Khóa luận tốt nghiệp: Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần xây dựng bất động sản Việt Phát

LỜI CAM ĐOANKhóa luận tốt nghiệp “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty C6phan Xây dựng Bắt động sản Việt Phát” là đề tài nghiên cứu độc lập của em với sựhướng dẫn của ThS.. L

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA ĐẦU TƯ

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

LỜI CAM ĐOAN

Khóa luận tốt nghiệp “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty C6phan Xây dựng Bắt động sản Việt Phát” là đề tài nghiên cứu độc lập của em với sựhướng dẫn của ThS Lương Hương Giang Em xin cam đoan các số liệu, kết quảnghiên cứu của đề tài hoàn toàn trung thực Kết quả nghiên cứu này không có bất kỳ

sự sao chép nào không trích dẫn nguồn, tác giả và cũng chưa từng được đăng tải haycông bồ trong bất cứ công trình nghiên cứu nào Em xin cam đoan những lời trên đây

LOI CAM ON

Trong quá trình nghiên cứu va viết đề tài “Hoàn thiện công tác lập dự án

dau tư tại Công ty Cé phan Xây dựng Bắt động sản Việt Phát”, em xin được gửi

lời cảm ơn trân trọng nhất đến ThS Luong Hương Giang, GVHD khóa luận tốtnghiệp, người đã tận tình hướng dẫn, truyền thụ, giúp đỡ em trong quá trình triểnkhai, nghiên cứu đề tài này Em cũng xin được cảm ơn lãnh đạo, các thầy cô và cácphòng, ban của Khoa Kinh tế Đầu tư đã giúp đỡ em trong việc truyền thụ kiến thức

và điều kiện học tập tốt nhất trong quá trình theo học Ngoài ra, em xin được gửi lờicảm ơn sâu sắc nhất tới toàn thê BLĐ Công ty Cổ phần Xây dựng Bắt động sản ViệtPhát đã tạo điều kiện cho em có được cơ hội được thực tập tại Công ty, và đặc biệt

là lời biết ơn đến các anh chị trong phòng Phát triển dự án đã luôn tận tình giúp đỡ

và giải đáp những khúc mắc trong công việc cũng như quá trình nghiên cứu đề tàinày.

DANH MUC TỪ VIET TẮTT e 2s s°s£S££Ss£Ss£Es£SssEsseEseEssessessesserssesse vi

LOT MỞ ĐẦU 5£ ®+e©EE+eEEE.4EE.34 97.44 077340087941 97944077940 070911 re 1

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU

TU BAT ĐỘNG SẢN << 5£ s<SsEcsESdESE2E9E2E3EE3EE3E33 24 39139 058252929 24 ssee3

1.1 Dự án đầu tư bất động sảnn . << 5< 5° sSsessessessessesersersersessese 3

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bất động sản ess essessesesesees 31.1.2 Vai trò của dự án đầu tư bất động sản - cs ng re, 31.1.3 Đặc trưng của một dự án đầu tư bất động sản -.ccccccccsscsssrses 41.2 Công tác tổ chức soạn thảo dự án đầu tư bat động sản - - 4

1.2.1 Yêu cầu đối với công tác lập dự án đầu tư bất động sản 4

1.2.2 Căn cứ để soạn thảo dự án đầu tư -cc-ccvcccrttrrrrrrrrrrrrrrrrrrrree 4

1.2.3 Lập nhóm soạn thảo dự án - << + E1 1+1 E211 9 kg ng rey 5

1.2.4 Lap quy trình và lịch trình soạn thảo dự án cc sex 5 1.3 Chi phí cho công tác lập dự án œ5 << s2 99956 555855585566586665.6 7

1.4 Phương pháp lap dw ẤN: - 0 G5 5 9 9 9 991.99 990 90650509965 7

1.4.1 Phương pháp thu thập thông tin -. 5 5-22 S 3+3 +xetxeerseerrsrrrerres 7

1.4.2 Phuong phap dur Da0 oo ee ee '".: 8

1.4.3 Phương pháp xác định tổng mức vốn dau tư dựa trên thiết kế cơ sở dự án

9 1.4.4 Phương pháp phân tích độ nhạyy Ghi, 91.4.5 Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia .¿ 5:©525522cx2zxvzxeerxesree 91.5 Nội dung nghiên cứu trong lập dự án đầu tư . -s s-sscsscss 9

1.5.1 Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện

1.5.2 Nghién cru thi truOng oe -ả 10 1.5.3 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án -++<<<<sc+ssess 121.5.4 Nghiên cứu khía cạnh tô chức quan lý và nhân sự dự án đầu tư 14

1.5.5 Phân tích tài chính dự án đầu tư ¿ :-©-2©+++x+zxccxeerxesrxrrrxees 16

1.5.6 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án đầu tư 20

1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án -s-«- 20

1.6.1 Cơ chế quản lý, các chính sách, quy định của Nhà nước - 201.6.2 Nguồn nhân lực lập dự án ¿2© E+SE+EE+EE2E2EE+EEEerkerkerxerxrree 20

1.6.3 Chất lượng nguồn thông tin thu thập - 2-2 2 s2+sz+xe+zxerse2 21

1.6.4 Trang thiết bị hỗ trợ cho quá trình lập dự án -. -«<<-<«++ 21

1.7 Các chỉ tiêu đánh giá công tác lập dự An 5< s55 55s sssssssss+ 21

1.7.1 Số lượng dự án thành công trên tông số dự án công ty đã lập 211.7.2 Thời gian cho công tác lập dự Ano ee eeeeeceseeeeeeeeeeceeeeceaeeeeaeeeeeesaes 211.7.3 Chat lượng công tác lập dự án -¿ 2¿©-++++cx+zxvrxeerxesrxrrrxees 221.7.4 Nhân lực trong công tác lập dự án - Set k+ si, 221.7.5 Trang thiết bị hỗ trỢy -¿- ¿- 2 2+ £+E£EE£EEEEEEEEEEE2E121121511 2121212 xe 22

CHƯƠNG 2: THỰC TRANG CONG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CO

PHAN XÂY DUNG BAT ĐỘNG SAN VIỆT PHÁTT 5- <<23

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phần Xây dựng Bat động sản Việt Phát 23

2.1.1 Giới thiệu tổng quan về Công ty Cổ phần Xây dựng Bat động sản Việt

Phát 23

2.1.2 Lịch sử hình thành va phát trién của Công ty Cổ phần Xây dựng Bat động

2.1.3 Cơ cấu tô chức của Công ty -¿- ¿52 keSk‡EE+EEEEE 212212121 EEEerkrree 252.1.4 Lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty -. -++x++<x++ss+ 28

2.1.5 Đặc điểm của một số hoạt động kinh doanh chủ yếu của Công ty 292.1.6 Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty giai đoạn 2017-2021

31

2.2 Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bat động

sản Việt Phát giai đoạn 2017 - 2(J2 Í <5 5< 5s s99 900 8960980 899ø33

2.2.1 Sự cần thiết của công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Xây dựng Batđộng sản Việt Phát - Ăn HH TH TH TH TH HH HH 332.2.2 Khái quát đặc điểm các dự án của Công ty - 2 c s+cxscs+rs+cez 332.2.3 Công tác tô chức lập dự án tại Công ty - 2-52 +xecxerxerserssree 35

2.2.4 Phương pháp lập dự án của Công fy c+S-ccSssekrseeeerrsreree 41

2.2.5 Nội dung nghiên cứu trong công tác lập dự án dau tư tại Công ty 462.2.6 Ví dụ minh họa về công tác lập dự án “Xây dựng khu nhà ở thương mạiViệt Phát - South City của Công ty Cô phần Xây dựng Bắt động sản Việt Phát”

55

2.3 Đánh giá công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bắt động sản

2.3.1 Những kết quả dat QUOC cecceccsccccessessessessesssscsessessessessesussucsesessesseseesseaes 91

2.3.2: Một số hạn chế -: 2++ttttEkxttttEttrrrtttttrrrtrttrrrrrrrrrrrriirrrri 942.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế - 2-2-2 2+ £+£E+£Ez+E+£xerxersez 95

CHUONG 3: MOT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN

TẠI CÔNG TY CO PHAN XÂY DUNG BAT ĐỘNG SAN VIỆT PHÁT 97

3.1 Định hướng phát triển của Công ty Cỗ phần Xây dựng Bắt động sản Việt

Phát đến năm 2025, tầm nhìn 203() - s2 s°vssesexssessveseee 97

3.1.1 Dinh hướng cho hoạt động đầu tư phát triển của Công ty 973.1.2 Dinh hướng trong công tác lập dự án tại Công ty ««- 983.1.3 Mục tiêu phát triển của Công ty ¿+ + + ++£++E+Ec£Eerkerxerxrrxrree 983.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty 99

3.2.1 Hoàn thiện về công tác tô chức lập dự án . ¿-¿c++csz+cx++ 993.2.2 Hoàn thiện về quy trình lập dự án đầu tư . ¿ -¿ +5 1003.2.3 Hoàn thiện về phương pháp lập dự án đầu tư -. -s+- 1003.2.4 Hoàn thiện về nội dung lập dự án đầu tư -¿ ¿+2 1013.2.5 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực - 2 + + ++sz+£zxzzxez 1033.2.6 Tăng cường trang thiết bị phục vụ công tác lập dự án 1043.2.7 Nâng cao công tác quản lý, kiểm tra, giám sát công tác lập dự án đầu tư

DANH MỤC TU VIET TAT

Từ viết tắt Tên đầy đủ

Top 500 doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất

FAST500

Việt NamVNR 500 Top 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam

EPC Engineering Procurement and Construction

DHDCD Đại hội đồng cô đông

SXKD Sản xuất kinh doanh

HĐQT Hội đồng quản trị

QLDA Quản lý dự án

Thuế TNDN Thuế thu nhập doanh nghiệp

VNĐ Việt Nam đồng

TTTM Trung tam thuong mai

GPMB Giai phong mat bang

UBND Uy ban nhan dan

PTDA Phát triển dự án

BLĐ Ban lãnh đạo CNH- HDH Công nghiệp hóa — Hiện đại hóa

ĐTPT Dau tư phát triển

SPDA Sản phâm dự án

CTXD Công trình xây dựng

PCCC Phòng cháy chữa cháy

ATLĐ An toàn lao động

NLD Người lao động BQL Ban quan ly LDA Lập dự án

DA Dự ánBĐS Bat động san

DANH MỤC BANG BIEU

Bảng 2.1: Danh sách lao động của Công ty tai thời điểm 31/12/2021 28Bang 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty giai đoạn (2017-2021) 31Bảng 2.3: Bảng tổng hợp thiết bi máy móc phục vụ công tác lập dự án 40

Bảng 2.4: Tổng mức vốn đầu tư xây dựng của dự án “Xây dựng hạ tầng khu đô thị

U10 44

Bảng 2.5: Công tác tô chức nhân sự nhóm soạn thảo dự án đầu tư “Xây dựng khu nhà

ở thương mại Việt Phat South C1fy” se seeeseeerserske 58Bảng 2.6: Trang thiết bị, máy móc phục vu cho công tác lập dự án 58Bang 2.7 : Nhu cầu sử dụng nha ở của người dân Hải Phòng trong giai đoạn 2011 —

"0 — 66Bang 2.8: Dự báo nhu cầu nhà ở tại Hải Phòng trong giai đoạn 2017 — 2020 66Bảng 2.9: Hiện trang sử dụng đất 2-©22 52 2x 2EE22E12212221 21121122121 EE.crk 71Bảng 2.10 : Nguyên vật liệu đầu vào của dự án ¿©25¿©ccccxccrxrerxerrecree 74Bảng 2.11: Chi phí tiền lương cho cán bộ quản lý dự án -. ¿ 5¿2=5+ 80Bảng 2.12: Tổng mức đầu tư dự án “Khu nhà ở thương mại Việt Phát South City”

¬" .Ã 83Bảng 2.13: Phân bổ nguồn vốn của dự án ¿2-2 s+S++££+E£+Et+Eerkerkerxerxersrree 84Bảng 2.14: Thống kê doanh thu phát triển của dự án 2-2 ¿+ s+cs+zs2 +2 85Bang 2.15: Chi phí thực hiện của dự Ane cece eeccceeseeeseeeeeeeeneceeneeeaeeesaeeeseeeeeeesaes 86 Bảng 2.16: Chỉ tiêu NPV của dự án - cv TH HH HH gg 88

Bảng 2.17: Chỉ tiêu IRR của dự ấnn - -.- 5 s11 HH ng ngư 88

Bang 2.18: Tổng vốn dau tư và số lượng các dự án được Công ty Cổ phần Xây dựng

Bat động sản Việt Phát lập và làm chủ đầu tư -5+ 91Bảng 2.19: Một số dự án tiêu biểu đã lập của Công ty -¿ 5¿©csc5scccs+ 92Bang 2.20: Thời gian trung bình lập một dự án trong giai đoạn 2017 — 2021 93

DANH MUC HINH VE

Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Việt Phát Hình 2.2: Sơ đồ quy trình công tác lập dự án tại Công ty

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Việt Nam là một đất nước dang phát triển, cơ sở hạ tầng còn nghèo nàn, trongkhi nhu cầu xây dựng các lĩnh vực không chỉ đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật là khởi đầu

mà nó có tính quyết định đến đầu vào và đầu ra cho sản phẩm Hiện nay, quá trìnhCNH - HĐH đã đem lại nhiều khởi sắc cho lĩnh vực xây dựng của nước ta Côngtác LDA là một khâu hết sức quan trọng của dự án Chính vì vậy, LDA luôn đượcquan tâm sát sao.

Với vai trò là Công ty chuyên về lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS, Công

ty Cô phần Xây dựng Bắt động sản Việt Phát luôn xác định đầu tư là nhiệm vụ

ưu tiên, trong đó, công tác LDA đang được biết đến như một hoạt động cấp thiết

Trong thời gian đi trải nghiệm tại Việt Phát, cá nhân em nhận thấy quy trình LDAđầu tư tại Việt Phát đã có những thay đổi đáng ghi nhận Song, vẫn còn tồn tại nhữngnhược điểm tác động tiêu cực tới hoạt động đầu tư của Việt Phát Sau thời gian họctập và có cơ hội được thực tập tại Việt Phát, và nhận được sự quan tâm giúp củagiảng viên, ThS Lương Hương Giang cùng với sự chỉ bảo của anh chị đồng nghiệp

ở Việt Phát, em đã quyết định lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác lập dự án dau

tư tại Công ty Cổ phần Xây dựng Bắt động sản Việt Phát” cho KLTN của minh

2 Y nghĩa khoa hoc và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

Về mặt lý luận, đề tài đã hệ thống lại và làm rõ những lý luận chung về LDAđầu tư BĐS Nó bao gồm những van đề sau: Quy trình LDA, phương pháp LDA vanội dung LDA

Về mặt thực tiễn, đề tài có khả năng ứng dụng tốt khi chỉ ra được những khía

cạnh tích cực và tiêu cực trong công tác LDA; phương pháp, nhân sự, thời gian cũng

như chất lượng LDA của Công ty, để từ đó đưa ra các phương án giải quyết vấn đề

nhằm hoàn thiện những nhược điểm dé công tác thực hiện LDA của Công ty diễn ranhanh chóng, không tốn nhiều chỉ phí, nội dung đầy đủ, chính xác, khả thi và mangtới hiệu quả cao nhất

3 Phương pháp nghiên cứu

KLTN đã sử dụng một số cách dé phân tích, liệt kê, thu thập và tổng hợp từcác nguôn thông tin tin cậy và đôi chiêu so sánh.

4 Phạm vi nghiên cứu

Pham vi bao gom các hoạt động DTPT va SXKD cũng như công tac LDA của

Việt Phát, nơi em có cơ hội được thực tập Đối tượng nghiên cứu là các dự án DTXD

của Việt Phát nói riêng và các DA đã triển khai tại Hải Phòng nói chung

5 Cấu trúc của khóa luận

KLTN gồm 3 chương như sau:

Chương I: Cơ sở lý luận chung về công tác lập dự án dau tư bat động sản

Chương II: Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty Cé phan Xây dựngBat động sản Việt Phát

Chương IIT: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án dau tư tại Công

ty Cổ phan Xây dựng Bat động sản Việt Phát

CHUONG 1:

CO SO LY LUAN CHUNG VE CONG TAC LAP

DU AN DAU TU BAT DONG SAN

1.1 Dự án đầu tư bất động san

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư bat động sản

Căn cứ vào Luật đầu tư 2020 số 61/2020/QH14: “Dự án dau tư là tập hop

đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dai hạn dé tiễn hành các hoạt động đầu tư kinh doanhtrên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định ”

Căn cứ vào Giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc

dân:

“Về hình thức, dự án dau tư là một tập hồ sơ tài liệu, trình bày một cách chỉtiết và có hệ thống các hoạt động và các chỉ phí theo một kế hoạch dé dat được nhữngkết quả, thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

Về nội dung, dự án đâu tư là tổng thể các hoạt động và các chỉ phí cân thiết,được bồ trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để taomới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện nhữngmục tiêu nhất định trong tương lai ”

Dự án đầu tư BĐS là việc sử dụng vốn đề đầu tư để tạo ra các SP dịch vụ BĐS

như: BĐS nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng

Bởi vậy, một dự án đầu tư BĐS bao gồm 4 thành phần chính:

- Thứ nhất, mục tiêu của dự án;

- Thứ hai, các kết quả dự án;

- Thứ ba, các hoạt động dự an;

- Thứ tu, các nguồn lực của dự án

1.1.2 Vai trò của dự án đầu tư bat động sản

Thứ nhất, là căn cứ giúp CĐT phê duyệt và quyết định đầu tư vào DA

Thứ hai, là cơ sở dé được cấp giây phép hoạt động dau tư

Thứ ba, là cơ sở đề xin hưởng các khoản ưu đãi trong đầu tư.

Thứ tư, là cơ sở pháp lý được sử dụng khi có tranh chấp giữa các bên tham gia

1.1.3 Đặc trưng của một dự án đầu tư bắt động sản

Thứ nhất, DA đầu tư BĐS có mục đích và mục tiêu rõ rang, cu thé

Thứ hai, DA có thời gian tồn tại hữu han

Thứ ba, DA có sự tham gia của nhiều bên như: CĐT, nhà thầu, bên cung cấp

LDA đầu tư nằm trong giai đoạn chuẩn bị dau tư Quá trình LDA đầu tư trải

qua 3 cấp độ nghiên cứu theo chiều hướng ngày càng chỉ tiết và mức độ chính xác

cao hơn.

1.2 Công tác tổ chức soạn thảo dự án đầu tư bat động sản

1.2.1 Yêu cầu đối với công tác lập dự án đầu tư bất động sản

Nhóm soạn thảo phải phân tích chỉ tiết, kỹ lưỡng các điều kiện xung quanh dự

án dé đề xuất và tìm kiếm các giải pháp khả thi của DA trên nhiều khía cạnh Vi vậyviệc LDA phải đáp ứng một số yêu cầu cơ bản sau:

Thứ nhất, tính pháp lý: Đảm bảo việc LDA phù hợp với các quy định của

1.2.2 Căn cứ dé soạn thảo dự án dau tư

Thứ nhất, các căn cứ pháp lý: Chiến lược, chính sách phát triển KTXH củaNhà nước và các Sở ban ngành; hệ thống VBPL chung và cả những văn bản, quy định

có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư: “Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Môitrường, ; các nghị định của Chính phủ, quyết định của Thủ tướng Chính phủ.”

Thứ hai, các tiêu chuan, định mức trong từng lĩnh vực KTKT cụ thé: “Quy

phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị, khu công nghiệp; tiêu chuân cấp côngtrình, tiêu chuẩn về thiết kế, công nghệ, kỹ thuật từng ngành, từng loại công trình;tiêu chuân về môi trường.”

Thứ ba, các quy ước, thông lệ quốc tế: Các quy ước chung đã ký kết giữa các

tổ chức quốc tế hay Nhà nước với Nhà nước; quy định của tô chức tai trợ vốn, các

quỹ tin dụng xuất khâu của các nước; các quy định về thương mai, tin dung, bảo lãnh,

- Lap kế hoạch, lịch trình soạn thảo;

- Phân công đầu mục công việc cho các thành viên nhóm soạn thảo;

- Quản lý và điều phối hoạt động của từng thành viên;

- Tổng hợp kết quả nghiên cứu

Đề hoàn thành những nhiệm vụ trên, CNDA phải là người có chuyên môn sâu

và năng lực tô chức nhất định

Số lượng thành viên tham gia nhóm LDA phụ thuộc vảo nội dung và quy mô của

DA Các thành viên có năng lực cao về kỹ thuật, về tài chính:

1.2.4 Lập quy trình và lịch trình soạn thảo dự án

Sau khi được lựa chọn, CNDA là người trực tiếp cùng với nhóm soạn thảo lậpnên quy trình và lịch trình soạn thảo dự án.

1.2.4.1 Lập quy trình soạn thảo dự án

b Lập đề cương sơ bộ của dự án và dự trù kinh phí soạn thảo

Đề cương sơ bộ của DA bao gồm giới thiệu sơ lược về DA và những nội dung

cơ bản của DA kha thi: Nghiên cứu các căn cứ để xác định mục tiêu đầu tư, nghiêncứu khía cạnh kỹ thuật, khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự, khía cạnh tài chính và

đánh giá mức độ ảnh hưởng tới KTXH của DA.

Dy trù kinh phí cho công tác LDA bao gồm: Chi phi cho việc tìm kiếm tư liệuphục vụ cho công tác LDA; chi phí phục vụ công tác khảo sát địa diém, Mức kinhphí cho mỗi dự án cụ thể là khác nhau vì tùy thuộc vào quy mô DA, loại DA và đặcđiểm của việc LDA

c Lập đề cương chỉ tiết của dự án

Sau khi đề cương sơ bộ được duyệt, sẽ tiến hành lập đề cương chỉ tiết Ở phầnnày, cáchạng mục nghiên cứu cần thê hiện chi tiết nhất Cần tô chức các buồi họp nội

bộ dé chỉnh sửa, góp ý vào đề cương chỉ tiết

d Phân công đề mục công việc cho các thành viên soạn thảo

Trên cơ sở đề cương chi tiết được chấp nhận, CMDA sẽ tiến hành phân côngtheo từng đề mục công việc cho các thành viên

e Mô tả dự án và trình bày với CPT hoặc cơ quan có thẩm quyền

quyết định đầu tw của Nhà nước để xem xét

Sau khi đã t6 chức họp nội bộ và bố sung trong nhóm LDA sẽ được mô tả ởdạng văn bản hồ sơ và được trình bày với CĐT hoặc cơ quan có thâm quyền quyếtđịnh dau tư cho ý kiến bổ sung và hoàn chỉnh nội dung DA

JS Hoàn tat văn bản dự án

Sau khi có ý kiến của CDT hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tuxem xét, các thành viên tiếp tục bổ sung và hoàn thiện nội dung DA cũng như chinchu về hình thức trình bay Sau đó bản DA sẽ được in ấn.

1.2.4.2 Lập lịch trình soạn thảo dự án

Quy trình LDA diễn ra nghiêm túc và được hoạch định ngay sau khi xác định

quy trình soạn thảo.

Lịch trình LDA là sự chi tiết hoá về tiến độ thực hiện các phần việc của quátrình LDA Nó sẽ giúp các thành viên hoàn thành tốt phần việc của mình theo thờigian quy định, đồng thời tạo điều kiện CNDA quản lý tốt các hoạt động của nhómsoạn thảo để công tác LDA được thực hiện đúng theo mục đích và yêu cầu đã đặt

ra.

Lập lịch trình theo biểu đồ GANTT là PP thông dụng và đơn giản nhất

1.3 Chi phí cho công tác lập dự án

Chi phí LDA là chỉ tiêu được chú ý rất nhiều trong công tác LDA Cũng giốngnhư chỉ tiêu thời gian, việc phân bồ chi phí hợp lý, khoa học sẽ giúp cho việc soạn

thảo dự án diễn ra suôn sẻ hơn, nhanh chóng hơn Trong công tác LDA luôn có bước

dự trù kinh phí soạn thảo DA.

Căn cứ vào “Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xâydựng hướng dẫn áp dụng định mức chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo

cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tẾ - kỹ thuật.”

1.4 Phương pháp lập dự án:

1.4.1 Phương pháp thu thập thông tin

PP này được áp dụng trong hầu hết các đầu mục nghiên cứu và phân tích củaquá trình LDA trong các DN.

PP thu thập thông tin trong các DA là khác nhau vì còn tùy thuộc vào tình hìnhthực tiễn của dự án, năng lực về tài chính, kinh nghiệm, năng lực chuyên sâu của cácthành viên DA Có thể tìm kiếm thông tin, tài liệu dựa vào những nguồn thông tin sẵn

có trên các báo cáo, văn bản, quy định của Nhà nước; các phương tiện thông tin đạichúng (đài, báo, Internet ); các số liệu thống kê theo định kỳ của các cơ quan thống

kê.

Chất lượng các nguồn thông tin bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố: trình độ chuyênmôn, các trang thiết bị hỗ trợ công tác điều tra Thông tin có tính hệ thống và đảm

bảo độ chính xác.

1.4.2 Phương pháp dự báo

PP này được ứng dụng trong nhiều giai đoạn, nhiều nội dung của công tácLDA, đặc biệt là khâu phân tích khía cạnh thị trường và dự báo nhu cầu của SP trongtương lai Một số PP dự báo tiêu biểu sau:

1.4.2.1 Phương pháp ngoại suy thống kê

Trên cơ sở mối liên kết giữa 3 trang thái phát triển của các nhân tố dự báo: quá

khứ, hiện tại và tương lai Ba trang thai nay chuyên tiếp liên tục cho nhau và hìnhthành nên một quy luật phát triển của đối tượng Chính vì thế, dự báo bằng PP ngoại

suy thong kê là việc nghiên cứu lịch sử phát triển của đối tượng dự báo để tìm ra tínhquy luật phát triển của đối tượng trong quá khứ, hiện tai và chuyền tính quy luật đósang tương lai với những điều kiện sau: đảm bảo 6n định về mặt thời gian, không cónhững tác động gây ra những thay đổi đột biến trong quá trình phát triển của đốitượng dự báo PP này thường mang lại kết quả tương đối chính xác đối với những SP

có tính ôn định cao và thường được vận dụng dé dự báo cung - cầu trong ngắn hạn

1.4.2.2 Phương pháp sử dụng mô hình hi quy tương quan

PP rất thông dụng, dựa trên những cơ sở phân tích mối liên kết giữa cầu thị trường

và các nhân tố ảnh hưởng đến nó như: giá cả của hàng hóa, NVL, thu nhập và thị hiểucủa người tiêu dùng Mô hình hồi quy tương quan có 2 dạng: mô hình hồi quy đơn

(là mô hình hồi quy có một biến độc lập) và mô hình hồi quy bội ( là mô hình hồi quy

có nhiều biến độc lập)

Nếu không đạt yêu cầu, phải tiến hành lựa chọn lại mô hình và thực hiện như banđầu đề điều chỉnh bổ sung hoặc thay thế phương pháp

1.4.2.3 Phương pháp dự báo bằng hệ số co giãn cau

Nhu cầu thị trường về SPDA sẽ chịu tác động của rất nhiều yếu tố khác nhaunhư: giá cả SP, thu nhập của KH, thị hiểu người dùng, giá cả của SP thay thế Sự ảnh

hưởng của những nhân tố được lượng hóa thông qua hệ sô co giãn của câu Nó chỉ ra

cầu sẽ thay đổi bao nhiêu % khi có 1% thay đổi của 1 nhân tố nào đó trong điều kiện các nhân tô khác không đồi.

1.4.3 Phương pháp xác định tổng mức vẫn đầu tư dựa trên thiết kế cơ sở dự án

PP này được tính toán trong quá trình phân tích tài chính DA Nội dung của

PP này dựa trên vào các khoản CP dự tính của từng hạng mục cau thành nên TMĐT.Hạn chê của PP là mat nhiêu thời gian vì phải xác định chi tiét các khoản mục.

1.4.4 Phương pháp phân tích độ nhạy

PP này chủ yếu được áp dụng trong khâu đánh giá tài chính và tính toán cácchỉ tiêu cho DA Ban chất là xác định các mối liên hệ tác động giữa các yếu tố thamgia trong HĐĐT Từ đó xác định yếu té tác động mạnh tới hiệu quả của DA, dé có

thé đưa ra các biện pháp phù hợp

1.4.5 Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia

Đây là PP lấy ý kiến tư vấn của các chuyên gia Với mỗi ý kiến ta phân loại và

đánh trọng số Ý kiến được chọn là ý kiến có giá trị kỳ vọng cao nhất PP này áp dụng

chủ yếu ở khâu phân tích kỹ thuật vì khâu này rất phức tạp và nhiều hạng mục thiết

kế áp dụng CNC chưa được ứng dụng rộng rãi ở Việt Nam Các bước tiễn hành khi

sử dụng PP này:

- Bước 1; Lựa chọn chuyên gia

- Bước 2: Trưng cầu ý kiến chuyên gia

- Bước 3: Thu thập và xử lý ý kiến1.5 Nội dung nghiên cứu trong lập dự án đầu tư

1.5.1 Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện

dự án đầu tư

1.5.1.1 Môi trưởng vĩ mô

Nghiên cứu nhằm đưa ra cái nhìn chung nhất về quy mô và tiềm năng của DAtrên cơ sở phân tích các yếu tố vĩ mô như điều kiện về kinh tế, chính trị, luật pháp.môi trường xã hội, văn hóa, các điều kiện về tự nhiên có liên quan đến triển vong rađời cùng với quá trình thực hiện vận hành kết quả đầu tư

a Môi trường kinh té vĩ mô

Những yếu tố thuộc môi trường KTVM ảnh hưởng đến ý tưởng đầu tư va chi

phối những hoạt động của DA: tạo thuận lợi hoặc gây cản trở quá trình thực hiện DA.

Điều kiện KTVM thuận lợi không những sẽ tạo điều kiện cho các DA được ra đời vàhoạt động có hiệu quả mà trong một điều kiện nhất định có thé làm xuất hiện những

ý tưởng đầu tư mới Chính vì vậy, việc nghiên cứu và đánh giá các điều kiện KTVM

có ý nghĩa hết sức quan trọng trong quá trình LDA

b Môi trường chính trị, luật pháp

Chính trị ôn định, không xảy ra bat ôn sẽ đem lại những ảnh hưởng tích cựcđến hành vi của CDT Trong quá trình LDA, song song với việc nghiên cứu toàn bộ

hệ thống VBPL liên quan đến hoạt động đầu tư, cần phải nghiên cứu thỏa đáng cáccăn cứ pháp lý cụ thé liên quan đến từng hoạt động của DA

c Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể khai thác cho việc

thực hiện dự án

Tùy từng DA mà yêu tô môi trường tự nhiên sẽ được nghiên cứu theo các mức

độ khác nhau nhằm đảm bảo sự thành công của mỗi công cuộc dau tư cụ thé D6 là

các yêu câu chông giãn nở vật liệu, chông gió bão, chông nóng hoặc phương án xâydựng hệ thống thủy nông trong một DA cụ thể nào đó

1.5.1.2 Quy hoạch và kế hoạch phát triển dự án dau tư

Đây là nội dung nghiên cứu quan trọng, quyết định đến chất lượng và hiệu quảcủa DAĐT Trong hoạt động đầu tư thì công tác quy hoạch cần đi trước một bước dé

làm cơ sở cho công tác LDA Tuy nhiên tại Việt Nam, công tác quy hoạch vẫn chưa

được đi đúng hướng nên dẫn đến khâu LDA còn yếu

1.5.2 Nghiên cứu thị trường

Nghiên cứu cho phép người LDA phân tích đánh giá nhu cầu thị trường ở thờiđiểm hiện tại và dự báo cung - cầu thị trường sắp tới về loại SPDA Kết quả phân tíchdẫn đến kết luận có nên đầu tư hay không và xác định SPDA cho phù hợp Bởi vì DA

chỉ được thực hiện hay chấp nhận khi đạt được hiệu quả về tài chính và KTXH.Nghiên cứu thị trường đề cập đến những nội dung nghiên cứu sau:

1.5.2.1 Phân tích và đánh giá khái quát thị trường tổng thể

Phân tích thị trường tổng thé giúp CDT có cái nhìn rộng về thị trường nói

chung va thị trường của DA nói riêng thông qua việc:

- Phan tích tình hình cung cầu thị trường hiện tại về sản phẩm của DA: Không

chỉ khảo sát lượng cầu hiện tại mà việc chọn tổng khối lượng cung ứng hiện

tại và số lượng SP cung ứng từ các nguồn cũng rất quan trọng Nó giúp tìm ra

khoảng trông thi trường dé lam căn cứ, tiên dé cho việc nghiên cứu, dự báotổng khối lượng và nguồn cung ứng các SPDA trong tương lai

- Xac định loại thị trường và SPDA: Xác định loại SP là SP thô, SP có tính năng

tương tự nhưng khác nhau về hình thức hay loại SP không luân chuyền được.1.5.2.2 Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu

Thị trường tong thé là thị trường có quy mô lớn và các nhu cầu là không đồngnhất Chính vì vậy, việc phân đoạn thị trường là xác định thị trường nhỏ Sau đó, CĐT

sẽ xác định nơi tiêu thụ tiềm năng để tìm ra sức mạnh vượt trội hơn so với đối thủ

1.5.2.3 Xác định sản phẩm của dự an

Người sử dụng SP thường bị choáng ngợp trong những quảng cáo, họ khó có thê đưa ra các lựa chọn mua hàng Do đó, đê có được năng lực cạnh tranh, ngườiLDA phải lựa chọn được DA sẽ cung cấp SP gì

1.5.2.4 Dự báo cung cau thị trường về sản phẩm của dự án dau tư trong tương lai

CDT rất chú trọng về cầu SPDV trong tương lai Thêm vào đó, nó còn là yêu

tố quyết định đến việc xác định mục tiêu và quy mô SXKD của DA Chính vì vậy,

nội dung dự báo cầu thị trường có ý nghĩa rất cần thiết Để đạt được mục tiêu trên,

phải thực hiện theo những bước cơ bản sau:

- Phan tích cung cầu thị trường về SPDA ở hiện tai và trong quá khứ

- Du báo về mức độ sử dụng sản phẩm DA ở tương lai

- Dự báo về nguồn cung ứng của sản pham DA ở tương lai

1.5.2.5 Nghiên cứu van đề tiếp thị sản phẩm của dự án

Quảng bá SP là sự tác động tới nhận thức của KH Bản chất chính là sự lan tỏa

thông tin về SPDA tới KH Khi nghiên cứu công tác tiếp thị của DA cần chú ý tới cácnội dung sau:

- Thi nhất, xác định KH tiềm năng;

- Thr hai, lựa chọn các phương án giới thiệu SP;

- Thứ ba, lựa chọn các hình thức bán hàng;

1.5.2.6 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh sản phẩm của dự án

a Các tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án

Các tiêu chí đánh giá bao gồm: giá cả, chất lượng SP và thương hiệu SP Thêmvào đó, một số khía cạnh được cân nhắc như: công tác tiếp thị sản phẩm của DA vàxây dựng mạng lưới tiêu thụ SP.

b Khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án

Thực chất khi bàn về vấn đề chiếm lĩnh thị trường chính là việc đánh giá xemkhâu SXKD san pham của DA sẽ giành được bao nhiêu thị phần trên thị trường MộtDADT được coi là có khả thi chỉ khi SPDA được thị trường chấp nhận, được tiêu thụvới số lượng lớn

1.5.3 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự an

Đây là nội dung tién hành phân tích chọn lọc giải pháp xây dựng và quy hoạch,

công nghệ và máy móc, NVL đầu vào, địa diém, hài hòa về vốn, khả năng quản lý

chuyên sâu về kỹ thuật

Nếu DA không đáp ứng các yêu cầu về mặt kỹ thuật thì DA sẽ không được

phê duyệt, tránh lãng phí thời gian và chi phí Đây là công việc khó, yêu cầu về năng

lực chuyên sâu cao.

Nghiên cứu kỹ thuật cần đảm bảo tính khoa học và hệ thống, bảng phân tích

kỹ thuật cần phải đầy đủ, chỉ tiết, có số liệu đáng tin cậy, đưa ra nhiều phương án vớicác dữ liệu khác nhau dé kết luận phương án tối ưu

Hạng mục nghiên cứu kỹ thuật của DAĐT thuộc lĩnh vực BĐS gồm:

1.5.3.1 Mô tả sản phẩm dự án

Các thông số kỹ thuật và các định mức có mối quan hệ chặt chẽ đến việc quyết

định máy móc và thiết bị, công nghệ và phương pháp SXKD, đến việc chọn NVL chođảm bảo Mô tả SP cần chỉ ra những đặc điểm sau: tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lượng

SP; đặc tính SP; tính năng, công dụng và cách sử dụng của SP.

1.5.3.2 Lựa chọn hình thức đâu tư

Đề hiện thực mục tiêu DA, có thé áp dụng một trong các hình thức sau đây:

đâu tư mới, đâu tư cải tạo mở rộng.

1.5.3.3 Xác định công suất dự án

Đề lựa chọn phương án kỹ thuật thích hợp, phải tìm ra công suất của DA Nóđược phản ánh thông qua sỐ lượng đơn vị SPDV được thực hiện trong một đơn vithời gian với những điều kiện cho phép Người LDA phải tìm kiếm thiết bị có công

suất cao hơn 10% công suất khả thi của DA Sau khi có máy móc- thiết bị cho DA,

dựa vào công suất thiết kế của nhà sản xuất để xác định công suất thiết kế cho dự án

1.5.3.4 Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án

Công nghệ bao gồm: phần cứng (máy móc, thiết bị, dụng cụ) và phần mềm

(con người, bản vẽ, đữ liệu, cơ chế điều hành, ) Khi quyết định đầu tư vào CN cho

DA phải căn cứ trên những yếu tổ sau: về chủng loại SP, số lượng; công suất của DA,tình hình cung ứng đầu vào về vốn, NVL, máy móc;

Thêm vào đó, khi mua sắm công nghệ cho dự án, nhóm LDA cần lên cácphương án khác nhau để đánh giá xem công nghệ nào là thích hợp Đặc biệt chú ýđến quyền sở hữu trí tuệ và việc đặt tên cho SP bởi đây là những tác động ảnh hưởnglớn đến khả năng tiêu thụ SPDA trên thị trường

1.5.3.5 Nguyên liệu đầu vào của dự án

NVL đầu vào là các NVL chính và phụ Đây là một hạng mục kỹ thuật khôngthê không nhắc đến trong các nội dung phân tích của DA bởi NVL quyết định giáthành của SPDA, tính ồn định và hài hòa của quá trình SXKD Khi quyết định NVLcho DA phải tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc và yêu cầu về NVL

1.5.3.6 Cơ sở hạ tang

Các chỉ tiêu về năng lượng, nhu cầu sử dụng nước, hạ tầng giao thông, thông

tin liên lac, của DA cần phải được đánh giá cân trọng, nó sẽ ảnh hưởng rất lớn tới

chi phí của DA.

1.5.3.7 Địa điểm thục hiện dự án

Địa điểm xây dựng DA ảnh hưởng lớn tới cả CĐT và những người sống quanhkhu vực DA triển khai Thông thường, nếu tìm kiếm được một địa điểm phù hợp cóthé giảm được CP xuống hơn 10% Khi nghiên cứu cần tuân thủ những yêu cầu sau:

- _ Xác định vùng trước, xác định địa điểm đặt DA sau;

- Đánh giá cân thận các tiêu chuẩn về kỹ thuật DA trước;

- _ Xác định địa điểm phù hợp với quy hoạch chung, bảo đảm an ninh, không gây

ô nhiễm môi trường;

1.5.3.8 Giải pháp xây dựng công trình dự án

Khi lập các phương án giải pháp xây dựng, cần phải căn cứ vào điều kiện vàyêu cầu sau đây:

- _ Tình hình chung về tự nhiên va KTXH;

- _ Công suất DA;

- Tinh hình cung ứng NVL, máy móc và con người;

- Thời gian;

- Các quy định và luật pháp có liên quan đến xây dựng và GPMB

1.5.3.9 Đánh giá tác động môi trường cua dự án

Xem xét các tác động tới môi trường của DA giúp lường trước các tác động

tiêu cực đến môi trường, dé đề xuất các phương án phù hợp dé BVMT trên cơ sở đó

tạo tiền dé dé PTDA gắn liền với BVMT

Nội dung của Báo cáo gôm hai vân đê sau đây:

Thứ nhất, phát hiện ra những ảnh hưởng tiêu cực: Khái quát về môi trườngtrước khi thực hiện DA; Mô tả tóm tắt công nghệ để tìm ra các tác động xấu; Mô tảcác chất, nguyên liệu sẽ đưa vào sản xuất, chất thải ra ; Dự đoán các tác động đốivới môi trường và thời gian tác động nếu thực hiện DA

Thứ hai, đề xuất các phương án dé giảm ảnh hưởng tiêu cực của DA đến môi

trường.

1.5.4 Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự dự án dau tw

Sự có mặt của bộ máy tô chức và quản lý nhân sự DA có chức năng đảm nhiệm

qua các thời kì của quá trình LDA và QLDA Do đó, nội dung nghiên cứu này là yếu

tố quan trọng trong nội dung LDA

Dé phân tích thì nhóm LDA phải tìm hiểu về các đầu mục sau: căn cứ pháp lý,yếu tố tác động đến tổ chức và kinh tế Mỗi dự án sẽ có một hình thức tô chức quản

lý riêng biệt Căn cứ chọn lựa hình thức quan lý dựa vào: quy mô DA, tính chất DA

1.5.4.1 Các hình thức tổ chức doanh nghiệp

Căn cứ vào các yếu tố như tính chất, quy mô, thời gian triển khai và mức độ

phức tạp của DA mà CDT lựa chọn loại hình DN phù hợp: Công ty Nhà nước, DN tưnhân, Công ty TNHH, Công ty cô phần, Công ty hợp danh

1.5.4.2 Cơ cấu tổ chức quản lý vận hành dự án đâu tư

Quá trình thiết lập và tạo dựng bộ máy tổ chức quản lý DA được triển khaingay trong giai đoạn sơ khai của DA Vì, nó không chỉ giúp CDT chủ động tiếp cận

và phân tích về nhu cầu sử dụng nhân lực mà còn giúp bổ sung và hoàn thiện hệ thống

cơ cau tô chức, điều hành khi DA được triển khai Công việc này tương đối khó khăn

và tốn nhiều thời gian, nó yêu cầu người tiến hành phân tích phải am hiểu rõ về mụctiêu đầu tư của DA, về quy mô và hình thức tổ chức DN đã chọn

1.5.4.3 Dự kiến nhân sự và cơ cấu lao động

Sau khi xây dựng sơ đồ tổ chức vận hành DA, cần dự kiến số lượng nhân viên,

công nhân, lao động chính và lao động phụ, phân rõ theo từng tiêu chí: về chuyênmôn, giới tính, trình độ tay nghé, tuổi tác,

Tính toán sô lượng công nhân trực tiép SX theo PP dựa vào định mức thời gian, định mức sản lượng Đôi với nhân sự làm việc gián tiép và chuyên viên quản lý

điêu hành, dựa vào sơ đô tô chức, các chức danh cân có va ty trọng lao động tại các

co so cùng quy mô.

Sau khi dự kiến số lượng nhân sự và cơ cau lao động phù hợp, nhà đầu tư xâydựng một chế độ làm việc khoa học để dựa vào đó lập lên phương án tuyển chọnnguồn nhân lực và đào tạo lao động và dự kiến CP nhân lực cho DA

1.5.4.4 Tuyển dụng và đào tạo lao động

a Tuyển dụng

Thông thường, có một số cách thức tuyên dụng như sau: qua chạy quảng cáotrên các nền tảng mạng xã hội; qua trung tâm môi giới giới thiệu việc làm; chiêu mộHS- SV tốt nghiệp từ các trường học; qua giới thiệu/đề bạt từ nhân viên trong công

ty.

b Đào tạo

Với các DA có tính chat kỹ thuật phức tạp thì công tác tuyển dụng rất khó dé

đáp ứng theo yêu cầu Chính vì vậy, cần tổ chức thêm các buổi đào tạo chuyên sâu

đê củng cô và nâng cao kiên thức chuyên môn cho nhân sự DA.

Bên cạnh đó, việc dự trù CP cho công tác nhân sự là tối quan trọng bao gồm

CP trả lương cơ bản, tiền phụ cấp, tiền thưởng DA, phúc lợi và CP đào tạo, tuyên

dụng.

1.5.5 Phân tích tài chính dự án đầu tư

Đây là nghiên cứu có tính cấp thiết trong quá trình LDA, giúp xem xét tínhhiệu quả của khía cạnh tải chính thông qua việc:

- _ Xem xét và hỗ trợ các nguồn lực tài chính;

- _ Dự tính Doanh thu — chi phí và lợi nhuận của DA;

- _ Đánh giá khả năng an toàn về mặt tài chính của DA

Nguồn sô liệu tính toán phải chính xác, đảm bảo đáp ứng các yêu câu dự án,

sử dung phương pháp phân tích hợp lý và đề xuất phương án tối ưu

Nghiên cứu bao gồm những hạng mục cơ bản sau đây:

1.5.5.1 Dự tính tổng mức vốn dau tư dự án

TMĐT của dự án là tất cả các hạng mục sử dụng vốn dự kiến của DA Nó làbước đệm dé lập phương án sử dụng và quan lý nguồn vốn của DA khi dự án đi vàothực hiện Thông thường, TMĐT có thê được triển khai theo các hạng mục như sau:

a Chi phí cô định:

e Chi phí XDCT;

e Chi phí máy móc;

e Chi phí BT -GPMB - TDC;

e Chi phi QLDA;

e Chi phi tu van;

e Chi phí khác

b Vấn lưu động ban dau:

e Tài sản lưu động sản xuất;

e Tài sản lưu động lưu thông.

c Vốn dự phòng:

Vốn dự phòng là số tiền dự tính sẽ chi trả cho từng công việc phát sinh và cảcác yếu tô trượt giá trong quá trình thực hiện DA

TMDT của DA được xác định dựa trên nghiên cứu về khía cạnh kỹ thuật của

DA Thông thường, người LDA sẽ dựa vào “Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày31/08/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chỉ phíđầu tư xây dựng” dé xác định TMĐT

1.5.5.2 Xác định nguồn vốn của dự án

Các nguồn vốn của dự án có thể được lay từ nguồn NSNN hoặc vay từ NHTM

và vốn tự có của CDT

Dé đảm bảo thực hiện đúng tiến độ của DA, các nguồn vốn phải được chú

trọng về cả mặt thời gian giải ngân Nó cần được đảm bảo chắc chắn qua

Nếu khả năng huy động vốn nhỏ hơn nhu cầu vốn sử dụng thì DA không đượcchấp nhận, cần phải có phương án dự phòng cho trường hợp này, và ngược lại

Sau khi tìm kiếm được các nguồn tài trợ cho DA, thì phải có phương án

phân bồ nguồn vốn hợp lý và khoa học

1.5.5.3 Lập báo cáo tài chính dự kiến cho tung năm cua doi du án

Sau khi có được TMĐT, phương án phân bồ nguồn vốn là đến nhiệm vụ xemxét các chỉ tiêu kinh tế của DA Nó được tiễn hành bằng hình thức xác định các báocáo tài chính dự kiến của DA Nó không những giúp CDT nhìn nhận được khả năngtài chính của DA mà nó còn cung cấp thông tin CSDL cho việc xem xét các chỉ tiêuhiệu quả tài chính của DA.

- Bang dự tính doanh thu hàng năm của DA

- Dự tính chi phí PTDA

- Dự tính lợi nhuận DA,

1.5.5.4 Xác định dòng tiền của dự án

Thời gian triển khai một DAĐT BĐS thường diễn ra trong vài năm, trongnhững năm đó có những khoản dự tính chưa được thống kê Dòng tiền thu và chỉ của

dự án được tạo thành từ những khoản CP và doanh thu PTDA.

Dòng tiền sau thuế được xác định = dòng tiền ròng - dòng thuế

Dòng các khoản thu và chi của DA được thé hiện:

- Dòng chi phí vốn đầu tư ban đầu của DA (vốn cố định và vốn lưu động);

- Dòng chi phí PTDA hàng năm (không bao gồm khấu hao;

- Dòng thu của DA

1.5.5.5 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính cua dự an

Thứ nhát, xem xét tiêm lực tài chính của DN: Hệ sô vôn tự có và Tỷ trọng vôn

tự có trong tông vốn đầu tư

Thứ hai, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của DA:

a Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuan của dự ánĐây là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của DA

e Chỉ tiêu lợi nhuận thuần (W): được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn

hoạt động của đời DA.

Wi = Oj¡ - Ci

Trong đó: Wi: Loi nhuận thuần từng năm

O¡: Doanh thu thuần năm i

Ci: Chi phí sản xuất kinh doanh năm i

e Giá trị hiện tại của thu nhập thuần (NPV): là chênh lệch giữa tổng các khoản

thu và tổng các khoản chỉ của cả đời dự án sau khi đã đưa về tính ở cùng mộtthời điểm ở hiện tại

Bí n ci

_ n _W

Trong đó, B¡: Khoản thu của DA ở năm i

Ci: Khoản chi phí của DA ở năm i

r : Tỷ suất chiết khấun: Số năm hoạt động của DA

Dự án khả thi khi thu nhập thuần NPV > 0

Đề kết luận các DA loại trừ lẫn nhau, CĐT sẽ sử dụng NPV như 1 tiêu chuẩntốt nhất

b Tỷ số lợi ích - chi phí (B/C)

Tỷ số lợi ích - chi phí (B/C) là tỷ số được xác định giữa lợi ích và chi phí đầu

tư sau khi đã đưa về cùng một thời điểm (thông thường là hiện tại)

Trong đó, Bj: Doanh thu của DA ở nami

Ci: Khoản chi phí của DA ở năm i

r : Tỷ suất chiết khấu

n: Số năm hoạt động của DA

Dự án bị bác bỏ nếu tỷ số B/C < 1

c Thời gian thu hồi von dau tư (T)

Đây là khoảng thời gian cần thiết của DA dé thu lại đủ số vốn đầu tư ban dau

Có 2 PP dé xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tổ thời gian của tiềntuân theo PP chung: PP cộng dồn và PP trừ dan

=4(W + D)ipv >Ivo

Trong đó, D:: Khấu hao năm i

T: năm hoan vonIvo: Vốn đầu tư ban đầu

d Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)

IRR là một trong những chỉ tiêu thông dụng trong phân tích tài chính DA Nóđược sử dụng dé ước lượng tính khả thi của DA DA có tính khả thi cao khi r > r giớihạn và ngược lại.

1.5.6 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án đầu tư

Nghiên cứu khía cạnh KTXH dự án đầu tư là việc so sánh, đánh giá một cách

có hệ thông giữa những CP và các lợi ích của DA

Phân tích khía cạnh KTXH của DAĐT BĐS là nội dung cần thiết trong quátrình LDA CDT cần phân tích khía cạnh nay để trình lên các cơ quan có thâmquyền chấp thuận DAĐT và xin tài trợ về vốn

Hiện nay, tiêu chuan xác định lợi ích về mặt KTXH của DAĐT phải được

1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án

1.6.1 Cơ chế quản lý, các chính sách, quy định của Nhà nước

Những quy định trong quản lý hoạt động ĐTPT cùng những điều luật của Nhà

nước có tác động không hề nhỏ đến toàn bộ thời kỳ hình thành và triển khai DA nóichung và công tác LDA nói riêng Các nhân tố này được đánh giá là nhân tổ mang tính

khách quan, có tác động lớn đến từng công tác LDA

1.6.2 Nguồn nhân lực lập dự án

Con người là yếu tô cốt lõi quyết định đến chất lượng của công tác LDA Trình

độ chuyên sâu, số năm làm việc trong lĩnh vực BĐS, cũng như đạo đức nghề nghiệp

của CNDA cùng các nhân su LDA sẽ quyết định then chốt tới chất lượng công tácLDA Nhân sự có năng lực chuyên sâu là yếu tố tạo nên sự thành công trong công tácLDA Trong suốt quá trình đầu tư, giai đoạn LDA yêu cầu nhân sự có đầu óc phản

biện nhạy bén, tư duy phân tích cao Thêm vào đó, công tác tô chức LDA cũng cầnđược quan tâm sát sao Nội dung phân tích cần được chia hiệu quả hướng đến mục

đích chung của DA.

1.6.3 Chất lượng nguồn thông tin thu thập

Đây là tiền đề giúp đưa ra kết luận về chất lượng công tác LDA, là hoạt độngtiên phong cho toan bộ DADT Chính vì vậy, nếu như thông tin chưa xác thực, số liệukhông chính thống, tin tức không rõ ràng sẽ dẫn đến những hệ lụy phải hủy bỏ toàn

bộ DA Trong thời đại thông tin xuất hiện tràn lan như hiện nay, thì việc tìm kiếmđược nguồn thông tin chất lượng là không dễ dàng gì, vậy nên đòi hỏi nhân sự LDAphải tìm kiếm những thông tin chuẩn xác

1.6.4 Trang thiết bị hỗ trợ cho quá trình lập dự án

Quá trình thu thập và phân tích cũng như hợp nhất lại thông tin để có chấtlượng đạt chuẩn xác nhất yêu cầu tư duy và chất xám cũng như kinh nghiệm va

chuyên môn cao của đội ngũ soạn thảo mà còn cần đến cả những máy móc, thiết bị

giúp quy trình diễn ra nhanh chóng và chính xác hơn.

1.7 Các chỉ tiêu đánh giá công tác lập dự án

1.7.1 Số lượng dự án thành công trên tổng số dự án công ty đã lập

Bởi đặc thù của các DADT XDCT có những nét độc đáo so với các hình thứcđầu tư khác: thời gian kéo dai và bị ảnh hưởng bởi nhiều tác nhân rủi ro, CDT thường

sử dụng chỉ tiêu số lượng DA thành công trên tổng số DAĐT xây dựng dé đánh giáchất lượng công tác LDA Trong quá trình áp dụng nhân tố này cần phải đặt trongtình huống giả định là DA sẽ được triển khai theo đúng tiến độ, chi phi và chất lượng

đã xác định Số lượng DA thành công trên tong số các DAĐT xây dựng càng nhiềuchứng tỏ khâu LDA đã được thực hiện tốt tạo ra những DA thực sự có tính khả thi

cao.

1.7.2 Thời gian cho công tac lập dw an

Công tác LDA tốn khá nhiều thời gian để nghiên cứu Bồ trí thời gian triển

khai khoa học sẽ tạo điêu kiện cho các nội dung nghiên cứu được diễn ra thuận lợi,

nhanh chóng hon Mọi việc cần được xây dựng phương án cụ thé Nếu như chú trọng

và bồ trí hợp lý sẽ là cơ sở cho việc tiến hành DA đạt yêu cầu dé ra LDA theo đúnglịch trình, hoàn thành đúng tiến độ hoặc sớm hơn kế hoạch đề ra là thành công vangdội của DA.

1.7.3 Chất lượng công tác lập dự án

Chất lượng công tác LDA chính là chất lượng nghiên cứu của bản thuyết minh

và thiết kế cơ sở của DA Công tác này được đề cao chỉ khi hồ sơ DA được trình bày

rõ ràng và minh bạch trong tất cả các nội dung Thêm vào đó, còn đáp ứng các yêu

cầu được quy định về thời gian và CP cho công tác LDA

1.7.4 Nhân lực trong công tác lập dự án

Nhóm LDA phải là những thành viên có trình độ chuyên sâu, có kinh nghiệmlàm việc lâu năm, có đạo đức và ky luật tốt

1.7.5 Trang thiết bị hé trợ

Trang thiết bị hỗ trợ cho công tác LDA là những thiết bị và phần mềm hỗ trợ

cho nhóm soạn thảo tiến hành công việc một cách nhanh gọn và hiệu quả nhất Đó là

máy vi tính dé bàn, máy in đen trắng, máy in mau, công cụ hỗ trợ phân tích kỹ thuật

⁄

tín.

CHƯƠNG 2:

THỰC TRANG CÔNG TÁC LAP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CO

PHAN XÂY DUNG BAT DONG SAN VIỆT PHÁT

2.1 Tổng quan về Công ty Cổ phan Xây dựng Bắt động sản Việt Phát

2.1.1 Giới thiệu tổng quan về Công ty Cổ phan Xây dựng Bắt động sản Việt Phát

e Tên giao dịch:

- Tiếng Việt: CONG TY CO PHAN XÂY DUNG BAT ĐỘNG SAN

VIET PHAT

- Tiéng Anh: VIET PHAT CONSTRUCTION REAL ESTATE JSC

- Tên viết tắt: Việt Phát Group

- Trụ sở chính: Số 107 - 110, tòa nhà Thanh Đạt 1, số 3 Lê Thanh Tông,phường Máy Tơ, quận Ngô Quyên, Hải Phòng, Việt Nam

Việt Phát được hình thành vào năm 2012 theo GCNDKKD số: 0201206268(Do Sở Kế hoạch và Dau tư Thành phô Hải Phòng cấp) Với nguồn nhân lực trẻ dồi

dào, năng động và nhiệt huyết, lãnh đạo có tầm nhìn chiến lược, kinh nghiệm quản lý

dày dặn, am hiểu thị trường và tạo dựng thương hiệu gần gũi, đáng tín cậy với các

đối tác chiến lược, Việt Phát luôn mong muốn cung cấp cho KH mức giá phù hợp

nhất, chất lượng sản phẩm tốt nhất và phong cách phục vụ kiến tạo tương lai, sốngtiện ích, yên bình và thịnh vượng Qua nhiều năm, Công ty Việt Phát đã đạt đượcnhững thành tựu đáng tự hảo, vươn lên Top các Công ty XD hàng đầu của thành phốHải Phòng Với định hướng “Không ngừng phát triển, đóng góp nguồn lực vào nhữngcông trình mang tầm vóc quốc gia, trở thành đơn vị đầu tư xây dựng, bất động sảnhàng đầu tại Việt Nam” cùng với sứ mệnh “Chúng tôi không chỉ mang tới cho KHnhững SPDV với chất lượng tốt nhất, nhanh nhất mà còn mang lại giá trị cao chocộng đồng, góp phần kiến tạo cuộc sống nhân văn và hiện đại” Việt Phát luôn nghiêncứu va sáng tao dé cung cấp tới KH và đối tác những SPDV tốt nhất Ở Việt Phátluôn tổn tại 5 giá tri cốt lõi: Tôn trọng khách hàng, Tôn trọng lợi ích, Tôn trọng tậpthê hoàn thiện mỗi ngày và Trách nhiệm cá nhân.

- Nam 2012, Việt Phát được thành lập với 3 cô đông sáng lập, tổng nhân sự khởi

đầu khoảng 30 người và lĩnh vực kinh doanh chính chủ yếu lúc đó là DTXDbat động sản nhà ở - văn phòng cho thuê

- _ Đến năm 2015, một loạt các thay đôi quan trọng đã đánh dau bước ngoặt lớn

của Việt Phát Nhăm phù hợp hơn với chiến lược mới của Công ty, Việt Phátcòn mở rộng sang lĩnh vực kinh doanh thương mại, đầu tư, sản xuất nguyênvật liệu Trong giai đoạn này, Việt Phát thực hiện nghiên cứu một loạt DAxây dựng, tiêu biểu như: “Dự án Xây dựng nha máy sản xuất thép tiền chế vàgia công thép định hình” tai CCN Quynh Phúc, xã Kim Xuyên, huyện KimThành, tỉnh Hải Dương, “Dự án xây dựng kho bãi, cầu cảng tại xã Kim Lương,huyện Kim Thanh, tỉnh Hải Dương.”

- Nam 2017, Việt Phat đứng thứ 13 theo danh sách FAST500 năm 2017 cho

thấy những nỗ lực của Việt Phát trong các năm vừa qua Đây là sự kiện đáng

nhớ khi Việt Phát trở thành hội viên của CLB Fast500 với những đánh giá tốt

giúp bộ nhận diện thương hiệu của công ty được mở rộng hơn với các đối tác.Nam trong kế hoạch huy động vốn dé đầu tư mở rộng thị trường, tăng doanhthu, đến tháng 10/2017, Công ty đã triển khai thành công kế hoạch tăng vốnđiều lệ từ 150 tỷ đồng lên 250 tỷ đồng, nhằm bổ sung vốn lưu động

2.1.3 Cơ cấu tổ chức của Công ty

Hình 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Việt Phát

Nguôn: Phòng HC-NS của Công ty

* Mỗi quan hệ giữa các bộ phận trong hệ thông quản lý

Cơ cấu bộ máy quản lý của Việt Phát được tổ chức rất khoa học, bên cạnh

luồng thông tin ngắn, nhanh chóng giúp BLD Công ty nam bắt thông tin nhanh nhạy

và kip thời Thêm vào đó, các bộ phận chức năng được chia ra cụ thé, tạo điều kiện

XD được một cơ cấu quản lý không cồng kénh và mang tính chuyên nghiệp với khả

năng làm việc nhanh chóng và hiệu quả Nhận thấy, bộ máy tổ chức của Việt Phát đã

tối ưu, giúp hạn chế những điểm chưa hợp lý trong quản lý và điều hành Công ty

2.1.3.2 Chức năng của từng phòng ban

a Đại hội đồng cỗ đông:

DHDCD có các quyên bau, miễn nhiệm và bãi nhiệm bat cứ thành viên nào

của HĐQT nếu vi phạm các quy định cụ thé trong Điều lệ HD của Công ty

b Chủ tịch hội đồng quản trị:

Chủ tịch HĐQT là người nắm quyền hành cao nhất trong HĐQT, là ngườiđiều hành mọi hoạt động của HDCD, cùng với các thành viên khác trong hội đồng dékịp thời đưa ra các quyết định quan trong dé vận hành và giải quyết các van dé củaCông ty.

- Tham mưu cho Ban lãnh đạo công tác quản lý, sử dụng vốn của Công ty

(tài sản, nguyên vật liệu, hàng hóa, nguồn vốn kinh doanh, chi phí sản xuất

kinh doanh );

- Kiểm soát các chỉ tiêu định mức KTKT theo quy trình sản xuất

e Phòng Tài chính:

- _ Lập phương án về tài chính, tìm kiếm các nguồn vốn, khai thác và thực

hiện chi tiêu hiệu quả nguồn vốn nhằm phục vụ nhu cầu hoạt động đầu tư

của Công ty;

Nghiên cứu các hiệu quả KTXH của DA: Hình thành khung định mức đơn

giá nội bộ trên cơ sở định mức, hạn mức vật liệu và nhân lực, chi phí và

doanh thu, năng lực của đơn vi làm cơ sở xây dựng kế hoạch giá thành và

lợi nhuận trình dé Công ty phê duyệt;

Quản trị tài chính dự án và lên kế hoạch chỉ tiêu tối ưu cho DA

Tham định DADT, LDA, hoàn thiện các thủ tục đầu tư, và QLDA

g Phòng Kế hoạch - vật tư - kỹ thuật:

Thực hiện quản lý tiễn độ, vật tư, máy móc và báo cáo thống kê theo từnggiai đoạn;

Giám sát tiễn độ thi công công trình đồng thời đảm bảo về an toàn lao động;Khảo sát địa điểm XD dự án và CSHT xung quanh DA;

Đề xuất giải pháp XDCT và quản lý tiến độ XD;

Ban chỉ huy công trường và đội thi công là những người trực tiếp thi côngcác CTXD các DA của Công ty.

h Phòng Quản lý thiết kế:

Đưa các ý tưởng triển khai thành những hình ảnh trực quan giúp phòngPTDA đưa ra quyết định sau cùng một cách dễ dàng;

Chịu trách nhiệm tô chức thực hiện và quản lý công tác thiết kế DA;

Nghiên cứu, cập nhật xu hướng thị trường và các phần mềm, chương trìnhthiết kế mới

i Phòng hành chính nhân sự & pháp chế:

Lập các kế hoạch điều động nhân lực, dao tạo, thi tuyên nhân sự;

Bộ phận pháp chế tư van và tham mưu cho BGD và phòng PTDA nhữngthủ tục pháp lý liên quan đến DA

2.1.3.3 Cơ cấu nhân sự của Công ty

Tính đến 31/12/2021, số lượng cán bộ nhân viên Công ty là 105 người, cụ thểnhư sau:

Bảng 2.1: Danh sách lao động của Công ty tại thời điểm 31/12/2021

cosine

Em

Từng thành viên trong Công ty có trách nhiệm làm việc và trau dồi kiến thức

và hiểu biết của bản thân dé giúp Công ty có thé ký kết hợp đồng có giá trị lớn

2.1.4 Lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty

- Lập và thâm định DAĐT;

- Khao sát địa điểm xây dựng;

- Lap quy hoạch chi tiết các khu nhà ở và KCN;

- Tham tra thiết kế kỹ thuật và lập tong dự toán các CTXD;

- Quan lý dự án, giám sát kỹ thuật XDCT;

- Lập hồ sơ mời thầu, tư van đấu thầu ;

- Tư vấn và thiết kế nội, ngoại thất công trình ;

- Kinh doanh thương mại xuất nhập khẩu: khai thác quặng sắt và quặng kim

loại không chứa sắt (quặng Boxit);

- San xuất VLXD từ đất sét, xi măng, vôi và thạch cao;

- San xuất sắt, thép, gang;

- San xuất các kết cầu kim loai;

- _ Kinh doanh vật liệu trong XD;

Với lĩnh vực trên thì, Việt Phát chủ yếu kinh doanh ở 2 mảng BĐS và XD

Trong đó, BĐS là lĩnh vực cốt lõi của Công ty: BĐS nhà ở - văn phòng, BĐS nghỉ

dưỡng, BĐS khu công nghiệp và BĐS thương mai- dịch vụ và XDCT dân dụng, công

nghiệp, giao thông, CSHT, thiết kế nội (ngoại thất) công trình

Nỗi bật trong đó, phải kể đến việc hợp tác của Việt Phát Cre và Tập đoàn AeonMall trong việc triển khai dự án “Xây dựng Trung tâm thương mai Aeon Mall Hải

Phòng - Lê Chân” vào năm 2018 Aeon Mall Việt Nam đã chọn Việt Phát Cre làm

CDT hạ tang cho DA

2.1.5 Đặc điểm của một số hoạt động kinh doanh chủ yếu của Công ty

2.1.5.1 Dau tư và kinh doanh bat động sản:

BĐS chính là mảng kinh doanh then chốt của Việt Phát, là mảng có tốc độphát triển cao và được Việt Phát chú trọng phát triển, đặc biệt là khi Công ty vớilợi thế về xây lắp công trình và triển khai CSHT, sản xuất NVL đầu vào và có kinhnghiệm day dan trong hoạt động lập và QLDA đầu tư Hiện nay, Việt Phat đangthực hiện đầu tư các DA xây dựng tại Hải Phòng và các tỉnh lân cận như HảiDương, Nam Dinh và Quang Ninh,

2.1.5.2 Xây lắp công trình

Việt Phát chứng minh bản thân là đơn vị xây dựng có tiếng trong giới xây lắptại Hải Phòng, Công ty có đủ chuyên môn để thực hiện các dự án có quy mô lớn nhưkhu công nghiệp, hạ tang kỹ thuật đô thị, XDCT dân dụng

2.1.5.3 Tu vấn, thiết kế

Đây là mảng kinh doanh mới của Việt Phát mới được triển khai đi vào hoạtđộng năm 2018 Việt Phát luôn sáng tạo và đưa ra những ý tưởng khác biệt, độc đáonhằm bắt kịp xu hướng phát triển của hệ thống sản phẩm mới hiện nay Từng phương

án về quy hoạch, về kiến trúc, về kết cấu, được Việt Phát XD đều hướng tới một

mục tiêu chung về sự phát triển bền vững, đáp ứng các nhu cầu của khách hàng hiện

nay, mang hơi thở thời đại nhưng cũng vẫn giữ được bản sắc của người Việt Đặcbiệt, khi mua các sản phâm do Việt Phát đầu tư xây dựng thì KH sẽ được hưởng ưuđãi lớn khi sử dụng dich vụ tư van và thiết kế nội (ngoại that) cho sản phẩm của mình

Vi dụ như, khi KH mua một căn trong DA nhà ở thương mại của Công ty thì sẽ đượchưởng ưu đãi và voucher khi đăng ký thêm gói tư vấn, thiết kế nội thất cho căn nhà

của mình.

2.1.5.4 Kinh doanh thương mại xuất nhập khẩu

Hop tác chặt chẽ với nhiều nhà cung cấp uy tín không chỉ trong nước mà còn

quốc tế, cùng đội ngũ nhân lực xuất nhập khẩu được đào tạo đầy đủ, chuyên nghiệp,

nhiều kinh nghiệm Đáp ứng được các yêu cầu, tiến độ và hiệu quả cho khách hàng

2.1.6 Khái quát kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty giai đoạn 2017-2021

Bảng 2.2: Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty giai đoạn (2017-2021)

Đơn vị: Tỷ đồng

Nam 2017 | 2018 2020 | 2021

1 Doanh thu ban hang va cung cap

2,180 | 2,241 | 2,299 | 2,333 | 3,883 dich vu

to

2 Các khoản giảm trừ doanh thu

3 Doanh thu thuần về bán hàng và 2177

cung cấp dịch vụ °

4 Gia vén hang ban 2,045

5 Lợi nhuận gộp về bán hang va

F 133 281 388 | 293 | 674 cung cäp dịch vụ

6 Doanh thu hoạt động tai chính 17 75 26 23 25

7 Chi phí tài chính 31 Trong đó :Chi phi lãi vay 28

§ Phân lai/l6 trong Công ty liên 0

doanh, lién két

9 Chi phi ban hang 55

10 Chi phi quan ly doanh nghiép 25

11 Loi nhuận thuân từ hoạt động

Nguôn: BCTC của Công ty Việt Phát