CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về môi giới BĐS
1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS
Cụm từ “BĐS” (sau đây viết tắt là BĐS) trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân BĐS mà là ở các quyền liên quan đến nó Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển.
Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau
Như vậy, duới góc độ của nghề môi giới thì : “ BĐS là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất”.
1.1.1.2 Khái niệm về môi giới BĐS
Môi giới là một lớp trung gian, một cá nhân, một chủ thể, một hãng có thể làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau Từ đó, môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu hiểu trong việc giải quyết những công việc liên quan đến BĐS mà các bên quan tâm Nhà môi giới BĐS có vai trò là cầu nối giữa các bên liên quan.
Trong lĩnh vực BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó.
Theo quy định tại điều 45 của Luật kinh doanh BĐS thì nội dung môi giới BĐS bao gồm:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các Công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
Tổ chức, các nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và bên thứ ba (điều 46) Nhà môi giới BĐS sẽ được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
1.2 Bản chất của hoạt động môi giới BĐS
Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới BĐS còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
1.1.3 Vai trò của hoạt động môi giới BĐS
Môi giới BĐS có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới, họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:
Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa BĐS do tính đặc thù của hàng hóa BĐS và thị trường của nó:
- BĐS gắn với các quyền năng phức tạp.
- BĐS là loại hàng hoá khó so sánh.
- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo.
- Người tham gia thị trường BĐS là những người không có kinh nghiệm.
Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS, giúp thị trường BĐS phát triển.
Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:
- Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…
- Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý
- Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần.
- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy……
Như vậy sự tồn tại của hoạt động môi giới thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý của nhà nước về BĐS Những thành quả từ hoạt động môi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự
Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết trong hoạt động môi giới BĐS
1.2.1 Các nguyên tắc cơ bản trong môi giới BĐS
Hoạt động trong mỗi ngành nghề đều có các nguyên tắc đặc thù nhất định Môi giới BĐS cũng không là ngoại lệ Với đặc điểm hàng hóa giao dịch là các BĐS,các quyền liên quan mang giá trị lớn nên hoạt động này có những thuận lợi và khó khăn nhất đinh Nếu không có các nguyên tắc sẽ làm cho các hoạt động môi giới rối loạn, các nhà môi giới hoạt động không thống nhất và thị trường BĐS thêm rối loạn.
“Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam Mọi hành vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch với những luật lệ, quy định giá đã ban hành.
- Môi giới phải dựa trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới.
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp”
(nguồn lấy từ “tổng quan về dịch vụ môi giới BĐS” khoa BĐS&KTTN)
1.2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS
Hiện nay theo quy định của luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trường dưới dạng văn phòng môi giới thì phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới, nếu là sàn giao dịch thì phải có ít nhất hai chứng chỉ môi giới Chứng chỉ này được cấp khi cá nhân hoặc tổ chức tham gia và vượt qua bài kiểm tra trình độ của những trung tâm đào tạo chứng chỉ được sự cho phép của bộ Xây dựng và tuân theo khung chương trình của bộ Xây dựng Với việc không có yêu cầu cao về trình độ, có thể nói nghề môi giới hiện nay đã và đang là một nghề có được sự tham gia đông đảo của các tầng lớp trong xã hội Đặc biệt là giới trẻ, những người năng động và có sức khỏe đó là những lợi thế rất lớn trong lĩnh vực này.
Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS thì điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS bao gồm :
“Không phải cán bộ, Công chức nhà nước;
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;
Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS;
Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định”
Tiêu chuẩn chuyên môn được đặt ra nhằm mục đích thống nhất hoạt động của các nhà môi giới với nhau giúp khách hàng có định h ướng về chất lượng dịch vụ; đồng thời những tiêu chuẩn đó cũng góp phần gây sức ép cho các nhà môi giới phải đạt hiệu quả cao nhất và loại trừ những điều cấm kị nhờ việc thống nhất các nguyên tắc hành động, tạo điều kiện liên kết các văn phòng môi giới với nhau.
Những tiêu chuẩn chuyên môn được đặt ra cho nhà môi giới:
Những kiến thức cần có:
+ Những vấn đề về kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý
+ Phải am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực hiện các công việc liên quan đến giao dịch BĐS.
Những kỹ năng cần có :
+ Kĩ năng thực hiện các tác nghiệp thích hợp và thương vụ
+ Hòa hợp được các mối quan hê
+ Đàm phán và giải quyết các mâu thuẫn
1.2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức a Đạo đức nghề nghiệp
Nguyên tắc chung của tiêu chuẩn: đây là trách nhiệm của các nhà môi giới nếu họ không muốn việc kinh doanh dịch vụ của mình trở thành ngành kinh doanh thuần túy Họ cần cung cấp các dịch vụ dựa trên nền tảng đạo đức; cần đưa ra các dịch vụ đi kèm có thể hỗ trợ cho khách hàng, giúp cho thương vụ diễn ra suôn sẻ hơn, không vì một mục đích nào đó của nhà môi giới mà không trung thực với khách hàng bởi điều quan trọng nhất của nghề là niềm tin của khách vào môi giới viên
Các tiêu chuẩn này bao gồm:
- Sự chính trực trong nghề nghiệp: cần tuân thủ những quy định của pháp luật và địa phương khách hàng cũng như của nơi có BĐS để bảo vệ lợi ích khách hàng dưới góc độ công bằng và trung thực giữa các bên khi tham gia thương vụ; cần thái độ tập trung cố gắng thực hiện và thúc đẩy thương vụ diễn ra nhanh chóng.
- Bí mật nghề nghiệp: nhà môi giới cần tuân thủ nguyên tắc này vì những thông tin khách hàng cung cấp cho họ có thể rất quan trọng và khi những thông tin này rò rỉ có thể gây tổn hại đến họ Điều này có thể gây trở ngại cho khách hàng, nếu thế sẽ làm mất niềm tin của khách dành cho môi giới viên.
- Tôn trọng nghề nghiệp: môi giới viên cần tôn trọng chính công việc mình đang làm, phải luôn có ý thực giữ gìn danh tiếng cho hoạt động dịch vụ của mình cũng như của cả công ty Để làm được điều đó các môi giới viên cần biết đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh, trung thực và tôn trọng các môi giới khác, không làm sai lệch hay đưa tin không đúng về các công ty cạnh tranh và nên tham gia vào các tổ chức nghề nghiệp để nâng cao vị thế
- Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp: điều này được thể hiện khi các môi giới viên định hướng được xu thế thị trường và những quy định của pháp luật; không thực hiện môi giới nếu việc đó nằm ngoài khả năng của họ; có thái độ loại bỏ những điều sai trái với tiêu chuẩn nghề nghiệp hay đạo đức xã hội. Nói tóm lại đạo đức nghề nghiệp của mỗi môi giới viên chính là một tiêu chuẩn giúp họ thực hiện tốt hơn các giao dịch với khách hàng, nhằm đưa thương vụ có thể diễn ra tốt đẹp nhất bằng những hành vi đúng pháp luật, đạo đức xã hội và tăng niềm tin tưởng của khách hàng với nghề này. b Tiêu chuẩn nghề nghiệp
Nhà môi giới phải biết được trách nhiệm và quyền lợi của mình trong việc thực hiện thương vụ Họ phải là những người nắm được những thông tin pháp luật, tin tức xã hội liên quan đến BĐS để có thể tư vấn cho khách hàng. Ngoài chức năng là tìm nguồn cung, cầu và khớp hai bên thì môi giới viên cần có các kỹ năng để đàm phán, thuyết phục, thương lượng các mâu thuẫn của hai bên khách hàng về giá cả, quyền lợi hay giúp đỡ những việc có thể
Trong nghề môi giới, thông tin là điều vô cùng quan trọng Tuy vậy nhà môi giới không được thông báo các thông tin sai lệch về giá cả, tình trạng pháp lý và tất cả các thông tin bằng miệng hay trên giấy tờ đều là thực tế họ biết.Ngoài ra cũng không được phép cung cấp dịch vụ dưới dạng miễn phí, điều này có thể coi như “phá luật” tạo ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các văn phòng khác Bởi vậy đã môi giới thì phải lấy ít nhất của một bên khách hàng.
Trong trường hợp nhà môi giới ký được “hợp đồng độc quyền” với khách thì cần chú ý xem BĐS đó trước đó đã từng là đối tượng độc quyền của văn phòng nào chưa, tránh vi phạm luật trong nghề Cần cố gắng để tìm kiếm và ký với khách hàng các hợp đồng loại này Còn trong trường hợp BĐS đó đã là đối tượng của văn phòng nào đó thì nhà môi giới không được tranh giải quyết vấn đề thuộc phạm vi “độc quyền” của nhà môi giới khác; không tác động để xóa bỏ “hợp đồng độc quyền” kí kết giữa khách hàng với những nhà môi giới khác.
Cần thái độ hợp tác giữa các môi giới viên với nhau Trong trường hợp liên hệ và cung cấp thông tin về BĐS cho khách hàng của nhà môi giới khác, những quan hệ tiếp theo với khách hàng này cần được thông báo và sự đồng ý của nhà môi giới_người đã giới thiệu khách Khi liên kết như thế việc xác định mức hoa hồng và cách phân chia phải được thỏa thuận rõ ràng tại thời điểm liên kết để tránh mâu thuẫn sau này Nhà môi giới nào nhận được thông tin về BĐS từ văn phòng môi giới khác thì trong lần gặp gỡ đầu tiên với khách hàng cũng phải có trách nhiệm thông báo thông tin họ nhận được thông tin từ đâu? Và đương nhiên bảo đảm về uy tín của nhà môi giới đã cung cấp thông tin cho họ.
Các loại hình môi giới và quy trình môi giới BĐS
1.3.1 Các loại hình môi giới
Dựa vào các nhu cầu khác nhau của khách hàng có thể phân chia dịch vụ môi giới thành các loại khác nhau.
- Môi giới mua BĐS: Nhà môi giới cần làm là tạo niềm tin cho khách hàng, hỏi các thông tin về BĐS mà họ cần cũng như xác định được động lực mua, khả năng tài chính của người mua để phân loại khách hàng Khi đã xác định đó là khách hàng có nhu cầu thực sụ thì cần nhanh chóng thực hiện các công việc môi giới Trong khi số lượng các trung tâm, văn phòng BĐS rất nhiều như hiện nay thì môi giới viên cần đặc biệt quan tâm đến nguồn cầu như thế này.
- Môi giới bán: cần xác định xem đối tượng BĐS được bán là nhà ở, chung cư hay là các BĐS thương mại và công nghiệp Nhà môi giới sẽ ghi lại các thông tin để có thể khớp hai nguồn cung-cầu khi có cầu Nhà môi giới phải giữ mối liên lạc tốt với chủ BĐS để hỏi han về BĐS khi có nguồn cầu.
- Môi giới thuê và cho thuê: cần xác định được nhu cầu cụ thể của người thuê để cung cấp BĐS cho phù hợp, trong hợp đồng thuê cần chú ý tới các tài sản mà chủ sở hữu cho khách thuê Nhà môi giới cần ghi chép rõ ràng, chi tiết các tài sản trong hợp đồng nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ cho các bên. Hoạt động môi giới này đơn giản hơn so với môi giới mua-bán vì giá trị giao dịch ít và các thủ tục đơn giản hơn.
- Môi giới cho nhà đầu tư: BĐS thường là đất trống hoặc là các dự án.Đây được coi là mảng môi giới hấp dẫn hơn so với các đối tượng khách khác, có thể hình dung ra sức hấp dẫn của nó qua câu nói “sự đầu tư đúng đắn bằng cả một đời lao động cực nhọc”.
1.3.2 Quy trình môi giới BĐS
1.3.2.1 Thu thập thông tin về cung và cầu BĐS
Môi giới là ngành kinh doanh dịch vụ mà thông tin là yếu tố đầu vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng nhất đối với nhà môi giới. a Nguồn cung BĐS
Thị trường BĐS là nơi cung cấp hàng hóa BĐS, lượng cung hàng hóa này tại một thời điểm được tính bằng tổng BĐS đang rao bán (cho thuê) tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sở hữu hủy hợp đồng thuê Nguồn này được lấy từ các nguồn: từ nhà nước; công ty đầu tư,kinh doanh, phát triển BĐS; từ các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS; từ các ngân hàng khi họ phát mãi tài sản là các BĐS; từ các BĐS ở nước ngoài.
Trong thương vụ môi giới thì BĐS hay các quyền về BĐS chính là đối tượng chính, vì vậy việc tìm kiếm ra nguồn cung hàng hóa này là hoạt động đầu tiên của nhà môi giới, đòi hỏi người đó phải thu thập thông tin liên quan đến chúng trong vùng và trên thị trường rộng hơn để thấy được sự phát triển của thị trường này, có được cái nhìn tổng quan hơn.Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng có thể khai thác loại hàng hóa này như:
- Internet, sách, báo, tạp chí: trong thời đại thông tin hiện nay thì đây là nguồn cung cấp thông tin dồi dào và phong phú, nhất là mạng internet Hàng loạt các trang web chuyên ngành BĐS của các công ty, các trang rao vặt ví như www:sanbatdongsan.net, www:muaban.com, www:rongbay.com Cộng thêm vào đó là các tạp chí chuyên nghành như ”tạp chí BĐS”, ”thế giới BĐS”
- Các văn phòng môi giới: mỗi văn phòng này đều xây dựng được cho mình một khu vực hoạt động cụ thể cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất định Do đó khi cần thiết thì các nhà môi giới có thể liên kết với nhau để lấy thông tin cùng hợp tác.
- Các cơ quan nhà nước, các công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhà nước có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương mại Những cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các công trình Bên cạnh đó các công ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn.
- Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực hiện các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có BĐS Nhà môi giới có thể tìm được thông tin cần thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá
- Thông tin từ việc điều tra thực tế: đây chính là hoạt động tìm nguồn cung mất nhiều công sức nhất vì phải đến tận địa bàn để tìm kiếm Tuy nhiên thông tin thu được thường khá chính xác và môi giới viên có thể tiếp xúc được với những khách hàng có nhu cầu bán thực sự. b Thông tin về cầu BĐS
Cần phân loại được các đối tượng cầu BĐS, phải xác định được nhu cầu thực sự của khách hàng mới có thể giới thiệu hàng hóa phù hợp được Có thể chia thành ba nhóm khách hàng, đó là:
- Người mua BĐS: cần xác định xem người đó mua BĐS đề bảo toàn vốn nhàn rỗi; để đầu tư; đầu cơ, hay là người tiêu dùng thực sự Nếu là đối tượng cuối thì cần xác định xem họ muốn mua BĐS về nhà ở hay để sản xuất kinh doanh hay kinh doanh dịch vụ Tùy từng yêu cầu của khách mà nhà môi giới cần có những quan tâm tiếp theo.
- Người thuê BĐS có rất nhiều kiểu Đó có thể thuê để mở văn phòng, thuê để kinh doanh dịch vụ thương mại, để sản xuất kinh doanh hoặc thuê nhà để ở Với các nhu cầu trên dễ đáp ứng hơn vì chúng thường có những yêu cầu chung có nhiều điểm tương đồng Riêng với nhu cầu cao nhất hiện nay (thuê nhà để ở) thì nhà môi giới phải xác định xem độ tuổi, giới tính để tìm BĐS cho phù hợp.
- Tín dụng, thế chấp: đó có thể là các ngân hàng thương mại, các quỹ đầu tư tài chính hay công ty bảo hiểm.
1.3.2.2 Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ a Xác định đối tượng thương vụ
Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS
1.4.1 Quy định luật pháp về nội dung và hình thức tổ chức hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS
(nguồn: bài viết ”sàn giao dịch BĐS” trên www.sanbatdongsan.net ngày 20/7/2007)
Các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, các nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch BĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch thì sàn đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạt động.
- Hoạt động của sàn giao dịch BĐS phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, phải đảm bảo tính chuyên nghiệp
- Sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
- Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Các điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS bao gồm:
- Đáp ứng các điều kiện theo quy định của nhà nước: tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS.
- Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
- Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
- Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS đáp ứng các điều kiện do chính phủ quy định.
Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS bao gồm:
- Giao dịch mua-bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
1.4.2 Nội dung tổ chức sàn giao dịch BĐS
1.4.2.1 Thành lập sàn giao dịch BĐS Để thành lập được một sàn giao dịch BĐS cần qua 3 bước sau:
- Chuẩn bị hồ sơ thành lập sàn giao dịch theo luật Doanh nghiệp 2005 và NĐ 88/2006, luật Kinh doanh BĐS 2006 và NĐ 153/2007
Trường hợp thành lập doanh nghiệp mới cần tuân theo điều 13 Luật doanh nghiệp
2005 về quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần và quản lý doanh nghiệp.
Trường hợp đã có doanh nghiệp sẵn, chỉ bổ sung chức năng sàn giao dịch, cần các loại giấy tờ sau:
+ Tên, địa chỉ trụ sở chính, số và ngày cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp.
+ Ngành, nghề đăng ký bổ sung hoặc thay đổi
+ Ho, tên, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.+ Chứng chỉ hành nghề: chứng chỉ hành nghề của người quản lý sàn giao dịch; chứng chỉ hàng nghề của các chuyên viên BĐS (ít nhất là 02 nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới; nếu sàn có chức năng định giá thì phải có ít nhất 01 nhân viên có chứng chỉ hành nghề định giá)
+ Quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS.
- Chuẩn bị địa điểm đặt sàn giao dịch: phải đảm bảo được các yêu cầu về địa điểm đặt sàn và yêu cầu về tòa nhà đặt sàn giao dịch
- Thông tin quảng cáo về sàn: quảng cáo tên sàn, thông báo về sự hoạt động và thông tin quảng cáo về hoạt động của sàn.
1.4.2.2 Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch BĐS
Trước tiên phải kể đến các tiêu chí lựa chọn đại điểm để đặt sàn giao dịch: Địa điểm đặt sàn cần ưu tiên theo thứ tự sau: phái thu hút khách hàng, sàn cần đặt ở nơi dễ gây chú ý, dễ tiếp cận; ở địa điểm mà nhân viên có thể tới dễ dàng, điều này tạo tâm lý tốt cho nhân viên vì như thế tránh được tình trạng đến cơ quan muộn hoặc vắng mặt; không quá gần các đối thủ cạnh tranh vì sự cách biệt về không gian với các đối thủ tạo nên sự thu hút với khách hàng và giảm thiểu sự cạnh tranh không cần thiết; chi phí trả cho việc thuê/ mua địa điểm nằm trong khả năng tài chính của sàn.
Tòa nhà đặt sàn giao dịch cũng cần đạt được một số yêu cầu nhất đinh về quy mô, kiến trúc, mặt bằng Quan trọng nhất là diện tích phải đáp ứng được các hoạt động của sàn, hiện nay là trên 100m Sàn cần một mặt bằng rộng và thoáng, không bị ngăn cách bởi quá nhiều vách ngăn hoặc cột, phải có các trang thiết bị về phòng cháy chữa cháy, chỗ để xe các thiết bị cần thiết khác phục vụ cho văn phòng.
Sàn giao dịch phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được hai khu vực chính là: Khu vực về thông tin về BĐS; khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dịch vụ cho khách hàng Cụ thể:
- Trong khu vực về thông tin về BĐS gồm 2 phần: khu vực trưng bày thông tin chung về các BĐS đang niêm yết tại sàn và khu vực tra cứu thông tin chi tiết các BĐS đang trưng bày đó
- Trong bộ máy của sàn có ba bộ phận là: đón tiếp khách hàng; bộ phận nghiệp vụ BĐS và bộ phận hỗ trợ Trong đó bộ phận đón tiếp khách hàng có điểm khác biệt là luôn được đặt trên một mặt bằng với khu vực thông tin, phòng môi giới cũng thường được đặt tại đó do tính chất của ngành nghề, còn các phòng ban khác thì có thể đặt ở các vị trí khác nhau tùy theo kiến trúc tòa nhà Mỗi bộ phận có chức năng, nhiệm vụ khác nhau nhưng lấy bộ phận nghiệp vụ làm trung tâm Mỗi sàn sẽ có quy trình thực hiện và cơ chế giám sát riêng để các bộ phận thực hiện được thống nhất và hiệu quả.
Ngoài ra, để có thể duy trì được hoạt động của sàn thì cần chọn được nhân sự quản lý, điều hành sàn; thực hiện quản trị nhân sự, quản trị tài chính
1.4.2.3 Hoạt động môi giới tại sàn a Các trang thiết bị cho hoạt động môi giới
Với vai trò là một hoạt động chính tại sàn giao dịch BĐS nên môi giới BĐS được đặc biệt quan tâm về cách thức bố trí không gian và trang bị các trang thiết bị cần thiết
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BĐS VIỆT NAM
Bối cảnh ra đời của Công ty
(nguồn: ”đề án thành lập sàn”)
Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển với tốc độ cao, nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, các dịch vụ BĐS liên quan ngày càng lớn Điều đó thúc đẩy thị trường giao dịch BĐS phát triển một cách rầm rộ, tuy nhiên cũng ẩn chứa nhiều bất cập như: thông tin về thị trường còn thiếu minh bạch, các giao dịch ngầm vẫn đang hoạt động rất công khai gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm soát thị trường Với những giao dịch được thực hiện qua các trung tâm môi giới BĐS thì chủ yếu chỉ mang tính giới thiệu giữa hai bên mua – bán, ít có khả năng tư vấn về những thông tin cần thiết về BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ tư vấn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS; sau khi nhận hoa hồng môi giới giữa hai bên, người môi giới không còn trách nhiệm gì Mặt khác, theo quy định của Luật kinh doanh BĐS thì từ 1/1/2009 tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS (điều 59) nhằm nỗ lực đưa thị trường BĐS vào khuôn khổ quản lý và hoạt động minh bạch, chuyên nghiệp hơn Điều đó tạo cơ sở về pháp lý cho các sàn giao dịch BĐS ra đời đồng loạt, sàn V- Reex cũng không là ngoại lệ.
Việc lập sàn giao dịch BĐS sẽ giúp thị trường ngày càng đi vào ổn định, thông tin trong lĩnh vực mua bán, đầu tư BĐS càng công khai, minh bạch Từ đó sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường của giới cò đất, giao dịch ngầm Một đặc điểm khác của các giao dịch BĐS là giá cả do các bên thỏa thuận với nhau, nhiều trường hợp kê khai giá mua quá rẻ khiến cơ quan thuế thất thu nặng nề trong việc thu thuế.
Mục tiêu thành lập sàn
Theo định hướng hoạt động của mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam, sàn V-Reex muốn tạo ra môi trường kinh doanh chuyên nghiệp, nâng cao kiến thức thực tế về thị trường BĐS cho những người tham gia Những người tham gia giao dịch BĐS tại sàn sẽ được hỗ trợ từ các tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức Ngân hàng, kho bạc, thuế, công chứng Điều đó rút ngắn được thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời còn tạo cho người tham gia có nhiều cơ hội như : được hỗ trợ vốn vay với lãi suất phù hợp, thế chấp thuận lợi
Sàn giao dịch BĐS sẽ là nơi để các cơ quan quản lý nhà nước tổng hợp, nắm bắt thông tin, theo dõi, nhận định chính xác và đầy đủ hơn về diễn biến của thị trường góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, giảm thiều các rủi ro trong giao dịch trên thị trường, giúp Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường một cách hiệu quả, đồng thời góp phần tăng nguồn thu ngân sách thông qua thuế chuyển nhượng BĐS, thuế thu nhập
Từ mục tiêu như thế, V- Reex sẽ trở thành sàn giao dịch BĐS số một miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án BĐS và giới kinh doanh BĐS cũng như những người có nhu cầu mua, bán BĐS.
2.1.1.1 Quá trình hình thành Công ty
BĐS và thị trường BĐS đã và đang đóng một vai trò quan trong trong nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan mà thị trường BĐS ở nước ta chưa được coi trọng nhiều, nên dẫn đến hiện tượng nóng lạnh thất thường Điều đó đã ảnh hưởng xấu tới sự phát triển của thị trường BĐS và sự đóng góp của nó với nền kinh tế quốc dân.Từ 1/1/2007 khi Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực và sự ra đời NĐ 153/CP 2008 chứng tỏ sự quyết tâm của cơ quan nhà nước nhằn đưa thị trường BĐS lại vị trí của nó.
Nắm bắt được tình hình đó và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về cơ sở vật chất cũng như con người của các cổ đông chiến lược cũng như các các cổ đông khác để cuối năm 2008 đã ra đời Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam với lĩnh vực chính là sàn giao dịch BĐS Việt nam (sau gọi là sàn V-Reex) theo giấy phép hoạt động theo công văn số 1143/BXD – QLN ngày 13/6/2008.
Tên đầy đủ: Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam
Địa chỉ : Tầng 6A toà nhà 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội
Đại diện: ông Đặng Thanh Hải - Chức vụ: Giám đốc
Tên tiếng anh: Vietnam Real Estate Exchange Join Stock Company
Vốn điều lệ: 6,000,000,000 đồng Việt Nam
Giấy CNĐKKD: Số 0103027620 do Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 12/09/2008
Số tài khoản: 14020736933016 tại ngân hàng TECKCOMBANK
Website: www.v-reex.com.vn
Công ty được thành lập dựa trên cơ sở góp vốn của các cổ đông chiến lược, bao gồm : Ngân hàng thương mại cổ phần ngoài quốc doanh Việt nam – VPBank
Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội – MB ; Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt nam – Teconbank ; Quỹ đầu tư BĐS ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt nam – VPReit ;
Công ty INB Investments (công ty cổ phần đầu tư gồm : Đầu tư tài chính, đầu tư BĐS, tư vẫn tài chính, mua bán doanh nghiệp)
Công ty Luật Vietrust (Chuyên tư vấn luật, các dịch vụ hành chính khác)
Công ty được thành lập và đi vào hoạt động cuối năm 2008, đến 24/3/2009 chính thức được khai trương V- Reex là sàn giao dịch đầu tiên tại miền Bắc đạt chuẩn của bộ Xây dựng Đây là một lợi thế của sàn, góp phần vào việc xây dựng thương hiệu và uy tín tới đối tác và khách hàng của Công ty.
2.1.1.2 Chức năng và nhiệm vụ của sàn V-Reex
Sàn giao dịch BĐS hoạt động chủ yếu thông qua các chức năng, nhiệm vụ chính như sau:
(nguồn: “đề án thành lập sàn”, ” sản phẩm-dịch vụ” của trang web www.v- reex.com.vn) a Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS và thực hiện các dịch vụ:
- Thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến BĐS như: mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê BĐS, xin phép xây dựng, di sản, thừa kế, hợp thức hoá và xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà,
- Chủ động tìm kiếm nguồn hàng cũng như đầu tư vào các dự án BĐS để mang lại lợi nhuận cho Sàn giao dịch. b.Môi giới BĐS:
- Tìm kiếm đối tác cung cấp, đối tác có nhu cầu đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.
- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các Công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS c Định giá BĐS: Đây là một chức năng quan trọng của sàn giao dịch, việc định giá này không chỉ là để thực hiện dịch vụ mà còn là căn cứ để lãnh đạo sàn giao dịch quyết định phương án kinh doanh
Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá.
Cung cấp dịch vụ Định giá BĐS cho các đối tượng khách hàng:
- Các ngân hàng, các tổ chức tín dụng.
- Các Công ty xây dựng, các Công ty BĐS.
- Khách hàng là các cá nhân có nhu cầu.
Chứng thư định giá của V-Reex chỉ có giá trị trong thời hạn 03 tháng, vì vậy sàn đưa ra 1 sản phẩm khuyễn mãi là tái thẩm định giá với mức chi phí bằng 30% phí thẩm định lần đầu. d Tư vấn, tài chính BĐS và tư vấn tín dụng.
Xây dựng và hoạt động của sàn V-Reex
2.2.2.1 Đầu tư xây dựng và trang thiết bị cho sàn V-Reex
Do Công ty được thành lập vào cuối năm 2008 nên kết thúc năm kế toán tình hình Công ty chưa có gì thay đổi về doanh thu Thực chất năm 2008 là năm đầu tư của Công ty vào cơ sở vật chất là phần nhiều.
Bảng số 2.1 Chi phí đầu tư hoạt động sàn giao dịch.
Ngân sách đầu tư ban đầu
Trang thiết bị hệ thống kỹ thuật 600
Hệ thống mạng lan, máy chủ 2 10 20
3 Đầu tư xây dựng website riêng 1 200 200
B Dự kiến ngân sách hoạt động hàng năm 3,675
2.2.2.2 Các kết quả đạt được
Các điểm mạnh mà hiện tại V-REEX đã tạo dựng được:
Trở thành sàn giao dịch đạt chuẩn đầu tiên ngòai miền Bắc, cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất.
Tạo lập được mạng lưới thông tin môi giới rộng khắp nên luôn cập nhật thông tin giao dịch trên thị trường nhanh và chính xác nhất Ba chi nhánh phụ trách ba khu vực trung tâm của Thủ đô nên có thể bao quát được thị trường
Thử nghiệm mô hình kinh doanh mới của doanh nghiệp kinh doanh thông tin thị trường BCIA tương đối thành công.
Tận dụng được sự quan tâm, các mối quan hệ rộng rãi của các cổ đông để mở rộng quan hệ hợp tác kinh doanh lâu dài Đây là cầu nối đến các nguồn cung, cầu ĐBS, giúp hoạt động môi giới ở sàn thuận lợi hơn.
Dần hòan thiện dự án Map price trong khu vực Hà Nội, dùng thông tin này để so sánh, giúp cho việc xác định giá trị BĐS trở nên dễ dàng và hiệu quả.
Khách đến với hoạt động môi giới còn có thể được hỗ trợ, tư vấn về các vấn đề liên quan đến BĐS.
Xây dựng được Map price nhằm tạo cơ sở để đánh giá thị trường, đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý.
Đội ngũ nhân viên trẻ, năng động, nhiệt tình với công việc
Tuy mới đi vào hoạt động nhưng Công ty đã triển khai được 2 dự án lớn , đó là: Hoàng Quân plaza và khu đô thị Bình Minh
“Các lợi thế chiến lược:
- Là khu kinh tế trọng điểm của khu vực BĐSCL
- Giao thông đường thủy: Nằm bên bờ sông Hậu, cảng Bình Minh là tuyến giao thông quan trọng kết nối các khu vực trong và ngoài nước.
- Giao thông đường bộ: ngay cầu Cần Thơ _ cầu nối quan trọng liên kết các tỉnh ĐBSCL.
- Quy hoạch hạ tầng hiện đại, đồng bộ gồm nhiều Công trình thương mại, dịch vụ: Trường học, trung tâm thương mại, cảng nước sâu, khu Công nghiệp…
- Nằm trong tổng thể 162ha; đô thị mới Bình Minh với diện tích 30ha.
- Nhà phố 1 trệt 2 lầu và 1 trệt 3 lầu với diện tích tương ứng: 5x19m, 5x21m, tổng xây dựng là 222m 2 , 358m 2
- Nhà biệt thự ven sông với diện tích 300 – 500m 2
Hạ tầng: hiện đại với hệ thống giao thông đồng bộ, điện, nước, xử lý nước thải, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống xử lý rác thải…theo tiêu chuẩn.
Tiện ích: nằm trong khuôn viên có trung tâm thương mại, trường học, Công viên
(nguồn : www.v-reex.com.vn, mục các dự án đã hòan thành)
Bên cạnh thành quả trên, V-Reex đã và đang từng bước khẳng định được vai trò sàn giao dịch BĐS đạt chuẩn đầu tiên tại miền Bắc Tính đến thời điểm hiện tại, Công ty đã thực hiện xong mục tiêu chiến lược giai đoạn 2008 – 2009, đó là:
- Hoàn thành mô hình hoạt động tổ chức nhân sự Sau khai trương sàn đã tuyển dụng thêm khá nhiều nhân sự cho các phòng ban, chủ trương của ban lãnh đạo V-Reex là mời gọi nhân tài, tạo các điều kiện tốt nhất cho các nhân viên cùng phát triển.
- Kết hợp và khai thác tốt các nhu cầu định giá tài sảm đảm bảo nợ vay từ các ngân hàng cổ đông để bước đầu xây dựng uy tín trong thị trường
- Phát triển các hoạt động tư vấn môi giới, tín dụng: định giá và mua bán tài sản cầm cố.
Hiện nay với tình trạng ảm đạm của thị trường BĐS nhưng sàn vẫn có được số lượng khá nhiều khách đến thăm và giao dịch với sàn chính là minh chứng cho sự thành công của sàn
2.2- Thực trạng về hoạt động môi giới tại sàn V- Reex.
Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động môi giới tại sàn
2.2.1.1 Tổ chức bộ máy môi giới, chức năng và nhiệm vụ
Bộ máy phòng môi giới.
Hiện nay số lượng nhân viên phòng là 6 người và khoảng 12 cộng tác viên, theo nhu cầu mở rộng và phát triển hoạt động môi giới có thể sàn sẽ tuyển thêm nhân sự. nguồn nhân lực mà sàn đang có gồm:
- Chuyên viên môi giới: 01 người
Anh: Nguyễn Việt Tuấn, chuyên về mảng nhà thổ cư
- Chuyên viên dự án: 01 người
Anh: Phạm Việt Thắng, chuyên về BĐS dự án
- Chuyên viên pháp lý môi giới: 02 người
Anh: Hoàng Khắc Thỏa, chuyên tư vấn, làm các thủ tục pháp lý liên quan BĐS Anh: Trần Tuấn Anh
- Thư ký môi giới: 01 người
Chị: Nguyễn Kim Anh, tổng hợp và quản lý các thông tin tại phòng
Chức năng của phòng môi giới:
- Tổ chức hoạt động môi giới, thực hiện tốt công việc sàn bàn giao.
- Đề xuất các phương án nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới, vì các hoạt động dịch vụ tại sàn có mối liên kết nên thành quả của hoạt động môi giới sẽ kéo theo sự phát triển của các dịch vụ còn lại.
- Chủ động tìm kiếm khách hàng cho hoạt động môi giới BĐS.
- Thực hiện các chương trình chăm sóc khách hàng, tạo mối quan hệ tốt với khách hàng nhằm tạo chữ tín cho Công ty.
Nhiệm vụ của phòng môi giới:
- Liên tục cập nhật các văn bản, chủ trương của nhà nước và pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, áp dụng và đưa lại phản hồi, đề xuất những phương án mới hiệu quả hơn
- Xây dựng bảng thống kê giá trị các BĐS đã giao dịch thành công và phản ánh được vị trí rõ ràng, chi tiết theo từng tuyến phố, từng vùng, từng khu vực trên địa bàn Hà Nội Qua đó có thể thấy được diễn biến từng khu vực thị trường hoặc cả thị trường, từ đó có thể dự đoán xu thế diễn biến của nó.
- Liên tục mở rộng mạng lưới môi giới, mở rộng quan hệ khách hàng, tăng cung BĐS trên sàn giao dịch để V- Reex từng bước trở thành trung tâm phân phối BĐS lớn nhất miền bắc.
- Nâng cao hiệu quả công việc của mỗi thành viên trong phòng để đạt nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới tại sàn.
Sàn V- Reex bước đầu đi vào hoạt động còn gặp nhiều khó khăn, mảng hoạt động chính vẫn là dịch vụ môi giới và định giá BĐS Mục tiêu trong dài hạn của sàn là xây dựng công ty thành một tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS có uy tín và vị thế trên thị trường BĐS, cung cấp thông tin chi tiết, chính xác về hàng hóa và thị trường BĐS Sàn sẽ luôn đóng vai trò là bên thứ ba tham gia vào giao dịch để đảm bảo tính công bằng, pháp lý và minh bạch của giao dịch BĐS, đồng thời là công tác dự báo và phân tích tình hình thị trường BĐS, xác định hướng đi cho các đối tác cổ đông.
2.2.1.2 Trang thiết bị và cơ sở vật chất của hoạt động môi giới
Có thể nói hoạt động môi giới là hoạt động chính ở tất cả các sàn giao dịch BĐS hiện nay Bởi thế trang thiết bị phục vụ cho sàn ảnh hưởng tới hoạt động môi giới là nhiều nhất vì đặc trưng của nghề này là cần một bộ mặt đáng tin ngay từ những hình ảnh đầu tiên
Sàn có một lợi thế là nằm trên tầng 6 của một tòa nhà khá lớn trong khu vực Sự uy nghi của tòa nhà đẹp, cách thức quản lý tòa nhà khoa học ( theo sự giám sát của một tập đoàn quản lý BĐS nổi tiếng_ CBRE ) cùng một địa thế thuận lợi đã tạo cho V- Reex một hình ảnh rất đáng tin cậy trong mắt các đối tác, các khách hàng Đó là một thuận lợi đầu tiên cho hoạt động môi giới.
Về cách thức bố trí không gian, phòng môi giới nằm ở trung tâm của sàn, là nơi tiếp đón khách hàng khi tới giao dịch Là một sàn chuẩn nên V-Reex đáp ứng được các yêu cầu về khu vực trung bày thông tin chung và khu vực tra cứu thông tin theo quy định của Bộ xây dựng. Ở khu vực trưng bày thông tin chung về các BĐS đang niêm yết tại sàn có: bản đồ quy hoạch hoặc chi tiết các khu đô thị ở Hà Nội, mô hình các dự án BĐS… Tại đây có các bàn làm việc của các nhân viên môi giới BĐS với mục đích tiếp đón khách hàng và tư vấn cho họ các thông tin về BĐS Các nhân viên này được hỗ trợ tất cả các thiết bị cần thiết cho Công việc như laptop, điện thoại, la bàn,máy ảnh, các loại bản đồ …. Khách hàng tới sàn có thể trực tiếp trao đổi với các nhân viên phòng môi giới hoặc có thể tự tìm hiểu các thông tin thông qua các tờ đăng tin được bày trí thuận tiện cho việc tìm kiếm theo từng quận hoặc qua các màn hình được gắn trên tường
Nhận xét tổng thể thì V-Reex đã trang bị được một hình ảnh khá hoàn hảo trong mắt khách hàng với không gian tiếp đón ấm cúng và sang trọng, những trang thiết bị hiện đại thuận tiện cho hoạt động môi giới nói riêng và sàn giao dịch nói chung.
2.2.1.3 Tổ chức, quy trình môi giới
Hoạt động môi giới BĐS có một quy trình chuẩn mà hầu như tất cả các văn phòng đều làm theo, đó là:
- Thu thập thông tin về cung – cầu BĐS.
- Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới BĐS.
- Kết hợp hai nguồn khách hàng.
- Các hoạt động để kết thúc thương vụ.
Tuy nhiên dựa vào đặc thù của mỗi văn phòng lại có những cách thức tiếp cận, thực hiện khác nhau V-Reex với đặc thù là sự góp vốn thành lập của các doanh nghiệp uy tín nên tận dụng được mối quan hệ rộng rãi này để có được lượng khách hàng tiềm năng Quy trình môi giới tại sàn V-Reex như sau:
(quy trình được trình bày là phần tóm tắt của quy trình chuẩn tại sàn V-Reex) a Nguồn cung – cầu BĐS.
Các nguồn cầu của sàn được phân thành các loại:
- Khách hợp tác với sàn qua hệ thống mạng sàn: các chi nhánh có thể tự xử lý nếu nằm trong khả năng thực hiện, nếu không, có thể đưa thông tin lên sàn chủ để xử lý vì trên sàn chủ tập trung nhiều nguồn cung hơn, như thế việc khớp nối giữa hai bên sẽ thuận lợi hơn Hiện nay do mạng lưới các chi nhánh của sàn chưa hoạt động nên đối tượng khách này chưa có, tuy nhiên khi thị trường sôi động hơn chắc chắn nguồn cầu từ các văn phòng này sẽ tăng lên rất nhiều V-Reex có những chính sách ưu đãi như nhau cho mọi chi nhánh để tạo sự công bằng cùng phát triển, sàn cũng khuyến khích các chi nhánh có thể tự khớp được các nguồn này để tăng hiệu quả hoạt động
- Khách vãng lai: Khi có nguồn cầu của đối tượng này, sàn V-Reex sẽ lấy các thông tin theo ý muốn về BĐS của khách, sau đó lưư vào thành một danh sách tâp hợp. Sàn có thể thực hiện môi giới nếu có thể, còn không, sẽ đợi để khớp với các nguồn cung khác từ các chi nhánh.
- Khách quen: hiện nay đối tượng này chưa nhiều nên V-Reex có chương trình khuyến khích các môi giới viên chăm sóc khách hàng tốt hơn để giữ mối quan hệ tốt với khách Theo quan điểm của sàn qua khách quen có thể có được các khách hàng tiềm năng mới trong tương lai.
- Đối tác của các ngân hàng.: thông qua các mối quan hệ của các cổ đông để tìm kiếm khách mua (thuê) Phòng môi giới rất chủ động tìm kiếm nguồn cầu này vì đó là lợi thế của V-Reex Các môi giới viên cần có mối quan hệ rộng với càng nhiều các nhân viên của các công ty cổ đông càng tốt, từ mối quan hệ tốt đó sẽ là cầu nối tới khách hàng.
Nguồn cung về BĐS bao gồm:
- Khách đăng tin trên sàn.
- Hệ thống các cộng tác viên.
- BĐS giải chấp từ các ngân hàng.
- Các dự án đăng ký qua sàn.
- Nguồn khác như qua các trang web, báo chí, qua các mối quan hệ…
Kết quả hoạt động môi giới tại sàn V- Reex
Phòng môi giới đã hoàn thiện về mảng nhân sự Hiện nay phòng có 6 người phụ trách về mảng khác nhau và khoảng 12 cộng tác viên nhằm cung cấp thông tin cho sàn Tuy nhiên do thị trường BĐS đang trong thời kỳ ảm đạm, các nhu cầu mua/thuê BĐS ít nên sàn mới chỉ khá phong phú về nguồn cung chứ các giao dịch được thực hiện là chưa nhiều Các BĐS là nhà dự án đã thành công tiêu biểu có thể kể đến như 60 căn hộ chung cư khu đô thị Phát thanh-truyền hình Hà Đông (khu Xala), các dự án khu đô thị Văn Khê, Văn Quán chủ yếu mảng BĐS loại này mới chỉ tập trung ở phía Hà Đông và phía Tây thành phố_nơi có nhiều khu đô thị mọc lên theo xu hướng phát triển ra hướng đó của toàn thành phố Mảng nhà thổ cư mới chỉ tập trung vào địa bàn gần địa điểm đặt sàn là quận Đống Đa, Thanh Xuân, Hai
Bà Trưng, các thương vụ thành công từ hoạt động này là chưa nhiều.
Mạng các sàn giao dịch BĐS
Trong 3 tháng đầu kể từ lúc thành lập sàn, là quá trình chuẩn bị cơ sở dữ liệu, tìm nguồn cung về BĐS cho hoạt động môi giới Đội ngũ nhân viên môi giới và các cộng tác viên của V-Reex đã nghiên cứu và phát triển thị trường, xây dựng các mối quan hệ với các sàn, các văn phòng BĐS khác nhằm làm cho hoạt động môi giới đạt hiệu quả cao, tăng tính thanh khoản cho các BĐS, đồng thời giảm chi phí cho các giao dịch đảm bảo chất lượng dịch vụ cho khách hàng.
Hiện nay V-Reex đang tạo lập 3 chi nhánh môi giới quản lý theo các khu vực
- Hoàn kiếm, Long biên, Hai bà trưng.
- Thanh xuân, Đống đa, Hoàng mai.
- Cầu giấy, Ba đình, Tây hồ.
Phát triển các hệ thống môi giới trên nhằm mục đích bao quát được thị trường BĐS
Hà Nội (cũ) và có thể trong tương lai không xa sẽ mở rộng mạng lưới này hơn nữa.
Sơ đồ tổ chức thu thập thông tin như sau:
Bên cạnh đó thực hiện chiến lược liên kết, tạo mạng lưới thành viên của sàn Các văn phòng môi giới khi đã là thành viên của (V-REEX) thì cần phải tuân thủ theo mẫu form chung này nhằm đảm bảo sự đồng bộ trong hệ thống, và sự chính xác đầy đủ trong quá trình cung cấp thông tin cũng như điều tra yêu cầu về BĐS của khách hàng nhằm đạt được chung mục tiêu là đạt hiệu quả cao nhất.
Hệ thống tổ chức phòng môi giới tại sàn bao gồm :
CẤP 1 Trưởng phòng Dịch vụ tư vấn, Môi giới BĐS
CẤP 2 Phó phòng phó phòng phó phòng
KHU VỰC: HQ, LB, HBT TX, ĐĐ, HM BĐ, CG,TH
CẤP 3 CÁC VĂN PHÒNG MÔI GIỚI TRONG TỪNG KHU VỰC
CẤP 4 CÁC CỘNG TÁC VIÊN HOẠT ĐỘNG THEO CHỈ TIÊU
Đánh giá về hoạt động môi giới tại sàn
Sàn giao dịch BĐS Việt Nam mới đi vào hoạt động nhưng đã tạo dựng được hình ảnh rất tốt cho khách hàng và các đối tác của V-Reex Trong giai đoạn đầu tiên đó thì hoạt động môi giới BĐS là mảng phát triển nhất trong các phòng nghiệp vụ BĐS.
2.2.3.1 Những kết quả đạt được
- Về bộ máy nhân sự phòng môi giới là những người trẻ, có tâm huyết và chuyên môn nghề nghiệp Phòng môi giới đã có đủ các chuyên viên phụ trách về các mảng khác nhau, phòng còn có một thư ký môi giới để quản lý thông tin BĐS để rà soát và khớp nguồn cung-cầu, tạo sự chuyên môn hóa trong hoạt động của sàn. Hiện nay dịch vụ môi giới đang mang lại doanh thu cao nhất cho sàn V-Reex, điều này chứng tỏ năng lực và sự nỗ lực của các nhân viên tại phòng này.
- Các trang thiết bị cho dịch vụ môi giới rất hiện đại Mỗi người đều được trang bị máy tính màn hình phẳng kết nối internet, một chỗ ngồi làm việc được bố trí hợp lý cho việc đón tiếp khách đến thăm sàn Ngoài ra những vật dụng chuyên dùng như la bàn, điện thoại, các loại bản đồ quy hoạch…cũng được trang bị rất đầy đủ.
- Dịch vụ môi giới được sàn kết hợp với các dịch vụ khác của sàn theo một quy trình rất khoa học Các môi giới viên kết hợp với nhân viên các bộ phận khác một cách ăn ý và logic, từ đó đưa ra được sự tư vấn thuyết phục và hữu ích cho khách hàng
- V-Reex đã có được nguồn cung khá phong phú từ mạng lưới các cộng tác viên là các sinh viên thực tập tại sàn Nguồn cung này được lấy từ báo chí, mạng internet hoặc tìm từ việc đi thực tế địa bàn Việc tìm nguồn cung (nếu tìm được nguồn cầu càng tôt) vừa là cơ hội cho các cộng tác viên được hướng dẫn, tìm hiểu và thực hành kiến thức, kỹ năng đặc thù của ngành nghề, vừa là cơ hội để sàn tiếp nhận nguồn nhân lực mới khi các sinh viên kia ra trường.
2.2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Thị trường BĐS đóng băng, kinh tế suy thoái, gia nhập bây giờ cũng vừa là thách thức cũng vừa là khó khăn cho V-REEX Doanh thu tòan sàn vẫn còn thấp, nhưng chi phí tương đối cao nên hoạt động bước đầu cũng tương đối khó khăn. Hoạt động môi giới chưa đạt được hiệu quả cao, chủ yếu vẫn là đầu tư tạo mối quan hệ, tận dụng các lợi thế đã có Nguyên nhân của tình trạng trên do thị trường giao dịch trầm lắng, hệ luỵ làm nguồn khách ít, giao dịch chưa sôi động Những khó khăn trên sẽ dần được hạn chế khi thị trường phục hồi vài phát triển.
V-REEX đi vào hoạt động chưa được lâu nên còn gặp nhiều khó khăn Đó là:
- Bước đầu vừa tạo lập doanh nghiệp vừa phải tạo lập quan hệ với khách hàng và đối tác nên còn bỡ ngỡ V-Reex chưa tận dụng được hết các lợi ích từ các mối quan hệ của các cổ đông sáng lập, các nhân viên trong sàn.
- Các trang thiết bị hiện đại nhưng chưa được sử dụng triệt để nhằm phát huy hết công năng, tác dụng của chúng
- Bên cạnh đó đội ngũ nhân viên khá trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm trong điều tra nghiên cứu, tổng hợp thông tin thị trường, và phối hợp cùng thực hiện công việc chưa được trơn tru
- Một điểm còn hạn chế của sàn đó chính là cách thức quảng bá tên tuổi còn ít, mặc dù cái tên sàn V-Reex được giới trong ngành biết đến khá rõ song những người dân thì chưa hẳn ai cũng biết đến Trang web của sàn còn khá hạn chế về nội dung và thông tin cập nhật hơi chậm: chưa có các thông tin về hàng hóa BĐS mà sàn có, chưa có tên tuổi của các thành viên ở sàn…; trong thời đại công nghệ bùng nổ như hiện nay thì điều này cản trở sự tìm hiểu của những người quan tâm đến sànV-Reex thông qua mạng internet Đây có thể coi như một cản trở cho việc PR hình ảnh Công ty và đương nhiên hoạt động môi giới cũng sẽ bị ảnh hưởng như thế
Có thể trong thời gian tới sàn sẽ quan tâm hơn đến các vấn đề kể trên song hiện nay, theo em đó là một điểm yếu của sàn
V-Reex cần đưa ra các chính sách nhằm thúc đẩy các bộ phận cùng tự hòan thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động, đưa ra các chương trình quảng bá tên tuổi của sàn để nâng cao uy tín Điều này tác động cực lớn đến hoạt động môi giới tại sàn. Trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, để hoạt động môi giới tại sàn phát triển tốt cần có sự chuyên nghiệp hóa nghề môi giới.
Theo đánh giá của bản thân em cho rằng lý do tồn tại những điều trên là do sàn mới đi vào hoạt động nên chưa có thời gian để sửa và hoàn thiện Điều này sẽ được khắc phục trong thời gian tới vì đó là cách để sàn đạt mục tiêu trở thành sàn chuẩn số 1 tại miền bắc Việt Nam.
PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN
Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh của Công ty và của hoạt động môi giới
”Với mục tiêu xây dựng V-Reex trở thành một tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS có uy tín và vị thế trên thị trường BĐS nên nhiệm vụ đặt ra cho sàn lúc này là:
- Luôn đóng vai trò là bên thứ ba tham gia vào giao dịch để đảm bảo tính công bằng, pháp lý và minh bạch của giao dịch BĐS.
- Cung cấp thông tin chi tiết, chính xác về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS.
- Mở rộng mạng lưới môi giới, mở rộng quan hệ khách hàng, tăng cung BĐS trên sàn giao dịch để V-Reex từng bước trở thành trung tâm phân phối BĐS lớn nhất miền bắc.
- Xây dựng bảng thống kê giá trị các BĐS đã giao dịch thành công và phản ánh được vị trí, chi tiết theo từng tuyến phố, từng vị trí trên địa bàn Hà Nội Từ Map price đó có thể thấy được diễn biến từng khu vực thị trường hoặc cả thị trường
- Luôn phải cập nhật các văn bản, chủ trương của nhà nước và pháp luật liên quan đến thị trường BĐS để đưa ra được phương hướng hoạt động cho phù hợp”.
(nguồn: lấy từ báo cáo các hoạt động tại sàn V-Reex)
3.1.1 Các kế hoạch kinh doanh của sàn:
3.1.1.1 Mục tiêu của chiến lược.
Tuy mới đi vào hoạt động nhưng sàn đã thực hiện được mục tiêu cho giai đoạn
2008 – 2009 Từ những kết quả đã đạt đựợc đó tạo cơ sở, động lực cho V-Reex xây dựng mục tiêu của mình cho đến năm 1015.
- Đạt lợi nhuận 3-5 tỷ và lợi nhuận cho cổ đông 30% trên vốn điều lệ.
- Đưa công tác định giá trở thành mạnh nòng cốt của Công ty và tập trung phục vụ cho công tác định giá tài sản đảm bảo nợ.
- Xây dựng công tác đấu giá tài sản và giao dịch các chứng chỉ đầu tư dự án.
- Hoàn thiện công tác định giá, môi giới, đấu giá và thực hiện từng bước phát triển hệ thống phòng giao dịch tại Hà Nội.
- Tăng trưởng bình quân 30% năm và ổn định tỉ lệ lợi nhuận trên vồn
- Xây dựng uy tín số 1 trên dịch vụ định giá và đấu giá, đặc biệt trong hệ thống ngân hàng.
- Xây dựng một hệ thống sàn giao dịch tiêu chuẩn số 1 Miền Bắc cung cấp các dịch vụ tài chính và pháp lý bào gồm:
* Chứng thực, bảo lãnh pháp lý các giao dịch BĐS
* Bảo lãnh phát hành, mua bán các trái phiếu, tín phiếu dự án.
* Kết hợp với các ngân hàng để thu xếp và tư vấn tín dụng cho các dự án.
- Cung cấp các dịch vụ BĐS chuyên nghiệp : Uỷ thác quản lý, Môi giới, Định giá, Đấu giá,…Phát triển mạng lưới các phòng giao dịch và sàn giao dịch trên toàn quốc Đạt thị phần kinh doanh dịch vụ 20% - 30% “
(nguồn: lấy từ báo cáo mục tiêu hoạt động tại sàn V-Reex).
Kế hoạch Doanh thu dự kiến 2008 – 2010
(nguồn: “đề án thành lập sàn”)
Quản lý và khai thác tài sản 100 1,000 5,000
2 Định giá tài sản, đấu giá 500 100,000 15,000
3 Tư vấn môi giới, đào tạo 500 5,000 5,000
Kế hoạch vốn và mục tiêu kinh doanh thu 2008 – 2010
(nguồn: “đề án thành lập sàn”)
Tỉ lệ lợi nhuân/ Vốn điều lệ 25% 30%
Từ kế hoạch doanh thu dự kiến ta thấy mức độ đóng góp của hoạt động môi giới cho sàn là giảm dần:
- Năm 2008 chiếm 45,5% doanh thu tòan sàn, có thể coi đó là lĩnh vực tiên phong cho bước đầu hoạt động của V-Reex.
- Năm 2009 dự kiến khoảng 30,9%; năm 2010 chỉ còn khoảng 19,2%
Cộng thêm mục tiêu chiến lược của sàn thì có thể thấy V-Reex đang không chú trọng phát triển mảng môi giới BĐS… Điều này nằm trong chiến lược của Công ty nhằm đưa V-Reex là sàn số một về các hoạt động định giá và đấu thầu BĐS (điều này hoàn toàn dễ hiểu vì các công ty cổ đông sáng lập ra sàn chủ yếu là các ngân hàng nên việc chuyển giao các hợp đồng định giá từ các ngân hàng sang V-Reex là rất lớn, điều đó khiến dịch vụ định giá tại sàn cần được quan tâm và coi là hoạt động chính) Tuy nhiên với tư cách là một sàn chuẩn nên V-Reex vẫn quan tâm hòan thiện hoạt động môi giới và một số lĩnh vực khác.
Giải pháp nhằm cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS
3.2.1 Sự cần thiết phải cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS. Đầu năm 2008, sàn BĐS vẫn còn là một khái niệm xa lạ thì đến nay, hàng loạt các sàn BĐS của các doanh nghiệp đã xuất hiện trên thị trường BĐS_ một thị trường quan trọng của nền kinh tế Tuy vậy hiệu quả hoạt động của các sàn vẫn chưa cao vì sự non trẻ của mô hình doanh nghiệp mới, thiếu tính chuyên nghiệp, chưa có sự kết hợp ăn ý của các hoạt động trong sàn Sàn là chợ để trao đổi, giao dịch, buôn bán nhiều hàng hóa liên quan đến BĐS nên hoạt động môi giới ở sàn cũng là một mảng quan trọng Như vậy, để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn cũng đồng nghĩa với việc phải nâng cao hoạt động môi giới BĐS.
Cùng tìm hiểu về thực trạng của hoạt động môi giới BĐS hiện nay :
Trong xã hội hiện nay vẫn còn có tâm lý đánh đồng môi giới BĐS là “cò nhà đất” vì vẫn tồn tại những trung tâm tự phát không hề có giấy phép hoạt động “ Chỉ cần treo biển, rồi tuyển một nhân viên học chưa hết lớp 12, sắm thêm một bộ bàn ghế, một điện thoại bàn, dán hình vài dự án…là thành trung tâm môi giới”, ông Nguyễn Trần Nam (thứ trưởng Bộ xây dựng) đã ví von như thế về các trung tâm kể trên Nhiệm vụ chính của các
“cò” là chỉ trỏ, dẫn khách xem nhà đất…và bằng nhiều thủ thuật khác miễn sao lấy được tiền hoa hồng từ thương vụ Một số trung tâm khác có quy mô lớn hơn nhưng cũng chủ yếu chưa được đào tạo một cách chuyên nghiệp, hiểu biết chưa đầy đủ về những quy định liên quan đến kinh doanh, môi giới BĐS Từ đó hoạt động này làm mất lòng tin, không nhận được thiện cảm của khách hàng, làm xấu đi môi trường kinh doanh BĐS. Hoạt động môi giới như thế bị đánh giá là thiếu chuyên nghiệp - đương nhiên!
Bởi vậy, em xin đi vào đánh giá thực trạng của những doanh nghiệp hoạt động môi giới có bài bản và đang có xu hướng hòan thiện hoạt động này, đó là các sàn giao dịch BĐS Theo thống kê của Công ty địa ốc Sài Gòn thương tín, hiện nay (tính đến đầu tháng 4/2009) có khoảng 45 sàn giao dịch mới được mở theo quy định của Bộ xây dựng. Tuy nhiên, hơn 50% số sàn do các chủ đầu tư lập ra chỉ để phục vụ cho việc kinh doanh các dự án do công ty làm chủ đầu tư, chỉ một số ít sàn có chức năng chuyên về môi giới Đã có hơn 1200 chứng chỉ hành nghề môi giới được cấp ( tính đến giữa tháng 3/2009),tuy vậy chưa thể lạc quan về chất lượng hành nghề của tất cả các môi giới viên kể trên vì thực tế có nhiều cơ sở đào tạo các lớp ngắn hạn phục vụ cho việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới theo phong trào, chưa chú trọng đến chất lượng đào tạo; đa số chỉ đào tạo trên lý thuyết, thiếu giáo trình, thiếu đội ngũ giảng viên có kinh nghiệm… Từ thực tế đó cho thấy chất lượng nguồn nhân lực về môi giới ở sàn vẫn còn là một vấn đề đáng quan tâm Việc hàng loạt các công ty BĐS thành lập sàn trong một thời gian ngắn để đối phó với quy định của Nhà nước đã khiến nguồn nhân lực này thêm khan hiếm Nhiều sàn cố gắng lượm nhặt những người có hiểu biết hoặc kinh nghiệm về thị trường BĐS làm nhân viên môi giới, trường hợp cần thiết thì khi người đó chưa có chứng chỉ hành nghề có thể được công ty tạo điều kiện cho họ theo học các khóa ngắn hạn để hợp lý hóa thủ tục Còn rất nhiều môi giới viên mới chỉ dừng lại ớ mức giới thiệu, quảng cáo và dẫn dắt thương vụ chứ chưa có sự tư vấn về pháp lý, tài chính hay giá cả Theo khảo sát của Vnexpress.net cuối tháng 4 vừa qua, tính đến thời điểm hiện nay thì khách hàng giao dịch nhà đất với các đơn vị môi giới đều nắm đằng lưỡi và chịu nhiều rủi ro, chưa có vụ đòi tiền môi giới nào thành Công trong những dự án “đổ bể” giữa chừng Chẳng hạn như vụ ồn ào mua căn hộ Adinis 1, 2 của Công ty Vạn Thịnh Hưng (nay là Công ty Phục Hưng) trong năm 2008, khoản tiền môi giới ăn chênh lệch của khách mua căn hộ có giá 50-15- triệu đồng mỗi căn nhưng khi dự án “hỏng ăn” thì khách hàng mất trắng khoản tiền này.
(Ví dụ được trích dẫn từ bài viết “loạn môi giới nhà đất vì thiếu chế tài” ngày 22/4/2009 trên trang www.vietnamnet.vn )
Một thực tế nữa là các sàn BĐS được mở tràn lan song các giao dịch ngoài luồng, mua bán trao tay vẫn nhiều dẫn đến việc giao dịch qua sàn mang tính chât hình thức. Nhìn chung, các nhà chuyên môn nhận định hiệu quả hoạt động các sàn vẫn chưa cao, kể cả các sàn được coi là “đại gia” vẫn chưa tạo được nét đột phá và dấu ấn riêng Các sàn phát triển tràn lan và không ai kiểm soát được chất lượng hàng hóa giao dịch.
Với thực tế đáng buồn kể trên khiến một số chuyên gia nhận xét “hoạt động môi giới BĐS càng trở nên bát nháo”
Như vậy, để giải quyết tình trạng trên và nâng cao được chất lượng hoạt động dịch vụ môi giới tại sàn chỉ có cách là phải cải tiến và chuyên nghiệp hóa nghề môi giới.
Sự cấp thiết của vấn đề này được thể hiện bởi hội nghị về môi giới và đầu tư BĐS (ngày28/3 tại thành phố Hồ Chí Minh) với lãnh đạo Bộ Xây dựng, các đơn vị tiếp thị nhà đất và doanh nghiệp địa ốc Tại đó đã tranh luận sôi nổi về thực trạng ngành nghề môi giới địa ốc còn non yếu tại Việt Nam và đưa ra các giải pháp để chuyên nghiệp hóa nghề này. Thực tế thị trường đòi hỏi phải cải tiến và nâng cao chất lượng nghề môi giới, phải chuyên nghiệp hóa để cạnh tranh và phát triển.
3.2.2 Các giải pháp cải tiến và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tại sàn giao dịch BĐS.
3.2.2.1 Sự tác động từ phía nhà nước Đại diện Công ty phát triển nhà Thủ Đức (Thủ Đức house) nhận xét, hiện nay Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định suông về môi giới mà thiếu cơ chế giám sát, chế tài nên khó tránh khỏi thị trường vẫn còn nhiều môi giới “dỏm” chuyên bán sản phẩm bất hợp pháp, đầy rủi ro, gây thiệt hại cho người mua Ví như trường hợp kể trên, phản ánh của khách hàng Adonis, có ít nhất hàng tỷ đồng tiền môi giới của họ bị bốc hơi còn “cò” vẫn nhởn nhơ vô trách nhiệm, không hề chịu bất cứ một thiệt hại hay chế tài nào.
Trước thực trạng đó Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đang dự thảo nghị định quy định mức xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó quy định môi giới nhà đất gây thiệt hại có thể bị phạt tới 50 triệu đồng Khi nghị định này được thực thi sẽ là cách thức hữu hiệu tăng cường đạo đức nghề nghiệp cho môi giới viên_ một yếu tố thể hiện sự chuyên nghiệp hóa.
Một điều cần chú ý nữa là vấn đề nhân lực trong ngành BĐS Với quy định hiện nay của Luật chỉ đòi hỏi các doanh nghiệp đáp ứng về “lượng” chứ chưa quan tâm đến
“chất” nhân lực Chứng chỉ hành nghề ở Việt Nam có giá trị vô thời hạn, trong khi ở các nước khác như Hoa Kỳ, Úc, Pháp… khoảng 2 - 4 năm những người môi giới đã được cấp bằng phải đi học lại để đổi bằng mới và cập nhật thông tin về thị trường, chính sách về nhà đất để tư vấn cho khách hàng Qua sự khác biệt đó, nên chăng bổ sung các quy định mới?
Thêm nữa, hiện tượng mở các sàn BĐS hiện nay là ồ ạt, tràn lan và không ai kiểm soát được chất lượng của hàng hóa giao dịch Ông Phạm Sỹ Liên, phó chủ tịchTổng hội xây dựng, đề xuất chỉ nên thành lập sàn ở một số thành phố chính và đặc biệt
- Cty địa ốc phải có sự kiểm soát của Nhà nước Nếu làm được điều đó sẽ nâng cao được chất lượng của các sàn BĐS.
Ngoài ra để có thể phát triển nghề môi giới chuyên nghiệp hơn cần Chính phủ xây dựng các chính sách phát triển BĐS một cách minh bạch và bình đẳng để khuyến khích mọi thành phần tham gia phát triển; cần một giải pháp cho vấn đề tài chính – BĐS để chúng hỗ trợ nhau Có thể thấy mối quan hệ qua lại của nhà nước với thị trường BĐS qua sơ đồ sau:
“Để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ, nhà nước cần phải:
- Tạo lập và phát triển hàng hóa cho thị trường BĐS qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính rườm rà trong lĩnh vực đất đai, sắp xếp lại quỹ đất.
- Phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS.Các chính sách và các quy định phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định.
Những kiến nghị với sàn V-Reex nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp
Công ty mới đi vào hoạt động nên chắc chắn còn những mặt chưa được hòan thiện, ngoài phần giải pháp chung đã được trình bày phần trên em xin đưa ra một số kiến nghị với sàn V-Reex vì mỗi sàn đều có những đặc điểm khác nhau.
Thứ nhất, tận dụng hết công năng và tác dụng của các trang thiết bị V-Reex đã có được một hệ thống màn ảnh hiện đại, các bản đồ quy hoạch tại tất cả các khu vực Hà Nội, các trang thiết bị hiện đại khác Tuy vậy thực sự thì các trang thiết bị trên chưa được sử dụng hết vai trò và tác dụng của chúng Có thể học hỏi cách sử dụng của các sàn khác như: nối mạng tra cứu thông tin trực tuyến, hệ thống niêm yết thông tin bằng các hình ảnh, phần mềm quản trị nhiều tính năng như quản lý thông tin theo khu vực, sản phẩm
(phương thức của sàn Viglacera); hay chiến thuật quảng cáo sản phẩm bằng video với đầy đủ hình ảnh và âm thanh sống động với các góc quay ghi lại chi tiết sản phẩm từ đường đi đến tiền, hậu cảng phòng ốc, ngõ ngách của nhà cần bán giúp khách hàng “mắt thấy tai nghe” (phương thức của sàn ACB) V-Reex là sàn có tiềm lực về tài chính nên việc sắm các trang thiết bị hiện đại là đương nhiên, tuy vậy cần quan tâm hơn nữa đến việc khai thác tối ưu hơn nữa tác dụng của các thiết bị đó.
Thứ hai, điều phải nói tới là nguồn nhân lực của hoạt động môi giới Hiện nay số lượng các môi giới viên làm việc ở sàn V-Reex là không nhiều (6 người), các nhân viên ở các phòng ban khác vẫn có sự hỗ trợ cho phòng môi giới Hiện tại do sàn mới đi vào hoạt động nên mọi công tác chưa trơn tru nên có thể hỗ trợ như thế, nhưng làm như thế sẽ khiến sự chuyên môn hóa bị gián đoạn Bởi vậy sàn nên có thêm số lượng các môi giới viên nữa để hòan thiện nhân lực phòng môi giới
Một lợi thế và cũng là chút trở ngại cho phòng môi giới ở V-Reex là đội ngũ môi giới viên đều còn rất trẻ Tuổi trẻ đồng nghĩa với sự năng động, nhiệt tình, dám nghĩ dám làm song lại thiếu kinh nghiệm thực tế - một yếu tố cần thiết trong lĩnh vưc môi giới BĐS Như thế có nghĩa cần nâng cao hơn nữa nguồn nhân lực này bằng cách tuyển dụng thêm nhân tài, nâng cao chuyên môn, liên kết với các sàn khác để học hỏi kinh nghiệm làm việc cũng như có sự cùng hợp tác giải quyết những thương vụ khó…
Thứ ba, V-Reex cần quan tâm hơn nữa đến việc hoàn thiện hệ thống thông tin, hiện nay trang web của sàn vẫn còn rất sơ sài Để nâng cao tính chuyên nghiệp trong họat động môi giới hơn nữa, theo em cần đưa danh sách những môi giới viên lên trên trang web của sàn kèm theo mã số chứng chỉ hành nghề, năng lực, thành tích của họ; sẽ có phần dành cho khách hàng đã từng giao dịch với các môi giới viên đó nhận xét, góp ý. Đó là cách khách quan để gây dựng thiện cảm và lòng tin cho những người ghé thăm web mà không hề mang ý khuếch trương khoe thành tích Mặt khác cần đưa các thông tin về hàng hóa BĐS lên trên đó để khách hàng có thể tham khảo khi chưa có điều kiện đến tận sàn Điều này đòi hỏi sàn phải tăng cường nguồn cung BĐS lên cho phong phú hơn nữa; đồng thời để trang web của sàn chuyên nghiệp hơn cần có phần giao lưu trực tuyến của các môi giới viên với khách, sự tư vấn online đó cũng là một cách thức hữu hiệu để chiếm lòng tin và sự mến mộ của khách hàng dành cho sàn Đó là cách thức kêu gọi nguồn cầu, nguồn cung khá lớn mà thực tế cũng nhiều trang web làm được nhưng ở V-Reex chưa được quan tâm tới.
Thứ tư, sàn V-Reex được sáng lập bởi những cổ đông có tên tuổi trên thị trường
Việt Nam, đó là lợi thế không chỉ về mặt tài chính mà còn về các mối quan hệ rộng rãi. Theo em cần phát triển hơn nữa mối quan hệ của sàn với các chủ đầu tư dự án, đó sẽ là nguồn cung BĐS rất lớn cho hoạt động môi giới tại sàn Sàn cần nhanh chóng hoàn thiện
3 chi nhánh để bao quát thị trường hơn, mở rộng địa bàn không chỉ ở trung tâm Hà Nội mà còn cả những khu vực sẽ có xu hướng phát triển như hướng Tây Hà Nội vì ước tính nguồn cung về các cao ốc, nhà cao tầng ở khu này khoảng 500000m 2 (trong khi tại trung tâm thành phố là 300000m 2 ) Đó sẽ là một thị trường sôi động cho hoạt động môi giới BĐS phát triển
Thứ năm, V-Reex đang có một quá trình khép kín giữa dịch vụ môi giới với các dịch vụ khác của sàn, theo đánh giá của bản thân em thấy đó là một quá trình khép khá hoàn hảo, điều này sẽ tạo cơ hội và khuyến khích khách hàng sử dụng các dịch vụ tại sàn Tuy nhiên cần có các chương trình quảng cáo quy trình này hơn nữa để thu hút sự chú ý của khách hàng như: đưa các dịch vụ hỗ trợ này lên trang web của sàn, có các tờ rơi để ở khu vực trung bày thông tin để khách hàng dễ tiếp cận… Ngòai ra tiếng nói của báo chí cũng có tác dụng rất lớn, sàn có thể đưa hình ảnh của mình lên trên những trang web có số lượng người tham gia đông đảo hoặc những báo chuyên ngành liên quan đến BĐS Sàn nên phát triển về mảng BĐS dân cư vì có thể coi đây là một thị trường còn bỏ ngỏ của hầu hết các sàn hiện nay (mảng thị trường mà các văn phòng nhỏ lẻ làm chộp giật, thiếu chuyên nghiệp còn các sàn thì hoat động cầm chừng)
Trên đây là những ý kiến của em từ thực tế thấy được qua quá trình thực tập tại sàn, hy vọng rằng những ý kiến chủ quan đó có thể đóng góp được phần nào vào công cuộc nâng cao sự chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới tại sàn.