Nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản việt nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Lời nói đầu Trong bối cảnh nay, gia tăng dân số tốc độ thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách Do đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày chiếm vị trí quan trọng cấu ngành dịch vụ nước ta Có thể nói dịch vụ môi giới bất động sản , đặc biệt môi giới nhà đất có hội để phát triển Tuy nhiên, hoạt động lĩnh vực cịn nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn cách khái quát hoạt động đội ngũ môi giới bất động sản lộn xộn, nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà nước, dĩ nhiên điều gây tiêu cực tới thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng Nhìn cách tổng thể, đội ngũ chia làm nhiều cấp độ: quy mô công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động bản; văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vơ kể; cuối phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Với thực tế trên, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (VReex) có hội khó khăn định Do sàn vào hoạt động nên chưa có thời gian, kinh nghiệm để tích lũy hồn thiện hoạt động dịch vụ mơi giới theo hướng chuyên nghiệp Từ đó, em xin đưa đề tài “ Nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” với mong muốn bày tỏ số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động môi giới sàn ngày hiệu Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề : Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới Công ty Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động sàn Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản sàn V-Reex Phạm vi nghiên cứu: Tất hoạt động mảng môi giới: mua, bán, thuê, cho thuê…tại sàn Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến Phương pháp nghiên cứu: Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập tài liệu Cơng ty Kết cấu đề tài: Ngồi lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Chương 3: Đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động BĐS Em xin chân thành cảm ơn dạy PSG-TS Hoàng Văn Cường thầy cô giáo khoa bất động sản Kinh tế tài nguyên, giúp đỡ nhiệt tình anh chị sàn giao dịch bất động sản Việt Nam giúp em hoàn thành chuyên đề này! Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chưong CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan môi giới BĐS 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS Cụm từ “BĐS” (sau viết tắt BĐS) lĩnh vực mơi giới đơi làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động mơi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS khơng phải quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà môi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Như vậy, duới góc độ nghề mơi giới : “ BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất” 1.1.1.2 Khái niệm môi giới BĐS Môi giới lớp trung gian, cá nhân, chủ thể, hãng làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác Từ đó, mơi giới BĐS hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thơng cảm, thấu hiểu việc giải công việc liên quan đến BĐS mà bên quan tâm Nhà môi giới BĐS có vai trị cầu nối bên liên quan Trong lĩnh vực BĐS, đối tượng việc môi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Theo quy định điều 45 Luật kinh doanh BĐS nội dung môi giới BĐS bao gồm: Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng - Đại diện theo ủy quyền để thực Công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS Tổ chức, nhân môi giới BĐS hưởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS khách hàng bên thứ ba (điều 46) Nhà môi giới BĐS hưởng khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bên môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS 1.2 Bản chất hoạt động môi giới BĐS Môi giới BĐS việc kết nối thương vụ, tạo thấu hiểu bên Nhà mơi giới giúp người có BĐS người có nhu cầu thuê, mua kết nối với nhau, qua thúc đẩy thực thương vụ Bản chất mơi giới BĐS cịn thể việc lựa chọn, xếp phương pháp, vấn đề thương vụ để giải thương vụ cách nhanh chóng, hợp lý hiệu 1.1.3 Vai trị hoạt động mơi giới BĐS Mơi giới BĐS có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, khơng thể phủ nhận vai trị nhà mơi giới, họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Vai trò dịch vụ thể qua mặt sau: Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa BĐS tính đặc thù hàng hóa BĐS thị trường nó: Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - BĐS gắn với quyền phức tạp - BĐS loại hàng hố khó so sánh - Thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo - Người tham gia thị trường BĐS người khơng có kinh nghiệm Từ thấy mơi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS, giúp thị trường BĐS phát triển Mơi giới giúp tìm hướng giải tối ưu cho khách hàng vấn đề: - Về tài chính: loại thuế, phí, vốn vay… - Về giá cả: đưa giá cao cách hợp lý - Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực giao dịch mua bán diễn khoảng từ tháng đến năm có trường hợp ngoại lệ thương vụ diễn khoảng từ đến hai tuần - Về mức độ an tồn: Qua nhà mơi giới thực sự, khách hàng tìm đối tác tốt, đáng tin cậy…… Như tồn hoạt động môi giới thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy đổi sách quản lý nhà nước BĐS Những thành từ hoạt động môi giới giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ổn định trật tự - an ninh xã hội 1.2 Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết hoạt động môi giới BĐS 1.2.1 Các nguyên tắc môi giới BĐS (nguồn lấy từ “tổng quan dịch vụ môi giới BĐS” khoa BĐS&KTTN) Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: - Cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Mọi hành vi, động thái môi giới không phép sai lệch với luật lệ, quy định giá ban hành - Môi giới phải dựa công minh bạch thông tin - Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích bên khách hàng, hài hồ lợi ích khách hàng nhà mơi giới Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Hoạt động môi giới phải dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao - Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xuyên suốt tồn q trình tác nghiệp 1.2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới BĐS 1.2.2.1 Tiêu chuẩn hành nghề Hiện theo quy định luật kinh doanh BĐS cá nhân tham gia mơi giới BĐS phải có chứng hành nghề mơi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trường dạng văn phịng mơi giới phải có người có chứng môi giới Chứng cấp cá nhân tổ chức tham gia vượt qua kiểm tra trình độ trung tâm đào tạo chứng cho phép Xây dựng tuân theo khung chương trình Xây dựng Với việc khơng có u cầu cao trình độ, nói nghề mơi giới nghề có tham gia đơng đảo tầng lớp xã hội Đặc biệt giới trẻ, người động có sức khỏe lợi lớn lĩnh vực Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS điều kiện để cấp chứng hành nghề môi giới BĐS bao gồm : “Không phải cán bộ, Cơng chức nhà nước; Có lực hành vi dân đầy đủ, khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS; Có hồ sơ xin cấp chứng mơi giới BĐS theo quy định” 1.2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn Những tiêu chuẩn đặt cho nhà môi giới không nằm ngồi mục đích thống hoạt động nhà môi giới Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Những tiêu chuẩn đặt cho nhà mơi giới khơng nằm ngồi mục đích thống hoạt động nhà mơi giới Để khách hàng có định hướng chất lượng dịch vụ;bên cạnh tiêu chuẩn góp phần gây sức ép cho nhà môi giới phải đạt hiệu cao loại trừ điều cấm kị nhờ việc thống nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kết văn phịng mơi giới với Những tiêu chuẩn chuyên môn đặt cho nhà mơi giới: Những kiến thức cần có: + Những vấn đề kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý + Phải am hiểu nắm rõ nội dung, u cầu trình tự thực Cơng việc liên quan đến giao dịch BĐS Những kỹ cần có : + Kĩ thực tác nghiệp thích hợp thương vụ + Hòa hợp mối quan + Đàm phán giải mâu thuẫn 1.2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức a Đạo đức nghề nghiệp * Nguyên tắc chung: + Cung cấp dịch vụ dựa tảng đạo đức, c sở đạo lí cơng nhận chung xã hội + Cung cấp dịch vụ không làm phương hại đến khách hàng Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp + Cần trung thực với khách hàng khơng đ ược làm lịng tin khách hàng vào họ * Sự trực nghề nghiệp + Tập trung cố gắng thực hoạt động nghề nghiệp họ + Phải tuân thủ quy định pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng họ góc độ công trung thực quan hệ với bên thương vụ + Từ chối hoạt động mâu thuẫn với nguyên tắc hoạt động nghề nghiệp * Có trách nhiệm tính chun nghiệp + Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thị trường quy định pháp luật + Khơng thực hoạt động nằm ngồi khả năng, hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp họ * Bí mật nghề nghiệp Nhà mơi giới phải giữ gìn bí mật nghề nghiệp thực thương vụ mơi giới bí mật gây ph ương hại cho khách hàng họ người khác biết.Việc giữ bí mật bao gồm thơng tin cần cung cấp trình thực dịch vụ thơng tin ảnh h ưởng đến an toàn thương vụ Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp * Tôn trọng nghề nghiệp + Cần đảm bào cho quan hệ họ với nhà môi giới khác dựa nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh, trung thực tôn trọng + Không hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nơi họ làm việc + Không làm sai lệch hay gây hiểu lầm đối tác cạnh tranh, doanh nghiệp hay hoạt động nghề nghiệp đối tác cạnh tranh + Cần ủng hộ, tham gia hoạt động tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị nghề nghiệp + Trong vùng hoạt động cần cố gắng loại bỏ tượng trái với pháp luật,tiêu chuẩn nghề nghiệp,giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp Nhà mơi giới giữ vị trí tổ chức nghề nghiệp khơng lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân b Tiêu chuẩn nghề nghiệp + Nhà môi giới cung cấp dịch vụ dựa c sở hợp đồng môi giới dạng văn kí kết họ khách hàng.Trong hợp đồng phải có số chứng hành nghề thông tin bảo hiểm nghề nghiệp Phạm vi công việc nhà môi giới xác định hợp đồng + Vai trị nhà mơi giới dựa thông vấn đề sau: cung cấp thông tin lĩnh vực kinh tế thị trường, phương pháp thực dịch vụ Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp yêu cầu, thực biện pháp tìm kiếm bên khách hàng thứ hai, lựa chọn khách hàng phù hợp, tham gia xem xét BĐS theo yêu cầu khách hàng tham gia đàm phán giá cả, giúp đỡ việc toán, tổ chức bước thương vụ + Nhà môi giới không đ ược từ chối thực dịch vụ với lí chủng tộc, màu da, giới tính hay quốc tịch + Nhà mơi giới ln phải thơng báo đầy đủ chức danh, tình trạng pháp nhân họ thực hoạt động môi giới + Nhà môi giới không thông báo sai với khách hàng giá bán hay thuê,nài ép bán hay cho thuê BĐS mà họ không làm hợp đồng môi giới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt thỏa thuận nhà môi giới + Bất kì thơng cáo, in ấn, thơng tin miệng hay giấy nhà môi giới cung cấp phải với thực tế họ biết + Nhà mơi giới thực dịch vụ cho hai bên khách hàng thương vụ +Nhà môi giới không cung cấp dịch vụ dạng miễn phí Điều khơng hạn chế việc lấy tiền dịch vụ bên khách hàng +Nhà môi giới phải cố gắng thỏa thuận với khách hàng kí hợp đồng “ độc quyền” Thông qua hợp đồng “độc quyền” khách hàng ủy quyền thực dịch vụ môi giới với văn phịng(nhà mơi giới) định Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp nguồn cung BĐS lớn cho hoạt động mơi giới sàn Sàn cần nhanh chóng hồn thiện chi nhánh để bao quát thị trường hơn, mở rộng địa bàn không trung tâm Hà Nội mà cịn khu vực có xu hướng phát triển hướng Tây Hà Nội ước tính nguồn cung cao ốc, nhà cao tầng khu khoảng 500000m2 (trong trung tâm thành phố 300000m2) Đó thị trường sôi động cho hoạt động môi giới BĐS phát triển Thứ năm, V-Reex có q trình khép kín dịch vụ môi giới với dịch vụ khác sàn, theo đánh giá thân em thấy q trình khép hồn hảo, điều tạo hội khuyến khích khách hàng sử dụng dịch vụ sàn Tuy nhiên cần có chương trình quảng cáo quy trình để thu hút ý khách hàng như: đưa dịch vụ hỗ trợ lên trang web sàn, có tờ rơi để khu vực trung bày thông tin để khách hàng dễ tiếp cận… Ngịai tiếng nói báo chí có tác dụng lớn, sàn đưa hình ảnh lên trang web có số lượng người tham gia đông đảo báo chuyên ngành liên quan đến BĐS Sàn nên phát triển mảng BĐS dân cư coi thị trường bỏ ngỏ hầu hết sàn (mảng thị trường mà văn phòng nhỏ lẻ làm chộp giật, thiếu chuyên nghiệp sàn hoat động cầm chừng) Trên ý kiến em từ thực tế thấy qua trình thực tập sàn, hy vọng ý kiến chủ quan đóng góp phần vào cơng nâng cao chun nghiệp hóa hoạt động môi giới sàn Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp KẾT LUẬN Thị trường BĐS Việt Nam non trẻ, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, hoạt động mơi giới hình thành nên cịn thiếu chun nghiệp điều khơng thể tránh khỏi Xu tương lai cần phải chuyên nghiệp hóa nghiệp vụ mơi giới BĐS vai trị nhiệm vụ hoạt động thị trường BĐS nói riêng với tồn kinh tế nói chung Có thể ví mơi giới chất xúc tác, điều hòa giao dịch thị trường, thúc đẩy giao dịch thành Cơng, góp phần tạo minh bạch cho thị trường BĐS Với trách nhiệm địi hỏi nhà mơi giới cần hịan thiện kỹ năng, nâng cao chất lượng thông tin cung cấp cho khách hàng, nâng cao đạo đức nghề nghiệp để dần thay đổi quan niệm xã hội nghề mơi giới Bên cạnh hệ thống sàn BĐS cần hồn thiện quy trình quản lý hoạt động, thúc đẩy hoạt động dịch vụ môi giới phát triển, đầu xu hướng tạo minh bạch cho thị trường hàng hóa BĐS Các sàn BĐS nơi tiếp nhận sách phản hồi thị trường nên cần thận trọng bước hoạt động tương lai, hạn chế sai sót tích cực xây dựng mơ hình phù hợp với thị trường Trong thực trạng chung thị trường BĐS nên sàn V-Reex có thuận lợi khó khăn định Với lợi sáng lập cổ đơng có tên tuổi, với tiềm lực tài lớn mạnh, với cấu tổ chức tốt ủng hộ, tín nhiệm Bộ Xây dựng nên thời điểm hội để V-Reex khẳng định vị chiếm lĩnh thị trường Hoạt động môi giới chưa phải mục tiêu phát triển sàn mảng dịch vụ sàn quan tâm hòan thiện Với kiến nghị chuyên đề này, em mong góp chút ý kiến nhằm đưa hoạt động sàn ngày chuyên nghiệp hơn, hiệu Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Một số tài liệu đính kèm: Hợp đồng mơi giới bán BĐS sàn V-Reex CÔNG TY CP SÀN GD BẤT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc *** -Hà nội, ngày … tháng … năm 2009 HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ Số: /2009/HĐDV-VReex    - Căn vào Bộ luật Dân số 33/2005/QH11, Quốc hội thông qua ngày 14/06/2005; - Căn Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006, Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006; - Căn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15/10/2007 Chính phủ; - Căn Thơng tư số 13/2008/TT-BXD, ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng; - Căn vào nhu cầu khách hàng khả cung cấp dịch vụ Sàn giao dịch BĐS V-Reex Hôm nay,  ngày tháng năm 2009 , Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam – 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Chúng gồm: Bên A : (Bên sử dụng dịch vụ) …………….…………………………………………… - Địa : ………………………………………… …………………………………………… - Điện thoại : ………………………………………… - Số CMND : Ngày cấp: Nơi cấp: Bên B : Công ty cổ phần Sàn giao dịch BĐS Việt Nam - Địa chỉ  : Tầng 6A- Tòa nhà 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp : 043.5378731 Fax: 043.5378733 - Điện thoại - Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 29/10/2008 - Số Tài Khoản : 14020736933016 - Mã số thuế : 0102298106 - Đại diện : Tại Ngân Hàng Techcombank Chức vụ : Hai bên thống ký hợp đồng với điều khoản sau: Điều 1: Nội dung Hợp đồng Theo nội dung yêu cầu bên A, Bên B đồng ý cung cấp cho Bên A dịch vụ sau : - Môi giới BĐS, tư vấn giao dịch BĐS - Định giá BĐS - Tư vấn quy hoạch BĐS mục tiêu - Tư vấn Công chứng Hợp đồng mua bán BĐS hoàn thiện giấy tờ liên quan - Tư vấn thủ tục chia tách, gộp sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Tư vấn tín dụng BĐS - Quảng cáo BĐS - Tư vấn thủ tục xin cấp phép xây dựng (Bên A đánh dấu “x “ vào dịch vụ lựa chọn sử dụng) Điều 2: Quy định thực dịch vụ Sàn Dịch vụ  tiến hành theo nội dung Nhà nước cho phép sàn giao dịch BĐS cung cấp theo văn quy định hành, quy định niêm yết Công khai Sàn dịch vụ thoả thuận thống Giấy đăng ký (hay Giấy yêu cầu) khách hàng hai bên ký xác nhận kèm theo hợp đồng Điều 3: Phí dịch vụ phương thức toán Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phí dịch vụ trọn gói hợp đồng là: ………………………………….VND …………% giá trị BĐS (Bằng chữ: ) Phí dịch vụ khơng bao gồm loại thuế, phí nghĩa vụ Nhà nước hay bên cung cấp dịch vụ thứ ba) Phí dịch vụ tốn sau bên A hồn tất thủ tục tốn lần thứ (hay đặt cọc) giao dịch BĐS mà bên B mơi giới Phương thức tốn: Chuyển khoản Tiền mặt Điều 4: Quyền nghĩa vụ bên A 4.1 Bên A có quyền sau đây: - Yêu cầu bên B thực đầy đủ dịch vụ điều Hợp đồng - Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng bên B thực không đầy đủ không thực nghĩa vụ ghi hợp đồng - Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại lỗi bên B gây 4.2 Bên A có nghĩa vụ sau: - Tạo điều kiện thuận lợi để bên B hoàn thành hợp đồng - Thực hợp đồng môi giới BĐS ký - Cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS cho bên B chịu trách nhiệm thông tin cung cấp - Thanh tốn tiền phí dịch vụ cho bên B theo điều Hợp đồng - Bồi thường thiệt hại lỗi gây Điều 5: Quyền nghĩa vụ bên B 5.1 Bên B có quyền sau đây: - Yêu cầu bên A cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS - Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận hợp đồng môi giới BĐS ký với bên A - Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực Công việc môi giới BĐS phạm vi hợp đồng môi giới BĐS với bên A phải chịu trách nhiệm trước bên A kết môi giới Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Đơn phương chấm dứt hủy bỏ hợp đồng bên A thực không đầy đủ không thực nghĩa vụ ghi hợp đồng - Tiến hành nghiệp vụ với bên thứ ba (nếu cần) để hoàn thành Hợp đồng Chi phí tính vào phí dịch vụ quy định điều hợp đồng 5.2 Bên B có nghĩa vụ sau: - Thực hợp đồng môi giới BĐS ký - Cung cấp thông tin BĐS chịu trách nhiệm thơng tin cung cấp - Bồi thường thiệt hại lỗi gây  Điều 6: Cam kết thực Hai bên cam kết thực tất điều khoản ghi hợp đồng; Trong q trình thực gặp khó khăn hai Bên phải kịp thời thông báo cho nhau, cần thiết trao đổi văn tìm giải pháp thích hợp; Mọi tranh chấp nảy sinh việc thực Hợp đồng này, hai Bên giải tinh thần hợp tác, tương trợ lẫn Trường hợp không đạt thoả thuận để giải tranh chấp đưa giải Tồ án dân thành phố Hà Nội, định Toà án định cuối buộc hai bên phải thực hiện; Hợp đồng gồm trang lập thành 03 có giá trị nhau, Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 02 có hiệu lực kể từ ngày ký hợp đồng, bên B hoàn thành dịch vụ quy định Điều Bên A tốn xong phí dịch vụ cho Bên B hợp đồng xem lý hai bên thống chấm dứt hợp đồng văn   Đại diện Bên A Đại diện Bên B Hợp đồng mơi giới mua BĐS : CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 Độc lập - Tự - Hạnh phúc *** -HỢP ĐỒNG CUNG CẤP DỊCH VỤ Số: /2009/HĐDV-Vreex Hà nội, ngày … tháng … năm 2009 - Căn vào Bộ luật Dân số 33/2005/QH11, Quốc hội thông qua ngày 14/06/2005; - Căn Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006, Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006; - Căn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15/10/2007 Chính phủ; - Căn Thông tư số 13/2008/TT-BXD, ngày 21/5/2008 Bộ Xây dựng; - Căn vào nhu cầu khách hàng khả cung cấp dịch vụ Sàn giao dịch BĐS V-Reex Hôm nay,  ngày tháng năm 2009 , Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam – 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội Chúng gồm:   Bên A : (Đối tác): ………………………… Địa : Điện thoại : (Nếu doanh nghiệp ) Giấy CNĐKKD: Mã số thuế : Tài khoản : Đại diện : Chức vụ : Số CMND : Ngày cấp: Bên B :Công ty cổ phần Sàn giao dịch BĐS Việt Nam - Địa chỉ  : Tầng 6A- Tòa nhà 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội - Điện thoại : 043.5378731 Fax: 043.5378733 Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Nơi cấp: Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Giấy CNĐKKD : Số 0103027620 Sở KH&ĐT TP Hà Nội cấp ngày 29/10/2008 - Số Tài Khoản : 14020736933016 - Mã số thuế : 0102298106 Đại diện : Tại Ngân Hàng Techcombank Chức vụ : Hai bên thống ký hợp đồng với điều khoản sau: Điều 1: Nội dung dịch vụ Bên B đồng ý cung cấp cho Bên A dịch vụ sau : - Giao dịch BĐS - Môi giới mua BĐS - Quảng cáo BĐS - Thẩm định giá BĐS - Tư vấn BĐS - Đấu giá BĐS - Quản lý BĐS (Đánh dấu kiểm "۷" vào ô tương ứng với dịch vụ ký kết để trống ô tương ứng với dịch vụ không ký kết)  Điều : Quy định thực dịch vụ Dịch vụ  tiến hành theo nội dung Nhà nước cho phép thống Bên A Bên B Điều 3: Phí dịch vụ phương thức tốn Phí dịch vụ chưa có thuế : VND Thuế GTGT (10%) : VND Phí dịch vụ bao gồm thuế GTGT : VND  (Bằng chữ: Phí dịch vụ tốn theo lần sau đây: - Lần 1: Tạm ứng tiền thù lao dịch vụ: VND, - Lần 2: Tạm ứng tiền đồng ý GDịch VND, Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp - Lần 3: Bên B xuất hố đơn tài sau thực xong dịch vụ nhận số tiền lại VND Phương thức toán: ……………………… Điều : Trách nhiệm quyền hạn Bên 4.1 Trách nhiệm bên A Cung cấp đầy đủ, kịp thời nhu cầu cần mua, tạo điều kiện thuận lợi cho Bên B thực dịch vụ khai thác thông tin cách hiệu Thanh tốn cho Bên B phí dịch vụ theo Điều hạn  4.2 Trách nhiệm Bên B Thực đầy đủ nội dung nghiệp vụ tương ứng với dịch vụ ký kết, niêm yết Công khai kèm theo biểu giá Sàn Giấy đăng ký (hay Giấy yêu cầu); Đảm bảo thực với chất lượng cao nhiệt tình với Cơng việc, ngun tắc minh bạch, trung thực, uy tín, khách quan bí mật thơng tin cá nhân khách hàng; Đại diện khách hàng đăng ký, để thực Công việc, họat động liên quan đến nghiệp vụ tương ứng với dịch vụ ký kết đánh dấu kiểm Điều hợp đồng    Điều 5: Cam kết thực Hai bên cam kết thực tất điều khoản ghi hợp đồng; Trong trình thực gặp khó khăn hai Bên phải kịp thời thơng báo cho nhau, cần thiết trao đổi văn tìm giải pháp thích hợp; Mọi tranh chấp nảy sinh việc thực Hợp đồng này, hai Bên giải tinh thần hợp tác, tương trợ lẫn Trường hợp không đạt thoả thuận để giải tranh chấp đưa giải Toà án dân , định Toà án định cuối buộc hai bên phải thực hiện; Hợp đồng lập thành 02 có giá trị nhau, Bên A giữ 01 bản, Bên B giữ 01 có hiệu lực kể từ ngày ký hợp đồng, bên B Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp hoàn thành dịch vụ quy định Điều Bên A tốn xong phí dịch vụ cho Bên B hợp đồng xem lý hai bên thống chấm dứt hợp đồng văn   Đại diện Bên A Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Đại diện Bên B Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tài liệu tham khảo Giáo trình “Thị trường BĐS” – PGS TS Hồng Văn Cường Bài giảng môn “Môi giới BĐS” – TS Nguyễn Minh Ngọc Tài liệu “Đề án thành lập sàn giao dịch” V-Reex 4.Tạp chí BĐS số 56 ngày 05/9/2008, viết “giải pháp tài – BĐS” Các văn pháp luật: - Luật Kinh doanh BĐS - Nghị định NĐ 153, thông tư TT 01/2009/TT-BXD, … Các trang web: sanbatdongsan.net; vnexpress.net; vietnamnet.vn… Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC Lời nói đầu .1 Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan môi giới BĐS 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 1.1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.1.2 Khái niệm môi giới BĐS 1.1.2 Bản chất hoạt động môi giới BĐS 1.1.3 Vai trò hoạt động môi giới BĐS 1.2 Các nguyên tắc, điều kiện cần thiết hoạt động môi giới BĐS .5 1.2.1 Các nguyên tắc môi giới BĐS 1.2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới BĐS 1.2.2.1 Tiêu chuẩn hành nghề .6 1.2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn 1.2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức a Đạo đức nghề nghiệp .7 b Tiêu chuẩn nghề nghiệp 1.3 Các loại hình mơi giới quy trình mơi giới BĐS 11 1.3.1 Các loại hình mơi giới 11 1.3.2 Quy trình mơi giới BĐS 11 1.3.2.1 Thu thập thông tin cung cầu BĐS 11 1.3.2.2 Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ 13 1.3.2.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới 17 1.3.2.4 Thời hạn thực thương vụ môi giới 19 1.3.3 Các bước hoạt động điển hình nhà mơi giới 19 1.4 Tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS .21 1.4.1 Quy định luật pháp nội dung hình thức tổ chức hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS .21 Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.4.2 Nội dung tổ chức sàn giao dịch BĐS 22 1.4.2.1 Thành lập sàn giao dịch BĐS 22 1.4.2.2 Tổ chức không gian trang thiết bị sàn giao dịch BĐS 23 1.4.2.3 Hoạt động môi giới sàn 24 1.4.3 Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS 25 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BĐS VIỆT NAM 28 A- Giới thiệu Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam (sàn V- Reex) .28 2.A.1 Bối cảnh đời Công ty .28 2.A.1.1 Quá trình hình thành Công ty 29 2.A.2.2 Chức nhiệm vụ sàn V-Reex 30 2.A.2.3 Cơ cấu tổ chức máy sàn 33 2.A.2 Xây dựng hoạt động sàn V-Reex 35 2.A.2.1 Đầu tư xây dựng trang thiết bị cho sàn V-Reex .35 2.A.2.2 Các kết đạt 36 B- Thực trạng hoạt động môi giới sàn V- Reex 38 2.B.1 Tổ chức máy chế hoạt động môi giới sàn 38 2.B.1.1 Tổ chức máy môi giới, chức nhiệm vụ 38 2.B.1.2 Trang thiết bị sở vật chất hoạt động môi giới 39 2.B.1.3 Tổ chức, quy trình mơi giới 40 a Nguồn cung – cầu BĐS .41 b Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ 41 c Kết hợp hai nguồn khách hàng 45 d Các thủ tục để kết thúc thương vụ 46 2.B.1.4 Mối quan hệ hoạt động môi giới với hoạt động khác VReex 53 2.B.2 Kết hoạt động môi giới sàn V- Reex 55 2.B.3 Đánh giá hoạt động môi giới sàn 56 2.B.3.1 Những kết đạt 56 Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2.B.3.2 Hạn chế nguyên nhân 57 2.B.3.3 Hướng giải .58 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP TRONG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN 59 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động kinh doanh Công ty hoạt động môi giới 59 3.1.1 Các kế hoach kinh doanh sàn: 59 3.1.1.1 Mục tiêu chiến lược .59 3.1.1.2 Kế hoạch kinh doanh 60 3.2 Giải pháp nhằm cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS 61 3.2.1 Sự cần thiết phải cải tiến nâng cao tính chun nghiệp hoạt động mơi giới BĐS 61 3.2.2 Các giải pháp cải tiến nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới sàn giao dịch BĐS 63 3.2.2.1 Sự tác động từ phía nhà nước .63 3.2.2.2 Chuyên nghiệp hóa từ sàn giao dịch 66 3.3 Những kiến nghị với sàn V-Reex nhằm nâng cao tính chun nghiệp hoạt động mơi giới 67 KẾT LUẬN 70 Tài liệu tham khảo .79 Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nguyễn Thị Yến - KDBĐS 47