Dự Án du lịch sinh thái- www.duanviet.com.vn/ 0918755356

Hotline:0918755356-0936260633 Chuyên thực hiện các dịch vụ - Tư vấn lập dự án vay vốn ngân hàng -Tư vấn lập dự án xin chủ trương - Tư vấn lập dự án đầu tư - Tư vấn lập dự án kêu gọi đầu tư - Tư vấn giấy phép môi trường - Lập và đánh giá sơ bộ ĐTM cho dự án -Thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 - Tư vấn các thủ tục môi trường http://lapduandautu.vn/ http://duanviet.com.vn/ Dịch vụ lập dự án kinh doanh: Công ty Cổ Phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt | Trụ sở : 28B Mai Thị Lựu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh. | Website : www.duanviet.com.vn | Hotline: 0918755356

THUYẾT MINH DỰ ÁN

KHU DU LỊCH SINH THÁI

CÔNG TY

Địa điểm:

KHU DU LỊCH SINH THÁI

Địa điểm:

ĐƠN VỊ TƯ VẤN 0918755356-0303034381

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

CHƯƠNG I MỞ ĐẦU 4

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ 4

II MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN 4

III SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 5

IV CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ 6

V MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN 7

5.1 Mục tiêu chung 7

5.2 Mục tiêu cụ thể 8

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN 10

I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN 10

1.1 Điều kiện tự nhiên 10

1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 11

II ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 13

2.1 Đánh giá xu hướng thị trường 13

III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 16

3.1 Các hạng mục xây dựng của dự án 16

3.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư 18

IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 23

4.1 Địa điểm xây dựng 23

4.2 Hình thức đầu tư 23

V NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO.23 5.1 Nhu cầu sử dụng đất 23

5.2 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án 25

1

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG

TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 26

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 26

II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ 27

2.1 Khu Resort nghĩ dưỡng 27

2.2 Khu vui chơi giải trí, rừng cảnh quan sinh thái, cắm trại dã ngoại 43

2.3 Khu du lịch văn hóa, tâm linh 47

2.4 Kiến trúc cảnh quan 51

2.5 Khu trồng cây 53

CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 65

I PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG 65

1.1 Chuẩn bị mặt bằng 65

1.2 Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: 65

1.3 Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật 65

1.4 Các phương án xây dựng công trình 65

1.5 Các phương án kiến trúc 67

1.6 Phương án tổ chức thực hiện 68

1.7 Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý 69

CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 70

I GIỚI THIỆU CHUNG 70

II CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG 70

III TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN TỚI MÔI TRƯỜNG 71

3.1 Giai đoạn xây dựng dự án 71

3.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 73

IV CÁC BIỆN PHÁP NHẰM GIẢM THIỂU Ô NHIỄM 74

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

4.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 75

V KẾT LUẬN 77

CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 78

I TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN 78

II HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN 80

2.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án 80

2.2 Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: 80

2.3 Các chi phí đầu vào của dự án: 81

2.4 P hương ánvay 81

2.5 Các thông số tài chính của dự án 81

KẾT LUẬN 84

I KẾT LUẬN 84

II ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ 84

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 85

Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án 85

Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm 90

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm 100

Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm 109

Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 110

Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn 111

Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu 114

Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) 117

Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 120

3

CHƯƠNG I MỞ ĐẦU

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

II MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN

Tên dự án:

“Khu du lịch Sinh thái”

Địa điểm thực hiện dự án:.

Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 300.000 m 2

Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác

Tổng mức đầu tư của dự án: 1.

Trong đó:

+ Vốn tự có (30%) :.528.000 đồng

+ Vốn vay - huy động (70%) : 778 000 đồng

Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:

Doanh thu từ khu resort 207 Căn

Doanh thu khách sạn 500 Phòng

Doanh thu nhà hàng 1.500 Khách/ ngày

Doanh thu vui chơi giải trí 1.860 Khách/ ngày

Doanh thu cho thuê lều trại 860 Lượt thuê/ngày

Doanh thu từ trồng trọt 2.305 tấn/năm

Doanh thu từ khu nhà liền kề, shophouse,… 10.400 m 2

III SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

Về du lịch sinh thái, du lịch cộng đồng: Quan điểm phát triển du lịch ở ViệtNam là: "Phát triển nhanh và bền vững Phải phát huy các lợi thế, khai thác tốtmọi nguồn lực để phát triển nhanh, có hiệu quả du lịch, đóng góp tích cực vàotốc độ tăng trưởng, thúc đẩy sự phát triển về kinh tế, văn hóa - xã hội của nướcta" Mục tiêu và các chỉ tiêu phát triển của du lịch Việt Nam là đến năm 2025đưa Viêṭ Nam trở thành điểm đến hấp dẫn, có đẳng cấp trong khu vực; ngành du

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

có chất lượng, có thương hiệu, có sức cạnh tranh, mang đậm bản sắc văn hóaViêṭ Nam và thân thiện môi trường Định hướng thị trường và phát triển sảnphẩm: "Đặc biệt chú trọng đến các sản phẩm du lịch sinh thái và văn hóa lịch sử;chú trọng xây dựng các sản phẩm du lịch đặc sắc mang bản sắc văn hóa ViệtNam, có sức cạnh tranh cao như du lịch làng nghề, du lịch đồng quê, miệt vườn,

du lịch sinh thái ở những khu vực có hệ sinh thái đặc trưng" Về đầu tư pháttriển du lịch: tăng cường "đầu tư phát triển các khu du lịch, đầu tư phát triển khu

du lịch sinh thái, du lịch văn hóa " Như vậy, du lịch cộng đồng khai thác tiềmnăng văn hóa địa phương mang tính phát triển bền vững cho ngành du lịch nướcnhà

Số liệu từ Tổng cục Du lịch cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2020, khách

du lịch nội địa đạt 42,5 triệu lượt Còn theo Booking.com, du lịch nội địa tạiViệt Nam tăng trưởng chưa từng có trong Covid-19, với hành trình trong nướcchiếm đến 96% tổng quãng đường du lịch của người Việt trong giai đoạn từ 1-6đến 31-8 Cùng kỳ năm ngoái, con số này chỉ ước đạt 52%

Trong bối cảnh đường bay quốc tế chưa khôi phục, du khách nội địa là

"phao cứu sinh" của ngành du lịch cả nước Đây là thời cơ quan trọng để cácdoanh nghiệp du lịch, lữ hành, các nhà phát triển bất động sản nghỉ dưỡng khaithác mạnh nguồn du khách nội địa - động lực thúc đẩy phát triển du lịch và bấtđộng sản nghỉ dưỡng hiện tại và trong thời gian tới

Chất lượng của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ được quyết định bởisản phẩm căn hộ hay biệt thự, mà còn bao hàm trọn vẹn các khía cạnh còn lạicủa dự án Theo đó, việc cần đánh giá xem khu nghỉ dưỡng có thể kết nối dễdàng với hệ thống đường bộ hiện đại hay không, hoặc việc di chuyển nội khu cóthuận tiện không Ngoài ra, thiết kế cảnh quan mang tính sáng tạo và thống nhấttrong toàn khu nghỉ dưỡng cũng là điểm nhấn quan trọng để tạo ra nét quyết rũ

và đặc trưng riêng, giúp du khách lựa chọn khu nghỉ dưỡng khi muốn thoát khỏi

sự náo nhiệt thường nhật của cuộc sống đô thị Một thiết kế cảnh quan tốt phải là

5

sự pha trộn hài hòa giữa nghệ thuật làm vườn với các yếu tố văn hóa và thẩm

mỹ, đồng thời tích hợp thêm thiết kế chiếu sáng ngoài trời theo phong cách hiệnđại

Các yếu tố vật lý nói trên của bất động sản nghỉ dưỡng còn phải cộnghưởng với dịch vụ đẳng cấp, do đó dự án luôn cần sự đồng hành của một nhàđiều hành đáng tin cậy và giàu kinh nghiệm

Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Khu du

lịch Sinh thái”tại xã nhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình, đồngthời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu đểđảm bảo phục vụ cho ngànhdu lịch nghĩ dưỡngcủatỉnh Sơn La

IV CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ

 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốchội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;

 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của QuốcHộinước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hộinước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 củaQuốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thunhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;

 Nghị định số148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổsung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm

2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanhnghiệp;

 Căn cứ Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019 của

Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

 Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20 tháng 01 năm 2021 ban hành Suất vốnđầu tư xây dựng công trình và giá xât dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trìnhnăm 2020;

V MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN

V.1 Mục tiêu chung.

Khai thác tiềm năng, thế mạnh về du lịch địa phương trong mối tươngquan với vùng, cả nước trên trường quốc tế Qua đó, xác định mô hình đặctrưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch tỉnh Sơn La phát triển

Phát triển du lịch vừa truyền thống vừa hiện đại để phát huy các giá trịvăn hoá dân gian của các dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xungquanh hệ thống tài nguyên du lịch rừng.Đẩy mạnh phát triển du lịch nghỉ dưỡng,văn hóa cộng đồng; vui chơi giải trí, đa dạng hóa loại hình du lịch của tỉnh nhà

Quy hoạch chi tiết xây dựng “Khu du lịch Sinh thái”theo hướng khai

thác quan thiên nhiên, tập trung khai thác bản sắc riêng của cảnh quan, yếu tốđịa danh lịch sử Phát triển khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng định hướng kết nốicảnh quan tuyến du lịch cung đường xanh Sơn La

Tận dụng các giải pháp tự nhiên trong quá trình quy hoạch, hạn chế tối đaảnh hưởng làm thay đổi đặc trưng khí hậu của khu vực, đảm bảo các yêu cầubảo vệ môi trường

V.2 Mục tiêu cụ thể.

Khu du lịch dự kiến thu hút hơn hàng ngàn khách du lịch mỗi năm khi dự

án đi vào hoạt động ổn định.Tạo ra điểm vui chơi thư giãn dành cho khách địaphương và khách du lịch, góp phần làm phong phú thêm đời sống tinh thần củangười dân

Dự án “Khu du lịch Sinh thái”sẽ có các hạng mục sau:

Khu A: Resort nghỉ dưỡng

- Khu Resort (207 phòng)

- Khu khách sạn 5 sao (500 phòng)

7

- Khu nhà hàng - cà phê giải khát

- Hồ bơi, sân tennis, sân golf

- Nhà tập thể dục - phục hồi sức khỏe

Khu B: Khu vui chơi giải trí, cắm trại dã ngoại

- Khu vui chơi giải trí

- Khu dịch vụ thương mại (nhà hàng, cà phê giải khát)

- Rừng cảnh quan sinh thái, khu cắm trại dã ngoại

- Nhà chòi

Khu C: Khu du lịch văn hóa, tâm linh

- Khu du lịch tâm linh

- Khu du lịch văn hóa dân tộc, lịch sử

Góp phần giải quyết công ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dântrong vùng và tạo ra một địa điểm vui chơi, du lịch sinh thái lành mạnh chongười dân địa phương cũng như du khách

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN

I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN

DỰ ÁN

I.1 Điều kiện tự nhiên

Sơn La là tỉnh miền núi nằm ở vùng Tây Bắc Bộ, Việt Nam

628 km

9

Địa hình

Sơn La nằm cách Hà Nội 320 km trên trục Quốc lộ 6 Hà Nội Sơn La Điện Biên, Sơn La là một tỉnh nằm sâu trong nội địa Tỉnh này có 3 cửa khẩuvới Lào là cửa khẩu quốc tế Chiềng Khương, Cửa khẩu Lóng Sập và Nà Cài

-Sơn La có độ cao trung bình 600 - 700m so với mặt biển, địa hình chia cắtsâu và mạnh, 97% diện tích tự nhiên thuộc lưu vực sông Đà, sông Mã, có 2 caonguyên là Cao nguyên Mộc Châu và Cao nguyên Sơn La, địa hình tương đốibằng phẳng Cùng với các tỉnh Hòa Bình, Điện Biên, Lai Châu, Sơn La là máinhà của khu vực Bắc Bộ Địa hình phần lớn là đồi núi, trong đó các đồi núi caotập trung ở các huyện Sốp Cộp, Thuận Châu, Bắc Yên, Sơn La có dòng sông

Mã, sông Đà đi qua, phù sa từ hai con sông này đã bồi nên những thung lũng, 2dòng sông này còn gây ra tình trạng xâm thực, sức nước mạnh khoét sâu vào cácngọn đồi, làm sụp những phần đất cao và mở rộng thung lũng ra Phía Đông làcác cao nguyên rộng lớn như cao nguyên Mộc Châu, đây là nơi có đồng cỏ lớn,

là nơi chăn nuôi gia súc phù hợp Địa hình cao, sông suối nhiều, lắm thác ghềnh,nên đây là nơi có nguồn thủy điện dồi dài, nhà máy thủy điện Sơn La được xâydựng ở đây là nhà máy lớn nhất Đông Nam Á hiện tại Phía Bắc và Đông lànhững dãy núi cao vắt ngang chắn lại các lối giao thông, vì thế đã tạo ra các đèonhư đèo Pha Đin, đèo Tà Xùa, đèo Lũng Lô…

Khí hậu

Sơn La có khí hậu cận nhiệt đới ẩm vùng núi, mùa đông phi nhiệt đới lạnhkhô, mùa hè nóng ẩm, mưa nhiều Do địa hình bị chia cắt sâu và mạnh nên hìnhthành nhiều tiểu vùng khí hậu, cho phép phát triển một nền sản xuất nông - lâmnghiệp phong phú Vùng cao nguyên Mộc Châu phù hợp với cây trồng và vậtnuôi vùng ôn đới Vùng dọc sông Đà phù hợp với cây rừng nhiệt đới xanh quanhnăm

Thống kê nhiệt độ trung bình năm của Sơn La có xu hướng tăng trong 20năm lại đây với mức tăng 0,5 °C - 0,6 °C, nhiệt độ trung bình năm của Thànhphố Sơn La hiện ở mức 21,1 °C, Yên Châu 23 °C; lượng mưa trung bình năm có

xu hướng giảm (thành phố hiện ở mức 1.402 mm, Mộc Châu 1.563 mm); độ ẩmkhông khí trung bình năm cũng giảm Tình trạng khô hạn vào mùa đông, gió tâykhô nóng vào những tháng cuối mùa khô đầu mùa mưa (tháng 3-4) là yếu tố gây

Kinh tế Sơn La tăng trưởng cao chủ yếu do: Thu hút đầu tư tăng khá, đạt

21 ngàn tỷ đồng, chiếm 37,5% GRDP, lần đầu tiên cao hơn cả nước (34,40%)

Dự nợ tín dụng gần 79%/GRDP, cao nhất từ nhiều năm nay Sơn La cũng lầnđầu tiên thuộc tốp tỉnh rải ngân vốn đầu tư công nhanh và cao nhất cả nước

Đặc biệt, các nhà máy thủy điện lớn trên địa bàn vượt mức chỉ tiêu phátđiện Các nhà máy thủy điện lớn chiếm trên 20% GRDP của tỉnh Sự tăng, giảmsản lượng điện ảnh hưởng rất lớn đến tăng trưởng GRDP của tỉnh Hiện tại, nềnkinh tế Sơn La tăng trưởng theo hình sin, phụ thuộc vào sản lượng điện cực tiểu

và cực đại của các nhà máy thủy điện lớn trên địa bàn (Do nguồn nước phát điệnbiến động năm nhiều, năm ít) Nông sản hàng hóa, nhất là nhóm cây ăn quảcũng góp phần tích cực vào tăng trưởng

Năm 2019, Sơn La tăng trưởng âm hơn 1%, thấp nhất trong hàng thập kỷqua (Chính là do thủy điện giảm trên 20% sản lượng) Đây cũng là nguyên nhânlàm cho tăng trưởng năm 2020 được đẩy lên

Năm 2021, khi dịch Covid-19 được đẩy lùi, kinh tế đi vào phát triển

ổn định, có khả năng trật tự tăng trưởng kinh tế của các vùng, các tỉnh sẽ có sựthay đổi đáng kể

Mật độ dân số phân bố không đều, tại Thành phố Sơn La có mật độ lênhơn 300 người/km2, các huyện Mai Sơn, Mộc Châu, Thuận Châu có mật độ hơn

100 người/km2, huyện Sốp Cộp có mật độ rất thấp, 31 người/km2, những nơimật độ thấp nhất Sơn La đều nằm ở các xã thuộc các huyện Sốp Cộp, Bắc Yên,Sông Mã, có xã chỉ 9 người/km2 như xã Mường Lèo (Sốp Cộp)

Sơn La có 270.000 hộ dân, nhưng lại có đến 92.000 hộ nghèo, là tỉnh có

số hộ nghèo lớn thứ 3 cả nước, chiếm 34%, là một trong những tỉnh nghèo củaViệt Nam Các huyện Sốp Cộp,, vân hồ, Bắc Yên, là những huyện nghèo củaSơn La, hộ nghèo chiếm từ 40-52% tổng dân số từng huyện, nằm trong danhsách 54 huyện nghèo của cả nước

II ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG

II.1 Đánh giá xu hướng thị trường

Tuy kinh tế khó khăn, đi du lịch vẫn còn là một thói quen của đông đảongười dân các quốc gia Đóng góp 6% cho tổng GDP toàn thế giới, ngành dulịch năm 2017 có số lượt khách quốc tế là hơn 1 tỷ lượt khách và dự báo sẽ tiếptục tăng trưởng với tốc độ 3,3% để đạt mức 1,8 tỷ lượt khách năm 2030 Trong

đó, đáng lưu ý là các thị trường mới nổi sẽ đạt mức tăng trưởng gấp đôi so vớitrước và chiếm hơn một nửa lượng khách du lịch - ước tính với con số kháchđến riêng các thị trường này đạt 1 tỷ lượt vào năm 2030

Nhu cầu về sản phẩm du lịch sẽ có sự thay đổi, khách du lịch đang trong xuhướng thay đổi hành vi từ kiểu “viếng thăm, ngắm cảnh” thông thường tới cácđiểm đến mà muốn tìm hiểu sâu hơn về các giá trị và cuộc sống của bản địanhằm phát triển bản thân cá nhân của chính mình Các hình thức này đang đượcgọi chung là du lịch vì sức khỏe (tinh thần và tâm trí - Wellness Tourism)

Công nghệ phục vụ du lịch cũng có sự thay đổi do đặc tính di chuyển cao,các dịch vụ xúc tiến, bán sản phẩm du lịch cũng sẽ đòi hỏi sự thay đổi theo yêucầu của sản phẩm với mức độ phản hồi ngay lập tức để tạo sự hài lòng và thoảimái cho khách Một con số thống kê nhanh sơ bộ cho biết giao dịch bán hàng

Thứ nhất: Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng:

+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những

người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác,

từ nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;

+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiềunên cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đốitượng khách này. 

+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng

+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đìnhkhiến khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổsung các trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầucủa nữ thương nhân

+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịchvới sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặcbiệt các dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em

Thứ hai: Xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hoá bền vững, có nhãn sinh

thái, thân thiện với môi trường.

Đây là xu hướng của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, nhất là kháchđến từ các nước châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật, Thái Lan Họ có ý thức và nhu cầu cao

về an toàn và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên nhiên

Vì vậy, cần triển khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những chươngtrình, dịch vụ thân thiện với môi trường

Thứ ba: ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để

nghỉ ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp

13

Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, khôngbán và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứngminh được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, các

đồ uống ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với nhữngdụng cụ, thiết bị thể thao, phòng tập yoga, sân tennis, bể bơi, bể sục, phòng tắmnước khoáng, ngâm thuốc bắc, nơi phơi nắng hoặc các phòng matxa ; các dịch

vụ du lịch kết hợp chữa bệnh thời đại như các bệnh gut, tiểu đường, timmạch v.v

Thứ tư: Xu hướng ngày càng tăng nhu cầu khách lựa chọn chương trình du

Thứ năm: xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa

chọn dịch vụ, không đi theo tour trọn gói

Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống Vì vậy các doanhnghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trìnhchỉ cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia ViệtNam (Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easychỉ gồm vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn Nếu có nhucầu, khách có thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến Nhưvậy, để hỗ trợ thúc đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thịtrường của các doanh nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cậpnhật theo đời sống hiện đại như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook,Twitter…

III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN

III.1 Các hạng mục xây dựng của dự án

Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục xây dựng như sau:

TT Nội dung Diện tích ĐVT

13 Khu nhà liền kề, shophouse, nhà song lập 10.400 m2

14 Đất cây xanh cảnh quan 171.232 m2

I.B Khu B: Khu vui chơi giải trí, cắm trại dã ngoại 330.000 m2

15 Nhà điều hành + văn phòng + lễ tân 500 m2

16 Khu vui chơi giải trí 20.000 m2

17 Khu trung tâm dịch vụ thương mại (nhà hàng, cà

23 Khu trồng cây, vườn chim 200.000 m2

24 Đất cây xanh cảnh quan 70.450 m2

I.C Khu C: Khu du lịch văn hóa, tâm linh 2.300.000 m2

25 Nhà điều hành + lễ tân 1.500 m2

26 Nhà ở nhân viên 3.000 m2

27 Khu du lịch tâm linh 6.000 m2

28 Khu du lịch văn hóa dân tộc, lịch sử 5.000 m2

III.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư

TT Nội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiền sau VAT

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

TT Nội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiền sau VAT

17 Khu trung tâm dịch vụ thương mại (nhà hàng, cà

19

TT Nội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiền sau VAT

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

TT Nội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiền sau VAT

Bộ

2 Thiết bị khu nghỉ dưỡng (nội thất) TrọnBộ 120.000.000 120.000.000

6 Thiết bị nhà tập thể dục - phục hồi sức khỏe TrọnBộ 600.000 600.000

III Chi phí quản lý dự án 1,249 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 11.922.557

1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0,090 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 856.047

2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 0,257 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 2.451.104

21

TT Nội dung Diện tích ĐVT Đơn giá Thành tiền sau VAT

5 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0,015 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 138.651

6 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 0,042 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 403.881

V Chi phí đền bù, GPMB 50,0 ha/TT 1.000.000 50.000.000

IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

IV.1 Địa điểm xây dựng

Dự án“Khu du lịch Sinh thái” được thực hiệntại

Vị trí vùng thực hiện dự án

IV.2 Hình thức đầu tư

Dự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới

V NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO V.1 Nhu cầu sử dụng đất

Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất

V.2 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án

Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địaphương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện làtương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời

Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sửdụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương Nên cơ bản thuận lợi choquá trình thực hiện

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG

NGHỆ

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình

13 Khu nhà liền kề, shophouse, nhà song lập 10.400 m2

I.B Khu B: Khu vui chơi giải trí, cắm trại dã ngoại 330.000 m2

15 Nhà điều hành + văn phòng + lễ tân 500 m2

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ II.1 Khu Resort nghĩ dưỡng

Với phong cách kiến trúc hiện đại tinh tế theo cấu trúc phong thủy kết hợp

hài hòa cùng không gian mở, “Khu du lịch sinh thái vườn Mắc Ca” là tổ hợp

dịch vụ thể thao, giải trí, nghĩ dưỡng thư giãn, vui chơi tiêu chuẩn quốc tế, là nơikết nối giao thương, sẻ chia khoảnh khắc, là điểm đến cho các hoạt động giađình và cộng đồng, hoạt động thư giãn, nghĩ dưỡng yên tĩnh tránh xa những ồn

ào của cuộc sống Ngoài ra, khu Resort nghỉ dưỡng còn có các hạng mục khácphù hợp với mục tiêu của dự án

Danh mục các công trình chính Khu A: Resort nghỉ dưỡng

+ Khu Resort (207 phòng)

+ Khu khách sạn 5 sao (500 phòng)

+ Khu nhà hàng - cà phê giải khát

+ Hồ bơi, sân tennis, sân golf,…

+ Khu spa, dịch vụ,…

II.1.1 Không gian khu Resort nghĩ dưỡng

Xây dựng một quần thể bao gồm các nhà nghỉ dưỡng theo cấu trúc phongthủy vừa hiện đại cao cấp vừa mang lại cảm giác thư giãn Các nhà nghỉ nàyđược bố trí theo cụm gồm 3 căn, với diện tích mỗi cụm là 108m2, tổng cộng có

69 cụm được bố trí theo cấu trúc phong thủy, kết hợp với mạng lưới đường đi lạinội bộ một cách hài hòa Dự kiến xây dựng khoảng 207 căn

25

Các resort nghỉ dưỡng theo cấu trúc phong thủy mang lại cảm giác thư giãn

(minh họa)

Resort nằm giữa rừng thông, đặc trưng của núi rừng (minh họa)

Phòng nghỉ được thiết kế nổi bật bởi lối kiến trúc cấu trúc phong thủy, kếthợp kiến trúc mở độc đáo rợp bóng mát trong rừng thông, bên cảnh phong cảnhhữu tình Với cách thiết kế tinh tế, hài hòa, toàn bộ không gian bên trong và bênngoài được kết nối một cách nhẹ nhàng Tường không được sơn mà được ốpgạch tạo nên vẻ độc đáo và mang lại cảm giác thư giãn, thoải mái.Chủ nhân căn

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

phòng luôn cảm nhận được nắng và gió tự nhiên, hòa quyện với đất trời ở mọilúc, mọi nơi

II.1.2 Khu nhà nghỉ dưỡng

Nhà nghỉdưỡng hiện nay đang là địa điểm được nhiều người lựa chọn cho

chuyến nghỉ dưỡng dài ngày Xu hướng thiết kế nội thất khách sạn cũng thay đổi

rất nhiều để phù hợp với xu thế và thẩm mỹ của xã hội Đây cũng là điều khiếnnhiều chủ đầu tư khách sạn băn khoăn để làm sao mang đến không gian độc đáo,đáp ứng đầy đủ các yêu cầu từ mọi tầng lớp khách hàng từ thương gia cho đếnnhững đối tượng du lịch bình dân, mang cảm giác mới lạ và thoải mái cho từngđối tượng khách hàng

Dự án với chủ đạo là kiến trúc phong thủy, hòa mình với thiên nhiên núirừng gồm 500 căn, được chia thành 99 cụm bố trí theo hình chữ vạn trong phậtgiáo Mỗi căn có diện tích khoảng 42m2

27

Nhà nghỉ theo kiến trúc phong thủy (minh họa)

Các căn còn lại, xây dựng theo hướng phòng bungalow, một quần thể baogồm các nhà nghỉ dưỡng dạng nhà sàn, nhà rông dân tộc Các nhà nghỉ này được

bố trí rãi rác với các mạng lưới đường đi lại nội bộ như một làng dân tộc thu nhỏthật gần gũi với môi trường sinh thái tự nhiên

Nhà nghỉ dạng nhà sàn (hình minh họa)

Với lợi thế là không gian, cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở đểphát triển khu nghỉ dưỡng với một không gian sống động, tươi mới nhưng cũngyên tĩnh và đầy trầm lắng Du khách sẽ được tắm mình trong không gian xanhmát của cây cỏ lẫn bầu trời trong lành, không ổn ào, không công việc, khôngkhói bụi, và sẽ hoàn toàn được thư giãn

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

Khu nhà dưới tán rừng

Khu nhà dưới tán rừng hay còn được gọi là bungalow - là loại nhà tiêu biểu củangười Ấn Độ, tồn tại từ thế kỷ thứ 17 Bungalow trong khu dự án sẽ được xâydựng từ một đến hai tầng Dự án còn tiến hành xây dựng các nhà ởđộc đáo vàthú vị giúp khách du lịch có thể có những trải nghiệm mới mẻ và riêng tư.Dukhách sẽ được tắm mình trong không gian xanh mát của quần thể sinh thái trồngcác cây nông nghiệp lẫn bầu trời trong lành, không ổn ào, không công việc,không khói bụi, du khách sẽ hoàn toàn được thư giãn Thiết kế phòng ngủ đẹp,

29

tiện nghi, diện tích căn phòng phù hợp tuỳ theo tổng diện tích, bên cạnh đó, việcbài trí nội thất hợp lý, màu sắc ấm áp, sử dụng tranh treo, lọ hoa, rèm cửa cũnggóp phần tạo cảm giác thoải mái, dễ chịu cho người sử dụng Không những thế

du khách đến nghỉ dưỡng nơi đây sẽ trực tiếp trải nghiệm được làm ra những sảnphẩm của mình và được trả phí cho những sản phẩm ấy Đi kèm với dịch vụnghỉ dưỡng, dự án còn cung cấp cho du khách các dịch vụ đi kèm giúp du khách

có thể có 1 không gian nghỉ tiện nghi và đầy đủ nhất.Với lợi thế là không gian,cảnh quan môi trường trong lành là cơ sở để phát triển khu nghỉ dưỡng, kết hợpvới các dịch vụ khác lý tưởng cho việc trải nghiệm hoặc những buổi picnic, dãngoại,

Nội thất sang trọng

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

Sử dụng nguyên liệu tự nhiên

Nếu như những ngôi nhà bình thường sẽ được làm từ bê tông, cốt thép,nhà bungalow lại sử dụng hoàn toàn nguyên liệu tự nhiên để tạo sự thân thiệnvới môi trường Những ngôi nhà bungalow đa phần được tạo nên từ gỗ, ngoài ra

có thể dùng thêm các nguyên vật liệu khác như mây, tre, nứa

31

Nhỏ nhưng đầy đủ tiện nghi

Bạn sẽ không thể thấy những ngôi nhà bungalow nhiều tầng, nguy nga,tráng lệ được đâu, bởi chúng được thiết kế nhỏ gọn nhưng vẫn đảm bảo sự tiệnnghi đem lại sự thoải mái cho người ở.Từng không gian trong ngôi nhà gỗ sẽđược tối ưu hóa để đảm bảo tận dụng tối đa Ngôi nhà thậm chí có diện tích nhỏnhưng vẫn đầy đủ các không gian chức năng cũng như các vật dụng, thiết bị cầnthiết cho cuộc sống hiện đại

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

Những lựa chọn khác cho trang trí nội thất

33

II.1.3 Khu dịch vụ nhà hàng, hội nghị

Với nội thất bằng gỗ tông màu ấm, bày trí đơn giản nhưng sang trọng,không gian nhà hàng đặc biệt phù hợp cho những bữa ăn ấm áp bên người thân

và gia đình.Nhà hàng phục vụ các món ăn đa dạng được chế biến từ nhữngnguyên liệu tươi ngon nhất của Tây Nguyên Thực đơn tại quán đa dạng chắt lọctinh hoa các món ăn Việt và món ăn nước ngoài, được bày biện mang tính nghệthuật cao Thực khách không chỉ ngon miệng mà còn cảm thấy ngon mắt khinhìn ngắm các tác phẩm nghệ thuật làm từ đồ ăn

Để tạo nên mẫu thiết kế nhà hàng ăn uống hiện đại, tập trung họa tiếttrang trí mang đậm dấu ấn trẻ trung năng động, đơn giản nhưng vẫn rất bắt mắt

Vì vậy, phong cách này sẽ là điểm hấp dẫn lớn với những khách hàng trẻ tuổi,

cá tính, yêu thích sự sáng tạo và những gam màu nhẹ nhàng, phù hợp với phongthủy, nghỉ dưỡng

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

Nhà hàng ăn uống sang trọng, lịch thiệp không thể thiếu đi những cáchtrang trí đẹp Bạn cần chú ý tới sự kết hợp hài hòa của các yếu tố: màu sắc, ánhsáng,đồ nội thất và cách bài trí nhà hàng

Màu sắc là yếu tố khiến cho thực khách cảm nhận về những ấn tượng đầutiên Để thiết kế nhà hàng sang trọng hiện đại, bạn cũng cần chú ý rất nhiều vềmàu sắc như dùng màu bình dị và đơn sắc mang đến sự đơn giản không cầu kỳ

Đồ nội thất là yếu tố thể hiện sự phong cách và cá tính riêng của nhàhàng Với thiết kế nhà hàng đơn giản, bạn cần lựa chọn những vật dụng như bànghế sử dụng những vật liệu đơn giản như gỗ, tre, nhựa… vừa đơn giản lại vừasang trọng

35

Thiết kế những chiếc đèn treo, đèn thả sắc màu là điểm nhấn tạo nênthẩm mỹ cho nhà hàng Cộng thêm các chi tiết cây xanh, tranh ảnh trang tríkhác thêm phần nổi bật Ngoài ra, tùy theo các phong cách thiết kế nhà hàng

Tư vấn dự án: 0918755356-0303034381

37

Nhà hàng tại khách sạn mang phong cách Á âu sang trọng sức chứa 100khách cao cấp hướng biển tại tầng cao nhất cho không gian trải rộng với nhữngmón ăn ngon đa dạng từ Á đến Âu thì nhà hàng tại đây đáp ứng được nhu cầucủa khách lưu trú.

II.1.4 Khu hồ bơi

Sự kết hợp giữa vẻ sang trọng và cao cấp của những công trình kiến trúcluôn gắn liền với những hồ bơi xanh ngát Một căn Resort có hồ bơi ngay tạikhuôn viên sân vườn sẽ tôn vinh nên sự đẳng cấp và tính cách phóng khoáng củagia chủ, khiến cho mọi vị khách cảm thấy thoải mái và dễ chịu

Không những thế, hồ bơi còn đem lại rất nhiều giá trị cho du khách, tạonên một mảng xanh, làm cho bầu không khí xung quanh ngôi nhà của bạn trởnên mát mẻ, trong lành và dễ chịu, tạo nên cảm giác tĩnh lặng, giảm bớt căngthẳng sau những giờ làm việc học tập mệt mỏi

Bên cạnh đó, không gian sân vườn có thêm hồ bơi khiến cho những buổitiệc cuối tuần càng trở nên vui vẻ và hoành tráng hơn Không cần phải đếnnhững khách sạn có bể bơi đắt đỏ và đông người chen chúc, bạn có thể tạo ra