đồ án kinh tế đầu tư

Vai trò của đầu tư xây dựng tổng nền kinh tế quốc dânĐầu tư xây dựng ĐTXD là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tàisản là công trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trì

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của đầu tư xây dựng tổng nền kinh tế quốc dân

Đầu tư xây dựng (ĐTXD) là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài

sản là công trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trình đó, và các tài sản này

có khả năng sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốntrong một thời gian nhất định trong tương lai

Đầu tư xây dựng được hiểu là các dự án đầu tư cho các đối tượng vật chất, màđối tượng vật chất này là các công trình xây dựng

Đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:

 Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để trựctiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất (quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghànhkinh tế quốc dân Sau đó các nghành kinh tế quốc dân mới khai thác công trìnhtạo ra của cải vật chất thoả mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội

 Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới

 Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sựtăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội

 Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinhtrong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế vớiphát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địaphương; phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…

 Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là cáchoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.-Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt độngđầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộccông nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra Cụ thể là:+ Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầngphục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội

+ Đầu tư xây dựng đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng caođời sống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các côngtrình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái.+ Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựngcác công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 Vai trò của dự án trong quản lý dự án đầu tư và xây dựng

Theo Nghị định 15/2021 NĐ-CP về quy chế quản lí đầu tư và xây dựng cơ bản:

“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan tới viêc bỏ vốn, mở rộng hoặc cảitạo những cơ sở, vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặcduy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thờigian nhất định”

 Dự án kinh tế đầu tư cung cấp những luận cứ có tính chất khoa học nhằm đảmbảo cho việc đầu tư vốn đúng mục đích và đạt hiệu quả cao, thỏa mãn mục tiêuđầu tư đặt ra

 Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn

cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn

cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội

dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của

nó

 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểmsoát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hộicũng như an ninh quốc phòng

 DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội chuyểnhoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội)trở thành hiện thực

 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhàquản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

 Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xéttính khả thi của dự án Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính vàhiệu quả về mặt kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?

 Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật Nó còn làmột bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việctheo đúng dự kiến

 Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế

để tổ chức thực hiện và quản lý dự án

 Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không

 Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát đượccác công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khíacạnh khác đối với dự án,…

3 Nội dung của dự án khả thi đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm: Lâ lp, thẩm định phê duyê lt dự án vàhình thức tổ chức quản lý thực hiê ln dự án, thực hiê ln dự án đầu tư xây dựng ; điều kiê ln,năng lực hoạt đô lng xây dựng Được nhà nước ban hành trong Nghị định 15/2021/NĐ-

CP về việc quản lí dự án đầu tư xây dựng

3.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng

Nội dung báo cáo nghiên cứu được quy định tại điều 53 Luật Xây dựng năm

2014 như sau:

a) Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng

b) Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng

c) Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên

d) Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và thiết

bị phù hợp

e) Dự kiến thời gian thực hiện dự án

f) Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn, khả năng hoàn vốn, trả nợ vốnvay (nếu có), xác định hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác động của dự án

3.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng được quy định tại điều 54 LuậtXây dựng năm 2014 như sau:

a) Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trìnhxây dựng thuộc dự án, đảm báo sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khaithác, sử dụng Thiết kế gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau:

 Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp côngtrình thuộc tổng mặt bằng xây dựng

 Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được chọn (nếu có)

 Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước,kết cấu chính của công trình xây dựng

 Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xâydựng cho từng công trình

 Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòngchống cháy, nổ

 Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng đểlập thiết kế cơ sở

b) Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:

 Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tư đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng

và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng

 Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựachọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm,yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặtbằng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành,

sử dụng công trình và bảo vệ môi trường

 Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặtbằng, tái định cư, bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xâydựng, phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác

 Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác

sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế- xã hội của dự án, kiến nghị cơchế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án

 Các nội dung khác có liên quan

3.3 Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng

Nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng được quy định tại điều 55Luật Xây dựng năm 2014 như sau:

a) Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng.b) Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế- kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm thuyếtminh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích sửdụng đất, quy mô, công suất, cấp công trình, giải pháp thi công xây dựng, an toànxây dựng, phương pháp giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ môi trường, bốtrí kinh phí thực hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng công trình

4 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội

4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

4.1.1 Ý nghĩa của phân tích tài chính dự án đầu tư

Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chínhđứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư làmột trong các nội dung quan trọng nhất của một dự án

Phân tích tài chính ước tính lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại cho chủ đầu

tư và những người đóng góp nguồn lực tài chính khác cho dự án bằng cách xem xét tất

cả các khoản thu và chi về tài chính trong vòng đời dự kiến của dự án

Mục tiêu của công tác phân tích tài chính là để đánh giá tính vững mạnh về mặttài chính của dự án trên quan điểm của chủ đầu chutư, chủ nợ, tổ chức vận hành,…

4.1.2 Nội dung phân tích hiệu quả tài chính của dự án

 Xác định mục tiêu đầu tư

 Thu thập dữ liệu

 Xác định các yếu tố đầu vào:

+ Vốn đầu tư của dự án

+ Doanh thu hàng năm

+ Chi phí vận hành hàng năm

+ Kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án

+ Lập kế hoạch trả nợ của dự án nếu có vay vốn đầu tư

+ Xác định chi phí sử dụng đất trong vận hành

 Xác định ngưỡng hiệu quả (lãi suất tối thiểu chấp nhận được)

 Phân tích lỗ lãi hằng năm

 Phân tích hiệu quả tài chính sử dụng các chỉ tiêu hiệu quả tài chính để đánh giá

dự án có đáng giá hay không

4.1.2.1 Phân tích theo nhóm chỉ tiêu tĩnh

a) Chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm (Cd): Chi phí để bỏ ra cho 1 đơn vị sản phẩm được tính theo công thức:

Cd=Q1(Vtb.i+C1)Trong đó:

- Q: Khối lượng sản phẩm dự kiến sản xuất trong kì

- i: Lãi suất huy động vốn trung bình của dự án

- C1: chi phí sản suất trong kì không bao gồm lãi vay vốn

- Vtb: vốn trung bình chịu lãi trong suốt thời gian hoạt động của dự án, được xácđịnh theo công thức:

Vtb=Gcđ2 +Vlđ=Vcđ+VlđTrong đó:

- Gcđ: Giá trị tài sản cố định

- Vcđ: Vốn trung bình cố định

- Vlđ : Vốn lưu động

- C1: Chi phí sản xuất trong kì, không tính đến thuế thu nhập DN

Phương án tốt nhất khi Cd→ min

b) Lợi nhuận

Lợi nhuận cho 1 kỳ (L) được xác định theo công thức: L = D – C

Trong đó: D: Doanh thu trong kì

C: Chi phí sản xuất trong kì

Phương án đáng giá khi L > 0

Phương án tốt nhất khi L → max

Lợi nhuận cho 1 đơn vị sản phẩm (Lđv¿ được xác định theo công thức:

Lđv=QbqLbqPhương án đáng giá khi Lđv> 0

Phương án tốt nhất khi Lđv→max

c) Mức doanh lợi của 1 đồng vốn đầu tư:Mdl=Lbq

V 100 %Phương án đáng giá khi: Mdl > 0

Phương án tốt nhất khi: Mdl ≥Mđm

Trong đó: Mđm:là mức doanh lợi định mức do chủ đầu tư đề ra

d) Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận: Tl=V

LPhương án đáng giá khi: T < Tl đm

Phương án tốt nhất khi: T l→min

4.1.2.2 Phân tích theo nhóm chỉ tiêu động

Hiệu quả tài chính của dự án:

a) Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá tỷ số thu chi:

t=0

n Bt−Ct(1+r )tTrong đó:

- Bt: Lợi ích năm thứ t trong dòng tiền thu tuỳ theo quan điểm vốn chung hay quanđiểm vốn chủ sở hữu

- Ct: Chi phí năm t trong dòng tiền chi tuỳ theo quan điểm vốn chung hay quanđiểm vốn chủ sở hữu

- r: lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án tuỳ theo quan điểm vốn chung hayquan điểm vốn chủ sở hữu

+ Nếu NPV ≥ 0 → Dự án đáng giá

+ Nếu NPV < 0 → Dự án không đáng giá

b) Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi:

n

(Bt−Ct).(1+r )n−t+ Nếu NFV ≥ 0 → Dự án đáng giá

+ Nếu NFV < 0 → Dự án không đáng giá

c) Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi:

n.r(1+r)n

r(1+r )n

−1+ Nếu NAV ≥ 0 → Dự án đáng giá

+ Nếu NAV < 0 → Dự án không đáng giá

d) Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:

∑

t =0

n Bt−Ct(1+ IRR)t=0+ Nếu IRR ≥ 0 → Dự án đáng giá

+ Nếu IRR < 0 → Dự án không đáng giá

e) Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi:

PC=FBFC+ Nếu BCR ≥ 0 → Dự án đáng giá

+ Nếu BCR < 0 → Dự án không đáng giá

4.1.2.3 Phân tích về an toàn tài chính và độ nhạy của dự án

a) Phân tích an toàn nguồn vốn:

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách phápnhân nhà tài trợ vốn Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốnvay

b) Phân tích thời hạn hoàn vốn (theo quan điểm động)

V −∑

t =1

T hv

Nhv,t=0Nhv,t: Nguồn hoàn vốn ở năm t

c) Phân tích điểm hòa vốn:

Doanh thu hòa vốn: Rhv= FC

RTrong đó:

- FC: Chi phí cố định của dự án

- VC: Chi phí biến đổi của dự án

- R: Doanh thu của dự án.

d) Sản lượng hòa vốn của dự án:

Qhv=p−vFCTrong đó:

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận: To=V

L Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: Tk=L+ KV

g) Phân tích khả năng trả nợ:

Hệ số khả năng trả nợ của dự án:

Knt=NntAntTrong đó:

- Nnt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợkhấu hao, trích trả lãi trong vận hành

- Ant:Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi

- Knt< 1 →Dự án không có khả năng trả nợ.\

- Knt ≥ 1 → Dự án có khả năng trả nợ

- 2< K < 4 nt →Dự án có khả năng trả nợ vững chắc

h) Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính:

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉtiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tíchhiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10 - 20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quảnày Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo

 Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%

 Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%,10%

4.2 Phân tích kinh tế - xã hội đầu tư xây dựng

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trêngóc độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng Phântích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanhnghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợiích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triểnkinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước và doanhnghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thể hiện thông quaphần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư

 Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyếtphục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục cácngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộchủ đầu tư thực hiện dự án

 Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xétduyệt và cấp giấy phép đầu tư

 Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứquan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viêntrợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

 Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phầnphân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự ánnày hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy,việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

 Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nộidung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích làcác chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêuđánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:

+ Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.+ Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

+ Mức thu hút lao động vào làm việc:

 Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

 Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án

+ Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời dự án+ Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án

+ Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

+ Các lợi ích và ảnh hưởng khác, …

5 Giới thiệu dự án

1) Tên dự án: Khu biệt thự cao cấp cho thuê Happy City

2) Chủ đầu tư: Công ty TNHH bất động sản Thành Công

3) Địa điểm xây dựng: Xã An Khánh, huyên Hoài Đức, Tp Hà Nội

4) Quy mô dự án: Căn cứ vào thông tư 06/2021 về phân cấp công trình xâydựng, dự án thuộc cấp II

5) Dự án gồm 29 hạng mục chính gồm: 8 nhà A, 7 nhà B, 6 nhà C, 8 nhà D vớidiện tích (m2):

Tổng 15.858,11 100,00

 Thời gian xây dựng: 2 năm (Quý III/2023  Quý II/2025)

 Thời gian vận hành dự án và khấu hao tài sản số định là 25 năm

 Thời gian phân tích dự án: 17 năm (2 năm xây dựng và 15 năm vận hành)6) Mục đích đầu tư:

 Kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt

 Đối tượng cho thuê: các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước

7) Giải pháp xây dựng và trang thiết bị:

 Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

 Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng ) đượcthể hiện ở hồ sơ bản vẽ kỹ thuật thi công

 Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

 Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương với khách sạn quốc

tế loại 3 sao

CHƯƠNG I:

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án

Khi biết giá chuẩn xây dựng; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1.1) sau:

1.1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

Theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 5 của NĐ 10/2021/NĐ-CP ngày09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng:

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm: chi phí bồi thường về đất, nhà,công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thườngkhác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chiphí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất, thuê đất tính trongthời gian xây dựng (nếu có); chi phí di dời, hoàn trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đượcđầu tư xây dựng phục vụ giải phóng mặt bằng (nếu có) và các chi phí có liên quankhác;

a) Nội dung chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

Do khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa nên không có chi phí tái định

cư Chủ đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức thựchiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

 Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản:

 Chi phí bồi thường đất

 Chi phí bồi thường cây trồng trên đất

 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm, ổn định đời sống

 Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ

 Chi phí thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng

 Quyết định 10/2017/QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyền Ủy bannhân dân thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nướcthu hồi đất

 Thông tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn việc lập dự toán,

sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư khi Nhà nước thu hồi đất

 Thông báo số 8514/STC-BG ngày 25/12/2017 của Sở Tài chính Hà Nội về đơngiá bồi thường đối với cây, hoa màu phục vụ công tác GPMB trên địa bàn HàNội năm 2018

c) Phương pháp xác định

 Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: Chi phí bồithường tài sản trên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất, chi phí hỗ trợ,chi phí thuê đất

 Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nông nghiệp đang trồng lúa,nên không có chi phí tái định cư và tổ chức tái định cư

1.1.1 Chi phí bồi thường đất

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức:

G BTĐ = G x S đ

Trong đó :

+ Gđ: giá bồi thường đất - đất dự án là đất nông nghiệp trồng lúa nước và trồngcây hàng năm của Xã Nam Hồng, huyện Đông Anh, Thành phố Hà Nội đượclấy theo quy định tại Quyết định 30/2019/QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân DânThành phố Hà Nội: Quyết định về việc ban hành quy định và bảng giá các loạiđất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày31/12/2024 G = 252.000 đồng/mđ 2

+ S : Tổng diện tích đất (S= 15.858,11 m )2

G BTĐ = 0,252*15.858 = 3.996,24 (triệu đồng)

1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu (lúa)

Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:

G BTL = G x S x N l

Trong đó :

+ G : Giá bồi thường lúa tẻ được lấy theo căn cứ phụ lục: Thông báo số 8514/STC-L

BG ngày 25/12/2017: Đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trênđất có mặt nước phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nộinăm 2018 của Sở Tài Chính Thành phố Hà Nội  GL = 7000 đồng (tham khảo giá thịtrường)

Giả thiết số hộ gia đình là 150 hộ, giá gạo là 15.000 đ/kg = 0,015 triệu đ/kg hỗtrợ trong 12 tháng

 G = 0.015 ĐS  30  150 12 = 810 (triệu đồng) 

 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm :

Mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm quy định tại Khoản

1 Điều 20 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 6 Điều 4Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, đối với các trường hợpthu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệpquy định tại các Điểm a, b, c Khoản 1 Điều 19 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP, đãđược sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, bằng 5 (năm)lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân Thành phố.Vậy chi phí hỗ trợ là: G CĐVL = 3,5 3.996,24 = 13.781,36 (triệu đồng)

1.1.4 Chi phí t1 chức hỗ trợ, bồi thường

Theo khoản 1 điều 3 Thông Tư số 74/2015/TT-BTC về hướng dẫn lập dự toán,

sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi Nhà Nước thu hồi đất: “Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồithường, hỗ trợ, tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗtrợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án”

Giá thuê đất lấy theo bảng số 5 – Bảng giá đất thuộc địa bàn huyện Hoài Đức,đoạn đường Đại Lộ Thăng Long đến đường Lê Trong Tấn căn cứ theo Giá đất lấytheo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND Thành phố Hà Nội:

- Mục đích sử dụng đất thuê là xây dựng công trình có mục đích thương mại dịchvụ

- Chọn địa điểm là đoạn đường Đại Lộ Thăng Long đến đoạn đường Lê TrongTấn

- Chọn đất ở VT2

 Giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê là: 11,224 triệu đồng/m 2

Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức:

G TĐ = F* G 1N *T XD

Trong đó:

- F: Tổng diện tích mặt bằng, F = 15.858 m2

- G1N: Giá thuê đất 1 năm G = 2% * 11,224 = 0,2245 (triệu đồng/m ) 1N 2

 Tiền thuê khu đất 1 năm là: 0,2245 * 15.858 = 3.559,83 (triệu đồng)

- TXD: Thời gian thuê đất là thời gian xây dựng: 2 năm

 Vậy tiền thuê đất của dự án trong 2 năm xây dựng là:

3.559,83 * 2 = 7.119,66 (triệu đồng)

Bảng 1.1 Tổng hợp cho phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

Đơn vị tính: triệu đồng

trước thuế

Thuế VAT Chi phí sau thuế

4 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm 13.781,36 0% 13.781,36

5 Chi phí Tổ chức để bồi thường, hỗ trợ 287,14 0% 287,14

6 Tiền thuê đất trong thời gian xây dựng 7.119,66 0% 7.119,66

1.2 Xác định chi phí xây dựng

1.2.1 Các căn cứ xác đ2nh chi phí

 Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án

 Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m )2

 Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng

 Mức thuế suất giá trị gia tăng theo quy định hiện hành: Lấy thuế suất thuế giátrị gia tăng là 10%

1.2.2 Công thức xác đ2nh chi phí xây dựng của dự án:

 Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các côngtrình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấuhoặc bộ phận công trình thuộc dự án được xác định theo công thức sau:

GXD=∑

i =1

n

GXDCTi (1.2)Trong đó:

-GXD

i : Chi phí xây dựng trước thuế GTGT của công trình, hạng mục thứ i

- n: Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

-TGTGTXD : Thuế xuất thuế GTGT đối với sản phẩm xây lắp

 Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tácxây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình (GXDCT) được xác định theocông thức sau:

G XDCT = S x P + C XD CT-SXD (1.3)Trong đó:

- SXD: Suất chi phí xây dựng theo công trình tính cho một đơn vị công suất hoặcnăng lực phục vụ do Bộ Xây dựng ban hành, trường hợp chưa có suất vốn đầu

tư được ban hành hoặc suất vốn đầu tư ban hành không phù hợp thì tham khảosuất chi phí từ các dự án, công trình tương tự

- P: Quy mô, công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình thuộc dựán

- CCT-SXD: Các khoản mục chi phí thuộc chi phí xây dựng chưa tính trong suất chiphí xây dựng công trình

1.2.3 Xác đ2nh diện tích xây dựng cơ bản

Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mépngoài tường bao có mái che

1.2.4 Xác đ2nh suất chi phí xây dựng (chưa có VAT)

Dự án bắt đầu thực hiện vào quý III năm 2023 nhưng Bộ Xây dựng mới chỉ banhành tập suất vốn đầu tư năm 2022 theo QĐ số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của BộXây Dựng: Công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộphận kết cấu công trình năm 2022: với suất vốn đầu tư xây dựng năm 2022 có suất chi

3.6 Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án

a) Căn cứ xác đ2nh

 Giá trị tài sản phải tính khấu hao: Thời hạn khấu hao của tài sản được lấy theoQuyết định số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ tài chính về quy địnhthời gian khấu hao tài sản

 Phương pháp tính khấu hao: Khấu hao đều theo thời gian nghĩa là số tiền khấuhao tài sản cố định được chia đều theo thời đoạn trong quá trình sử dụng Sốtiền hàng năm khấu hao được tính theo công thức sau:

N

Trong đó:

- K: Số tiền khấu hao hàng năm

- A : Giá trị của từng tài sản dùng để tính khấu hao

A = SV + Go

- Go : Nguyên giá của tài sản cố định

- SV: Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản cố định

- N: Thời hạn khấu hao của tài sản

Theo hướng dẫn của Bộ tài chính: A = Go

 Khi hết thời hạn khấu hao thì mua tài sản mới thay thế tài sản đã hết thời hạnkhấu hao Trong dự án sẽ thay thế tài sản vào cuối năm 5 và 10 Đến cuối năm

15, những tài sản nào chưa khấu hao hết sẽ được tính giá trị tài sản chưa khấuhao hết Trong đó thì nhà cửa, vật kiến trúc không tái đầu tư còn các tài sảnkhác thì tái đầu tư

 Bên cạnh nhóm tài sản nhà cửa, vật kiến trúc, nhóm tài sản thiết bị, các chi phícần khấu hao khác sẽ bao gồm các khoản mục chi phí còn lại trong tổng mứcđầu tư của dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư, lãi vayvốn trong thời gian xây dựng và vốn lưu động ban đầu)

Bảng 1.21a Tính nguyên giá tài sản nhà cửa, kiến trúc

Bảng 1.21b Chi phí trừ dần khác

Đơn vị: triệu đồng

2 Chi phí khác (không bao gồm lãi vay) 3.258,44

1 Tivi LED 60 inch 1.135,38

Bảng 1.21d: Kế hoạch khấu hao tài sản cố định

Thiết bị có khấu hao 5 năm

Thiết bị có khấu hao 10 năm

Thiết bị có khấu hao 15 năm

5 Tiền khấu hao

3.7 Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh

a Căn cứ xác đ2nh

- Căn cứ vào diện tích đất thuê hàng năm cho dự án: S = 15.858 m2

- Giá thuê 1 đơn vị diện tích trong năm: Gthuê đất = 0,224 triệu đồng /1 m2

b Lập bảng chi phí thuê đất trong vận hành

- Ta có thời gian phân tích dự án là 17 năm (bao gồm 2 năm xây dựng và 15 nămvận hành dự án)

 Số tiền thuê đất trong 17 năm phân tích dự án là:

Theo điều này, ta có dự án không phải trả tiền thuê đất trong 7,45 năm đầu vàphải trả tiền thuê đất cho 9,55 năm còn lại

Giá thuê đất trong năm vận hành 53.397,44 triệu đồng

Số tiền thuê đất trong 17 năm phân tích dự án 60.517,10 triệu đồngTiền bồi thường, HTGPMB ,TĐC 26.549,44 triệu đồngTiền thuê đất phải trả còn lại 33.967,66 triệu đồng

Bảng 1.22: Chi phí thuê đất trong các năm vận hành

- Vốn vay của dự án bao gồm:

+ Vốn vay dài hạn với lãi suất r = 8%, ghép lãi theo năm Vốn vay dài hạn đượctrả theo phương thức đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 5 năm kể từnăm hoạt động đầu tiên; vốn vay dài hạn là vốn vay để đầu tư cho tài sản cốđịnh của dự án

+ Vốn vay ngắn hạn của Ngân hàng Thương mại với lãi suất là r = 10% năm,ghép lãi theo năm.Vốn vay ngắn hạn là phần vốn lưu động tăng thêm so vớivốn lưu động ban đầu ở từng năm Vốn vay ngắn hạn là vốn lưu động ban đầu

 Đối với vốn vay đầu tư dài hạn

- Vốn vay đầu tư dài hạn là tổng số vốn vay và lãi vay trong thời gian xây dựng

- Lãi suất vay vốn là 8% năm

- Thời gian hoàn trả nợ: 5 năm

- Phương thức trả nợ: trả nợ đều cả gốc và lãi trong 5 năm (kể từ khi vận hành)

Số tiền trả nợ hàng năm tính theo công thức sau:

A=V× i1+i)

n

(1+i)n

−1

Trong đó:

- V: là tổng số phải trả ở đầu thời điểm bắt đầu trả nợ

- i: Lãi suất vay vốn 8%

- n: Thời gian trả nợ, n = 5 năm

 Đối với vay vốn lưu động

- Trong các năm vận hành, phần vốn lưu động được huy động vay ngắn hạn ởđầu năm, cả gốc + lãi sẽ được trả ở cuối năm

- Phần lãi phải trả ở năm vận hành thứ i (i = 1 → 15) được tính là:

L i = V * r i

Trong đó :

- Vi: Lượng vốn lưu động vay trong năm thứ i

- r: Lãi suất huy động vốn vay ngắn hạn, r = 10%

Bảng Nhu cầu vốn lưu động trong các năm vận hành

Đơn vị: Triệu đồng

Năm Doanh thu cho thuê

diện tích

Tỉ lệ vốn lưu động so với doanh thu (%) Nhu cầu vốn lưu động

Bảng 1.23: Chi phí trả lãi vay trong các năm vận hành

T g

Nợ đầu

năm

Tổng số trả nợ trong năm

Tiền lãi phải trả trong năm

Tiền gốc phải trả trong năm

Nợ cuối năm

Nhu cầu vốn lưu động trong năm

Vốn lưu động vay trong năm

Tiền lãi phải trả trong năm

Năm 1 154.020,31 38.575,38 12.321,62 26.253,76 127.766,55 6.864,32 6.864,32 686,43 13.008,05 4Năm 2 127.766,55 38.575,38 10.221,32 28.354,06 99.412,49 6.864,32 6.864,32 686,43 10.907,75 4Năm 3 99.412,49 38.575,38 7.953,00 30.622,38 68.790,11 7.779,57 7.779,57 777,96 8.730,96 4Năm 4 68.790,11 38.575,38 5.503,21 33.072,17 35.717,94 8.237,19 8.237,19 823,72 6.326,93 4Năm 5 35.717,94 38.575,38 2.857,44 35.717,94 0 8.694,81 8.694,81 869,48 3.726,92 4

3.9 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành

Bảng 1.24: Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành

Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho

Chi phí bảo hiểm

xã hội, y tế

Khấu hao tài sản cố định

Thuê đất trong vận hành

Trả lãi tín dụng trong vận hành

Chi phí quản lý và chi phí khác

4 Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất doanh nghiệp

 Lợi nhuận trước thuế (thu nhập chịu thuế):

Đối với thu nhập về cho thuê tài sản được xác định bằng doanh thu cho thuê trừ các khoản trích khấu hao cơ bản, chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản, chi phí thuê tài sản

để cho thuê lại (nếu có) và các chi phí khác được trừ liên quan đến việc cho thuê tài sản

 Thuế thu nhập doanh nghiệp:

Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp đối với kinh doanh bất động sản bằng thunhập từ kinh doanh bất động sản nhân với thuế suất 20%

- LT: Thu nhập chịu thuế LT = DT - CSXKD

 Lợi nhuận ròng (lợi nhuận sau thuế):

Lợi nhuận ròng sau khi kể tới thuế thu nhập doanh nghiệp:

LN r = LN trước thuế  Thuế TNDN

Trường hợp có lỗ phát sinh trong kỳ tính toán (là số chênh lệch âm về thu nhập chịu thuế) thì số lỗ được chuyển vào thu nhập chịu thuế của những năm sau, Thời gian chuyển lỗ tính liên tục không quá 5 năm, kể từ năm tiếp sau phát sinh lỗ

Lập bảng dự trù lãi lỗ trong quá trình kinh doanh

Dương Đức Đại – MSSV: HNB051362 – 60KTHN 73

Thu nhập

chịu thuế (L t ) = Doanh thu (TR) Chi phí được trừ (TR) + Các khoản thu nhập khác

Bảng 1.25: Dự trù lãi (lỗ) trong quá trình kinh doanh

Đơn vị:

Năm vận

Thu nhập chịu thuế (3) = (1) – (2)

Thuế thu nhập doanh nghiệp 20% (3)

Lợi nhuận ròng (5) = (3) – (4) Lợi nhuận cộng d

5 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

5.1 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tĩnh

5.1.1 Tỷ suất lợi nhuận so với v3n đầu tư (mức doanh lợi so với v3n đầu tư)

Mdl=LrVđt=

38.253,59223.567,47=16,69 %Trong đó:

- Mdl : Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư

- Lr : Lợi nhuận ròng bình quân năm

- V: Vốn đầu tư ban đầu

5.1.2 Tỷ suất lợi nhuận so với v3n c3 đ2nh (mức doanh lợi 1 đồng v3n c3 đ2nh)

Mcđ=VcđLr=216.703,1538.253,59 =17,21Trong đó:

- Mcđ : Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định

- Lr : Lợi nhuận ròng bình quân năm

- Vcđ: Vốn cố định

5.1.3 Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu

MDT=Lr

DT=38.253,5980.034,18=47,80Trong đó:

- MDT : Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu

- Lr : Lợi nhuận ròng bình quân năm

- DT: Doanh thu bình quân năm

5.2 Phân tích các chỉ tiêu động

5.2.1 Phân tích trên quan điểm hiệu quả v3n chung

5.2.1.1 Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được

Lãi suất tối thiểu chấp nhận được được tính theo phương pháp sử dụng vốn bìnhquân:

- k1, k2: Lần lượt là tỷ lệ của vốn tự có và vốn vay trong TMĐT (k1 = 40%; k2

= 60%)

- r: Lãi suất rủi ro lấy 2%

 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được khi phân tích dựa trên quan điểm vốn chung:

+ Doanh thu ở năm t

+ Giá trị thu hồi do thanh lý tài sản

+ Thu hồi vốn lưu động ở cuối thời kỳ phân tích

+ Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối thời kỳ phân tích

+ Thu hồi tiền mà chủ đầu tư đã bồi thường giải phóng mặt bằng hộ NN

 Dòng lợi ích Ct

+ Đầu tư ban đầu ( không bao gồm dự phòng 2 và thuế VAT )

+ Đầu tư thay thế tài sản: Những tài sản sau khi hết thời hạn khấu hao sẽ đượcđầu tư mới

+ Chi phí vận hành dự án

+ Thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Thuê đất trong vận hành

Bảng 1.26 Dòng tiền của dự án quan điểm vốn chung

(Đơn vị:

I 1 Dòng lợi ích (B t ) 0,00 0,00 68.643,22 68.643,22 77.795,65 82.371,87 87.324,99

a Doanh thu cho thuê diện tích 68.643,22 68.643,22 77.795,65 82.371,87 86.948,08

c Giá trị tài sản chưa khấu hao hết

d Thu hồi vốn lưu động ban đầu

II 2 Dòng chi phí (C t ) 81.889,56 166.098,02 18.997,66 19.417,72 21.903,22 23.409,10 32.492,27

a Đầu tư ban đầu 81.889,56 166.098,02

d Chi phí thuê đất

III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) -81.889,56 -166.098,02 49.645,56 49.225,50 55.892,43 58.962,77 54.832,72

I 1 Dòng lợi ích (Bt) 91.524,30 91.524,30 91.524,30 87.656,21 82.371,87 77.795,65 73.219,44 68.643,22

a Doanh thu cho thuê diện tích 91.524,30 91.524,30 91.524,30 86.948,08 82.371,87 77.795,65 73.219,44 68.643,22

c Giá trị tài sản chưa khấu hao

d Thu hồi vốn lưu động ban đầu

II 2 Dòng chi phí (Ct) 30.930,89 30.930,89 30.930,89 44.077,51 28.899,05 27.883,12 26.867,21 25.851,29

a Đầu tư ban đầu

c Chi phí vận hành dự án 14.808,96 14.808,96 14.808,96 14.671,66 14.534,38 14.397,09 14.259,81 14.122,52

d Chi phí thuê đất 3.559,83 3.559,83 3.559,83 3.559,83 3.559,83 3.559,83 3.559,83 3.559,83

e Thuế thu nhập doanh nghiệp 12.562,10 12.562,10 12.562,10 11.683,47 10.804,84 9.926,20 9.047,57 8.168,94

III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) 60.593,41 60.593,41 60.593,41 43.578,70 53.472,82 49.912,53 46.352,23 42.791,93

Dương Đức Đại – MSSV: HNB051362 – 6

5.2.1.3 Xác định chỉ tiêu giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV

Công thức xác định:

t=0

n (Bt−Ct)(1+r)tTrong đó:

Bt : là lợi ích ở năm thứ t, bao gồm:

- Doanh thu ở năm t

- Giá trị thu hồi do thanh lý tài sản

- Thu hồi vốn lưu động ở cuối thời kỳ phân tích

- Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối thời kỳ phân tích

Ct : là chi phí ở năm t, bao gồm:

- Đầu tư ban đầu (không bao gồm dự phòng 2 và thuế VAT)

- Đầu tư thay thế tài sản: Những tài sản sau khi hết thời hạn khấu hao sẽ đượcđầu tư mới

- Chi phí vận hành dự án

- Thuế thu nhập doanh nghiệp

- Thuê đất trong vận hành

r: Lãi suất tối thiểu chấp nhận được (r = 10,8%)

n: Số năm phân tích, n = 17 năm

Ta có bảng tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV:

Bảng 1.27 Xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

Dòng tiền hiệu

số thu chi chiết khấu

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu

5.2.1.4 Tính chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR

Ta có chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR được tính theo phương trình sau:

t=0

n (Bt−Ct)(1+IRR)t=0

Sử dụng phương pháp nội suy tuyến tính để tìm IRR

Tính giá trị gần đúng IRR theo công thức:

IRR IRR= 1+(IRR2−IRR1) NPV1

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1

Hệ số chiết khấu IRR 2

Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2

Năm 1 -81.889,56 0,840 -68.756,98 -68.756,98 0,839 -68.699,30 -68.699,30Năm 2 -166.098,02 0,705 -117.095,70 -185.852,67 0,704 -116.899,31 -185.598,60Năm 3 49.645,56 0,592 29.386,31 -156.466,36 0,590 29.312,42 -156.286,19Năm 4 49.225,50 0,497 24.464,88 -132.001,48 0,495 24.382,89 -131.903,30Năm 5 55.892,43 0,417 23.323,52 -108.677,96 0,416 23.225,85 -108.677,45Năm 6 58.962,77 0,350 20.658,90 -88.019,05 0,349 20.555,13 -88.122,31Năm 7 54.832,72 0,294 16.130,86 -71.888,19 0,292 16.036,37 -72.085,95Năm 8 58.337,63 0,247 14.409,69 -57.478,50 0,245 14.313,27 -57.772,68Năm 9 60.593,41 0,207 12.566,65 -44.911,85 0,206 12.472,09 -45.300,59