cho cơ sở dao tạo, tổ chức sát hạch va cấp giấychứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới cho những người thi đỗ;

Thứ ba, những người đã qua lớp đào tạo về môi giới BĐS hoặc đã thi đỗ kỳthi sát hạch nhưng vì nguyên nhân nào đó mà sau 2 năm không được nhận giấychứng nhận tư cách hành nghề môi giới BĐS hoặc đã được cấp giấy đủ tư cáchhành nghề môi giới BĐS mà không tiến hành việc hành nghề thì phải tham dự kỳthi sát hạch lại Trong trường hợp này giấy chứng nhận tốt nghiệp lớp đào tạo vềmôi giới BĐS hoặc giấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS đã cấpmặc nhiên không còn giá tri;

Thứ tu, cứ 2 năm 1 lần, thành phố thực hiện việc kiểm chứng trình độ củacác nhà môi giới BĐS đã được cấp giấy chứng nhận đủ tư cách hàng nghề môi giớiBĐS Việc kiểm chứng do cơ quan quản lý BĐS khu, huyện, cục quy hoạch đất đaitiến hành theo kế hoạch và sự chỉ đạo thong nhất của Cục quản lý nhà, đất thànhphố Trong quá trình kiếm chứng phát hiện giấy chứng nhận tư cách hành nghề môigiới BĐS không hợp lệ hoặc người không tham gia kiểm chứng mà không có lý dochính đáng thì sẽ bị cắm hoạt động môi giới BĐS;

Thứ nam, bên cạnh đó, dé quan lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS, chínhquyền thành phố Thượng Hải quy định:

- Đối với cá nhân hành nghề môi giới BĐS Người xin cấp giấy chứng nhận

tư cách hành nghề môi giới BĐS phải có số vốn trên 20.000 nhân dân tệ (N DT)hoặc có người bao lãnh có tài sản tri giá trên 20.000 NDT; (ii) Có địa điểm hoạtđộng môi giới BĐS có định; (iii) Trong thời han 03 năm trước khi làm don xin cấpgiấy chứng nhận đủ tư cách hành nghề môi giới BĐS, người xin cấp giấy không cótiền án, tiền sự;

- Đối với việc thành lập tổ chức môi giới BĐS Tổ chức muốn hoạt động môi

hành nghề môi giới BĐS; (ii) Có giấy phép đăng ký kinh doanh môi giới BĐS; (iii)

Có vốn trên 100.000 NDT; (iv) Có điều lệ xác định rõ tôn chỉ, mục đích kinh doanh;(v) Có trụ sở kinh doanh cố định

6 Kinh nghiệm pháp luật về môi giới bất động sản, định giá bất động sản ởOxtralia

Đối với thị trường đất đai và BĐS thi việc hình thành khung pháp lý liênquan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần, nhưng chưa phải làđiều kiện đủ Tính chuyên nghiệp của thị trường được thê hiện thông qua một mạnglưới các trung gian môi giới, tư van pháp luật, tư van giá cả, tư van mua bán, trắcđịa tư v.v được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường bảo đảm cho người dân biết đượccác quyền hạn và trách nhiệm của mình với tư cách là người chủ tài sản và các giaodịch về đất đai; đồng thời, BĐS được giao dịch theo đúng cách thức mà luật phápquy định Hơn nữa, những tổ chức này cũng đóng vai trò rất quan trọng trong việcthực hiện các dịch vụ công theo nguyên tắc hợp đồng với các cơ quan của Nhà nướcnhư: đào tao, phô biến, giải thích pháp luật, đo đạc, bảo hiểm Ở Oxtralia, những

tổ chức như vậy được thành lập rat phổ biến và hoạt động mang tính chuyên nghiệpcao (Vi dụ: Công ty Luật Maddocks, Mallensons Stephen Jacques ) Ở các thànhphố lớn như Sydney , những công ty hỗ trợ thị trường lên tới con số hàng nghìn và

có chi nhánh khắp toàn quốc, thậm chi cả ở nước ngoài Những công ty này thựchiện một lượng công việc rất lớn nhằm trợ giúp thị trường với vai trò trung giangiữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường; Vidu: 25% lượng vốn cho vay thế chấp BĐS của Ngân hàng Westpac được thực hiệnthông qua môi giới thế chấp; toàn bộ công việc đo đạc lên sơ đồ mảnh đất cụ thể khicấp giấy chứng nhận quyền ở Bang New South Wales do các công ty trắc địa tưnhân thực hiện.

7 Một vài gợi mở đối với Việt Nam

Qua nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật của một số nước trên thế giới về các tôchức trung gian thúc dy sự phát triển thị trường BĐS theo hướng công khai, minhbạch; chúng ta có thé rút ra một vài kinh nghiệm gợi mở đối với Việt Nam; cụ thé:

- Kinh nghiệm của Ôxtralia về việc tạo lập một thị trường BĐS chính thức có

sự tham gia của các cá nhân, tổ chức với quy chế được xác định và một mạng lướicác tổ chức thực hiện các dịch vụ thị trường là rất cần thiết nhằm nâng cao tính hiệuquả và minh bạch của thị trường BĐS Hiện nay ở nước ta còn nhiều vướng mắctrong việc thực thi các dịch vụ công và thiếu quy chế cho việc thực hiện các dịch vụ

tư Kinh nghiệm của Ôxtralia cho thấy, tổ chức tốt hệ thống này sẽ cho phép các

bên tham gia giao dịch tiết kiệm được chi phí, nâng cao hiệu qua của các giao dịch;đặc biệt là thị trường không bị can thiệp quá mức bởi hệ thống hành chính và gópphần tạo điều kiện cho thị trường lao động phát triển bởi việc đào tạo và cung cấpmột đội ngũ các chuyên gia về dịch vụ kinh doanh BĐS có chất lượng cao.

- Ở những nước mà đề tài này nghiên cứu, tìm hiểu; Nhà nước quản lý chặtchẽ hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS (đặc biệt là hoạt động môi giới BĐS) Điềunày thé hiện:

(1) Pháp luật cua Thụy Điển, Ba Lan, Trung Quốc đều quy định hoạt độngmôi giới BĐS phải có giấy phép đăng ký kinh doanh Hoạt động môi giới BĐS nếukhông dang ký kinh doanh sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật và bị xử lý vớinhững chế tài rất nặng Ở Thụy Điển, hành vi vi phạm này bị truy cứu trách nhiệmhình sự Trong khi đó, ở nước ta vẫn tồn tại phô biến tình trạng các văn phòng “cò”nhà, đất tư nhân hoạt động tự phát mà không bị xử lý theo pháp luật Hoạt động củaloại hình này làm cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển thiếu minh bạch và lànhmạnh;

(ii) Pháp luật của Thụy Điển và Trung Quốc quy định một trong những điềukiện hành nghề môi giới BĐS là cá nhân, tô chức phải có một số von nhất định(Thụy Điển quy định ít nhất là 10.000 U SD; Trung Quốc quy định cá nhân có ítnhất là 20.000 NDT; tổ chức có ít nhất là 100.000 NDT) Việc quy định này nhằmđảm bảo cho nhà môi giới BĐS có khả năng tài chính bồi thường thiệt hại vật chất

do lỗi của họ gây ra cho khách hàng trong quá trình hành nghề Trong khi đó ở nước

ta, Luật kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành lại chưa có quy định vềvấn đề này Thực trạng này tiềm Nnnguy cơ rủi ro đối với quyền và lợi ích củangười dân khi sử dụng các dịch vụ do nhà môi giới BĐS cung cấp;

(ii) Ở Thụy Điền, van đề dao đức nghề nghiệp môi giới BĐS rat được coitrọng Các quy định được ban hành nhằm đảm bảo cho nhà môi giới BĐS phải tuânthủ các quy tắc đạo đức nghề nghiệp trong quá trình hành nghề Trong khi đó ở ViệtNam vẫn chưa có bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS nên hoạt động nàychưa hoàn toàn mang tính chuyên nghiệp Trên thực tế ý thức tuân thủ pháp luật vàquy tắc dao đức nghề nghiệp của một bộ phận không nhỏ nhà môi giới BĐS ratthấp Hoạt động môi giới BĐS vẫn còn mang tính chất thiếu chuyên nghiệp, chụpgiật gây thiệt hại về quyền lợi cho khách hàng:

(iv) Các nước rất coi trọng đến việc quản lý công tác đào tạo, bồi dưỡng, cấpchứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nhằm hình thành một đội ngũ các chuyên gia

B THUC TRẠNG PHAP LUAT VE CÁC TO CHỨC TRUNG GIAN, HOTRỢ, THÚC DAY SỰ PHÁT TRIEN CUA THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SANVIỆT NAM

I THUC TRAN G PHÁP LUẬT VE TO CHỨC VÀ HOAT DON G CUA MÔI GIỚI BĐS

1 Khái niệm dịch vu môi giới bat động sản

Việt Nam là một nước đang phát triển nên đây mạnh các loại hình dịch vụtrong các lĩnh vực quan trọng, then chốt là một trong những chủ trương lớn củaĐảng và Nhà nước nhăm thúc diy sự tăng trưởng của nên kinh tế Đối với lĩnh vựckinh doanh BĐS, thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS lại càng trở nêncần thiết Đất đai, nhà ở - tài sản có giá trị lớn và là yếu tố quan trọng không thêthiếu với các nhà đầu tư và người dân Họ mong muốn được hỗ trợ và cung ứng cácdịch vụ có liên quan đến các giao dịch BĐS trên thị trường Trong lĩnh vực kinhdoanh BĐS, các dịch vụ nhằm hỗ trợ đối với các chủ thé tham gia thị trường BĐSđược phân thành hai loại hình dịch vụ rõ rệt: dich vụ công và dich vu tu Dịch vụ

công trong lĩnh vực BĐS là loại hình dịch vụ được các cơ quan nhà nước có Thâm

quyền và các doanh nghiệp công ích cung cấp dé phục vụ quyên và nghĩa vụ cơ bancủa các chủ thê tham gia quan hệ có liên quan đến BĐS Bên cạnh đó, việc cung cấp

các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS còn được thực hiện bởi loại hình dịch vụ tư

Khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bat động sản (LKDBĐS) định nghĩa: “Kinh doanhdich vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gomcác dich vu môi giới BĐS, định giả BĐS, san giao dich BĐS, tu van BĐS, đấu giáBĐS, quảng cáo BĐS, quan ly BĐS” Trong các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS

(dịch vụ tư) được ghi nhận trên đây thì hoạt động môi giới BĐS diễn ra sôi động,

phô biến, đa dạng và chiếm ưu thế hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ kháctrong thị trường BĐS Đặc biệt, ở những giai đoạn mà thị trường BĐS có chiềuhướng gia tăng cả về giá cả và lượng giao dịch trên thị trường thì hoạt động môigiới phát triển mạnh mẽ Theo PGS.TS Phan Thị Cúc và PGS.TS Nguyễn Văn Xa:

“Môi giới BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyên liên quan đếnBDS Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của kháchhàng như hợp đồng mua bản, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực t củaBĐS Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hongcho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó là

các quyên đối với BĐS”.? Môi giới BĐS có những đặc trưng cơ bản sau đây: (i)Xuất hiện khi có từ hai chủ thé trở lên có nhu cầu thiết lập quan hệ giao tiếp, kinhdoanh về một lĩnh vực, một sản phNm nào đó trên thị trường: (ii) Làm trung gian,cầu nối dé các bên tiếp xúc, đàm phan và xác lập giao dich; (iii) Thực hiện một hoặcmột số các yêu cầu của khách hàng trên cơ sở thỏa thuận; (iv) Hoạt động mang tínhchất hỗ trợ, thúc đây các bên trong giao tiếp, kinh doanh thuận lợi, dễ dàng trongquá trình tiếp xúc, đàm phán và thiết lập giao dịch chứ không thực hiện với tínhchất là chủ thê trực tiếp kinh doanh; (v) Kết quả của hoạt động môi giới là đượcnhận thù lao và hoa hồng từ khách hàng cho việc thực hiện hành vi trung gian để kếtnối các bên.

2 Thực trạng pháp luật về tổ chức và hoạt động của môi giới bất động sản ởViệt Nam và một số kiến nghị

a Nội dung pháp luật về tổ chức và hoạt động môi giới BĐS

a.1 Các nguyên tắc hoạt động của môi giới

- Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8của LKDBĐS thì được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, làm trung gian trong việcđàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theohợp đồng môi giới BĐS

- Hoạt động môi giới BĐS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.

- Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giớivừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS

a.2 Nội dung của hoạt động môi giới BĐS

Nội dung hoạt động môi giới BĐS bao gồm:

- Thứ nhất, tìm kiếm đôi tác đáp ứng các điều kiện của khách hang dé tham giađàm phán, ký kết hợp đồng

- Thư hai, đại diện theo ủy quyền dé thực hiện các công việc liên quan đến hoạtđộng kinh doanh BĐS

- Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợpđồng mua bán, chuyên nhượng, thuê, thuê mua BĐS

a.3 Quyên và nghĩa vụ của nhân viên môi giới

Nhà môi giới trong quá trình hành nghề được pháp luật trao cho các quyền

cơ bản sau day: (1) Thực hiện dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của Luật kinhdoanh bat động sản (LKDBDS); (ii) Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin,

tài liệu liên quan đến BĐS; (iii) Hưởng hoa hong, thù lao môi giới theo thỏa thuậntrong hợp đồng môi giới BĐS đã ký với khách hang; (iv) Thuê tô chức, cá nhân môigiới khác thực hiện công việc môi giới BĐS trong phạm vi hợp đồng môi giới BĐSvới khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới;(v) Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS; (vi) Đơnphương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách hàng vi phạmđiều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuậntrong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; (vii) Lựa chọn tham gia sàn giaodịch BĐS; (viii) Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môigiới BĐS; (ix) Các quyên khác theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh các quyên trên đây, nhà môi giới BĐS phải thực hiện những nghĩa

vụ sau: (i) Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ky; (ii) Cung cấp thông tin vềBĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;(iii) Hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyểnnhượng, thuê, thuê mua BĐS; (iv) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của phápluật và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có Thâm quyên; (v) Bồi thường thiệt

hại do lỗi của mình gây ra; (vi) Thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính khác

theo quy định của pháp luật; (vii) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.a.4 Các quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới BĐS

LKDBĐS va ND số 153/2007/N Đ-CP ngày 15/10/2007 quy định chỉ tiết vàhướng dẫn thi hành Luật KDBDS (sau đây gọi tắt là ND số 153) đã quy định cụ théđiều kiện cấp chứng chỉ môi giới, điều kiện của cơ sở đào tạo nghề môi giới, quytrình đào tạo và quản lý nhà nước về hành nghề môi giới Theo đó, các nội dung cụthé bao gồm:

- Thứ nhất, về cap chứng chỉ môi giới BĐS

Chứng chỉ môi giới BĐS có ý nghĩa quan trọng đối với mỗi người hành nghềmôi giới, nó là tắm bằng chứng nhận trình độ của cá nhân làm dịch vụ môi giới.LKDBDS quy định về điều kiện dé cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS Cụthé: (a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; (b) Được dao tạo về môi giới BĐS; (c)

Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐSỶ Trên cơ sở các điều kiện mang tinhnguyên tac chung nay, ND số 153 đã hướng dẫn cụ thé, chi tiết điều kiện cá nhânđược cấp chứng chỉ, cụ thế": (1) Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; (1) Cónăng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cắm hành nghề theo quyết định của cơ

3 Xem cụ thé khoản 1 Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS 2006

* Xem cụ thé tại khoản 1 Điều 14 Nghị định số 153/2007/N Ð — CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành

Luật Kinh doanh bât động sản.

quan nhà nước có Tham quyền; không dang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệmhình sự, chấp hành án phạt tù; (iii) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo,bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS; (iv) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giớiBĐS.

- Thứ hai, về đào tạo môi giới BĐS

Không phải bat kỳ một t6 chức, một doanh nghiệp hay cá nhân nào cũng cóthé tô chức được cơ sở đào tạo các ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS mà chỉ có

tổ chức thỏa mãn các điều kiện dưới đây mới được thực hiện đào tạo môi giới BĐS:

Một là, có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chứcnăng, nhiệm vụ đảo tạo đối với các tô chức khác;

Hai là, có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với chương trình khung

do Bộ Xây dựng ban hành;

Ba là, giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứngyêu cầu của các môn học Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyêngia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và kinh nghiệm trong hoạt động kinh

doanh BĐS

Ngoài ra, trước khi tiễn hành đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS,các cơ sở đảo tạo phải đưa lên Website của Bộ Xây dựng các thông tin về tên, địachỉ liên hệ của cơ sở; lĩnh vực, chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức; đội ngũgiảng viên Khi tổ chức đào tạo, bồi đưỡng kiến thức về môi giới BĐS thì các cơ sởdao tạo, bồi dưỡng phải thông báo băng văn bản tới Sở Xây dựng địa phương nơi tổchức dao tạo Mặt khác, trong qua trình dao tạo, những cơ sở này chịu sự giám sátchặt chẽ của Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân (UBN D) các cấp Định kỳ 06 thángmột lần cơ sở đào tạo, bồi dưỡng có trách nhiệm báo cáo kết quả đào tạo, bồi dưỡngkiến thức về môi giới BĐS tới Sở Xây dựng, nơi đặt trụ sở chính”

- Thứ ba, về trình tự, thủ tục cấp mới, cấp lại và thu hồi chứng chỉ môi giớiBĐS.

Sau khi hoàn thành khóa học về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giớiBĐS và người tham gia khóa đào tạo được cơ sở đảo tạo cấp giấy chứng nhận đãhoàn thành khóa học thì họ có quyền nộp một bộ hồ sơ gửi lên cơ quan nhà nước cóThâm quyền xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS” Cơ quan có Thâm quyền tiếp nhận hồ

sơ và xem xét để cấp chứng chỉ môi giới BĐS là Sở Xây dựng nơi có cơ sở đào tạođặt trụ sở Chứng chỉ môi giới BĐS được cấp cho cá nhân đủ điều kiện sẽ có giá trị

* Điều 12 Nghị định số 153/2007/N Ð - CP về hướng dan thi hành Luật Kinh doanh bat động sản.

sử dụng trong phạm vi cả nước Bộ Xây dựng có trách nhiệm ban hành mẫu chứng

chỉ môi giới BĐS để áp dụng thống nhất trong cả nước Người đã được cấp chứngchỉ môi giới BĐS được đề nghị cấp lại chứng chỉ môi giới khi chứng chỉ cũ hoặcrách nát Theo đó, họ phải làm một bộ hồ sơ xin cấp lại chứng chiŸ Trường hop matchứng chỉ thì phải có xác nhận của cơ quan đã cấp chứng chỉ nếu xin cấp lại chứngchỉ ở cơ quan khác Trình tự, thủ tục xin cấp lại được thực hiện tương tự như trườnghợp xin cấp mới đã nêu trên

Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định khá chặt chẽ và nghiêm ngặt đối vớinhững trường hợp bị Nhà nước tước quyền hành nghề môi giới khi người môi giới

có hành vi vi phạm pháp luật thông qua việc thu hồi chứng chỉ môi giới BĐS, baogồm: (i) Người được cấp chứng chỉ mat năng lực hành vi dân sự; (ii) Người đượccấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chi không trung thực; (iii) Chứngchi bị ‘Ny xóa, sửa chữa; (iv) Người được cấp chứng chỉ cho người khác thuê, mượnchứng chỉ dé hành nghé; (v) Người được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắchành nghề quy định tại Điều 44, Điều 51 LKDBDS và nội dung ghi trong chứngchỉ; người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉtheo quy định của pháp luật Đặc biệt, NÐ số 153 quy định trong thời hạn 05 năm

ké từ ngày bị thu hồi chứng chỉ, người bị thu hồi không được cấp lại chứng chi

b Thực trạng hoạt động môi giới ở Việt Nam trong thời gian qua

b.].Những kết quả đạt được

Mặc dù pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh dịch vụ môi giớiBĐS nói riêng mới ra đời và đang trong quá trình hoàn thiện, song có thê khăngđịnh rằng, mảng pháp luật này đã đạt được những kết quả cơ bản sau đây:

- Thứ nhất, về các cơ sở đào tạo về BĐS và thị trường BĐS Mạng lưới các cơ

sở đào tạo về kinh doanh dịch vụ BĐS ngày càng được mở rộng một cách mạnh

mẽ, đặc biệt là trong năm 2008 (từ 22 cơ sở tính đến tháng 3/2008 tăng lên 61 cơ sởtính đến tháng 10/2008) Thực tế hiện nay với khoảng 4.000 văn phòng môi giới(TP.HCM có 3.000 văn phòng va Hà Nội 1.000 văn phòng), hon 800 công ty BĐS tại TP.HCM, cùng với hàng nghìn người hoạt động tự do trong thị trường này đangtạo ra một nhu cầu rất lớn về đào tạo Nắm bắt trước được nhu cầu, hàng loạt cáctrung tâm với các lớp đào tạo ngắn hạn về môi gi0i, Tham dinh giá BĐS đã được mở

ra ” Hoạt động đào tạo của các cơ sở này vừa góp phần tích cực vào việc bảo dam

Š Bộ hồ sơ xin cấp lại chứng chỉ môi giới bất động sản xem chỉ tiết tại khoanr2 Điều 18 ND số 153/2007/ CP.

? htp://ate.edu.vn/ShowArticle.aspx?ID=1657

và tăng cường tính minh bạch cho thị trường, vừa có tác dụng hỗ trợ cho việc quản

lý thị trường BĐS của các cơ quan chức năng.

- Thứ hai, về số lượng các tô chức, cá nhân được pháp luật chính thức thừanhận hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Năm 2009, Bộ Xây dựng đã cấp giấyphép cho 374 sàn giao dịch (SGD), 13 nghìn nhà môi giới được cấp chứng chỉ; đếntháng 4/2010, số lượng SGD BĐS đã lên tới con số 417 sàn Phần lớn các SGD nàytại TP Hồ Chí Minh (123 sàn), Hà nội (82 sàn), Bình dương (9 sàn), Đà nẵng (6sàn) ', Hoạt động tại các sàn này chủ yếu làm dịch vụ cho các giao dịch mua bán,chuyên nhượng, cho thuê sản phNm BĐS của công ty, doanh nghiệp mình hoặc cáccông ty khác ký gửi Hoạt động dịch vụ môi giới tại sàn đóng vai trò quan trọng.Theo con số thống kê chưa đầy đủ, hiện cả nước có 155 tổ chức hoạt động môi giớiBĐS có đăng ký hành nghề, trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có

đăng ky'' Hoạt động của các tổ chức môi giới BĐS chuyên nghiệp đã góp phan

nâng cao tính minh bạch của thị trường BĐS.

- Thứ ba, từng bước hình thành và phát triển một đội ngũ môi giới BĐSchuyên nghiệp, có đầy đủ năng lực, trình độ, kỹ năng và phNm chất tốt để cung ứngcác dịch vụ có chất lượng cho các chủ thể kinh doanh BĐS trên thị trường

- Thứ tu, là kênh thông tin quan trọng giúp Nhà nước kiểm soát và nam bắtđược những diễn biến của thị trường BĐS một cách kịp thời, trên cơ sở đó có nhữngnhận định, đánh giá chính xác về thị trường BĐS hiện tại và từ đó đưa ra nhữngđịnh hướng đúng đắn cho sự phát triển của thị trường BĐS trong tương lai

b.2 Những tôn tại và bat cập

Bên cạnh các kết quả nêu trên, hoạt động môi giới BĐS cũng bộc lộ một sỐhạn chế cơ bản sau đây:

- Thứ nhất, phần lớn hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh môi giớiBĐS còn mờ nhạt, nửa vời, thiếu tính chuyên nghiệp và quy mô Thực tế cho thấy,

số lượng các doanh nghiệp có quy mô lớn và chuyên nghiệp trong lĩnh vực môi giớicòn rất ít Bởi vậy, khả năng đáp ứng và cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho ngườidân và các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS còn ở mức độ rất hạn chế.

- Thir hai, sự tham gia của các cơ quan quản lý dé kiểm định chất lượng hoạtđộng của các tô chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS chưa chặt chẽ và nghiêmngặt.

- Thứ ba, Nhà nước chưa có cơ chế và biện pháp hợp lý để phân định vàkiểm soát giữa hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS.

- Thứ tư, pháp luật về môi giới BĐS chưa có quy định cụ thé về việc thànhlập, cơ chế hoạt động cũng như chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Hiệp hội môigiới BĐS Việc chậm ra đời của Hiệp hội này là một “thiệt thòi” lớn đối với các tôchức, cá nhân hành nghề môi giới hợp pháp, đánh đồng giữa những nhà môi giớichuyên nghiệp, hoạt động theo quy chuẩn của Nhà nước với những cò nhà đất hoạtđộng trôi nồi trên thị trường

- Thi năm, chưa có quy định cụ thê về cơ chế quan lý và giám sát hoạt độngcũng như kiểm định chất lượng của các cơ sở dao tao môi giới BĐS

- Thư sáu, chương trình và nội dung đào tạo mang tinh chap vá, “mạnh ainay làm” Trong đó cũng không loại trừ hiện tượng góp nhặt những kiến thức về thịtrường BĐS của các nước phát triển, chưa phù hợp với thực trạng của thị trườngBĐS nước ta Bộ Xây dựng mới chỉ dừng lại ở việc xác định nhu cầu và sự cần thiếtphải đưa hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS vào sự quản lý của Nhà nước Songquản lý như thé nào? Hoạt động của các cơ sở đào tạo đó ra sao? Làm thé nào déđảm bảo chất lượng đầu ra của quá trình đào tạo: từ nội dung, chương trình đào tạo,đến trình độ chuyên môn của đội ngũ giảng dạy, đến cơ chế học, thi và kiểm tra chấtlượng đào tạo, học viên tham gia khóa học có được đảm bảo day đủ về thời giantrang bị lý thuyết và có được tham gia các hoạt động thực tiễn dé hành nghề? yếu tô

cơ sở vật chất đảm bảo cho việc giảng dạy và học tập của các cơ sở đào tạo thì lạichưa có câu trả lời thỏa dang.

- Thi bảy, việc cấp chứng chỉ môi giới của cơ quan nhà nước có Tham quyềntheo quy định của pháp luật lại hết sức lỏng lẻo và dé dàng Chi cần có danh sáchhọc viên tham gia khóa đào tạo môi giới và xác nhận của cơ sở đào tạo về việc đãhoàn thành khóa học (kèm theo đơn, lý lịch và ảnh của học viên) là Sở Xây dựngnơi cơ sở đào tạo đặt trụ sở sẽ thực hiện việc cấp chứng chỉ Điều đáng nói ở đây làchứng chỉ cấp có giá trị “vô thời hạn” Hiện các cơ sở đào tạo về môi giới BĐS trên

cả nước mới đảm bảo việc đào tạo ở khía cạnh lý thuyết (trên cơ sở chương trình

khung mà Bộ Xây dựng đã quy định), song xét ở khía cạnh thực tiễn thì đường như

rất it các cơ sở đào tạo quan tâm van đề này

- Thứ tám, các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinhdoanh BĐS được quy định tại Nghị định 23/2009/N Đ-CP ngày 27/02/2009, songcác quy định này chưa được triển khai một cách có hiệu quả

II THUC TRAN G PHÁP LUẬT VE HOAT BON G ENWNH GIÁ BAT DON G SAN

1 Về hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá (trong đó có thâm địnhgiá BĐS) quy định trong Pháp lệnh Giá

Hành lang pháp lý cho hoạt động Thâm định giá tài sản đã được Chính phủ xâydựng từ những năm 1997 và bổ sung, hoàn chỉnh đến nay có thé đánh giá cơ bảnnhư sau:

Ngay từ những năm 1997-1998, hoạt động Tham định giá đã từng bước đượcthê chế hóa trong các văn bản của Chính phủ và Ban Vật giá Chính phủ (trước đây,

nay là Bộ Tài chính) đã khăng định vị trí, tầm quan trọng của Tham định giá ở VIỆt

Nam “Thực hiện quy chế Tham định giá và đấu thầu trong việc dùng ngân sách muasam các thiết bi, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn” (Báo cáo của Chính phủ taiQuốc hội khóa X, kỳ họp thứ 2) “Thiết bị máy móc nhập khẩu dé thực hiện dự ánđầu tư phải được giám định giá trị, chất lượng trước khi nhập khẩu hoặc trước khiliên doanh” (N ghị định số 12/CP, hướng dẫn thực hiện Luật đầu tư nước ngoài)

“Thực hiện cơ chế Thâm định giá và đấu thầu trong việc sử dụng nguồn vốn ngânsách Nhà nước mua sắm thiết bị, vật tư có giá trị cao, khối lượng lớn, các thiết bị,tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng” (Quyết định số 1179/1997/QĐ-TTg ngày

30/12/1997 của Thủ tướng Chính phủ).

Được phép của Thủ tướng Chính phủ, Ban Vật giá Chính phủ là cơ quan đại

diện cho Việt Nam gia nhập Hiệp hội Tham định giá ASEAN (AVA) Ngày12/6/1997, Việt Nam là thành viên chính thức của AVA Đặc biệt, ngày 8/5/2002,

Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua Pháp Lệnh giá trong đó dành Mục 3, gồm 6điều quy định cụ thê đối với hoạt động Tham định giá; Tiếp theo, ngày 03/08/2005,Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/N Đ-CP về Thâm định giá (sau đây gọi

là Nghị định số 101/2005/N Đ-CP) Bộ Tài chính ban hành Thông tư sỐ17/2006/TT-BTC, ngày 13/03/2006 về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số101/2005/N Đ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Tham định giá (sau đây gọi làThông tư số 17/2006/TT-BTC), trong đó quy định về điều kiện thành lập công tyThâm định giá: Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sau đây được thành lập doanhnghiệp Tham định giá (1) Có đủ các điều kiện về thành lập các loại hình doanhnghiệp theo quy định của pháp luật tương ứng với loại hình doanh nghiệp; (2) Có

từ 3 Tham định viên về giá trở lên Đối với công ty hợp danh thì tất cả thành viênhợp danh phải là Tham định viên về giá Đối với các doanh nghiệp khác thì ngườiđại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là Thâm định viên về giá Đối với doanhnghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là Thâm định viên về giá

Nghị định số 101/2005/N Đ-CP và Thông tư số 17/2006/TT-BTC đề cậpnhững van dé chủ yêu sau đây:

a Điều kiện cấp thẻ thẩm định viên về giá

a Có bằng tốt nghiệp đại học (trong nước hoặc nước ngoài) và đang làm việctheo đúng chuyên ngành đào tạo tại các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội,doanh nghiệp trong thời gian liên tục 03 năm (đối với chuyên ngành: giá cả, Thâmđịnh giá, kế toán, kiểm toán, tài chính) hoặc 05 năm (đối với chuyên ngành khác)

b Có chứng chi đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về Tham định giá docác trường đại học, cao đẳng hoặc các tổ chức có chức năng hợp pháp đào tạochuyên ngành Thâm định giá cấp (người có băng tốt nghiệp đại học trong nước hoặcnước ngoài về chuyên ngành Tham định giá thì không cần phải có chứng chỉ đã quadao tạo nghiệp vụ chuyên ngành Tham định giá)

c Có chứng chỉ ngoại ngữ trình độ C và chứng chỉ tin học trình độ B trở lên

được cấp trong thời gian 02 năm tính đến trước ngày đăng ký dự thi Thâm định viên

b Điều kiện hành nghề của thâm định viên về giá

Công dân Việt Nam có đủ các điều kiện sau đây thì được đăng ký hành nghềThâm định giá:

a Có Thẻ Thâm định viên về giá;

b Có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp Thâm định giá đượcthành lập và hoạt động theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật quy định khôngphải áp dụng hợp đồng lao động

Thâm định viên về giá là người nước ngoài có chứng chỉ hành nghề Tham địnhgiá do tổ chức nước ngoài có Thâm quyên cấp, có các điều kiện theo quy định tạiđiểm b ở trên được Bộ Tài chính Việt Nam thừa nhận thì được đăng ký hành nghềThâm định giá tại Việt Nam Tại một thời điểm nhất định, Tham định viên về giá chỉđược đăng ký hành nghề ở một doanh nghiệp Tham định giá

Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đã ban hành hàng loạt Quyết định liên quan đếnThâm định giá:

- Quyết định số 21/2004/QD-BTC, ngày 24/02/2004 về việc ban hành quy chếcấp, sử dụng và quản lý Thẻ Tham định viên về giá;

- Quyết định số 32/2005/QĐ-BTC ngày 31/05/2005 về việc sửa đổi, bố sungQuy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ Thâm định viên về giá ban hành kèm theo Quyếtđịnh số 21/2004/QD-BTC ngày 24/2/2004 và Quy chế thi tuyển và cấp Chứng chỉ kiểmtoán viên và Chứng chỉ hành nghề kế toán ban hành kèm theo Quyết định số59/2004/QĐ-BTC ngày 09/7/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính Trong các quyết địnhnày đã đưa ra nội dung của các môn học và thi như sau:

Thứ nhất, Luật kinh té; bao gồm các nội dung: (i) Nhà nước và Pháp luật; (ii)Quản lý nhà nước về kinh tế

Thứ hai, Luật Doanh nghiệp, bao gồm các nội dung: (i) Quy chế vẻ thành lậpdoanh nghiệp, giải thé doanh nghiệp, phá sản doanh nghiệp; (ii) Chủ thể kinh doanh, phânloại chủ thé kinh doanh (iii) Quy chế pháp lý về doanh nghiệp và địa vị pháp ly củadoanh nghiệp.

Thứ ba, hợp đồng kinh tế, bao gồm các nội dung: (i) Đặc điểm của hợp đồngkinh tế; (ii) Ký kết hợp đồng kinh tế; (iii) Thực hiện, thay đối, đình chỉ hợp đồngkinh tế; (iv) Trách nhiệm pháp ly trong hợp đồng kinh tế; (v) Tranh chấp và giảiquyết hợp đồng kinh tế

Thứ tư, Luật Dân sự Những nội dung cơ bản của Luật dân sự được trang bi

cho chuyên gia Tham định giá, bao gồm: (i) Ký kết và thực hiện hợp đồng dân su;(ii) Quyền sở hữu; (iii) Trách nhiệm pháp lý về hợp đồng dân sự

Thứ năm, Luật Dat đai Chuyên gia Thâm định giá sẽ được cung cấp các kiếnthức về Luật đất đai, bao gồm: (i) Một số van dé cơ bản về Luật Dat đai; (ii) Quản

lý nhà nước về đất dai (trong đó chú ý đối với van dé: chuyên đổi quyền sử dụng datđai và những van đề về tài chính đất dai); (iii) Quá trình thực hiện Luật Dat đaiThứ sáu, Luật Đầu tư Những nội dung cơ bản của Luật đầu tư được giảng dạycho chuyên gia Tham định giá, bao gồm: (i) Tổng quan về Luật Đầu tư Việt Nam;(ii) Quan lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam; (iii) Thâm định dự án va cấp phépđầu tư

Thứ bay, Luật Kế toán Các nội dung của Luật kế toán sẽ trang bị cho chuyêngia Thâm định giá, bao gồm: (i) Những nội dung cơ bản của công tác kế toán; (ii)Tài khoản kế toán và số kế toán; (iii) Báo cáo tài chính; (iv) Kiểm tra kế toán; (v)Kiểm kê tài sản, bảo quản, lưu trữ tài liệu kế toán; (v1) Tổ chức bộ máy kế toán vàngười làm công tác kế toán; (vii) Hoạt động nghề nghiệp kế toán; (viii) Quản lýnhà nước về kê toán.

Thi tám, Luật Hình sự Chuyên gia Tham định giá được trang bị kiến thức phápluật về: (i) Tội phạm và hình phạt; (ii) Một số tội phạm liên quan đến quản lý kinh

tế và kinh doanh

Thứ chín, Pháp lệnh giá Nội dung của Pháp lệnh về giá được trang bi chochuyên gia Thâm định về giá bao gồm: (ii) Những nội dung cơ bản của Pháp lệnhgiá; (ii) Nội dung quản ly nhà nước về giá trong Pháp lệnh giá; (iii) Điều hành giácủa Nhà nước - Thâm định giá

c Cơ sở hình thành giá cả

Cơ sở hình thành giá cả bao gồm: a Phạm trù giá cả trong nền kinh tế thịtrường: b Cơ chế vận động của giá cả; c Phân loại, cơ cấu giá, các phương phápxác định giá cả; d Chi phí sản xuất kinh doanh; e Quản lý giá

d Nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá

+ Tổng quan về Thâm định giá

+ Các nguyên tắc Thâm định giá

+ Các phương pháp Thâm định giá

+ Tiêu chuân Thâm định giá

e Tham định giá bất động sản

+ Tổng quan về thị trường nhà, đất

+ Nguyên tắc, phương pháp Thâm định giá bất động sản

+ Quy trình Tham định giá bất động sản

+ Một số phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam

g Tham định giá máy, thiết bị

+ Một số vấn đề cơ bản về Thâm định giá máy, thiết bị

+ Yêu cầu Thâm định giá máy, thiết bị và cơ sở Thâm định giá máy, thiết bị+ Tiêu chuẩn Tham định giá máy, thiết bị

+ Quy trình và phương pháp Tham định giá máy, thiết bị

h Thẩm định giá trị doanh nghiệp

+ Cơ sỏ lý luận về xác định giá trị doanh nghiệp

+ Thực trạng giá trị doanh nghiệp ở Việt Nam

+ Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp

i Tin học

- Hệ điều hành WIN DOWS và các ứng dụng cơ ban

- Hệ WIN WORD: (1) Các lệnh làm việc, làm việc theo khối; (1) Tạo bảngbiểu, đặt trang in

- Hệ EXCEL và các ứng dụng cơ bản

- Hệ quản trị cơ sở dữ liệu FOXBASE/FOXPRO: (¡) Cấu trúc tệp FOXPRO;(ii) Các tệp lệnh, tìm kiếm, sửa đổi thông tin

- Máy tính, mạng máy tính, internet, trang điện tử

- Thực hành soạn thảo văn bản hoặc lập biểu chiết tính giá

k Ngoại ngữ

- Yêu cầu trình độ C trở lên

- Kỹ năng: nghe, nói, đọc, viết

Tiếp theo Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 24/2005/QD-BTC, ngày 18tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuân Tham định giá Việt Nam (tiêuchuẩn 01, 03 và 04) và Quyết định số 77/2005/QD-BTC, ngày 01 tháng 11 năm

2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn Thâm định giá Việt Nam đợt 2 (tiêu chuẩn 02,

05 và 06); Quyết định số 129 /2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 về việcban hành 6 tiêu chuẩn Thâm định giá Việt Nam đợt 3 (tiêu chuẩn 7, 8, 9, 10, 11,12)

Chính hành lang pháp ly cơ bản này đã mang lại nhiều kết quả, cụ thé:

- Hoạt động Thâm định giá tài sản đã được điều chỉnh bằng văn bản quy phạmpháp luật, giảm thiêu rủi ro cho Thâm định viên trong quá trình hành nghề

- Tài sản được Thâm định giá tài sản ngày càng tăng về giá trị và mở rộng vềđối tượng Hoạt động này đã góp phần tích cực thúc đây mua bán, trao déi hanghóa, tài sản, thực hiện tiết kiệm chi cho ngân sách, phục vụ công tác đền bù giảiphóng mặt bằng

- Tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế thành lậpdoanh nghiệp Thâm định giá, đã xuất hiện yếu t6 cạnh tranh về giá cả và chất lượngdịch vụ Thâm định giá tài sản

- Tạo điều kiện cho mọi người có đủ điều kiện tham dự thi cấp thẻ Thâm địnhviên về giá dé thành lập doanh nghiệp Tham định giá hoặc hành nghề Tham định giá

- Tạo điều kiện cho hoạt động Tham định giá của Việt Nam phát triển hội nhậpvới khu vực và thế giới

Đồng thời hành lang pháp lý cũng giúp triển khai có hiệu quả trong thực tiễncác hoạt động sau đây:

- Quản lý Nhà nước về hoạt động Thâm định giá tài sản

- Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành Thâm định giá tài sản

- Thâm định giá các tài sản, hàng hóa và dự án theo yêu cầu của các tô chức,

cá nhân trong và ngoài nước.