MỤC LỤC
Lĩnh vực pháp luật về quan lý môi giới BĐS có một số nội dung đáng chú ý sau đây: Mot /à, cá nhân muốn hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp phải có giấy phép hành nghề môi giới BĐS do cơ quan quản lý nhà nước cấp Liên bang cấp (Cấp Bộ); Hai là, cá nhân muốn được cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS phải tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS do những cơ sở giáo dục được Chính quyền Bang cho phép tổ chức. Ngoài ra, những điểm thay đổi quan trọng không thé không dé cập đến là: Một la, hạn chế việc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ môi giới BĐS) nhằm đảm bảo chất lượng của hoạt động môi giới BĐS và đảm bảo sự quản ly chặt chẽ của Nhà nước đối với hoạt động nay; Hai /à, loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng nhằm đảm bảo vai trò trung gian của nhà môi giới trong một thương vụ môi giới BĐS; Ba Jd, cam nhà môi giới BĐS sử dụng tiền của mình để mua bán BĐS trong quá trình thực hiện một thương vụ môi giới BĐS cho khách hàng; Bốn /à, cắm nhà môi giới kinh doanh BĐS và thực hiện những hoạt động khác làm ảnh hưởng đến uy tín và vai trò của.
(ii) Các tệp lệnh, tìm kiếm, sửa đổi thông tin. - Máy tính, mạng máy tính, internet, trang điện tử. - Thực hành soạn thảo văn bản hoặc lập biểu chiết tính giá. Chính hành lang pháp ly cơ bản này đã mang lại nhiều kết quả, cụ thé:. - Hoạt động Thâm định giá tài sản đã được điều chỉnh bằng văn bản quy phạm pháp luật, giảm thiêu rủi ro cho Thâm định viên trong quá trình hành nghề. - Tài sản được Thâm định giá tài sản ngày càng tăng về giá trị và mở rộng về đối tượng. Hoạt động này đã góp phần tích cực thúc đây mua bán, trao déi hang hóa, tài sản, thực hiện tiết kiệm chi cho ngân sách, phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng.. - Tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế thành lập doanh nghiệp Thâm định giá, đã xuất hiện yếu t6 cạnh tranh về giá cả và chất lượng dịch vụ Thâm định giá tài sản. - Tạo điều kiện cho mọi người có đủ điều kiện tham dự thi cấp thẻ Thâm định viên về giá dé thành lập doanh nghiệp Tham định giá hoặc hành nghề Tham định giá. - Tạo điều kiện cho hoạt động Tham định giá của Việt Nam phát triển hội nhập với khu vực và thế giới. Đồng thời hành lang pháp lý cũng giúp triển khai có hiệu quả trong thực tiễn. các hoạt động sau đây:. - Quản lý Nhà nước về hoạt động Thâm định giá tài sản. - Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành Thâm định giá tài sản. - Thâm định giá các tài sản, hàng hóa và dự án theo yêu cầu của các tô chức,. cá nhân trong và ngoài nước. - Hợp tác quốc tế và khu vực trong lĩnh vực Tham định giá tài sản. Về hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản - được quy định trong Luật Kinh doanh bắt động sản. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS, các hoạt động dịch vụ phụ trợ cho thị trường BĐS cũng dần xuất hiện và phát triển, trong đó có dịch vụ định giá BĐS. - Khang định định gia BĐS là hoạt động tu vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải thành lập doanh. nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp. luật và phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS. - Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ định giá BĐS. + Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá BĐS khi có đủ các điều kiện sau đây:. a) Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cắm hành nghề theo quyết định của cơ quan có Thâm quyền; không đang trong tình trang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá BĐS;. d) Có băng tốt nghiệp cao đăng hoặc đại học; đ) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định. Đặc biệt, tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS bị kéo xuống ở mức độ thấp khi Nghị định số 71/2010/N Đ-CP được ban hành cho phép các công ty địa ốc được phân phối 20% sản phNm (nhà ở) mà không thông qua sàn: “Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều này mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phNm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tông số lượng nha ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở dé xác nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 60 của Nghị định này; sé lượng nha ở còn lại trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê theo đúng quy định tại điểm đ và điểm e khoản này” (điểm d khoản 3 Điều 9).
Dé tiếp tục hoàn thiện các quy định của tổ chức trung gian môi giới hỗ trợ, thúc dy sự phát triển của thị trường BĐS đáp ứng đòi hỏi của việc quản lý thị trường BĐS theo hướn công khai, minh bạch trong điều kiện kinh tế thị trường thì một trong những định hướng là phải căn cứ vào thực tiễn, dựa trên sự kiểm định của thực tế cuộc sống dé nhận diện những bat cap, thiếu xót và trên có sở đó, đưa ra giải pháp hoàn. Mặc dù Luật kinh doanh BĐS được ban hành năm 2006 cho phép tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện do pháp luật quy định được thành lập các tô chức kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: tô chức môi giới BĐS, tô chức tư van về định giá đất, tổ chức quan lý san giao dịch BĐS v.v; song do thiếu các quy chế pháp lý cụ thể, đồng bộ hướng dẫn việc thành lập và hoạt động nên việc hình thành những tổ chức này vẫn gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại.
Từ những tìm hiểu trên đây về loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, về tổ chức trung gian, chúng ta có thé đưa ra một khái niệm về tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS như sau: Tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS là tô chức có chức năng kinh doanh dịch vụ BĐS;. Điều này có nghĩa là tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS không trực tiếp tham gia các giao dịch kinh doanh BĐS, bao gồm giao dịch mua bán BĐS, giao dịch cho thuê BĐS, giao dịch cho thuê BĐS mà nó chỉ làm nhiệm vụ hỗ trợ hoặc trợ giúp các chủ thé kinh doanh BĐS trong việc đàm phán, xác lập các giao dịch mua bán, cho.
Muốn đạt được lợi nhuận tối đa từ hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, một số chủ thé không từ một thủ đoạn nao kê cả việc sử dụng các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh, sử dụng các chiêu lừa gạt, tung tin thất thiệt nhằm hạ thấp uy tín, danh dự của đối thủ kinh doanh v.v. Thứ ba, thông qua cơ chế điều chỉnh của pháp luật mà trật tự quản lý thị trường BĐS nói chung và quản lý hoạt động của các tô chức trung gian môi giới, hỗ trợ thị trường BĐS nói riêng được xác lập va đi vào nề nếp; theo đó: (i) Đối với những hoạt động kinh doanh BĐS phù hợp với yêu cầu của pháp luật như kinh doanh BĐS công khai, minh bạch và chấp hành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về BĐS đối với Nhà nước.
Thứ ba, thị trường BĐS muốn phát triển công khai, minh bạch và đúng pháp luật đòi hỏi phải có sự hỗ trợ tích cực, hiệu quả không chỉ của các tô chức trung gian như môi giới BĐS, định giá BĐS, tu van BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS, dau giá BĐS và san giao dịch BĐS mà còn của những tổ chức trung gian hỗ trợ khác như dịch vụ bảo hiểm rủi ro trong kinh doanh BĐS, dịch vụ phân tích thông tin về BĐS và cung cấp dịch vụ định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh trong thị trường BĐS, dich vụ tài chính cho vay va bao đảm vốn vay đầu tư BĐS v.v. Thứ tw, tham khảo kinh nghiệm về thực tiễn pháp ly của các nước có chỉ số công khai, minh bạch về thị trường BĐS đạt mức độ cao như Ôxtralia, Singapore, Nhat Ban, Hoa Ky, Newzealand v.v cho thay sở di ở các nước này, thi trường BĐS phát triển công khai, minh bach là do việc quản lý chặt chẽ các hoạt động kinh doanh BĐS dựa trên hệ thống pháp luật thống nhất, đầy đủ và đồng bộ.
Ngoài ra, những điểm thay đổi quan trọng không thé không dé cập đến là: Mộ ld, hạn chế việc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp (hạn chế cấp chứng chỉ môi giới BĐS) nhằm đảm bảo chất lượng của hoạt động môi giới BĐS và đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với hoạt động nay; Hai /à, loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng nhằm đảm bảo vai trò trung gian của nhà môi giới trong một thương vụ môi giới BĐS; Ba /à, cắm nhà môi giới BĐS sử dụng tiền của mình để mua bán BĐS trong quá trình thực hiện một thương vụ môi giới BĐS cho khách hang; Bon /à, cắm nhà môi giới kinh doanh BĐS và thực hiện những hoạt động khác làm ảnh hưởng đến uy tín và vai trò của. Việc xác định khoản phí dịch vụ môi giới BĐS căn cứ theo quy định sau: (i) Đối với trường hợp làm dai ly mua bán nhà, chuyên nhượng quyên sử dụng đất của Nhà nước thì phí môi giới không quá 3% giá trị hợp đồng mua bán nhà, chuyên nhượng quyền sử dụng đất; (ii) Đối với trường hợp làm đại lý thuê nha, thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước thì phí môi giới bằng 70% một tháng tiền thuê nha; (iii) Đối với trường hợp làm dai ly mua bán nhà thì phí môi giới không quá 1% giá trị hợp đồng mua bán nha; (iv) Đối với dich vụ môi giới BĐS thì phí.
Các thông tin đó bao gồm: (i) thông tin pháp lý về BĐS như: giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, thông tin về quy hoạch, BĐS thuộc quyền sở hữu của một hay nhiều chủ thẻ, tại thời điểm tham gia giao dịch thông tin đó có tranh chấp hay không, có thuộc diện kê biên để thi hành các quyết định của cơ quan nhà nước có Tham quyền không, BĐS đó có dang là tài sản dé đảm bảo trong một giao dịch khác hay không..; (ii) các thông tin về kinh tế, kỹ thuật đối với BĐS như: vị trí, kích thước, hình thể, không gian, hướng và ranh giới của BĐS, thiết kế, kiến trúc và kết câu của BĐS, chất liệu, thời gian sử dụng, hạ tầng kỹ thuật liên quan đến BĐS như điện nước, giá cả của BĐS..; (iv) Ngoài ra, các thông tin về xã hội, lịch sử của BĐS cũng có vai trò quan trọng tác động đến việc các chủ thể có tham gia giao dịch đối với BĐS đó hay không, cụ thể các thông tin như: yếu tố môi trường, an ninh trật tự, trình độ dân trí nơi có BĐS. Việc định giá BĐS là cần thiết khi phải đưa ra các quyết định liên quan đến mục đích: Chuyển giao quyên sở hữu BĐS (giúp người bán xác định giá bán có thé chấp nhận được, giúp người mua quyết định giá mua, thiết lập cơ sở cho sự trao đôi BĐS); Tài chính và tín dung (đê biết giá trị BĐS dùng làm tài sản bảo dam, dé bao hiểm BĐS); Cho thué theo hợp đồng (đề giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê); Phát trién BĐS và dau tư (để so sánh với BĐS đầu tư khác, dé quyết định khả năng thực hiện đầu tư); Dinh giá tài sản công ty (dé lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty, và xác định giá trị thị trường của số vốn mà công ty đầu tư, hợp nhất, chiếm hữu và thanh ly các BĐS của công ty, khi c6 phan hoá các. doanh nghiệp); Các định giá theo luật pháp (tìm ra giá trị hàng năm cho các mục. đích thuế BĐS của Nhà nước, xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc, tính toán thuế BĐS, phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án).
THUC TRANG PHAP LUẬT VE TÔ CHỨC SÀN GIAO DỊCH BAT DONG SAN San giao dich bat động san là một địa chi bán hàng tương đối mới trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, đây có thể được coi là một “siêu thị đặc biệt” về bất động sản, bởi vì hoạt động bán hàng qua sàn là hoạt động trung gian với các điều kiện bán hàng chặt chẽ, khắt khe, có độ bảo hành cao, các sản phNm hàng hóa bat động sản được trưng bay và bán tại san hầu hết có giá trị rất cao, là sản phNm của các doanh nghiệp kinh doanh bat động san, nó được tạo ra theo một quy trình đặc biệt và tuân thủ nhiều yêu cầu khắt khe về chủng loại, tiêu chuân, diện tích, chất lượng, về môi trường sống: các sản phNm được giao dịch tại sàn có thể là bất động sản có sẵn, cũng có thê đang được hình thành (thậm chí nó phải hình thành sau nhiều năm, ké từ ngày ký hợp đồng mua bán). Theo quy định tai Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/N Đ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết va hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì nội dung cơ bản của quy chế bao gồm những van dé: quy định chung về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sản giao dịch bất động sản; về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận trong sàn giao dịch bất động sản; về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản; về mối quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch; về các loại và điều kiện của bất động sản được đưa giao dịch tại sàn; về các thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; các chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản.
Khác với kinh doanh bat động sản, pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản lại rất tản mạn và chưa có tính pháp lý cao, ngoại trừ một vài dịch vụ đã được quy định trong Luật như dịch vụ đấu giá tài sản, dịch vụ ủy quyền quản lý tải, còn các dịch vụ khác về bất động sản như dịch vụ quảng cáo, tư vấn, dịch vụ định giá bat động san thi đến trước khi có Luật Kinh doanh bat động sản năm 2006, chưa có các văn bản mang tính chuyên ngành nao điều chỉnh hoạt động của các dịch vụ này. Ngoài nguyên nhân chủ yếu nêu trên thì cũng còn lý do khác khiến các dịch vụ về bất động sản ra đời chậm hơn so với thị trường bất động sản, đó là do thói quen trong giao dịch bat động sản của người dân còn mang tính tự phát, tự tìm hiểu, đánh giá và tự đưa ra quyết định khi thực hiện các giao dịch, không cần qua trung gian, không cần sự hỗ trợ, giúp đỡ của các tô chức, các cá nhân có am hiểu về thị trường và có kiến thức pháp luật về bat động sản.
- Về dịch vụ tu van tài chính, tư van về giá bất động sản, bao gồm các dịch vụ: tư van về giá mua bán, cho thuê bat động san; giá chuyển nhượng các loại dự án bat động sản; các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước; về hoạt động thế chấp bắt động sản; các loại thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng và sử dụng bat động sản (như thuế VAT, thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng dat phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, lệ phí cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các khoản phí phải nộp trong quá trình quản lý, sử dụng bất động sản (như phí bảo trì nhà ở,. phí dịch vụ vệ sinh môi trường, an ninh bảo vệ, phí trông giữ xe..), các khoản kinh. - Về dich vụ tư van đầu tu tạo lập, kinh doanh bất động sản, đó là hoạt động tư vấn trong việc lập dự án đầu tư xây dựng bất động sản (như lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, dự án kinh doanh hạ tầng, dự án khu đô thị, dự án xây dựng các công trình thương mại, văn phòng, du lịch..), tư vấn về hoạt động đầu tư bat động sản (như xác định hiệu quả cua dự án bat động san, tu van mô hình phát triển và kinh doanh bat động sản, mô hình quản lý và vận hành dự án sau dau tư, tư vấn cách thức quản lý bất động sản..), ngoài ra, nhà tư vấn trong lĩnh vực này còn giúp những nhà đầu tư xác định được hiệu quả khi tham gia đầu tư mua bán, cho thuê bất động sản, tham gia liên kết, liên doanh để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, chỉ ra các rủi ro có thé xảy ra khi tham gia các hoạt động đầu tư, kinh doanh bat.
Theo pháp luật về dân sự thì việc uỷ quyền này có thể là để thực hiện một công việc nhất định (như uỷ quyền cho người khác đi làm thủ tục giấy tờ pháp lý về nhà đất, đi nộp nghĩa vụ tài chính cho nhà nước hoặc đi làm thủ tục mua bán tài sản..) hoặc uỷ quyền để quản lý tài sản của chủ sở hữu (trong đó có bất động sản) như uỷ quyền trông coi, quản lý nhà ở khi chủ nhà đi văng: quan hệ uỷ quyên trong các trường hợp này là mang tính dân sự, bên được uy quyền có thé là tổ chức có chức năng kinh doanh hoặc không có chức năng kinh doanh, cũng có thể là cá nhân và việc uỷ quyền có thê có thù lao hoặc không có thù lao. Còn theo quy định của Bộ Xây dựng tại Quyết định số 10/2003/QĐÐ-BXD và quy định của Luật Nhà ở thì hoạt động uỷ quyên lại phải thông qua một doanh nghiệp có chức năng về quản lý van hành nhà chung cư dé thay mặt các chủ sở hữu và người sử dụng nha ở thực hiện quản lý phần sở hữu chung trong nhà chung cư (như diện tích để xe, điện tích sử dụng vào mục đích chung của các chủ sở hữu, lối ra vào chung..) và vận hành các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư (như hệ thống điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, vận hành cau thang may, máy phát dién..).