Chuyên đề thực tập: Định giá bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Sơn - Thanh Hóa

" CHUYEN DE THUC TAP

DE TAI: DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP LAM TAI SAN BAO DAM TRONG NGHIEP VU CAP TIN DUNG TAI

NGAN HANG AGRIBANK CHI NHANH LAM SON THANH HOA

Sinh vién : Phùng Lê Diệu Linh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi, Phùng Lê Diệu Linh, cam đoan rằng chuyên đề của tôi với đề tài "Định giá bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Sơn — Thanh Hóa" được viết hoàn toàn bởi chính tôi

với sự hướng dẫn của Thạc sĩ Nguyễn Đức Kiên.

Tôi xin đảm bảo rằng nội dung của chuyên đề là hoàn toàn trung thực Tôi đã

thực hiện nghiêm túc những quy định liên quan tới trích dẫn, tham khảo tài liệu đã sử dụng phục vụ chuyên đề Tôi cam đoan rang chuyên đề của mình là sản phâm của sự

no lực và nghiêm túc suôt quá trình nghiên cứu va viet.

Hà Nội, ngày tháng năm 2023. Tác giả chuyên đề thực tập

Phùng Lê Diệu Linh

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Thạc sĩ Nguyễn Đức Kiên đã dành thời gian, công sức dé giúp đỡ, hướng dẫn cho tôi trong quá trình nghiên cứu và bảo vệ chuyên đề thực tập.

Sự đóng góp của các thay cô trong khoa Bat động sản và Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã giúp tôi có được kiến thức và kỹ năng cần thiết trong suốt quá trình học tập cũng như hoàn thiện chuyên đề Tôi rất cảm kích và biết

ơn vì đã được học hỏi từ các thầy cô, từ kinh nghiệm và kiến thức trong lĩnh vực

chuyên môn.

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa, đồng nghiệp, gia

đình và bạn bè đã luôn đồng hành và giúp đỡ tôi.

Thanh Hóa, ngày tháng năm 2023.

Tác giả chuyên đề thực tập

Phùng Lê Diệu Linh

CHUONG I- CƠ SO LÝ LUẬN VE ĐỊNH GIA BAT DONG SAN THE CHAP

LAM TAI SAN BAO DAM TẠI NGAN HÀNG THUONG MẠẠII 1

1.1 Bat động sản va giá tri bat động SAM eee cceeccecc esc ecseesessesseeseeseesseeees 1

1.1.1 Khái niệm bat động san oececcecceccesscssessessesssessessessesssessessessessessessesseseeseess | 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản -2-2-©522S22EE‡EEEE2 2E EEcrerkrrei2

1.1.3 Khái niệm giá trị bất động sản ¿-©5¿©2+22+ccxtSzxrzrxerkrerkrsrvee 4 1.1.4 Các yếu tô ảnh hưởng đến giá trị bất động sản -2- 5 5552 5 1.2 Dinh giá bất động sản - esc 5S St SE EEEE1211211211111 111111 1x re 11

1.2.1 Khái niệm định giá bat động sản - essessessesesessesteseeseesesseeees 11 1.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động SAM esseseeseseeseesesseesesseeees 11

1.2.3 Xác định mục tiêu định giá bat động SAN oo eee eeeeeeecceteceeeeeeeeeeeseeeneeaees 13

1.2.4 Các phương pháp định giá bat động sản -2 5¿ 755cc: 14 1.2.5 Quy trình định giá bất động sản - 2-5522 cxccxerxrsrxrrrees 22 1.3 Dinh giá bat động san thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại các ngân hàng thương mai - - 5 5c 32+ + x+eexeeeseessesrssrs 25

1.3.1 Một số khái niệm liên ¡0 25 1.3.2 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tin dụng của các ngân hang thương mạii 2 2 2 s+cs+zs+zx+se2 28

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá bất động sản thé chấp làm tài sản bảo dam trong nghiệp vụ cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại 29

1.3.4 Tác động của định giá bất động sản thế chấp đến nghiệp vụ cấp tín dụng

của các ngân hàng thương mậii - - + 5+ + +2 * SE ESEErrrrreeerrrerreerreree 34

1.4 Cơ sở pháp lý cho hoạt động định giá bat động san thé chấp làm tài sản

bảo đảm của các ngân hàng thương mai tại Việt Nam - 38

CHUONG II - THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN THE CHAP LAM

TÀI SAN BAO DAM TRONG NGHIỆP VU CAP TÍN DUNG TẠI NGÂN

HÀNG AGRIBANK CHI NHÁNH LAM SƠN THANH HÓA 4I

2.1 Giới thiệu về ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa 41

2.1.1 Lich sử thành lập và lĩnh vực hoạt động - 55+ S+<sc+<ssseeess 41

2.1.2 Tình hình kinh doanh trong 3 năm gần nhất 2020 — 2022 41 2.2 Định giá tài sản bảo đảm trong quy trình nghiệp vụ cấp tín dụng tại ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Lam Sơn Thanh Hóa -5- 55-555 <++ 44

2.2.1 Quy trình nghiệp vụ cấp tín dụng - 5c ©5¿+c++£xerEczxzrxsrkerxerree 44 2.2.2 Quy định về tài sản bảo đảm trong quy trình cấp tín dụng 45 2.2.3 Quy định về định giá bat động sản thé chap làm tài sản bảo đảm 48 2.4 Thực trạng định giá bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vu cấp tín dụng tại ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Lam Sơn Thanh

0 51

2.4.1 Thực trạng việc xác định mục tiêu định giá bat động sản thé chap 51 2.4.2 Thực trạng việc lựa chọn và áp dụng phương pháp định giá bất động sản "0" 52

2.4.2 Thực trạng quy trình định giá bất động sản thé chấp - 54 2.4.3 Trường hợp định giá bat động sản thé chấp -2- 2 5x52 57 2.5 Đánh giá chung về thực trạng định giá bat động san thé chấp và tac động của nó đến hoạt động kinh doanh tại ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Sơn

Thanh Hóa giai đoạn 2020 - 2()22 - - G0 Q1 HS H1 1 ng ng ng 62

2.5.1 Những điểm đã đạt đưỢC 2-52-5225 SE 121121121 212121 xe 62 2.5.2 Những hạn chẾ -¿- ¿- ¿+ +Sx+EE+EE2EE2EE2EEEEEEEEEEE1211121171221 1111 xe 64

2.5.3 Nguyên nhân của những hạn chế - 2-2-2 22 E+£E£2E£+£+£xerxezsez 70

CHUONG III - NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KHUYEN NGHỊ NHẰM HOÀN THIEN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN THE CHAP LAM TÀI SAN

BAO DAM TRONG NGHIEP VU CAP TIN DUNG TAI NGAN HANG

AGRIBANK CHI NHANH LAM SON THANH HÓA -5-55 552 73

3.1 Những giải pháp thực tế đối với ngân hang Agribank Chi nhánh Lam Son

Thar H6a8 1 73

3.1.1 Thay đổi quan điểm về định giá bất động sản thé chấp của Lãnh dao 73

3.1.2 Hoàn thiện hơn quy định về quy trình định giá bất động sản thé chap 74

3.1.3 Đào tạo phát triển chất lượng nguồn nhân lực về công tác định giá bất động sản thế chấpp - ¿+ k+Sk++x+EE2E2EEE1E71911511211211211 1111111111111 1 1111111 76 3.1.4 Chú trọng nghiên cứu và phát triển thêm một số phương pháp định giá bất động sản thé chấp khác - - + 2 + £+EE+E+E£EE£EEEEEEEEEEEEE1211212717171 212 xe 77

3.1.5 Củng có hệ thống thông tin cho hoạt động định giá bat động sản thé chấp 3.1.6 Thường xuyên tiến hành tái thẩm định bat động sản thé chấp dựa trên biến động của thị trường từng thời kỳỲ - - + + 3231121 2 ng ng ng re 78

3.2 Một số khuyến nghị đối với Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và các đối

D)051:808)1208:05E) 00 79 3.2.1 Khuyến nghị đối với Chính phủ -2¿- 5¿©+2©s++x++zx+zx+zzx++zxez 79 3.2.2 Khuyến nghị đối với Ngân hàng nhà nước -2 2 s+cszse2 80

3.2.3 Khuyến nghị đối với các bên liên quan 2-2 + s++zz+£++£e+rxersez 81

KET LUAN

TAI LIEU THAM KHAO

PHU LUC

DANH MỤC BANG

STT BANG SO TRANG 1 Bảng 2.1: Tinh hình huy động vốn của ngân hang Agribank 41

Chi nhánh Lam Son Thanh Hóa giai đoạn 2020 — 2022

2 Bảng 2.2: Bảng giá đất nông nghiệp huyện Thọ Xuân, tỉnh 51

Thanh Hóa

3 Bang 2.3: Bang giá xây dựng mới đối với nha ở tỉnh Thanh 53

Bảng 2.4: Thống kê dư nợ theo các hình thức bảo đảm

4 | khoản vay tín dụng tại ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam 61

Sơn Thanh Hóa giai đoạn 2020 — 2022

Bảng 2.5: So sánh giá trị BĐS do ngân hàng Agribank Chi

5_ | nhánh Lam Sơn Thanh Hóa xác định với giá tri do tác gia 72

tính toán

DANH MỤC HÌNH

STT HÌNH SỐ TRANG

1 | Hình 1.1: Phương pháp so sánh trong định giá BĐS 142 | Hinh 1.2: Quy trình định giá BĐS 22

Hình 2.1: Ý kiên đánh giá của khách hàng về kết quả định

3 | giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam 72

Sơn Thanh Hóa

Hình 3.1: Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá BĐS thê

4 | chấp tại ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Son Thanh 78

Hóa

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT| Ký hiệu Nguyên nghĩa

1 Agribank | Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triên Nông thôn Việt Nam 2 BĐS Bat động san

3 TSBD Tai san bao dam

4 NHNN Ngân hang nhà nước

5 NHTM Ngân hàng thương mại

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong nền kinh tế Việt Nam tài sản BĐS đã và dang đóng một vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế, việc làm và tạo ra của cai Chang hạn lĩnh vực BĐS

và xây dựng chiếm một tỷ trọng đáng ké trong GDP của Việt Nam, trong đó xây dựng đóng góp 10,7% GDP năm 2020 và dịch vụ BĐS đóng góp 6,1% GDP năm 2019. FDI vào bat động sản chiếm 14,1% tổng vốn FDI vào Việt Nam năm 2020 Trong đó,

hoạt động định giá BĐS có tầm ảnh hưởng không nhỏ đối với kinh tế Việt Nam nói

chung Bởi lẽ, việc định giá BĐS chính xác giúp đảm bảo rằng công tác đánh thuế

BĐS diễn ra một cách công bằng, điều này rất quan trọng trong doanh thu cho chính quyền địa phương và hỗ trợ các dịch vụ công cộng Dinh giá BĐS cũng có thé giúp thúc đây sự ôn định của thị trường bang cách cung cấp thông tin chính xác về giá trị

BĐS Điều này có thé giúp ngăn chặn bong bóng đầu cơ và thúc day tăng trưởng bền vững trong lĩnh vực BĐS Bên cạnh đó, định giá BĐS là một hoạt động cốt lõi đối với công tác cấp tín dụng tại các NHTM tại Việt Nam thông qua hỗ trợ hoạt động cho vay thế chấp.

Thật vậy, TSBD bang BĐS là một trong những hình thức thường được sử dụng trong các khoản vay của NHTM Tỷ lệ phan trăm TSBD bằng BĐS trong các NHTM

thường dao động từ 50% đến 80% trong các trường hợp vay sản xuất, kinh doanh

hoặc từ 50% đến 70% trong các trường hợp vay tiêu dùng, tùy theo quy định và chính

sách của từng ngân hàng Việc sử dụng BĐS làm TSBD giúp tăng tính thanh khoản

của khoản vay và giảm thiêu rủi ro cho ngân hàng, vì vậy BĐS thế chấp thường được sử dụng trong các khoản vay lớn hoặc dai hạn, đồng thời việc sử dụng BĐS làm TSBD cũng có những rủi ro liên quan đến thị trường BĐS.

Tuy nhiên, cho tới hiện tại, nhiều hạn chế và thách thức vẫn đang tồn tại tại hầu hết các NHTM Việt Nam trong quá trình định giá BĐS thé chấp làm TSBD dé phục vụ cấp tín dụng Một trong những thách thức chính là nguồn dữ liệu hạn chế Định giá BĐS chính xác yêu cầu dữ liệu về giá bán, đặc điểm của tài sản và xu hướng

thị trường tại thời điểm định giá Tuy nhiên, phần lớn đữ liệu này không được công bố rộng rãi, khiến các ngân hàng gặp khó khăn trong việc định giá tài sản một cách chính xác Một thách thức khác là thiếu tiêu chuẩn hóa trong quy trình định giá BĐS giữa các NHTM Các ngân hàng khác nhau có thể sử dụng các phương pháp khác

nhau dé định giá tài san, dẫn đến sự không nhất quán và khả năng thiếu chính xác Ngoài ra, xung đột lợi ích tiềm ân trong việc định giá BĐS vẫn có nguy cơ xuất hiện, vì các ngân hàng có thé chú trọng đến việc định giá BĐS cao hơn dé cho vay nhiều tiền hơn hoặc dé giảm rủi ro vỡ nợ Điều này có thể dẫn đến việc định giá BĐS bị thôi phông và gây ra tôn thất tiềm an cho ngân hàng.

Thực tế diễn ra tai Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank)

Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa, công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cấp

tín dụng đã và đang áp dụng bang giá đất của UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành dé

tính toán giá trị của BĐS thế chấp thay vì sử dụng các thông tin so sánh đến từ thị trường hay một số phương pháp định giá khác Điều này dẫn đến kết quả định giá đưa ra thường thấp hơn giá trị thị trường, kéo theo số tiền cấp tín dụng của ngân hàng đối với khách hàng thấp hơn mong đợi, là điều bất lợi đối với các khách hàng vay vốn

lớn Bên cạnh đó, nếu khách hàng có nhu cầu tài sản BĐS của mình được định giá cao hơn đề có thể tăng nhu cầu vốn từ phía ngân hàng thì buộc phải thuê bên thứ ba, thường là các công ty thâm định giá Và khách hàng sẽ hoàn toàn chịu chi phí cho hoạt động này Tuy nhiên, kết quả từ các chứng thư thâm định giá thường có sự chênh

lệch cao hơn so với giá trị mà các CB'TD định giá nên đem lại rủi ro lớn hơn cho bản

thân ngân hàng nếu không đưa ra các biện pháp quản lý rủi ro hiệu quả đối với các BĐS thé chap này.

Từ thực tiễn, nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động định giá BĐS thế chấp đồng thời là những hạn chế cần được chỉ ra và khắc phục, tôi quyết định lựa chọn thực hiện nghiên cứu với đề tài “Dinh giá bat động sản thé chấp lam tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại Ngân hàng Agribank Chỉ nhánh Lam Sơn —

Thanh Hóa” Với vai trò là một chuyên đề thực tập tốt nghiệp, tôi hy vọng nghiên cứu này của mình có thể bổ sung những thông tin cần thiết dé hỗ trợ khắc phục các tồn tại, hạn chế của hoạt động định giá BĐS thế chấp, từ đó có thê đưa ra các khuyến nghị để nâng cao hiệu quả của nghiệp vụ cấp tín dụng tại Ngân hàng Agribank Chi

nhánh Lam Sơn Thanh Hóa trong thời gian kế tiếp 2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu chính

Đánh giá hoạt động định giá BĐS thé chấp làm TSBD trong nghiệp vụ cấp tín

dụng tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Sơn — Thanh Hóa.

2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể

Đề thực hiện được mục tiêu nghiên cứu chính, đề tài giải quyết các mục tiêu cụ thé như sau:

Thứ nhất: Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến hoạt động định giá BĐS thé chap làm TSBD dé cấp tín dụng tại NHTM.

Thứ hai: Thu thập số liệu, xác định mục đích, phương pháp, tiêu chuẩn, những

tồn tại và thực hiện so sánh hoạt động định giá BĐS thế chấp làm TSBD trong nghiệp

vụ cấp tín dụng tại Ngân hàng Agribank Chi nhánh Lam Sơn — Thanh Hóa với những

tiêu chuẩn chung của Việt Nam và quốc tế.

Thứ ba: Đề xuất giải pháp và đưa ra các khuyến nghị thích hợp dé cải thiện

hoạt động định giá BĐS tại Agribank Chi nhánh Lam Sơn — Thanh Hóa và phát huy

những thành tựu đạt được để tối ưu hiệu quả.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của chuyên đề là hoạt động định giá BĐS thế chấp làm

TSBD trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại NHTM.

3.2 Phạm vỉ nghiên cứu

- Về không gian: Hoạt động định giá BĐS thé chấp làm TSBD trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp va Phát triển Nông thôn Việt Nam —

Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa.

- Về thời gian: Căn cứ theo số liệu thu thập trong giai đoạn 3 năm 2020 — 2022, từ đó thực hiện các phân tích, đánh giá và đưa ra một số đề xuất, khuyến nghị hỗ trợ hoàn thiện trong những giai đoạn tiếp theo.

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp được áp dụng trong quá trình nghiên cứu chuyên đề bao gồm:

phương pháp đánh giá tài liệu, thu thập số liệu và các phương pháp phân tích nội

dung, phân tích tổng hợp, thống kê, so sánh, mô hình hóa - đồ thị từ đó phục vụ mục đích đưa ra những nhận định, đánh giá đúng dan, thích hợp về đối tượng nghiên cứu 5 Cấu trúc chuyên đề

Ngoài phần danh mục biéu đồ, sơ đồ; danh mục từ viết tắt; lời mở đầu; tài liệu tham khảo; phụ lục, chuyên đề gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sé lý luận về Định giá Bat động sản thé chấp làm tài sản bảo dam

tại Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng Dinh giá Bat động san làm tài sản bao đảm phục vụ cấp tín dụng tại Agribank Chi nhánh Lam Sơn Thanh Hóa

Chương 3: Kết luận, giải pháp và một số khuyến nghị

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ LUẬN VE ĐỊNH GIÁ BAT ĐỘNG SAN THE CHAP LAM

TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Bat động sản và giá trị bat động sản

1.1.1 Khái niệm bắt động sản

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm thuộc phạm trù kinh tế, đề cập đến tài

sản và đã được xác định nội hàm một cách cụ thể trong nhiều bộ luật tại nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam Chủ yếu BĐS không chỉ là đất đai mà còn bao gồm toàn bộ những gì có trên đất, được xây dựng và gắn liền với đất đai.

Thật vậy, trong Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015, BĐS được định nghĩa tại

khoản 1 Điều 107 bao gồm: “a) Dat dai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn lién với

đất đai; c) Tài sản khác gan liền với dat dai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản

khác theo quy định của pháp luật.” Tại Đức, BĐS được định nghĩa theo cách hiểu tương tự, răng BĐS bao gồm không chỉ đất đai mà còn là những tài sản khác gắn liền với nó Khoản 2 Điều 120 Bộ luật Dân sự của Campuchia cũng có quy định về động sản và BĐS, trong đó “BDS là những tài sản cô định trên mặt dat, không thể di chuyển được như dat dai, nhà cửa, công trình xây dựng, nông sản, cây trông, ” Trong khi đó, ở điều 100 “Luật dân sự” Thái Lan đã định nghĩa về BĐS như sau: “BDS /à dat dai và những vật gắn liền với đất dai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất dai

và các tài sản gắn với việc sở hữu dat” Luật dân sự của Nhat Ban va Bắc Kỳ cũng dé cập đến khái niệm BĐS tương tự như trên.

Bên cạnh đó, khi nhìn nhận từ góc độ của các tổ chức, nhà hoạt động kinh tế,

BĐS cũng được đề cập về khái niệm tương tự như các bộ luật kể trên Cụ thé, theo

MCKenzie va Betts: “BDS bao gôm đất dai, tài sản gắn liền với đất dai, tài sản phụ thuộc vào đất dai và những tài sản không di dời được quy định bởi luật pháp” Trong cuốn sách Kinh tế BĐS của mình (Real Estate Economics: A poim-to-poim handbook), Nicholas G Pirounakis đã đề cập “BDS là tên được đặt cho dat đai, tòa nhà và các quyền hợp pháp đối với tài sản đó, đặc biệt khi chúng có thể được định giá dé bán trên thị trường thực tế hoặc thị trường tiém năng.”

Còn với quan điểm của GS.TS Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho răng BĐS là phải thỏa mãn đồng thời những tiêu chí nhận diện cốt lõi

bao gồm: “(1) BDS phải là một yếu tổ vật chất có ich cho con người; (2) Tai sản này phải được chiếm hữu bởi các cá nhân hoặc tổ chức hoặc cộng đồng, có nghĩa là phải có đối tượng chiếm hữu, phải thuộc chủ quyền của một chủ thể; (3) BĐS phải là tài sản có thé do lường giá trị nhất định; (4) Tài sản đó không thé di dời được; (5) BĐS phải tôn tại lâu dài ”

Dựa trên các quan điểm khác nhau về định nghĩa BĐS như trên, tác giả sử

dụng định nghĩa “BDS có thé bao gém dat đai và các tài sản khác gắn với đất dai, có

tính chất chung là không di dời được (trừ những trường hợp có biến có xảy ra ngoài

ý muốn cua con người) ” đê bô trợ nghiên cứu đề tài.

1.1.2 Đặc điểm của bat động sản

(1) Tính cố định về vị trí

BĐS là các tài sản gan liền với dat đai hoặc chính là đất đai, ma đất đai có đặc

điểm là vị trí cố định, không thé di dời được, do vay BĐS cũng có vi trí cố định Vị trí của BĐS được xem xét trên hai phương diện: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối là vị trí được xác định bằng các phương pháp đánh dấu trên bản đồ, chính

xác nhất, có tính hành chính và có ý nghĩa về mặt pháp lý, không thé thay đổi Còn

vị trí tương đối, tức có thê thay đổi, mang ý nghĩa kinh tế, kinh doanh, dau tư va phát

triển Nó được đánh giá phần lớn bởi khoảng cách của BĐS tới những trung tâm, điểm dịch vụ, công cộng, hay những công trình như trung tâm thương mại, văn hóa,

y tế, giáo dục cũng như khả năng tiếp cận từ BĐS đến các trung tâm, công trình đó Cũng do BĐS có tính chất cô định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chiu tác động nhiều của các yếu tố vùng và yếu tố khu vực một cách rõ rệt: điều kiện kinh tế - xã hội, môi trường tự nhiên tại khu vực mà BĐS tọa lạc Đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù có ở vị trí kề nhau Bên cạnh đó, “tinh đặc biệt của dat dai là nguồn sốc cơ bản tạo ra địa tô chênh lệch 1, những lợi thé tự nhiên của thửa đất Cho nên, trong quá trình định giá phải đặc biệt lưu ý để mô tả

chỉ tiết những lợi thế và bắt lợi thế của từng vị trí của BĐS để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị BDS” Do vậy, đối với công tác định giá BĐS, định giá viên cần sử dụng nguyên tắc dự báo dé đưa ra giá trị phù hợp, người định giá cần phải tính đến các yếu tổ môi trường, tự nhiên, kinh tế, tính chất xã hội cũng như khoảng cách và khả năng tiếp cận của BĐS đó đến các trung tâm và dự báo sự thay đổi của chúng tác động như thế nào đến giá trị của BĐS mục tiêu.

(2) Tính di biệt

Tính dị biệt của BĐS đề cập tới quan điểm rằng không thé tồn tại hai BĐS y như nhau, dién hình là không ton tại hai mảnh đất giống hệt nhau tai cùng một vi trí trên trái đất Tính dị biệt của BĐS trước hết là do bất kỳ một BĐS nào, dù là thửa đất hay tài sản gắn liền với đất đều được sản xuất đơn chiếc, không theo khuôn mẫu Sự khác biệt còn thể hiện qua các yếu tô như “sw khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau

về kết cdu và kiến trúc; khác nhau về hưởng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh, ” hay các yêu tô tập quán, tâm lý, thị hiếu của con người về BĐS cũng

dẫn tới tính dị biệt của nó.

Chính vì vậy, khi tiến hành hoạt động định giá các BĐS, người định giá phải chú ý đến tính dị biệt, hoàn toàn không thé áp dụng so sánh dập khuôn giữa các BĐS

với nhau.

(3) Tính ảnh hưởng

Khi đề cập tới tính ảnh hưởng của BĐS thì giữa các BĐS liền kề luôn có sự

tác động và ảnh hưởng lẫn nhau Bởi lẽ sự ra đời của một BĐS mới hay bất kỳ một

sự hoàn thiện, thay đổi nào về mặt vật lý của hàng hóa BĐS này đều có những ảnh

hưởng nhất định tới giá trị hoặc giá trị sử dụng của một BĐS liền kề đã được xây dựng và tồn tại trước đó Giá trị đó có thé tăng thêm hay giảm đi phụ thuộc vào sự thay đôi kia mang tính tích cực hay tiêu cực.

Bên cạnh đó, BĐS còn có những ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội và ngược lại Việc các cơ sở hạ tầng trong khu vực BĐS tọa lạc được xây dựng

sẽ làm tăng thêm các tiện ích, cũng như giá trị của BĐS đó Hay khi một BĐS mới,

hiện đại được xây dựng trong một khu vực chưa phát triển thì nó cũng ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường kinh tế và xã hội của người dân ở đó.

Do vậy, công tác định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các

công trình BĐS khác sẽ ra đời.

(4) Có giá trị lớn

Bản thân BĐS được xem là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá tri rất lớn đầu tiên là do sự khan hiếm về dat đai Dat dai là có giới han, và nhu cầu của con người thì ngày một tăng nên BĐS sẽ có giá trị ngày càng lớn hơn Giá trị BĐS rất lớn còn vì cần mặt bằng xây dựng, quy mô và giá trị đầu tư công trình lớn.

Ngoài ra, đầu tư BĐS là một hoạt động dau tư vốn lớn và dai hạn, phải trải qua quá trình vận hành, khai thác trong nhiều năm Vì vậy, người mua BĐS thường không

có sẵn đủ tiền mặt để thực hiện thanh toán hoàn toàn cho một BĐS, dẫn tới “Quá trình thẩm định trong các quan hệ về vay vốn và thể chấp BĐS của các ngân hàng

phải nghiên cứu hiểu rõ BĐS, đánh giá đúng các lợi thé của BĐS cũng là điều kiện thuận lợi dé các ngân hàng thực hiện các hoạt động tư vấn, môi giới định giá BĐS”.

(5) Tính khan hiém

Sự khan hiếm là một đặc điểm nổi bật của BĐS Tính khan hiếm chủ yếu đề cập đến nguôồn cung hạn chế về diện tích đất đai cũng như BĐS khác, trong khi dân

số ngày một tăng lên, xu hướng nhu cầu về đất đai và BĐS cũng tăng theo, từ đó có

thé góp phan làm tăng giá trị của những BĐS này Ngoài ra, BĐS là hàng hóa không

có sẵn, có thời gian tạo lập dài, thường không có cùng quy luật kinh tế đối với nhu

cầu của con người trong ngắn han Và sự giới hạn về mặt không gian phát triển tức là diện tích đất, cũng như từng loại đất luôn được đưa vào quy hoạch để bồ trí vào mục đích xác định như đất ở, đất nông nghiệp, đất trồng cây, cũng là nguyên nhân khiến BĐS có tính khan hiếm và có giá trị tăng dần theo thời gian.

1.1.3 Khái niệm giá trị bất động sản

Trước hết, chuyên dé làm rõ khái niệm giá tri của một tài san, căn cứ theo một số quan niệm kinh tế từ trước tới nay.

Thứ nhất, C.Mác từng đưa ra quan điểm của mình về giá trị hàng hóa Theo

ông, hàng hóa cấu thành từ hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng Trong đó, khái niệm gia tri được đánh giá qua cả mặt chất và mặt lượng N ếu chất của giá trị là hao phí lao động của con người thì lượng của giá trị là thời gian hao phí lao động cần thiết để sản xuất ra hàng hóa đó Theo đó, “gid tri là lao động hao phí của người sản xuất để sản xuất ra nó đã được kết tỉnh vào trong hàng hođ” Song, giá trị sử dụng là một khái niệm dùng dé miêu ta các công dung, lợi ích mà một hàng hóa có khả năng đem

lại cho người sử dụng khi tiêu dùng nó Bản thân mỗi loại hàng hóa sẽ sở hữu các

công dụng khác biệt, đồng thời tồn tại độc lập không phụ thuộc vào giá cả.

Thứ hai, dựa trên quan điểm lý thuyết kinh tế hiện đại, “giá trị sử dụng là toàn bộ ích lợi của đô vật đối với con người, giá trị trao đổi là động cơ thôi thúc con người trả nhiêu tiền hơn dé sử dụng đồ vật này.” Một số nhà kinh té đã bày tỏ quan điểm của họ về giá tri một cách cụ thể Theo góc nhìn của Alfred Marshall, ông cho rằng “gid trị von hoá cua một số tiền đầu tu là giá trị dự trù trước của tất cả các thu nhập ròng mà số tiền dau tu này sẽ mang lại.” Trong khi đó, nhà kinh tế Irving Fisher quan niệm “giá trị của tài sản ton tại trong thời gian dài bằng giá trị hiện tại của các thu nhập tương lai.”

Xuất phát từ những quan niệm đã đề cap, “giá tri cua một tài sản là biểu hiện

bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó có thể mang lại cho chu thể nào đó tại một thời điểm nhất định.”

Nhu vậy, khái niệm “giá tri BĐS là sự biểu hiện bằng tiễn về toàn bộ thu nhập mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể sở hữu hoặc chủ thể sử dụng tại một thời điềm

nhất định.” được tác giả ứng dụng để nghiên cứu trong chuyên đề này 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Dựa trên tài liệu từ Viện thâm định giá Mỹ, có 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS bao gồm: “Vi tri (location), nhóm yếu tố vật chất (physical characteristics), nhóm yếu tô kinh tế (economic characteristics), tinh trạng khai thác, sử dung (use) và các yếu tổ phi BĐS (non - realty components).” Song, do điều kiện

kinh tế xã hội pháp lý của Mỹ không giống Việt Nam, nên đôi khi tất cả những yếu

tố đó sẽ đem lại tác động tương đối khác nhau tùy theo mỗi quốc gia Nhưng nhìn chung, những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS xét tại Việt Nam được thé hiện như

1.1.4.1 Nhóm yếu tố chủ quan

(1) Vị trí của bắt động sản

v Yếu tố hạ tầng

Việc tiếp cận dễ dàng, thuận tiện tới mạng lưới giao thông như đường bộ, đường cao tốc, phương tiện công cộng, sân bay và đường sắt, có thể tác động lớn đến gid trị của BĐS BĐS có cơ sở hạ tang giao thông tốt, cung cấp khả năng kết nối thuận tiện đến các điểm đến quan trọng như bệnh viện, trường học, trung tâm mua săm và giải trí, từ đó có giá trị cao hơn Hay tính sẵn có, và chất lượng của cơ sở hạ tầng tiện ích và dịch vụ như điện, nước, viễn thông có thé tác động đến giá tri tài sản bang cach anh hưởng đến chi phí sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và bằng cách cung cấp các dich vụ thiết yeu gop phan tạo nên sự thoải mái và thuận tiện cho BĐS đó.

v Yếu tổ an ninh

Các BĐS có các biện pháp an ninh tốt thường được đánh giá cao hơn, mang lại cảm giác an toàn cho người sử dụng, và có thể có tác động tích cực đến giá trị khi mua bán lại Điều quan trọng đối với chủ sở hữu BĐS, nhà đầu tư và người mua là họ coi an ninh là một yếu tố quan trọng khi đánh giá giá trị của BĐS.

v Yếu tô môi trường

Môi trường tự nhiên lý tưởng xung quanh một BĐS, khả năng tiếp cận các tiện ích, chất lượng môi trường tốt, khí hậu thuận lợi, các tính năng bền vững và tiềm năng phát triển trong tương lai là cách mà môi trường có thê tác động đến giá trị BĐS.

v Yếu tố giao thông

Các quy định địa phương liên quan đến giao thông và vận chuyên có thể ảnh

hưởng đến giá trị của BĐS Ví dụ: tài sản nam trong khu vực có han chế về bãi đậu xe, xe tải ra vào hoặc hoạt động của các phương tiện thương mại có thê làm giảm giá

trị đối với một số loại hình BĐS Ngược lại, nếu BĐS nằm trong khu vực có giao thông thuận lợi khuyến khích sự phát triển thân thiện với cư dan có thé làm tăng nhu cầu và giá trị đối với các BĐS ở đó Giao thông có thể có cả tác động tích cực và tiêu cực đến giá trị BĐS.

v Yếu tố cảnh quan

Sự hap dẫn trực quan của cảnh quan có thé tác động đáng kê đến giá trị của BĐS Những BĐS có cảnh quan đẹp mắt, được bảo trì tốt, như bãi cỏ xanh tốt, cây cối, khu vườn đầy màu sắc hoặc các đặc điểm tự nhiên hấp dẫn như hồ, núi, có thể

mang lai cho BĐS sự gia tăng giá trị cao hơn Phong cảnh đẹp có thé nâng cao sức hap dẫn bên ngoài của một BĐS, cung cấp một môi trường lý tưởng dé sinh sống,

làm việc hoặc giải trí, điều này có thé tác động tích cực đến giá tri của nó v Yếu tô phong thủy

Trong một số nền văn hóa tín ngưỡng, yếu tố phong thủy được coi là có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Theo các nguyên tắc phong thủy, dòng năng lượng hoặc “khí” trong một BĐS có thể ảnh hưởng đến giá trị của nó Một tài sản có phong thủy tốt, nơi năng lượng lưu chuyền hài hòa được cho là có tác động tích cực đến hạnh phúc và thịnh vượng của người ở Mặt khác, một tài sản có phong thủy kém, nănglượng bị chặn hoặc trì trệ sẽ có xu hướng tác động tiêu cực và có khả năng làm giảm

giá trị của BĐS đó.

(2) Nhóm yếu tổ vat chat

v Yếu tố hình dáng

Một BĐS là dat đai nếu có hình đáng vuông vức, cân đối sẽ được đánh giá là có giá trị cao hơn so với một mảnh đất kém hấp dẫn về mặt thị giác Ngoài ra, hình dạng của thửa dat cũng có thé ảnh hưởng đến các cân nhắc liên quan đến quy hoạch

sử dụng đất, điều này có thể ảnh hưởng đến tiềm năng và giá trị phát triển của nó.

v Yếu tổ kích thước

Quy mô về kích thước của BĐS có thê tác động đến giá trị của nó Các lô đất lớn hơn thường tạo ra nhiều lựa chọn cho đầu tư phát triển và tính linh hoạt cao hơn so với các lô đất nhỏ hơn Ở những khu vực khan hiếm đất đai, những lô đất lớn hơn thường có giá trị hơn do nguồn cung hạn chế Đồng thời, các lô đất nhỏ hơn có thé có những hạn chế về tiềm năng phát triển do các yêu cầu pháp lý, điều này có thể tác

động tiêu cực đến giá trị của BĐS v Yếu tố kiến trúc, xây dựng

Các yếu tố kiến trúc được thiết kế bắt mắt, chăng hạn như mặt tiền độc đáo,

ngoại that hap dẫn và nội thất hiện đại, có thé nâng tầm sức hap dẫn của tông thé một BĐS Các tài sản có đặc điểm kiến trúc đặc biệt hoặc mang tính biểu tượng có thé có giá trị cao hơn do tính độc đáo hoặc ý nghĩa lịch sử của chúng Ngoài ra, bố cục kiến

trúc thiết kế tốt giúp tối ưu hóa việc sử dụng không gian có thể khiến BĐS trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua hoặc người thuê tiềm năng, và do đó có thể đòi hỏi

giá trị cao hơn Bên cạnh đó, thời gian công trình đã khai thác sử dụng hay còn gọi là

tuổi đời công trình cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của một BĐS (3) Nhóm yếu tổ kinh tế

v Yếu tố lợi ích tiềm năng

Lợi ích tiềm năng của BĐS đề cập đến lợi ích hoặc lợi nhuận tài chính tiềm năng có thể thu được từ việc sở hữu hoặc đầu tư vào một BĐS Điều này có thể bao gồm các yêu tố khác nhau ảnh hưởng đến khả năng tao thu nhập hoặc tăng giá trị của BĐS theo thời gian, do đó có thể ảnh hưởng đến giá trị của nó Những lợi ích một BĐS có thé đem lại trong tương lai có thé ké đến đường xá giao thông được kết nói,

các tiện ích hay cơ sở hạ tang được xây dựng hoàn chỉnh hơn, cũng có thé là điều kiện kinh tế xã hội tốt hơn, Một BĐS được thông cáo sẽ nằm trong khu vực quy

hoạch chuyên đổi mục dich sử dụng hoàn toàn có những tác động nhất định đến giá

tri của nó.

v“ Yếu tố lợi thế kinh doanh

Một BĐS có lợi thế kinh doanh hơn khi khoảng cách từ BĐS đó đến các tiện ích như trung tâm thương mại, chợ hay khu vực dịch vu, gần hơn so với một BĐS khác Khi đó, BĐS ở gần hơn sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nhiều người tiêu ding cũng như nhà đầu tư hơn vì mật độ khu dân cư thường cao hơn nếu có các kế hoạch đầu tư kinh doanh Hay chiều rộng lộ giới cũng là một lợi thế kinh doanh giúp hấp dẫn các

nhà đầu tư hơn, từ đó gia tăng giá trị vốn có của BĐS.

v Yêu tô quyên tài san

Mức độ QSH mà chủ sở hữu có đối với một BĐS có thé anh hưởng đến giá trị của nó Một BĐS có tình trạng pháp ly đầy đủ, bao gồm các giấy tờ như giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở, các quyết định giao đất, sẽ đễ dàng thực hiện giao dịch liên quan như mua bán, thế chấp hay chuyền nhượng nên giá trị của nó sẽ cao hơn

các BĐS khó giao dịch vì khó khăn pháp lý Các yếu tố như hệ số sử dụng đất, độ cao

công trình hay thời hạn giao đất, mục đích sử dụng đất trong quy hoạch, cũng có những tác động nhất định đến giá trị BĐS.

(4) Nhóm yếu tô tinh trạng sử dụng

Nhóm yếu tố này liên quan tới những nội dung:

v Chức năng sử dụng của BĐS: chang hạn như dé ở hay cho thuê văn phòng,

kinh doanh cửa hàng hay làm nhà kho bãi chứa, Mỗi chức năng sẽ đem lại cho

BĐS một giá trị khác nhau.

v Những tiện ích hiện hữu: các BĐS có giá tri cao hơn khi nó bao hàm nhiều tiện ích, chăng hạn các tòa nhà có thang máy, khu căn hộ sân vườn có hồ bơi, các

trường học có thư viện riêng, phòng tập, sẽ giúp gia tăng giá trị BĐS so với các

hình thức kiến trúc cơ bản thông thường.

+ Mức độ trang trí nội thất: có thé kê đến chat liệu xây dựng, các thiết bị vệ sinh hay hệ thống điện, nước, đồ nội that, đều anh hưởng tới giá trị BĐS vì nó tác động

tới sự nhìn nhận của người mua, nhà đầu tư về BĐS đó.

(5) Các động sản đính kèm

Giá trị của những động sản có trong một BĐS đôi khi sẽ giúp đánh giá được

giá trị của BĐS có cao hay không Chang hạn các căn hộ cao cấp thường được thiết đặt những thiết bị tivi, điều hòa, giường tủ hay cây canh, có giá thành cao hon, đem lại thẩm mỹ và sự thoải mái, sang trọng cho BĐS.

1.1.4.2 Nhóm yếu tố khách quan (1) Nhóm yếu tố chính sách

Các chính sách có thé bao gồm thuế, tiền sử dung đất, quy hoạch, tín dụng hay

các thủ tục hành chính liên quan Những điều này có thể ảnh hưởng đến các khía cạnh khác nhau của một BĐS, đo đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS Chang hạn các chính sách thuế liên quan đến BĐS có thé ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Thuế cao hon

đối với một BĐS có thể làm giảm thu nhập ròng, dòng tiền và giá trị tổng thể của

(2) Nhóm yếu tổ thuộc về kinh tế vĩ mô

v Tình hình cung — cầu trên thị trường BĐS

Diễn biến cung cầu trên thị trường BĐS tác động không nhỏ đến giá trị BĐS Sự tương tác giữa cung và cầu xác định giá cân băng và ảnh hưởng đến việc giá trị tài sản tăng hay giảm.

- Trường hợp cau vượt quá cung: Khi nhu cầu về BĐS vượt quá nguồn cung sẵn có, nó sẽ tạo ra thị trường của người bán Người mua cạnh tranh để có hàng tồn kho

hạn chế, đây giá lên cao Nhờ đó, giá trị BĐS có xu hướng tăng lên Các yếu tố có thể góp phần làm tăng nhu cầu bao gồm tăng trưởng dân số, điều kiện kinh tế thuận

lợi, lãi suất thấp và tâm lý tích cực của nhà đầu tư.

- Trường hợp cung vượt cầu: Khi nguồn cung BĐS vượt quá nhu cầu của người mua sẽ tạo ra thị trường của người mua Nếu người mua có nhiều hơn các sự lựa chọn mua bán BĐS, người bán có thể phải giảm giá để thu hút tiêu dùng Tình trạng dư

cung này có thể dẫn đến giảm giá trị BĐS Suy thoái kinh tế, suy giảm dân số hoặc sự bão hòa các dự án phát trién BĐS mới có thé góp phan gây ra tình trạng cung vượt cầu.

v Tăng trưởng kinh tế

Sức khỏe tổng thé của nền kinh tế được đo lường bằng các yêu tô như tăng

trưởng GDP, tỷ lệ việc làm và mức thu nhập, tác động đến giá trị BĐS Trong thời kỳ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, người dân có thu nhập khả dụng cao hơn, dẫn đến nhu cầu về BĐS tăng lên Khi nhu cau tăng lên, giá trị tài sản có xu hướng tăng giá Ngược lại, trong thời kỳ suy thoái kinh tế, nhu cầu về BĐS có thé giảm, dẫn đến giá trị tài

sản cũng giảm theo.

v Lãi suất

Lãi suất hiện hành do ngân hàng trung ương quy định anh hưởng đến chi phí vay đối với người mua nhà và nhà đầu tư BĐS Lãi suất thấp hơn có xu hướng kích thích nhu cầu đối với BĐS vì việc vay tiền để mua BĐS trở nên hợp lý hơn Nhu cầu

gia tăng này có thé thúc day giá trị BĐS tăng lên Ngược lại, lãi suất cao hơn có thé

làm giảm nhu cầu và dẫn đến giảm giá trị tài sản.

v Lạm phát

Lạm phát đề cập đến sự tăng giá chung theo thời gian, có thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS BĐS thường được coi là hàng rào chống lạm phát vì giá trị tài sản và thu nhập cho thuê có thê tăng theo lạm phát Khi giá tăng, giá trị của bất động BĐS có thé tăng lên, khiến nó trở thành một lựa chon đầu tư hap dẫn dé bảo toàn tài sản.

(3) Nhóm yếu tổ xã hội

Các yếu tố xã hội có thé có ảnh hưởng đáng ké đến giá trị của BĐS Những yếu tô này phan ánh đặc điểm và sở thích của các cá nhân và cộng đồng, do đó chúng có thể tác động đến cả nhu cầu và nhận thức về BĐS Dưới đây là một số cách mà các yếu tô xã hội ảnh hưởng đến giá trị của BĐS:

v Xu hướng nhân khẩu học

Việc thay déi nhân khẩu học, chang hạn như tăng trưởng dân số, phân bồ độ tuổi và thành phan hộ gia đình có thé ảnh hưởng đến giá trị BĐS Chang hạn như sự gia tăng số lượng nhân lực văn phòng trẻ tuôi trong một khu vực có thé thúc day nhu cầu về BĐS cho thuê hoặc chung cư, trong khi dân số già có thé tạo ra nhu cầu về nhà ở dành cho người cao tuổi hoặc các BĐS có tiện nghi dễ tiếp cận Hiéu được xu hướng nhân khẩu học giúp xác định các phân khúc thị trường và loại BĐS có khả

năng đáp ứng nhu cầu khách hàng, từ đó tác động đến giá trị BĐS Y Sở thích lối sống

Những thay đổi trong hành vi và sở thích của người tiêu dùng đối với các tiện nghỉ hoặc tính năng cụ thé có thé ảnh hưởng đến giá trị BĐS Ví dụ như sở thích đối với các khu dân cư gần phương tiện giao thông công cộng, khả năng tiếp cận các phương tiện giải trí có thé ảnh hưởng đến giá trị BĐS ở các thị trường cụ thể BĐS phù hợp với những người mua có lựa chọn lối sống mong muốn có xu hướng giá trị

cao hơn.

v Động lực văn hóa và xã hội

Các yếu tô văn hóa và xã hội bao gồm sự đa dang, di sản văn hóa và hòa nhập xã hội có thể tác động đến giá trị của BĐS Cụ thể, các cộng đồng sôi động và đa dạng với bối cảnh văn hóa phong phú và bau không khí hòa nhập có thé thu hút cư dân và doanh nghiệp, thúc đây nhu cầu về BĐS ở những khu vực đó Những yếu tố

như vậy góp phan tạo nên thiện cảm về địa điểm và có thé ảnh hưởng tích cực đến

giá trị tài sản.

+ Nhận thức và danh tiếng

Nhận thức và danh tiếng xã hội, cả ở cấp địa phương và khu vực, có thé anh hưởng đến giá trị BĐS Phương tiện truyền thông đưa tin tích cực, dư luận thuận lợi hoặc sự công nhận đối với các yếu tố như chất lượng cuộc sống, giáo dục, chăm sóc sức khỏe hoặc cơ hội kinh tế có thé nâng cao sức hap dan va giá trị của BĐS trong một khu vực Ngược lại, với nhận thức tiêu cực, chăng hạn như ty lệ tội phạm cao hoặc nguy cơ môi trường không trong lành có thể làm giảm giá trị tài sản.

1.2 Dinh giá bat động sản

1.2.1 Khái niệm định giá bat động san

Theo Tạp chí Kinh tế Xây dựng, số 4/2019, “Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, đó là việc ước tính giá trị của OSH BĐS cụ thé bằng hình thức

tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên

một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.”

Theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” của Bộ Tài chính năm 2015, thắm định BĐS là việc xác định giá trị cụ thể của một BĐS theo cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường tại một thời điểm nhất định bằng các phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập Có thé nói, khái niệm thẩm định giá BĐS được quy định theo Bộ Tài chính còn được gọi là định giá BĐS, là quá trình ước tính giá trị của BĐS, bao gồm đất dai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Theo đó, định giá BĐS thường được thực hiện bởi các định giá viên, những người đượcđào tạo và có kinh nghiệm trong việc đánh giá giá tri của một tài sản trong đó có

Nhìn chung, định giá BĐS đóng vai trò rất quan trọng vì đây là hoạt động phục vụ nhiều mục đích khác nhau, bao gồm mua và bán BĐS, đảm bảo nghiệp vụ tài chính, đánh thuế, bảo hiểm và đầu tư phát triển Như vậy, nội dung khái niệm định giá BĐS được tác giả sử dụng dé phục vụ nghiên cứu là “định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá trị của BĐS gắn với mục đích cụ thể và tại một thời điển xác

1.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản

Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Đây là một trong những nguyên tắc định giá được sử dụng phô biến trong lĩnh vực định giá BĐS Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS sẽ bằng giá trị của tài sản tốt nhất và sử dụng hiệu quả nhất mà BĐS đó có thé được sử dụng trong một hoàn cảnh kinh tế - xã hội và pháp lý phù hợp Điều này có nghĩa là nếu một BĐS có nhiều cách sử dụng khác nhau, giá trị của nó sẽ bằng giá trị của cách sử dụng tốt nhất và cao nhất trong các cách sử dụng đó Chăng hạn, nếu một thửa đất có thé được sử dụng trong các mục đích như xây dựng nhà ở hoặc một cửa hàng kinh doanh, xét tới nguyên tac thì gid trị của nó sẽ bằng giá tri của cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, có nghĩa là sử dụng dé xây dựng cửa hàng kinh doanh.

Thứ hai, nguyên tắc cung cau

Nguyên tắc cung cau là một trong những nguyên tắc cơ bản nhất trong định giá BĐS Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS sẽ phụ thuộc vào sự cân đối giữa mỗi quan hệ cung và cầu tài sản trên thị trường Theo đó, “Giá trị của tài sản thay đổi ty lệ thuận với cầu và ty lệ nghịch với cung vé tài sản Các yếu tô về đặc điểm vật

ly và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.” Tuy nhiên, BĐS là một tài

sản có tính khan hiếm nên luôn tồn tại cầu BĐS lớn hơn cung Vì vậy, càng ở những khu vực đông dân cư hay có khả năng kinh tế phát triển mạnh, giá BĐS ở đó sẽ luôn

cao hơn những khu vực khác.

Thứ ba, nguyên tắc thay doi

Theo nguyên tắc thay đôi, giá trị của BĐS có xu hướng thay đổi dựa vào sự thay đối của các yếu tố cau thành và ảnh hưởng tới giá trị của BĐS đó, chang hạn như các chính sách, pháp lý của Nhà nước, hay sự đầu tư phát triển BĐS, tình hình kinh

tế, xã hội, môi trường tự nhién,

Bởi lẽ “giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phan ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tổ anh hưởng đến giá

trị Bản thân các yếu to ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay doi.” Vì vậy, trong quá trình định giá BĐS bất kỳ, người định giá cần hiểu rõ mối quan hệ nhân quả của những nhân tố đó, từ đó cần phân tích quá trình thay đổi dé có thé xác định “ức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất”.

Thứ tư, nguyên tắc phù hợp

Ở đây, tài sản là BĐS được xem xét phải thích hợp với môi trường kinh tế xã hội mà nó đang tồn tại dé có thé đạt được mức sinh lời cao nhất hay mức hữu dụng

tối đa Vì thế, người thực hiện định giá BĐS cần phải có khả năng phân tích xem liệu

BĐS đó có thực sự phù hợp với môi trường hay không khi định giá viên xác định

mức sử dụng tài sản BĐS là tốt nhất và có hiệu quả cao nhất.

Thứ năm, nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc cạnh tranh trong định giá BĐS dựa trên ý tưởng rằng giá trị của một BĐS có thé bi ảnh hưởng bởi sự sẵn có của các BĐS tương tự khi xét trên cùng một thị trường Theo nguyên tắc cạnh tranh, giá trị của một BĐS được xác định bởi

khả năng cạnh tranh của nó với các BĐS tương tự đang được giao dịch trong một khu

vực nhât định, tại một thời điêm xác định và với cùng một mục đích Điêu này có

nghĩa là giá tri của BĐS đó không chỉ dựa trên giá tri nội tai của nó mà còn dựa trên

cách nó được so sánh với các BĐS khác trong cùng khu vực.

Bởi lẽ “lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc day canh tranh, dong thoi, canh tranh quá mức có thé lam giảm lợi nhuận và cuối cùng có thé không còn lợi nhuận Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và

giữa tài sản này với tài sản khác.” Do vậy, đối với việc tiễn hành định giá BĐS, người thực hiện cần có sự xem xét cũng như các đánh giá khách quan về sự ảnh hưởng của

những yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của BĐS đó Thứ sáu, nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp trong định giá BĐS cho biết rằng giá trị của một BĐS cụ thể được xác định bởi sự đóng góp của các bộ phận cau thành BĐS đó vào giá tri tổng thé là toàn bộ BĐS, chứ không phải là giá trị độc lập của mỗi bộ phận Thật vậy, “mức độ mà moi bộ phận cua tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản

có tác động đến tong giá trị của tài sản đó".

“Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cầu thành tài sản phụ thuộc vào sự văng mặt của tác nhân đó làm giảm di bao nhiêu giả trị của toàn bộ tài

sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên can phải xem xét nó trong moi

quan hệ với tài sản tong thé.”

Đây là nguyên tắc cơ bản đối với việc đánh giá tính khả thi trong việc đầu tư bồ sung vào BĐS khi người định giá xác định mức sử dung tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Thứ bảy, một số nguyên tắc định giá khác

Bên cạnh những nguyên tắc kể trên, việc định giá BĐS nói chung còn phải

tuân theo một số nguyên tắc khác, ví dụ như nguyên tắc phân phối thu nhập, nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm,

nguyên tắc nhất quán/ thực té/ ngoại ứng

1.2.3 Xác định mục tiêu định giá bất động sản

Một hoạt động định giá BĐS được gọi là thành công và hiệu quả khi nó đạt được mục tiêu của mình Vì thế, người định giá cần kiên định với mục tiêu định giá BĐS đã đề ra bat ké ảnh hưởng các yếu tố bên ngoài Nhìn chung, đối tượng của định giá BĐS được xác định là chính các BĐS mục tiêu, đồng thời là những lợi thế mà

BĐS đó có thể đem lại cho những chủ thê thuộc nền kinh tế Căn cứ theo những thông

tin có được, đối chiếu theo những tiêu chuẩn thẩm định, các quy định pháp luật liên quan đến BĐS, người định giá đòi hỏi phải đạt được sự trung thực, hợp lý của giá trị BĐS mà họ định giá Do đó, có thể xác định mục tiêu chung của định giá BĐS bao

(1) Xác nhận giá trị BĐS mục tiêu đã được định giá hợp lý và khách quan, căn

cứ vào mục đích định giá đến từ phía khách hàng, đúng theo đặc điểm từ BĐS, tuân thủ những chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, những tiêu chuẩn thẩm định cũng như

quy định pháp lý liên quan.

(2) Hỗ trợ khách hàng nhận biết được các ưu điểm, lợi thế cũng như các hạn chế của BĐS cần định giá Từ đó có thé đề xuất các tư van giúp khách hàng đưa ra các quyết định phù hợp dựa trên giá trị BĐS đã định giá.

Như vậy, người định giá đòi hỏi thỏa mãn được hai mục tiêu cơ bản đã đề cập

của hoạt động định giá BĐS, và được thể hiện bằng Báo cáo định giá BĐS Do đó, người định giá cần xác định các mục tiêu nhỏ hơn căn cứ theo mỗi giai đoạn và nhiệm vụ cụ thé Việc xác định mục tiêu của định giá BĐS đóng vai trò thiết yêu trong hoạt

động định giá BĐS nói chung, mang tính định hướng đối với người định giá.

1.2.4 Các phương pháp định giá bat động sản

1.2.4.1 Phương pháp so sánh

(1) Khái niém và nội dung phương pháp

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp được sử dụng phổ biến trong định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng Theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 8”, “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh dé ưóc tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trưởng."

Dé áp dụng phương pháp so sánh, trước tiên định giá viên sẽ thực hiện thu thập thông tin về tài sản BĐS mục tiêu được định giá, chăng hạn như về vị trí địa lý,

kích thước, năm xây dựng hoàn thành, năm sửa chữa và tình trạng công trình, Sau

đó, định giá viên sẽ tìm kiếm các BĐS có đặc điểm tương tự trong khu vực lân cận với BĐS mục tiêu đã được mua bán trong thời điểm trước đó không lâu Những BĐS so sánh này phải càng giống với BĐS đang được định giá càng tốt về các đặc điểm

như vị trí, kích thước và tình trạng Khi đã xác định và thống kê được một số BĐS so

sánh, định giá viên sẽ thực hiện so sánh chúng với BĐS mục tiêu đê có cơ sở xác định

giá trị của BĐS mục tiêu Tại đây, định giá viên sẽ có các điều chỉnh riêng biệt đối với những đặc điểm khác nhau của các BĐS so sánh, từ đó có thể lý giải bất kỳ sự khác biệt nào về đặc điểm, chăng hạn như kích thước, vị trí, đặc điểm công trình trên đắt, tình trạng sử dung, và tính toán giá tri ước tính cho BĐS mục tiêu.

Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường nên chỉ áp dụng đối với

các BĐS có thị trường Nếu xét theo mục đích định giá BĐS, phương pháp so sánh áp dung trong các trường hợp giao dich: mua bán, thế chap, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản, xác định giá thuê, Ngoài ra, khi xét theo loại BĐS, đây là phương

pháp phô biến để định giá BĐS nếu các BĐS mục tiêu và so sánh có tính đồng nhất cao, dé dang tìm được các BĐS so sánh như căn hộ chung cư, day nhà phố liền kề

Theo đó, phương pháp so sánh cần tuân theo các nguyên tắc định giá cơ bản,

trong đó chủ yếu là: Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc đóng góp; Nguyên tắc cân bang; Nguyên tắc thay đồi.

° Các bước thực hiện định giá BĐS theo phương pháp so sánh bao gồm: Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS tương tự mới được giao dịch

Bước 2: Kiểm tra, phân tích, lựa chọn BĐS có thể sử dụng để so sánh (từ 3

đến 6 BĐS so sánh)

Bước 3: Xác định, phân tích những yếu to khác nhau giữa BDS mục tiêu và

các BĐS so sảnh

Bước 4: Tiến hành điều chỉnh (+/-) các giá trị khác biệt ở bước 3

Bước 5: Uớc tính giá tị của BĐS mục tiêu dựa trên các điều chỉnh ở bước 4.

(2) Đánh giá phương pháp

° Ưu điểm:

- Phuong pháp so sánh được sử dung rộng rãi nhất trong định giá BĐS, và định giá BĐS thế chấp vì đây là phương pháp tương đối đơn giản và dựa trên dữ liệu thị trường, có thé cung cấp một chỉ số đáng tin cậy về giá trị của BĐS cần định giá.

- Kết quả định giá bằng phương pháp định giá là mức giá thị trường của BĐS mục tiêu, do đó có thê sử dụng cho nhiều mục đích.

- Đây là co sở cho nhiều phương pháp định giá khác ° Hạn chế.

- Vì phương pháp so sánh xuất phát từ giá trị thị trường của các BĐS so sánh

nên đôi khi người định giá sẽ gặp khó khăn trong quá trình tìm kiếm các cặp giao dịch tương tự BĐS mục tiêu.

- Những điều chỉnh thường khó được bảo vệ và giải thích một cách thỏa đáng - Đối với từng giao dịch, khó có thé thu thập được mọi thông tin xác đáng, do đó có khả năng bỏ sót thông tin khi phân tích, điều chỉnh.

- Không thé áp dung với các loại BĐS ít được giao dịch trên thị trường.

- Chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan của người định giá Chiu ảnh hưởng bởi thay đôi của các điều kiện kinh tế, pháp lý - đặc biệt là các BĐS lớn tạo thu nhập.

1.2.4.2 Phương pháp chỉ phí

(1) Khái niệm và nội dung phương pháp

Khác với phương pháp so sánh, phương pháp chi phi trong định giá BĐS thuộc cách tiếp cận từ chi phí Day là phương pháp xác định giá trị của BĐS mục tiêu thông qua chi phí xây dựng nên một BĐS có chức năng, công dụng giống hệt hay tương tự như BĐS mục tiêu và hao mòn của BĐS cần được định giá.

Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở “nội người mua/ một nhà dau tư khôn

ngoan, có đủ thông tin và dự tính họp lý sẽ không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơnso voi chi phí bỏ ra cho tài sản có tính hữu dụng tương tự trong cùng mot thị trường,

tại cùng một thời điểm.”

Đề sử dụng phương pháp chi phí, trước tiên định giá viên sẽ ước tính chi phí xây dựng một tài sản BĐS mới có các tính năng và đặc điểm tương tự như BĐS đang được định giá Hoạt động này bao gồm những ước tính về chỉ phí lao động, vật liệu

và các chỉ phí khác liên quan đến xây dựng Tiếp theo, họ sẽ điều chỉnh chỉ phí ước tinh dé tính các khoản khấu hao của BĐS mục tiêu Điều này có thé bao gồm sự xuống

cấp về mặt vật lý, lỗi thời về chức năng sử dụng của BĐS đó Chăng hạn các tính năng hoặc bố cục kiến trúc lỗi thời hoặc sự xuống cấp từ bên ngoài của công trình như ảnh hưởng tiêu cực từ các tài sản BĐS gần đó hoặc những thay đổi của khu vực dân cư và môi trường xung quanh Ước tính chỉ phí điều chỉnh sau đó được sử dụng để xác định giá trị của BĐS mục tiêu Phương pháp này đặc biệt hữu ích đối với các

BĐS độc đáo hoặc chuyên biệt mà có thé không có nhiều BĐS tương tự so sánh được dé sử dụng như trong phương pháp so sánh.

Một số nguyên tắc định giá mà người định giá cần tuân thủ khi sử dụng phương

pháp chi phí là: Nguyên tắc thay thé; Nguyên tắc cung - cầu; Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Phương pháp chi phí thường sử dụng chủ yếu với những trường hợp như:

- Người thực hiện định giá khó hoặc không thể thu thập đủ thông tin của những BĐS so sánh từ thị trường nhằm phục vụ phương pháp tiếp cận từ thị trường hoặc

tiếp cận thu nhập.

- Khi tién hanh dinh giá một công trình mới được xây dựng hoặc mới được tái

tạo lại.

- Kiểm tra giá trị tài sản định giá từ những cách tiếp cận khác.

Trong thực tế, phương pháp chỉ phí thường sử dụng đề định giá các BĐS công

cộng như trường học, bệnh viện, hội trường thành phó, thư viện và một số BĐS khác.

Trong nhiều NHTM và TCTD, họ cũng sử dụng phương pháp này dé định giá phục vụ mục đích thế chấp tài sản là BĐS.

° Các bước thực hiện định giá BĐS theo phương pháp chỉ phí bao gom:

“Bước 1: Uóc tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị BĐS Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục dich sử dụng dat hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá Các giả thiết,

điều kiện tính toán, cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cầu thành bắt động sản thẩm định gid nhự đất dai, nhà xưởng, máy, thiết bị,

Bước 2: Uớc tính các chi phí tái tạo, chỉ phí thay thể công trình xây dựng hiện Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình

xây dựng hiện có.

Bước 4: Ước tinh giá trị của công trình xây dựng bang cách lay tổng chỉ phí

xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mon đã tính bước 3.

Bước 5: Uốc tính giá trị của BĐS thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của dat

bước I cộng (+) giá trị ước tính cua công trình xây dựng bước 4.”

Theo đó, giá trị của BĐS khi sử dụng phương pháp chi phí được tính toán theo

công thức sau:

Giá trị BĐS ¬ gk Các chỉ phí xây dựng Các yếu tố

bag = Gidtridat + ` ' - owe

thé chap công trình BĐS giảm giá

(2) Danh giá phương pháp

° Uu điểm:

Nhìn chung, phương pháp chi phi được dùng để định giá BĐS trong trường hợp có sự hạn chế của các chứng cứ thị trường dé thực hiện so sánh trực tiếp như phương pháp so sánh, hoặc thiếu cơ sở nhằm dự báo thu nhập ở tương lai do BĐS

mục tiêu tạo ra Bên cạnh đó, phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, hoàn toàn phù hợp cho công tác định giá các BĐS sử dụng để phục vụ các mục đích

riêng biệt, cho mục đích thé chap tại các NHTM, TCTD va dau thau ° Hạn chế.

- Số liệu liên quan đến chi phi xây dựng công trình cũng thuộc về thị trường nên phương pháp chi phí cũng tồn tại những hạn chế tương tự phương pháp so sánh.

- Phương pháp chi phí dùng cách tinh toán cộng dồn, do vậy tông các bộ phận của công trình chưa chắc đã bằng với giá tri của toàn bộ BĐS mục tiêu.

- Việc ước tính giảm giá tích lũy đôi khi phụ thuộc nhiều vào góc nhìn và ý kiến chủ quan của bản thân người định giá nên nhiều khi kết quả có thể chưa phản ánh

chính xác giá trị thị trường của BĐS.

- Việc áp dung phương pháp này yêu cầu người định giá cần có những thành thạo về mặt phân tích kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm trong nghiệp vụ định

giá BĐS.

1.2.4.3 Phương pháp thu nhập

(1) Khái niệm và nội dung phương pháp

Phương pháp thu nhập là phương pháp tiếp cận giá trị thị trường của BĐS, dựa

theo những thu nhập mà BĐS mục tiêu đã mang lại hoặc có khả năng mang lại trong

tương lai Theo đó, giá trị BĐS được định giá băng cách vốn hóa trực tiếp giá trỊ những thu nhập ước tính ở tương lai về giá trị hiện tại.

Day là phương pháp định giá thường được áp dụng cho những BĐS có thé tao ra thang dư tài chính nhiều hơn chi phí trực tiếp từ việc sử dụng BĐS hiện tại đó, chăng hạn như các BĐS được thiết kế dé cho thuê, BĐS trong đầu tư đem lại lợi nhuận Phương pháp thu nhập thường thích hợp cho việc áp dụng để tính toán giá trị của các BĐS “có khả năng mang lại một khoản thu nhập déu đặn qua từng thời gian

hoặc với những BĐS thương mại — dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp, nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có khả năng sẽ chu thu nhập như dat”.

Các bước định giá BĐS theo phương pháp thu nhập được thê hiện như sau:

“Bước 1: Uớc tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính

đến tat cả các yếu to liên quan tác động đến thu nhập

Bước 2: Use tính tất cả các khoản chi phí để khẩu trừ khỏi thu nhập hang

năm, như: thuế BĐS, sửa chữa, duy tu, bảo hành các BĐS

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dé tính toán, công việc này có thể

dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.

Bước 4: Ap dung công thức vốn hóa dé tìm ra giá trị hiện tại của BĐS can

định giá ”

Giá trị của BĐS mục tiêu được xác định dựa trên phương pháp thu nhập sẽ thông qua “quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của von tại thời điểm xác định giá các BĐS” bởi công thức:

Giá trị BĐS định giá = Thu nhập ròng hàng năm BĐS mang lại / Tỷ suất vốn hóa

Trong đó:

- Thu nhập ròng hang năm do BĐS mang lai bằng doanh thu hàng năm trừ di chi phí phát sinh hàng năm.

- Ty suất vốn hóa là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tông giá tri tài sản (dựa vào giá tri tài sản tương tự giao dịch trên thi trường).

(2) Đánh giá phương pháp

° Uu điểm

- Phương pháp thu nhập có công thức tinh toán đơn giản, dễ áp dụng

- Các thâm định viên đánh giá đây là phương pháp có độ chính xác tương đổi cao vì với phương pháp này, họ có lượng thông tin về những giao dịch chính xác, trên hết là hoàn toàn so sánh được.

° Hạn chế

- Đây là phương pháp yêu cầu nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh, do đó nó yêu cầu trình độ cũng như kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin.

- Phương pháp thu nhập đòi hỏi người định giá can tính toán chính xác tông thu nhập của BĐS qua mỗi năm, đồng thời phải dự đoán thu nhập suốt thời gian tính toán

còn lại của BĐS đó.

1.2.4.4 Phương pháp thặng dư

(1) Khái niệm và nội dung phương pháp

Phương pháp thang du là phương pháp dựa trên yếu tố “giá tri thị trường của BDS can định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bang cách lay giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS trừ di tat cả các chỉ phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.” Đây là phương pháp định giá thường được sử dụng nhằm

xác định giá trị của những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng phát trién.

Phương pháp này được đánh giá cao trong trường hợp BĐS mục tiêu có giá tri

tiềm tàng, đồng thời giá trị này có khả năng gia tăng mạnh mẽ nếu bản thân BĐS đó được đầu tư phát triển BĐS mục tiêu có thể là thửa đất quy hoạch sử dụng cho việc phát triển dự án hoặc đất có những công trình xây dựng đã tồn tại nhưng cần phải

thay thế hoặc cải tao dé cải thiện khả năng tài chính của nó với các kết cau xây dựng

hoàn toàn mới.

Các bước áp dụng phương pháp thặng dư trong định giá BĐS bao gồm:

“Bước 1: Xác định cách sử dung toi wu của BĐS cần định giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.

Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp dau tư.

Bước 3: Uớc tính tổng số chỉ phí phát triển, bao gôm: chỉ phí dau tư vào đất,

chỉ phí xây dựng lợi nhuận của người làm công tác phát triển, chỉ phí tiếp thị, các

phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí có lên quan.

Bước 4: Lấy tổng giá tri phát triển trừ di tong chỉ phí phát sinh của nhà dau

Theo đó, công thức tính toán được áp dụng như sau:

Giá trị của bat động sản hay giá trị còn lại = Giá trị của sự phát triển — Chi phí

phát triển ( gồm cả lãi của nhà đầu tw)

(2) Đánh giá phương pháp

° Uu điểm:

Phương pháp thặng dư nhìn chung vẫn khá đơn giản, có xu hướng thích hợp

khi định giá những BĐS có tiềm năng phát triển, hay những dự án đầu tư phát triển BĐS Ngoài ra, đây là phương pháp căn cứ theo những dữ liệu của thị trường BĐS thời điểm định giá nên có khả năng thuyết phục khách hàng dễ hơn, đồng thời cũng

có nhiều giá trị đối với công tác tư vấn đầu tư ° Hạn chế:

Đối với cách tiếp cận của phương pháp thặng dư, người định giá có thể gặp khó khăn đối với nhiệm vụ xác định giá trị sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất Bên cạnh đó, những ước tính về chi phí hay giá trị giao dịch hoàn toàn có thé không đồng nhất phụ thuộc những điều kiện của thị trường Phương pháp thặng dư vì không tính đến giá trị theo thời gian của đồng tiền nên có nghĩa là chưa đưa về cùng mặt bằng để xác định giá trị của tài sản.

1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận

(1) Khái niệm và nội dung phương pháp

Phương pháp lợi nhuận là một trong những phương pháp được sử dụng trong

định giá BĐS để ước tính giá trị của một BĐS tạo ra thu nhập Nó chủ yếu được áp dụng dé định giá các BĐS thương mai như tòa nha chung cư, khu văn phòng, trung

tâm thương mai, “Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan mat thiết đến lợi nhuận có thể thực hiện được do khai thác BĐS đó mang

lại, chung tỏ BĐS đó có giá trị hon so với một BĐS không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.” Căn cứ theo nguyên lý này, phương pháp lợi nhuận tiến vào tính

toán khả năng tạo ra thu nhập ước tính từ cách sử dụng BĐS mục tiêu, sau đó trừ đi

những chỉ phí hoạt động kinh doanh, từ đó còn lại một con số dư ra là thu nhập ròng hàng năm đặc trưng cho BĐS Sau đó, thu nhập ròng này được tái đầu tư làm vốn.

Trình tự định giá BĐS được thể hiện qua 4 bước:

“Bước 1: Ước tính tong doanh thu cia BĐS

Bước 2: Uớc tính tổng chỉ phí trực tiếp liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận (khoản lãi trên vốn, tiền công chô nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động )

Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa

Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS theo công thức vốn hóa ”

(2) Đánh giá phương pháp

° Ưu diém:

- Đây là phương pháp thích hợp cho các BĐS có kha năng san sinh lợi nhuậntài chính.

- Vì không yêu cầu ước tinh giá trị chính xác của BĐS mục tiêu, nên phương

pháp này phù hợp cho công tác định giá BĐS không có giao dịch trên thị trường.

° Hạn chế:

- Về co bản, do phương pháp chỉ áp dụng dé ước tính lợi nhuận nên có thé không phản ánh cụ thể và chính xác khả năng thu nhập thực tế của BĐS mục tiêu.

- Vì BĐS đóng góp vào lợi nhuận sinh ra từ hoạt động kinh doanh bat kỳ, nên việc đánh giá đúng tỷ lệ góp phần vào lợi nhuận chung của toàn dự án có BĐS đó gặp rất nhiều hạn chế Việc này yêu cầu định giá viên cần có nắm bắt rõ về hoạt động

kinh doanh đó.

1.2.5 Quy trình định giá bất động sản

Về cơ bản, hoạt động định giá hay thấm định giá tài sản nói chung đã và dang được áp dụng và khai thác phổ biến nhưng quy trình định giá BĐS nhìn chung van chưa được quy định cụ thê theo một văn bản pháp lý nào Các tổ chức, cá nhân thực

hiện hoạt động định giá BĐS chủ yếu chỉ dựa trên quy trình chung của định giá tài

sản trong đó có BĐS được quy định tại “Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam” số 05

của Bộ Tài chính cũng như một số tài liệu khác về định giá BĐS Mỗi bước trong quy trình đều có những nội dung, thời gian cũng như mục tiêu nhiệm vụ cụ thể Dựa theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” kết hợp với thông lệ các quốc gia ASEAN và quốc tế, quy trình định giá BĐS cụ thể gồm 6 bước như sau:

Xác định tong quát về tài sản cần TDG và xác định

gia trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở TDG

Lập kế hoạch TĐG

Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Lập báo cáo kết quả TDG, chứng thư TDG va

gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Hình 1.2: Quy trình định giá BĐS

Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần thâm định giá và xác định giá tri

thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Trong bước đầu tiên này, người định giá cần xác định các nội dung bao gồm: “ Xác định những đặc điểm cơ bản về mặt pháp lý, và kinh tế kỹ thuật của

- Xác định những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá bang cách đưa ra những giả thiết và những diéu kiện bị hạn chế đối với các yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng.

- Xác định thời điểm định giá.

- Xác định nguồn dữ liệu can thiết cho định giá.

- Xác định cơ sở giá tri cua BĐS: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường ”

Bước 2: Lập kế hoạch thâm định giá.

Khi lập kế hoạch một cuộc định giá BĐS thì cần xác định cụ thể các bước

nhiệm vụ cần thực hiện cũng như thời gian cho mỗi bước và toàn bộ thời gian cho

hoạt động định giá đó Người định giá cần lập các nội dung kế hoạch cơ bản bao gồm:

“ Xác định các yếu tổ cung - câu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyên gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điển thị trường.

- Xác định các tài liệu cân thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiém chứng.

- Xây dựng tiễn độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,

thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Lập dé cương báo cáo kết quả định gid.”

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

- Cán bộ định giá cần khảo sát trực tiếp thực trạng BĐS mục tiêu thông qua chỉ dẫn của khách hàng, và bên thứ ba là những hộ kinh doanh trong khu vực lân cận:

Khi tiến hành khảo sát, dé thu thập đúng và đủ chứng cứ phục vụ định giá, cán bộ định giá cần chụp ảnh BĐS mục tiêu với các khung cảnh từ bao quát đến chỉ tiết.

- Thu thập thong tin: “thdng tin liên quan đến chi phi, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh; thông tin về yếu tố cung - cau, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng; thông tin về tính pháp lý của tài sản; các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tô tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản; các thông tin về những yếu tô tự nhiên, kinh tế xã

hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản.” Sau đó, cán bộ định giá cần ghi chú và giải thích rõ ràng nguồn gốc thông tin có được trong báo cáo định giá, đồng thời các thông tin trên đều phải được kiểm chứng nhằm bảo đảm tính tin cậy.

Trong đó, thông tin từ bên thứ ba được xác minh độ tin cậy căn cứ vào: mục

đích định giá, tầm quan trọng của thông tin tới kết luận, sự thành thạo của nguồn tin hay người cung cấp thông tin với vấn đề và tính độc lập của nguồn/ người cung cấp đối với tài sản mục tiêu và người nhận kết quả định giá.

Bước 4: Phân tích thông tin

Sau quá trình thu thập thông tin cần thiết liên quan đến BĐS mục tiêu, người

định giá có nhiệm vụ:

*- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường BĐS.

- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS can định giá: Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường; xu hướng cung câu trên thi

trưởng tài sản.

- Phân tích về khách hàng.

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.” Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần thấm định giá.

Người định giá tiến hành nêu rõ những phương pháp định giá đã sử dụng dé thực hiện các tính toán giá tri cần thiết đồng thời chỉ ra được mức độ phù hợp của một hay nhiều phương pháp áp dụng với thực trạng của BĐS mục tiêu cũng như mục

tiêu định giá Bên cạnh đó, người định giá còn phải chỉ rõ phương pháp nào được áp

dụng dé lay kết quả cuối cùng, phương pháp nào được áp dung dé thực hiện các kiểm tra chéo trong báo cáo định giá Từ đó đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị của TSBD.

Bước 6: Lập báo cáo kết quả thắm định giá, chứng thư thẩm định giá và

gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Báo cáo định giá hay chứng thư thâm định giá là việc thé hiện kết quả xác định giá trị BĐS thế chấp sau quá trình định giá của người thực hiện Trong đó, “nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành khi kết luận về giá của tài sản được phát biểu trong báo cáo

và frình bày cho khách hàng.”

Cán bộ định giá cần “xác định thời điển bắt dau có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, nam ban hành chứng thư thẩm định gid.”

1.3 Dinh giá bat động sản thé chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng tại các ngần hàng thương mai

1.3.1 Một số khái niệm liên quan

1.3.1.1 Khái niệm cấp tín dụng

Căn cứ theo Khoản 14 Điều 4 Luật Các tô chức tín dụng 2010: “Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiên theo nguyên tắc có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khẩu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp

tín dụng khác.”

Cấp tín dụng hay cho vay tại các NHTM là quá trình ngân hàng cung cấp

khoản vay tiền cho khách hàng của mình Khoản vay này có thể được cung cấp dưới

nhiều hình thức khác nhau, chang hạn như tín dụng cá nhân, tín dụng doanh nghiệp, thẻ tín dụng, tín dụng thương mai, Dé đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, NHTM sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin về thu nhập, tài sản bảo đảm và các khoản nợ hiện có Dựa trên những thông tin được cung cấp này, ngân hàng sẽ xem

xét, đánh giá và đưa ra quyết định về việc cấp tín dụng cho khách hàng.

1.3.1.2 Khái niệm tài sản bảo đảm

Tài sản bảo đảm (TSBĐ) là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực tài chính

- ngân hàng, đồng thời cách thức các quốc gia hiểu và áp dụng khái niệm này có thể

khác nhau Tuy nhiên, TSBĐ nhìn chung là tài sản mà một người có nhu cầu vay vốn có thé cung cấp dé bảo đảm cho khoản vay đó Nếu người vay không thé trả nợ, TSBD đó sẽ được các NHTM hoặc TCTD sử dụng dé đền bù khoản vay.

Theo Điều 295 Bộ Luật dân sự 2015 của Việt Nam, TSBD được quy định như sau: “(1) TSBD phải thuộc QSH của bên bao dam, trừ trường hop cam giữ tài san, bao lưu OSH; (2) TSBĐ có thé được mô ta chung, nhưng phải xác định được; (3)

TSBĐ có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai; (4) Giá tri của TSBĐ có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.”

Trong khi đó, các quốc gia trên thế giới hiểu va áp dụng TSBD theo các quy định pháp luật của mình Chang hạn, ở Mỹ, TSBD thường được sử dung dé bảo dam các khoản vay như vay mua nhà hoặc vay mua xe Nếu người vay không thể trả nợ, NHTM hoặc TCTD cung cấp khoản vay đó có quyền giữ lại TSBĐ đề đền bù khoản

vay Tại một số quốc gia khác, như ở Châu Âu và Châu A, TSBD cũng được sử dụng dé bảo đảm các khoản vay, tuy nhiên cách thức và quy định có thể khác nhau Ngoài ra, một số quốc gia đã áp dụng các quy định pháp lý chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc sử dụng TSBD dé phục vụ cho cấp tín dụng Ở

Canada, những quy định về TSBĐ đòi hỏi NHTM hay TCTD phải cung cấp cho khách hàng một bản sao của báo cáo xác định giá trị của TSBĐ trước khi đồng ý cho vay Tại Nhật Bản, người vay cũng có quyền kiểm tra giá trị của TSBD và có thé đề

nghị thay đổi nếu họ nhận thấy răng giá trị đề xuất là chưa hợp lý Tương tự, hầu hết

tại các NHTM ở Việt Nam, các CBTD, người phụ trách nhiệm vụ định giá TSBĐ có

nhiệm vụ cung cấp bản sao Biên bản xác định giá trị của TSBĐ cho khách hàng dé đảm bảo tính minh bạch và công bằng, đồng thời giảm thiểu sự sai lệch trong công

tác định giá tài sản thế chấp làm TSBĐ.

1.3.1.3 Điều kiện dé bat động san thé chấp làm tài sản bảo dam

Căn cứ Điều 5 Quyết định số 217/QĐ-NHI về việc “Ban hành quy chế thé chấp, cam cố tài sản và bảo lãnh vay vốn ngân hàng, tài sản dùng dé thé chap làm

TSBD” bao gồm:

“5.1 Tài san dùng dé thé chấp vay vốn các TCTD là các BĐS có khả năng chuyển nhượng, mua ban được dé dàng, bao gồm:

a) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liên với dat, ké cả các tài sản gắn lién với

nhà ở, công trình xây dung.

b) Đối với BĐS có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thé chấp.

c) Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách san, cua hàng, nha kho và các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay

d) Tài sản khác nếu pháp luật có quy định.

5.2 OSD dat theo pháp luật về đất đai quy định.

3.3 Hoa lợi, lợi tức, các quyên phát sinh từ BĐS được thế chấp thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Trong đó, điều kiện dé BĐS thé chấp được chấp nhận là TSBD trong thé chap

được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Dat đai 2013:

“a) Có Giáy chứng nhận QSD dat; b) Dat không có tranh chấp;

c) OSD đất không bị kê biên dé bảo dam thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng dat.”

1.3.1.4 Khái niệm định giá bất động sản trong nghiệp vụ cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại

Hoạt động cấp tín dụng tại các NHTM - những tổ chức tài chính có tầm quan

trọng đối với nền kinh tế chung, là một trong những hoạt động mang lại lợi nhuận chính yếu, đồng thời cũng tiềm ân rủi ro tài chính lớn nhất Vì vậy, nhằm giảm thiểu rủi ro đó, hầu hết NHTM đều áp dụng những biện pháp bảo đảm tiền vay, tiêu biểu

là cấp tín dụng có thế chấp băng BĐS làm TSBĐ như đã đề cập ở những phần trước Do đó, một trong các yêu cầu tiên quyết đối với việc cho vay thé chấp, từ đó xác định hạn mức tín dụng cho vay theo nhu cầu của khách hàng cũng như giá trị của TSBĐ thì bản thân các NHTM cần đánh giá được giá trị của BĐS thế chấp tại thời điểm ký

kết hợp đồng tín dụng có TSBD.

Như vậy, “Định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM là việc ước tính

bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về các khoản thu nhập mà BĐS có thé tạo ra cho

khách hàng vay vốn, tại một thời điểm cụ thé, trong một thị trường cụ thể với mục

tiêu làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng”.

Hoạt động định giá BĐS nắm vai trò cốt yếu đối với nghiệp vụ cấp tín dụng trong các NHTM vì đây là cơ sở dé đưa ra hạn mức tin dụng phù hợp Căn cứ vào cơ cau tô chức cũng như cách thức hoạt động của mỗi NHTM thì hoạt động định giá

BĐS thế chấp có thé được thực hiện do các cán bộ ngân hàng thuộc phòng tín dụng

hay các phòng định giá độc lập, hoặc có thê thực hiện ký kết hợp đồng với bên thứ ba là các đơn vi công ty định giá ngoài Nhìn chung, các NHTM thường dựa trên giá

trị BĐS thế chấp đã định giá để xác định hạn mức cho vay cho khách hàng như sau:

Giá trị khoản vay (Han mức tin dung) = Giá trị thị trường của BĐS x Ty lệ cho vayTrong đó, giá trị thị trường của BĐS “là mức gid ước tính sẽ duoc mua bán

trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ

thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị

ép buộc.”

Vì vậy đối với quá trình định giá BĐS thế chấp đòi hỏi cần xem xét một số van dé, chang hạn: những giao dich mua bán tồn tại việc ép buộc; người mua là người

sở hữu bộ phận; giao dịch thực hiện trong nội bộ thành viên gia đình; nội bộ doanh

nghiệp; bán sản phẩm độc quyền Đối với các trường hợp này, người phụ trách định giá BĐS thế chấp nên thu thập đầy đủ thông tin cần thiết nhằm thực hiện các điều chỉnh về giá trị thị trường.

1.3.2 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp làm tài sản bảo đảm trong nghiệp vụ cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại

Điều cần thiết đối với việc đưa ra hạn mức tín dụng phù hợp của các NHTM là đòi hỏi xác định cụ thé giá trị BĐS thé chấp làm TSBD Đây là cơ sở cốt lõi, là biện pháp phòng tránh và giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, đồng thời là bàn đạp cho động lực phát triển và cạnh tranh của mỗi NHTM.

BĐS được xác định là hàng hóa đặc biệt, đồng thời thị trường BĐS luôn biến động khó lường, có thê nóng nhanh và cũng có thê “đóng băng” nhanh chóng Do đó, hoạt động định giá BĐS thế chấp trong cấp tín dụng giữ vị trí cốt yếu trong chuỗi hoạt động tại các NHTM, nhăm đảm bảo an toàn tín dụng và giảm thiểu rủi ro.

Cu thé, định giá BĐS được thực hiện không chi trong những bước đầu của quá

trình câp tín dụng mà còn cân đánh giá trong giai đoạn phát mãi tài sản nêu khoản