Luận văn thạc sĩ kỹ thuật chuyên ngành Quản Lý xây dựng: Nâng cao chất lượng đầu tư xây dựng các công trình giao thông trên địa bàn thành phố Cam Ranh - tỉnh Khánh Hòa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

RUONG ĐẠI HỌC THUY LỢI

TRAN MINH PHÁT

NGHIÊN CỨU GIẢI PHAP NANG CAO CHAT LƯỢNG DỰ ÁN

DAU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM SONG CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

NĂM 2021

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRUONG ĐẠI HỌC THUY LỢI

TRAN MINH PHÁT

NGHIÊN CỨU GIẢI PHAP NÂNG CAO CHAT LƯỢNG DỰ AN DAU TU XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM SÔNG CAL

Chuyên ngành: QUAN LÝ XÂY DUNG Mã số: 8580302

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC _ PGS.TS NGUYÊN TRỌNG TU

NAM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên Trần Minh Phát Tôi xin cam đoan nội dung thể hiện ong Luận văn này là kết quả nghiên cứu của riêng tôi Những nội dung, những vấn dé thể hiện trong Luận văn. mà Tôi tham khảo từ các nguồn sich, báo, các công bố khác được trích dẫn nguồn

đầy đủ Toàn bộ nội dung th

được nêu ra trong các Luận văn trước đây.

ign trong Luận văn này là trung thực, tin cậy, và chưa

“Tác gid luận văn.

‘Trin Minh Phat

LỜI CÁM ƠN

Toi xi bay tô ong biết ơn chân thành đến PGS.TS Nguyễn Trong Tư ~ các Thiy, Cô đã tận tinh giúp đỡ, hướng dẫn tận trong suốt thời gian Tôi thực hiện nội dung Luận

‘van, đặc biệt là thời gian Tôi hoàn thành"báo cáo nội dung Luận văn này,

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Dio to - Trường Đại học Thủy Lợi đã giúp đỡ tôi

rất nhiều để hoàn thinh ác thủ tục theo qui định tong quá tình học tp và thực hiện

uận văn.

Tôi xin chân thành cảm on các Thầy, các Cô trong Bộ môn Công nghệ và Quản lý xây

dựng - Trường Đại học Thủy Lợi đã truyền đạt nhũng kiến thức qui báu sâu rộng vềTĩnh vực chuyên ngành, có những góp ý về mặt học thuật giúp tôi hoàn thành nội dung.Luận van,

Tôi xin chân thành cảm ơn các Nhà khoa học, anh chị, bạn bẻ, đồng nghiệp đang công tác ở các bên liên quan rong lĩnh vục quản lý dự dn đầu tư xây dụng ngành giao

thông, như: các cơ sở đảo tao; các Chủ đầu t/ Ban quản ý dự án các đơn vi thi công:

sắc đơn vi tư vẫn khảo sit thiết kể: các đơn vị tư vẫn giám sắt & tư vẫn quan lý dự a đã có những ÿ kiến, góp ý, đánh giá và phản biện quý báu về lĩnh vực nghiên cứu

“của tôi, giúp tôi thực hiện nội dung của Luận án.

Cuối cùng tôi xa cảm ơn ga đình ôi, vợ on tôi, các đồng nghiệp ca ôi đã giúp đỡ, chia sẻ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập.

MỤC LỤC

DANH MỤC BANG BIEU vii

DANH MYC CAC TU VIET TAT, viii MỞ DAU 1 CHUONG | TONG QUAN VE DỰ AN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VA QUAN LÝ CHAT LƯỢNG DỰ ÁN DAU TƯ XÂY DUNG KHU ĐÔ THỊ MỚI 6

1.1 Tổng quan về dự án, dự án đầu tư xây dựng và quản lý dự án đầu tư xây dụng

LLL Khối niệm về dye án và dự ấn đầu tư xây dụng 6 1.1.2 Khẩiniệm về quảnlý dein 8 1.1.3 Quan lý chất lượng dự án đầu tư xây dựng 10

122 Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới l2

121 Khái khu đô thị mới, đô thị mới, đô thị và đô thị hóa 12

1.22 Khái niệm về dự án đầu tư khu đô thị, khu đ thị mới 1B

1.2.3 Qui mô dự án khu dé thị mới l512⁄4.ˆ Trình tự hình thành, phát iển khu đô thị mới 151.25 Các yến tổ edu thành khu đô thi mới 16

1.3 Ban chat, đặc điểm và phân loại khu đô thị mới 181.3.1 Bản chất của việc xây đựng và phát trién khu đô thị mới 18

132 Đặc điểm của khu đồ thị mới 18133 Phân loại khu đô thị mới 181.4 Tổng quan tinh hình đầu tư và phát riển dự án đầu tư xây dựng KĐT mới ởViệt Nam 19

14.1 Khối quat chung 19

1.42 Ý nghĩa cũa việc phát riễn khu đổ thị mới 20 1.43 Tình hình đầu tư và phát triển dự ấn đầu tư xây dựng KĐT mới ở Việt Nam trong thời gian qua, va dự kiến trong những năm tương li 20

1.44 Dự kiến tinh hình đầu tư và phát triển dự án đầu tư xây dựng KĐT mới ở'Việt Nam đến năm 2030 21

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 2

CHUONG2 CO SỞ KHOA HỌC QUAN LÝ DỰ ÁN CHẤT LƯỢNG ĐẦU TƯ: XÂY DỰNG 23

2.1 Phân tích, dah githực trang qua trình đô thị hóa, công tác đầu tư xây dựng,và quản lý chất lượng dự án đầu tư xây đựng KĐT mới ở Việt Nam 23

2.1.1 Những tác động tiêu cực của quá trình đô thị hóa, 2

2.12 Thực trạng quá trình đô thị hóa, công tác đầu tư xây dựng khu đồ thị mới

ở Việt Nam 24

2.2 _ Các nhân tổ ảnh hưởng đến việc phát triển khu đô thị mới 2

2.3 Quy chế khu đô thị mới - Cơ sở pháp lý cho việc hình thành, phát triển vài

«quan lý các dự án khu đô thị mới 28

24 Những điểm yếu va tổn tai trong công tác quan lý dự án đầu tư khu đô thị mới

24.1 Tần tai trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư 31

2.4.2 Tồn tai trong công tác khảo sắt thiết kế 32243 Téntai rong công tác thi công (chất lượng, tiễn độ và chỉ phí) 3

2.5 Nhận dạng, phân tích, đánh giá và xếp hạng các nhân tổ ảnh hướng đến chất lượng dự in đầu tư xây dựng khu đô thị mới 37

25.1 Nhận dang các nhân tổ ảnh hưởng đến chất lượng dự ấn đầu tư xây dựngKĐT mới trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư va thực hiện đầu tư 382.52 Phân tích, đánh giá các nhân tổ ảnh hưởng đến chất lượng dự án đầu tư

xây dựng KDT mới trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư 39

25.3 Xếp hạng các nhân tổ ảnh hưởng đến chất lượng dự án đầu tư xây dựng

KĐT mới trong giai đoạn chuẳn bị đầu tư và thực hiện đầu tư 43

2.5.4 Thảo luận kết quả các nhân tổ ảnh hưởng đến chất lượng dự án đầu tư xây ‘dung KĐT mới trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư 45

AN CHƯƠNG 2 50

CHUONG 3 NGHIÊN CUU DE XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NANG CAO CHAT LƯỢNG DỰ AN DAU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM SÔNG CÁI 51

3.1 Giới thiệu chung về dự án đầu tr xây dựng Khu đô thị mới Nam Sông Cái 51 3.1 Sự cẳn thiết đầu tư xây dmg Khu đô thị mới Nam Sông Cái 51

3.1.2 Mục tiêu đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Nam Sông Cái 51

3.1.3 Các căn cử pháp lý đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Nam Sông Cii 52

3.144 Vi í và hiện tạng khu đắt dự án 56

3.2 Thực trang công tác quản ý dự án đầu xy dựng tại đự ân Khu đồ thị mỗi

Nam sông Cái 6i

32.1 Công tác bồi thường, GPMB và tải dinh cư 6

322 Công tác khảo sắt thiết kế lập báo cáo đầu tư và lập thiết kế kỹ thuật thisông 62

3.2.3 Công tác lập tong mức đầu tư 63

3.24 Công tác giám sát chit lượng và thi công xây dung 64

33 Đề xuất các giải pháp nâng cao chit lượng đầu tư xây dựng dự án KĐT mới

Nam Sông Cái 64

3.3.1 Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng đầu ww xây dựng dự án KDT

mới Nam sông Cái đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư 65

33.2 Đề xuất các giải pháp nâng cao chit lượng đầu tư xây dựng dự án KĐT mới Nam sông Cải đối với giai đoạn thực hiện dẫu tư 1> KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 T7

KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ 19TÀI LIỆU THAM KHAO siPHU LUC 83

DANH MỤC CÁC HÌNH ANH

Hình 1.1 Chu tình hoạt động của dự ánHình 1.2 Cúc mục tiêu và chủ thể cơ bản

Hình 1.3 Các mục tiêu và chủ th trong QLDA đầu tư xây dựng hiện nay

th 1.4 Tỷ lệ và tốc độ đô thị hóa hàng năm giai đoạn 2021-2030 (%) [2]

Hình 2.1 Thang do sử dụng đảnh giá Mức độ ảnh hưởng của các nhân tổ

Hình 22 Vai trò của ác bên liên quan

DANH MỤC BANG BIEU

Bảng 2.1 Nhân tổ ảnh hưởng đến hiệu quả dự án đầu tư 35Bảng 2.2 Các nhân tổ ảnh hưởng đến chất lượng dự án đầu tư xây dựng KĐT mới

trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giai đoạn thực hiện đầu tr 38 Bảng 2.3 Kết quả xếp hang

cảng KDT mới trong giai đoạn chun bị đầu tư và giai đoạn thực hiện đầu tú 43

ác nhân tổ ảnh hưởng đến chit lượng dự án đầu tư xây

Bảng 24 Tổng hop 5 nhân ổ trong mỗi nhóm nhân tổ có ảnh hưởng lớn đến chất lượng dự án đầu tr xây đụng KDT mới 45

ĐANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

(Xép theo thứ tự A,B,C của chữ ái đu vết tí)

BCH Đăng câu hồi

rere Tổ chức thi côngQuer Quy hoạch đô thị

NTTC "Nhà thầu thi công

KSTK Khảo sát thiết kế

TVGS Tự vẫn giám sit

QHXD Quy hoạch xây dựng

DA Duan

1 Tính cấp thiết của đề tài

ra một cách nhanh,

Hiện nay trên thé giới và ở Việt Nam quá tinh đ thị hỏa đang i

chong và mạnh mẽ Trên khắp cả nước ta trong vòng hơn 10 năm trở lại đây đã xuất

hiện rất nhiều KĐT mới với qui mô ngày cảng lớn và chất lượng ngày cảng tốt Việc

các KĐT mới ngày cảng nhiều đã góp phần vào sự phát triển KT-XH chung của đấtnước,

6 Việt Nam hiện nay dang tin ti rất nhiễu dự án KĐT mới được đầu tr xây đựng với

nguồn vốn rất lớn (có KĐT mới được đầu tư xây dựng với nguồn vốn hàng ty USD).

Cé nhiều KĐT mới được đầu tư xây dựng đám bao chất lượng và khai thác rất hiệu

cquả, đã trở thành những khu nhà 6, khu trung tâm thương mại, tải chính, văn phòng.

đáp ứng nhu cầu của xã hội về mọi mặt, như có đầy đủ các tiện ích về HTKT, đảm bảo cuộc sống cho cư dân sinh sống, đầy đủ các tiện ch vé văn hóa, vui chơi, giải tr Môi trường sống trong KĐT mới được đảm bảo về xử lý rác thải, nước thải

Bên cạnh những KĐT mới được đầu tr xây dựng dim bio chất lượng và khai thác hiệu quả thì cũng tổn tại rit nhiều KDT mới đầu tr xây đụng không đảm bảo chất lượng, khai thác không hiệu quả Những tổn tại lớn ở các KĐT mới nảy là về môi

trường, nước thải, rác thải không có giải pháp xử lý thỏa đăng; HTKT đầu tư thiếu

đồng bộ: thiếu trim trọng các công trình công cộng, công ich, tinh trạng xây dựng.

không phếp, xây dựng không đúng quy hoạch, xây nhà bể, nhà siêu mỏng xảy ra phổbiến Nhiễu KĐT mới không có trung tâm thương mại, trường hoe, bệnh viện, vi

phạm quy định về xây dựng, vi phạm vé phòng cháy, chữa cháy hiễu hệ thing cắp thoát nước hoc có nhưng không đảm bảo, hiện tượng ngập ng, thiếu điện nước sinh

"hoạt vẫn xây ra thường xuyên.

Một trong những tồn tại lớn ti các KĐT mới là công tác quy hoạch và đầu tư xây cdựng thiếu đồng bộ, cụ thể: công trình lẽ ra phải làm trước nhưng lại kim sau, công

trình lẽra phải làm toàn bộ thi lạ lâm một phn, vỉ phạm công tác quy hoạch như lần

chiểm đất rừng đặc dụng, lin chiếm đắt nông nghiệp, đắt an ninh — quốc phòng.

Hiện nay ở Việt Nam có rit nhiều KĐT mới kể từ khi được cấp phép đầu tư xây dựng đến mãi nhiều năm tiễn khai vẫn chi là những khu đắt trồng hoặc đã đầu tr xây dựng hoàn thiện nhưng không có cư dân sinh sống, có thé tạm gọi là những KDT chết, do vây din đến kém hiệu quả về sử dụng nguồn lục đất đai, lang phi nguồn vẫn

‘ca Nhà nước, của doanh nghiệp.

“Thực trang đầu tư xây dựng các KĐT mới không hiệu quả không chỉ diễn ra ở Việt

'Nam, mà nhiều thành phổ lớn khác trên thé giới cũng tồn ti, nhiều dự án được đầu tr

xây dựng với nguồn vin lớn, với mục iêu pháttriỂn trở thành những trung tâm thương mại, ải chính, văn phòng, nhưng hầu như đều thắt bi, hoặc chỉ có thể hình thành một

khu nhà ở đơn thuẫn cho người dân.

Vay đầu là nguyên nhân của the trạng này, việc đầu tư xây dựng phát tiển một KĐT

mới chắc chắn là có nhiều sự khác biệt, mang nhiều tính đặc thù so với việc triển khai di tư xây dựng một công trình xây dựng HTTKT Đây 1a một ong những câu hỏi mà

mục tiêu của Luận văn này cằn phải làm rõ.

KĐT mới Nam Sông Cải tọa lạc tai phía Tây thành phố Nha Trang thuộc huyện Diễn

khánh - tinh Khánh Hòa và được bao bọc bởi dòng sông Ci, có địa thé lưng dựa day

núi hùng vĩ trải đải từ Đông sang Nam Với diện tích 50ha, KĐT mới Nam Sông Cái

cđược quy hoạch gém những căn bit thự ven sông nhà vườn liên kể, nhà phổ liên kế

cùng các khu chung cư, trung tim thương mại hiện đại và các công trình công cộng

sach đạp với các công viên thoáng mát nhiều cây xanh,

“Công ty TNHH Minh Phát (Công ty Minh Phat) là CBT dang thực hiện đầu tư xây

dựng KĐT mới Nam Sông Cái Học viên là cán bộ của Công ty Minh phát, với myc

địch mong muốn dầu tư xây đựng một KĐT mới dat hiệu quả về mặt đầu tư, đảm bảo chất lượng xây dựng và vận hành khai thác tốt, chống lãng phi các nguồn tải nguyên về nhân lực, thiết bị, nguyên vật liều nguồn vốn của Công ty Định hướng cia công

ty là đầu tư xây dựng KĐT mới theo hướng phát triển bén vững, thân thiện với môi

trường, dip ứng được chất lượng tiền độ và chi phí Do vậy Học viên đã lưa chọn đề

tải "Nghiên cứu gii phip ning cao chit lượng dự án đầu tư xây dụng KĐT mới

Sông Cái" để thực hn luận văn tốt nghiệp của mình

2 Mục iêu nghiên cứu của để tài

nghiên cứu của luận văn hướng đến hai vắn đ chính đó là phát hiện các vấn đề còn tổn tại tại các KĐT mới ở Việt Nam nói chung và ở tỉnh Khánh Hòa nói riêng, từ đồ đưa ra các gai pháp cũng như các kiến nghị, đề xuất để khắc phục và phát triển các

KĐT mới ở Việt Nam nói chung, và cụ thể là nghiên cứu giải pháp nâng cao chấtlượng dự án đầu tư xây dựng KĐT mới Nam Sông Cái Luận văn sẽ đi sâu làm rỡ cơ

sở lý luận và kinh nghiệm thực tế về QLDA đầu tr xây đựng và các dự án du tư xây dựng KĐT mới Nghiên cứu thực trạng công tác QLDA đầu tư xây dựng và các dự án đầu tu xây đựng KĐT mới ĐỀ xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chit lượng dự ấn đầu tư xây dựng KĐT mới Nam Sông Cái.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của để tài

a0 Đổi tượng nghiền cứu

tượng nghiên cứu của đ t là tập rung nghiên cấu nội dung, quy tình (tỉnh

trong công tác QLDA đầu tư xây dựng, từ đó áp dụng giải pháp cho dự án KĐT mớiNam sông Cái tại Công ty Minh Phát.

5) Phạm vi nghiên cứu

Vấn dé nghiên cứu: Quy mô các KĐT mới; giải pháp nâng cao công tác quản lý chất

lượng dự ân đầu tư xây dựng, ổ chức xây dựng hệ thing HTKT trong các KĐT mới

Không gian nghiên cứu: là các KĐT mới trong cả nước nói chung và tai tỉnh Khánhtại KĐT mới Nam Sông Cái

Hoa nói riêng, từ đó đề xuất áp dụng cụ t

mặt ý luận: Chủ yu cập đến những vn đ lý luận chung về quản ý chất lượng dự án đầu tư xây đựng cho dự án KĐT mới,

VỀ mặt thực tiễn: Binh giá Thực trang công tác quản lý chất lượng dự án dầu tư xây“dựng tại KĐT mới Nam sông Cái

4 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu sit dụng trong luận văn

Luận văn này đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu gồm: tham khảo ý kiến

chuyên gia; thống kê xử lý và phân tích thông tin; tổng hợp và phân tích tả liệu

Luận văn đã kết hợp phương pháp nghiên cứu giữa lý thuyết và phân tích thực tang

công tác QLDA đầu tư xây dựng dự án KĐT mới ở Việt Nam hiện nay Luận văn đã.

sử dụng phương php Bảng câu hỏi khảo sát đ khảo sát thực tế các nhân tổ ảnh hưởng đến chit lượng đầu tư xây dựng dự án KĐT Sử dụng phần mém Microsoft Pxecl để phân ich sổ liệu Đảnh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tổ bằng cách gi tỉ trung

bình (MV ~ Mean Value

“Từ kết quả đánh giá các nhân ổ ảnh hưởng và tổng hợp các gii pháp để xuất từ những nghiên cửu trước rong cũng lĩnh vue, luận văn đã tập hợp và để xuất các nhóm gid pháp, các giải pháp chung và giải pháp riêng cho mỗi nhân tổ cy thể để năng cao chất

lượng dự ăn đầu tư xây dụng KĐT mới Nam Sông Cái

5, Ý nghĩa khoa học và thực tiến 4) Ýnghu thực tiễn

Những phân tich, đánh giá, để xuất được tôm lược trình bay trong luận vẫn có th giúp

cho cácơ quan quản lý nhà nước, c cdự án, và đặc biệt là Chủ đầutur dự án hiểu rõ, nắm bat và nhịn thấy được thực trang vả những vin đề còn tồn tại đã,

dang và sẽ xây ra trong thực tế tại các dự án đầu tư xây dựng KDT mới.

“Các nhân tổ ảnh hưởng đến chất lượng đầu tư xây dựng dự án KĐT mới được nhậndang, phân tích, đánh giá và xếp hạng đã trình bay trong luận văn là cơ sở giúp cho cácbniên quan đến dự ân im căn cứ đề xác định những nhân tổ nào đã xây ra đang xây

ra va sẽ Xây ra trong dự ân cia mình, thm chỉ là có thé có những nhân tổ mới tểm

tàng khác ảnh hưởng đến chất lượng dự án Từ đó họ có thé tập hợp, nhận dạng, phân tích, dinh giá và xếp hạng các nhân tổ có ảnh hưởng đến dự án cụ thể của họ

“Các giải pháp được dé xuất trong luận văn nhằm ứng phó đối với từng nhân tổ cụ thé với mục dich nâng cao chit lượng đầu tr xây đựng dự án KĐT mới có thể giáp cho

sắc bên iên quan đến dự án, đặc biệt là Chit đầu tư thấy được họ cin tập trung vào

những nhân tổ nào, những giải pháp nào mà họ có thé ứng phó tốt, hoặc họ có thể chiasẽ, chuyển giao cho một bên nào khác những nhân tổ và những giải pháp mà họ xác

định là bên kia sẽ giải quyết tố hơn Ð) Ý nghia khoa học

Luận văn da tôm lược những khải niệm cơ bản về KĐT mới, dự án đầu tư xây dựng

KĐT mới; Đã nêu rõ trình tự hình thành và phát triển một KĐT mới, các yêu tổ cầu

thành KĐT mới: đã nêu rõ đặc điểm và bản chit việc đầu tr xây đụng và phát triển dự

án KĐT mới.

Luận văn đã phân tích, đánh giá thực trạng quá trình đô thị hóa, công tác đầu tư xâycdựng và quản lý chất lượng đầu tư xây dựng dự án KĐT mới ở Việt Nam; đã xác định

inh hưởng đến việc đầu tư xây dựng và phát triển dự

‘va phân tích chỉ tiết các nhân tốán KĐT mới.

Luận văn đã nhận dạng, phân tích, đánh giá và xếp hạng được 20 nhân tố trong giai đoạn chuẩn bị đầu tơ và I0 nhân tổ tong giai đoạn thực hiện đầu tư ảnh hướng đến

chất lượng đầu tư xây dựng dự án KĐT mới

Luận văn đã đỀ xuất các giải pháp chỉ tiết chúng và riêng đổi với cơ quan QLNN và

timg bên liên quan dén dự án, đặc biệt là Chủ đầu tr cin phải thực hiện để năng cao

chất lượng đầu tư xây dựng dự án KĐT mới Nam sông Cái đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư và iai đoạn thực hiện đầu tr

'CHƯƠNG 1 TONG QUAN VE DỰ ÁN DAU TƯ XÂY DỰNG VÀ QUAN LY CHAT LƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI

1.1 ‘Téng quan về dự án, dy án đầu tr xây dựng và quản lý dự án đầu tư xây dựng

LLL Khái niệm về die án và dự ân dầu tr xây đựng.

111 Khéi nif vé dean

“rước hết Luận văn xin đề cập đến một số khái 2m tiêu biểu về dự án như sau:

‘Theo ISO 9000: 2000 [8] thi dự án được định nghĩa là một quá trình đơn nhất,

mmột tập hợp các hoạt động có phối hợp và được kiễn soát, có thời hạn bit đầu và kết

thúc, dự án được iến hành để đạt được mục tiêu phù hợp với các yêu chu qui định, bao

zim cả các ring buộc về hồi gian, chỉ phí và nguồn lực

Theo phương diện quản lý thì dự án là những nỗ lực có thời hạn nhằm mục dich tạo ra

một sản phẩm hoặc một dich vụ duy nhất Khái niệm này nhẫn mạnh hai đặc tính cơ éu xác định được điểm bat đầu và kết

bản là (0) Nỗ lực tam thời, nghĩa là mọi DABT

thúc, điểm kết thúc của dự án là khi mục tiêu của dự án đã đạt được hoặc dự án bị loại

bỏ; (ii) Sản phẩm hoặc dich vụ duy nhất, nghĩa là sản phẩm hoặc dich vụ của dự ánnày phải khác biệt so với sản phẩm tương tự đã có hoặc sản phẩm của dự án khác.Dự ân côn được hiểu là sử dụng các nguồn lực hữu hạn để thực hiện nhiễu công việckhác nhau, nhưng chúng có liên quan với nhau và cùng hướng tới một mục tiêu chungnhằm đạt được các lợi ích cụ thẻ Như vậy dự án là giải pháp hứa hẹn một lợi ích cụ.

thể, Mục đích của dự án là làm ra tiền hoặc ết kiệm tiền Nguồn lực của dự án là nguồn vốn, thời gian, nhân lực, máy móc thiết bị, công cụ dụng cụ, vật tư vật liệu Dur án là một nhóm các công việc được thực hiện theo một quy tình nhất định để đạt

được mục tiêu để ra, có thờiiém bắt đầu và kết thúc được Ấn định trước và sử dung

nguyên có giới hạn Dự én đầu tr xây dựng là tập hợp những đề xuất có liên quan

việc bo vốn để tạo mới, mở rộng, hay cải tạo những CTXD Một dự án nói chung

lầu tư xây dưng nói riêng bao gồm ba thành tổ: quy mô, kinh phí và

hay một dự án

thời gian theo N.T.X Lan (2008) [1]1-12 Chu trình dự án

“Chủ trình dự án là các thời kỳ mà một dự án cần phải trải qua, bắt đầu từ thời điểm có

Ý định đầu tu cho đến thời điểm kết thúc dự ấn Tất cả các dự An đều phải trải qua cácgiai đoạn giống nhau Chu trình của một dự án (về phương diện thời gian) có thể được.biểu diễn bằng đường cong hình chữ *S" như Hình 1.1

'% hoàn thành của dự án

Hình 1.1 Chu trình hoạt động của dự án

Khi dự án được hình thành (đã thực hiện được ý tưởng Dự án đã được thông qua)

-‘Can nỗ lực lớn để bắt đầu triển khai dự ấn: chọn cơ quan quản lý, tiến hành lập kế

hoạch, xác định các nguồn lực ban đầu (chủ yêu là nguồn vốn thực hiện dự án) Khi

vượt qua được giai đoạn này thì giai đoạn triển khai thực hiện dự án sẽ khá nhanh vài

suôn sẻ Khi gần đến giai đoạn kết thúc thì phin trim hoàn thành dự án sẽ châm lại

NI <n ở giai đoạn cuỗi thường bị kéo dài (phổ biển), nhưng cũng có dự án ở gai đoạn cuối kết thúc nhanh (

1.1.1.3 Khái niệm về dự ân đầu tư xây dung

cđến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa,

cheng [6] i Dự án đầu tư xây đưng

tạo CTXD nhằm phát triển, duy tì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phát

địch vụ trong thời hạn và chỉ phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây cdựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiễn khả thí đầu tư xây dựng,

Báo cáo nghiên cứu khả th đầu tr xây dumg hoặc Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tr xây

1.12 Khái niệm về quản lý dự án

1121 Khái niện

“Theo Bài Ngọc Toàn [4| thì QLDA xây dựng là quá tình lập kế hoạch, điều phối thỏi sian, nguồn lực và giám sát quá tỉnh phát triển của dự án nhằm đảm bảo cho CTXD

yêu cầuhoàn thinh ding thời hạn; trong phạm vỉ ngân sách được duyệt; đạt được cá

đã định về kỹ thuật, chất lượng: đảm bảo an toàn lao động, bảo vệ môi trường bằng

những phương pháp và điễu kiệ tốt nhất cho phép

vào các hoạtQLDA còn được hiểu là ứng dung các kithức, kỹ năng của con ngưi

động dự án để đảm bảo rằng dự án đạt được các mục tiêu và yêu cầu đặtra Theo khái

niệm này thì QLDA phải đạt các mục tiêu đặt ra và đảm bao đạt hiệu quả mong đợt

‘Theo một khía cạnh khác thi QLDA được hiểu là một quá tinh hoạch định, tổ chức,

Tinh đạo và kiểm soát các công việc và nguồn lực dé hoàn thành các mục tiêu đã định(đó là kỹ thuật, tài chính và thời gian)

1.1.2.2 Ý nghĩa của quản lý dự ám

“Công tác QLDA được thực hiện tốt nhằm tránh những sai s t trong khi thực hiện cácCEXD lớn và có tính chất phức tạp

Việc QLDA tất có thể giảm thiểu rũ ro, điu it ác mục Mặt số mục

tiêu trong dự án có thể phân tích định lượng, nhưng một số mục tiêu khác lại không

thể phân tích định lượng Trong qué tinh thục hiện dự án, chúng ta thường chú trọng

lến một số mục tiêu định lượng mà coi nhẹ những mục tiêu định tính Khi chúng ta

thực hiện tốt phương pháp QLDA trong quá trình thực hiện dự án mới có thể tiến hành điều tết, phối hợp, khống chế giám sit các mục tiêu tổng thể của dự án một cách có

hiệu quả

QLDA ngày cing trở nên quan trọng và có nghĩa trong đời sống kính tế, Trong sã hội

hiện đại, nếu không nắm vũng phương pháp QLDA sẽ gay ra những tổn thất lớn, Để

tránh được những tổn ft này và giành được những thành công trong việc QLDA thì

trước khi thực hiện dự án chúng ta phải ên kể hoạch một cách tỉ mi, chu đáo.

1.1.2.3 Céic vến tổ ảnh hưởng đỗn quản lý đự án

Nguồn tài tr và chương trình: nguồn ti chính do nhà tài trợ và chủ dự án cung cấp.

kết quả mong đợi và thời gian “hoàn” vốn

Ảnh hưởng bên ngoài như tắc động về chính tị, KT-XH, pháp lý, môi trường

Thái độ: thể hiện tằm quan trong của dự án và sự hỗ trợ của các bên liên quan

Xie định: dự án cần xác định rõ phải làm phương pháp tiếp cận thiết kế dự án và

chiến lược thực hiện.

Con người: sự quản lý và lãnh đạo.

Hệ thống: kế hoạch, chế độ báo kiếm soit để đo lưỡng tiền độ của dự án.“Tả chúc: vit trách nhiệm và quan hệ giữa các bên tham gia

1.24 Các mục tiêu về chỉ thé trong quân lý den đầu xy dựng

'Các mục tiêu co bản của QLDA là hoàn thành các công việc của dự án đúng yêu cầu

về an toàn, kỹ thuật, chi phí, tiến độ và chất lượng Có thể biểu diễn mồi quan hệ naytheo công thức (1.1)

WP.T.S) ap

“rong đó: C là chi phí: P là mức độ hoàn thành công việc (kết quả): là yêu tổ hồi

gian; $ là phạm vi dự án

“Trong quá trình QLDA, các nhà quản lý mong muốn đạt được tốt nhat tất cả các mục

tiêu đặt ra Tuy nhí „ thực tế Không đơn giản cho nên các nhà quản lý hi vạng đạt được sự kết hợp tốt nhất giữa các mục tiêu của QLDA Vìthể, làm tốt công tác quản lý

là một việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng.

CCng với sự phát iển ngày cing cao mục iều của QLDA cũng thay đổi theo chiều

hướng gia tăng về lượng và thay đổi

Các mục tiêu và chủ thể tong QLDA đầu tư xây dựng được phát triển theo chiều

hướng tích cực được thể hiện ở Hình 1.2 và Hình 1.3.

Hình 1.3 Các mục tiêu và chủ thé trong QLDA đầu tư xây dựng hiện nay 1.1.3 Quán lý chất lượng dự án đầu tự xây đựng.

LLB Khái niệm về quản lý chất lượng.

“Chất lượng là kết qua của sự tác động hàng loạt yếu tổ có liên quan chặt chẽ với nhau "Muôn đạt được chất lượng mong muỗn cần phải quản lý một cách ding đắn các yéu tổ

10

này Hoạt động quản lý trong lĩnh vực chất lượng được gọi là quản lý chất lượng.“Quản lý chất lượng đã được áp dụng tong tắt cả các ngành công nghitong mội

lĩnh vực, rong tt cả các loại hình công ty, với tt cả công ty có quy mô lớn đến công

ty có quy mô nhỏ

Quan lý chất lượng là các hoạt động có phối hợp nhằm định hướng và kiểm soát một tổ chức về chất lượng Việc định hướng và kiểm soát vỀ chất lượng thưởng bao

lập chính sách, mục tiêu, hoạch định, kiểm soát đảm bảo và cải tiến chất lượng,

Đối với các dự án thì quản lý chất lượng dự ấn là quá tình quan lý có hệ thống việc thực hiện dự án nhằm đảm bảo đáp ứng được yêu cầu về chất lượng mà khách hàng <a, Nó bao ham việc quy hoạch chất lượng, không chế chất lượng và đảm bảo chất

1.1.32 Quản lý chất lượng dự ân đầu xây đựng công tình

“Theo quy định tại Khoản 1 Điều 45 của Luật Xây đụng thì nội dung QLDA đầu tư xây

mg công tinh bao gồm: quản lý chất lượng khối lượng tiến độ, an toàn lao động và

môi trường xây dưng

“Theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 của Nghị định 12/2009/ NB-CP thì dự án đầu tr

xây dựng công tình có thể gồm một hoặc nhiều loại công trình với một hoặc nhiều cắp,sông trinh khắc nhau Trong khi đỏ CTXD là sản phẩm được tạo thành bởi sức laođộng của con người, vật tư vật liệu, thiết bị lip đặt vào công trình được liên kết định vị

với đắt được xây đựng theo thiết kế, Do vậy nội dung quân lý chất lượng dự án

xây dụng sẽ rộng hơn rit nhiều so với quản lý chit lượng CTXD Nhưng mục dich

cuối cùng của quan lý chất lượng dự án đầu tư xây dựng là để có những sản phẩm là CTXD có chất lượng, do vay phải thực hiện quản lý chit lượng từ công tác khảo sit xây dựng, đến công tác thiết kế XDCT và cuối cùng là công tác thi công XDCT.

1.2 Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới

121 Khái niệm khu đô thị mới, đô thị mới, đô thị và đô thị hóa12.11 Khu đ thị mới

Theo qui định tại Khoản 3 - Điều 3 của Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 thì

KĐT mới là một khu vực tong đô thị, được đầu tr xây dung mỗi đồng bộ ví

kỹ thuật, hạ ting xã hội và nhà ở.

“Theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/01/2006 của Chính Phủ vé việc ban hành quy chế KĐT mới, và Thông tư 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 Hướng dẫn thực hiện Quy chế KĐT mới ban hành theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006

của Chính phủ thì Dự án KDT mới

thống các công tinh HTKT, hạ ting xã hội, khu dân cư và các công trình dich vụ khác

a dự án đầu tr xây dựng một KDT đồng bộ có hệ được phat t ếp đô thị hiện có hoặc hình thành KĐT tách biệt, có ranh giới và

chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà

nước có thẳm quyển phê duyệt, KDT mới có địa giới hành chính thuộc một tính.

Ngoài ra đối với mỗi vùng và địa phương lại có những quy định bổ sung về nội dung,quy mô và tinh chất, chức năng của KĐT mới để đảm bảo phục vụ cho phát triểnchung của đồ thị cũng như định hướng phát triển KT-XH của địa phương đó Như nộidung về bảo tổn edi tạo, nội dung về phát triển nhà ở xã hội, nội dung về phát tiễn bềnvũng, nội dung về phát triển chiến lược

1.2.1.2 Đồ thị mới

“Theo Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc phân loại

đổ thị thay thé Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 thi Đô thị mới là đô thị

‘yr kiến hình thành trong tương lai, được đầu tư xây đựng từng bước đạt các tiêu chuẳncủa đồ thị theo quy định của pháp luật

12.13 Đồ thị

"Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chi yếu hoạt động trong

Tinh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm KT-XH, chính trị, hảnh chính, văn hoá

hoặc chuyên ngành, có vai trở thúc diy sự phát tiển KT-XH của quốc gia hoặc một

vùng lãnh thổ, một địa phương bao gdm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị,

ngoại thị của thị xã; thị trấn.

Khu vực nội thành, nội thị (gọi chung là nội tị) Ta khu vực thuộc địa giới hành chính.

ccủa các quận (đối với đô thi trực thuộc trung ương); các phường (đối với thành phố, thị xã thuộc tinh hoặc thuộc thành phổ trực thuộc trung ương).

Khu vực ngoại thành, ngoại thị (gọi chung là ngoại thị) là khu vực ngoài khu vực nội

thị của đơn vị hành chính đô thị

Khu vục phát triển đô tị là một khu vực được xác định trong chương trình phát tiễntừng đô thi để đầu tư phát triển đô thị wong một giai đoạn nhất định Khu vục phát

triển đô thị bao gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô thi và có thé bao gdm một hoặc

nhiễu dự án đầu tư xây dựng KĐT,

‘1.2.14 Đô thị hóa

Đô thị hóa là một hiện tượng xã hội liên quan đến những dich chuyển KT-XH, văn

hóa, không gian, môi trường sắn in với tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc dy sự phân

công lao động, sự chuyển đổi nghề nghiệp và hình thành nên nghề nghiệp mới, đồng

thời tạo mì các như cầu dịch cư và trong tâm đô thị, diy mạnh phát iển kinh tim

điểm tựa cho các biến đồi trong đời sống xã hội, nâng cao mức sống, thay đổi lối sống

và hình thức giao tiếp xã hội, tạo nên sự phổ cư hợp lý

1.2.2 Khái niệm về dự án đâu tw khu đô thị, khu đô thị mới.

Dự dn đầu ne xây dựng KĐT là dự án đầu tư xây đụng đồng bộ các công tỉnh HTKT, hạ ting xã hội và nhà ở Dự án đầu tư xây đựng KĐT bao gồm dự án đầu tr xây dựng

KĐT mới, dự án cải tạo, chính trang KĐT và dự án đầu tư xây dựng KĐT hỗn hợp.

Dự án đầu tư xây dưng KĐT mới là dự án đầu tư xây dựng mới một KĐT trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị

ng hạ ng đô thị bao gồm hệ thống công trinh HTKT đô thị và hệ thống công

trình ha tng xã hội, theo quy định của Luật Xây dựng.

1 thi o6 khả năng thích ứng với biển đổi khí là đồ thị đảm bao việc cung cấp vàvận hành hệ thống hạ ting d6 thị cho người dan trong các tình huồng xảy ra thiên táido tác động của biển đổi khí hậu

CCông tinh HTKT sử dạng chung là các công tỉnh được xây dựng để bổ tr, lắp đặt đường day, cáp và đường dng, bao gồm: cột ding ten; cột treo cấp (đây

hào và tuy nen kỹ thuật; đường đô thị; him đường bộ: him đường

đường bộ và cầu đường sắt.

Dịch vụ đô thị à các dich vụ công công được cung cắp trong đô thị như: quản lý, khai

thác, duy tụ hệ thống các công tinh HTKT; vệ sinh và bảo vệ môi trường; quản lý

công viên, cây xanh; chiều sing đô tị cấp nước, thoát nước; quản lý chung cư; địch

vụ tang lễ, xử lý chit thải: vận tải công cộng: bảo vệ trt tự, an ninh khu vực phát triển

45 thị, y tế, giáo dye, thương mại, vui chơi giải tr, thể dục thé thao và các dich vụ

công cộng khác,

Dt đô thị là đất nằm trong phạm vi ranh giới hành chính các phường, thị tran; đất nằm.

ngoài phạm vi ranh giới hành chính các phường, th rắn đã được quy hoạch để pháttriển mở rng đô thị, hoặc xây dựng KĐT mi

‘Bit xây đựng đổ thị là đất được bổ tí để xây dựng các khu chức năng đô thị theo quy

hoạch được cơ quan nhà nước có thắm quyền phê duyệt

Khi thành lập và xây dựng một KĐT mới cần thực hiện quy hoạch chỉ tiết Ngoài ra

đối với những dự án xây dụng, thiết kế KĐT mới cin phải được chấp thuận bởi các cơ quan nha nước có thắm quyền.

Trong luện văn này khái niệm dự án đầu tư xây dựng KĐT mới là dự án đầu tư xây

dng một KDT đồng bộ có hệ thống các sông tinh HTKT, hạ ting xã hội, khu dn cơ nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành.

và các công trình dich vụ khác, được phát

KĐT tách bigcó ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây

dựng đô thị đã được cơ quan nha nước có thám quyền phê duyệt, KĐT mới có địa giới

hảnh chính thược một tỉnh

Thấm quyền chấp thuận dự in KĐT mới thi theo Đi 21 của Nghị định số

11/2013/NĐ-CP có nêu rõ thắm quyén chấp thuận đầu tư đối với các dự án đầu tư xâydung KDT mới cụ thể

- Thủ trớng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của

Bộ Xây dựng đổi với các trường hợp sau đây: 3) D án o6 quy mô sir dụng đắt từ 100 ha tr lê

+) Dự án thuộc địa giới hành chính của hai tinh trở lên hoặc khu vực có ý nghĩa quan

trọng về an ninh, quốc phòng.

~ Ủy ban nhân dân cắp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với các dự án có quy mô

sử dụng dat từ 20 ha đến đưới 100 ha sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của

Bộ Xây dựng

~ Ủy ban nhân dan cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư các dự án còn lại

Nhu vậy với các dự án KĐT mới cần phải có sự chấp thuận của cơ quan nha nước cóthẳm quyền và cần phải đảm bảo các quy định trên của pháp luật

1.23 Qui mô dự ân khu đồ thị mới

Theo Điề .04 - Chương 01 của Nghị định 02/2006/NĐ-CP quy định, Dự án KDT mới

được lập có quy mô chiếm dat từ 50 ha trở lên Trường hợp diện tích dat để dành cho

ác dự án khác hoặc bởi

<x án nim trong quy hoạch đất đ thị nhưng bị hạn chế bởi

KĐT dang tồn tại thì cho phép lập dự ân KĐT mới có quy mô dưới 50 ha nhưng khôngđược nhỏ hơn 20 ha, Đối với dự án KĐT mới có quy mô chiếm đắt từ 50 ha trở lênQuy hoạch xây dựng đ thị phải được phân chia thành các khu vực có quy mô và chức

năng thuận lợi cho việc phát triển các dự án KĐT mới; trong đỏ, có dảnh tỷ lệ diện tích.

để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và đối tượng chính sách 124 Trình ự hình thành, phát triễn Khu đổ thị mới

‘Theo Điều 6 - Chương II của Nghị định 02/2006/NĐ-CP quy định việc hình thành và

phát triển dự án đầu tư KĐT mới, cụ thể

Quy hoạch chung, quy hoạch chỉ tiết xây dựng KĐT đã được ef

“duyệt là cơ sở hình thành va phát t

có thẳm quyén phê

én KĐT mới

“Chủ đầu tư căn cứ vào quy hoạch xây dựng tại nơi dự kiến đầu tư dé lập quy hoạch chỉ

tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và lập dự án KĐT mới, trình cơ quan có thẩm quyên để được“quyết định đầu tư hoặc cho phép ditứ

“Chủ đầu tư căn cứ vào quyết định hoặc văn bản cho phép đầu tư để tiền hành các thủ tye giao nhận đắc thuê đất, chuyển quy sử dụng đất và giải phống mặt bằng

(Chi đầu tự thực hiện dự án theo nội dung đã được phê duyệt

“Chủ đầu tư tiến hành kinh doanh, chuyển giao công trình, chuyển giao quản lý hànhchính khi dự én hoàn thành và đưa vào sử dụng, kính doanh theo tùng giai đoạn hoànthành và khi hoàn thành toàn bộ dự án.

1.2.5 Các yéu ỗ cấu thành khu đồ thị mới

Co sở hạ ting gôm hệ thống HTKT và hệ thing hạ ting xã hội Hệ thông HTKT bao im các công trình như giao thông, thông tin in lạc, cấp nước, cắp năng lượng, thoát nước, xử lý chất thải, vệ sinh môi trường Hệ thống hạ ting xã hội bao gồm các công.

trình như y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao, thương mai, dich vụ công cộng, cây xanh,công viên, mặt nước và các công trình khác.

“Chức năng chung của cơ sở hạ ting đô thị la cung cấp các dịch vụ thiết yu cho các tổ

chức, doanh nghiệp và dân cư trong KĐT đó,

Khu dân cư gồm những khu nhà chung cư, nhà idm kể, biệt thự.

[Nha chung cự; Nhà chung cư i nhà ở có từ ha tằng ở lên, có lỗi đi cầu thang và hệ thông công trình hạ ting sử dựng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư

có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và sở hữu chung của tắt cả các hộgia đình, cá nhân sử dụng nha chung cư.

Phin sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần điện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gnliễn với can hộ đó Phin diện tích khai thác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật Hệ thông

16

trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gin liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu

Phin sở hữu chung trong nhà chưng ew gồm: phin điện tích nhà còn li của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, 'ột tường chịu lực,

tường bao ngôi nha, tường phân chia các căn hộ, sin, mái, sân thượng, hành lang, càthang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xã rác, hộp ky thuật, noi để xe, hệ thốngcấpnước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu

Ii, cứu hoa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào Hệ thống

HTKT bên ngoài nhưng được kết nồi với nhà chung cư đó.

à biệt thự: Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có tân vườn, hàng rào xây bằng gach

ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc my thuật, tiện nghỉ sinh hoạt day đủ, mỗi ting có ít nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay vườn (không kể phòng tiếp khách và phòng

ân riêng) Có quy mô điện tích đất từ 250m2 đến 500m2 Loại hình này dành chonhững đối tượng có thu nhập cao, Diện tích của lô đắt lớn hay nhỏ được xác định theo.mức độ thu nhập của ting lớp trung bình hoặc cao trongä hội trong từng giai đoạn

phít triển 46 thị, Giá tị đắt cũng quyết định tới quy mô của lồ đt biệt thự Khu vực đồ thị hoặc vùng ngoại 6 có thể tạ lập các lô đất lớn hơn các khu vực gin trung tim.

san xây dựng khoảng 150m2 đến 200m2, ting cao từ 2 đến 3 ting, mật độ xây dưng khoảng 30% diện ích xây dưng khoảng 50m2 đến S0m2 Có dạng biệt thự

độc lập hoặc biệt thự ghép (với loại đất 250m2).

Nhà liễn kẻ: Nhà liền k& (con gợi là nhà cha ô, nhà ống) là nhà ở có chiễu ngang hợp phát triển theo chiều sâu Diện tích đất từ S0m2 đến 100m2 Chiều sâu lô đất từ 12m lẾn 20m, chiều rộng mặt trước nhà đa dạng có thé từ 3.5m đến 6m Cấu trúc của loại nhà ở này là sự phát triển theo chiều sâu và chiều cao Loại nhà này có tu điểm là điện

tích đất phù hợp với điều kiện kinh tế của nhiều đối tượng, có thể kết hợp ở và buônbán dich vụ.

1.3 Bản chất, đặc điểm và phân loại khu đô thị mới

1.3.1 Bản chất của việc xây dựng và phát triển khu đồ thị mới

Bản chất của việc xây dựng và phát tsn các KĐT mới là tạo ra một khu vực sinh sốngđáp ứng di 6 tiêu chí gồm: đảm bảo thực hiện đúng pháp luật; Phải xây dựng HTKTding bộ, hạ ting xã hội diy đủ; Xây dựng các công tình kiến trúc phù hợp, hài hòa

cảnh quan; Quản lý, xây dựng và bảo trì công trình; Có môi trường văn hóa đô thị lành

mạnh, thân thiện; Quản lý, khai th „ sử dụng khu đô thị mới vì lợi ich công cộng.1.3.2 Đặc diém của khu đô thị méi

Cae KĐT mới đều mang một số đặc điểm như sau:

“Các KĐT mới thường gần với KĐT hiện có hoặc một KĐT mới đang hình thành, cócquy mô diện tích khác nhau từ vài chục ha đến hơn 1000 ha;

Cae KĐT mới được xây dựng chủ yếu là khu din cư dưới 3 hình thức: xây đựng và

kinh doanh kết cấu hạ thng, xây dựng và kính doanh nhà hoặc xây dụng kết cấu hạ tang chuẩn bị mat bằng trước khi giao đất lẻ cho hộ gia đình và cá nhân tự xây dụng: “Các KDT mới là khu dân cư phát triển đồng bộ ừ hệ thống HTKT đến hạ ting xã h công viên vui chơi giải trí, công trình văn hóa thé thao, cây xanh được đầu tư xây dựng

diing quy hoạch và tổ chức, có môi trường tổ chức không gian hiện đại, văn minh, đápứng nhu cầu nhà ở mới cho đô thị và dim bảo điều kiện sống tốt hon cho con người

Việc xây dựng các KĐT mới thường phải huy động một nguồn vẫn lớn từ nhà nước

hay từ nhân dân, các tổ chức tài chính1.3.3 Phân loại khu đô thị mới

cử vào quy mô dig tích các KĐT mới, có thé phân loại KĐT mới thành 5 loạinhư sau:

+ KT có quy mô rit tim: có diện tích trên 100 hú;

+ KĐT có quy mô lớn: có diện tích từ 50 ha đến 100 ha:* KĐT có quy mô trung bình: có diện tích từ 20 ha đến 50 ha;+ KDT có quy mô nhỏ: có điện tích từ 10 ha đến 20 ha;

+ KĐT có quy mô rit có diện tích dưới 10 ha

Căn cứ và chức năng của KT mới, có thé chia KDT mới thành 2 loại

«KĐT mới có chức năng tổng hợp (nhiều chức năng);

«KĐT mới có chức năng chuyên ngành (khu ở, làng sinh viên, khu tai định cư

‘Cain cứ vào đối tượng và cap độ phục vụ, có thé chia KĐT mới thành 3 loại:

© Khu ở đạt chất lượng cao;

Khu ở đạt chất lượng trung bình;

+ Khu ở đạt chất lượng thấp

“Trong đó, khu ở đạt chất lượng cao là loi hình phổ biển để đáp ứng như cầu ở văn mình hiện đại của người dân thành phổ Khu ở chat lượng trung bình chủ yếu đáp ứng nhu cẫu cho thành phin cán bộ công nhân viễn chức nhà nước, tiêu thương, Khu nhà ở

chit lượng thấp là những KĐT mới với quy mô nhỏ để phục vụ mục dich di dân giảiphóng mặt bằng phục vụ các công trình và dự án trọng điểm của thành phố.

14 Tổng quan tình hình đầu tư và phát triển dự án đầu tr xây dựng KĐT mới

ở Việt Nam

1.41 Khái quát chung

“Trong những năm qua, đặc biệt từ khi đổi mới, với sự nghiệp đổi mới của Đảng, Nhà

nước, cùng với sự phát triển KT-XH, tình hình phát triển các KĐT mới ở Việt Nam đãđạt được những thành tựu quan trọng, đã có những bước phát triển vượt bậc, quá tinhđổ thị hóa mạnh mẽ, góp phần xứng ding vào công cuộc xây dựng và phát miễn chungcia cả nước Vige hình thành ngày càng nhiễu KĐT mới đã làm cho dân số đô thị gia

tăng không ngừng, mạng lưới đồ thị cả nước được mỡ rộng không ngừng số lượng đô

thị được nâng lên, quy mô mỡ rộng, chất lượng năng cao, Các KĐT mới ngày càng

khẳng định được vai trò động lực trong nền kinh tế, ngày càng khẳng định vai trò hạt

nhân thúc day cơ cầu KT-XH của mỗi vùng, mỗi địa phương và trong cả nước Tại cácđô thị lớn, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng,Cin Thơ va các đồ thị xung quanh vùng phụ cận đã thu hút các ahi đầu tr lớn trongnước và nước ngoài thực hiện đầu tư xây dựng các KĐT mới, các khu dan cư,

“Trong hơn 20 năm qua, công tắc quy hoạch đô thị đã không ngừng được đổi mới, đếnnay đã có Luật Quy hoạch đô thị, trên cơ sở đó, bu hết các đô thị đã có quy hoạchchủng và nhiều quy hoạch chỉ tết được lập và phê duyệt để triển khai các DADT,‘quan lý đô thi, Nhiều cơ chế chính sách và mô hình phát tién 6 thị theo dự án đã

duge đưa vào áp dụng, trong đó mô hình phát triển các KDT mới.

Bên cạnh những thành tựu đạt được thì van dé phát triển các KĐT mới trong thời gian‘qua ở Việt Nam còn nhiều thách thức như đô thị phát triển thiếu quy hoạch, phát triển

tự phá, ở một số địa phương côn phất iễn theo phong tro, hệ thing HTKT thiểu đồng bộ, không có tính kết ni hating, vige đầu tr xây đựng không được tinh toán chỉ Khoa học, Hầu hết các KĐT mới vẫn xảy ra ùn tắc giao thông, ô nhiễm mỗi trường, cảnh quan nh hưởng đến chất lượng cuộc sống

1.42 Ýnghĩn của việc phát ti Khu đồ thị ms

Phát tiển các KDT mới sẽ góp phần giải quyết vin đề nhà ở người dân khu vực đô thị

Mit độ dân số tại các thành phổ, đặc biệt à các thành phổ lớn quả diy Các KĐT mớihình thành sẽ từng bước giãn d i đồ, tạo kiện cải thiện không gian sống của người dân, đồng thời giáp cân bằng mật độ dân số giữa nội đồ và vùng ngoại

thành Ngoài ra, việc phát triển các KĐT mới còn giúp chúng ta huy động được cácnguồn lục trong xã hội như: đắt dai, tải chính, thu hút các nhà đầu tw trong và ngoàinước, hình thành thị trường bắt độn sản, kích thích ngành kiến trúc, xây dựng, sản

xuất vật liệu xây dưng, nội thắt phát triển theo hướng hiện đại chất lượng

Hiện nay xu hướng đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, việc phát triển các KĐT mới có

ai td hết súc quan trọng, đồng gp vào sự phát triển nên KT-XH.

1.4.3 Tình hình đầu we và phát triển dự án đầu t xây dựng KĐT mới ở Việt Nam

trong thời gian qua, va dự kiến trong những năm tương lai

“Quá trình đô thị hóa là một quá tình tắt yếu không những đối với mỗi một quốc gia

nào, mà nó xây m đối với tất cả các quốc gia trên Gi, và Việt Nam là quốc gia

đang thực quá tinh đô thị hóa edt mạnh Qué tinh đô thị hóa đối với mỗi quốc gia

khác nhau là khác nhau Tùy thuộc vào điều kiện KT-XH, chính tị, văn hóa, tự

nhiên của mỗi nước mà quá trình đô thị hóa xây ra nhanh hay chậm

20

6 Việt

mới đã diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt tại các đô thị lớn, tạo hiệu ứng thúc đầy đồ thị hóaam từ những năm 2000 đến nay nh bình đầu tư và phát tiễn các dự án KĐT

nhanh lan to điện rộng trên phạm vi các tinh, các vòng và cả nước, Rắt nhiều KDT mới, đô thị mới được hình thành phát tiễn: rit nhiễu các KĐT cũ được nâng cấp, cải tạo, đầu tư mới cơ sở HTKT, kết nổi giao thong

(Ching ta có thể thấy rõ nh bình đầu tư và phát tiển các dự án KĐT mới ở Việt Nam

trong những năm qua qua các số liệu cự thể sau [7]: năm 2009 tỷ lệ đô thị hóa là19,69 với 629 đồ tị; năm 2016 tỷ lệ đô thị hỏa tăng lên 36.6% với $02 đô th; năm2018 Việt Nam có 819 đô thị (ng 6 đồ thị so với năm 2017), ý ệ đô thị bón khoảng38,4% (ng 0,9% so với năm 2017) Trong đó thành phổ Hỗ Chí mình và Hà Nội là

hai thành phố tang trường đô thị nhanh nhất, tiếp đến là Hai Phong, Đà Nẵng, và Cần Thơ Theo số liệu thi đến tháng 4/2019, cả Việt Nam có 830 đô thị, trong đó 2 đô thị

đc biệt là Hà Nội “Chí Minh, 19 đô thị loa, 29 đồ thị loại II, 45 đô‘Thanh phithị loại MIL, 80 đô thị loại IV và 655 đô thị loại V Dự kiến ty lệ đô thị hóa của ViệtNam đến cuối năm 2019 dat khoảng 40%,

Dân số ở khu vực đô thị tăng nhanh là kết quả của quá trình đô thị hóa diễn ra nhanhvà rồng khắp tại nhiễu địa phương Dự kiến din số khu vục đô thị ở Việt Nam năm

2019 là 33.059.135 người, chiếm 34.4% dân số của cả nước Tỷ trọng dân số khu vực đô thị tăng 4,8% tính từ năm 2009 đến nay Mật độ dân số Việt Nam cũng tăng cao với

290 người lm2 (năm 2019),

LAA Dự kiến tình hình đầu tư và phát erin dự án đầu tr xây dựng KĐT mới ở ‘Nam đến năm 2030

Với tinh hình hiện nay thì có thể khẳng định rằng xu hướng đô thị hóa ở Việt Nam đang và s tiếp tục phát iển ở các thành phổ lớn và được mở rộng sang các thành phố nhỏ và vừa Đặc biệt là sẽ phát triển nhanh đối với các thành phố khoảng 0,75-5 triệu.

dân [10] Dự kiến đến năm 2025 dân số khu vực đô thị sẽ đạt 42,04.

năm 2030 sẽ dat 47,25 triệu người Đến năm 2025 tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt 40,91%, và đến năm 2030 sẽ đạt 44,45% [2] Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa có xu hướng giảm dẫn,

đạt 2259

gu người; đến

tai đoạn 2(2025 và 2,5% giai đoạn 2021-2030 Bên cạnh đó, dự báo,

2I

cđến năm 2030, Việt Nam sẽ có 1 đô thị trên 10 triệu dân, 1 đô thị từ 5-10 tiệu dân, và

“Trong nội dung Chương 1, những khái niệm về dự án, dự án đầu tư xây dựng, QLDA,quản lý chất lượng dự án đầu tư xây dựng đã được và làm rõ Nội dung

chương này cũng đã i sâu làm rỡ một số khái niệm về KĐT mới, dự án đầu tư KĐT, KĐT mới Từ đó đi sâu tìm hiểu trình tự hình thành, phát triển của một KĐT mới: sắc yéu tổ cấu thành KĐT mới: bản chất, đặc diém và phân loại KĐT mới: bản chất

của việc xây dựng và phát triển KĐT mới.

Tỉnh hình đầu tr và phát triển dự án đầu tr xây đựng KĐT mới ở Việt Nam trong thôi

gian qua, và dự kiến trong những năm tương lai cũng được nêu rõ

Nội dung được trinh bày trong chương này là cơ sở lý thuyết và là nỄn ting để luện

văn tập trung vào phân ích, đánh giá thực trạng, cũng như các cơ sở khoa học công tác

đầu tư xây dựng và quản lý chất lượng dự án đầu tư xây dựng KĐT mới ở Việt Nam

được thực hiện ở Chương 2.

2

CHƯƠNG 2 CO SỞ KHOA HỌC QUAN LÝ DỰ ÁN CHAT LƯỢNG ĐẦU TƯ XÂY DUNG.

2.1 Phân tích, đánh giá thực trạng quá trình đô thị hóa, công tác đầu tư xâydựng và quan lý chất lượng dy án đầu tw xây dựng KĐT mới ở Việt Nam

21.1 Những tác động tiêu cực của quá trình đô thị hóa

“Quá trình đô thị hóa với tốc độ quá nhanh như hiện nay ở một số thành phổ lớn của

VịNam đã và dang tác động ích cục đến phát rin KT-XH cũng như góp phin tăng

trưởng kinh t, phát iển loại hình du ịch đô thị, củi tiện tình rang đối nghẻo Tuy

nhiên, bên cạnh những tác động tích cực này thì quá trình đô thị hóa có thé tạo ra

những thách thức, hệ lạ lớn cho sự phát iển bền vũng nếu không có quy hoạch khoa

học cũng như tằm nhìn xa và rộng

“Tác động tiêu cực đầu tiên được cho là quan trọng nhất do quá trình đô thị hóa gây ralà ảnh hưởng đáng kể đến môi trường O nhiễm môi trường, 6 nhiễm không khí ảnhhưởng đến sức khỏe của người dân Quá trình đô thị hóa với tốc độ quá nhanh đã làm

gia tăng ô nhiễm, như: thu hẹp diện tích ao hd, sông suis thu hẹp diện tích cây xanh: mắt đắt canh tác nông nghiệp: làm mắt cân bằng hệ sinh thi: nguồn nước thải sinh hoạt nguồn nước thi từ bệnh viện và nguồn nước thải từ các khu công nghiệp không được xử lý triệt dé; hệ thống thoát nước mưa và thu gom xử lý nước thải không được tốt, xây ra tinh trang ngập ứng cục bộ Quá tình đô thị hóa nhanh dẫn đến bùng nỗ các

hoạt động xây dựng diễn ra ngày đêm, phá dỡ các công trình cũ gay ra ô nhiễm tiếng

Hồng Tiến (2018) [3] thì Vi

nhiễm không khí ở châu A Cụ thé, vào một sé thôi điểm trong thing 9/2019, tổng

ệt Nam dang đứng trong top 10 nước 6

lượng bụi ở Hà Nội và thành phố Hỗ Chí Minh liên tục tăng cao khiến chỉ số chấtlượng không khí (AQD luôn ở mức báo động.

Nhiều đô thị ở Việt Nam hiện nay đang bị anh hưởng rất nghiêm trọng bởi vấn để biến

đổi khí hậu Theo [9] thì bao, lũ lụt và nước bién dâng dang tác động đến phát triển hệ thống đồ thị ven biển và vùng Đồng bing sông Cửu Long với 138 đô thi có nguy cơ

2B

ngập cao, trong đó có 24 đô thị thuộc 15 tỉnh có nguy cơ ngập năng đến rit năng Biến

đổi khí hậu gây mưa lớn, lũ quất, sat lở đất tác động đến phát triển hệ thống đô thịmiễn ni và Tây Nguyên với 143 46 thị có nguy cơ chịu ảnh hưởng, trong đổ cổ 17 đồ

thị có khả năng chịu ảnh hưởng rắt mạnh.

‘Vain đề tiếp theo là gia tăng dân số quá nhanh dẫn đến hệ thống cơ sở HTKT bị quá tảido quá trình đô thị hóa nhanh Hệ thống cơ sở HTKT như nhà ở, trường học, bệnhviện, cấp điện, cấp thoát nước, giao thông, khu vui chơi giải uf, thể thao không đáp,ứng kịp nhủ cầu của người dân trong khu vực đô thị Vấn đề tang din số cơ học do

tình trang người dân di cư đến các đô thị gp tục tăng trong khi nguồn lực để xây dựng

hệ thống cơ sở HTKT còn khó khăn, quỹ đất dai ngày càng bị thu hẹp.

Cuối cũng là vấn để sử dạng đắc Quá tình đô thị hóa nhanh thì diện tích đất nồng nghiệp bị mắt hoặc bị thu hẹp đáng kể Người dân trước đây sinh sống bằng nghề nông, nghiệp thi bit buộc phải chuyển đổi nghề nghiệp, thâm chí là thất nghiệp (mắt việc

làm), nảy sinh ra nhiều tệ nạn xã hội Quá trình đô thị hóa đã làm cho Việt Nam mắt73.000 ha đất canh tác hàng năm, ảnh hưởng đến cuộc sống của 2.5 triệu nông dân;diện tích trồng lúa giảm 6% chi yếu là do công nghiệp hóa và đô thị hóa nhanh chóng.

Điện ích đắt được giao để sản xuất lứa gạo dự kiến giảm gần 10% vio năm 2030, Đắt nông nghiệp bị thu hẹp bị mắt do nhiễu địa phương ð at mổ khu công nghiệp để thu hút đầu tu, nhưng hầu hết điện tích đất này lại bị sử đụng lãng phí do thiếu quy hoạch đồng bộ, tỷ l lắp diy nhiễu khu công nghiệp rt thắp, gây lãng phí lớn

2.1.2 Thực trạng quá trình đô thị hóa, công tác đầu tư xây dựng khu đồ thị mới ởNam

Bin chit đúng của một KDT mới là phải được đầu tư thành một KDT xanh KDT sinh thái và KĐT thông minh 6 Việt Nam thực ế tì rắ hiểm KĐT mới đảm bảo được các

tiêu chí xanh, sinh thái và thông minh, mà chỉ là tập trung xây nhà ở để bán Các CDT

ra sức tim kiếm thấy ở du có đất là xin làm KĐT mới theo Nghị định 02 mà Chính

phủ ban hành năm 2006 Nhiều CDT đã dùng nhiều chiêu thức “di đê: với quan

chức địa phương để được cắp phép đầu tw KĐT mới ở các vỉ tí đẹp, đây là vẫn để bắt

sập nhất của thực trang phát triển đô thị mới ở Việt Nam trong thời gian qua, nhiều

KDT mới hình thành đã làm hỏng quy hoạch chung của cả một thành phố lớn, Nhiễu

24

KĐT mới được xây dung theo như cầu của CBT, dẫn đến quy mô KĐT không được

đồng nhất, có KĐT mới chỉ vai ha, có KĐT mới vàtrăm ha.Môi số nguyên nhân của tink trạng này là

“Thứ nhất à lỗi của hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng KĐT mới còn thiểu đồng bộ, phạm vi điều chinh chưa phủ kín, bo trồng nhiễu lĩnh vực, có chỗ chẳng chéo, chế i xử lý vi phạm chưa rõ.

“Thứ hai là nhận thức, sự biểu biết của những con người có liên quan đến phát triển đô thị và kiến trúc còn hạn chế Sự c: p của những người có quyền le, của các cơ

‘quan hành chính và *lợi ích nhóm” đã làm cho đô thị, kiến trúc không thể phát triểnphù hợp với quy luật của nền kinhhj trường và mục iều phát triển bên vũng để hi

“Thứ ba là công tác quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng KDT mới còn bắt cập so với nu cầu phát triển của xã hội, bắt cập so với quy hoạch tổng thể Công tác quy hoạch

châm hơn so với nu cầu phát triển của xã hội, nhiễu nơi công tắc quy hoạch chỉ là cập

nhật li hiện trang KĐT đã có Nhiễu KĐT mới có chất lượng quy hoạch thấp, thiểu

đồng bộ, đặc biệt là quy hoạch phân khu và quy hoạch chỉ tết Một thành ph lớn đểphát hiển bén vững phải có quy hoạch phân khu và quy hoạch chỉ it, còn quy hoạchchang là cơ sở tổng th, có tính định hướng cho sự phát triển của đô thị, Hiện nay một

KĐT mới vừa có quy hoạch chỉ tiết 1/2000 và quy hoạch chỉ tiết 1/500 theo sau,

nhưng lại không có quy hoạch phân khu, nên dẫn đến các đô thị phat triển có tinh chấtchia cắt riêng rẽ, thiểu kết nối hoặc kết nối hạ ing giữa các KĐT rất khó khăn, Quy"hoạch chưa quan tâm đến be ting xã hội của một khu vực phát títrong một dự án

đổ thị chỉ có các hạ ting của khu, hiểu hating của ving, nên chất lượng đổ thi bi ảnh hưởng Công tác quy hoạch đô thị có chất lượng không đảm bảo do thigu sự kết nổi,

hợp tác với các loại quy hoạch khác như: Quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH

ngành, vùng và các lĩnh vực, quy hoạch sử dụng đất đai và quy hoạch môi trường.

Nhiều đồ án quy hoạch mới duyệt xong đã bị điều chỉnh hoặc chưa kịp thực hiện đãhết hiệu lực do quy định quá khắt khe và thiếu thực tế của Luật, chỉ vì mục dich muốn

chống “quy hoạch treo” hoặc do thiểu chỉ lược phát triển lâu dài Nội dung Luật

25

(Quy hoạch đô thị còn si sốt và thiếu đồng bộ, đặc biệt chưa cổ sự kết nối và phối hợp

“Ba trong một, đồ là: Nghiên cứu chiến lược: thiết kế quy hoạch và thực th quyhoạch (là một phân đoạn cực kỳ quan trọng của công tác quy hoạch) Ngoài ra, đơn giá

lập cáo đồ án quy hoạch còn bắt hợp lý, vin dành cho công tác quy hoạch tại nhiều dia phương vẫn quá ít ỏi, nên thiếu căn cứ cho việc quản lý và triển khai xây dựng theo.

«any hoạch

ết kế đô thị, “Thứ tư là phát triển đô thị nhưng thiểu quy hoạch chỉ tiết, đặc biệt thiểu

điều lệ quản lý đô thị, công tác thiết kế 46 thị còn King túng Nhiễu địa phương chưa

«quan tâm đúng mức đến lập các thết kể đô thị để quản lý kiến trúc cảnh quan phù hop

với mục tiêu phát riển của mỗi đồ thị, Vẫn đ điều chính quy hoạch là cần thiết, do chit lượng quy hoạch thấp, nhưng nhiều khi điều chỉnh không vì yêu cầu khách quan mà do yêu cầu của CDT, gây bức xúc của dư luận, ảnh hướng phát triển ben vững “Công tác quản lý thực hiện quy hoạch nhiễu bắt cập, thiểu sự kểm soát thống nhất từ

Trung ương, phân cấp quá nhiễu cho địa phương Do đó, các dự án phát rién đô thị tự

phát, phong trào, việc tăng cường kiểm tra kiểm soát chưa được quan tâm, thiểu những sơ quan quản lý thống nhất vai t nhạc trưởng kết nỗ dự án còn thiếu Đó là nhữngnguyên nhân khiến đ thị phát trim như biện nay, Nhiễu KDT mới chưa thực hiện đầu

tư xây dựng đúng theo quy hoạch Việc phát triển KĐT mới thiểu kế hoạch, cử ở đầu có dat trồng là làm KĐT mới, không căn cử vào việc tăng dân số tự nhiên và cơ học dé

có lộ trình phát triển phù hợp, đảm bảo tikiệm tài nguyên, đặc biệt là tải nguyên đấtđai và phù hợp như edu, đảm bảo yêu cầu vé nguồn lực.

'Thứ năm là trong bổinh của thời kỹ chuyển đổi và toàn cầu hóa thì các đô thị Việt

Nam dang đứng tước nhiều nguy cơ, thích thức, thiếu chiến lược phát triển toàn diện và lâu dài Trong phê duyệt quy hoạch tổng thé phát triển đô thị còn nặng tính quyền lực, áp đặt mong muốn chủ quan thiểu tằm nhìn xa nên đã bị phá vỡ ngay sau khỉ phê duyệt Phân loại đô thị và phân cap quản lý đô thị còn tùy tiện, chạy theo nguyện vong cia các cấp chính quyén dia phương làm méo ms các chuẩn mực đô thị theo ‘quan điểm cạnh tranh lành mạnh Hệ quả là trong 15 đô thị quốc tế tiêu biểu của châu Á có sức cạnh tranh cao gém: Tokyo, Seoul, Hongkong, Singapore, Thượng Hải, Bắc

6

(abul, Caleuta, Delhi, Jakarta, Manila, thi

Kinh, Băng Cée, Osaka, Nagoya, Bai bác

nước ta không có một dé thi nao được xếp vào danh sách này.

“Thứ sáu là các ms hình và phương thúc ph tiễn đô thịđã và dang áp dụng đã đến lúccin phả cập nhật và xây dụng lạ, bổ sung thêm những mô hình mới Khích hàng

ngày càng khắt khe hơn và quay lưng lại những KĐT, căn hộ '*Nhân bản vô t

ly dụng đồng bộ cơ sở hạ ting xã

lo chạy theo lợi nhuận, mã không chủ ý đến việc

hội và kỹ thuật Đây cũng là nguyên nhân của sự lãng phí tài nguyên, gây nạn ngập.

ng, ích tắc giao thông, 6 nhiễm mỗi trường tại các đô thị lớn Phương châm “it ma nhiều cn phải được quân triệt trong việc phát tiễn độ thị hiện nay ở mỗi địa phương

"Tóm lại, đã én lúc cần phải có một hiến lược quản lý, xây dung và phát triển đồ thị

lâu dài trong thé ky XX1, đồng thời với việc ra soát, bỗ sung và hoàn thiện các văn bản

‘quy phạm, pháp luậtây dựng,

2.2 Các nhân tổ ảnh hưởng đến việc phát triỂn khu đô thị mới

"Tắc độ đô thị hóa: có thé nói các KĐT mới là sản phẩm et yếu của quá tinh đô thị hóa Ở những khu vực nào diễn ra quá trình đô thị hóa nhanh thì luôn kèm theo một số.

lượng lớn các KĐT mới ra đồi Ở nước ta sự ra đời của các KĐT mới được cho là một

tắt yếu của quá trình đô thị hóa Bởi vì quá trinh đô thị hóa luôn làm xuất hiện một lượng lớn nhu cầu nhà ở và như cầu ải thiện không gian sing của dân cư khu vực đồ

thị hóa Xây dựng KĐT mới là một giải pháp đúng đắn để giải quyết vấn đề này.

“Chủ trương quy hoạch của địa phương: yếu tổ này có ảnh hưởng đến vị trí, quy mô và

xu hướng phát triển của KĐT mới.

“Tốc độ phát triển kinh tế: yếu tổ này quyết định khả năng tiêu thụ sản phẩm bắt động sản của thị trường Nếu nén kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân ngày một

tăng nhanh dẫn đến nhu cầu cải thiện đời sống của họ là một tit yếu, một trong số cáclựa chọn để thay đổi không gian sống của họ là mua nhà trong KĐT mới Ngược lại.

éu nn kinh tế tăng trường chậm hoặc không tăng trưởng thì nhủ cầu này srt t xảy

7

công nghệ : nguồn lực tài chính ảnh hưởng

„ đất dai, con ngườ

Nguồn lực (ti ch

cđến khả năng tạo ra nguồn cung cắp bit động sản, mà ở đây là các KĐT mới Để đầutư xây dựng một KDT mới thì cin phải bổ ra nguồn vốn đầu tư rắt lớn Nếu không cónguồn lực tài chính đồi đào thì việc hoàn thành một KĐT mới là vô cùng khó khăn Để

xây dựng một KĐT mới thi cần phải có diện tích dat rat lớn, ít nhất là 10 ha cho một

‘dam bảo theo qui định.

chỉ cố nguồn lực ti chính và nguồn lực đắt đai ma thiếu nguồn lực con người và

nguồn lực công nghệ thì việc phát triển một KĐT mới không thể đảm bảo Có thé nói

hai nguồn lực này à cầu nỗi đưa nguỗn lực tài chính trở hành các sin phẩm bắt động

sản cụ thể, dé chính là KĐT mới

23° Quy chế khu dé thị mới - Cơ sỡ pháp lý cho

quan lý các dự án khu đô thị mới

ình thành, phát triển và Do dự án KĐT mới có những đặc thù khác với các dự ăn độc lập khác ở yêu cầu về si

đẳng bộ của các công tinh HTKT và ha ting xã hội, sự đa dạng của các dự ấn thành

phần về quy mô, tính chit, nguồn vốn và CBT, thời gian đầu tơ, sự quản lý rong và

sau đầu tr, Do vậy, những quy định hiện hành về QLDA đầu tr xây đựng công tình

jï với đự ân KDT mới, Xuất phát từ

DT mới kèm theo Nghị định

chưa điều chỉnh được tắt cả các

những lý do nêu trên, Chính phủ đã ban hành Quy chế

số 02/2006/NĐ-CP.

quan hi

Quy chế KDT mới đã đề cập đến những nội dung nhằm giải quyết một số vin để co

bản như sau

VỆ quy hoạch xây dung: Quy ch quy định rõ quy hoạch xây dung đô thị phái được

phân chia thành các khu vực có quy mô và chức năng thuận lợi cho việc phát triển các.dir án KDT mới; đặc biệt là yêu cầu phải dành tỷ lệ diện tích để xây dựng nhà ở chongười thu nhập thấp và đối trong chính sách tại các khu vực dân cu; quy định này sẽ_26p phần giải quyết những khó khăn về nhà ở cho người nghèo và các đối tượng chính

sách thực hiện sự công bằng xã hội Cũng với quy hoạch mạng lưới đô thị đồng thời

28

«quan tâm tới vẫn để quy hoạch đồng bộ công tình HTKT và hạ ting xã hội nhằm thực

hiện tốt kế hoạch phát triển của các dự án KĐT mới

VỀ quy định đối với CDT dự án KĐT mới: Nhằm ngăn nga vige dự én đã ph duyệt

không được triển khai hoặc triển khai cằm chừng kéo dai tiến độ thực hiện dự án ảnh

hưởng chung tới kế hoạch phát triển đô thị và tới cuộc sống của người dân đô thị nên

một trong những yêu cầu đặt ra trong Quy cl kiện đối với CĐT là phải cónăng le tài cính thự sự để bảo đảm triển khai được những hang mục cơ bản ban đầu

như tái định cư, san lắp mặt bằng, xây dựng các công tình HTKbù, GPMBvới mức tối thiểu là 20% tổng mức đầu tư dự án Việc quy định này là phù hợp với

thực tế, vì theo Quy chế thi tổng mức đầu tư ở đây chí tính tiễn sử dụng đất, chi phí GPMB và tái định cư, hệ thông HTK trong hàng rào và dự án thành phần giai đoạn đầu của CDT KĐT mới: mức đầu tư cho những hạng mục công inh này qua Khảo sát

cho thấy tước khoảng 10% - 159 tổng mức đầu tư cho tt cả các công tình của toàn bộ

dự án KĐT mới Như vịvới quy định này nhiều doanh nghiệp có khả năng vé ti

chính thực sự vẫn có thể tham gia đầu tơ: những doanh nghiệp nhỏ và vừa thì ó thể tham gia đầu tư vào các dự án có quy mô nhỏ hoặc có thể đầu tơ bằng hình thức liên

doanh, hợp đồng hợp tá kinh doanh để cùng nhau đầu tư vào các dự án lớn hơn

"Để thực hiện dự án nhà ở, CBT có quyển huy động vốn từ người mua theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, dé ngăn ngừa đối vi

chính, lợi dụng bán nhà “rên gi

nhưng chưa triển khai đã huy động chiếm dụng vốn của người mua nhà để sử đụng vào,các trường hợp không đủ năng lực tàiKhi dự án chua được phê duyệt, hoặc phê duyệt rồi

những mục đích khác, kéo đãi việc triển khai và thời gian hoàn thành công trình, gâythiệt hại cho người mua Quy chế đã quy định nghiêm cắm việc sử dụng dự ấn nhà &

chưa triển khai đầu tư để huy động chiếm dụng vốn của người mua đưới mọi hình thức Quy định này không phải là không cho phép các CBT huy động vốn mà chỉ không cho phép huy động vốn khi chưa triển khai đầu tư dự án Việc chưa triển khai đầu tư ở đây được hiểu là có thể dự án chưa được phê duyệt hoặc đã phê duyệt rồi

nhưng chưa triển khai các bước tiếp theo như chưa tiền hành GPMB, san lắp mặt bằng,

chưa khối công xây dựng các công tinh HTKT, Còn nếu đã triển khai các công việc

nêu trên rồi thì được coi là đã triển khai dầu tư và CDT hoàn toàn có quyền huy động.

29

vốn của người mua Tuy nhiên, việc huy động vẫn phải tuân thủ theo quy định củapháp luật và được thự hiện theo tiến độ thực hiện dự án và phải được sự chấp thuận

của người mua thông qua hợp đồng

Một điểm nổi bật mà Quy chế đưa ra nhằm quy định trách nhiệm của CDT đổi với

vie triển khai và quản lý thực hiện dự án theo đúng tiền độ đã được phê duyệt, đó làmà CĐT không«qué 24 tháng so với tiếntrong thời gian liên tục 12 tháng liền, kể từ ngày nhận bản giao

triển khai thực hiện dự án hoặc tiễn độ thực hiện dự án et

độ dự ân đã được phê duyệt hoặc tiền độ được ghỉ trong Giấy phép đầu tư thì Nhà

nước sẽ thu hồi toàn bộ ho từng phần đắt đã giao Quy định này nhằm khắc phục

nh trang các đự ấn được phê duyệt nhiều nhưng chậm tiển khai hoặc kéo đài thờigian thực hiện ảnh hưởng đến chiến lược phát tiển chung của các đô thị và sự đồng bộcủa từng KĐT,

VỀ quy định đối với chính quyền địa phương: ĐỂ thie diy và khuyến khích các CDT

tham gia đầu tư xây dung các KĐT mới, Quy chế đã đưa ra những nội dung quy địnhxề trách nhiệm của chính quyển địa phương trong việc hi tro công tác GPMB, thựchiện các công việc chuyển giao công tình HTKT, hạ ng xã hội, quy định và kiểm traviệc tiếp nhận chuyển giao quản lý hành chính và đưa ra các chính sách hỗ trợ đầu tư

xây dựng các công tình HTKT và hạ ting xã hội thuộc tách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào dự án; cũng như các chính sách ưu đãi, hỗ trợ khác, đặc biệt Quy chế còn đưa ra quy định à chính quyền dia phương không được tự đặt ra các yêu

cu trái pháp luật như thụ lại một tỷ lệ diện tích đất, điện tích xây dựng của CBT nhằm,lành mạnh hóa trong kinh doanh theo cơ chế thị trường để khuyến khích và thúc dayviệc đầu tư vào các dự án KĐT mới.

(Quy chế KDT mới ban hành theo Nghị định 03/CP của Chính phi sé la cơ sở phíp lý

cho vige hình thành và phát iển các dự án KĐT mới, khắc phục tinh trang quy hoạch

manh mún thiểu sự đồng bộ, đầu tư dàn trải, kéo dài tiến độ ảnh hưởng tới sự phát

trợ tạo điều tiễn chung của các d6 thị; đồng thời đưa ra các quy định về ưu đãi,

kiện cho các CBT diy mạnh hơn nữa việc đầu tr phát tiển các dự ân KĐT mới cũngnhư công tác quản ý hành chính, quản lý các dich vụ công trong và sau khi hoàn thành

toàn bộ dự án đưa vào sử dung được tốt hơn 30