CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP PAGE 10 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD PGS TS Ngô Đức Cát TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHU[.]
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Ngô Đức Cát TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM TECHCOMBANK Sinh viên thực : NGUYỄN THỊ HUỆ Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS NGÔ ĐỨC CÁT HÀ NỘI, NĂM 2009 SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Ngô Đức Cát TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM TECHCOMBANK Sinh viên thực : NGUYỄN THỊ HUỆ Chuyên ngành : Kinh tế Quản lý Địa Chính Lớp : Địa Chính 47 Khố : 47 Hệ : Chính Quy Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS NGƠ ĐỨC CÁT HÀ NỘI, NĂM 2009 SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Ngơ Đức Cát MỤC LỤC Trang Lời Nói Đầu Chương 1: Cơ Sở Khoa Học Của Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp 1.1.Tổng quan định giá bất động sản .4 1.1.1 Khái niệm, vai trò, định giá bất động sản 1.1.1.1 Khái quát chung định giá .4 1.1.1.2 Vai trò định giá BĐS 1.1.1.3 Căn định giá 1.1.2 BĐS chấp định giá BĐS chấp 1.1.2.1 Thế chấp BĐS 1.1.2.1.2 Đặc điểm chấp BĐS 1.1.2.2 Khái niệm Định giá BĐS chấp 1.1.2.3 Đặc điểm định giá BĐS chấp 1.1.2.4 Vai trò định giá BĐS chấp .8 1.1.2.5 Mối quan hệ giứa định giá định giá BĐS chấp 1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc định giá BĐS chấp 1.3 Các phương pháp sử dụng định giá BĐS chấp 1.3.1 Phương pháp chi phí 1.3.1.1 Khái niệm phương pháp chi phí .9 1.3.1.2 Các nguyên tắc áp dụng 10 1.3.1.3 Các bước thực 11 1.3.1.5 Hạn chế .14 1.3.1.6 Ví dụ 15 1.3.2 Phương pháp vốn hoá .16 1.3.2.1 Khái niệm phương pháp vốn hoá 16 1.3.2.2 Các nguyên tắc áp dụng phương pháp vốn hoá 16 1.3.2.3 Cơng thức tính 17 1.3.2.4 Đối tượng, phạm vi, yêu cầu .18 1.3.2.5 Hạn chế .19 1.3.2.6 Ví dụ 19 1.3.3 Phương pháp so sánh .20 1.3.3.1 Khái niệm phương pháp so sánh 20 1.3.3.2 Các nguyên tắc áp dụng chủ yếu, tảng phương pháp .20 1.3.3.3 Các bước tiến hành 21 SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Ngơ Đức Cát 1.3.3.4 Q trình điều chỉnh 22 1.3.3.5 Những hạn chế phương pháp .26 1.3.3.6 Ứng dụng phương pháp 27 Chương 2: Thực trạng công tác định giá Bất Động Sản chấp ngân hàng Techcombank 32 2.1 Hoạt động cho vay chấp ngân hàng Techcombank 32 2.1.1 Kết hoạt động kinh doanh Techcombank 32 2.1.2 Kết hoạt động cho vay chấp ngân hàng Techcombank 35 2.2 Công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng Techcombank 37 2.2.1 Cách thức tổ chức hoạt động định giá ngân hàng Techcombank 37 2.2.1.1 Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo khách hàng .38 2.2.1.2 Xác định phân cấp định giá TSĐB 38 2.2.1.4 Định giá tài sản đảm bảo 43 2.2.1.5 Kiểm soát 43 2.2.1.6 Hồn thiện q trình định giá tài sản đảm bảo 43 2.2.2 Hoạt động định giá 44 2.3 Đánh giá công tác định giá ngân hàng Techcombank 49 2.3.1 Ưu điểm 49 2.3.1.1 Kết hoạt động phòng định giá Techcombank quý năm 2009 49 2.3.1.2 Đội ngũ lãnh đạo cán nhân viên .51 2.3.1.3 Ưu điểm trình định giá Bất Động Sản chấp .51 2.3.2 Một số vấn đề tồn nguyên nhân 52 2.3.2.1 Vấn đề tồn 52 2.3.2.2 Nguyên nhân .54 Chương 3: Các giải pháp chủ yếu hồn thiện cơng tác định giá Bất Động Sản chấp ngân hàng Techcombank 56 3.1 Phương hướng mục tiêu công tác định giá Bất Động Sản chấp 56 3.1.1 Mục tiêu sản phẩm Techcombank hướng đến .56 3.1.1.1 Chương trình hộ trợ cho sinh viên nghèo vay tiền 56 3.1.1.2 Chương trình “Nhà mới" Techcombank 56 3.1.1.3 Techcombank hỗ trợ cho nhà đầu tư kinh doanh chứng khoán 57 3.1.1.4 Chương trình "Hỗ trợ kinh doanh cá thể" .57 SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Ngô Đức Cát 3.1.1.5 Techcombank cấp tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn lưu động, vốn trung dài hạn cho khách hàng doanh nghiệp 57 3.1.1.6 Techcombank cung cấp cho doanh nghiệp hạn mức thấu chi… .57 3.1.1.7 Cho vay kinh doanh nông sản 58 3.1.1.8 Cho vay vốn đầu tư trực tiếp nước .58 3.1.2 Các hoạt động Techcombank hướng đến .58 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá Bất Động Sản chấp ngân hàng Techcombank .59 3.3 Kiến nghị 61 3.3.1 Kiến nghị với lãnh đạo ngân hàng thương mại cổ phần Techcombank 61 3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước .62 3.3.3 Kiến nghị với nhà nước 63 Kết luận 66 SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Ngô Đức Cát DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT TT BĐS : Thị trường Bất động sản BĐS : Bất động sản CVĐG : Chuyên viên định giá TSĐB : Tài sản đảm bảo TS : Tài sản CVKH : Chuyên viên khách hàng KD : Kinh doanh KS&HTTD : Kiểm sốt hộ trợ tín dụng CVKS&HTKD: Chuyên viên kiểm soát hộ trợ kinh doanh TTGD : Trung tâm giao dịch TT : Thị trường ĐGTS : Định giá tài sản TMCP : Thương mại cổ phần SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Ngô Đức Cát DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng1.1: Bảng trình tự điều chỉnh………………………………………………………… 25 Bảng 2.1: Bảng tiêu tài chủ ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam…32 Bảng2.2: Kết từ hoạt động cho vay chấp BĐS ngân hàng Techcombank ……………………………………………………………………… 36 SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Ngô Đức Cát DANH DỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo thường niên Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam Bùi Thị Tuyết Mai- Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam- NXB Lao động xã hội 2005 Giáo trình định giá Th.s Vũ Thị Thảo khoa kinh doanh bất động sản địa chính- ĐHKTQD GSTSKH Lê Đình Thắng(Chủ biên), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất NXB Chính trị quốc gia năm 2000 Luật đất đai năm 2003 Kinh doanh bất động sản Quốc hội thông qua ngày 9/6/2006 Nguyễn Minh Kiều -Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng- NXB Tài năm 2007 Nghị định số 05/2004/NĐ- CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Phạm Sỹ Liêm- Dao động theo chu kỳ đặc trưng phát triển thị trường bất động sản Tham luận hội thảo “Thị trường bất động sản- thực trạng, nguyên nhân giải pháp”, Hà Nội, 1/2006 10 Quy trình định giá tài sản đảm bảo Techcombank 11 Tạp chí Bất động sản SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Ngơ Đức Cát Lời Nói Đầu Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài Trước mở cửa hội nhập mạnh mẽ kinh tế nước ta thời gian gần đặc biệt Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại giới WTO, kinh tế nước ta có chuyển biến để phù hợp với vận động kinh tế giới Nhu cầu vốn yếu tố quan trọng để doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân Việt Nam mở rộng nâng cao chất lượng sản phẩm Để đáp ứng nhu cầu đó, ngân hàng, tổ chức tín dụng đẩy mạnh dịch vụ cho vay chấp bất động sản Đứng trước bối cảnh cạnh tranh gay gắt ngân hàng, tổ chức tín dụng ngồi nước ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank đẩy mạnh dịch vụ cho vay chấp bất động sản, động sản cách lập phòng Định giá Quản lý tài sản đảm bảo, tuyển nhân lực có trình độ cao… thời gian qua, hoạt động phòng định giá đạt kết định Nghiệp vụ định giá chấp bất động sản khâu quan trọng quy trình định giá tài sản đảm bảo, để ngân hàng định số tiền cho vay khách hàng chấp Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản Việt Nam nói chung ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam nói riêng cịn gặp nhiều hạn chế môi trường pháp lý chưa đầy đủ, hạn chế hiểu biết dân cư hoạt động Định giá, quan tâm chưa mức nhà nước, thị trường thức bắt đầu cơng nhận, cơng tác Định giá cịn gặp nhiều hạn chế khó khăn SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 Chuyên đề tốt nghiệp 10 GVHD: PGS.TS Ngơ Đức Cát Với khó khăn hạn chế, phòng Định giá ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank phấn đấu mục tiêu nâng cao chất lượng định giá chấp bất động sản nhằm đem lại lợi nhuận an toàn cho ngân hàng Trong khoảng thời gian thực tập Phòng Định giá ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank, sở nghiên cứu lý luận thực tiễn phòng Định giá Quản lý tài sản đảm bảo Hội sở, em chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank” Mục tiêu nghiên cứu: Bằng việc nghiên cứu, kết hợp lý luận thực tiễn nhằm làm rõ sở khoa học Định giá bất động sản nói chung ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam nói riêng Đánh giá thực trạng Định giá bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank, từ đề xuất ý kiến, biện pháp khắc phục, giải pháp nâng cao chất lượng Định giá bất động sản mà ngân hàng sử dụng Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình thực tế cơng tác định giá ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank, tập trung vào phương pháp Định giá bất động sản mà ngân hàng sử dụng Phạm vi nghiên cứu: Phương pháp định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank, 72 – 74 Bà Triệu, Hà Nội từ năm 2005 đến Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp: phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích… SV: Nguyễn Thị Huệ Lớp KT & QLĐC 47 ... việc Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu nâng cao chất lượng Định giá bất động sản chấp tai ngân hàng thương. .. Định giá bất động sản nói chung ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam nói riêng Đánh giá thực trạng Định giá bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam – Techcombank, ... KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN ~~~~~~*~~~~~~ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM TECHCOMBANK