Nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại NH nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh gia lâm khoá luận tốt nghiệp 411

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH —^Ω^— KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH GIA LÂM Sinh viên thực : Kiều Khánh Linh : K18CLCE Lớp Khóa học : 2015-2019 Mã sinh viên : 18A4030155 Giảng viên hướng dẫn : TS Trần Ngọc Mai Hà Nội, tháng năm 2019 i LỜI CẢM ƠN Để hồn thành Khóa luận tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban Giám đốc Học viện Ngân hàng đội ngũ giảng viên trường tạo điều kiện tốt truyền tải thật nhiều kiến thức bổ ích cho em năm học trường Đặc biệt, em xin trân trọng cám ơn TS Trần Ngọc Mai - giảng viên Học viện Ngân hàng - người cô tận tình giúp đỡ, bảo, động viên hướng dẫn em suốt q trình hồn thành khóa luận Cuối cùng, em xin gửi lời cám ơn đến Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm, anh chị đồng nghiệp tạo điều kiện nhiệt tình giúp đỡ em trình thực tập trình thu thập tài liệu, giúp em có sở thực tiễn để hồn thành khóa luận cách thuyết phục Do trình độ kinh nghiệm cịn hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận bảo góp ý từ phía thầy để em hồn thiện khóa luận Cuối cùng, em xin kính chúc q thầy cô dồi sức khỏe thành công nghiệp trồng người cao q Đồng kính chúc toàn lãnh đạo cán Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm dồi sức khỏe, thành cơng cơng việc nhanh chóng đạt mục tiêu đề Em xin chân thành cám ơn! ii LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan nội dung Khóa luận tốt nghiệp hồn tồn khơng có chép, tất kết nghiên cứu tác giả khác sử dụng khóa luận có giải rõ ràng trung thực Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm hướng dẫn giảng viên TS Trần Ngọc Mai Những thông tin số liệu khóa luận trích dẫn trung thực từ tài liệu đơn vị thực tập cấp Nếu có gian lận em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường, Khoa chủ quản Hội đồng chấm khóa luận Hà Nội, tháng 05 năm 2019 Sinh viên Kiều Khánh Linh iii iv DANH MỤCMỤC CÁCLỤC CHỮ VIẾT TẮT PHẦN LỜI MỞ ĐẦU PHẦN CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Các khái niệm 2.1.2 Quy trình phương pháp định giá .7 2.2 Tổng quan nghiên cứu 15 PHẦN DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1 Giới thiệu Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 18 3.1.1 Giới thiệu tổng quát 18 3.1.2 Giới thiệu AgriBank - Chi nhánh Gia Lâm 19 3.1.3 Công tác định giá BĐS chấp AgriBank - Chi nhánh Gia Lâm 19 3.2 Số liệu sử dụng 20 3.3 Phương pháp nghiên cứu 21 PHẦN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI AGRIBANK - CN GIA LÂM 22 4.1 Đánh giá dựa tình hình thực tế tạiAgriBank - CN Gia Lâm .22 4.2 Đánh giá dựa kếtquả bảng khảo sát 32 PHẦN GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN 38 5.1 Giải pháp .38 5.2 Kết luận 43 Từ viết tắt Nguyên nghĩa BDS Bất động sản BDS TC Bất động sản chấp CLCL Chất lượng lại CN Chi nhánh CTXD Cơng trình xây dựng GCN Giấy chứng nhận KLTN Khóa luận tốt nghiệp NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TSBD Tài sản bảo đảm QSDD Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân Bảng v Trang 23 Bảng 4.1 Tài sản bảo đảm cho vay AgriBank Gia Lâm giai đoạn 2016-2018 DANH MỤC BẢNG BIỂU VÀ HÌNH MINH HỌA Bảng 4.2 Tình hình số lượng hồ sơ BĐS giá trị BĐS chấp 24 AgriBank - CN Gia Lâm từ năm 2016 đến nămDANH 2018 MỤC BẢNG Bảng 4.3 Số hồ sơ BĐS định giá phải thuê từ năm 2016 đến năm 2018 25 Bảng 4.4 Số lượng hồ sơ BĐS định giá có sai lệch giá trị so với định giá lại từ năm 2016 đến năm 2018 26 Bảng 4.5 Số lượng hồ sơ định giá BĐS phải điều chỉnh (2016 - 2018) 27 Bảng 4.6 Thống kê số hồ sơ TĐG BĐS theo thời gian thực 28 Bảng 4.7 Kết khảo sát khách hàng công tác định giá BĐS TC AgriBank Gia Lâm Bảng 4.8 Cơ cấu nhân phận tín dụng AgriBank Gia Lâm 2018 Hình 33 - 34 35 Trang Hình 3.1 Tổ chức máy 19 Hình 4.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế CPI giai đoạn 2016-2018 22 Hình 4.2 Lượng giao dịch nhà Hà Nội năm 2018 23 Hình 4.3 Số lượng hồ sơ có sai lệch vị trí BĐS TC giai đoạn 2016-2018 DANH MỤC HÌNH 27 Hình 4.4 Ước tính giá trị quyền sử dụng đất 30 Hình 4.5 Tỷ lệ CLCL cơng trình 31 Hình 4.6 Cơ cấu khách hàng khảo sát 33 PHẦN LỜI MỞ ĐẦU Hoạt động hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung, có hệ thống Ngân hàng Thương mại đóng vai trị quan trọng cho phát triển hội nhập đất nước; công cụ để Nhà nước điều tiết vĩ mô kinh tế cầu nối tài quốc gia với quốc tế, đem lại lợi ích to lớn, thúc đẩy kinh tế phát triển nhanh bền vững Để ngân hàng tăng trưởng ổn định phát triển, hoạt động tín dụng hiệu cần thiết định Hiện nay, để bảo tồn vốn việc cho vay có TSBĐ ngân hàng áp dụng chiếm tỷ lệ cao Việc vay vốn chấp TSBĐ giúp cho phía ngân hàng hạn chế tối đa rủi ro khơng đáng có hoạt động tín dụng TSBĐ đảm bảo bảo toàn vốn vay đến hạn trả, khách hàng rủi ro khơng có khả trả nợ Qua nghiên cứu tài liệu đánh giá kết hoạt động hệ thông NHTM thời gian thực tập Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm, cho vay có TSBĐ chiếm tỷ trọng lớn Trong cấu TSBĐ cho vay mà hệ thống NHTM áp dụng tỷ lệ hồ sơ có TSBĐ chấp Bất động sản chiếm tỷ lệ cao, tính khoản loại tài sản xảy phát mại tài sản Việc vốn vay chấp Bất động sản mà NHTM thực mang lại hiệu cao Về phía ngân hàng, dựa việc định giá BĐS để tính mức vốn hợp lý, trường hợp có rủi ro xảy nguồn vốn cho vay bảo toàn Hiện nay, tỷ trọng dư nợ khoản vay có BĐS chấp chiếm khoảng 80-90% tổng số dư nợ TSĐB Song, việc định giá BĐS chấp vấn đề không đơn giản, BĐS chấp diễn biến phức tạp, khó lường bị tác động ảnh hưởng nhiều yếu tố đến giá trị BĐS như: sách Nhà nước; định mức áp dụng theo vùng, miền; công tác quy hoạch; giá thị trường; nhu cầu xã hội, Đặc biệt, ngân hàng khơng có phận định giá độc lập; đồng thời, nhận thức ý thức trách nhiệm người vay cịn hạn chế; tình hình kinh tế trong, nước, Trong thời gian tháng thực tập Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm, sinh viên nhận thấy việc định giá BĐS quan trọng, ảnh hưởng lớn đến tăng trưởng hoạt động kinh doanh phát triển ngân hàng Nhằm mục đích nâng cao chất lượng, hiệu cơng tác định giá BĐS để chấp vay góp phần việc hồn thiện quy trình nâng cao chất lượng định giá chi nhánh, sinh viên lựa chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam — Chi nhánh Gia Lâm” làm nội dung nghiên cứu KLTN Nội dung trọng tâm KLTN nhằm phân tích rõ thực trạng kết quả, khó khăn, tồn quy trình, phương pháp hiệu việc định giá BĐS sở quy định pháp luật; hiểu biết học tập, học hỏi kinh nghiệm thực tế nhận thức xã hội thân, ; từ đưa giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng, hiệu việc định giá BĐS chấp hoạt động tín dụng nói chung, AgiBank - Chi nhánh Gia Lâm riêng Thông qua số liệu đơn vị thực tập cung cấp, sinh viên nhận thấy chất lượng định giá TSBĐ BĐS chi nhánh hạn chế giai đoạn thị trường BĐS có nhiều biến chuyển khó lường Số lượng hồ sơ giá trị BĐS đề nghị định giá có xu hướng tăng lên lượng hồ sơ bị từ chối từ phía thẩm định chiếm phần tương đối tổng số hồ sơ Số hồ sơ phải thuê tổ chức định giá tăng đáng kể giai đoạn 2016-2018 Tỷ lệ hồ sơ định giá lại giá trị BĐS có chênh lệch, có xu hướng giảm chiếm tỷ lệ cao tổng số hồ sơ định giá Việc tổ chức định giá thực khoảng thời gian theo quy định (từ đến ngày) Tuy nhiên, nửa số hồ sơ định giá xảy tình trạng chậm trễ Nguyên nhân cấu tổ chức hệ thống AgriBank, có chi nhánh Gia Lâm, phân tách chưa rõ ràng nhiệm vụ mà cán tín dụng đồng thời người thực cơng tác định giá chưa có độc lập riêng Thơng qua khảo sát từ phía khách hàng tính chuyên nghiệp, tinh thần phục vụ, trách nhiệm cá nhân cán định giá hay biểu phí định giá mức trung bình Về vấn đề thời gian hoàn tất việc định giá, thủ tục, hồ sơ kết định giá, khách hàng đánh giá mức độ chưa thực hài lòng Tại chi nhánh có tới 70% người thực việc định giá khơng có chứng định giá Trong đó, hệ thống văn của cấp, ngành ban hành làm tổ chức thực chồng chéo, thiếu cụ thể khiến quy trình định giá cán gặp nhiều khó khăn, dẫn tới chất lượng định giá ngân hàng chưa thực hiệu Từ đánh giá chất lượng định giá, KLTN đề xuất nhóm Nguồn: Báo cáo hoạt động, AgriBank - CN Gia Lâm Hiện tại, số cán thực công tác định giá TSBĐ chi nhánh hầu hết có trình độ đại học, chiếm 63,08%; số nhân có trình độ đại học có 21 người, chiếm 32,31% Số cán có kinh nghiệm lâu năm 20 năm có người, chiếm tỷ trọng 4,61% có tới 24 người có kinh nghiệm từ năm đến 10 năm, chiếm 36,92% 21 người có kinh nghiệm năm, chiếm tỷ trọng tương đối lớn 32,31% Còn theo cấu chứng hành nghề định 78,46% tương ứng với 51/65 cán chi nhánh khơng có chứng Chính điều dẫn tới khơng đồng trình độ, kỹ kinh nghiệm làm việc Điều khiến cho việc chất lượng cán định giá TSBĐ chi nhánh, khách hàng đánh giá ở mức trung bình Khách hàng đánh giá thời gian định giá mức khá, 3,82 tiêu chí đánh giá cao Điều chứng tỏ phía khách hàng cảm thấy mức độ hài lòng thời gian định giá ngân hàng mức Tiếp theo tiêu chí quy trình hồ sơ thủ tục, đánh giá mức 3,01 với 75,5% mức độ tạm hài lịng Điều cho thấy quy trình thủ tục định giá chưa thực khoa học, chưa phía khách hàng đánh giá cao Về tiêu chí văn ban hành tới khách hàng nhận phản hồi 36 hài lịng với mức 3,47 Phía ngân hàng cung cấp đầy đủ mẫu giấy tờ pháp lý liên quan cho khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá BĐS Khi đánh giá kết định giá BĐS minh bạch hợp lý, khách hàng đánh giá mức 2,91, cho thấy khách hàng chưa hài lòng kết định giá Nguyên nhân ngân hàng thường tránh rủi ro nên thường định giá BĐS thấp giá trị thị trường Một lý chất lượng cán định giá chuyên mơn kinh nghiệm chưa cao Về mức phí định giá, khảo sát khách hàng cho thấy mức đánh giá 3,38 Khách hàng hài lịng với phí định giá ngân hàng Về đảm bảo bí mật thơng tin khách hàng khách hàng đánh giá mức độ hài lịng cao nhóm tiêu, mức 4,24 Đánh giá: Với tiêu chí đánh giá đề cập bảng khảo sát, chất lượng công tác định giá BĐS chấp khách hàng đánh giá chi nhánh mức trung bình Nguyên nhân phần lẽ nay, Việt Nam định giá lĩnh vực mẻ chưa quan tâm mức, tính chuyên nghiệp chưa cao Vì mà nguyên tắc, chuẩn mực công tác định giá chưa rõ ràng Bên cạnh đó, ngun nhân khiến cho cơng tác định giá ngân hàng gặp nhiều khó khăn hệ thống văn pháp luật chưa hoàn chỉnh Khung giá đất Nhà nước định mức cơng trình xây dựng chưa hợp lý Giữa giá thực thị trường với giá khung Nhà nước có chênh lệch lớn Trong đó, chi nhánh sử dụng khung giá để làm đưa kết định giá, dẫn đến việc chưa phù hợp với kết định giá Hệ thống văn đất đai quy phạm pháp luật nhiều bất cập khiến cho việc nhận chấp quyền sử dụng đất, tài sản đất phải kiểm tra chi tiết, gây không khó khăn q trình định giá Bản thân BĐS tài sản phức tạp, bị ảnh hưởng nhiều yếu tố khác kinh tế, trị, văn hóa - xã hội, mơi trường, nên khó tránh khởi thiếu sót q trình tìm hiểu, khảo sát, phân tích đánh giá BĐS định yếu tố ảnh hưởng Mặt khác, thị trường BĐS minh bạch, gây khó khăn q trình tìm kiếm thơng tin liên quan đến giao dịch Hơn nữa, công tác định giá cịn gặp nhiều khó khăn tính phức tạp tài sản, biến động thị trường BĐS Mỗi địa phương lại có 37 đơn giá đất khác đơn giá xây dựng tài sản gắn liền với đất Cùng với cán định giá chi nhánh nhìn chung chưa có nhiều kinh nghiệm chưa thực đào tạo chuyên sâu lĩnh vực định giá BĐS phục vụ cho vay ngân hàng Mặt khác, ngân hàng chưa có hệ thống sở liệu cặp nhật thường xuyên giá thị trường loại tài sản Ngân hàng chưa thực quan tâm thường xuyên đến mảng định giá này, chưa có chiến lược lâu dài mà quan tâm đến lợi nhuận trước mắt Từ điều khiến cho phía khách hàng đánh giá chưa tốt chất lượng định giá BĐS chấp AgriBannk - CN Gia Lâm 38 PHẦN GIẢI PHÁP VÀ KẾT LUẬN 5.1 Giải pháp Từ kết nghiên cứu, phân tích trên, học viên đề xuất số giải pháp để nâng cao chất lượng định giá BĐS AgriBank - CN Gia Lâm sau: Thứ nhất, chất lượng cán định giá Năng lực, trình độ chun mơn kinh nghiệm cán định giá điều kiện quan trọng, định mức độ xác giá trị thực việc giá TSBĐ Do vậy, để đảm bảo nâng cao chất lượng định giá BĐS chi nhánh việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán thực việc định giá điều quan trọng Hiện nay, hầu hết cán tín dụng ngân hàng đào tạo lĩnh vực Tài - Ngân hàng phần lớn chưa đào tạo chuyên sâu định giá, định giá BĐS Chính vậy, đơn vị cần thường xuyên tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn Chi nhánh tự tổ chức buổi tọa đàm chia sẻ kinh nghiệm cán với Bên cạnh đó, định kỳ năm cần tổ chức thi sát hạch lực nhằm đánh giá chất lượng cán định giá; điều buộc cán phải học hỏi trau dồi nghiệp vụ thân Do phát triển kinh tế thị trường BĐS thường xuyên có biến động, để đảm bảo thực công tác quản lý nhà nước cần trọng việc rà soát, sửa đổi bổ sung văn pháp luật liên quan đến định giá BĐS thường xuyên Từ đó, cán định giá cần cập nhật thường xuyên hệ thống hóa lại văn để vận dụng linh hoạt trường hợp cụ thể Không vậy, phía ngân hàng cần xây dựng mơi trường làm việc chuyên nghiệp, chế độ đãi ngộ rõ ràng, hợp lý đảm bảo quyền lợi cán Thứ hai, phía ngân hàng cần có giải pháp cụ thể quy trình định giá, đảm bảo khoa học, hiệu trọng việc tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng Cùng với làm hạn chế sai sót khơng đáng có cán định giá tạo niềm tin cho phía khách hàng hoạt động định giá ngân hàng Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính, thủ tục hành chính, thời gian định giá đảm bảo ngắn thời gian giải ngân vốn vay nhanh Cụ thể số việc trọng tâm như: việc phối hợp để định giá TSBĐ gặp gỡ với chủ sở hữu BĐS, phía ngân hàng xác định tính hợp pháp minh bạch hồ sơ BĐS Nếu BĐS 39 hợp pháp đảm bảo làm TSBĐ tiến hành ký kết hợp đồng, cịn khơng phải từ chối để tiết kiệm thời gian chi phí Tiếp theo việc xây dựng kế hoạch định giá cần xác định rõ thời gian thực hiện, thông tin cần thu thập người chịu trách nhiệm thu thập Lên kế hoạch khảo sát thực địa BĐS, tổ chức định giá BĐS để so sánh sử dụng phương pháp so sánh phương pháp khác có liên quan đến việc so sánh Bước phân tích thơng tin Trong hoạt động định giá AgriBank, nhận thấy bước phân tích thơng tin cịn sơ sài chưa quy định cụ thể dù bước vô quan trọng ảnh hưởng trực tiếp kết định giá Tuy nhiên, bước chưa quy định rõ ràng, cụ thể Do đó, dựa thơng tin thu thập cần tiến hành phân tích kỹ, xử lý kịp thời Thứ ba, ngân hàng cần biện pháp cụ thể phương pháp tổ chức định giá Hiện nay, phương pháp so sánh phương pháp sử dụng phổ biến chi nhánh tính thuyết phục cao kết định kỹ thuật áp dụng lại đơn giản Tuy nhiên, có khơng BĐS mang tính đặc thù, khó định giá giao dịch thị trường Chính cần có kết hợp phương pháp khác phương pháp chi phí hay phương pháp thu nhập mang lại kết xác Để vận dụng tốt phương pháp muốn mang lại hiệu công tác định giá BĐS cần xây dựng nội dung thống tất loại hình BĐS hồn thiện phương pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng Trên sở đó, ngân hàng cần đưa văn quy chuẩn phù hợp, nội dung, phương pháp định giá cụ thể loại TSBĐ xác trình định giá hạn chế tối đa việc định giá theo cảm tính, kinh nghiệm Thứ tư cơng tác thu thập thơng tin Trong q trình thu thập xử lý thông tin, cán định giá nhận nhiều nguồn thông tin khác như: từ khách hàng cung cấp, quan sát thực tế, qua tổ chức liên quan nguồn tin từ người xung quanh BĐS, Chính vậy, cần xác định mức độ tin cậy thông tin đưa lựa chọn phù hợp với trường hợp Bên cạnh đó, cán định giá cần phải lập kế hoạch thu thập thông tin cho đầy đủ, xác tiết kiệm thời gian Các thơng tin cần thu thập như: thông tin tài sản định giá, tài sản để so sánh, thông tin thị trường làm điều chỉnh, thông tin văn pháp lý, Việc cẩn trọng thu thập thông tin giúp cho cán định giá tránh 40 sai sót khơng đáng có quy trình định giá Q trình thu thập thơng tin khơng phụ thuộc hồn tồn vào kinh nghiệm cán định chi nhánh cần phải trang bị đầy đủ sở liệu đáng tin cậy dồi Nhờ có cơng tác định giá đem lại hiệu cao Thứ năm cơng tác phân tích, xử lý thơng tin Khi phân tích, xử lý thơng tin thu thập nội dung cần nắm chắc, là: đặc điểm, ảnh hưởng chủ yếu đến giá trị tài sản Từ đó, q trình thực loại bỏ chi tiết không cần thiết để tập trung vào yếu tố quan trọng BĐS định giá Khi lập luận đảm bảo tính xác cao nhất, cán thực việc định giá cần phải xem xét yếu tố thị trường có ảnh hưởng đến giá trị BĐS hay không Để kết đưa phù hợp với tình hình thị trường Trong trường hợp định giá cần phải xác định giá trị cịn lại đất, với BĐS khó đưa kết luận cần phải có vào chuyên gia lĩnh vực chuyên môn xây dựng Đồng thời, ngân hàng nên sử dụng phần mềm thống kê, phân tích xây dựng hệ thống sở liệu ngân hàng Thơng qua liệu thơng tin tốt cán định giá có thị trường phù hợp, giảm thiểu thời gian cho trình thu thập thông tin Ngân hàng cần tăng cường đầu tư cho hệ thống thông tin; thường xuyên cập nhật sở liệu vào hệ thống nguồn tư liệu quý giá để khai thác, sử dụng cách hiệu việc định giá mang lại lợi ích đơn vị Thứ sáu nhóm giải pháp văn pháp luật Văn pháp luật gây nhiều khó khăn cơng tác định giá BĐS phục vụ cho vay, đặc biệt tình hình thị trường BĐS có nhiều biến động Nếu giải vấn đề trình định giá trở nên dễ thực Việc ban hành văn pháp luật riêng ngân hàng cần có trách nhiệm mà Bộ Tài Cần xây dựng, ban hành kịp thời văn đạo rõ ràng, dễ hiểu; đồng thời văn luật BĐS cần đồng hóa Thứ bảy nhóm giải pháp bổ sung Với TSBĐ phức tạp AgriBank chi nhánh Gia Lâm phải th cơng ty định giá bên ngồi Chi nhánh nên tạo dựng mối quan hệ với công ty định giá độc lập để phối hợp hỗ trợ lẫn phát triển Điều có ý nghĩa lớn việc hạn chế rủi ro biến động giá thị trường BĐS Mặt khác, chi nhánh chức hội nghị tọa đàm, trao 41 đổi thông tin với tham gia chuyên gia từ tổ chức định giá giảng dạy chia sẻ kinh nghiệm tới cán định giá Thực trạng cán tín dụng AgriBank Gia Lâm kiêm nhiệm công việc định giá tài sản nên có nhiều bất cập q trình định giá nói Việc thành lập phận định giá độc lập vô cần thiết, đảm bảo tính khách quan, minh bạch chun mơn hóa, hiệu công tác định giá Bộ phận bao gồm cán đào tạo chuyên sâu lĩnh vực định giá Khi hình thành phận riêng rẽ chắn giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàn tránh sai lầm khơng đáng có q trình định giá cán khơng chun Với phịng ban riêng biệt cán định giá có thêm nhiều hội để nâng cao trình độ học hỏi kinh nghiệm Mặt khác, phòng ban chịu trách nhiệm lưu trữ thông tin BĐS dùng để chấp nói riêng TSBĐ nói chung, tạo điều kiện tốt để có sở liệu giúp chi nhánh thuận tiện việc nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng Cùng với việc hình thành phận định giá độc lập ngân hàng phải quy định chức nhiệm vụ gắn trách nhiệm rõ ràng cho phịng ban Điều hạn chế rủi ro vấn đề đạo đức nghề nghiệp Thêm vào đó, cần trọng việc tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá BĐS chấp Bởi lẽ, thị trường BĐS Việt Nam ln có biến chuyển phức tạp ảnh hưởng đến việc xác định giá trị BĐS rủi ro trình xác định giá trị tài sản chấp Biện pháp nên thực định kỳ hàng tháng hàng quý ngân hàng Khi thực kiểm tra cần đánh giá cụ thể BĐS chấp như: giảm giá trị, nguyên nhân tìm giải pháp khắc phục Nếu có thay đổi BĐS chấp, đơn vị cho vay cần lập phiếu yêu cầu định giá BĐS chấp gửi lên cán quản lý Trong hoạt động tín dụng AgriBank chi nhánh Gia Lâm cơng tác định giá TSBĐ đóng vai trị quan trọng, đảm bảo cao việc bảo toàn vốn Tuy nhiên, hoạt động phức tạp, có nhiều yếu tố tác động làm ảnh hưởng đến kết định giá Để góp phần thúc đẩy, nâng cao chất lượng định giá BĐS chấp không riêng trách nhiệm ngân hàng mà cần có vào Bộ, ban, ngành, địa phương phối hợp khách hàng Trước hết, quan Nhà nước có thẩm quyền Ngân hàng Nhà nước với vai chủ lục, trung gian điều tiết tồn hệ thống ngân hàng, cần có 42 sách hỗ trợ rõ ràng để giúp cho hệ thống ngân hàng phát triển theo định hướng mà Nhà nước đề Bất điều chỉnh NHNN sách tiền tệ có ảnh hưởng trực tiếp đến dịng lưu chuyển tiền tệ hoạt động NHTM Để tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng nói chung AgriBank nói riêng, NHNN thường xun rà sốt lại văn ban hành, sửa đổi ban hành văn thay kịp thời văn khơng cịn phù hợp Tuy nhiên, văn thường thiếu đồng mà lại chồng chéo lên gây khó khăn cho hoạt động chi nhánh Vì vậy, kính đề nghị NHNN có đạo xuyên suốt, rành mạch kịp thời hệ thống hóa văn liên quan đến hoạt động ngân hàng, hoạt động định giá, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cán định giá Bên cạnh nâng cao hiệu hoạt động hệ thống thông tin ứng dụng nhằm phục vụ cho phát triển hoạt động tín dụng hoạt động định giá tổ chức tín dụng, hệ thống AgriBank Cịn Bộ tài - quan trực tiếp quản lý hoạt động tổ chức định giá quy trình cách thức hoạt động tổ chức Tuy nhiên, công tác quản lý cịn bộc lộ nhiều thiếu sót; vậy, bộ, ngành nên ban hành thông tư hướng dẫn kịp thời, phù hợp với tình hình kinh tế khắc phục độ trễ văn pháp luật Các thông tư ban hành không chồng chéo cán định giá lúng túng trình thực Nội dung thông tin phải rõ ràng, dễ hiểu thông báo rộng rãi trang thông tin Xây dựng chế chuyên kiểm tra chất lượng định giá đơn vị, đưa tiêu chuẩn cho việc định giá xử lý sai phạm kịp thời Tập trung nâng cao chất lượng nguồn nhân lực; tổ chức bồi dường, đào tạo; thi, cấp chứng định giá cho cá nhân để nâng cao tính chuyên nghiệp đội ngũ cán định giá Có thể tổ chức khóa học truyền đạt kinh nghiệm chuyên gia nước để học hỏi kinh nghiệm Tiếp theo AgriBank AgriBank cần xác định rõ nhiệm vụ công tác định giá trọng tâm, đảm bảo trì phát triển Do vậy, cần tập trung đạo, việc hoàn thiện quy trình phương pháp định giá cách cụ thể phù hợp với thực tiễn phù hợp với ngân hàng Việc định giá tốt mang tới nhiều lợi ích cho ngân hàng Chính vậy, ngân hàng nên đầu tư nhiều sở vật chất, kỹ thuật việc nâng cao trình độ chun mơn cơng tác định giá cho 43 cán Khối lượng công việc cán bộ, công nhân viên ngày nhiều, sức ép công việc ngày lớn AgriBank nên xem xét chế độ lương thưởng hợp lý nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm hiệu suất công việc Bên cạnh đó, cần thực tốt hoạt động định giá TSBĐ nói chung BĐS nói riêng AgriBank cần hồn thiện quy trình định giá cách cụ thể, rõ ràng để thuận tiện cho việc định giá Cuối khách hàng quan hệ với AgriBank - CN Gia Lâm Trong công tác định giá, hồ sơ thông tin mà khách hàng cung cấp đóng vai trị quan trọng ảnh hưởng đến kết định giá Vì vậy, trách nhiệm việc cung cấp hồ sơ cách đầy đủ, xác khách hàng đảm bảo phù hợp với quy định AgriBank cần thực nghiêm túc Trong trường hợp cung cấp thiếu cần phải bổ sung cho chi nhánh, khơng cố tình làm sai thực tế với mục đích có kết định giá cao Chủ động xếp thời gian để tổ chức định giá thực khảo sát thực tế tài sản Cam kết, tạo điều kiện thuận lợi để cán chi nhánh hoàn thành tốt trách nhiệm nghĩa vụ mình, đặc biệt kết định giá khách quan, hợp lý, tiết kiệm chi phí thời gian 5.2 Ket luận Định giá BĐS chấp nhiệm vụ quan trọng trong hoạt động ngân hàng Để bảo toàn cho khoản vay, đặc biệt vay TSBĐ BĐS, ngân hàng AgrBank cần thành lập phận định giá riêng biệt Mục tiêu nghiên cứu KLTN nghiên cứu vấn đề liên quan đến định giá BĐS chấp hoạt động tín dụng ngân hàng, phân tích nhân tố tác động đến hoạt động định giá từ đưa nhận định tầm quan trọng việc xây dựng quy trình, phương pháp định giá BĐS chấp Trên sở đó, KLTN đề mục tiêu phương hướng giải pháp chủ yếu để hồn thiện cơng tác định giá BĐS để làm TSBĐ chấp AgriBank KLTN hoàn thành số nội dung sau: Hệ thống hóa có bổ sung vấn đề sở khoa học định giá BĐS chấp hoạt động cho vay hầu hết NHTM KLTN nghiên cứu vấn đề định giá BĐS chấp hoạt động cho vay AgriBank chi nhánh Gia Lâm xác định nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng định giá BĐS chấp thông qua số liệu báo cáo hoạt động chi nhánh bảng hỏi khảo sát khách hàng 44 KLTN phân tích tổng quát thực trạng hoạt động định giá BĐS chấp AgriBank Gia Lâm nay, phân tích đầy đủ tương đối tồn diện hoạt động cho vay ngân hàng thời gian qua Để đánh giá khách quan có sở KLTN khác, sở phân tích thực trạng ngân hàng công tác định giá BĐS chấp, KLTN rút số nhận xét hoạt động định giá AgriBank - chi nhánh Gia Lâm, đồng thời mạnh dạn khó khăn, vướng mắc công tác Những nhận xét kết luận sở cho việc nghiên cứu nội dung mà KLTN đề để hồn thiện cơng tác định giá BĐS chấp AgriBank Gia Lâm thời gian tới KLTN đề mục tiêu phương hướng, quan điểm giải pháp chủ yếu nhằm đóng góp thực tốt cơng tác định giá BĐS chấp ngân hàng AgriBank chi nhánh Gia Lâm Điểm đóng góp khoa học KLTN lần lần tác giả nghiên cứu cách cụ thể vấn đề cốt lõi việc định giá BĐS làm TSBĐ chấp với hệ thống ngân hàng AgriBank, đặc biệt AgriBank - chi nhánh Gia Lâm đặt mối quan hệ mật thiết với giai đoạn phát triển thị trường BĐS tương lai Qua đánh giá thực trạng, phân tích rõ kết quả, tồn tại, hạn chế công tác định giá BĐS AgriBank, KLTN cố gắng rút nhận xét chung mà ngân hàng thực sở cho quan điểm đề xuất KLTN nêu thống quy trình, phương pháp định giá BĐS chấp ngân hàng Tuy nhiên, KLTN có mặt hạn chế, KLTN phân tích, đánh giá chất lượng định giá BĐS chi nhánh AgrBank, chưa thể cách khái quát chung chất lượng toàn hệ thống ngân hàng thương mại kinh tế Cùng với phát triển kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh, nhiên hoạt động tín dụng ngân hàng ln tiềm ẩn nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro đó, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay vốn phải có TSBĐ mà chủ yếu BĐS Vì hoạt động định giá BĐS nhiệm vụ quan trọng tác động trực tiếp đến phát triển ngân hàng kinh tế TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ Tài (2014), Thông tư số 158/2014/TT-BTC tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04, ban hành ngày 27 tháng 10 năm 2014 [2] Bộ Tài (2015), Thơng tư số 28/2015/TT-BTC tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07, ban hành ngày 06 tháng 03 năm 2015 [3] Bộ Tài (2015), Thơng tư số 126/2015/TT-BTC tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10, ban hành ngày 20 tháng 08 năm 2015 [4] Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất, ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014 [5] Civillawinfor (2008), ‘Khái niệm, đặc điểm phân loại bất động sản’, Báo điện tử Thông tin pháp luật dân sự, truy cập lần cuối vào ngày 20 tháng 05 năm 2019, từ < https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521/> [6] Cục Quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ định giá, chuyên ngành thẩm định giá bất động sản, NXB Hà Nội, Hà Nội [7] Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, NXB Khoa học Kĩ thuât Hà Nội, Hà Nội [8] Ngân hàng Nông Nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam, Báo cáo tình hình hoạt động giai đoạn 2016-2018, Hà Nội [9] Ngô Thị Phương Thảo (2011), ‘Định giá BĐS chấp NHTM Việt Nam’, luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế quốc dân [10] Phạm Thị Ngọc Mỹ (2014), ‘Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới’, luận án tiến sĩ, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh [11] Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, ban hành ngày 16 tháng 06 năm 2010 [12] Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 [13] Quốc hội (2015), Luật Dân số 91/2015/QH13, ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015 [14] Th.S Phan Thị Linh Đa (2010), ‘Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Công ty TNHH thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nàng’, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học kinh tế Đà Nằng [15] Th.S Trần Thị Bích Ngân (2016), ‘ Định giá bất động sản NHTM: Tồn đề xuất’, Tạp chí Tài chính, truy cập lần cuối vào ngày 20 tháng 05 năm 2019, từ [16] TS Phạm Tiến Đạt (2014), Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản, NXB Tài chính, Hà Nội [17] TS Phạm Tiến Đạt (2015), Định giá bất động sản hoạt động tín dụngcách tiếp cận từ Ngân hàng thương mại, NXB Tài chính, Hà Nội [18] TS Phạm Tiến Đạt (2016), Thẩm định giá Bất động sản, NXB Bách Khoa Hà Nội, Hà Nội [19] TS Nguyễn Ngọc Tuấn (2011), Thẩm định giá bất động sản, NXB Tài chính, Hà Nội [20] TS Nguyễn Ngọc Vinh & TS Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản, NXB Lao động xã hội, Hà Nội PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT PHẦN I GIỚI THIỆU Xin chào Anh/Chị Tôi Kiều Khánh Linh - Sinh viên năm cuối Học viện Ngân hàng Hiện nghiên cứu đề tài “Chất lượng định giá Bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam — Chi nhánh Gia Lâm” Mong Anh/Chị dành chút thời gian trả lời giúp tơi số câu hỏi bên Tơi mong có cộng tác từ phía Anh/Chị! Phần II KHẢO SÁT A Tổng quát Anh/Chị thuộc đối tượng: □ KH cá nhân □ KH doanh nghiệp Mục đích vay vốn Anh/Chị là: □ Vay tiêu dùng □ Vay phục vụ sản xuất B Nội dung khảo sát Anh/Chị đánh công tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Gia Lâm nay? (Theo thang đo Likert cấp độ) Trong đó: Hồn tồn khơng hài lịng Hài lịng Khơng hài lịng Hồn tồn hài lịng Trung bình (Tạm hài lịng) Tiêu chí Cán định giá có trình độ chun mơn tốt Cán TĐG có thái độ làm việc nhiệt tình, chun nghiệp Thời gian hoàn tât trình thâm định giá nhanh Hồ sơ thủ tục định giá BĐS nhanh gọn Thông báo định giá giây tờ pháp lý có liên quan rõ ràng, dễ hiểu đầy đủ Ket định giá BĐS minh bạch hợp lý Phí định giá hợp lý, cạnh tranh Ngân hàng bảo đảm bí mật thơng tin cho khách hàng NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Giảng viên hướng dẫn Xin chân thành cám ơn giúp đỡ Anh/Chị! (Ký ghi rõ họ tên) ... pháp phù hợp nh? ??m góp phần nâng cao chất lượng hoạt động đ? ?nh giá BĐS làm TSBĐ để chấp vay chi nh? ?nh 22 23 PHẦN Đ? ?NH TÁCdịch Đ? ?NH ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP HìnhGIÁ 4.2 CÔNG Lượng giao nh? ?GIÁ BẤT Hà Nội... hoạt động kinh doanh phát triển ngân hàng Nh? ??m mục đích nâng cao chất lượng, hiệu công tác đ? ?nh giá BĐS để chấp vay góp phần việc hồn thiện quy tr? ?nh nâng cao chất lượng đ? ?nh giá chi nh? ?nh, sinh... đề tài: ? ?Nâng cao chất lượng đ? ?nh giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam — Chi nh? ?nh Gia Lâm? ?? làm nội dung nghiên cứu KLTN Nội dung trọng tâm KLTN nh? ??m phân