đồ án kinh tế đầu tư xây dựng phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê imihome

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, KINH TẾ - XÃ HỘI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG1.1 Khái niệm, phân loại dự án đầu tư xây dựng1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựngCăn cứ theo

CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, KINH TẾ - XÃ HỘI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Khái niệm, phân loại dự án đầu tư xây dựng

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng

Căn cứ theo nghị định 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ thì dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các đề xuất về việc bỏ vốn để đầu tư xây dựng công trình và vận hành khai khác công trình đó nhằm thỏa mãn mục tiêu đầu tư đặt ra. Đặc tính của dự án đầu tư:

- Có tính duy nhất: mỗi một dự án đầu tư xây dựng đều là một công trình xây dựng cụ thể, không lặp lại.

- Tính giới hạn về thời gian: các tài sản tạo thành tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định phụ thuộc vào: nhu cầu, nguồn lực khai thác, tuổi thọ kĩ thuật và luật pháp.

1.1.2 Phân loại dự án đầu tư xây dựng

1.1.2.1 Phân loại theo loại hình công trình xây dựng

- Dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng

- Dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp

- Dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông

- Dự án đầu tư xây dựng công trình phát triển nông nghiệp và nông thôn

- Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kĩ thuật.

1.1.2.2 Phân loại theo nguồn vốn

- Dự án sử dụng vốn Ngân sách

- Dự án sử dụng vốn tín dụng đầu tư của Nhà nước

- Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh

- Dự án sử dụng vốn của các doanh nghiệp nhà nước

- Dự án sử dụng vốn ngoài nhà nước

- Dự án sử dụng vốn nước ngoài (FDI)

- Dự án sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn.

Mục đích đầu tư xây dựng dự án: Xây dựng khu biệt thự cho thuê với đối tượng cho thuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc Dự án dự kiến thực hiện đầu tư và xây dựng bắt đầu vào quý II năm 2023 và kết thúc vào cuối quý IV năm 2024, đầu năm 2025 đưa vào vận hành

1.1.2.3 Phân loại theo tính chất và quy mô của dự án

- Dự án quan trọng quốc gia: có quy mô, tầm ảnh hưởng lớn đến đất nước, được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư.

- Các công trình có quy mô nhỏ, đơn giản chỉ cần lập báo cáo kinh tế - kĩ thuật

- Công trình xây dựng vì mục đích tôn giáo

- Công trình có vốn đầu tư nhỏ hơn 15 tỉ đồng.

1.1.2.4 Phân loại theo yêu cầu nghiên cứu lập dự án

- Dự án hai bước nghiên cứu: nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi

- Dự án một bước lập dự án đầu tư: nghiên cứu khả thi

- Dự án lập báo cáo kinh tế - kĩ thuật.

Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

1.2.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

Xác định các yếu tố đầu vào cho phân tích dự án

- Xác định vốn đầu tư

- Xác định doanh thu hàng năm của dự án

- Xác định chi phí vận hành hàng năm

- Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định

- Lập kế hoạch trả nợ (nếu có)

- Xác định chi phí sử dụng đất trong vận hành

- Lựa chọn thời kỳ phân tích dự án

- Thiết lập dòng tiền của dự án

- Lựa chọn lãi suất tối thiểu chấp nhận được

Phân tích hiệu quả tài chính

Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy

1.2.2 Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư

Phân tích tài chính dự án đầu tư đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư để xác định, phân tích các khoản thu, khoản chi, hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy của dự án.

Phân tích tài chính là một trong những nội dung phải lập trong phần thuyết minh của dự án, có những ý nghĩa chủ yếu sau:

- Giúp chủ đầu tư có những cơ sở vững chắc để quyết định có hay không đầu tư vào dự án.

- Là căn cứ để cơ quan tài trợ vốn thẩm định phương án tài chính, phương án trả nợ…và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án.

- Khi dự án được quyết định đầu tư thì phương án tài chính của dự án còn là bản kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực hiện các công việc của dự án ở các giai đoạn tiếp sau có liên quan.

- Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đạt được trong giai đoạn dự án còn là căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hành khai thác, từ đó dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháp hiệu chỉnh…

1.2.3 Xác định các yếu tố đầu vào

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:

1.2.3.1 Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là dòng tiền):

- Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư).

- Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành Chú ý: không có thuế VAT đầu ra).

- Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của dự án).

- Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và tiền trả lãi vốn vay (chi phí động).

- Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.

- Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.

- Trên cơ sở doanh thu và chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng).

- Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.

- Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án.

- Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước).

1.2.3.2 Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, …)

Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu Có 2 chỉ tiêu: Lợi nhuận trước thuế

LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh

1.2.3.3 Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).

* Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm mà không xét đến giá trị của tiền theo thời gian.

Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm

Ld=P−Csd→max P: giá bán một đơn vị sản phẩm, chưa có VAT đầu ra

C sd : Chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.

Lợi nhuận bình quân năm

→max n: tuổi thọ dự án

L t : lợi nhuận dự kiến thu được ở năm t

Mức danh lợi một đồng vốn đầu tư

Lbq: lợi nhuận bình quân năm

Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.

* Nhóm các chỉ tiêu động:

Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự án và có xét đến giá trị theo thời gian của tiền.

Hiệu quả tài chính của dự án: Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.

Giá trị hiện tại ròng là chỉ tiêu về lợi ích ròng của dự án NPV là hiệu số giữa hiện giá thực thu bằng tiền và hiện gía thực chi bằng tiền trong suốt thời gian thực hiện dự án

Bt: lợi ích năm thứ t

Ct: chi phí năm t r : lãi suất tối thiểu chấp nhận đc của dự án n : số năm thực hiện dự án

Nếu NPV ≥ 0 thì dự án đáng giá

Nếu NPV ¿ 0 thì dự án không đáng giá Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua tỷ số lợi ích - chi phí

Tỷ số lợi ích chi phí (B/C) là tỷ số giữa giá trị hiện tại của lợi ích thu được với giá trị hiện tại của chi phí bỏ ra của toàn bộ dự án.

Bt: lợi ích năm thứ t

Ct: chi phí năm t r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án

Nếu B/C ¿ 1 thì dự án đáng giá

Nếu B/C = 1 thì dự án hòa vốn

Nếu B/C ¿ 1 thì sự án không đáng giá Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu suất nội hoàn

Suất nội hoàn (IRR) là suất chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại ròng của dự án bằng không (NPV = 0; r* = IRR) Một số trường hợp, IRR cũng được gọi với cái tên là Tỷ suất sinh lời nội hoàn.

NPV =∑ t=0 n (B t −C t ) (1+r ¿ ) t =0 hay r ¿ =IRR Phương pháp sử dụng để tính IRR:

Phương pháp nội suy: Chỉ cần lựa chọn hai suất chiết khấu cao và thấp để cho hai giá trị NPV tương ứng với 1 giá trị âm và một giá trị dương Khi đó NPV=0 sẽ nằm trong khoảng giá trị trên, tức là IRR cũng sẽ nằm trong khoảng r1, và r2.

NPV1+|NPV2|Trong đó: r1: là suất chiết khấu cho giá trị NPV > 0 r2: là suất chiết khấu cho giá trị NPV < 0

Công thức nội suy chỉ đúng trong một số trường hợp Khi dùng công thức nội suy khoảng cách lấy giữa r1(NPV1>0) và r2 (NPV2 Giá trị còn lại chưa khấu hao hết của phần xây dựng: 90.528.653.172 đồng

=> Giá trị còn lại chưa khấu hao hết của phần thiết bị: 11.053.539.149 đồng

3.2 Xác định dòng chi phí của dự án

Bảng 3-3: Bảng tiền lương năm 2026 Đơn vị: đồng

STT Chức vụ Số lượng

(cả 4 nhà) Lương(đ/tháng) Lương(đ/năm)

10 CHI PHÍ BHXH, BHYT, CP CÔNG ĐOÀN 332.760.000

Lương cho nhân viên mỗi năm tăng 5%:

+ Căn cứ vào số lượng cán bộ công nhân viên quản lý điều hành dự án

+ Căn cứ mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loạ

+ Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo thời gian).

Chi phí trích theo lương (bảo hiểm) #,5%*Chi phí tiền lương:

+ Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên, mức lương và mức quy định nộp phí bảo hiểm xã hội và y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn.

+ Tỉ lệ chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn trong năm so với lương trong năm là 23,5%.

Chi phí sửa chữa thường xuyên:

- Các căn cứ xác định:

+ Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm Chi phí này thường lấy theo tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá xây dựng và giá thiết bị.

Trong dự án này ta lấy tỉ lệ chi phí sửa chữa nhà cửa; sửa chữa, bảo dưỡng thiết bị là 2%*(Gxd+Gtb).

+ Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê chi trả Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện, nước tiêu hao; giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện, nước tính theo % so với doanh thu (có thể sử dụng ở mức từ 1% đến 3% so với doanh thu).

Trong đồ án này lấy tỷ lệ phần trăm so với doanh thu là 1%.

Chi phí quản lý khác=0,5%*DT:

+ Bao gồm các khoản chi phí như: văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí lặt vặt khác

+ Chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm.Trong dự án này lấy tỷ lệ phần trăm so với doanh thu 0,5%.

Bảng 3-4: Bảng chi phí vận hành của dự án Đơn vị: đồng

Chi phí vận hành Tiền lương Bảo hiểm Điện nước Sửa chữa bảo dưỡng TX

Chi phí quản lý khác

3.2.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp

- Thuế thu nhập doanh nghiệp lấy bằng 20% lợi nhuận trước thuế theo TT số 80/2021/TT-BTC

- Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí

Trong đó chi phí bao gồm:

+ Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh

Bảng 3-5: Bảng khấu hao tài sản

Phần xây dựng Phần thiết bị Phần còn lại

KH GTCL KH GTCL KH GTCL

+ Lãi phải trả: bao gồm lãi phải trả của vay vốn đầu tư và vay vốn lưu động:

Căn cứ xác định vốn lưu động:

• Doanh thu cho thuê diện tích, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu cho thuê diện tích trong năm, lấy bằng 10% doanh thu.

Bảng 3-6: Bảng kế hoạch trả nợ vốn lưu động Đơn vị: đồng

Năm Dự trừ vốn lưu động

XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Kết quả xác định tổng mức đầu tư xây dựng (xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng)

Bảng 2-19: Bảng tổng mức đầu tư của dự án Đơn vị: đồng

STT NỘI DUNG Chi phí trước thuế Thuế GTGT Chi phí sau thuế

1 Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư 2.605.080.000 0 2.605.080.000

4 Chi phí quản lý dự án 2.589.797.046 0 2.589.797.046

5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 6.414.838.814 641.483.881 7.056.322.695

7 Chi phí dự phòng 22.271.756.792 2.227.175.679 24.498.932.472Tổng mức đầu tư 175.494.952.220 15.693.606.012 191.188.558.232

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH, KINH TẾ - XÃ HỘI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Xác định dòng thu nhập của dự án

3.1.1 Doanh thu vận hành của dự án

Căn cứ vào đơn giá cho thuê, quy mô và hệ số sử dụng theo từng năm.

Trong đồ án này lấy đơn giá cho thuê là 8.000.000đ/m2, đơn giá mỗi năm tăng 10

Bảng 3-1: Bảng doanh thu vận hành của dự án Đơn vị: đồng

(m2) Đơn giá cho thuê (đ/m2) Hệ số sử dụng Thành tiền

- Là giá trị tài sản chưa khấu hao hết:

+ Phần thiết bị khấu hao đều 50 năm

+ Phần xây dựng khấu hao 10 năm

+ Phần còn lại: 5 thành phần còn lại trong tổng mức đầu tư.

Bảng 3-2: Bảng khấu hao tài sản Đơn vị: đồng

=> Giá trị còn lại chưa khấu hao hết của phần xây dựng: 90.528.653.172 đồng

=> Giá trị còn lại chưa khấu hao hết của phần thiết bị: 11.053.539.149 đồng

Xác định dòng chi phí của dự án

Bảng 3-3: Bảng tiền lương năm 2026 Đơn vị: đồng

STT Chức vụ Số lượng

(cả 4 nhà) Lương(đ/tháng) Lương(đ/năm)

10 CHI PHÍ BHXH, BHYT, CP CÔNG ĐOÀN 332.760.000

Lương cho nhân viên mỗi năm tăng 5%:

+ Căn cứ vào số lượng cán bộ công nhân viên quản lý điều hành dự án

+ Căn cứ mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loạ

+ Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo thời gian).

Chi phí trích theo lương (bảo hiểm) #,5%*Chi phí tiền lương:

+ Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên, mức lương và mức quy định nộp phí bảo hiểm xã hội và y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn.

+ Tỉ lệ chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn trong năm so với lương trong năm là 23,5%.

Chi phí sửa chữa thường xuyên:

- Các căn cứ xác định:

+ Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm Chi phí này thường lấy theo tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá xây dựng và giá thiết bị.

Trong dự án này ta lấy tỉ lệ chi phí sửa chữa nhà cửa; sửa chữa, bảo dưỡng thiết bị là 2%*(Gxd+Gtb).

+ Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê chi trả Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện, nước tiêu hao; giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện, nước tính theo % so với doanh thu (có thể sử dụng ở mức từ 1% đến 3% so với doanh thu).

Trong đồ án này lấy tỷ lệ phần trăm so với doanh thu là 1%.

Chi phí quản lý khác=0,5%*DT:

+ Bao gồm các khoản chi phí như: văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí lặt vặt khác

+ Chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm.Trong dự án này lấy tỷ lệ phần trăm so với doanh thu 0,5%.

Bảng 3-4: Bảng chi phí vận hành của dự án Đơn vị: đồng

Chi phí vận hành Tiền lương Bảo hiểm Điện nước Sửa chữa bảo dưỡng TX

3.2.2 Thuế thu nhập doanh nghiệp

- Thuế thu nhập doanh nghiệp lấy bằng 20% lợi nhuận trước thuế theo TT số 80/2021/TT-BTC

- Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí

Trong đó chi phí bao gồm:

Bảng 3-5: Bảng khấu hao tài sản

+ Lãi phải trả: bao gồm lãi phải trả của vay vốn đầu tư và vay vốn lưu động:

Căn cứ xác định vốn lưu động:

• Doanh thu cho thuê diện tích, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu cho thuê diện tích trong năm, lấy bằng 10% doanh thu.

Năm Dự trừ vốn lưu động

Bảng 3-7: Bảng kế hoạch trả nợ vốn đầu tư Đơn vị: đồng Năm Nợ đầu năm Lãi trả trong năm Nợ gốc hàng năm Tổng nợ phải trả Nợ cuối năm

Năm Vốn lưu động Vay vốn lưu động Lãi phải trả Tổng nợ cuối năm

Bảng 3-9: Bảng tính thuế thu nhập doanh nghiệp Đơn vị: đồng

Chi phí hoạt động Khấu hao Lãi phải trả

Phân tích lỗ lãi dự án

- Doanh thu hàng năm, chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định

- Thu nhập chịu thuế :L = Doanh thu – Chi phí TT

Trong đó: Chi phí bao gồm:

+ Lãi phải trả: bao gồm lãi phải trả của vay vốn đầu tư và vay vốn lưu động

- Thuế thu nhập doanh nghiệp

Bảng 3-10: Bảng phân tích lãi lỗ của dự án Đơn vị: đồng

Năm Doanh thu Chi phí

2040 155.315.338.332 8.655.438.076 4.186.563.743 1.863.784.060 140.609.552.453 28.121.910.491 112.487.641.962Lợi nhuận bình quân của dự án: 78.720.762.063 đồng/năm

Phân tích tài chính dự án

3.4.1 Phân tích dựa trên quan điểm tổng vốn đầu tư (TIP)

Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được (r): r r Vr Trong đó:

∆r: Lãi suất vay vốn đề phòng rủi ro, lấy bằng 2% r: Lãi suất bình quân của các nguồn vốn trong dự án: r V v r v V tc r tc

Vv, V : Vốn vay và vốn tự có (Vốn vay chiếm 42%, Vốn tự có chiếm 58%).tc rv, r : Lãi suất vay vốn là 12%/năm và lãi suất gửi tiết kiệm 7,5%/nămtc r (58%*7,5%)+(42%*12%)=9,39 %/năm

∆r: Lãi suất vay vốn đề phòng rủi ro, lấy bằng 2%

=> Vậy lãi suất tối thiểu chấp nhận được: r = 9,39%+2%= 11,39%/năm

- Xác định dòng tiền của dự án:

Dòng tiền của dự án phản ánh các khoản thu về và chi ra xảy ra trong suốt thời gian đầu tư xây dựng và thời gian vận hành dự án Trong dự án này lấy thời điểm hiện tại từ năm 2023 nên thời điểm lập và phê duyệt dự án, thời gian đầu tư xây dựng dự án là 3 năm, thời gian vận hành lấy để phân tích dự án là 15 năm, như vậy thời kỳ phân tích dự án là 18 năm.

Giá đầu vào và đầu ra của dự án lấy theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại, bỏ qua yếu tố trượt giá và lạm phát.

Bảng 3-11: Bảng dòng tiền theo quan điểm Tổng vốn đầu tư (TIP) từ năm 2023- năm 2028 Đơn vị: đồng

2 Chi phí tái đầu tư thiết bị

III NCF-TIP a HS chiết khấu 1 0,898 0,806 0,724 0,650 b Bt' 35.473.624.584 33.438.644.235 34.672.44 c Ct' 0 85.755.780.331 54.624.146.872 7.485.923.998 7.344.513.408 7.752.18 d Bt'-Ct' -949.446.435 -85.755.780.331 -54.624.146.872 27.987.700.586 26.094.130.827 26.920.25 e Chênh lệch hiệu số thu chi có CK cộng dồn

STT Khoản mục chi phí 2029 2030 2031 2032 2033 2034

III NCF-TIP 48.285.405.023 55.230.019.210 57.819.167.216 65.738.475.484 68.868.246.817 77.887.50 a HS chiết khấu 0,524 0,470 0,422 0,379 0,340 b Bt' 32.683.423.102 33.609.278.708 31.681.248.445 32.352.473.388 30.496.541.033 30.958.38 c Ct' 7.405.659.093 7.652.441.902 7.286.171.034 7.452.218.495 7.078.153.540 7.181.25 d Bt'-Ct' 25.277.764.009 25.956.836.806 24.395.077.411 24.900.254.892 23.418.387.494 23.777.13 e

Chênh lệch hiệu số thu chi có CK cộng dồn -33.277.230.510 -7.199.099.167 17.305.487.796 42.304.609.141 65.812.251.569 89.669.96

III NCF-TIP 81.639.925.797 90.951.579.976 95.571.824.650 107.382.335.720 112.824.118.181 118.537.98 a HS chiết khấu 0,274 0,246 0,221 0,198 0,178 b Bt' 29.182.430.331 29.473.232.896 27.782.471.084 27.934.614.969 26.332.117.531 24.821.54 c Ct' 6.808.197.457 7.095.834.363 6.672.724.374 6.641.471.168 6.247.540.754 5.877.53 d Bt'-Ct' 22.374.232.874 22.377.398.533 21.109.746.710 21.293.143.801 20.084.576.776 18.944.01 e

Chênh lệch hiệu số thu chi có CK cộng dồn

Dự án có hiệu quả

3.1.1 Phân tích dựa trên quan điểm vốn chủ sở hữu (EPV)

- Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được (r):

Lãi suất tối thiểu chấp nhận được lấy r= r +∆r = 7,5%+2%=9,5%tc

Bảng 3-14: Bảng dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sở hữu (EPV) từ năm 2023- năm 2028 Đơn vị: đồng

2 Vay vốn 0 0 68.945.785.890 9.805.600.000 10.295.880.000 11.891.74 a Vay vốn đầu tư 68.945.785.890 b Vay vốn lưu động 9.805.600.000 10.295.880.000 11.891.74

3 GTTH a Còn lại 35 năm của nhà b Còn lại 5 năm của thiết bị

2 Chi phí tái đầu tư thiết bị 0 0 0 0 0

4 Trả nợ gốc và lãi a Vốn đầu tư 16.325.351.400 14.440.487.737 13.680.46 b Vốn lưu động 5.491.136.000 5.765.692.800 6.659.37

III NCF-EPV -1.143.202.214 -95.523.363.711 -67.776.178.058 16.865.237.414 19.966.207.704 25.824.88 a HS chiết khấu 1,00 0,91 0,83 0,76 0,70 b Bt' 0 0 0 37.342.365.025 35.807.747.284 37.769.8 c Ct' 1.143.202.214 87.235.948.595 56.526.075.818 24.496.891.994 21.919.766.466 21.365.13 d Bt'-Ct' -1.143.202.214 -87.235.948.595 -56.526.075.818 12.845.473.031 13.887.980.818 16.404.68 e Chênh lệch hiệu số thu chi có CK cộng dồn

2 Vay vốn 12.486.328.470 14.302.521.702 15.017.647.787 17.082.574.358 17.936.703.076 20.282.27 a Vay vốn đầu tư b Vay vốn lưu động 12.486.328.470 14.302.521.702 15.017.647.787 17.082.574.358 17.936.703.076 20.282.27

4 Trả nợ gốc và lãi a Vốn đầu tư 12.920.436.397 12.160.410.726 11.400.385.056 10.640.359.385 9.880.333.715 9.120.3 b Vốn lưu động 6.992.343.943 8.009.412.153 8.409.882.761 9.566.241.640 10.044.553.722 11.358.07

III NCF-EPV 28.372.624.684 35.060.196.331 38.008.899.400 45.531.874.458 48.943.359.379 57.409.1 a HS chiết khấu 0,58 0,53 0,48 0,44 0,40 b Bt' 36.217.631.424 37.886.438.850 36.329.461.911 37.739.509.519 36.188.570.772 37.370.70 c Ct' 19.758.201.163 19.312.008.242 17.939.859.457 17.621.340.284 16.439.230.916 16.215.0 d Bt'-Ct' 16.459.430.261 18.574.430.608 18.389.602.454 20.118.169.235 19.749.339.856 21.155.6 e

Chênh lệch hiệu số thu chi có CK cộng dồn -85.307.661.035 -66.733.230.427 -48.343.627.973 -28.225.458.737 -8.476.118.881 12.679.4

2 Vay vốn 21.296.385.536 23.958.433.728 25.156.355.415 28.175.118.065 29.583.873.968 31.063.06 a Vay vốn đầu tư b Vay vốn lưu động 21.296.385.536 23.958.433.728 25.156.355.415 28.175.118.065 29.583.873.968 31.063.06

4 Trả nợ gốc và lãi a Vốn đầu tư 8.360.282.374 b Vốn lưu động 11.925.975.900 13.416.722.888 14.087.559.032 15.778.066.116 16.566.969.422 17.395.31

III NCF-EPV 61.353.667.522 77.534.857.088 81.484.265.618 91.604.269.604 96.257.148.759 101.142.67 a HS chiết khấu 0,34 0,31 0,28 0,26 0,23 b Bt' 35.834.922.917 36.816.701.628 35.303.686.492 36.109.706.732 34.625.746.181 33.202.77 c Ct' 15.187.250.639 12.987.283.298 12.433.163.954 12.629.391.205 12.093.365.164 11.580.84 d Bt'-Ct' 20.647.672.278 23.829.418.329 22.870.522.538 23.480.315.526 22.532.381.017 21.621.92 e Chênh lệch hiệu số thu chi có CK cộng dồn

- Thời gian hoàn vốn theo quan điểm Tổng vốn đầu tư: ta thấy chêch lệch hiệu số thu chi có chiết khấu cộng dồn thay đổi từ âm sang dương từ năm 2030 sang 2031:

Thời hạn thu hồi vốn ¿2030+ 7.199 090 167

7.199.090 167 17.305 487 796+ 30,2 KL: Vậy sau 4 năm 3 tháng 15 ngày

- Thời gian hoàn vốn theo quan điểm Vốn chủ sở hữu: ta thấy chêch lệch hiệu số thu chi có chiết khấu cộng dồn thay đổi từ âm sang dương từ năm 2033 sang 2034:

Thời hạn thu hồi vốn ¿2033+ 8.476 118 881

8.476 118.881+12.679 493 249 33,KL: Vậy sau 7 năm 4 tháng 24 ngày

Phân tích kế hoạch trả nợ của dự án

- Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ, thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng.

- Vốn vay bao gồm vốn vay đầu tư dài hạn (tổng vốn vay và lãi trong xây dựng) và vốn lưu động trong vận hành

- Kế hoạch trả nợ và chi phí trả lãi trong vận hành

Vốn vay dài hạn trong với lãi suất r = 12%/năm Vốn vay dài hạn được trả theo phương thức đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.

- Vốn vay để đầu tư tài sản cố định cho dự án

- Vốn vay lưu động ban đầu.

3.5.1 Kế hoạch trả nợ vốn đầu tư

Bảng 3-17: Bảng kế hoạch trả nợ vốn đầu tư Đơn vị: đồng

Năm Nợ đầu năm Lãi trả trong năm Nợ gốc hàng năm Tổng nợ phải trả Nợ cuối năm

3.5.2 Kế hoạch trả nợ vốn lưu động

Bảng 3-18: Kế hoạch trả nợ vốn lưu động Đơn vị: đồng

Năm Vốn lưu động Vay vốn lưu động Lãi phải trả Tổng nợ cuối năm

Phân tích kinh tế - xã hội dự án

3.6.1 Giá trị gia tăng của dự án

Giá trị sản phẩm gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn.

Căn cứ vào doanh thu hàng năm và chi phí dịch vụ mua ngoài (khấu hao, điện nước, sửa chữa bảo dưỡng, chi phí quản lý khác…)

Bảng 3-19: Bảng chi phí mua ngoài Đơn vị: đồng

Bảng 3-20: Bảng giá trị gia tăng của dự án Đơn vị: đồng

Năm Doanh thu Chi phí mua ngoài Gía trị sản phẩm gia tăng Gía trị sản phẩm gia tăng cộng dồn

- Giá trị gia tăng của dự án tạo ra tính cho cả thời kỳ phân tích 7.829.999.748.296 đồng

- Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân trong năm là 512.999.983.220 đồng Đánh giá: Dự án tạo ra một lượng giá trị sản phẩm gia tăng khá lớn, góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân Như vậy, dự án có hiệu quả về mặt kinh tế xã hội

3.6.2 Mức thu hút lao động vào làm việc trong dự án

- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là: 36 người

- Số việc làm được tạo ra trong dự án với vốn dự án:

=> Kết luận: dự án tạo ra 5.293 780.457 việc làm

3.6.3 Mức đóng góp của dự án vào ngân sách

Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế - xã hội càng cao Các khoản nộp ngân sách chủ yếu là thuế các loại, tiền thuê đất trong kinh doanh

Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng: VATNOP =VAT - VATDR DV

Bảng 3-21: Bảng thuế giá trị gia tăng của dự án Đơn vị: đồng

Năm Doanh thu Thuế VAT đầu ra

Thuế VAT phải nộp ngân sách nhà nước

Bảng 3-22: Các khoản phải nộp ngân sách nhà nước Đơn vị: đồng

Các khoản phải nộp ngân sách nhà nước TỔNG Thuế môn bài Thuế GTGT Thuế TNDN

- Tổng cộng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án là: 360.251.751.158 đồng

- Tổng cộng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là: 24.016.783.411 đồng

3.6.4 Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

- Tổng thu nhập của người lao động làm việc trong dự án hàng năm là 16.992.000.000 (đ/năm)

- Tổng thu nhập của một người lao động làm việc trong dự án hàng năm là178.862.316 (đồng/năm/người)

- Thu nhập bình quân của một người lao động làm việc trong dự án hàng tháng là 14.905.193 (đồng/tháng).

3.6.5 Các lợi ích và ảnh hưởng khác

- Dự án được phê duyệt và đưa vào hoạt động thì sẽ góp phần làm thay đổi cơ cấu kinh tế trong vùng theo định hướng và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của vùng đó Đồng thời nó sẽ góp phần mở các hoạt động văn hóa, giao lưu đối nội và đối ngoại

Bảng 3-23:Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dư án Đơn vị: đồng

STT Chỉ tiêu Đơn vị Trị số

I Các chỉ tiêu về giá trị sủ dụng và công năng

1 Cấp công trình cấp III

2 Mức độ tiện nghi của trang thiết bị sao ***

II Các chỉ tiêu tài chính

4 Lợi nhuận bình quân năm đ/năm 62.295.208.225

5 Doanh thu bình quân đ/năm 96.111.501.037

6 Mức doanh lợi vốn đầu tư 0,327

7 Mức doanh lợi vốn cố định 0,524

8 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu 0,65

10 Tổng chi phí vận hành đ 102.310.058.846

11 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được(TIP) % 11,39

12 Gía trị hiện tại ròng NPV (TIP) đ 216.283.126.962

13 Tỷ số lợi ích - chi phí (TIP) 1,871

14 Suất thu lợi nội tại IRR (TIP) % 13,960

15 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được (EPV) % 10

STT Chỉ tiêu Đơn vị Trị số

16 Gía trị hiện tại ròng NPV (EPV) đ 147.661.729.908

17 Tỷ số lợi ích - chi phí (EPV) 1,372

18 Suất thu lợi nội tại IRR (EPV) % 8,53

III Các chỉ tiêu hiệu quả KT-XH

1 Tổng giá trị sản phẩm gia tăng đ 1.265.997.203.134

2 Gía trị sản phẩm thuần túy gia tăng bình quân năm đ/năm 84.399.813.542

3 Số lao động thu hút vào dự án người 36

4 Thu nhập bình quân của người lao động đ/năm 1.416.000.000

5 Tổng mức đống góp cho ngân sách đ 360.251.751.158

6 Mức đóng cho ngân sách bình quân đ/năm 24.016.783.411

Định dạng
Số trang	101
Dung lượng	3,26 MB