Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác quản lý tòa nhà ecohome 2 tại công ty cổ phần quản lý bất động sản ecolife

Thời gian gần đây xảy ra nhiều vụ việc liênquan đến quản lý tòa nhà chung cư như: tranh chấp, mâu thuẫn giữa cư dân với chủđầu tư về phần diện tích sở hữu và sử dụng chung, chất lượng củ

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DANKHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

DE TAI

HOÀN THIỆN CONG TAC QUAN LY TOA NHÀ ECOHOME 2 TẠI

CONG TY CO PHAN QUAN LY BAT DONG SAN ECOLIFE

GVHD : PGS.TS Ngô Thị Phuong Thao

Ho va tén : Nguyễn Thị Huế

Mã sinhviên : 11192152

Lớp : Kinh doanh Bắt động sản 61B

Hà Nội, 5/2023

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là nghiên cứu của riêng em và được sự hướng dẫn của

PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này

là trung thực Ngoài ra không có bất cứ sao chép của người khác Nội dung báo cáothực tập là sản phâm em đã nỗ lực nghiên cứu trong quá trình thực tập tại Công ty

Cé phần Quan lý bất động sản Ecolife

Các số liệu, kết quả trình bày trong báo cáo là hoàn toàn trung thực, em xin

chịu hoàn toàn trách nhiệm nêu như có vân đê gì xảy ra.

Hà Nội, ngày 22 tháng 05 năm 2023

Sinh viên thực hiện

NGUYEN THỊ HUE

LOI CAM ON

Trong thời gian tim hiểu tại Công Công ty Cổ phan Quản ly bat động sanEcolife em đã được học hỏi, trực tiếp trải nghiệm công việc liên quan đến ngànhhọc của mình Qua đó giúp em có thé vận dụng các kiến thức đã học trên trường ápdụng thực hành, trau đồi kinh nghiệm, rèn luyện tác phong và phẩm chất nghề

nghiệp

Em cảm ơn thầy cô khoa Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên trườngĐại học Kinh tế quốc dân đã tận tình truyền đạt cho em những kiến thức quý

giá,những kinh nghiệm khi làm việc Đặc biệt là PGS TS Ngô Thị Phương Thảo

đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập, nghiên cứu chuyên đề

Em nhận thấy chuyên đề của em sẽ không tránh khỏi nhiều thiếu sót Em rấtmong nhận được sự góp y,nhan xét b6 sung những phan thiếu hụt của chuyên đề từcác ý kiến của thầy cô giúp em hoàn thiện hơn về kiến thức của mình Cuối cùng,

em xin gửi lời cảm ơn đến chị Trần Thu Hà -Giám đốc ban Ecohome 2 cùng toànthé anh chi ở các phòng ban của Công ty Cổ phan Quản lý bất động sản Ecolife đãtạo điều kiện cho em được học tập, giúp đỡ em tận tình trong suốt thời gian thựctập.

Em xin chân thành và trân trọng cảm ơn!

DANH MỤC CHU VIET TAT

STT Tir viét tat Day du tiéng Viét

6 TTTM Trung tâm thương mại

7 BỌT Ban quản tri

8 ECL Ecolife

9 QLVH Quan ly van hanh

10 PCCC Phong cháy chữa cháy

11 CSKH Cham soc khach hang

12 PNRR Phong ngừa rủi ro

DANH MỤC HÌNH BANG BIEU

Danh mục hình

Hình 1.1 Cau trúc quản lý vận hành chung cư tại Việt NÑam 8

Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức Công ty cô phan quản lý BĐS Ecolife 22Hình 2.2 VỊ trí dự án NOXH Ecohome 2 5 =5 + +++<ss+<+sess+c+z 25 Hình 2.3 Hiện trạng tòa C1 của chung cư Ecohome - - -s«s«+++ 26Hình 2.4 Sơ đồ bộ máy quản lý tòa nhà chung cư Ecohome 2 27Hình 2.5 Biên lai thu tiền - ©25c+c2vtrrrtEEktrrrttrirrrrriirrrirrree 36

Danh mục bảng

Bang 1.1 Céng tac 205i 017 ố 13Bang 1.2 Công tác bao dưỡng vận hành hệ thong kỹ thuật 15Bang 2.1 Công việc bảo trì hệ thống cấp thoát nước - + 31Bảng 2.2 Thống kê số lượng camera tòa nhà 2- 2: 52+ 2222 s+£xezse2 33Bang 2.3 Bảng phân công công việc bộ phận an nĩnh - 55+ 34 Bảng 2.4 Bảng phí dịch vụ gửi xe vé tháng -cccccsscssscrseersserseree 38

MỤC LỤC

0909906900077 iLOT CAM ƠN 05 5 <9 g9 v0 9 0 95s s2 iiDANH MỤC CHU VIET TAT uu csscsssssssssessessssssssseseecsnsssssscssesanssnssscseeancsnesseescees iiiDANH MỤC HINH BANG BIEU u cssssssssesssessesssesssessssssssssessssssssssesssesensssesseseseese iv

18000000 — Y

098/9627710055 1

1 Lý do chọn đề tài - - sex 2 2k2 1EE121121121121 1111111111 re 1

2 Mục đích nghiên cứu đề tài - - 2: s5s+E++E2E£EcEEeEEeEkerkerkrrerreee 2

3 Đối tượng nghiên CỨu - - 2-52 2 2 E+E£EEEEEEEEEEEEEE21121217111 211.1 2

4 Phạm vi nghién CỨU - - - G3 c1 92183311831 1 9111 911 1 11111 1 ng ng 2

5 Phương pháp nghiên CỨU - - 5 5 + vn HH ng tiệt 3

6 Kết cấu 00 woe 7 ằẽ II 3CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VE QUAN LY TOA NHÀ CHUNG CƯ 4

1.1 Những van đề chung về chung cư - 2-2 ©52+c2+£E+£EezEzresrxered 4

1.1.1 Khai ni€m Chung ao 4

1.1.2 Phân loại, phân hang - - G131 SH rệt 4

1.1.3 Vai trO cla CHUNG CU occ 61.2 Những van dé chung quan lý tòa nhà chung cu -5- 2-527

I9 in 7 1.2.2 Mô hình quản lý Chung CƯ 5 «61x eEseEeserserskrseree 8 1.2.3 Vai trò quan lý tòa nhà chung CU - 55555 *S+<s+sssseeess 10 1.2.4 Mục đích quản lý tòa nhà chung CU - «<< <<s<+s<++2 10 1.2.5 Quy định pháp luât quản lý tòa nhà chung cư ‹- 11 1.3 Nội dung công tác quan lý tòa nhà - s5 s + + +svexsseesesers 13

1.4.1 Yếu tố chủ quane.ccececcesceccessesseessessessessessessessesssessessesseesessesseeseess 181.4.2 Yếu tố khách quan ¿- ¿+ +++x++E++£x++Ex++rxzrxrrxeerxeerxee 19

CHUONG 2 DANH GIA THUC TRANG QUAN LY TOA NHA CHUNG

CƯ ECOHOME 2 CUA CƠNG TY CP QUAN LY BĐS ECOLIFE 21

2.1 Khái quát về Cơng ty cổ phan quản ly BĐS Ecolife và tồ nhà

|DM\0)0)19/0Ưrt 21

2.1.1 Quá trình hình thành và phat trién của Cơng ty Cổ phan Quan lý

bat động sản ECỌIÍG - -ĩ- Gà HH HH gu nà HH Hưng ngà 21

2.1.2 Chức năng của t6 chứỨC - + ¿+ s+S++EE+EE+E££E£Eerkerkerxersrree 22

2.1.3 Lĩnh vực hoạt động - - 2 St S239 HH ng re 22

2.1.4 Tam nhìn, sứ mệnh,giá trị cốt lõi - 2 s2 s2£++z+=szs4 232.1.5 Các phân khúc vận hành - + + k+*kEseeeEeseeeeerereere 24 2.2 Thực trạng quan ly tồ nha chung cư Ecohome 2 tại cơng ty 25

2.2.1 Khái quát dự án tịa nhà Ecohome 2 - «<< c+s++ex 252.2.2 Thực trang mơ hình quản lý và cơng tác tổ chức quan lý 272.2.3 Thực trang quản lý tịa nhà chung cư Ecohome 2 282.3.2 Những kết quả đạt được -¿ 2¿©2++2c++cx+erxrsrxerrxerxeerxee 392.3.3 Hạn chế và nguyên nhân ¿-¿ 2 ++x++zx+zx++zx++rxez 39

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIEN CONG TÁC QUAN LÝ

TOA NHÀ ECOHOME 2 TẠI CƠNG TY CO PHAN ECOLIFE 42

3.1 Dinh hướng và mục tiêu hoàn thiện công tác quản lý toa nha Ecohome 2 tại CONG ty - c1 TH TH HH ng 42

3.1.1 Về quy trình quản lý chung cư -2- 2-2 5 sz+sz+z++zxezseez 42 3.1.2 Về bộ máy quản lý chung cư cần phải được nâng cao kiến thức

chuyên môn, năng lực quan ÏÚ - - << + 31835111311 9111 111v ng rey 42

3.1.3 Vận hành và khai thác tòa nhà hiệu quả, bền vững với môi

0) 42

3.2 Gidi PAP 43

3.2.1 Hoan thién chat lượng các dịch vụ của tòa nhà - 43

3.2.2 Đào tạo chuyên môn, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 45

3.2.3 Nâng cao trách nhiệm và ý thức sử dụng của cư đân 46

3.2.4 Ap dụng các phần mềm vào công tác quản lý -. - 41

3.3 ‹ 0ï; na 41

0009000757 48

TÀI LIEU THAM KHẢO 2 -2222°£©EEEEEEEV2222222eEEEE2222vvvzrzsree 49

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Phát triển nhà ở là một trong những chính sách phát triển kinh tế xã hội quan

trọng của nhiều quốc gia trên thế giới Theo Tổng cục thống kê năm 2021, dân sốtrung bình của nước ta là 98.506.193 người,trong đó dân số thành thị 36,57 triệungười, chiếm 37,1% Một dự báo của Ngân hàng thé giới(WB) năm 201 1 chỉ ra rằng

từ năm 2020 đến 2025 dự kiến 50% dân số Việt Nam sẽ sống ở thành thị.Thực tế cácnước cho thay dé đây nhanh quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa hiện đại hóa đấtnước thì vân đê nhà ở cân phải được giải quyêt một cách đúng đăn

Quá trình đô thị hoá ở nước ta diễn ra mạnh mẽ, với tốc độ nhanh, tăng trưởngkinh tế phát triển, kéo theo nhu cầu về nhà ở tại các thành phố và đô thị ngày cànglớn đặc biệt là tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Hiện nay dé đáp ứng nhu cầu

sinh sống, học tập và làm việc của cư dân đô thị cũng như dân nhập cư thì các chung

cư, trung tâm thương mại hoặc các tòa nhà tô hợp mọc lên ngày càng nhiều Trongnhững năm gần đây, việc tiếp cận với các căn hộ chung cư không còn quá khó đốivới người dân do nhà nước có nhiều chính sách hỗ trợ, thúc đây và tạo điều kiện choviệc mua nhà được dễ dàng và thuận lợi hơn Tuy nhiên việc sinh sống tại nhà chung

cư sẽ khác rất nhiều so với nhà mặt đất một phần xuất phát từ vấn đề sở hữu và sẽphát sinh rất nhiều vấn đề Lúc này, công tác quản lý các tòa nhà lại là yêu cầu thực

tế và bức thiết hơn bao giờ hết

Hiện nay chất lượng công tác quản lý một số chung cư ở Hà Nội lại chưa thực

sự được thực hiện một cách nghiêm túc Thời gian gần đây xảy ra nhiều vụ việc liênquan đến quản lý tòa nhà chung cư như: tranh chấp, mâu thuẫn giữa cư dân với chủđầu tư về phần diện tích sở hữu và sử dụng chung, chất lượng của công trình xâydựng không được đảm bảo khi đi vào khai thác và sử dụng nhanh xuống cấp, Vàhơn thế có những vụ việc đáng tiếc xảy ra liên quan đến tính mạng con người nhưviệc một bé gái rơi từ tầng 12A của tòa nhà 60B Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân,Hànội nhưng rất may một người đàn ông đã đỡ được và không xảy ra nguy hiểm Hay

vụ cháy ở cư Goldmark City (địa chỉ tại số 136 Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm, HàNội) vào ngày 20/11/2020 rất may không có thiệt hại về người Đó chỉ là một vài vụviệc liên quan đến công tác quản lý nhà chung cư Vấn đề đặt ra là thực trạng côngtác quản lý nhà chung cư hiện nay như thế nào, chất lượng công tác quản lý nhà

chưng cư có được đảm bảo hay không đặc biệt là ở các khu NOXH xây theo hình thức chung cư.

NOXH là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho những đối tượngđược hưởng các chính sách về hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật nhà ở xã hội, quyđịnh theo từng loại nhà cụ thé Vì vậy cu dan NOXH chủ yếu năm trong các đốitượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội như : người có thu nhập thấp, cán bộ côngchức theo luật định Ngoài ra chi phí sử dung dịch vụ hàng thang của cư dân sinhsống tại đây sẽ thấp hơn so với các chung cư cao cấp khác để phù hợp với mức thunhập Vậy nhà ở cho người thu nhập thấp thì có đồng nghĩa với việc chất lượng côngtác quản lý thấp Nhận thức rõ tầm quan trọng của việc quản lý chung cư tại tòa nhàEcohome2 nói riêng và các tòa nhà khác trên cả nước nói chung, trên cơ sở kết hợpgiữa kiến thức lý luận và thực tiễn trong phạm vi hiểu biết của mình em đã chọn đềtài:” Hoàn thiện công tác quản lý tòa nha Ecohome 2 tại Công ty cô phần quản lý bat

động sản Ecolife”

2 Mục đích nghiên cứu đề tài

- _ Hệ thống hóa những lý thuyết cơ bản về quan lý tòa nhà chung cư tại Việt

Nam

- Phan tích, đánh giá thực trạng quản lý khai vận hành và khai thác tòa nhà

Ecohome 2 của Công ty Cổ phan quản lý BĐS Ecolife, làm rõ thành tựu vàhạn chế trong công tác quản lý

- Tir đó tìm hiểu nguyên nhân và dé xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ

thống quản lý vận hành và khai thác tòa nhà chung cư Ecohome 2

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác quản lý tòa nhà chung cư Ecohome

2 của Công ty quản lý BĐS Ecolife

4 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu công tác quản lý tòa nhà Ecohome 2 từ tháng2/2023 đến nay với 5 nội dung chính:

- Nội dung dịch vụ vệ sinh

- Nội dung dịch vụ bảo đưỡng hệ thống kĩ thuật

- Nội dung dịch vụ an ninh

- Nội dung dịch vụ chăm sóc khách hàng

- Nội dung khai thác các dịch vụ gia tăng.

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong bài có hai phương pháp được sử dụng chủ yếu:

Phương pháp thu thập, tổng hợp, phân tích dit liệu từ các bài nghiên cứu,văn

bản pháp luật quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư hiện nay dé làm co

sở nghiên cứu công tác quản lý chung cư, từ đó nghiên cứu sâu công tác quản lý tại

tòa nhà Ecohome 2 của Công ty quản lý BĐS Ecolife Nguồn tài liệu có thể thamkhảo được: các văn bản luật của các cơ quan Nhà nước;các bài nghiên cứu khoa học;

Các báo, tạp chí chuyên ngành bất động sản,các trang thông tin chính thống trên

Internet

Phương pháp khảo sát ,điều tra thực tế: hỏi trực tiếp cư dân và ban quản lý tòanhà chung cư Ecohome 2.

6 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu với kết luận, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1 : Cơ sở khoa học về quản lý tòa nha chung cư

Chương 2 : Đánh giá thực trạng quản lý tòa nhà chung cư Ecohome 2 củaCông ty cổ phần quản lý BĐS Ecolife

Chương 3 : Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý toà nhà Ecohome 2tại Công ty cô phần quan lý BĐS Ecolife

CHUONG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VE QUAN LY TOA NHÀ CHUNG CƯ

1.1 Những van đề chung về chung cư

1.1.1 Khai niệm chung cw

Nhà chung cư là nha ở từ 2 tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thangchung, có phan sở hữu riêng, phần sở hữu chung và các công trình hạ tang sử dụngchung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức Nó có thé được xây dựng dé ở hoặc mụcđích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Theo Thông tư số 28/2016/TT-BXD : tòa nhà chung cư là một khối nha (block)

độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối dé nồi trên mặt đất được xây dựng theo

quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thâm quyền phê duyệt

1.1.2 Phân loại, phân hạng

a Phân loại chung cư

* Theo mục đích sử dụng

Nha chung cư có mục đích đề ở: là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chi

sử dụng cho mục đích dé ở

Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: là nhà chung cư được thiết kế,

xây dựng dé sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng dịch

Nhà chung cư có nhiêu chủ sở hữu là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở

lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử

dụng chung của các chủ sở hữu.

b Phân hạng chung cưThông tư số 14/2008/BXD được BXD ban hành ngày 2/6/2008 hướng dẫn vềphân hạng sử dụng nhà chung cư như sau:

Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảmbảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quan ly sử dụng dat mức độ hoanhảo.

Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu vềquy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trangthiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn

hảo

Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá

Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quan lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điềukiện dé đưa vào khai thác sử dung

Theo thông tư 31/2016/TT-BXD, Bộ xây dựng hướng dẫn về phân hạng sử

dụng nhà chung cư ,chung cư được phân làm 3 hạng A,B,C theo 4 nhóm tiêu chí sau:

Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc

Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật

Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội

Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành

Hang A: là nhà chung cư đáp ứng day đủ các yêu cầu dé được phân hạng theoquy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trêntong số 20 tiêu chi theo hướng dan tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này

Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theoquy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trêntổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này

Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu đề được phân hạng theoquy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để côngnhận hang A va hang B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này

1.1.3 Vai trò của chung cw

Nhà ở chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại.Thứ nhất, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở của người dân đô thị

Cùng với quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa cao, quá trình di cư mạnh

mẽ vào các vùng đô thị vẫn đang diễn ra không ngừng Nguyên nhân chính là do hầuhết các nguồn dau tư, nguồn lực phát triển từ trong nước và nước ngoài đều tập trung

ở các trung tâm đô thị hoặc các khu công nghiệp lớn, đặc biệt tại khu vực thủ đô Hà

Nội, đã làm tăng thêm lực hút, lôi cuốn nguồn lao động từ các tỉnh, địa phương di

chuyển ra thành phố làm ăn, sinh sông Làm bật lên nhu cầu về nhà ở đô thị, trong đó

vân đề về nhà ở cho những người vừa ra trường không có điều kiện mua nhà, nhà ởcho công nhân tại các khu công nghiệp, Tuy nhiên đề tìm được một không gian “an

cư lập nghiệp" tại các thành phó lớn lại không phải là một van đề dé dàng Chính vi

vậy, nhà ở chung cư với đặc điểm vốn có như nhiều tầng, nhiều căn hộ với các điệntích đa đạng đã phần nào giải quyết được nhu cầu về chỗ ở cho một lượng lớn người

dân cư ở các đô thị ngày càng đông đúc.

Thứ ba, xây dựng nhà chung cư có giá thành thấp tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho

nhiêu đôi tượng người dân ở nhiêu tang lớp với nguôn tai chính khác nhau.

Những trở lại đây số lượng nhà ở tại các đô thị lớn đã tăng lên đáng kể, tuynhiên giá đất ở và giá nhà ngày càng tăng Chỉ những người có thu nhập khá trở lênmới có thé mua được, trong khi những người có thu nhập trung bình và thấp khôngthể mua được, dẫn đến tình trạng thiếu nhà ở tại các thành phố lớn Việc các tòa nhà

chung cư hiện diện trong lòng các đô thị Việt Nam như hiện nay là sự tất yếu, đóng

góp vai trò quan trọng trong việc đảm bảo vân đê an sinh xã hội và quyên được ở của mọi tâng lớp người dân Nhờ đó, người dân ở các đô thị lớn có nhiêu cơ hội tiêp cận với một nơi ở riêng.

Thứ tư, tạo diện mạo mới cho đô thị văn minh, hiện dai.

Xây dựng nhà chung cư trong các khu đô thị mới tạo ra các điều kiện dé giảiphóng mặt bang, mở rộng thành phó, có thêm quỹ đất trống dé tạo dựng cơ sở hạ tang

xã hội (như: mở rộng đường sá, tăng diện tích cây xanh, sân vườn cảnh quan, không

gian công cộng ); đồng thời tiến tới xoá bỏ dần những chung cư tập thê cũ, xuốngcấp, không còn phù hợp với cuộc sông văn minh hiện đại Sự hình thành của các tòachung cư không chỉ giải quyết chỗ ở cho người dân, mà còn đóng góp không nhỏ vào

bộ mặt cảnh quan đô thị, với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật cảnh quan môi trường.Hơn nữa xây dựng nhà chung cư cũng hình thành một nếp sống đô thị văn minh, hiệnđại, thay đôi nhận thức của người dan

1.2 Những vấn đề chung quản lý tòa nhà chung cư

1.2.1 Khái niệm

Quản lý tòa nhà chung cư là việc thực hiện các hoạt động điều hành,kiểm soát

và đảm bảo việc vận hành của tòa nhà chung cư thông qua việc lập và triển khai cácquy trình khoa học nhằm đảm bảo cho cư dan một môi trường sống chất lượng thoảimái Đồng thời làm tăng giá trị bắt động sản của chung cư Quản lý chung cư baogồm quản lý các thành phần về cơ sở vật chất và trang thiết bị như hệ thống báo cháy,phòng cháy chữa cháy, thang máy, kết cầu công trình, hệ thông cấp thoát nước, hệthông dién, cho đến cảnh quan tiện ích gắn liền với công trình nhà chung cư như

khuôn viên cây xanh, công viên, thác nước va các dich vụ khác như: môi giới, cho

thuê, tổ chức sự kiện, giải quyết khiếu nại, tranh chấp của khách hàngan ninh vệ sinh.diệt côn trùng Vì vậy quản lý tòa nhà chung cư sẽ bao gồm cả quản lý vận hành và

quản lý khai thác.

1.2.2 Mô hình quản lý chung cw

Hình 1.1 Cấu trúc quản lý vận hành chung cư tại Việt Nam

Đây là cấu trúc đầy đủ nhất và tùy thuộc vào từng loại mô hình mà cấu trức

sẽ khác nhay và có thể khuyết thiếu một vài thành phần

Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nha chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (đôi với nhà chung cư có một chủ sở hữu) hoặc của đại diện các chủ sở hữu căn hộ/ người đang sử dụng nêu chủ sở hữu không tham dự (đôi với nhà chung

cư có nhiêu chủ sở hữu) đê giải quyêt các vân đê, đưa ra quyết định liên quan đên quản lý vận hành tòa nhà.

Ban quan tri chung cu

Ban quản tri chung cu là don vi bao gôm các thành viên đại diện cho các chu

sở hữu, người sử dụng chung cư và có nhiệm vụ thực hiện các công việc quản lý và vận hành nhà chung cư theo quy định pháp luật vê nhà ở.

Ban quản trị chung cư là tô chức có tư cách pháp nhân, có con dâu và hoạt

động theo một trong các mô hình sau: Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợptác xã, Hội đông quan tri của công ty cô phân.

Don vị quan ly vận hành chung cư

Tổ chức, doanh nghiệp có đủ năng lực, chức năng theo quy định của pháp luật,

cơ quan có thâm quyền thực hiện quan lý, điều hành hoạt động và khai thác trong tòa

nhà chung cư

Chủ dau tưChủ đầu tư ngoài trách nhiệm về đầu tư, xây dựng và phát triển tòa nhà còn cótrách nhiệm trong việc quan lý vận hành tòa nhà thông qua việc lựa chon đơn vi quản

lý tòa nhà, giám sát kiểm tra quá trình cũng như chất lượng dịch vụ quản lý

1.2.2.1 Mô hình ban quản trị quan ly

Tại các khu chung cư sau khi được đơn vị chủ đầu tư bản giao căn hộ, mặtbăng, cộng đồng dân cư sẽ tô chức hội nghị và bầu ra ban quản trị để thay mặt cư dânlựa chọn và thuê dịch vụ quan lý vận hành tòa nhà.Ban quản tri là đơn vi bao gồmcác thành viên đại diện cho các chủ sở hữu, nguời sử dụng dé bảo vệ quyền và lợi ích

hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong nhà chung cư.

Mô hình ban quản trị toà nhà thuê đơn vị quan ly toà nhà chuyên nghiệp

Mô hình này ban quản tri sẽ thuê công ty quản lý chung cư có chuyên môn.

Bên cạnh đó, đơn vị được thuê phải có giấy phép vận hành hợp pháp Ban quản trịtòa nhà sẽ đưa ra những nhu cầu, dịch vụ và nghiệp vụ của tòa nhà và quyết định lựachọn đơn vị quản lý vận hành đáp ứng được các yêu cầu trên Đơn vị này phải đảmbảo được các hoạt động song của dân cu được diễn ra bình thường, chất lượng, không

có xung đột về lợi ích

Mô hình Ban quan trị toà nhà tự quan ly và điều hành

Mô hình này ban quản trị có thể tự quản lý chung cư giúp cho chủ chủ đầu tưtiết kiệm chỉ phí quản lý, vận hành hành nhưng lại không có tư cách pháp nhân và bịhạn chế trong một số thủ tục Điều này có thể dẫn đến sự thiếu chuyên nghiệp và trìtrệ trong công tác quản lý vận hành chung cư.

1.2.2.2 Mô hình chủ dau tư quản lý

Mô hình chủ dau tư tự thành lập ban quản lýChủ đầu tư tự mình thành lập ban quản lý để vận hành chung cư trước điềuhành trước khi bàn giao căn hộ Đây là dang quản lý phổ biến khi dự án chung cư

chưa hoàn thành bàn giao, chưa thành lập được ban quản trị Điều này là dé hiểu

vì chủ đầu tư sẽ có sự hiểu biết sâu về tòa nhà và gan bó, liên kết với cư dân hon làcác đơn vị quản lý khác Mô hình giúp chủ đầu tư có thé tự mình kiểm soát, quản lýđược tình trạng hoạt động của chung cư, từ đó tối thiểu hóa được chi phí cho việcquản lý và vận hành.Chủ đầu tư có thê tự mình kiểm soát, quản lý được tình trạnghoạt động của chung cư Nhưng về lâu dài, mô hình này sẽ nảy sinh mâu thuẫn giữa

cư dan và chủ dau tư ( bản chat là đơn vị quản lý vận hành) về lợi ích Ngoài ra chủđầu tư sẽ phải xử lý nhiều công việc quản lý vận hành tòa nhà

Mô hình chủ dau tư gián tiếp quản lý

Mô hình này chủ đầu tư sẽ thuê bên thứ 3 hỗ trợ Mô hình này là mô hình giaothoa có thể sử dụng khi chủ đầu tư có chuyên môn về một lĩnh vực quản lý (vệ sinh,môi trường, bảo vệ, ) và thuê đơn vị quản lý dé làm các hạng mục không chuyênnhư PCCC, sửa chữa điện nước, bảo trì thang máy, Chủ đầu tư sẽ không phải xử

lý quá nhiều công việc , từ đó tiết kiệm được thời gian cho hoạt động quản lý vận

hành Ngoài ra sẽ có các đơn vị quản lý dịch vụ chuyên nghiệp có chuyên môn giúp

đỡ những lĩnh vực mà chủ đầu tư không chuyên

1.2.3 Vai tro quan lý tòa nhà chung cw

Quản lý tòa nhà chung cư nhằm đảm bảo cho các hoạt động như: đảm bảo vệ

sinh, an ninh, trật tự; quản lý chăm sóc khách hang;van hành bảo tri bảo dưỡng toàn

bộ hệ thống kĩ thuật tòa nha, dién ra một cách tốt nhất Điều này giúp chủ đầu tưtối thiêu hóa được chi phí mà vẫn đảm bảo cung cấp các dịch vụ chất lượng tới khách

1.2.4 Mục đích quản lý tòa nhà chung cư

Duy trì và gia tăng giá trị tòa nhà Các tòa nhà chung cư thường được đầu tulớn với thời hạn sử dung lâu dai Do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như khí hậu ,ý thức

cư dân nên các tòa nhà sẽ bị hao mòn và giảm thời gian sử dụng Vì vậy duy trì

chất lượng và hình ảnh của tòa nhà luôn là một trong các mục tiêu quan trọng Một

chung cư có tồn tại được lâu hay không phụ thuộc phan lớn vào hoạt động quan lýcủa từng bộ phận của tòa nhà Nếu công tác quản lý tốt giá trị của tòa nhà sẽ đượctăng lên từ đó uy tín của chủ đầu tư được nâng cao

Giảm thiểu chỉ phí sửa chữa,vận hành Một tòa nhà chung cư dé đưa vào khaithác và vận hành tốn rất nhiều cho phí như chi phí điện, nước,chi phí vệ sinh làmsạch, chi phí an ninh bảo vệ ,chỉ phí bảo trì,bảo dưỡng, chi phí lao động Chính vìthé mà việc lên kế hoạch quản lý các chi phí phát sinh không dang có cần được thựchiện một cách thận trọng dé tối thiểu được các chi phí những vẫn đảm bảo được chấtlượng dịch vụ tốt bên trong tòa nhà

Tạo môi trường sống an toàn lành mạnh cho cư dân Hiện nay có rất nhiềunguy cơ tiềm ấn trong các tòa nhà chung cư như sự cố cháy nô, kẹt thang máy, ảnhhưởng của thiên tai khiến người sử dụng và có ý định mua cảm thấy hoang mang.Mong muốn của mọi cu dan là có một nơi ở ồn định và an toàn Bởi vậy ban quản lýcần kiểm tra giám sát sát sao, chặt chẽ các hoạt động diễn ra trong chung cư để cư

dân tòa nhà được sông ở một nơi an toàn, văn minh.

Vận hành hiệu quả, an toàn Đề các hoạt động trong chung cư được vận hànhsuôn sẻ sẽ có các bộ phận thực hiện những công việc như vệ sinh, an ninh, chăm sóckhách hàng, vận hành, bao trì , bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật Và đặc biệt, các hệthống kĩ thuật của tòa nhà cần được vận hành theo quy trình một cách bai ban dé luôntrong trạng thái hoạt động tốt nhất

Duy trì chất lượng, hiệu quả hình anh dự án chủ dau tr Ngay nay các tòa nhàchung cư được đầu tư xây dựng nhiều nên hình ảnh thương hiệu của chủ đầu tư là rấtquan trọng Việc quản ly tòa một cách khoa học hiệu quả sẽ làm tăng tuổi thọ sửdụng của tòa nhà, từ đó duy trì hình anh dự án chủ dau tư, làm tăng vị thé cạnh tranhtrên thị trường Các chủ đầu tư cũng có độ tín nhiệm cao hơn trên thị trường, thu húthơn nhiều nguồn vốn đầu tư

1.2.5 Quy định pháp luât quản lý tòa nhà chung cư

Theo quy định tại Điều 105 Luật nhà ở năm 2014 thì việc lựa chọn đơn vị, ban

quan lý vận hành nhà chung cư được thực hiện như sau:

- Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

+ Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực

quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;

+ Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họpquyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vậnhành nhà chung cư thực hiện.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điêu kiện vê chức năng và năng lực theo quy định sau đây:

+ Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

+ Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung

cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

+ Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ởbao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hànhtrang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡngkiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy địnhcủa Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

- Don vi quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quan ly vận hành hệthống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhàchung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan

đên việc quản lý vận hành nhà chung cư.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3

và khoản 4 Điều 106 của Luật này; đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thìgiá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều

106 của Luật này.

- Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà

chung cư tại một hoặc nhiêu địa bàn khác nhau.

1.3 Nội dung công tác quản lý tòa nhà

1.3.1 Nội dung công tác dịch vụ vệ sinh

Việc vệ sinh các không gian chung như hành lang, cầu thang, tiền sảnh, thang

máy, thường được thực hiện hàng ngày, còn việc tổng vệ sinh, cải tạo cảnh quan

được thực hiện định kỳ Đề đảm bảo quá trình quản lý vệ sinh của tòa nhà diễn rasuôn sẻ và hiệu qua, đơn vi phụ trách cần có sự tìm hiểu, khảo sát toàn bộ diện tích,không gian của tòa nhà và đưa ra những đánh giá, đề xuất phương án vệ sinh cụ thécho từng hạng mục Điều này giúp công tác vệ sinh diễn ra thuận lợi, đảm bảo môi

trường sông sạch,an toàn cho cư dân.

Bảng 1.1 Công tác vệ sinh

STT Khu vực Công việc

1 Ngoại cảnh, Quét thu gom và thay rác công viên vỉa hè

khuôn viên, via | Lau các mặt ghê da

hè Gom và thay bao rác bân các khu vực

Vệ sinh công ra vàoHót rác nối các công rãnh thoát nước

Vệ sinh tường đá và kính(dưới 3m) xung quanh

2 Văn phòng BQL | Vệ sinh các trang thiết bị văn phòng:bàn ghế , điện

thoại, may in

Quét thu gom rác Lau sạch sàn

Vệ sinh vết tay cửa ra vào

Vệ sinh các thiết bị PCCC

Vệ sinh cửa kính và kính Chà sàn

3 Sảnh ra vào Quét sạch rác, lau bậc tam cấp tre sảnh

Gom và thay rác các khu vực

Vệ sinh khu vực bàn lễ tân

Vệ sinh bé mặt sàn bằng cây lau âm

Vệ sinh kính dưới 3m lỗi ra vào

Vệ sinh các thiết bị PCCCQuét mạng nhện trần và thang máy

4 Tâng hâm

Các ram dôc và Quét sạch rác nôi ram dôc và toàn bộ hâm xe chô đậu xe Lau bình cứu hỏa toàn bộ

Quét mạng nhện dưới 4m tang ham

Vệ sinh rác nôi các công rãnh thoát nước Quét lau sàn

Sanh thang máy | Lau bên ngoài các cửa thang máy

hâm Quét mạng nhện,tây vết bân chân tường

Lau tường đá sảnh thang máy Công cộng

Thang bộ Quét bậc tam cap

Lau lan can va tay vin

Vệ sinh cửa thoát hiểm và các thiết bi PCCC

Quét mạng nhện trân Hành lang công Quét và lau sàn

cộng Xử lý các vét do trên san

Giữ sàn cho sạch và lau dau tay cửa ngoài thang

máy

Vệ sinh cửa 2 thang bộ

Vệ sinh tủ và bình cứu hỏa

Xử lý các vết dơ tường hành langQuét mạng nhện trân

Chà sàn

Thang máy Lau sạch trong ngoài các thang máy

Lau vết bân trên bề mặt và nút bắm thang máyQuét, lau sàn và khử mùi

Thường xuyên duy trì tua trong lòng thang Lau máng den tran

Tổng vệ sinh thang máy

Hồ bơi Quét rác va cát sàn xung quanh

Vệ sinh sàn Lau các ghê ngôi của khách Lau các mặt đá của bon hoa Gom và thay bao rác bân các khu vực

Vệ sinh thùng rác

Nhặt rác trong các bôn hoa cây cảnhNhà vệ sinh Thay nước rửa tay, giấy vệ sinh khi hết

công cộng Vệ sinh các bồn cau, bon tiêu, lavabo

Lau bụi các cửa và vách ngăn Quét lau sàn

Gom và thay rác các khu vực Quét mạng nhện trân

Tổng vệ sinh toiletThu gom và vận | Tông vệ sinh nhà rác

1.3.2 Nội dung công tác dịch vụ bảo dưỡng vận hành hệ thống kỹ thuật

Mỗi một tòa nhà chung cư thường được lắp đặt các hệ thống kỹ thuật phứctạp: hệ thong dién, cap thoát nước, PCCC Bộ phận kỹ thuật cần tiến hành khảo sát,đánh giá thực trạng toàn bộ hệ thống các trang thiết bị để khắc phục và sửa chữanhững sự cố đang diễn ra Bên cạnh đó ,cần có kế hoạch và các phương án bảo trì bảodưỡng hệ thống kỹ thuật trong quá trình hoạt động dé đảm bao sự an toàn cho người

sử dụng tòa nhà chung cư Bên cạnh đó, việc quản lý bảo trì tòa nhà tốt còn góp phầnkéo dài tuôi thọ cho tài sản làm tăng giá trị và lợi nhuận cho chủ đầu tư

Bảng 1.2 Công tác bảo dưỡng vận hành hệ thống kỹ thuật

STT | Hệ thống kĩ thuật Công việc

1 Hệ thống điện

Máy phát điện Kiểm tra vận hành định kỳ không tải, ghi chép

thông sốKiểm tra mức dau máy, áp suất dau, bồn nhiênliệu,điện áp ắc quy Vệ sinh định kì phòng

máy,thân máy, tủ ATS

Theo dõi, phát hiện lỗi trong quá trình vận hành

thông qua các âm thanh lạ,nhiệt độ máy, mùi

phát sinh trong buồng máy Báo cáo và đề suất

phương án xử lý

Giám sát nhà thầu bảo trì hệ thống may phát điện

Hệ thông điện Vệ sinh tủtong-tang Kém tra tiép xúc, diém đầu nối, đầu cos

Kiểm tra hoạt động của các thiết bị trong tủ như,

ro le, attomat,khởi động từ

Kiểm tra các lỗi phát sinh

2 Hệ thông PCCC Kiểm tra xác suất hoạt động của các đầu báo

khói,báo nhiệtKiém tra xác suất các tín hiệu vùng về tủ điều

kiến trung tâm

Kiểm tra xác suất hoạt động các chuông , đènexit,su cd, lang voi, dau phun

Vệ sinh bên ngoài bơm tủ điều kiénTra mỡ bôi trơn,siết 6c giảm chan bơm,đẹ bỡbơm

Kiểm tra bình chữ cháy, đèn exit sự côKiểm tra hoạt động an toàn của các van giảmáp,van chia các tang và ham,van động cơ điềukhiển màn ngăn,van kiểm soát nước từ bề mái

Xúc rửa đường ông

3 Hệ thống xử lý Kiém tra định kì chế độ , trang thái hoạt động

nước thải của tủ điêu khiên trung tâm,các quạt sục khí,quát

hút khí thải,bơm, máy khuay

Kiêm tra mức nước trong các bôn chứa dung

dịch hóa châtThay thế căn chỉnh dây curoa các máySiêt ôc,tra mỡ bôi tron chan đê chong rung các máy

Cấp hóa chất khử trùng, khử mùiPhát hiện các lỗi phát sinh trên hệ thông,báo cáo

và đê xuât các phương án xử lý.

Vệ sinh định kỳ phòng máy và các máy Kiểm tra tình trạng ngăn chứa, đề xuất việc hút

vệ sinh các ngăn của bề xửa lý nước thải

4 Hệ thông câp nước | Kiêm tra hoạt động của các van bơm,tue điêu

sinh hoạt khiên, đo mức

Suc rửa đường ông

Kỹ thuật tư vân phương án cũng như báo cáo BQT về chi phí dé thục hiện

Quản lý, giám sát quá trình thực hiện thau bề và

lập biên bản xác nhận két quả báo cáo BQT

Trình BỌT các van dé phat sinh tromg quá trìnhthực hiện thau bê như: nứt bê, hỏng rọ bơm,

thủng đường ông

Kỹ thuật thực hiện định kì 1 năm 2 lần

5 Hệ thong thang Giám sát thực hiện bao tri

may

6 Hệ thống giám sát | Theo dõi, kiểm tra đề xuất xử lý nêu phát hiện

camera, âm thanh các van đề với các camera giám sát

Kiểm tra nhiệt độ và việc vận hành tự động của

hệ thống điều hòa trong phòng trung tâm điềukhiển máy

Vệ sinh phòng camera Theo dõi, kiêm tra ,đề xuất xử lý néu phát hiện các van dé với các loa phát thanh và các thiết bị khác của hệ thông

Nguồn: BOL tòa nhà Ecohome 2

1.3.3 Nội dung công tác dịch vụ an ninh bảo vệ

An ninh bảo vệ là công tác quan trọng vì nó không chỉ đảm bảo an toàn cho

cư dân, khách hang sử dung tòa nha mà còn đảm bảo trực tiép lợi ích của chủ đâu

tư Công tác nay thường bao gồm việc bồ trí nhân sự và triển khai kế hoạch tuầntra giám sát người ra vào tòa nhà, kiểm soát tài sản, kiểm soát người ra vào Ngoài

ra, công tác này còn thé hiện ở các mặt như vận chuyền đồ đạc ra vào, giải quyết và

xử lý các mâu thuẫn Đơn vị quản lý tòa nhà thường sử dụng các hệ thống nhưcamera/ CCTV, bộ đàm để công tác diễn ra một cách thuận lợi

1.3.4 Nội dung công tác dịch vụ chăm sóc khách hàng

Việc chăm sóc khách hàng là điều cần thiết đối với các chung cư, bởi cư dân

và khách thuê chính là những người sử dụng và trải nghiệm dịch vụ Công tác này thường bao gôm các hoạt động như:

- Kiêm soát cư dân ra vào cư trú tại tòa nhà

- Chăm sóc khách hàng, đáp ứng và giải quyết các nhu cầu của khách hàng,

cư dân trong quá trình sử dụng và sinh sông.

- Cầu nối trực tiếp giữa khách hàng với chu đầu tư, chuyên nghiệp hóa dé

nâng cao uy tin chủ dau tư

- Chủ động cập nhật, thông báo những tin tức mới, thời hạn thu tiền dịch vụđịnh kỳ tới cư dân và khách hàng.

1.3.5 Nội dung khai thác các dịch vụ gia tăng khác

Đối với tòa nhà chung cư các đối tượng có thể khai thác dịch vụ gia tăng như:Cho thuê căn hộ, khai thác tiện ích,

- Dịch vụ trông giữ phương tiện :khu vực ham và không gian gan ham trongkhuôn viên tòa nhà thường sẽ là nơi khai thác dịch vụ trông giữ phương tiện TheoĐiều 106 Luật nhà ở năm 2014 thì giá dịch vụ quản lý vận hành chung không baogồm chỉ phí trông giữ xe.Vì vậy mức chỉ phí này sẽ do ban quản trị chung cư thỏathuận với nhà thầu cung cấp dịch vụ dựa trên quy định pháp luật

- Dịch vụ cho thuê : quỹ đất kinh doanh trong khuôn viên tòa chung cư cótiềm năng khai thác lớn Ban quản lý có thé cho thuê các căn hộ trống, các kiotthương mại , các khu chức năng như bể bơi, sân chơi, Ngoài ra ban quan lý có thékhai thác các dịch vụ khác nếu cư dân có nhu cầu lớn như cho thuê đồ đạc , cắmtrại, sự kiện Việc này tạo nguồn thu, giúp ban quản lý khai thác hiệu quả tòa nhàchung cư.

- Dich vu quảng cáo :quảng cáo tại tòa nhà chung cư, cao ốc là việc triển khaiđặt ấn phẩm quảng cáo tại các vị trí có đông người qua lại mỗi ngày trong và ngoàitòa nhà mỗi ngày như tang ham, thang máy, sảnh Ban quản lý tòa nhà có thé khaithác dịch vụ này cả bên trong lẫn bên ngoài chung cư Bên ngoài tòa nhà chủ đầu tư

có thể khai thác dịch vụ quảng cáo biển pano, màn hình led ngoài trời Còn bêntrong tòa nhà có thể khai thác quảng cáo bằng các màn hình led nhỏ trong thangmáy hay cầu thang, các hộp đèn

- Dịch vụ sửa chữa các thiết bị kĩ thuật , điện tử cho căn hộ Với nhu cầu sửasửa các thiết bị trong nhà , BQL có thê thu phí dịch vụ từ việc sửa chữa các thiết bị

điện, sửa ống nước

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng quản lý tòa nhà chung cư

1.4.1 Yếu tố chủ quan

1.4.1.1 Yếu tô chủ dau tu

Ngày càng có nhiều chủ đầu tư đồ lượng vốn lớn vào các dự án như :tòa nhàchung cư, văn phòng Trình độ, đạo đức „chất lượng xây dựng của chủ đầu tư

sẽ quyết định đến hiệu quả quản lý chung cư Tại một số dự án, chủ đầu tư với mụctiêu cắt giảm chi phí đề tối đa hóa lợi nhuận nên họ sử dụng các nhà thầu có chấtlượng không cao khi tiến hành xây dựng khiến chất lượng chung cư không đảm bao

Và hậu quả sau một thời gian sử dụng thì xuống cấp mà chủ đầu tư chậm trễ trongviệc giải quyết gây bức xúc cho cư dân Điều này sẽ ảnh hưởng gây khó khăn lớn

cho công tác quản lý đặc biệt là công tác vận hành và bảo trì chung cư sau này.

1.4.1.2 Yếu tô chất lượng chuyên môn cua cán bộ quản lý chung cư

Yếu tố con người có ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý chung cư Mộtchung cư dù có cơ sở vật chất tốt, sản phẩm dịch vụ phong phú đến đâu mà cán bộban quản lý không có trình độ chuyên môn cũng sẽ không đảm bảo được chất lượngcuộc sống của cư dân Mỗi tòa nhà chung cư đều được trang bị hệ thống kỹ thuậtrất phức tạp Các hệ thống kỹ thuật này luôn phải được đảm bảo ở tráng thái hoạtđộng tốt, được thực hiện bảo trì bảo dưỡng định kỳ thường xuyên Cán bộ quản lý,vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà đòi hỏi phải qua quá trình đào nghiêm túc và bàibản ,cần có chứng chi dé vận hành được các hệ thống kỹ thuật vì nó có ảnh hưởng

rât lớn đên an toàn tính mạng của nhiêu người.

1.4.1.3 Yếu tổ chế độ đãi ngộ cho cán bộ nhân viên

Là một ngành có tầm quan trọng nhưng mức lương ở mức trung bình, thưởng

và đãi ngộ chưa cao nên không thu hút được nguồn nhân lực chất lượng, có chuyên

môn cao Đó cũng là nguyên nhân nhân viên không hài lòng với công việc, dẫn tới

chất lượng dịch vụ kém, dẫn tới tỷ lệ mà nhân viên được đảo tạo chuyên môn bàibản nhảy việc cao.

1.4.2 Yếu tố khách quan

1.4.2.1 Yếu tố cư dân sinh sống trong chung

Quản lý chung cư luôn là bài toán khó mà nhà quản lý phải đối mặt và có lẽkhó nhất chính là tạo dựng được một văn hóa cộng đồng chung Đối mặt với điềukiện sống thay đổi, mỗi người dân khi đến sống ttai chung cu cần từ bỏ,thay đổi một

số thói quen sinh hoạt không còn phù hợp, từng bước hình thành và xây dựng một

số tập quán sống mới, phù hợp với nếp sống ở chung cư Nếp sống văn minh củamỗi cư dan có tính gan kết trong cộng đồng giúp cho các hoạt động của công tác

quản lý chung cư diễn ra được suôn sẻ, thuận lợi Mỗi cư dân phải nghiêm túc tuân

thủ các quy định chung của tòa nhà đồng thời cũng phải tôn trọng lợi ích chung

1.4.2.2 Yếu tổ cơ sở hạ tang kỹ thuật của toa nha

Cơ sở hạ tang kỹ thuật là yếu tổ quan trọng ảnh hưởng tới chất lượng dich

vụ, công tác quản lý tòa nhà.Hiện nay có nhiều loại chung cư từ cao cấp đến bìnhdân với chất lượng cơ sở hạ tầng kĩ thuật khác nhau Đó có thể là cách sắp xếp bốtrí các căn hộ trên một mặt sàn, các hệ thống kĩ thuật, không gian sinh hoạt chung,giao thông tiện ích nội khu tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng quản

ly chung cư Cơ sở hạ tang tốt giúp cho đơn vị quản lý dé dàng nâng cao chất lượngdịch vụ hơn so với những nơi có cơ sở hạ tầng kém

1.4.2.3 Yếu to văn bản pháp luật

Yếu tố chính sách pháp luật có ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lývận hành chung cư Mau thuẫn giữa quyền sở hữu riêng và sở hữu chung xảy ra ratnhiều dẫn đến tranh chấp, kiện tụng giữa các chủ sở hữu Một hành lang pháp lýchặt chẽ,cụ thể sẽ giúp cho việc quản lý chung cư đạt được hiệu quả, nâng cao chấtlượng cuộc sống của cư dân Ngược lại nó sẽ gây mâu thuẫn, xung đột lợi ích giữa

chu đâu tu , cư dân và đơn vi quan lý vận hành.

1.4.2.4 Yếu tô thị trường

Thị trường BĐS Việt Nam đang ngày càng xuất hiện nhiều dự án chung cư,văn phòng đi vào vận hành và khai thác Và vì thế các doanh nghiệp trong nước cóthem động lực tham gia và mở rộng hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành tòanhà chung cư Tính đến đầu năm 2018, trên thị trường bất động sản toàn quốc cókhoảng hơn 200 đơn vị đủ điều kiện, chức năng, năng lực quản lý vận hành tòa nhàchung cư Ngoài những tên tuổi độc lập được biết đến nhiều như Savills,PSA,CBRE, PMC không ít các chủ đầu tư chuyên nghiệp cũng đã tự thành lập các công

ty quản lý các tòa chung cư do mình xây dựng Uy tín trong công tác quản lý sẽ giúp

chủ đầu tư gia tăng giá trị sản phẩm của mình Sự cạnh tranh trên thị trường giữacác đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý ngày càng trở lên sôi động đòi hỏi các doanhngiệp phải chuyên nghiệp hóa , nâng cao chất lượng dịch vụ

1.4.2.5 Yếu tô diéu kiện tự nhiên

Mỗi vùng miền, quốc gia khác nhau đều có địa hình, khí hậu, thủy văn khácnhau quyết định nhiều đến phương thức quản lý vận hành tòa nhà Tại các nước cókhí hậu lạnh, hệ thống kỹ thuật được lắp đặt khác biệt Hệ thống vòi phun chữa cháy

sử dụng hệ thống đường ống khô, các thiết bị sưởi, cửa kính, hệ thống điều hòa tổngcũng được thiết kế khác biệt so với những vùng nhiệt đới ầm gió mùa như Đông

Nam Á Tại những nước thường xuyên phải gành chịu thiên tai như Nhật

Bản,Philipin, nhà quản lý rất trú trọng đến việc đầu tư trang thiết bị cứu hộ cứunạn,đào tạo, huấn luyện cho khách hàng cách xử lý các tình huống khân cấp

Tại Thanh phố Hồ Chí Minh, hiện tượng triều cường xảy ra liên tục ở một sốtuyển đường, ảnh hưởng ít nhiều đến sinh hoạt của các tòa nhà chung cư Miền trungchịu ảnh hưởng bởi các cơn bão lớn từ biển Đông tat cả các yêu tô tự nhiên đềuphải được nắm vững sẽ giúp nhà quản lý tránh được những hậu quả và thiệt hại

không đáng có trong quá trình vận hành tòa nhà.