đề bài phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu biệt thư cho thuê tại thanh hóa

ĐỀ BÀI:Phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê:- Xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng;- Phân tích hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

BỘ MÔN QUẢN LÝ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Đề bài:

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ

XÂY DỰNG KHU BIỆT THƯ CHO THUÊ TẠI THANH HÓA

Giáo viên hướng dẫn : ThS Thái Ngọc Thắng Sinh viên thực hiện : TRƯƠNG THỊ HIỀN

Mã số sinh viên : 2051145508

Lớp : 62QLXD – KT1

Số thứ tự : 15

Hà Nội, 2023 NHIỆM VỤ MÔN HỌC

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

I ĐỀ BÀI:

Phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cho thuê:

- Xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng;

- Phân tích hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội dự án đầu tư xây dựng

1 Xác định tổng mức đầu tư xây dựng

- Xác định diện tích sàn xây dựng của các nhà thuộc dự án (diện tích xây dựng chiếm 25-30% diện tích đất)

- Xác định diện tích các hạng mục phụ trợ: nhà điều hành, nhà bảo vệ, nhà để xe, bể bơi, sân đường, vỉa hè, hàng rào, cây xanh, thảm cỏ…

- Xác định suất vốn đầu tư xây dựng

- Xác định tổng mức đầu tư xây dựng của dự án theo phương pháp suất vốn đầu tư xây dựng, có xét đến yếu tố trượt giá

- Tỷ lệ vốn tự có và vốn vay theo yêu cầu cụ thể

- Số lượng nhà thuộc dự án: Theo danh sách

2 Phân tích tài chính, kinh tế - xã hội dự án đầu tư xây dựng

2.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

- Xác định dòng thu nhập cảu dự án

- Xác định dòng chi phí của dự án

- Xác định khấu hao tài sản cố định

- Phân tích lỗ lãi của dự án

- Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

- Lập kế hoạch trả nợ của dự án

2.2 Phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu tư xây dựng

- Xác định giá trị sản phẩm gia tăng của dự án

- Mức đóng góp cho ngân sách

- Mức thu hút lao động của dự án

- Thu nhập của người lao động

II ĐỀ BÀI (theo danh sách lớp)

Số lượng từng loại công trình chi tiết theo file danh sách lớp

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH,

KINH TẾ - XÃ HỘI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1.1 Khái niệm, phân loại dự án đầu tư xây dựng

1.1.1 Khái niệm

Theo khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng 2016 (sửa đổi 2020), dự án đầu tư xây dựng

là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định

Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khi thi đầu tư xây dựng Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng

1.1.2 Phân loại

Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, mức độ quan trọng; công năng phục vụ, tính chất chuyên ngành của công trình và mục đích quản lý: nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư

Cụ thể tại khoản 2, 3, 4, 5 Điều 49 Luật Xây dựng 2016 (sửa đổi 2020), các dự án đầu tư xây dựng bao gồm:

Căn cứ quy mô, mức độ quan trọng, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành

dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự án nhóm C theo tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công

Căn cứ công năng phục vụ, tinh chất chuyên ngành của công trình và mục đích quản lý, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành các dự án sau:

Dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng:

Dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp;

Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật;

Dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông;

Dự án đầu tư xây dựng công trinh phục vụ nông nghiệp và phát triển nông thôn;

Dự án đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh;

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp khác

Căn cứ nguồn vốn sử dụng và hình thức đầu tư, dự án đầu tư xây dựng được phân loại thành các dự án sau:

Dự án sử dụng vốn đầu tư công:

Dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công

Dự án PPP (dự án về đầu tư, xây dựng, cải tạo, kinh doanh, );

Dự án sử dụng vốn khác

Dự án đầu tư xây dựng được sử dụng một hoặc nhiều nguồn vốn khác nhau; có một hoặc nhiều công trình với loại và cấp khác nhau

1.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

1.2.1 Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng

Phân tích tài chính dự án đầu tư đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư để xác định, phân tích các khoản thu, khoản chỉ, hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy của dự án

Phân tích tài chính là một trong những nội dung phải lập trong phần thuyết minh của dự ăn, có những ý nghĩa chủ yếu sau:

Giúp chủ đầu tư có những cơ sở vững chắc để quyết định có hay không đầu tư vào dự án

Là căn cứ để cơ quan tải trợ vốn thẩm định phương án tài chính, phương án trả nợ và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án Khi dự án được quyết định đầu tư thi phương án tài chính của dự án còn là bản

kể hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực hiện các công việc của dự ăn ở các giai đoạn tiếp sau có liên quan

Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đạt được trong giai đoạn dự án còn

là căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hành khai thác, từ đó dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháp hiệu chỉnh

1.1.2 Xác định yếu tố đầu vào

Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:

- Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là dòng tiền):

Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư)

Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành Chú ý: không có thuế VAT đầu ra)

Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của dự án) Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm) Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và tiền trả lãi vốn vay (chi phí động)

Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

Trên cơ sở doanh thu và chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành tinh toán lãi hoặc lỗ (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng)

Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án

Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước)

- Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi)

- Phân tích lỗ lãi Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu

Có 2 chỉ tiêu:

Lợi nhuận trước thuế LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh

Lợi nhuận ròng LNR = LNTT – Thuế TNDN

Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động)

Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm mà không xét đến giá trị của tiền theo thời gian

- Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm

P: giá bán một đơn vị sản phẩm, chưa có VAT đầu ra

Csd: chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm

Lợi nhuận bình quân năm

n: tuổi thọ của dự án

Lt: lợi nhuận thu được ở năm t

Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư

Lbq: lợi nhuận bình quân năm

V: vốn đầu tư

Mức doanh lợi một đồng vốn cố định

Nhóm các chỉ tiêu động:

Phân tích đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự án và

có xét đến gái trị theo thời gian của tiền

- Hiệu quả tài chính của dự án:

Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Bt: Lợi ích năm thứ t

C: Chi phí năm t

r: lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án

Nếu NPV 0 => dự án đáng giá

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

Nếu IRR r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

Nếu BCR 1 dự án đáng giá

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

Phân tích an toàn tài chính

- Phân tích an toàn nguồn vốn: Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn (nếu cần), độ hấp dẫn của dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định của thị trường vốn và tỷ giá hối đoái Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự

án giữa vốn tự có và vốn vay

- Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn

Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thời hạn hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh

1.3 Nội dung phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu tư xây dựng

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

- Trong nền kinh tế thị trưởng, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp

tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trải với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế -

xã hội của dự án đầu tư

- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu

tư thực hiện dự án

- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt và cấp giấy phép đầu tư

- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thi phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

- Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung của phân tích hiệu quả tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế - xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích kinh tế - xã hội Cụ thể như sau:

Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

Mức thu hút lao động vào làm việc:

Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án

Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh

tế Các chỉ tiêu xã hội: Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả quyết thất nghiệp

Ngoài ra còn có một số chỉ tiêu ngoài dự án như: Bảo vệ môi trường sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân

CHƯƠNG 2: XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

2.1 Giới thiệu về dự án đầu tư xây dựng

Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự cao cấp cho thu: “DDT” Chủ đầu tư: Công ty thương mại và đầu tư phát triển DDT

Địa điểm xây dựng: Quận Thanh Xuân TP Hà Nội

Quy mô dự án: Nhóm B

Tổng diện tích xây dựng là: 21,267 m2

Thời gian xây dựng các hạng mục : Txd= 2 năm

Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 15 năm ( đầu 2025-> đầu 2039) Mục đích đầu tư xây dựng dự án: Xây dựng khu biệt thư cho thuê và bán với đối tượng, cho thuê là khách trong và ngoài nước, thuê ở và làm việc Dự án dự kiến thực hiện đầu tư và xây dựng bắt đầu vào quý II năm 2023 và kết thức vào 2039, đưa vào vận hành

Giải pháp xây dựng tổng thể và trang thiết bị

Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, ) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công ( có kèm theo thiết kế cơ sở)

Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng hạng mục chính so với tổng diện tích dự án là: 30%

Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương và đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại 4 sao

2.2 khái niệm, thành phần tổng mức đầu tư xây dựng

Tổng mức đầu tư của dự án là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình, chi phí giải phóng mặt bằng các khoản mục chi phí khác và dự phòng thí

Theo khoản 1 điều 6 Nghị định 10/2021/ND-CP có quy định tổng mức đầu tư xây dựng được xác điinhj theo các phương pháp sau:

Phương pháp xác định từ khối lượng xây dựng tính theo thiết kế cơ sở và các yêu cầu cần thiết của dự án

Phương pháp xác định theo xuất vốn đầu tư xây dựng

Phương pháp xác định từ dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự đã được thực hiện

Kết hợp các phương pháp

Trong đồ án này, Tổng mức đầu tư xây dựng được xác định theo 2 phương pháp chính là phương phát xác định theo suất vốn đầu tư xây dựng và phương pháp xác định từ dữ liệu về chi phí của các dự án, công trình tương tự đã được thực hiện

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định theo công thức:

Trong đó:

VTM: tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

GXD: Chi phí xây dựng của dự án

GTB: Chi phí thiết bị của dự án

GQLDA: Chi phí quản lý dự án

GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

GK: Chi phí khác của quản lý dự án

GDP: Chi phí dự phòng

2.3 Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng

2.3.1 Xác định chi phí xây dựng của dự án (GXD)

Các căn cứ:

+ Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án + Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục

+ Mức thuế suất giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành

+ Xuất đầu tư xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng: căn cứ vào quyết định

số 610/QD-BXD NGÀY 13/07/2022 của Bộ xây dựng về việc công bố xuất vốn đầu tư xây dựng công trình

Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức:

Trong đó:

: chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình hạng mục thứ

i

số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau:

Pi: xuất đầu tư (chưa gồm thuế VAT) tính theo một đơn vị diện tích hay một đơn vị công suất của hạng mục thứ i

Si: diện tích hay công suất của hạng mục thứ i

TGTGT: thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì tính theo phương pháp lập

dự toán chi tiết hạng mục

Diện tích xây dựng: là diện tích mà công trình phủ bóng xuống mặt đất Gồm 25 hạng mục chính:19 nhà B và 6 nhà D

Nhà B: xây dựng kiểu biệt thự ghép sát, diện tích xây dựng mỗi nhà là: 110m2

Nhà D: xây dựng kiểu biệt thự độc lập, diện tích xây dựng mỗi nhà là 255m2

Một số hạng mục phụ khác:

Nhà điều hành

Nhà bảo vệ

Nhà để xe