Báo cáo thực tập môi giới bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN             báo cáo thực tập môi giới bất động sản                             Hà Nội, tháng 10 năm 2009 LỜI MỞ ĐẦU Môi giới bất động sản cá nhân, nhóm, tổ chức làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác tạo mối quan hệ kinh doanh bất động sản Môi giới bất động sản phát sinh hội tụ đầy đủ yếu tố như: Xuất quan hệ bên, bên giải công việc giải không hiệu quả, tồn người thứ ba nhà mơi giới có đủ lực, điều kiện để giải cơng việc có liên quan bên Có thể thấy rõ, năm gần môi giới bất động sản ngày phát triển, với xu hội nhập cơng ty bất động sản hình thành chỗ trung tâm hay văn phòng môi giới bất động sản Việc đời công ty bất động sản hình thành nên thị trường bất động sản giúp cho phát triển kinh tế trở nên ổn định Chính nắm bắt nhu cầu phát triển thị trường bất động sản EVIETLAND hình thành giai đoạn Qua thời gian hoạt động EVIETLAND dần hồn thiện khẳng định vị thị trường Với đội ngũ đại diện thương mại chuyên cung cấp dịch vụ mua bán cho thuê văn phòng cho nhiều loại đối tượng khách hàng bao gồm công ty đa quốc gia, nhà phát triển địa ốc, các  chủ sở hữu doanh nghiệp Các chuyên viên làm đại diện thương mại trung tâm giúp bên thuê bên mua thương lượng để thuê mua nhà giúp chủ nhà cho thuê bán nhà Về phía bên thuê, điều gồm việc phân tích mục tiêu kinh doanh bên thuê nhằm đưa giải pháp bất động sản lý tưởng phù hợp với mục tiêu Các dịch vụ bao gồm từ việc hoạch định chiến lược, tư vấn địa điểm, so sánh giá cả, trông nom giao dịch việc điều phối lắp đặt trang thiết bị dịch vụ sau nhận nhà Khách hàng Trung tâm hưởng lợi nhờ kiến thức thị trường, trung thực kinh nghiệm không sánh Trung tâm Về phía chủ nhà, đội ngũ chuyên viên Trung tâm tối ưu hoá vị sản phẩm thị trường, nâng cao gía trị việc sử dụng chiến lược tiếp thị sáng tạo nhằm đạt kết cao Với thời gian thực tế ngắn kiến thức chưa đủ sâu rộng, viết tơi cịn nhiều thiếu sót có đánh giá cịn mang tính phiến diện, chủ quan Tôi mong nhận lời góp ý thầy để hồn thiện kiến thức Xin chân thành cảm ơn!   I GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP: Giới thiệu chung Quá trình hình thành phát triển EVIETLAND, tên thức CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN E-VIỆT, thành lập theo Giấy phép số 0103039084 Sở Kế hoạch Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 14-72007 Dù doanh nghiệp bất động sản thị trường, EVIETLAND có đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh, đầu tư tư vấn dự án bất động sản.  Đại hội đồng cổ đơng: Bao gồm tồn thành viên hợp danh Công ty, Hội đồng thành viên Hợp danh bầu Giám đốc Công ty đồng thời người đại diện theo pháp luật Công ty, lựa chọn bổ nhiệm Phó Giám đốc trợ giúp Giám đốc công tác tổ chức, điều hành Công ty Hội đồng thành viên Hợp danh quan quyền lực cao Cơng ty, có quyền định tất công việc quan trọng Công ty Giá trị cốt lõi, sứ mệnh & tầm nhìn - Giá trị cốt lõi Thơng tin minh bạch – Trách nhiệm nghề nghiệp – Sáng tạo không ngừng - Sứ mệnh Xây dựng EVIETLAND trở thành thương hiệu thị trường bất động sản Việt Nam – thương hiệu uy tín chất lượng Địa liên lạc Trụ sở chính: Số 16, Lơ 14A, phố Trung Hịa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Tel: (04) 37868810     Fax: (04) 37868808 Email: contact@evietland.vn     Website: http://www.evietland.vn Cơ cấu tổ chức, máy  Sơ đồ tổ chức:  Chức nhiệm vụ chính:  Đại hội đồng cổ đơng: Bao gồm toàn thành viên hợp danh Công ty, Hội đồng thành viên Hợp danh bầu Giám đốc Công ty đồng thời người đại diện theo pháp luật Công ty, lựa chọn bổ nhiệm Phó Giám đốc trợ giúp Giám đốc cơng tác tổ chức, điều hành Công ty Hội đồng thành viên Hợp danh quan quyền lực cao Cơng ty, có quyền định tất công việc quan trọng Công ty  Hội đồng quản trị: Đại hội đồng cổ đông bầu ra, quan quản lý cao Công ty, có nhiệm vụ: 1.    Báo cáo trước Đại hội đồng Cổ đơng tình hình kinh doanh, dự kiến phân phối lợi nhuận, chia lãi cổ phần, báo cáo tốn tài chính, phương hướng phát triển kế hoạch hoạt động kinh doanh Công ty 2.    Quyết định cấu tổ chức, máy, quy chế hoạt động quỹ lương Công ty 3.    Bổ nhiệm, bãi nhiệm giám sát hoạt động Ban Giám đốc 4.    Kiến nghị sửa đổi bổ sung Điều lệ Công ty 5.    Quyết định triệu tập Đại hội đồng cổ đông Hiện Hội đồng quản trị Công ty có 06 thành viên bao gồm 01 Chủ tịch, 05 Thành viên    Ban Kiểm soát: Ban kiểm sốt Đại hội cổ đơng bầu để kiểm soát vấn đề liên quan đến tổ chức, điều hành Cơng ty, kiểm sốt việc tn thủ đường lối, chủ trương Công ty vấn đề liên quan đến tài Cơng ty Hiện Ban kiểm sốt Cơng ty gồm 03 thành viên, thành viên có nhiệm kỳ 03 năm, 1/3 số thành viên bầu lại năm  Ban Tổng Giám đốc: Ban Tổng Giám đốc Hội đồng quản trị bổ nhiệm bãi miễn, bao gồm 01 Tổng Giám đốc 03 Phó Tổng Giám đốc Ban Tổng Giám đốc có nhiệm vụ: 1.    Tổ chức triển khai thực định Hội đồng Quản trị, kế hoạch kinh doanh; kiến nghị phương án bố trí cấu tổ chức quy chế quản lý nội Công ty theo Điều lệ, nghị Đại hội đồng cổ đông Hội đồng Quản trị 2.    Bổ nhiệm bãi nhiệm chức danh quản lý Cơng ty: Giám đốc, Phó Giám đốc chi nhánh, cơng ty thành viên, Trưởng Phó phịng sau Hội đồng Quản trị phê duyệt 3.    Ký văn bản, hợp đồng, chứng từ theo phân cấp Điều lệ Công ty 4.    Báo cáo trước Hội đồng Quản trị tình hình hoạt động tài chính, kết kinh doanh chịu trách nhiệm tồn hoạt động Công ty trước Hội đồng Quản trị  Ban thư ký: Giúp Chủ tịch Hội đồng quản trị xây dựng trình lên kế hoạch cơng tác hàng tháng, quý, năm công ty; theo dõi, đôn đốc thực sau phê duyệt.Thông báo biên bản, kết luận Chủ tịch Hội dồng quản trị họp, hội nghị Thực công tác hành chính, văn thư, lưu trữ, sử dụng quản lý dấu; thực cơng tác kế tốn tài vụ, bảo đảm phương tiện, điều kiện làm việc chung…  Cơng ty có phịng ban sau:  Phịng hành chính- nhân sự: với chức nhiệm vụ liên quan đến vấn đề thủ tục pháp lý, nhân sự, lương, vấn đề bảo hiểm xã hội, lễ tân, hậu cần.v.v.v  Phịng kế tốn-tài chính: Đảm bảo cung cấp thơng tin đầy đủ, xác số liệu kế toán giúp Hội đồng quản trị Ban Tổng Giám đốc kịp thời đưa định phù hợp sản xuất, kinh doanh việc hoạch định sách định hướng phát triển doanh nghiệp  Phòng phát triển dự án: phối hợp với phòng ban khác vạch chiến lược kinh doanh cho cơng ty, hồn thiện chiến lược kinh doanh để đưa hoạt đồng thực tế  Phòng kinh doanh: Với chức nhiệm vụ thực dự án kinh doanh Phịng kinh doanh với công việc chủ yếu là: Thực thương vụ mua bán bất đồng sản, thuê thuê bất động sản, môi giới lĩnh vực mua bán, thuê cho thuê bất động sản Với nhiệm vụ nắm bắt thông tin thị trưởng bất động sản, tổng hợp, đánh giá nhằm phối hợp với phòng ban khác việc phát triển kinh doanh cơng ty, phịng hỗ trợ kinh doanh Điều kiện kinh tế kỹ thuật cho hoạt động 3.1 Văn phịng Văn phịng Cơng ty có vị trí đẹp, gần trung tâm, đảm bảo sở vật chất kỹ thuật, phục vụ nhiệt tình chu đáo tạo tin tưởng tuyệt đối cho khách hàng 3.2 Nhân lực Đội ngũ nhân viên công ty gồm tài trẻ, đam mê công việc, tơn trọng chữ tín, tốt nghiệp giỏi  từ trường đại học hàng đầu Việt Nam nước Với kiến thức, kinh nghiệm quan hệ sâu rộng, đội ngũ nhân viên nỗ lực không ngừng việc tìm kiếm, cập nhật, nghiên cứu phân tích thị trường bất động sản Việt Nam nhằm hướng tới mục tiêu cung cấp cho quý khách hàng hội đầu tư, sở hữu bất động sản có giá trị tốt nhất, phù hợp với nhu cầu quý khách hàng Chúng hy vọng có cơ hội hợp tác trợ giúp quý khách trở thành chủ sở hữu những bất động sản giá trị này Chúng cam kết đồng hành khách hàng đối tác để tạo lập giá trị văn hóa, kinh tế góp phần nâng cao chất lượng sống cộng đồng phát triển ngành bất động sản Việt Nam 3.3 Thiết bị kỹ thuật hỗ trợ Bên cạnh việc đầu tư nguồn nhân lực, EVIETLAND trú trọng đến việc trang bị thiết bị kỹ thuật hỗ trợ Công ty trang bị hệ thống máy tính đồng đại, xây dựng mạng LAN sở liệu thông tin đảm bảo cho giao dịch phục vụ khách hàng cách tốt Khu vực hoạt động Cơng ty có hai trụ sở làm việc Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, trụ sở Hà Nội Tại Hà Nội, khu vực kinh doanh chủ yếu Thành phố Hà Nội tỉnh lân cận Hà Tây, Vĩnh Phúc, Hoà Bình, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam Lĩnh vực môi giới chủ yếu hoạt động 1.    Kinh doanh dịch vụ Bất động sản: -    Dịch vụ tư vấn Bất động sản -    Dịch vụ đấu giá Bất động sản -    Dịch vụ quảng cáo Bất động sản -    Dịch vụ quản lý Bất động sản -    Dịch vụ môi giới Bất động sản -    Dịch vụ định giá Bất động sản -    Dịch vụ sàn giao dịch Bất động sản 2.    Kinh doanh Bất động sản: -    Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; -    Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; -    Th nhà, cơng trình xây dựng th lại; -    Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất th th đất có hạ tầng -    Dịch vụ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại 3.    Dịch vụ tư vấn: -    Tư vấn lập dự án, xây dựng dự án nhà, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại, siêu thị, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao -    Tư vấn đầu tư, đầu tư thực việc sáp nhập mua lại, đầu tư góp vốn vào doanh nghiệp -    Tư ván chia tách, giải thể, xác định giá trị, tư vấn thu xếp vốn mục thông tin kinh tế xã hội thông báo công ty BĐS Đây nguồn cung cấp thơng tin phong phú Ngồi ra, công ty trực tiếp đăng báo, đăng trang web tìm kiếm loại BĐS - Liên hệ với quan nhà nước có liên quan đến việc quản lý BĐS Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên môi trường, Bộ kế hoạch đầu tư, tổ chức, công ty xây dựng BĐS, đặc biệt công ty xây dựng chuyên dự án nhà khu đô thị nhằm nắm bắt thông tin dự án, quy hoạch, cơng trình xây dựng - Các nhân viên môi giới công ty thường khảo sát thực tế khu nhà, dự án triển khai - Ngồi cơng ty mua thoả thuận trao đổi số thông tin bất động sản với nhà môi giới khác… b) Đối với thông tin cầu bất động sản: Cơng ty thường phân loại đối tượng có nhu cầu nhà theo tiêu chí như: nhu cầu nhà khu đô thị xây dựng, chung cư sử dụng hay chung cư cũ, nhà riêng, nhà biệt thự Bên cạnh cơng ty ý đến nhu cầu người dùng theo tiêu chí khách hàng có nhu cầu mua, hay có nhu cầu thuê để khoảng thời gian định Thêm vào cơng ty tìm hiểu thêm thị hiếu khách hàng xem họ có xu hướng mua BĐS khu để từ tìm hiểu thực tế vị trí mà người mua mong muốn c) Các thơng tin giá, pháp lý, kinh tế, xã hội Các nhân viên công ty liên tục cập nhật giá bất động sản, mức lạm phát, phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu nhu cầu người tiêu dùng, sách nhà nước có ảnh hưởng trực tiêp đến đời sống kinh tế xã hội Đồng thời công ty trọng đến việc cập nhật nghiên cứu văn pháp luật điều chỉnh đến vấn đề nhà ở, sở pháp lý để công ty thiết lập giao dịch với khách hàng chặt chẽ 2.2 Phân tích khách hàng Để thành công cho thương vụ môi giới ta phải đánh giá khách hàng phương diện yếu tố tài chính, nhu cầu, buộc pháp lý theo đối tượng Cụ thể sau: a) Chủ sở hữu - người bán Cần nắm bắt hoàn cảnh người bán, đặc biệt mà BĐS nhiều chủ sở hữu cần phải thống uỷ quyền cho người Ngoài gặp rắc rối chủ sở hữu hai vợ chồng, bình thường hai người định, hai vợ chồng ly hơn, ly thân xảy phản ứng tiêu cực cho giao dịch b) Người mua khả tài Đối với người mua khả tài ln vấn đề quan trọng Chính cơng ty cần phải tìm hiểu, trả lời cho câu hỏi: Người mua có khả thực tế họ đến đâu, người mua có nguồn tài nguồn tài sử dung đến đâu? Nguồn tiền người mua tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay chấp Ngồi vấn đề có bao nhiều vấn đề có quan trọng, xác định thời hạn bước tốn           Để kiểm tra lực tài người mua nhân viên cơng ty thường thực nhiều cách khác như: Thông qua người bán, người bán trực tiếp địi kiểm tra lực tài người mua; kiểm tra thông qua Ngân hàng mà người mua thuế chấp bất động sản Ngoài nhà môi giới trực tiếp tiến hành kiểm tra đánh giá khả tài           Ngồi vấn đề liên quan đến tài nhân viên cơng ty ln trọng đến tình trạng cá nhân người mua, xem người mua có đủ 16 tuổi khơng, người Việt nam, nước hay Việt Kiều, tư cách pháp nhân hay vấn đề liên quan đến pháp luật khác để biết cách hành động           Một điểm quan trọng việc xác định yêu cầu khách hàng Người môi giới phải đưa câu hỏi rõ ràng để nhận câu trả lời rõ ràng, có câu trả lời rõ ràng phải kiểm tra xem liệu yêu cầu khách có hợp lý với thực tế khơng? Quan niệm sở thích khách hàng dễ thay đổi, cần phải định hướng cho khách hang, liên tục liên lac với khách hàng để cập nhật thông tin kịp thời điều chỉnh sở thich người mua c) Chủ sở hữu - người cho thuê Trên thị trường bất động sản nay, việc cho thuê bất động sản phổ biến phức tạp nhạy cảm Không phải lúc người cho thuê tỏ trung thực tử tế, nhiều họ có mục đích ý đồ xấu như: Để người thuê trang bị BĐS hộ thay đổi kế hoạch; người thuê tốt ngừng hợp đồng nhằm mục đích hưởng lợi ích Tất tình làm người th nhà mơi giới khó xử d) Người thuê           Đối với người thuê cần phải tìm hiểu kỹ mục đích người thuê, khả tài người thuê Cần nắm hoàn cảnh người thuê, khả kinh tế, thu nhập vấn đề mà người cho thuê quan tâm Thông thường công ty thường môi giới cho người nước thuê để thời gian dài 3.3 Thực giao dịch với khách hàng a) Thoả thuận với chủ sở hữu điều khoản dịch vụ môi giới – ký hợp đồng dịch vụ môi giới           Trong hầu hết thương vụ môi giới công ty đặt nguyên tắc chung với mức thoả thuận 1% bất động sản có giá trị tỷ đồng, 0,5% bất đồng sản có giá trị tỷ đồng b) Chuẩn bị hoàn chỉnh hồ sơ cho việc ký kết hợp đồng công chứng:           Khi tiếp nhận thương vụ cần nhanh chóng chuẩn bị hồ sơ giấy tờ sau ký hợp đồng môi giới Không nên nhận giấy tờ gốc giấy tờ dễ nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, vi cần photo copy trả lại gốc cho chủ sở hữu hay người uỷ quyền trình nơi cần thiết, lúc thích hợp Khách hàng thực thương vụ nhiều lúc phải tự giải thủ tục giấy tờ cần phải bám sát tiến trình Cần tiến hành kiểm tra, theo dõi, giai đoạn cần thiết giúp đỡ khách hàng để cơng việc đạt hiệu cao Có chắn không xảy sơ xuất           Đồng thời phải nắm chắn xác thông tin cá nhân khách hàng, bao gồm: + Họ tên; + Địa thường trú; + Số chứng minh thư; + Sổ hộ photo; + Địa liên lạc; + Số điện thoại di động điện thoại bàn; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực photo + Các hợp đồng mua bán trao tặng diễn trước photo Ngoài loại giấy tờ cần thu thập them loại giấy tờ khác liên quan đến bất động sản như: hồ sơ xây dựng, chia tài sản, thừa kế án… c) Quá trình đàm phán:           Quá trình đàm phán cần phải nhanh chóng phải lập biên thoả thuận nhằm thảo hợp đồng có điều khoản mà hai bên đến thống Trong biên thoả thuận cần ý điểm sau: - Miêu tả đối tượng giao dịch; - Có bên liên quan đến BĐS như: + Người bán BĐS; + Người mua BĐS; + Bên môi giới đại diện cơng ty Hồng Đạo - Địa điểm viết biên BĐS giao dịch hay công ty; - Giá BĐS; -  Lượng tiền đặt cọc; - Thời hạn thực hợp đồng khởi điểm vòng kể từ ngày lập biên thoả thuận - Thời hạn ký hợp đồng công chứng sau thời điểm lập biên thoả thuận ngày - Thời hạn giao BĐS sau ký hợp đồng công chứng ngày; - phương thức thời hạn toán; -  Bên chi trả khoản phí bên           Tất điều khoản thoả thuận chũ ký bên biên thoải thuận sở thực hợp đồng, đảm bảo khơng có nghi ngờ hay nhầm lẫn Tuy nhiên khơng buộc bên phải thi hành trách nhiệm thoả thuận d) Dẫn dắt thương vụ giải vấn đề thủ tục           Công ty cố gắng đôn đốc khách hàng thực thời hạn bước thương vụ Việc thực chia thành ba giai đoạn - Ký kết hợp đồng khởi điểm: Việc ký kết hợp đồng diễn nới có BĐS hay công ty bên thỏa thuận Tại thời điểm bên mua đặt cọc tiền cho bên bán Đồng thời bên kiểm tra lại toàn điều khoản hợp đồng công chứng lần cuối - Tại quan công chứng, hai bên trình giấy tờ hồnh thành thủ tục pháp lý để ký hợp đồng công chứng Tại thời điểm thức bàn giao quyền sử dụng BĐS cho người mua thủ tục pháp lý, song song việc bên toán bàn giao nhà cho theo điều khoản thỏa thuận hợp đồng 4.4 Kết thúc thương vụ:          Công ty trực tiếp tham gia vào trình bàn giao nhà bên, đồng thời thực hiên hợp đồng môi giới Kỹ môi giới bất động sản Khả mơi giới chìa khố để hồn thành thương vụ bất động sản thành công nào, dù lớn hay nhỏ Vấn đề nghệ thuật môi giới phức tạp nhiều việc mặc giá bán Đó chuẩn bị tinh thơng, kiến thức tính người, cách thức tìm hiểu làm để phát khai thác điểm yếu đối phương, học kỹ đặc biệt nhiều điều phức tạp khác Theo Donald Trump mơi giới bất động sản nên áp dụng thủ thuật sau : Tạo nên tính độc cho bất động sản Một quy luật chất người chung ta muốn có thứ mà người khác muốn có khơng khác có Nếu bạn nói với bạn khơng muốn bán khu bất động sản mình, họ muốn có khu bất động sản Thậm chí, họ bám lấy bạn bạn phải đưa mức giá Điều đơn giản thứ với số lượng có giới hạn tạo tạo mong muốn sở hữu Đừng để cảm giác hợp lý đánh lừa "Cảm giác hợp lý" đánh lừa tất không ý đến nguy hiểm mà tạo Đó nhẹ tin vào gi mà họ độc từ văn nghe từ phương tiện thông tin đại chúng hay vài nguồn thơn tin xác đáng từ quyền Nó âm ỉ ảnh hưởng đến việc đưa định tất người cách biểu Vậy làm để tránh hiệu ứng miên cảm giác hợp lý? Đừng tiếp nhận thụ động điều mà bạn đọc nghe từ người môi giới, người bán, người mua, người thuê, chuyên gia bạn xem ti vi chúng khắc vào đá Hãy sẵn sàng chấp nhận đào bới lại thông tin để xác nhận lại thật đằng sau dự án anh tham gia Và làm để sử dụng nguyên tắc cảm giác hợp lý phục vụ cho lợi ích mình? Bây bạn biết ảnh hưởng rõ ràng tính hợp pháp điều khác, thật dễ dàng sử dụng cho lợi ích thân Hãy sử dụng văn phong dễ vào lòng người với viết tờ báo ưa chuộng phù hợp, báo cáo từ nguồn xác đáng quyền khu bất động sản ưa chuộng khác để so sánh mà bạn thu thập Quảng cáo phương tiện thông tin đại chúng , nhấn mạnh "những hộ cho thuê cuối cùng", " phần cho thuê cuối chủ thầu", " giảm giá lần cuối", "chào giá đặc biệt", " thiết kế đặc biệt" câu tương tự tạo mong muốn sở hữu bất động bạn Hãy dùng trí tưởng tượng bạn thứ phải khéo léo để đạt hiệu Bất kỳ thương lượng cần lập kế hoạch trước Điều người ta cố gắng mức độ cần thiết tối thiểu để hoàn thành thương vụ Điều ăn khớp với sức mạnh việc lập kế hoạch trước đàm phán Hầu hết cách chuẩn bị trước cho đàm phán có kiến thức cần thiết lười để dành thời gian làm việc Đây thường lỗi lớn tốn Nếu đốn trước câu hỏi mà nhận nhận ngồi vào bàn đàm phán bạn đưa câu trả lời khéo léo đáp ứng mong muốn người đưa câu hỏi Ở giai đoạn đầu đàm phán, điều bạn nói cách nói giúp bạn có hiệu cao Ví dụ, khả đưa câu trả lời nhanh chín chắn câu hỏi nhạy cảm đem lại cảm giác thoả mãn cho người đưa câu hỏi Mặc dù bạn suy nghĩa câu hỏi trước nói đưa ra, lập kế hoạch trước cho phép bạn phản ứng lại cách tự nhiên bạn vừa nghĩ Bạn nói " ý kiến sao?" " Tơi vừa nghĩ điều có lẽ đem lại hiệu tốt" Thực tế cách suy nghĩ tự nhiên bạn giống ho tạo khơng khí tin tưởng chung thoả mái bàn đàm phán Lập kế hoạch trước nên bao gồm việc tìm viết báo tạp chí để hỗ trợ cho luận điểm bạn Các số thống kê từ gnuồn tin cậy có hiệu thý phục chúng bao hàm " Cảm giác hợp lý" Các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng suy nghĩ việc mua bán bất động sản đàm phán với lần chuẩn bị Khơng Đó chuỗi có lẽ hàng trăm đàm phán với nhiều giai đoạn khác Mỗi điện thoại lần đàm phán, thư gửi vòng đàm phán, lần giao tiếp thực tế đàm phán Và cần phải xử lý chúng riêng biệt với để có kết cuối điều bạn mong muốn Tránh thương vụ bị định vội vàng Nếu bạn cố gắng thương thuyết hợp đồng nhanh chóng, hiển nhiên bên tham gia quên điều quan trọng Hơn nữa, điều trở nên rõ ràng sau hợp đồng ký kết muộn để sửa chữa sơ suất Những đàm phán kết thúc nhanh thường để lại cảm giác bất an cho bên tham gia Một hợp đồng ký kết nhanh chóng vi phạm nhiều nguyên tắc đàm phán cách tiếp cận đúng đắn Tuy nhiên, người đàm phán có kỹ kinh nghiệm, nhanh chóng ký kết hợp đồng vũ khí