Đồ Án Môn Học Kinh Tế Đầu Tư Phân Tích Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Khu Nhà Ở , Biệt Thự Cho Thuê.pdf

NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI - Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu haoyếu tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và mứ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

“ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở , BIỆT THỰ CHO THUÊ ”

Sinh viên thực hiện: MAI THỊ NGỌC

PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Họ và tên sinh viên: MAI THỊ NGỌC

Đánh giá thực hiện nhiệm vụ đồ án

STT Thời gian Đánh giá thực hiện đồ án Ghi chú1

- Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để trựctiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghành kinh tếquốc dân , sau đó các nghành KTQD mới khai thác công trình tạo ra của cải vật chất thoảmãn nhu cầu của cộng đồng xã hội.

- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới

- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự tăngtrưởng kinh tế và phát triển xã hội

- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trongnền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáodục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương; phát triển kinh tế

ở các vùng sâu, vùng xa…

- Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là các hoạtđộng liên quan tới sự sống còn , đổi mới và phát triển của doanh nghiệp

- Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu

tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá ,hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra Cụ thể là:

ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho mụctiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế vàphát triển xã hội

ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vậtchất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc củadân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái

ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trìnhbảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ

để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấpgiấy phép đầu tư xây dựng , là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được cácmục tiêu kinh tế , xã hội , môi trường và tính hiệu quả của nó

DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểmsoát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội cũng như

an ninh quốc phòng

DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hội chuyển hoádần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiệnthực

Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tínhkhả thi của dự án.Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính và hiệu quả về mặtkinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?

Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật.Nó còn là mộtbản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các công việc theo đúng dựkiến

Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để

tổ chức thực hiện và quản lý dự án

Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không.DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được cáccông việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với

dự án,…

3 NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI

- Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu haoyếu tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và mức yêu cầu hàng năm là baonhiêu Từ đó đề xuất các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào Nội dung của báo cáonghiên cứu khả thi gồm hai phần sau:

2.Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất

Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựngmới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy môcông suất của DA

3.Đưa ra phương án địa điểm

Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từng địađiểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án

4.Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có)

-Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

-Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư

-Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định

cư (nếu có)

5.Lựa chọn phương án công nghệ và kỹ thuật sản xuất

-Giới thiệu công nghệ hiện có

-Phân tích, đề xuất phương án công nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy môcông suất đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môitrường…)

-Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật

-Đề xuất phương án mua sắm

6.Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng

-Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành

-Công trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của dự án Dựa vào đặcđiểm riêng của công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo về khả năng tiêu thụ sảnphẩm,Xác định sản lượng khai thác hàng năm

-Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của dự án, dự kiến giá bán của sản phẩm

7.Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động

-Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành,vận hành, khai thác dự án

-Bố trí lực lượng lao động làm việc trong dự án

-Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án,

8.Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường

-Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu chínhcho các công trình và hạng mục công trình

-Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án.

-Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng

-Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án Đề xuất giải pháp bảo về môi trường

9.Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn

-Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án và cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn đi vay, phần trăm vốn là bao nhiêu …)

-Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án

-Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án

10.Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án

-Phân tích hiệu quả tài chính

-Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

11.Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian chính

để thực hiện Dự án,

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở

1.Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủyếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kếtiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

2.Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ đểdiễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a)Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quyhoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danhmục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

b)Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồ côngnghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết

kế xây dựng

c)Thuyết minh xây dựng:

-Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độvàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất,diện tích

xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền vàcác nội dung cần thiết khác

-Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến côngtrình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chính trên tuyến;hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;

-Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của côngtrình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của

phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điềukiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng;

-Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cốnền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của côngtrình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;

-Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

-Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thờigian xây dựng công trình

3.Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a)Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuậtchủ yếu,

b)Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệthống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu,các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;

c)Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ,

4.Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinh doanh thìtuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dung thiết kế cơ sởnhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định được tổng mức đầu tư vàtính toán được hiệu quả đầu tư của dự án,

5.Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09

4 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI

4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:

-Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chínhđứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là mộttrong các nội dung quan trọng nhất của một dự án

-Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợiích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định cóđầu tư hay không, Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thôngtin và cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

-Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở

để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phépđầu tư

-Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sauđây:

a.Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu làdòng tiền):

+ Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư

+ Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩmcủa dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành

+ Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của DA.+ Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng nămcủa dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và tiền trả lãivốn vay (chi phí động)

+ Xác định chi phí khấuhao tài sản cố định trong những năm vận hành

+ Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

+ Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

+ Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án

+ Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án

+ Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước

b.Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) và xác định suất thu lời nội tại (IRR),

+ Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV) Nếu :

NPV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

+ Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại: Nếu

IRR ≥ r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

c.Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánhgiá hiệu quả (tĩnh hoặc động)

*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêuđược tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm mà không xét đếngiá trị của tiền theo thời gian

+ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm

Ld P Csd

max

P: giá bán một đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu raCsd : chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm+Lợi nhuận bình quân năm Tbq= max

+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư.

C =d

*Nhóm các chỉ tiêu động

Phân tích đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng thái thayđổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự án và có xét đến gáitrị theo thời gian của tiền

Hiệu quả tài chính của dự án:

Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chiNếu NFV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

Nếu NAV => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

=0

Nếu IRR >= r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR ==

Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

d.Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án

Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách phápnhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫncủa dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái Sựhợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…

Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn

Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án

Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các chi phí bất biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng 0

Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốn hoặc mức sản lượng hòa vốn

N hv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

Phân tích điểm hòa vốn

+Doanh thu hòa vốn

Rh FC

1 VCR

FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án R

: doanh thu của dự án

+Sản lượng hòa vốn của dự án

Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng

để trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành

At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi

Knt < 1 => dự án không có khả năng trả nợ

2 K ≥ nt ≥1 => dự án có khả năng trả nợ

2< K nt ≤ 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc

Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn

Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thời hạnhoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng độngnhư sau:

Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trìnhtrên

Khi Th < T và T -> minhq h

Kết luận : Dự án có độ an toàn càng cao

Trong đó : T – thời hạn hoàn vốn được quy định trước.hq

e Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án

Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác vớichỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phântích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêuhiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảmbảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%.+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

Độ nhạy của hiệu quả (H ) được xác định theo công thức:n

Hn=*100

Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường như tính toán ban đầu

Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi sovới điều kiện tính toán ban đầu,

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên góc

độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng, Phân tích kinh

tế xã hội rất cần thiết vì:

-Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp

tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không đượctrái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toànđất nước Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Nhữngyêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư

-Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phụcNhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng chovay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dựán

-Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xétduyệt và cấp giấy phép đầu tư

-Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quantrọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho cácmục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

-Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phầnphân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự án này hiệnnay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh

tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện như nộidung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêuđứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựatrên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:

a)Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án.b)Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c)Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:

+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.c)Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm và tính cho cả đời dự án.d)Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.

e)Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

f)Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …

5 GIỚI THIỆU DỰ ÁN: TÊN DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG, QUY MÔ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, TRANG THIẾT BỊ

Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, nhà ở cho thuê

Chủ đầu tư: Công ty đầu tư kinh doanh cho thuê nhà X

Địa điểm xây dựng: Quận Hà Đông – Thành phố Hà Nội

Quy mô dự án: Dự án thuộc cấp II

Các hạng mục yêu cầu cần thể hiện trong tổng mặt bằng quy hoạch, bao gồm:

1 Hạng mục công trình ( Nhà A,B, C, D ) 9795.5 37

2 Sân bãi đỗ xe & đường giaothông 5565 21

6 Nhà bảo vệ & Nhà quản lý 1325 5

7 Hệ thống cấp điện ngoài nhà 132.5 0.5

8 Hệ thống cấp thoát nước ngoàinhà 132.5 0.5

Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

- Thời gian phân tích dự án là 17 năm (gồm cả thời gian xây dựng

- Thời gian vận hành dự án và trích khấu hao tài sản cố định là 25 năm

- Mục đích đầu tư:

Kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt và nghỉ dưỡng

Đối tượng thuê là các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước

- Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại;

Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công( mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, )được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công

Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩnkhách sạn quốc tế loại 3 sao

CHƯƠNG 1: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( � �� Đ� )

Nội dung xác định tổng mức đầu tư của dự án được căn cứ vào Nghị định68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Theo mục 4, điều 4 Nghị định nàythì các chi phí của tổng mức đầu tư được quy định cụ thể như sau:

a)Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm chi phí bồi thường về đất, nhà,công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường kháctheo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổchức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếucó); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chiphí có liên quan khác;

b)Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấpmặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựngcông trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

c)Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chiphí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh;chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác;

d)Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý

dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trìnhcủa dự án vào khai thác sử dụng;

đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiêncứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật,chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn khácliên quan;

e)Chi phí khác gồm chi phí hạng mục chung như quy định tại Điểm đ Khoản 2Điều 8 Nghị định này và các chi phí không thuộc các nội dung quy định tại các Điểm a,

-Khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:

GTMĐT = GBT,TDC + GXD + G + GQL + GTV + G + G TB K DP (1)

-Trong đó:

GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án

GBT,TDC: Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

1.1 Xác định chi phí bồi thường.

Căn cứ vào Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ban hành ngày 9/2/2021 về Quản lýchi phí đầu tư xây dựng thì Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cưgồm có:

Chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định;

Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất;

Chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);

Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có)Các chi phí có liên quan khác;

Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí bồithường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có:

Bồi thường cây trồng trên đất;

Bồi thường đất;

Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm;

Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.Các căn cứ xác định:

Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 26500 ��

Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địaphương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc banhành, cụ thể là theo bảng giá đất nông nghiệp kèm theo quyết định số 30/2019/QĐ-UBND cấp 31/12/2019 của UBND Thành phố Hà Nội

Căn cứ vào quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa phương, Cụthể là Quyết định 18/2019/QĐ-UBND ngày 14/10/2019 của UBND Thành phố HàNội,

Mức thuê đất hàng năm lấy theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBNDThành phố Hà Nội về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn Thành phố HàNội,

Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề, ổn định đời sống đối với người bị thu hồi đất nôngnghiệp được quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP do Chính phủ banhành ngày 15/05/2014 và Điều 21,22 Nghị định 23/2014/QD-UBND Thành phố HàNội ngày 20/06/2014

1.1.1 Xác định các chi phí bồi thường

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

GBTĐ = G x S đ

Trong đó :

Gđ: giá bồi thường đất - đất dự án là đất nông nghiệp, lấy theo Bảng số 1 củaQuyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND thành phố Hà Nội vềbảng giá các loại đất 05 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh Hà Nội, giá đất trồng lúa trênđịa bàn vùng đồng bằng của Q.Hà Đông là 252.000 đ/m2

S : Tổng diện tích đất,

� ��Đ = 0,252 x 26.500 = 6,678 ( triệu đồng )

1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

GBTHM = G x S x N T

Trong đó:

-GT: giá lúa ở thời điểm bồi thường, lấy giá lúa tại thời điểm bồi thường bằng7000đ/kg ( thông báo số 8802/STC-BG ngày 30/12/2016 của Sở Tài Chính Hà Nội vềđơn giá bồi thường đối với cây, hoa màu phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Hà Nộinăm 2017)

- Mức hỗ trợ ổn định đời sống cho 1 nhân khẩu theo quy định tại Khoản 3 Điều 19 –Nghị định số 47/2014/NĐ-CP :“Thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử

→ Chi phí lắp đặt thiết bị trước thuế là: � �Đ(��ướ� �ℎ�ế = 195(triệu đồng))

→ Chi phí lắp đặt thiết bị sau thuế là : ��Đ (sau thuế) = 215 (triệu đồng)1.3.3 Chi phí quản lý mua sắm thiết bị

Công thứ xác định chi phí quản lý mua sắm thiết bị trước thuế VAT:

GQLMSTB = G × TMS qlTrong đó:

- GQLMSTB : Chi phí quản lý mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệtrước thuế VAT;

- GMS : Chi phí mua sắm thiết bị

- Tql : định mức tỷ lệ phần trăm (%) được xác định trên chi phí mua sắmthiết bị (chưa có thuế VAT) được quy định tại Bảng 2,2 của Phụ lục 2

Thông tư 09/2019/TT-BXD.Lấy định mức tỉ lệ là 1%

=> T = 1% => Gql QLMSTB = 1% × 13810,3 = 138,103 triệu đồngTổng chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm và chi phí lắp thiết bị

Thuế VAT

Chi phí sau thuế (triệu đồng)

1 Chi phí mua sắm thiết bị 13,810 10% 15191.33

2 Chi phí lắp đặt thiết bị 195.40 10% 214.94

3 Chi phí quản lý mua sắm thiếtbị 138.103 10% 151.91

Vậy tổng chi phí thiết bị trước thuế là GTB( trước thuế) = 14143,80 triệu đồng

tổng chi phí thiết bị sau thuế là GTB ( sau thuế)= 15558,18 triệu đồng

1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các

chi phí khác (chưa kể trả lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng và vốn

lưu động ban đầu)

a Các căn cứ xác định:

Nội dung chi phí

Các định mức chi phí hiện có

Khối lượng và đơn giá

Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm theo quy định

- Định mức chi phí quản lý và chi phí tư vấn xây dựng do Bộ Xây dựngcông bố theo Thông tư số 12/2021 BXD :Hướng dẫn xác định chi phíquản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng ngày 15/10/2021

b Phương pháp tính các chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

và chi phí khác:

Ta có:

GQL, TV, K = (GQL, TV, K) ĐMTL + (GQL, TV, K) KĐMTLTrong đó:

- (GQL, TV, K ) ĐMTL: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác được tính theođịnh mức tỷ lệ

- (GQL, TV, K ) KĐMTL: chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác không tínhtheo định mức tỷ lệ

- Định mức tỉ lệ tra và nội suy từ Thông tư 12/2021/TT-BXD ngày 31

tháng 8 năm 2021: Hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấnđầu tư xây dựng

Nội suy MQLDA = 1.725%

Suy ra chi phí quản lý dự án:

GQLDA = 1.725 % x 330,574.897 = 5,702.417 (triệu đồng)

1.4.2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

GLDA = MLDA × (GXD + GTB)Trong đó:

- � ��� : định mức chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi tính theo tỷ lệ

%,Theo Bảng số 2.2 : định mức chi phí lập báo cáo khả thi Thông tư 12/2021/TT-BXD

- Suy ra định mức chi phí lập dự án theo tỷ lệ % MLDA =0.352%

Vậy chi phí lập báo cáo nhiên cứu khả thi trước thuế

- ����� : định mức chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi, tính theo tỷ lệ

- %, Tra theo bảng 2.15 Phụ lục 2 Thông tư 12/2021/TT-BXD

Nt : Định mức chi phí thiết kế theo công bố ; đơn vị tính : tỷ lệ

% K : Hệ số điều chỉnh giám định mức thiết kế do :

+ Sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình : Công trình thứ nhất : K =0.36, Công trình thứ 2 trở đi : K = 0.18

+ Thiết kế công trình lặp lại trong một cụm công trình hoặc trong một dự

án hoặc sử dụng lại 1 thiết kế : Công trình thứ nhất : K = 1 ; Công trìnhthứ hai : K = 0.36 ; Công trình thứ ba trở đi : K = 0.18

0.1: Chi phí giám sát tác giả (10%)

b, Các căn cứ:

+ Công trình gồm 2 bước thiết kế : Thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công+ Chi phí xây dựng (chưa bao gồm VAT) của dự án, G = 287,342.05(triệu đồng)XD+ Chi phí xây dựng (chưa bao gồm VAT) của các hạng mục:

Tra bảng 2.5 Phụ lục 2: Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của

công trình dân dụng có yêu cầu thiết kế 2 bước Thông tư 12/2021/TT-BXD

( công trình cấp II), ta có bảng sau:

Bảng 1.4.1 Chi phí thiết kế các hạng mục chính

Đơn vị : triệu đồngSTT Nội dung Chi phí xâydựng

Hệ sốđiềuchỉnh K Địnhmức CPTT VAT (%) CPST

Tra bảng 2,13 phụ lục 2: Định mức chi phí thiết kế bảm vẽ thi công của

công trình hạ tầng kỹ thuật có yêu cầu thiết kế 2 – Thông tư 12/2021/TT-BXD (

công trình cấp II)

Chi phí thiết kế các hạng mục phụ:

- Cơ sở hạ tầng như : sân bãi đỗ xe, sân chung, đài phun nước, , hệ thống cấp điện ngoài nhà, cổng, hàng rào, vỉa hè, vườn hoa, …:

- Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) là GXDHMP =18,398.776 (triệu

đồng), (Tra bảng 2.13 TT Thông tư 12/2021/TT-BXD) có MTKHTP =

1.99%,

Hệ thống cấp, thoát nước :

- Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT) là: GHTCN= 4936.43 (triệu

đồng), (Tra bảng 2.13 Thông tư 12/2021/TT-BXD) có MTKHTCN =

2.36%,

- Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp II; k = 1,

- Đường giao thông cấp IV

- Chi phí xây dựng (chưa có thuế VAT): GCTGT= 13,581.96 (triệu đồng)

(Tra bảng 2.9 Thông tư 12/2021/TT-BXD) có MTKCTGT= 1.37%,

Chi phí thiết kế san nền: (Theo mục IV bảng 2.16 Thông tư

12/2021/TT-BXD) có:

GTKSLMB = 40% * GTKCTGT Bảng 1.4.2 Chi phí thiết kế hạng mục phụ của công trình

Đơn vị:triệu đồngSTT Nội dung CPXD Hệ số điềuchỉnh Định mức CPTT VAT(%) CPST

1.4.5 Chi phí khảo sát thiết kế

Chi phí khảo sát thiết kế bằng 30% chi phí thiết kế trước thuế VAT:

����� = 30% × ��� = 30% × 2,581.194 = 774.358 (���ệ� đồ��)1.4.6 Chi phí thẩm tra thiết kế

GTTTK = MTTTK × GXD × kTrong đó : MTTTK : định mức chi phí thẩm tra thiết kế tính theo tỷ lệ %,

GTTTK : Chi phí thẩm tra thiết kế,

- Chi phí thẩm tra thiết kế của công trình có sử dụng thiết kế điển hình, thiết

kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số : k =

0.36 đối

với công trình thứ hai trở đi

- Chi phí thẩm tra thiết kế công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra thiết kế công trình giao thông

- Tra theo bảng 2.16 Thông tư 12/2021/TT-BXD ta có bảng sau :

Bảng 1.4.4 Chi phí thẩm tra thiết kế công trình

MTTDT là định mức chi phí thẩm tra dự toán tính theo tỷ lệ, Tra bảng 2.17

-Thông tư 12/2021/TT-BXD Chi phí thẩm tra dự toán của công trình có

sử dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành điều chỉnh với hệ số : k = 0,36 đối với công trình thứ hai trở đi,

-Chi phí thẩm tra dự toán công trình san nền tính bằng 40% định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình giao thông cấp IV,

Bảng 1.4.5 Chi phí thẩm tra dự án công trình

Đơn vị: triệu đồng

STT Nội dung Chi phí xây dựng Hệ số điều chỉnh K Định mức Chi phí thẩm tra

1.4.8 Chi phí tư vấn đấu thầu

-Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (GTVXD) :

GTVXD = MTVXD × GXDTrong đó:

MTVXD: Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây

dựng tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%)Tra theo bảng 2.19 Thông tư 12/2021/TT-BXD ta có:

MTVXD = 0.0729%

GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT = 287,723.99(triệu đồng)

→ Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước

thuế GTGT :

GTVXD = 0.0729% ×287,723.99 = 209.75 (triệu đồng)

- Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp lắp đặt thiết bị:

GTVTB = MTVTB × GTBTrong đó:

MTVTB: định mức chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu

cung cấp, lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ %, Tra theo bảng 2 Thông tư

12/2021/TT-BXD ta có:

MTVTB = 0.229%

GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 42,850.91 (triệu đồng)

Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế

MGSTB: định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ % Tra theo

bảng 2.22 Thông tư 12/2021/TT-BXD ta có:

MGSTB = 0.632 %GTB: Chi phí thiết bị trước thuế GTGT = 42,850.91(triệu đồng)

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT :

GGSTB = 0.632%×42,850.91 = 270.818 (triệu đồng)

Tổng chi phí giám sát thi công = 4,197.89 + 270.818 = 4,468.71 (triệu đồng)1.4.10 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng xây dựng công trìnhGKĐ = 30% × GGSTC = 30% × 4,468.71 = 1,340.61( triệu đồng)1.4.11 Chi phí thẩm tra, phê duyệt, quyết toán

Theo Khoản 1 Điều 20 Thông tư 10/2020/BTC ban hành ngày 20/02/2020

GPDQT = M PDQT x TMĐT

Trong đó:

MPDQT định mức chi phí phê duyệt quyết toán

GQL, TV, K = 13% *(G + G ) = 13%× 330,547.897 = 42,974.74 (triệu XD TBđồng) TMĐT= G + G + G = 330,192.95+42,974.74= 373,549.6 (triệu XD TB QL, TVđồng)

MPDQT = 0.167(%)

GPDQT =MPDQT × TMĐT với TMĐT= 373,549.6 (triệu đồng)

Chi phí kiểm tra phê duyệt quyết toán là:

GPDQT = 373,549.6 x 0.167% = 623.83 (triệu đồng)

1.4.12 Chi phí kiểm toán, quyết toán

Tra bảng theo 99/2021/ND-CP , quy định về quyết toán dự toán hoàn thành

sử dụng nguồn vốn nhà nước ban hành

I Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 5,702.417 0 6,158.610

1 thi Theo ĐMTL 1,163.624 8 1,256.714

2 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả & khả

thi của dự án Theo ĐMTL 201.651 8 217.783

3 Chi phí khảo sát thiết kế Theo dự toán 774.358 8 836.307

4 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 2,581.194 8 2,787.689

5 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 245.711 8 265.368

6 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 623.828 8 673.734

7 Chi phí tư vấn đấu thầu 307.879 332.517,1 Lập HSMT thi công XD Theo ĐMTL 209.751 8 226.5317,2 Lập HSMT cung cấp vật tư thiết bị Theo ĐMTL 98.129 8 105.979

8 Chi phí giám sát thi công 4,468.711 4,826.2078,1 Chi phí giám sát XD Theo ĐMTL 4,197.893 8 4,533.7248,2 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Theo ĐMTL 270.818 8 292.4839

Chi phí kiểm định sự phù hợp về

chất lượng công trình Theo dự toán 1,340.613 8 1,447.862

10 Chi phí thẩm tra phê duyệt Theo ĐMTL 623.828 8 673.734

11 Chi phí kiểm toán, quyết toán Theo ĐMTL 922.668 8 996.481

12 Chi phí bảo hiểm công trình 0,8%(GGTB)XD+ 2,644.599 8 2,856.167

-Căn cứ xác định: Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong

sản xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ

vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán

sản phẩm, Trong dự án này sử dụng cách theo tỉ lệ % so với doanh thu thuê diện

-Giá thuê dự kiến là 7.5 triệu đồng/ m / năm2

-Hiệu suất khai thác năm thứ nhất là: 75%

-Doanh thu cho thuê năm thứ nhất là:

��ℎ�ê 1 = �ℎ�ê × 75% × = 25,448.3 × 75% × 7.5 = 143,146.669(triệu đồng)� �

-Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu trong năm (10% ),

Vốn lưu động năm thứ nhất là:14,314.669 ( triệu đồng)

Bảng 1.5.1 Nhu cầu vốn lưu động theo doanh thu bán sản phẩm

Đơn vị: triệu đồng

Năm vận hành Diện tích cho thuê

(m2)

Đơn giá cho thuê (trđ/m2)

Công suất hoạt động (%)

Doanh thu cho thuê cho thuê diện tích

Tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu (%) Nhu cầu vốn lưu động

Năm 1 25,448.3 7.5 75 143,146.688 10 14,314.669Năm 2 25,448.3 7.5 60 114,517.350 10 11,451.735Năm 3 25,448.3 7.5 70 133,603.575 10 13,360.358Năm 4 25,448.3 7.5 75 143,146.688 10 14,314.669Năm 5 25,448.3 7.5 80 152,689.800 10 15,268.980Năm 6 25,448.3 7.5 85 162,232.913 10 16,223.291Năm 7 25,448.3 7.5 85 162,232.913 10 16,223.291Năm 8 25,448.3 7.5 90 171,776.025 10 17,177.603Năm 9 25,448.3 7.5 90 171,776.025 10 17,177.603Năm 10 25,448.3 7.5 85 162,232.913 10 16,223.291

Năm 13 25,448.3 7.5 75 143,146.688 10 14,314.669Năm 14 25,448.3 7.5 70 133,603.575 10 13,360.358Năm 15 25,448.3 7.5 60 114,517.350 10 11,451.735Vốn lưu động ban đầu: 14,314.669 triệu đồng

Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án

lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất nhưng không nhỏ hơn tổng lượng

vốn lưu động đã bao gồm cả các dụng cụ, trang bị cho dự án không đủ điều kiện

là tài sản cố định,

Bảng 1.5.2 Bảng chi phí mua sắm dụng cụ

Đơn vị: triệuđồng

STT Loại thiết bị Đơn vị Số lượng Đơn giá trước thuế CPTT VAT CPST

5 Thảm chân giường chiếc 338 0.05 16.9 8% 18.25

8 Phích đựng nước sôi chiếc 336 0.15 50.4 8% 54.43

9 Mắc treo quần áo chiếc 8000 0.005 40 8% 43.2

11 Dép đi trong nhà đôi 285 0.05 14.25 8% 15.39

Ta thấy : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là14,314.669 triệu đồng > 4,316.93 triệu đồng là tổng lượng vốn lưu động dùngcho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định

1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

Bảng 1.6.1 Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

1.7 Lập bảng phân bổ vốn theo tiến độ (chưa bao gồm chi phí dự phòng và lãi vay trong thời gian xây dựng

- Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng được thực hiện như sau:

+ Tất cả các số tiền trong bảng huy động vốn đều đã tính VAT,

+ Liệt kê tất cả các công việc, dựa vào bảng tiến độ thực hiện dự án phân bổ vốn chotừng quý, Phân bổ vốn theo nguyên tắc phân bố đều theo thời gian, phân bổ hết vốn tự córồi mới đến vốn vay,

+ Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng

Kế hoạch huy động vốn của dự án

- Chuẩn bị đầu tư thực hiện trong quý 2

- Chuẩn bị thực hiện đầu tư thực hiện trong quý 3

- Xây dựng hạng mục thực hiện trong 4 quý : 4,5,6,7

- Mua sắm và lắp đặt thiết bị thực hiện trong 2 quý : 6 và 7

- Quản lý dự án thực hiện trong 7 quý

- Huy động vốn đầu tư thực hiện trong quý : 7

- Công việc khác : quý 7

Bảng 1.7.2.Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay trong thời gian xây dựng

Đơn vị: triệu đồng

1 GĐ chuẩn bị đầu tư Thẩm tra tính hiệu quả & khả thiLập dự án khả thi 1,163.624201.651 88 1,256.7217.78

Bồi thường, hộ trợ & tái định cư 30,017.244 0 30,017.2

Giai đoạn thực hiện đầu tư Thẩm tra thiết kế 245.711 8 265.36

Xây dựng công trình Giám sát thi công XDXây dựng công trình 287,723.9874,197.893 88 310,741.4,533.7Mua sắm Mua sắm & lắp đặt TB 42,850.910 8 46,278.

GS thi công lắp đặt TB 270.818 8 292.48

Kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình 1,340.613 8 1,447.8

3 Giai đoạn kết thúc Kiểm toán, quyết toán 922.668 8 996.48

Huy động VLĐ ban đầu 14,314.670 0 14,314.6Chi phí khánh thành 500.000 8 540.00

GVHD:GVC.TS VŨ KIM YẾN

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

58

Bảng 1.7.3 Tiến độ thực hiện dự án

STT Nội dung công việc

Quý II Quý III Quý IV Quý I Quý II Quý III Quý TV

1 Lập dự án khả thi

2 Thẩm định tính hiệu quả và khả thi

1 Bồi thường, hộ trợ & tái định cư

2 Khảo sát thiết kế

4 Thẩm tra thiết kế

6 Tư vấn đấu thầu xây dựng

7 Bảo hiểm công trình

8 Xây dựng công trình

9 Giám sát thi công xây dựng

10 Mua sắm & lắp đặt thiết bị

11 Giám sát thi công lắp đặt thiết bị

1 Kiểm tra sự phù hợp về chất lượng

2 Thẩm tra phê duyệt

3 Kiểm toán, quyết toán

4 Huy động vốn lưu động ban đầu

5 Chi phí khánh thành

Bảng 1.7.4a Phân bố vốn trong thời gian xây dựng ( không bao gồm thuế VAT)

Đơn vị: triệu đồngSTT Nội dung công việc Quý II Năm 2022Quý III Quý IV Quý I Quý IINăm 2023Quý III Quý IV

I Giai đoạn chuẩn bị

1 Lập dự án khả thi 1,163.624

2 Thẩm định tính hiệu quả và khảthi 201.651

II Giai đoạn thực hiện dự án

1 Bồi thường, hộ trợ & tái định cư 30,017.24

III Giai đoạn kết thúc dự án