Hotline:0918755356-0936260633 Chuyên thực hiện các dịch vụ - Tư vấn lập dự án vay vốn ngân hàng -Tư vấn lập dự án xin chủ trương - Tư vấn lập dự án đầu tư - Tư vấn lập dự án kêu gọi đầu tư - Tư vấn giấy phép môi trường - Lập và đánh giá sơ bộ ĐTM cho dự án -Thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 - Tư vấn các thủ tục môi trường http://lapduandautu.vn/ http://duanviet.com.vn/ Dịch vụ lập dự án kinh doanh: Công ty Cổ Phần Tư vấn Đầu tư Dự Án Việt | Trụ sở : 28B Mai Thị Lựu, P. Đa Kao, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh. | Website : www.duanviet.com.vn | Hotline: 0918755356
MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
Phát triển dự án “ Khu nhà ở xã hội” theohướng chuyên nghiệp, hiện đại, cung cấpsản phẩm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chất lượng, đáp ứng nhu cầu thị trường nhà ở của huyện Châu Thành, của tỉnh Hậu Giang, góp phần xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng địa phương cũng như của cả nước
Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của khu vực tỉnh Hậu Giang.
Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế, đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của địa phương, của tỉnh Hậu Giang.
Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoá môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
Phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp một cách chuyên nghiệp, hiện đại, nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân, công nhân đang làm việc tại các doanh nghiệp, khu công nghiệp trên địa bàn huyệnChâu Thành, tỉnh Hậu Giang, đặc biệt là cho các cán bộ công nhân viên đang làm việc tại công ty.
Thực hiện chủ trương của Chính phủ về xây dựng Nhà ở xã hội để bán và cho thuê cho cán bộ, công nhân viên các cơ quan và nhân dân có nhu cầu về nhà ở, giải quyết nhu cầu nhà ở để giải quyết nhu cầu nhà ở, nơi tái định cư nhằm giải toả dân cư để triển khai các dự án đầu tư xây dựng
Thực hiện có hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, gúp phần thực hiện thành công phương hướng nhiệm vụ phát triển nhà ở của Đảng và Nhà nước, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị tỉnh Hậu Giangtheo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Tạo ra một khu nhà ở xã hội mới với điều kiện sống hiện đại, tiện nghi đầy đủ nhu cầu về sinh hoạt, đời sống hằng ngày phục vụ cho cán bộ công nhân viên, công nhân nhà máy.
Xây dựng đồng bộ các công trình công cộng phục vụ cho toàn khu nhà ở như: Trường học, siêu thị, bách hóa, trạm y tế, nhà xe, sân bóng, sân thể dục thể thao, công viên cây xanh, mặt nước…
Tôn tạo và góp phần vào kiến trúc cảnh quan cho khu vực
Quy hoạch hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo hướng hiện đại, phát triển bền vững.
Xác lập tính pháp lý về mặt quy hoạch, làm cơ sở cho việc quản lý sử dụng đất, triển khai dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở tập trung.
Xây dựng khu ở tập trung quy cũ, hiện đại, phục vụ tốt cho việc ở, sinh hoạt tạo tâm lý an tâm làm việc của cán bộ, công nhân viên nhà máy và đáp ứng nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng cao cuộc sống cho người dân.
Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh HậuGiangnói chung.
ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN
I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án
Hậu Giang là tỉnh thuộc khu vực nội địa của đồng bằng sông Cửu Long.
Lãnh thổ của tỉnh nằm trong tọa độ từ 9030'35 đến 10019'17 Bắc và từ 105014'03 đến 106017'57 kinh Đông Hậu Giang là tỉnh ở trung tâm châu thổ sông Mê Kông, thuộc khu vực nội địa của Đồng bằng sông Cửu Long nên có vị trí địa lý:
Phía đông giáp tỉnh Sóc TrăngPhía tây giáp tỉnh Kiên GiangPhía nam giáp tỉnh Bạc LiêuPhía bắc giáp thành phố Cần Thơ và tỉnh Vĩnh Long.[7]
Tỉnh lỵ hiện nay là thành phố Vị Thanh cách Thành phố Hồ Chí Minh 240 km về phía tây nam, cách thành phố Cần Thơ 60 km theo Quốc lộ 61 và chỉ cách 40 km theo đường nối Vị Thanh – thành phố Cần Thơ Địa hình
Hậu Giang là tỉnh ở Đồng bằng châu thổ sông Cửu Long, địa hình thấp trũng, độ cao trung bình dưới 2 mét so với mực nước biển Địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây Khu vực ven sông Hậu cao nhất, trung bình khoảng 1 - 1,5 mét, độ cao thấp dần về phía Tây Bề mặt địa hình bị chia cắt mạnh bởi hệ thống kênh rạch nhân tạo.
Tỉnh Hậu Giang có một hệ thống sông ngòi kênh rạch chằng chịt với tổng chiều dài khoảng 2.300 km Mật độ sông rạch khá lớn 1,5 km/km, vùng ven sông Hậu thuộc huyện Châu Thành lên đến 2 km/km Hậu Giang nằm trong vùng trũng của khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long Cấu tạo của vùng có thể chia thành hai vùng cấu trúc rõ rệt là Tầng cấu trúc dưới và Tầng cấu trúc bên, trong đó Tầng cấu trúc dưới gồm Nền đá cổ cấu tạo bằng đá Granit và các đá kết tinh khác, bên trên là đá cứng cấu tạo bằng đá trầm tích biển hoặc lục địa và các loại đá mắcma xâm nhập hoặc phun trào.
Tỉnh Hậu Giang nằm trong vòng đai nội chí tuyến Bắc bán cầu, gần xích đạo, có khí hậu nhiệt đới gió mùa, chia thành hai mùa rõ rệt Mùa mưa có gió Tây Nam từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô có gió Đông Bắc từ tháng 12 đến tháng 4 hàng năm Nhiệt độ trung bình là 27 0C không có sự chênh lệch quá lớn qua các năm Tháng có nhiệt độ cao nhất (35 0C) là tháng 4 và thấp nhất vào tháng 12 (20,3 0C) Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 hàng năm, chiếm từ 92 - 97% lượng mưa cả năm Lượng mưa ở Hậu Giang thuộc loại trung bình, khoảng 1800 mm/năm, lượng mưa cao nhất vào khoảng tháng 9 (250,1 mm) Ẩm độ tương đối trung bình trong năm phân hoá theo mùa một cách rõ rệt, chênh lệch độ ẩm trung bình giữa tháng ẩm nhất và tháng ít ẩm nhất khoảng 11% Độ ẩm trung bình thấp nhất vào khoảng tháng 3 và 4 (77%) và độ ẩm trung bình trong năm là 82%
I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án
Theo báo cáo, 6 tháng đầu năm 2024, Hậu Giang tăng trưởng kinh tế ở mức khá.
Cụ thể tốc độ tăng trưởng kinh tế GRDP 6 tháng đầu năm 2024 đạt 8,04%, đứng thứ hai vùng đồng bằng sông Cửu Long và xếp ở nhóm cao cả nước Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng định hướng với khu vực II (công nghiệp, xây dựng) tăng 39,47%.
Thu nhập bình quân đầu người đạt 87,45 triệu đồng, tăng 131,89% so với cùng kỳ Giải ngân vốn đầu tư công được đẩy nhanh đảm bảo trọng tâm, trọng điểm, không dàn trải, phù hợp với khả năng thực hiện; công tác kiểm tra, giám sát, đôn đốc các nhà thầu, tư vấn đẩy nhanh tiến độ các dự án, công trình.
Sản xuất nông nghiệp của địa phương tiếp tục phát triển theo hướng hiện đại, bền vững Chương trình Mỗi xã một sản phẩm (OCOP) tiếp tục khơi dậy tiềm năng, lợi thế khu vực nông thôn và nâng cao thu nhập cho người dân, góp phần cơ cấu lại ngành nông nghiệp gắn với phát triển tiểu thủ công nghiệp, ngành nghề, dịch vụ và du lịch nông thôn; thúc đẩy kinh tế nông thôn phát triển bền vững, trên cơ sở tăng cường ứng dụng chuyển đổi số và kinh tế tuần hoàn, bảo tồn các giá trị văn hóa, quản lý tài nguyên, bảo tồn đa dạng sinh học, cảnh quan và môi trường nông thôn, thúc đẩy xây dựng nông thôn mới đi vào chiều sâu, hiệu quả và bền vững.
Tình hình sản xuất công nghiệp trên địa bàn tỉnh tiếp tục vẫn giữ được mức tăng trưởng ổn định Dự tính 6 tháng đầu năm 2024, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 9,42% so với cùng kỳ năm trước (thấp hơn mức tăng 12,01% của 6 tháng năm 2023 so với cùng kỳ và thấp hơn mức tăng 13,23% của 6 tháng năm 2022 so với cùng kỳ) Trong đó:
- Ngành chế biến, chế tạo: Với 267 doanh nghiệp và trên 4.212 cơ sở cá thể sản xuất công nghiệp đang hoạt động sản xuất trong ngành này, là ngành chiếm tỷ trọng lớn về giá trị sản xuất trên 74,98% trong toàn ngành và chỉ số sản xuất tăng 8,41% so với cùng kỳ (cao hơn mức tăng 6,72% của 6 tháng năm 2023 so với cùng kỳ và thấp hơn mức tăng 11,22% của 6 tháng năm 2022 so với cùng kỳ).
- Ngành sản xuất phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí: Với 85 doanh nghiệp và trên 178 cơ sở cá thể công nghiệp hoạt động trong ngành này, sản xuất các sản phẩm chủ yếu là điện năng lượng mặt trời, nhiệt điện than và truyền tải điện năng, sản xuất nước đá, chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 23,41% so với cùng kỳ năm trước (thấp hơn mức tăng255,76% của 6 tháng năm 2023 so với cùng kỳ và thấp hơn rất nhiều mức tăng494,69% của 6 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ, là do nhà máy nhiệt điện
Sông Hậu I đã hoạt động ổn định nên chỉ số sản xuất không còn tăng đột biến như thời điểm mới hoạt động trong năm 2022 và năm 2023), nhưng tăng cao so với cùng kỳ là do nhu cầu sử dụng điện nhiều trong mùa nắng nóng nên nhà máy nhiệt điện tăng công suất vận hành từ tháng 4 đến nay so với cùng kỳ, dự tính sản lượng điện sản xuất 6 tháng năm 2024 được 3.646,36 triệu kwh, tăng 24,05% so với cùng kỳ năm trước Vì vậy, đã làm chỉ số sản xuất ngành này tăng cao so với cùng kỳ năm trước.
- Ngành cung cấp nước, hoạt động quản lý và xử lý rác thải, nước thải:
Với 9 doanh nghiệp hoạt động trong ngành này, chỉ số sản xuất tăng 9,93% so với cùng kỳ năm trước (thấp hơn mức tăng 13,99% của 6 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ) Nguyên nhân là do Công ty Cổ phần cấp nước và VSMT Nông Thôn Hậu Giang, dự tính sản lượng sản xuất 6 tháng năm 2024 được 6.996 ngàn M3, chiếm tỷ trọng 46,99% trong ngành sản xuất nước sạch sinh hoạt và tăng 18,42% so với cùng kỳ năm trước Vì vậy, đã làm giá trị sản xuất ngành này tăng so với tháng trước và cùng kỳ năm trước.
Một số sản phẩm công nghiệp chủ lực của tỉnh 6 tháng đầu năm 2024 tăng so với cùng kỳ như: Sản lượng sản xuất tôm đông lạnh tăng 29,20%; sản lượng nước mắm tăng 7,8%; sản lượng sản xuất thức ăn cho gia súc, gia cầm và thủy sản tăng 0,84%; sản lượng sản xuất giày dép các loại tăng 60,30%; sản lượng sản xuất giấy và bìa khác tăng 0,7%; sản lượng điện sản xuất tăng 24,05%. Ước tính 6 tháng đầu năm 2024, tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ tiêu dùng và dịch vụ lưu trú, ăn uống, du lịch lữ hành ước thực hiện được 29.485,36 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước bằng 107,44%, so với kịch bản tăng trưởng tỉnh bằng 102,41% Trong 6 tháng đầu năm, tổng quy mô doanh thu chung vẫn có sự tăng trưởng nhưng với tốc độ còn khiêm tốn đạt 7,44% thấp hơn nhiều so với tốc độ tăng 6 tháng của năm 2023 là 15,48% Doanh thu các loại hình dịch vụ tiếp tục giữ được mức tăng trưởng cao trong khi hoạt động bán lẻ (chiếm tỷ trọng 70%) có mức tăng chậm lại so với cùng kỳ, nguyên nhân chủ yếu do sự biến động trong hoạt động kinh doanh đến từ một vài doanh nghiệp xăng dầu quy mô lớn chiếm tỷ trọng gần 20% tổng doanh thu bán lẻ có doanh thu giảm nhiều so cùng kỳ năm 2023 (ước giảm khoảng 46% bằng 1,4 tỷ đồng). Ước thực hiện 6 tháng đầu năm 2024, tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hóa trực tiếp, uỷ thác và các dịch vụ đại lý chi trả ngoại tệ của các tổ chức tín dụng thực hiện được 559.437 nghìn USD, so với cùng kỳ năm trước bằng
93,54%, so với kế hoạch năm đạt 44,12% và so với kịch bản tăng trưởng tỉnh đạt 90,19% Chia ra:
- Xuất khẩu ước thực hiện được 403.444 nghìn USD, so với cùng kỳ năm trước bằng 107,96%, so với kế hoạch năm đạt 50,06% và so với kịch bản tăng trưởng tỉnh đạt 109,32%.
ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG
Nhà ở xã hội là một chính sách quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi cơ bản của người lao động, người có thu nhập thấp và những người khó khăn trong việc sở hữu nhà ở Thế nhưng hiện nay, thị trường nhà ở xã hội đang có sự lệch pha cung cầu, nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung chỉ “nhỏ giọt” Điều này tạo nên "cơn khát" về nhà ở xã hội. Đánh giá về nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay của người dân, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trước tác động của quá trình đô thị hoá và phát triển kinh tế đô thị khiến cho nhu cầu nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng ngày càng lớn Tổng hợp từ các địa phương cho thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2,4 triệu căn, trong đó giai đoạn 2021-2025 khoảng 1 triệu 240.000 căn, giai đoạn 2026-2030 khoảng 1 triệu 160.000 căn.
Rõ ràng, nhu cầu là rất lớn, nhưng trên thực tế, khả năng đáp ứng về nhà ở xã hội lại là những con số còn khá khiêm tốn Mới đây, tại Hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030” năm 2024 do Bộ Xây dựng tổ chức, thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện nay, một số địa phương trọng điểm, mặc dù nhu cầu của người dân về nhà ở xã hội là cấp thiết, nhưng việc đầu tư xây dựng còn rất hạn chế.
Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là một trong những trụ cột của các chính sách an sinh xã hội, vừa là một giải pháp hữu hiệu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, góp phần tạo nguồn cung, tái cơ cấu lại thị trường bất động sản cân đối trong cơ cấu sản phẩm bất động sản Bởi vậy trong năm 2024, theo ông Hưng, để nhà ở xã hội bứt tốc, hoàn thành các mục tiêu đề ra, trước hết cần tập trung xây dựng các Nghị định hướng dẫn Luật nhà ở, Luật đất đai sửa đổi (được Quốc hội thông qua trong năm 2023) để tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách pháp luật Các địa phương cần căn cứ vào mục tiêu của đề án khẩn trương lập kế hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.
Nhu cầu bức thiết về nhà ở cho công nhân tại tỉnh Hậu Giang
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 4,8 triệu công nhân làm việc trong các KCN, trong đó hơn 70% đang thuê trọ trong các khu nhà trọ tự phát Với sự phát triển mở rộng các CCN, KCN như hiện nay thì nhu cầu về nhà ở, bảo đảm các điều kiện sinh hoạt cho công nhân là rất lớn.
Hậu Giang đang thu hút đầu tư mạnh mẽ với định hướng phát triển công nghiệp, logistics Hiện, tỉnh sở hữu 9 cụm KCN với tổng diện tích đất hơn 5.000ha, quy tụ khoảng 24.314 lao động đang làm việc Dự kiến con số này sẽ còn gia tăng trong tương lai gần, năm 2021 Hậu Giang có thêm 3 trung tâm logistics lớn bên cạnh đề án mở rộng và thành lập 12 cụm KCN mới.
Với sự phát triển chủ lực công nghiệp, Hậu Giang đang thu hút lực lượng lao động hùng hậu, đặc biệt là nguồn nhân lực trẻ, chất lượng cao, kéo theo đó nhu cầu về nhà ở càng trở nên bức thiết.
UBND tỉnh Hậu Giang ban hành Kế hoạch triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.
Phấn đấu thực hiện đạt mục tiêu đã được xác định tại khoản 2 Mục II Phần thứ tư của Đề án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 (Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn).
Chỉ tiêu phấn đấu hoàn thành trong từng giai đoạn: Theo Đề án, đến năm2030 tỉnh Hậu Giang được giao tổng số căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành là 1.400 căn Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành 700 căn; giai đoạn 2026 - 2030 hoàn thành 700 căn Theo chỉ tiêu mà UBND tỉnh lên kế hoạch, tổng số cănNOXH dự kiến hoàn thành đến hết năm 2030 là 1.572 căn.
QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
III.1 Các hạng mục xây dựng của dự án Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
III.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư(ĐVT: 1000 đồng)
Ghi chú: Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư được tính toán theo Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022, Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.
ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT,
HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
IV.1 Địa điểm khu đất thực hiện dự án Dự án “Khu nhà ở xã hội” được thực hiệntại tỉnh Hậu Giang.
- Vị trí địa lý khu đất:
Khu đất có giới cận như sau:
+ Phía Đông – Bắc: Giáp Đường Sông Hậu.
+ Phía Tây – Bắc: Giáp sông Mái.
+ Phía Tây Nam và Đông – Nam: Giáp khu dân cư hiện hữu.
- Diện tíchđấtdự kiến sử dụng: 122.578,6 m2 (12,26 ha).Trong đó bao gồm:
IV.2 Hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án
Hiện trạng khu đất gồm các công trình đã xây dựng như: chung cư, nhà xe, một số nhà ở công nhân dạng tiền chế, sân bóng, ao nuôi cá, đất nông nghiệp (trồng dưa hấu), đường nối từ đường Nam sông Hậu vào khu quy hoạch, đường nội bộ và cây xanh trồng theo tuyến đường Ngoài ra đã xây dựng tuyến thoát nước dọc theo đường nhưng không còn sử dụng tốt, hệ thống điện trung thế, hạ thế, chiếu sáng, …Cụ thể như sau:
Bảng thống kê đất hiện trạng
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: Xem tại Bản đồ hiện trạng sử dụng đất đính kèm theo.
IV.2.1 Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật:
Hệ thống hạ tầng giao thông tiếp cận là Đường Nam sông Hậu trực tiếp phía trước khu đất quy hoạch Từ đường Nam Sông Hậu rẽ vào khu vực quy hoạch qua đường bê tông nhựa (đã được thi công hoàn thiện) và đến Khu A, đi dọc theo đường qua cầu Mái Nhà đến Khu B, tiếp theo là qua cầu Bào Bún đến được Khu C; từ khu C có một số trục đường nhỏ đã được đầu tư xây dựng.
Hệ thống hạ tầng điện, nước đã cấp cho 2 chung cư khu A, và khu nhà ở
Vị trí thực hiện dự án tạm cho công nhân khu C Nước cấp do nhà máy nước AquaOne cấp, hệ thống điện từ lưới điện khu vực. Đất đã san lấp và hiện nay đang cho bà con làm nông nghiệp.
IV.2.2 Đánh giá hiện trạng a) Thuận lợi
Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở xã hội, Chủ đầu tư là Công ty cổ phần, không bị tranh chấp hay bị vướng các thủ tục về đất đai hay thủ tục hành chính khác Do đó, thuận lợi cho việc triển khai quy hoạch và xây dựng hệ thống các công trình theo quy hoạch được duyệt.
Khu đất có một số công trình đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch cũ (Khu A) và một số nhà tạm dạng tiền chế khác, phần lớn còn lại là đất trống, nên việc đầu tư xây dựng công trình là có thể triển khai thực hiện và nhiều thuận lợi.
Khu đất quy hoạch có vị trí rất thuận lợi về mặt giao thông đường bộ, đường thủy và có vị trí cảnh quan, mặt nước kênh rạch có thể sử dụng làm cảnh quan đẹp. b) Khó khăn
Chưa có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện trong khu quy hoạch hiện nay Cần phải đầu tư đồng bộ đúng tiêu chuẩn, đảm bảo nhu cầu sử dụng và có khả năng kết nối với các khu vực lân cận.
Cần lưu ý khu vực đất giáp Kênh Mái Dầm dễ bị sạt lỡ, cần có phương án gia cố bảo vệ đất, tránh sụt lún, an toàn trong thực hiện công tác quy hoạch và xây dựng các công trình sau này.
IV.3 Dự kiến nhu cầu sử dụng đất của dự án
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất
TT Nội dung Diện tích
1 Khu nhà ở thương mại, chung cư_khu A 8.786,2 7,17%
2 Khu nhà ở xã hội dạng chung cư_Khu B 20.913,1 17,06%
3 Khu nhà ở xã hội dạng chung cư_Khu C 13.822,0 11,28%
TT Nội dung Diện tích
E ĐẤT SÂN CHƠI, SÂN LUYỆN TẬP 4.520,1 3,69%
K ĐẤT HẠ TẦNG KỸ THUẬT 2.205,9 1,80%
IV.4 Cơ sở pháp lý xác định quyền sử dụng khu đất
Khu đất đề xuất thực hiện dự án có diện tích 122.578,6 m2 (12,26 ha) trong đó, diện tích 122.578,6 m2 (12,26 ha) đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
IV.5 Hình thức đầu tưDự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới.
SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
Mục tiêu của Dự án phù hợp với kế hoạch 217/KH-UBNDngày 20/11/2023 do UBND tỉnh Hậu Giang Triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030 trên địa bàn tỉnh Hậu Giang theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ.
Phấn đấu thực hiện đạt mục tiêu đã được xác định tại khoản 2 Mục II Phần thứ tư của Đề án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023.
Mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở để tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị,nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn Trong đó, tỉnh Hậu Giang được giao tổng số căn hộ nhà ở xã hội hoàn thành là 1.400 căn.
NHU CẦU CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO
Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời. Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương Nên cơ bản thuận lợi cho quá trình thực hiện.
NGHỆ
PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
+ Mật độ xây dựng toàn khu: 25,67%
+ Hệ số sử dụng đất toàn khu:1,51lần.
CHỈ TIÊU VÀ YÊU CẦU TỔ CHỨC KIẾN TRÚC CẢNH QUAN, SỬ
DỤNG ĐẤT, CÔNG TRÌNH, CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT
II.1 Xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan cho toàn khu vực dự án
Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, khoa học, không bị chồng chéo, phân khu chức năng rõ ràng, mạch lạc, liên thông và có mối quan hệ về không gian, lưu thông, các khu ở, khu công trình công cộng, giáo dục, y tế, thương mại dịch vụ, nhà xe tập trung, xử lý nước thải,…Tổ chức công trình thể dục thể thao, công viên cây xanh, cậy xanh dọc ven bờ rạch, hệ thống giao thông 2 bên vỉa hè trồng cây xanh tạo môi trường xanh, sạch, Từ đó tạo lập không gian kiến trúc cảnh quan đặc thù cho toàn bộ dự án.
Hệ thống giao thông hiện đại, điện nước đảm bảo công suất phục vụ cho toàn dự án Không gian kiến trúc cảnh quan phù hợp, công trình kiến trúc hiện đại, hợp lý, hài hòa đảm bảo không gian sống, sinh hoạt cũng là yếu tố đáng chú và quan tâm.
+ Diện tích khu đất: 122.578,6 m² + Dân số dự kiến: 3.990 người + Cao độ san lấp: +2.62 (Hệ cao độ Quốc gia Hòn Dấu) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật được thiết kế hiện đạ, đảm bảo công suất và phù hợp quy hoạch chung và định hướng phát triển đô thị.
+ Tiêu chuẩn cấp điện dân dụng: 1000 kwh/người/năm.
+ Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt: 100 lít người/ngày đêm.
+ Tiêu chuẩn thoát nước sinh hoạt: 120 lít người/ngày đêm.
+ Chỉ tiêu chất thải rắn sinh hoạt : 0,9kg/người/ngày.
+ Xử lý nước thải: Nước thải khu vệ sinh được xử lý cục bộ qua hệ thống bể tự hoại 3 ngăn đặt âm dưới nền nhà trước khi thoát ra hệ thống thoát nước bẩn Hệ thống thoát nước bẩn từng khu vực sẽ được dẫn về Khu xử lý nước thải (bố trí tại Khu C) và xử lý đạt chuẩn, sau đó thoát ra kênh Mái Dầm.
+ Thu gom chất thải rắn sinh hoạt: Thu gom tại mỗi hộ gia đình, khu chung cư, tổ chức các thùng đựng rác hợp vệ sinh và chuyển đến nơi xử lý chất thải rắn của khu vực trên địa bàn.
Cây xanh: chỉ tiêu cây xanh tối thiểu đạt 2 m 2 cây xanh/người.
II.2 Bố cục không gian quy hoạch kiến trúc
Bản vẽ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án a) Các nguyên tắc chung và giải pháp bố trí mặt bằng
Nguyên tắc quy hoạch: Phân khu chức năng rõ ràng, đảm bảo về công năng, không gian, tầm nình, lưu thông và yếu tố thẩm mỹ, cảnh quan.
- Các đường giao thông nội bộ kết nối thuận tiện với các khu vực lân cận và kết nối ra đường Nam Sông Hậu Các trục giao thông bố trí thông suốt đảm bảo có vỉa hè, lòng đường…quy hoạch trục chính của khu là đường nối từ đường Nam Sông Hậu vào chạy suốt đến khu C và kết nối với đương quy hoạch trong khu
- Khu đất ở bố trí dọc theo các tuyến đường giao thông, mặt tiền hướng ra trục đường giao thông nội bộ.
- Công viên cây xanh: cây xanh kết hợp thảm cỏ, dụng cụ TDTT, tạo cảnh quan thoáng đãng, là không gian giao lưu chung công cộng.
+ Khu A: bố trí 1 công viên lớn ở kết hợp sân thể dục thể thao.
+ Khu B: bố trí2công viên lớn ở kết hợp sân thể dục thể thao.
+ Khu C: bố trí2công viên lớn ở kết hợp sân thể dục thể thao.
Ngoài ra còn tổ chức các công viên nhỏ, với khu TDTT trường học, các công viên, cây xanh ven bờ kênh Mái Dầm, kênh Bào Bún, kênh Mái Nhà, góp phần cho môi trường và cảnh quan, không gian xanh cho toàn khu quy hoạch.
Các công trình mang tính đặc trưng và điểm nhấn của toàn khu bao gồm công trình Chung cư 8 tầng và các công trình công cộng như siêu thị cửa hàng bách hóa, trường họcdọc theo đường trục chính từ đường Nam Sông Hậu vào đến khu C.
Các khối công trình cao tầng ngoài việc đảm bảo khoảng cách theo Quy chuẩn xây dựng, cần quan tâm đến việc bố trí tổ hợp công trình đảm bảo không làm che chắn tầm nhìn cũng như tạo hiệu quả thông gió, chiếu sáng tự nhiên cho các khối công trình.
Các khối công trình khuyến khích sử dụng hình thức kiến trúc đơn giản, hiệnđại, mang tính thẩm mỹ cao, những công trình mang tính biểu tượng, có thể sử dụng kiến trúc xanh, kiến trúc bền vững, thân thiện môi trường cho các tòa nhà ở chung cư cao tầng, một số công trình công cộng,… b) Tổ chức không gian kiến trúc, cảnh quan
Với địa thế thuận lợi, khu đất quy hoạch nằm dọc theo trục đường Nam Sông Hậu, bên trong khu quy hoạch bố trí trục đường chính với chiều rộng lòng đường 7.0m Tổng thể dự án được chia làm 3 khu, tạm gọi là Khu A, khu B, khu C Cụ thể như sau:
* Khu A: Diện tích đất: 29.667,2 m², được quy hoạch bao gồm:
+ Nhà ở chung cư: 01 khối 8 tầng và 02 chung cư 7 tầng đã xây dựng Kiến trúc hiện đại, phù hợp về công năng, không gian sử dụng cho CBCNV và công nhân Diện tích đất ở khu A là 8.786,20m 2 , tương đương 20% diện tích tổng đất nhà ở xã hội trong dự án là 43.521,30m 2 Dự kiến sử dụng quỹ đất nhà ở chung cư làm nhà ở thương mại áp dụng theo điểm d khoản 2 điều 85 Luật nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023 có hiệu lực từ 01/08/2024.
+ 1 công viên cây xanh kết hợp khu thể dục thể thao.
+ 01 Nhà để xe: sử dụng cho toàn khu A.
+ Các không gian cây xanh dọc rạch kênh Mái Dầm,kênh Mái Nhà.
+ Hệ thống đường giao thông nội bộ trong khu A có 4 loại: chiều rộng mặt đường từ 5m, 6m, 7m và 12m, đường bê tông nhựa, có bố trí vỉa hè rộng 3-5m mỗi bên Đường lớn lòng đường 12m đã đầu tư xây dựng, có dãi cây xanh ở giữa, là đường trục chính của khu A Đường bố trí kết nối từ đường Nam Sông Hậu vào Khu Nhà ở đi qua khu A, khu B và đến khu C, lòng đường 7m, vỉa hè 3.5m.
* Khu B: Diện tích đất: 51.496,3 m², được quy hoạch bao gồm:
+ Nhà ở chung cư:7 tầng gồm 5 chung cư Kiến trúc hiện đại, phù hợp về công năng, không gian sử dụng cho CBCNV và công nhân
+ Các công trình công cộng gồm:
01 siêu thị (bách hóa): phục vụ nhu cầu mua sắm cho khu quy hoạch;
01 trường Mầm non: phục vụ cho con em của khu quy hoạch.
01 công viên, sân thể dục thể thao: phục vụ cho các trường học, các e học sinh và khu quy hoạch.
+ 03 nhà xe: sử dụng cho toàn khu B.
+ Công viên cây xanh nội khu, công viên cây xanh dọc kênh rạch: kênh Mái Dầm, kênh Mái Nhà, kênh Bào Bún.
+ Hệ thống đường giao thông nội bộ trong khu B có 2 loại: chiều rộng lòng đường 6m và 7m, đường bê tông nhựa, có bố trí vỉa hè rộng 3m mỗi bên Đường bố trí kết nối từ đường Nam sông Hậu vào Khu Nhà ở đi qua khu A, khu B và đến khu C, lòng đường 7m, vỉa hè 3.5m Một số tuyến đường dọc bồ kênh, vỉa hè phía kênh 2.0m.
*Khu C: Diện tích đất: 41.415,1m², được quy hoạch bao gồm:
+ Nhà ở chung cư: 7 tầng gồm 04chung cư.
+ 03 nhà xe: sử dụng cho toàn khu C.
+ 02 công viên cây xanh, nơi giao lưu công cộng, thể dục thể thao,…
PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ
II.1 Nhà ở xã hội dạng chung cư
Theo điều 7 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định về nhà ở xã hội chung cư bảo gồm các điều kiện sau:
– Nhà xã hội được thiết kế và xây dựng đảm bảo diện tích tối thiểu căn hộ đạt 25 m2 và diện tích tối đa của nhà ở xã hội phải đạt 70m2 sàn.
– Chủ đầu tư dự án sẽ được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng nhà ở xã hội lên 1,5 lần.
– Mức điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội không vượt quá 10% Tỷ lệ số nhà ở trong dự án xây dựng có diện tích sàn trên 70m2, không vượt quá 10% tổng số căn hộ dự án.
Nhà xã hội được thiết kế và xây dựng đảm bảo diện tích tối thiểu căn hộ đạt 25 m2 và diện tích tối đa đạt 70m2 sàn Chung cư tập hợp nhiều hộ dân, mỗi gia đình sống biệt lập trong từng căn hộriêng với tiện nghi trung bình hoặc tối thiểu và có những bộ phận chấp nhận sử dụng chungcho mọi hộ gia đình như hành lang, cầu thang, không gian phục vụ cho tập thể các hộ trongnhà (kho, chỗ để xe, trạm điện thoại )
Kiến trúc nhà nhiều tầng và cao tầng tạo bộ mặt đẹp và hiện đại cho các đô thị, dành cácquỹ đất cho các mục đích khác như sân chơi và nghỉ ngơi, các công trình dịch vụ công cộngvà tạo được không gian cảnh quan sinh động và chất lượng sống được bảo đảm.Nhà ở nhiều căn hộ là loại nhà phổ biến nhất trong thành phố và được xây dựng vớikhối lượng tương đối lớn, loại này gồm một số kiểu căn hộ nhất định tương ứng với các kiểugia đình khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp của các phòng chính, phòng phụ trong một cănhộ.
II.1.2 Ưu điểm và nhược điểm của nhà chung cư
Ưu điểm là tiết kiệm đất xây dựng nâng cao mật độ cư trú; tiết kiệm hệ thống kỹ thuật hạ tầng và hệ thống thiết bị kỹ thuật nhà ở; tuổi thọ và sự khấu hao của công trình kiên cố kinh tế hơn so với nhà ít tầng, giảm chi phí quản lý cho ngôi nhà; tạo điều kiện thuận lợi cho công nghiệp hoá xây dựng nhà ở, để áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến, giải quyết tốt vấn đề thiếu nhà ở trong đô thị lớn; hình khối kiến trúc phong phú, đóng góp cho bộ phận kiến trúc trong các thành phố
Nhược điểm là các phòng thiếu sự liên hệ trực tiếp với thiên nhiên và cây xanh; sự kín đáo yên tĩnh kém hơn nhà ít tầng; giao thông sử lý chất thải phức tạp; vốn đầu tư ban đầu lớn, thi công xây dựng khó khăn hơn nhà ít tầng, đảm bảo và yêu cầu kỹ thuật cao.
II.2 Hành lang cây xanh
Các hành lang xanh của khu dân cư: các tuyến đường vòng xung quanh khu dân cư, đường dạo - có chức năng như các tuyến sinh thái - là nơi cách ly khu dân cư với các khu vực xung quanh
Những tuyến này là những tuyến cây xanh bao quanh khu vực dự án, các tuyến đường phía bắc, nam bao quanh dự án, đó là những ‘ngón tay’ xanh - thâm nhập vào các khu chức năng cho đến khu trung tâm của khu dân cư.
Khu cây xanh: Khu vực này được thiết có nhiều cây cối, hoa cỏ nhiều màu sắc, kết hợp với hệ thống đèn chiếu sáng, tiện ích tạo nên khu vui chơi giải trí lý tưởng cho người dân địa phương Khu vực này được bố trí đường dạo và trở thành khu công viên của khu vực là điểm dừng trong Khu dân cư
Các không gian xanh: Các bãi cỏ - thường là nơi tổ chức các hoạt động cộng đồng như nơi giao lưu, gặp gỡ, trò truyện hoặc tổ chức các hoạt động thể thao như đánh cờ, đábóng, đấu vật trong Khu dân cư
Bố trí xuyên qua các lô đất tạo mặt tiền cho các khu nhà Vỉa hè rộng đủ bố trí đủ để bố trí thoát nước, đường ống kỹ thuật và cây xanh.
Tất cả các khu chức năng đều nghiên cứu bố trí đảm bảo qui chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng qui định Không gian kiến trúc cảnh quan nhấn mạnh ở cáctrục đường chính với nhà phố mật độ xây dựng cao tạo không gian nhộn nhịp của khu phố thương mại - dịch vụ.
CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
Theo Quy chuẩn hiện hành: Cao độ nền khống chế tối thiểu khu vực xây dựng công trình phải cao hơn mực nước ngập tính toán 0,3 m đối với công trình dân dụng.
Theo thiết kế: Cao độ san lấp cho Dự án: Quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở xã hội là: + 2.62 m (theo hệ cao độ Quốc gia Hòn Dấu) Thiết kế cao độ san nền này chỉ là thiết kế sơ bộ để tạo mặt bằng thi công xây dựng công trình, sau này cần san nền hoàn thiện cho phù hợp với mặt bằng kiến trúc, sân vườn và thoát nước chi tiết của công trình Trong quá trình đầu tư hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật phải tuân theo quy hoạch được phê duyệt và kết nối phù hợp với khu vực lân cận Các công trình xây dựng không được lấn chiếm hành lang bảo vệ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và làm hư hại đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.
Các giải pháp chuẩn bị kỹ thuật đất:
- Hầu hết diện tích đất gần như đã được san lấp (nhưng có chỗ chưa đạt cao trình), chỉ còn một kênh rạch nhỏ Khi san lấp đảm bảo quy trình đắp đất và độ đầm nén của đất nền, phải nạo vét bùn các mương, ao và gọt ủi lớp đất hữu cơ và vận chuyển ra khỏi công trình.
- Cao độ san lấp: Hsl = + 2.62 (theo hệ cao độ Quốc gia Hòn Dấu).
- Chiều cao trung bình san lấp: h = 0,1 – 0,7 m (cao độ hiện trạng trung bình +2.0 – 2,6).
I.3 Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Dự án chỉ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án như đường giao thông đối ngoại và hệ thống giao thông nội bộ trong khu vực.
II PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH II.1 Các phương án xây dựng công trình
Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.
II.2 Các phương án kiến trúc
Căn cứ vào nhiệm vụ các hạng mục xây dựng và yêu cầu thực tế để thiết kế kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng Chi tiết sẽ được thể hiện trong giai đoạn lập dự án khả thi và Bản vẽ thiết kế cơ sở của dự án Cụ thể các nội dung như:
1 Phương án tổ chức tổng mặt bằng.
2 Phương án kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng.
3 Thiết kế các hạng mục hạ tầng.
Trên cơ sở hiện trạng khu vực dự án, thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với các thông số như sau:
Xác định cấp đường, cấp tải trọng, điểm đấu nối để vạch tuyến và phương án kết cấu nền và mặt đường.
Xác định nhu cầu dùng nước của dự án, xác định nguồn cấp nước sạch (hoặc trạm xử lý nước), chọn loại vật liệu, xác định các vị trí cấp nước để vạch tuyến cấp nước bên ngoài nhà, xác định phương án đi ống và kết cấu kèm theo.
Tính toán lưu lượng thoát nước mặt của từng khu vực dự án, chọn tuyến thoát nước mặt của khu vực, xác định điểm đấu nối Thiết kế tuyến thu và thoát nước mặt, chọn vật liệu và các thông số hình học của tuyến.
Hệ thống xử lý nước thải
Xây dựng hệ thống xử lý nước thải bằng công nghệ xử lý hiện đại, tiết kiệm diện tích, đạt chuẩn trước khi đấu nối vào hệ thống tiếp nhận.
Tính toán nhu cầu sử dụng điện của dự án Căn cứ vào nhu cầu sử dụng điện của từng tiểu khu để lựa chọn giải pháp thiết kế tuyến điện trung thế, điểm đặt trạm hạ thế Chọn vật liệu sử dụng và phương án tuyến cấp điện hạ thế ngoài nhà Ngoài ra dự án còn đầu tư thêm máy phát điện dự phòng.
PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng và khai thác khi đi vào hoạt động.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương cho quá trình thi công xây dựng Bên cạnh đó, dự án cũng sẽ tuyển dụng thêm đối với lao động chuyên môn nghiệp vụ.
THỜI GIAN HOẠT ĐỘNG VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
IV.1 Thời gian hoạt động của dự án Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày các cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp phép đầu tư dự án và thời hạn này có thể được kéo dài thêm một khoảng thời gian nhất định theo yêu cầu của chủ đầu tư và được sự phê duyệt của các cơ quan có thẩm quyền.
IV.2 Tiến độ thực hiện của dự án a) Tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn - Tiến độ dự kiến góp vốn: Quý III/2024 đến Quý I/2025 - Tiến độ huy động các nguồn vốn:Quý III/2024 đến Quý IV/2026 b) Tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động chủ yếu của dự án đầu tư:
Tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động của dự án là 132 tháng kể từ ngày cấp phép đầu tư dự án, trong đó các mục tiêu hoạt động chủ yếu của dự án đầu tư như sau:
+ Thời gian chuẩn bị đầu tư: 12 tháng+ Thời gian xây dựng và hoàn thành dự án: 120 tháng.
STT Nội dung công việc Thời gian
1 Thực hiện thủ tục đầu tư, cấp phép đầu tư xây dựng công trình; Thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng (nếu có)
2 Thủ tục giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
Thẩm định, phê duyệt TKCS; Tổng mức đầu tư và Thiết kế và thẩm tra thiết kế xây dựng, PCCC và các thủ tục khác có liên quan
Quý I/2025 đến Quý III/2025 4 Thủ tục liên quan đến kết nối hạ tầng kỹ thuật Quý II/2025
5 Thủ tục phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường
6 Cấp phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép xây dựng theo quy định) Quý III/2025
7 Thi công và đưa dự án vào khai thác, sử dụng
IV/2035 c) Tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt động hoặc khai thác vận hành:Quý IV/2025 đến Quý IV/2035 (120 tháng) d) Sơ bộ phương án phân kỳ đầu tư hoặc phân chia dự án thành phầnDự án không phân chia dự án thành phần và không phân kỳ đầu tư.
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
GIỚI THIỆU CHUNG
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường của dự án “Khu nhà ở xã hội ” là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án khi đi vào hoạt động, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG
- Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 17/11/2020;
- Luật Tài nguyên nước số 28/2023/QH15đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 27 tháng 11 năm 2023;
- Văn bản hợp nhất Luật Phòng cháy và chữa cháy số 46/VBHN-VPQH đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày ngày 27 tháng 12 năm 2023;
- Văn bản hợp nhất Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật số 31/VBHN- VPQH đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 10 tháng 12 năm 2018;
- Bộ Luật lao động số 45/2019/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/11/2019;
- Nghị định số 50/2024/NĐ-CPngày 10 tháng 5 năm 2024 của Chính phủ: quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Nghị định số 83/2017/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2017 của Chính phủ quy định về công tác cứu nạn, cứu hộ của lực lượng phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 02/2022/TT-BTNMT ngày 10/01/2022 của BTNMT Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng:
- TCVN 13606:2023 - Cấp nước - Mạng lưới đường ống và công trình Yêu cầu thiết kế;
- QCVN 01:2021/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng;
- TCVN 7957:2023 - Thoát nước – Mạng lưới và công trình bên ngoài;
- QCVN 26:2010/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn;
- QCVN 05:2023/BTNMT - Chất lượng không khí;
- QCVN 40:2011/BTNMT- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải công nghiệp;
- QCVN 24/2016/BYT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn - Mức tiếp xúc cho phép tiếng ồn tại nơi làm việc;
- QCVN 26:2016/BYT - Quy chuẩn giá trị cho phép vi khí hậu nơi làm việc;
- QCVN 27/2016/BYT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về rung - Giá trị cho phép tại nơi làm việc;
- QCVN 02:2019/BYT được ban hành kèm Thông tư số 02/2019/TT-BYT quy định về bụi – giá trị giới hạn tiếp xúc cho phép 05 yếu tố bụi tại nơi làm việc;
- QCVN 03:2019/BYT: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Giá trị giới hạn tiếp xúc cho phép của 50 yếu tố hóa học tại nơi làm việc.
- Tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo Quyết định số 3733/2002/QĐ-BYT ngày 10/10/2002 của Bộ Y tế về việc ban hành 21 tiêu chuẩn vệ sinh lao động,05 nguyên tắc và 07 thông số vệ sinh lao động.
PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VỀ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG PHÙ HỢP
VỚI NỘI DUNG ĐÁNH GIÁ MÔI TRƯỜNG CHIẾN LƯỢC TRONG QUY HOẠCH CHUNG ĐÃ ĐƯỢC PHÊ DUYỆT
V.1 Đánh giá môi trường hiện trạng Quy hoạch nằm trong quy hoạch chung huyện Châu Thành Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện trạng đã cơ bản hoàn chỉnh Chất thải rắn và lỏng đều được xử lí không gây ra tình trạng ô nhiễm, mất vệ sinh cho cảnh quan và môi trường xung quanh.
Xung quanh khu vực của đồ án trong tương lai là khu dân cư đây là khu vực đã được quy hoạch hoàn chỉnh nên các tiêu chí về cảnh quan, chất lượng môi trường sống trong khu dân cư tương đối ổn định, đạt chất lượng.
V.2 Các tác động môi trường
Trong giai đoạn thực hiện dự án, các tác nhân gây ô nhiễm như: tiếng ồn của các phương tiện thi công, khói, bụi, các phương tiện cơ giới, các loại vật tư thi công, chất thải rắn, lỏng,… đều có thể gây tác động xấu đến môi trường sống của khu dân cư Các mảng xanh bao gồm cây xanh đường phố, các công viên, bãi cỏ lân cận có thể bị ô nhiễm do bụi và nước thải từ công trình.
Tuy nhiên, trong khi hoàn thiện dự án với mật độ xây dựng cao hơn hiện trạng, kéo theo mức độ ô nhiễm không khí, đất, nước thải nhiều hơn Do đó cần có biện pháp giải quyết thích hợp.
V.3.1 Các biện pháp kiểm soát ô nhiễm trong quá trình san lấp mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng, của khu dân cư
Các biện pháp tổ chức thi công xây dựng+ Áp dụng biện pháp thi công cuốn chiếu: Thi công các hạng mục chính như trục đường giao thông, tuyến cống cấp – thoát nước, tuyến điện và thông tin liên lạc, trồng cây xanh và thảm cỏ;
+ Áp dụng trình tự thi công hợp lý giữa các hạng mục công trình cơ bản trước – sau để bảo đảm rút gọn thời gian thi công, an toàn giao thông và hạn chế các tác động có hại do bụi, khí thải, ứ đọng, ngập úng, sình lầy cục bộ, giữa các khu vực thi công trên công trường;
+ Áp dụng các biện pháp thi công hợp lý, cơ giới hoá các thao tác và quá trình thi công;
+ Lập kế hoạch tiến độ thi công và bố trí nhân lực hợp lý, tuần tự, tránh chồng chéo giữa các công đoạn thi công: phát quang mặt bằng, san ủi, lắp đặt các công trình ngầm, các công trình giao thông, điện lực, chiếu sáng và thông tin.
+ Lập và tổ chức thi công xây dựng theo từng hạng mục công trình cơ bản để quản lý và chịu trách nhiệm toàn diện trong quá trình thi công xây dựng.
Các biện pháp bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng:
+ Bố trí hợp lý đường vận chuyển và đi lại, tránh đường vận chuyển đi ngang qua khu vực dân cư, cấm vận chuyển và thi công các công việc có mức ồn cao vào ban đêm, giảm tốc độ khi đi qua khu vực dân cư.
+ Lập rào chắn cách ly các khu vực nguy hiểm như trạm biến thế, vật liệu dễ cháy nổ, kho chứa nhiên liệu xăng dầu;
+ Thiết kế chiếu sáng cho những nơi làm việc ban đêm, hoặc những nơi đào sâu khi lắp đặt đường ống, đường dây;
+ Lắp đặt các thiết bị giảm tiếng ồn cho những thiết bị máy móc có mức ồn cao như máy phát điện, máy khoan, máy cưa.
+ Che chắn vật liệu san lấp trong quá trình vận chuyển cũng như những khu vực phát sinh bụi và tưới nước để hạn chế khả năng khuếch tán bụi ra môi trường xung quanh, tưới nước đường vận chuyển trên công trường trong mùa khô để giảm lượng bụi trong không khí, nhất là trong điều kiện thi công có nắng nóng kéo dài;
+ Lập trạm vệ sinh gầm và bánh xe trước khi ra khỏi công trường;
+ Các chất thải rắn xây dựng, phế liệu được thu gom thường xuyên và vận chuyển ra khỏi công trường, tập trung vào các khu xử lý chung;
+ Để giảm ồn tiến hành kiểm tra, bảo dưỡng thường xuyên các phương tiện vận tải, các máy móc thiết bị kỹ thuật thi công, bảo đảm tuyệt đối an toàn trong thi công;
+ Lắp đặt đường ống thoát nước mưa, hoặc thường xuyên khơi thông dòng chảy theo địa hình tự nhiên thấp dần xuống sông nhằm khống chế tình trạng ứ đọng, ngập úng, sình lầy che chắn nguyên vật liệu tránh bị nước mưa cuốn trôi trong quá trình thi công các công trình của dự án.
V.3.2 Các biện pháp kiểm soát ô nhiễm trong hoạt động của công nhân xây dựng Ưu tiên tuyển chọn công nhân ở gần khu vực dự án để giảm lượng công nhân ở trong lán trại, giảm chất thải phát sinh, hạn chế các tác động xã hội tiêu cực tại khu vực dự án; Đặt các thùng nước uống đảm bảo vệ sinh tại các công trường;
Thuê nhà vệ sinh di động, lắp đặt các thùng rác, bãi rác, tránh phóng uế, vứt rác sinh hoạt bừa bãi gây ô nhiễm môi trường.
Thuê đơn vị chức năng thu gom và xử lý hợp vệ sinh rác thải sinh hoạt tại khu vực quy định;
Tổ chức bếp ăn tập trung cho công nhân tại công trường, đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh, an toàn thực phẩm;
Tổ chức phun thuốc diệt muỗi để phòng ngừa bệnh tật Tiến hành vệ sinh, khơi thông cống rãnh, tránh ứ đọng nước thải.
V.3.3 Các biện pháp an toàn lao động
Lập đội kiểm tra An toàn lao động và vệ sinh môi trường tại công trường để nhắc nhở công nhân tuân thủ các quy định về an toàn và vệ sinh môi trường;
Quy định các nội quy làm việc tại công trường, bao gồm nội quy ra, vào làm việc tại công trường; Nội quy về trang phục bảo hộ lao động; nội quy sử dụng thiết bị nâng cẩu; nội quy về an toàn điện; nội quy an toàn giao thông; nội quy an toàn cháy nổ
KẾT LUẬN
Các tác động từ hoạt động của dự án tới môi trường là không lớn và hoàn toàn có thể kiểm soát được Đồng thời, các sản phẩm mà dự án tạo ra đóng vai trò rất quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của thị trường Hoạt động của dự án mang lại lợi ích đáng giá và đặc biệt có hiệu quả về mặt xã hội lớn lao, tạo điều kiện công việc làm cho người lao động tại địa phương.
Trong quá trình hoạt động của dự án, các yếu tố ô nhiễm môi trường phát sinh không thể tránh khỏi Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bảo vệ môi trường, mối quan hệ giữa phát triển và giữ gìn trong sạch môi trường sống,Chủ đầu tư sẽ thực hiện các bước yêu cầu của công tác bảo vệ môi trường Bên cạnh đó, vấn đề an toàn lao động trong thi công cũng được chú trọng.
HIỆNVÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN
Nguồn vốn: vốn chủ sở hữu 20%, vốn vay 80% Chủ đầu tưsẽ làm việc với các ngân hàng thương mại để vay dài hạn Lãi suất cho vay các ngân hàng thương mại theo lãi suất hiện hành.
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được lập dựa theo quyết định về Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổnghợp bộ phận kết cấu công trình của Bộ Xây dựng; giá thiết bị dựa trên cơ sở tham khảo các bản chào giá của các nhà cung cấp vật tư thiết bị.
Nội dung tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án “ Khu nhà ở xã hội” làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án
Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí vật tư thiết bị; Chi phí tư vấn, Chi phí quản lý dự án & chi phí khác, dự phòng phí.
Chi phí xây dựng và lắp đặt
Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình; Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế và các loại phí có liên quan.
Các thiết bị chính, để giảm chi phí đầu tư mua sắm thiết bị và tiết kiệm chi phí lãi vay, các phương tiện vận tải có thể chọn phương án thuê khi cần thiết.
Với phương án này không những giảm chi phí đầu tư mà còn giảm chi phí điều hành hệ thống vận chuyển như chi phí quản lý và lương lái xe, chi phí bảo trì bảo dưỡng và sửa chữa…
Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm
- Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;
- Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết bị, tổng thầu xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;
- Chi phí tư vấn quản lý dự án;
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
- Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư; Chi phí bảo hiểm công trình;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình tiền chạy thử và chạy thử.
- Dự phòng phí bằng 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN
II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án: 1.750.000.000.000 đồng
(Một nghìn, bảy trăm năm mươi tỷđồng)
+ Vốn vay - huy động (80%) : 1.400.000.000.000 đồng.
II.2 Dự kiến nguồn doanh thu vàcông suất thiết kế của dự án:
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
+ Quy mô dân số: 3.990 người + Tổng số căn hộ: 1.589 căn + Sản phẩm, dịch vụ cung cấp:
Bán nhà ở thương mại(412 căn hộ) 28.539,7 m2Bán nhà ở xã hội (1.177 căn hộ) 77.320,3 m2Cho thuê mặt bằng siêu thị 1.600,4 m2/nămCho thuê mặt bằng trường học 2.128,8 m2/năm
Cho thuê mặt bằng trạm y tế 419,2 m2/năm
Cho thuê bãi đỗ xe 26.390,7 m2/năm
Nội dung chi tiết được trình bày ở Phần phụ lục dự án kèm theo.
II.3 Các chi phí đầu vào của dự án:
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí marketing, bán hàng 2% Doanh thu 2 Chi phí khấu hao TSCĐ "" Khấu hao 3 Chi phí bảo trì thiết bị 3% Tổng mức đầu tư thiết bị
5 Chi phí quản lý vận hành "" Bảng tính 6 Chi phí lãi vay "" Kế hoạch trả nợ
7 Chi phí khác 1% Doanh thu
• Ân hạn : Ân hạn nợ gốc trong thời gian xây dựng dự án.
• Lãi suất,phí : Được hưởng lãi suất ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội với mức lãi suất 7%/năm trong 3 năm đầu, những năm tiếp theo lãi suất được tính theo lãi suất trên thị trường của ngân hàng (tạmtínhlãisuất10%/năm).
• Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốnvay.
Lãi vay, hình thức trả nợgốc
1 Thời hạn trả nợ vay 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 10% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 15% /năm4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 9,4% /năm
5 Hình thức trả nợ 1 (1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là 80%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 20%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) là15%/năm.
III.2 Các thông số tài chính của dự án
III.2.1 Kế hoạch hoàn trả vốn vay
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ trong vòng 10 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 205,7 tỷ đồng Theo phân tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình khoảng trên 164% trả được nợ.
III.2.2 Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao + lãi vay)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ số hoàn vốn của dự án là 7,56lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được đảm bảo bằng 7,56đồng thu nhập Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy đến năm thứ 6 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của năm thứ 6 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn giản đơn của dự án là 6 năm 6 thángkể từ ngày hoạt động.
III.2.3 Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục tính toán của dự án Như vậy PIp = 1,43cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 1,43đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 9,4%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 10 đã hoàn được vốn và có dư.
Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 10.
Như vậy thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án là 10 năm 3 thángkể từ ngày hoạt động.
III.2.4 Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV)
- P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
- CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 9,4%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 758.618.908.000 đồng Như vậy chỉ trong vòng 50 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần 758.618.908.000 đồng> 0 chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.
III.2.5 Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu mà tại đó hiện giá ròng NPV bằng 0 Hay nói cách khác, IRR là suất chiết khấu mà khi dùng nó để
NPV =−P + ∑
CFt ( P / F , i %, t ) quy đổi dòng tiền tệ thì giá trị hiện tại của dòng thu nhập cân bằng với giá trị hiện tại của chi phí.
- C 0 : là tổng chi phí đầu tư ban đầu (năm 0) - Ct: là dòng tiền thuần tại năm t
- n: thời gian thực hiện dự án.
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho thấy IRR = 14,63% > 9,4% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả năng sinh lời.