PHẦN 3 DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.1. Đánh giá dựa trên tình hình thực tế tại AgriBank CN Gia Lâm
Trong giai đoạn 2015-2018, tốc độ tăng trưởng kinh tế có xu hướng tăng khoảng 0,4%; tuy nhiên, tốc độ tăng vẫn còn chậm bởi nền kinh tế Thế giới thường xuyên đối diện với những khó khăn và thách thức. Nhờ có sự đồng bộ giải pháp về tín dụng cũng như cơ chế phối hợp linh hoạt giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, tình hình lạm phát được kiểm sốt tốt. Chỉ số CPI có xu hướng tăng đáng kể, từ 0,63% năm 2015 lên tới 3,8% năm 2018 (tăng lên khoảng 6 lần trong 3 năm). Những biến động tương đối thuận lợi của nền kinh tế làm gia tăng nhu cầu vốn để đáp ứng cho hoạt động kinh doanh, sản xuất và tiêu dùng của các tổ chức và cá nhân. Chính vì vậy, các khoản vay có TSBĐ gia tăng.
Hình 4.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế và CPI giai đoạn 2016-2018
Đơn vị tính: % 8 7 6 5 4 3 2 1 0 7.08 6.81 6.68 3.8 3.53 2.66 0.63 2015 2016 2017 2018
• Tăng trưởng kinh tế • Tăng trưởng CPI
Nguồn: Tổng cục Thống kê
Cùng với những cải thiện của nền kinh tế, thị trường BĐS ngày càng có nhiều biến động mạnh. Trong năm 2018, thị trường giao dịch BĐS chứng kiến hàng loạt các dự án BĐS lớn mở bán. Không bùng nổ như giai đoạn năm 2015-2017 nhưng thị trường BĐS năm 2018 vẫn tiếp tục phát triển với một lượng giao dịch tương đối. Và theo xu hướng đó, giai đoạn đầu 2019, giao dịch thị trường BĐS sẽ có biến chuyển theo hướng tích cực.
Hình 4.2. Lượng giao dịch nhà ở tại Hà Nội năm 2018
15000 10000 5000 0
Nguồn: Cục quản lý nhà đất, Bộ Xây dựng
Thị trường BĐS có nhiều khởi sắc với số lượng giao dịch tăng đáng kể vào quý IV năm 2018. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng BĐS làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng. Thị trường giao dịch gia tăng cũng tạo thuận lợi cho việc thu thập thông tin liên quan tới giá trị BĐS tương tự làm so sánh, để định giá chính xác nhất.
Bảng 4.1. Tài sản bảo đảm khi cho vay tại AgriBank Gia Lâm giai đoạn 2016-2018
Tổng số lượng hồ sơ BĐS định
giá 866 1.011 1.325 145 314
Giá trị định giá (Đơn vị: Tỷ đồng) 988 1.023 1.469 35 446
Nguồn: Trung tâm quản lý tín dụng, AgriBank
Với những biến chuyển tích cực của nền kinh tế và thị trường BĐS, theo số liệu trên, tổng dư nợ được đảm bảo bằng BĐS thế chấp tại AgriBank Gia Lâm chiếm tỷ trọng cao nhất (luôn xấp xỉ 50% dư nợ tồn chi nhánh mỗi năm và có xu hướng tăng dần qua các năm. Thông thường, để đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của một ngân hàng là thơng qua kết quả hoạt động tín dụng. Với tỷ trọng lớn dư nợ có TSBĐ là BĐS thì việc định giá BĐS thế chấp vay rất quan trọng để từ đó cấp hạn mức tín dụng hợp lý. Sẽ dẫn tới nhiều hệ quả xấu cho phía ngân hàng nếu như chất lượng cơng tác định giá BĐS khơng tốt. Khi khơng có một cơ chế định giá thống nhất, rõ ràng thì việc định giá BĐS cịn bị phụ thuộc vào sự chủ quan của cán bộ định giá, dễ xảy ra sự sai sót trong đánh giá. Chỉ để tăng doanh thu cho ngân hàng mà cán bộ định giá sai giá trị BĐS, giá trị BĐS thế chấp thấp hơn với số tiền vay. Việc này sẽ khiến ngân hàng gặp nhiều hệ lụy đằng sau những khoản nợ xấu không xử lý được. Vậy, để giảm thiểu rủi ro tín dụng có thể xảy ra đối với hệ thống ngân hàng thì việc nâng cao chất lượng định giá BĐS là một nhiệm vụ hết sức cần thiết.
Hoạt động định giá BĐS và kết quả kinh doanh tại - Chi nhánh Gia Lâm trong 3 năm gần đây được thể hiện ở bảng số liệu sau:
Bảng 4.2. Tình hình số lượng hồ sơ BĐS và giá trị BĐS thế chấp tại AgriBank - CN Gia Lâm từ năm 2016 đến năm 2018
Tổng số lượng hồ sơ BĐS
định giá 686 1.011 1.325 145 314
Số hồ sơ BĐS tự định giá 75
2 862 1.055 ĩĩõ 164
Số hồ sơ BĐS phải thuê ngoài 11
4 149 270 35 150
Nguồn: Báo cáo hoạt động AgriBank - CN Gia Lâm
Qua báo cáo của chi nhánh cho thấy số lượng hồ sơ mà ngân hàng định giá và xử lý tăng dần qua các năm. Cụ thể, năm 2016, đã tiến hành định giá 866 hồ sơ, năm 2017 là 1.011 hồ sơ (tăng thêm 145 hồ sơ) và năm 2018 ghi nhận 1.325 hồ sơ (tăng thêm 314 hồ sơ). Số lượng hồ sơ BĐS được định giá tăng qua các năm, giá trị BĐS được định giá tương ứng cũng gia tăng, tăng từ 988 tỷ đồng (năm 2016) lên tới 1.469 tỷ đồng (năm 2018).
Cùng với nền kinh tế đang cải thiện theo hướng tích cực, hoạt động cho vay tại ngân hàng trong giai đoạn vừa qua được mở rộng, nhu cầu vay vốn tăng. Hơn thế nữa, các khoản vay có TSĐB tăng tương ứng; trong đó, việc thế chấp vay bằng BĐS được sử dụng phổ biến nên BĐS phải định giá cũng tăng. Với quy mô hồ sơ BĐS định giá chiếm tỷ trọng lớn, chi nhánh đã xác định đẩy nhanh việc nâng cao chất lượng công tác định giá. Đảm bảo đánh giá đúng giá trị của BĐS thế chấp sẽ mang lại lợi ích cho cả bên vay và bên đi vay. Nếu giá trị thực của BĐS nhỏ hơn giá trị định giá BĐS thì phía ngân hàng sẽ gặp rủi ro khơng đảm bảo bảo tồn vốn, đối với khách hàng mất cơ hội tạo vốn. Đồng thời cũng làm ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường. Khi q trình định giá BĐS thế chấp tốt, đảm bảo chính xác cao thì sẽ loại bỏ các TSBĐ chưa đáp ứng điều kiện để thế chấp, tránh thiệt hại đến hoạt động cho phía ngân hàng.
Tóm lại, việc định giá BĐS thế chấp hiện nay hết sức quan trọng trong hoạt động tại ngân hàng, đây như là lá chắn để đảm bảo sự duy trì, phát triển ngân hàng, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế thị trường đang có những biến chuyển đáng kể. Việc hồn thiện quy trình và nâng cao chất lượng định giá BĐS thế chấp là nhiệm vụ trọng tâm, xuyên suốt và là yêu cầu cấp thiết tại AgriBank trong giai đoạn hiện nay.
Bảng 4.3. Số hồ sơ BĐS định giá phải thuê ngoài từ năm 2016 đến năm 2018
Tổng số lượng hồ sơ
BĐS định giá 866 1.011 1.325 145 314
Số lượng hồ sơ có sự chênh lệch giá trị sau lần định giá lại BĐS
698 623 615 -75 -8
Tỷ trọng hồ sơ chênh
lệch giá trị 80,60 % 61,62 % 46,41 % -18,98 % -15,21 %
Nguồn: Báo cáo hoạt động AgriBank - CN Gia Lâm
Có tới 114 hồ sơ BĐS phải th ngồi năm 2016 trên tổng số 866 hồ sơ đề nghị định giá. Số lượng hồ sơ phải thuê ngoài cũng tiếp tục tăng 35 hồ sơ trong năm 2017, tăng tới 150 hồ sơ trong năm 2018 so với số lượng hồ sơ của năm trước.
Với số liệu từ bảng 4.3, cho thấy số lượng BĐS phải thuê ngoài thẩm định giá của ngân hàng AgriBank Chi nhánh Gia Lâm tăng dần qua các năm, do những biến động phức tạp của thị trường BĐS. Số hồ sơ tự định giá bởi ngân hàng tuy có tăng, song số hồ sơ định giá phải th ngồi cũng tăng, năm sau cao hơn năm trước. Việc này nhận thấy cơng tác định giá BĐS tại AgriBank cịn thiếu sự chuyên nghiệp và chưa thực sự hoàn thiện. Lý do có lẽ bởi hiện tại cán bộ tín dụng tại hệ thống đồng thời thực hiện trực tiếp là người định giá BĐS thế chấp và đưa ra hạn mức vay vốn. Bên cạnh đó, thị trường BĐS hiện đang có nhiều biến động phức tạp, gây khơng ít vướng mắc, khó khăn trong thực hiện định giá. Việc định giá theo cơ cấu như vậy khiến cho quyết định vay vốn trở nên thiếu tính khách quan và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho hệ thống ngân hàng.
Bảng 4.4. Số lượng hồ sơ BĐS định giá có sự sai lệch giá trị so với định giá lại từ năm 2016 đến năm 2018
Tông số lượng hồ sơ BĐS ĐG 866 1.011 1.325 145 314
Số lượng hồ sơ phải điều
chỉnh 15 ĩõ
- 7 -5 -3
Tỷ trọng hồ sơ phải điều chỉnh
1,73% 0,98% 0,53% -0,75% -0,45%
Nguồn: Báo cáo hoạt động AgriBank- CN Gia Lâm
Do BĐS thường là TSBĐ được sử dụng đảm bảo cho khoản vay trung và dài hạn và giá trị lớn nên theo quy định, ngân hàng đều phải đánh giá lại TSĐB định kỳ. Theo số liệu của bảng thì hồ sơ BĐS định giá có sự sai lệch giá trị với lần định giá lại qua các năm có xu hướng giảm cả về số lượng lẫn tỷ trọng. Giai đoạn 2016-2018, số lượng hồ sơ có sự chênh lệch giá trị định giá lần đầu với lần định giá lại giá trị BĐS đang giảm dần; tuy nhiên vẫn ở mức tương đối thấp.
Trên thực tế, giá trị BĐS phụ thuộc phần lớn vào những biến động của thị trường như: sự thay đổi của quy hoạch hay những biến chuyển trong cơ sở hạ tầng,... Vì vậy, khó tránh khỏi những sai lệch về trị giá BĐS được định giá so với thời điểm ban đầu định giá. Bên cạnh đó, đặc điểm của giá trị BĐS còn phụ thuộc vào nhân tố điều kiện tự nhiên, bao gồm: vị trí địa lý, kích thước, cảnh quan xung quanh,... Điều này đã gây khó khăn khơng nhỏ đối với cán bộ định giá trong quá trình thu thập, xử lý thơng tin và định giá.
Hình 4.3. Số lượng hồ sơ có sự sai lệch về vị trí BĐS TC giai đoạn 2016-2018
Đơn vị tính: Hồ sơ
Nguồn: Báo cáo hoạt động AgriBank - CN Gia Lâm
Biểu đồ phản ánh số lượng hồ sơ bị sai lệch về vị trí BĐS những năm qua có xu hướng giảm dần từ 25 hồ sơ năm 2016 xuống còn 17 hồ sơ năm 2017 và 9 hồ sơ năm 2018. Trong thời điểm giao dịch, một số trường hợp khách hàng phản ánh về kết quả định giá không thuyết phục. Phần lớn nguyên nhân của sự phản ánh này do người trực tiếp tham gia định giá không tiếp cận thực tế, thông tin tiếp nhận thiếu chính xác.
Bảng 4.5. Số lượng hồ sơ định giá BĐS phải điều chỉnh (2016 - 2018)
Số lượng (bộ) Tỷ trọng (%) Số lượng (bộ) Tỷ trọng (%) Số lượng (bộ) Tỷ trọng (%) Dưới 1 ngày 122 14,09 166 16,42 260 19,62
Từ 1 ngày - dưới 2 ngày 522 60,28 692 68,45 896 67,62
Từ 2 ngày - dưới 3 ngày 169 19,52 101 999 120 9,06
Trên 3 ngày 53 6,12 52 5,14 49 3,69
Tổng cộng 866 100 1.011 ĩõô 1.325 100
Nguồn: Báo cáo của đơn vị thực tập
Qua số liệu bảng trên cho thấy, lượng hồ sơ phải điều chỉnh giá BĐS giai đoạn 2016-2018 có xu hướng giảm dần. Năm 2016 có 15 hồ sơ phải điều chỉnh lại, chiếm tỷ trọng 1,73% thì tới năm 2017 cịn 10 hồ sơ, chiếm 0,98%. Cho tới năm 2018, số lượng hồ sơ định giá BĐS cần điều chỉnh chỉ còn 7 hồ sơ, chiếm tỷ trọng 0,53%.
Như vậy, số lượng hồ sơ phải điều chỉnh kết quả chiếm tỷ lệ nhỏ trên tổng số lượng hồ sơ định giá đã thực hiện. Những kết quả trên thể hiện vai trò của việc định giá TSBĐ trong hoạt động vay vốn là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Theo số liệu tại Bảng 4.5 cho thấy quy mô và chất lượng công tác định giá BĐS thế chấp vay tại chi nhánh đang dần được cải thiện.
Kết quả thể hiện ở bảng số liệu trên cho thấy số lượng hồ sơ thực hiện theo đúng quy định luôn chiếm tỷ trọng cao (đều trên 60%) trong tổng hồ sơ định giá. Số lượng hồ sơ chậm trễ (trên 2 ngày) đã giảm dần theo năm; tỷ lệ hồ sơ chậm trễ cũng có xu hướng giảm dần. Việc hồ sơ chậm trễ một phần là do tác động của nhiều yếu tố khác nhau như: cán bộ định giá không đảm bảo thời gian quy định, hồ sơ chưa đáp ứng yêu cầu, trách nhiệm cấp có thẩm quyền, nhất là những hồ sơ vượt thẩm quyền phê duyệt của chi nhánh.
NỘI DUNG TS ĐỊNH GIA TS so SANH 1 TS SO SANH 2 TS SO SANH 3
Địa chi
"TmEFTP Hà Nội HaTNpi HaTNpi HaTNpi
Quân Huyện. TX Gia Lâm Gia Lâm Gia Lâm Gia Lâm
PhudngXaTT Xã Đặng Xá Xầ Đặng Xá Xầ Đặng Xá Xầ Đặng Xá
Chi tiêt Biệt thự sô 52A, Lô
đàt BT i, Khu đo thị mới Đặng Xà 2
Khu đỏ thị mới
Đặng Xá 2 Khu đỏ thị mớiĐặng Xá 2 Khu đỏ thị mớiĐặng Xa 2
Tmh trạng giao dịch Đà giao dιch Chua giao dιch Chưa giao dιch
Thời cTiẻm 15/10/2018 21/10/2018 21/10/2018
Đánh giá:
Dựa trên sự phân tích, đánh giá cơng tác định giá BĐS để thế chấp nhận thấy công tác định giá BĐS của đơn vị là chưa tốt. Số hồ sơ định giá có sự sai lệch vẫn chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số hồ sơ định giá. Nguyên nhân một phần là do việc áp dụng phương pháp định giá chưa phù hợp. Vì muốn tiết kiệm thời gian, đồng thời dưới sức ép giải ngân theo quy định, do đó thơng thường người định giá chỉ áp dụng một phương pháp để xác định giá trị BĐS. Đa số phương pháp so sánh, được cán bộ định giá áp dụng chính, thơng qua những kinh nghiệm của bản thân, trong khi nhiều BĐS có thể dùng nhiều phương pháp định giá khác. Từ đó dẫn đến việc xây dựng quy trình định giá BĐS chỉ mang tính hình thức và thiếu thực chất. Mặt khác, việc xác định các tiêu chí và tỷ lệ điều chỉnh của phương pháp so sánh do AgriBank quy định là chưa rõ ràng cũng là một hạn chế mà dẫn đến kết quả định giá chưa có độ tin cậy cao. Hiện nay, tại chi nhánh phương pháp thu nhập sử dụng ít, do gặp phải những khó khăn trong q trình thực hiện. Cán bộ tín dụng khó khăn trong việc xác định tỷ lệ chiết khấu, đồng thời khó khăn trong việc xác định thu nhập trong tương lai, trong điều kiện nền kinh tế chưa ổn định. Mặt khác, mục đích chính của ngân hàng là định giá BĐS để thế chấp cần phải xác định giá trị chính xác, độ tin cây cao, đảm bảo an toàn trong trường hợp phát mại tài sản, gây rủi ro làm ảnh hướng đến phía ngân hàng.
Trường hợp minh họa cụ thể về những vấn đề gặp phải trong phương pháp định giá tại chi nhánh. BĐS thế chấp vay của bà Phạm Thị Nga tại Biệt thự số 52A, Lô đất BT1, Khu đô thị mới Đặng Xá 2, xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, TP. Hà Nội với mục đích định giá để thế chấp vay vốn ngân hàng. BĐS được Sở Tài nguyên và môi trường TP. Hà Nội cấp giấy chứng nhận QSDĐ và CTXD trên đất với những đặc điểm như
sau: diện tích trên GCN là 337 m2; mặt tiếp giáp là 12.05 m2; chiều rộng 12.05 m2;
chiều dài 14.10 m2, đất ở tại đơ thị, lâu dài. Hướng chính là Tây Bắc với 3 mặt tiếp giáp. Sử dụng đúng theo quy hoạch và không xảy ra tranh chấp thời điểm định giá. Đặc điểm của cơng trình xây dựng: CTXD chưa hồn thành; diện tích đất xây dựng
là 89.50 m2 với 03 tầng và diện tích sàn là 275.00 m2.
Phân tích đánh giá bằng phương pháp so sánh:
Thông tin giao
dịch
Giá rao bán (ẩ) 9,100,000,000 8,600,000,000
Giả giao dịch (ẩ) 5.900,OOOjOOO
Giá trị ước tinh (đ) 5j900,000j000 8,500,000,000 8,500,000,000
Diện tích đát 6n2) 337.00 132.00 272.00 272.00
Diện tích sàn XD
(mi) 320.00 450.00 450.00
Đơn giã XD GrrI 8,000,000 4,200,000 4,200,000
CLCL của CTXD (¾) 95.00 95.00 -9⅛JO0 Giá trị CTXD (ẩ) 2,432,000,000 1,795,500,000 1,795,500,000 Đơn giá đát (dm2) 26,272.727 24,648,897 24,648,897 THÕNG TIN ĐIỀU CHĨNH Vi trí
Tên đường chink Nguyên Đ cứ Thu nậ NgUjenDttC Thu nậ Nguyên Đúc Thu nậ Ngvreen Diic. Thu