Báo cáo thực tập định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Học viên thực Lớp : TRẦN THỊ ANH THƯ : ĐG9, MG9, S9 HÀ NỘI - 2009 BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN Học viên : Trần Thị Anh Thư Lớp : Kinh doanh Bất Động Sản 47 Khoa : Bất động sản Kinh tế tài nguyên Trường : Đại học kinh tế quốc dân II BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ Bất động sản mục tiêu là: Số 1b ngõ 178, đường Hoàng Mai, quận Hồng Mai, Hà Nội Mục đích định giá : Định giá để bán Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp Đất Diện tích đất thực tế: 65m2 Nhà Mặt xây dựng: 45m2 Diện tich đất cấp: 65 m2 Số tầng xây dựng: 2,5 Chiều ngang đất: 3,2m2 Số năm sử dụng : năm Chiều rộng ngõ, đường: 2,5 m Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị Khoảng cách từ nhà đến đường chính: cơng trình: Khơng 15m Hình dạng đất: Vuông Lợi thương mại: Không Đặc điểm pháp lý Bất động sản có: + Sổ đỏ cho diện tích đất 65 m2 + Sổ hồng cho diện tích nhà 112,5 m2  QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ Xác định phương pháp định giá : Nhận định bất động sản nằm vị trí đường Hoàng Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội Đây khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh thời gian gần có nhiều giao dịch thành cơng, nên phương pháp tối ưu phương pháp định giá so sánh trực tiếp Cách thức tiến hành định giá Bước 1: Xác minh thông tin bất động sản mục tiêu Cán định giá trực tiếp xuống khu vực khảo sát lại thông tin bất động sản khảo sát khu vực xung quanh Có thơng tin sau - Bất động sản nằm khu dân trí cao, đường thơng thống, an ninh tốt - Giao thơng thuận tiện - Tiện ích xã hội đầy đủ + Gần chợ Hoàng Mai : Cách 50m + Gần Trường học: Tiểu học Hoàng Văn Thụ, Trường mầm non tư thục… + Gần ủy ban nhân dân phường công an: Cách 30 m + Gần siêu thị Metrol Hồng Mai: 1500m - Nằm khu vực có hạ tầng xã hội phát triển: Gần khu đô thị Đền lừ (1000m) Bước 2: Thu thập thông tin bất động sản so sánh Tìm hiểu, thu thập thông tin bất động sản so sánh, đưa yếu tố so sánh để có xác định giá bất động sản mục tiêu Các thơng tin bất động sản so sánh có sau: Bảng : Thông tin bất động sản so sánh Chỉ tiêu Địa Vị trí Quyền BĐS Diện tích đất Tổng DTXD Số tầng Năm xây dựng Giá bán Thời điểm bán Điều kiện bán Phương thức toán BĐS so sánh Số 10 ngõ 169 TQSH 70 m2 200 m2 2005 2,2 tỷ 4/2009 Thị trường BĐS so sánh Số ngõ 190 TQSH 32 m2 176 m2 5,5 2008 1,5 tỷ 5/2009 Thị trường BĐS so sánh Số 15 ngõ 190 TQSH 54 m2 189 m2 3,5 2006 1,8 tỷ 5/2009 Thị trường Trong tháng Trong tháng Trong tháng Hình vẽ : Sơ đồ vị trí tương đối bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh Trương định Đường HM Ngõ 169 Nhà số 10 Ngõ 178 BĐS MT Nhà số 15 Ngõ 190 Nhà số Bước 3: Xác định giá trị đất cơng trình Với lượng thơng tin có trên, cán định giá tiến hành điều chỉnh, đưa giá bất động sản mục tiêu Dựa vào quy định ngân hàng cách tính giá trị cơng trình, có giá trị cơng trình bất động sản so sánh :  Bất động sản so sánh : 200 * 800.000 = 160.000.000 đồng  Bất động sản so sánh : 176 * 2.500.000 = 320.000.000 đồng  Bất động sản so sánh : 189 * 1.500.000 = 283.500.000 đồng Có bảng điều chỉnh sau: BĐS mục tiêu STT Chỉ tiêu Đơn vị Các bất động sản so sánh Giá Bán Quyền BĐS Diện tích ĐK BÁN Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh PTTT Mức điều chỉnh Điều chỉnh Giá điều chỉnh Chi phí sau mua Thời điểm bán Mức điều chỉnh Điều chỉnh Giá điều chỉnh CT Trên đất Giá trị lại Giá đất Trọng số Số 1b ngõ 178 Tr đ m % Tr đ % Tr đ Tr đ Tr đ % Tr đ Tr đ TQSD 65 TT Ngay 0 TĐ ĐG 2,5 tầng Tr đ Tr đ/m2 Số 10 ngõ 169 Số ngõ 190 Số 15 n 2200 TQSH 70 TT 2200 02 tháng -1 -20 2.180 02 tháng trước 0,50 9,9 2.189,9 Nhà tầng 160.000 28,998 1500 TQSH 32 TT 1500 01 tháng -0,50 -7,5 1.492,5 01 tháng trước 0 1.492,5 Nhà 5,5 tầng 440.000 32,9 180 TQ 54 TT 180 01 th -0, -8 1.79 01 thán 0 1.79 Nhà 3, 283 28 Vậy, giá đất trung bình khu vực bất động sản mục tiêu toạ lạc : Gđ = (32,9 * + 28,998* + 28 * 1) / = 30,782 triệu đồng/m2 Giá trị đất mục tiêu : 30,782 * 65 = 2000 triệu đồng Xác định giá trị cơng trình: Ước tính giá trị xây dựng cơng trình 0,8 triệu đồng / m2 Có giá trị cơng trình : 0,8 * 45 * 2.5 = 90 triệu đồng Vậy giá trị bất động sản mục tiêu là: 2.000 + 90 = 2.090 triệu đồng III CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc Lập -Tự Do - Hạnh phúc SỐ /TĐG – CT (kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá) , ngày tháng năm… CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị ông/bà/ doanh nghiệp … văn số ngày việc thẩm định giá Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích chấp ngân hàng Thời điểm thẩm định giá: Ngày 10 tháng 06 năm 2009 Cơ sở thẩm định giá Việc định giá bất động sản cư vào tiêu chuẩn định giá quốc tế văn pháp quy nhà nước Việt Nam cấp thẩm quyền địa phương ban hành - Căn Mục Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày 10/05/2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định thẩm định giá - Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 UBTVQH khóa 10 - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá - - Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 phủ thẩm định giá; Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 trưởng tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2) Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 trưởng xây dựng QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 UNND Thành phố Hà Nội khung giá loại đất thực Nghị định số188/2004 NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ địa bàn Thành phố Hà Nội QĐ số 62/2008 QĐ- UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 UBND Thành Phố Hà Nội khung giá loái đất thực Ngịh định số 188/2004 NĐCP Ngày 16 tháng 11 năm 2004 phủ địa Thành Phố Hà Nội Các khác - Căn việc đánh giá thực tế bất động sản khách hàng Căn vào liệu mua bán tập hợp với hàng ngàn giao dịch toàn Thành phố để làm sở nhận định đánh giá - Kinh nghiệm đội ngũ chuyên viên Công ty chuyên đầu tư kinh doanh lĩnh vực Bất động sản - Căn vào hài lịng tính xác đánh giá Công ty từ khách hàng thực dịch vụ định giá bất động sản, để xây dựng sở giá hợp lý Bất động sản giao dịch Thực trạng BĐS Lợi thương Diện tích đất thực tế 65 m2 mại: Không Diện tich đất cấp: 65 m2 Chiều ngang đất: 3,2 m2 Chiều rộng ngõ, đường:2,5 m Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 15 m Hình dạng đất: Vuông 4.1 Đất: 4.2 Nhà: Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị cơng trình: Không Mặt xây dựng: 45 m2 Số tầng xây dựng: 2,5 Số năm sử dụng: năm 4.3 Tài sản: Chiều ngang đất: 3,2 m2 Diện tích đất thực tế: 65 m2 Diện tich đất cấp: 65 m2 Bất động sản có: + Sổ đỏ cho diện tích đất 65 m2 + Sổ hồng cho diện tích nhà 112,5m2 Phương pháp thẩm định giá: Nhận định bất động sản nằm vị trí đường Hồng Mai, quận Hồng Mai, Hà Nội Đây khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh thời gian gần có nhiều giao dịch thành cơng, nên phương pháp tối ưu phương pháp định giá so sánh trực tiếp Kết thẩm định giá: Giá đất: 2.000 triệu đồng Giá nhà: 90 triệu đồng Tổng giá trị đất nhà: 2.090 triệu đồng Làm tròn: 2.100 triệu đồng (2,1 tỷ đồng) (viết chữ:2 phẩy tỷ đồng) Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có sở theo quy định pháp luật hành Thẩm định viên giá (ký tên) Giám đốc (ký tên, đóng dấu) 10