Nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản việt nam

1 Chuyờn tt nghip Trờng đại học kinh tế quốc dân Khoa BấT ĐôNG SảN & Kinh tế tàI nguyên chuyên đề tốt nghiệp Đề tài : nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản việt nam Họ tên sinh viên Giảng viên hớng dẫn : nguyễn thị yến : Pgs.ts hoàng văn cờng Hà Nội 2009 Trờng đại học kinh tế quốc dân Khoa NGÂN HàNG TàI CHíNH Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề tốt nghip chuyên đề tốt nghiệp Đề tài : nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản việt nam Họ tên sinh viên Chuyên ngành Lớp Khoá Hệ Giảng viên hớng dẫn : nguyễn thị yến : qtkd bất động sản : kinh doanh bất động sản : 47 : quy : pgs.ts hoàng văn cờng Hà Nội 2009 Nguyn Th Yn - KDBĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC Lời nói đầu .1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN .3 1.1 Tổng quan môi giới BĐS 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.1.2 Khái niệm môi giới BĐS 1.1.2 Bản chất hoạt động môi giới BĐS 1.1.3 Vai trò hoạt động môi giới BĐS 1.2 Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết hoạt động môi giới BĐS 1.2.1 Các nguyên tắc môi giới BĐS 1.2.2.1 Tiêu chuẩn hành nghề 1.2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn 1.2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức .7 1.3 Các loại hình mơi giới quy trình môi giới BĐS 10 1.3.1 Các loại hình mơi giới 10 1.3.2 Quy trình mơi giới BĐS 11 1.3.2.1 Thu thập thông tin cung cầu BĐS 11 1.3.2.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ .13 1.3.2.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 16 1.3.2.4 Thời hạn thực thương vụ môi giới 18 1.3.3 Các bước hoạt động điển hình nhà mơi giới 19 1.4 Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS 20 1.4.1 Quy định luật pháp nội dung hình thức tổ chức hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS 21 Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 1.4.2 Nội dung tổ chức sàn giao dịch BĐS 22 1.4.2.1 Thành lập sàn giao dịch BĐS 22 1.4.2.2 Tổ chức không gian trang thiết bị sàn giao dịch BĐS .23 1.4.2.3 Hoạt động môi giới sàn 24 1.4.3 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BĐS VIỆT NAM 28 2.1- Giới thiệu Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam (sàn VReex) 28 2.1.1 Bối cảnh đời Công ty 28 2.1.1.1 Q trình hình thành Cơng ty 29 2.1.1.2 Chức nhiệm vụ sàn V-Reex 31 2.1.1.3 Cơ cấu tổ chức máy sàn 33 2.2.2 Xây dựng hoạt động sàn V-Reex .35 2.2.2.1 Đầu tư xây dựng trang thiết bị cho sàn V-Reex 35 2.2.2.2 Các kết đạt 36 2.2- Thực trạng hoạt động môi giới sàn V- Reex 38 2.2.1 Tổ chức máy chế hoạt động môi giới sàn 38 2.2.1.1 Tổ chức máy môi giới, chức nhiệm vụ .38 2.2.1.2 Trang thiết bị sở vật chất hoạt động mơi giới 39 2.2.1.3 Tổ chức, quy trình môi giới .40 2.2.1.4 Mối quan hệ hoạt động môi giới với hoạt động khác V-Reex 52 2.2.2 Kết hoạt động môi giới sàn V- Reex 54 2.2.3 Đánh giá hoạt động môi giới sàn 55 2.2.3.1 Những kết đạt 56 2.2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 56 Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 2.2.3.3 Hướng giải .57 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH CHUN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI TẠI SÀN 59 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh Công ty hoạt động môi giới 59 3.1.1 Các kế hoạch kinh doanh sàn: .59 3.1.1.1 Mục tiêu chiến lược .59 3.1.1.2 Kế hoạch kinh doanh 60 3.2 Giải pháp nhằm cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS 61 3.2.1 Sự cần thiết phải cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới BĐS 61 3.2.2 Các giải pháp cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS .64 3.2.2.1 Sự tác động từ phía nhà nước .64 3.2.2.2 Chun nghiệp hóa từ sàn giao dịch 66 3.3 Những kiến nghị với sàn V-Reex nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới 67 KẾT LUẬN 70 Tài liệu tham khảo .78 Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp Lời nói đầu Trong bối cảnh nay, gia tăng dân số tốc độ thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, dịch vụ mơi giới bất động sản ngày chiếm vị trí quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản , đặc biệt mơi giới nhà đất có hội để phát triển Tuy nhiên, hoạt động lĩnh vực nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn cách khái quát hoạt động đội ngũ môi giới bất động sản lộn xộn, nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà nước, dĩ nhiên điều gây tiêu cực tới thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng Nhìn cách tổng thể, đội ngũ chia làm nhiều cấp độ: quy mô công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động bản; văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vơ kể; cuối phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Với thực tế trên, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (VReex) có hội khó khăn định Do sàn vào hoạt động nên chưa có thời gian, kinh nghiệm để tích lũy hồn thiện hoạt động dịch vụ mơi giới theo hướng chun nghiệp Từ đó, em xin đưa đề tài “ Nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” với mong muốn bày tỏ số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động môi giới sàn ngày hiệu Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề : Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới Công ty Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động sàn Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản sàn V-Reex Phạm vi nghiên cứu: Tất hoạt động mảng môi giới: mua, bán, thuê, cho thuê…tại sàn Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến Phương pháp nghiên cứu: Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập tài liệu Cơng ty Kết cấu đề tài: Ngoài lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chương 3: Đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động BĐS Em xin chân thành cảm ơn dạy PSG-TS Hoàng Văn Cường thầy cô giáo khoa bất động sản Kinh tế tài nguyên, giúp đỡ nhiệt tình anh chị sàn giao dịch bất động sản Việt Nam giúp em hoàn thành chuyên đề này! Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan môi giới BĐS 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Cụm từ “BĐS” (sau viết tắt BĐS) lĩnh vực môi giới đơi làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS khơng phải quyền luân chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Như vậy, duới góc độ nghề mơi giới : “ BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất” 1.1.1.2 Khái niệm môi giới BĐS Môi giới lớp trung gian, cá nhân, chủ thể, hãng làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác Từ đó, mơi giới BĐS hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thông cảm, thấu hiểu việc giải công việc liên quan đến BĐS mà bên quan tâm Nhà mơi giới BĐS có vai trị cầu nối bên liên quan Trong lĩnh vực BĐS, đối tượng việc mơi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Theo quy định điều 45 Luật kinh doanh BĐS nội dung mơi giới BĐS bao gồm: - Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp - Đại diện theo ủy quyền để thực Công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS Tổ chức, nhân môi giới BĐS hưởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS khách hàng bên thứ ba (điều 46) Nhà môi giới BĐS hưởng khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bên môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS 1.2 Bản chất hoạt động môi giới BĐS Môi giới BĐS việc kết nối thương vụ, tạo thấu hiểu bên Nhà mơi giới giúp người có BĐS người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua thúc đẩy thực thương vụ Bản chất mơi giới BĐS cịn thể việc lựa chọn, xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lý hiệu 1.1.3 Vai trò hoạt động mơi giới BĐS Mơi giới BĐS có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, khơng thể phủ nhận vai trị nhà mơi giới, họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Vai trò dịch vụ thể qua mặt sau: Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa BĐS tính đặc thù hàng hóa BĐS thị trường nó: - BĐS gắn với quyền phức tạp - BĐS loại hàng hố khó so sánh Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp - Thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo - Người tham gia thị trường BĐS người khơng có kinh nghiệm Từ thấy mơi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS, giúp thị trường BĐS phát triển Mơi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng vấn đề: - Về tài chính: loại thuế, phí, vốn vay… - Về giá cả: đưa giá cao cách hợp lý - Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm có trường hợp ngoại lệ thương vụ diễn khoảng từ đến hai tuần - Về mức độ an tồn: Qua nhà mơi giới thực sự, khách hàng tìm đối tác tốt, đáng tin cậy…… Như tồn hoạt động môi giới thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy đổi sách quản lý nhà nước BĐS Những thành từ hoạt động môi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự - an ninh xã hội 1.2 Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết hoạt động môi giới BĐS 1.2.1 Các nguyên tắc môi giới BĐS Hoạt động ngành nghề có ngun tắc đặc thù định Mơi giới BĐS không ngoại lệ Với đặc điểm hàng hóa giao dịch BĐS, quyền liên quan mang giá trị lớn nên hoạt động có thuận lợi khó khăn đinh Nếu khơng có nguyên tắc làm cho hoạt động môi giới rối loạn, nhà môi giới hoạt động không thống thị trường BĐS thêm rối loạn Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47