Báo cáo báo cáo thực tập định giá bất động sản

BÁO CÁO THỰC TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Giới thiệu thân Họ tên: Phạm Hồng Long Sinh Viên Lớp Kinh doanh Bất động sản K49 Khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân II Báo cáo định giá bất động sản Giới thiệu bất động sản mục tiêu Địa chỉ: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q Ba Đình, Hà Nội Loại BĐS: Biệt thự Khách hàng yêu cầu: Ông Nguyễn Văn An Điện thoại: 0976.055.320 Mục đích thẩm định: Thế chấp Thời điểm thẩm định: 12/8/2010 Đặc điểm tài sản thẩm định 2.1 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Do chủ sở hữu cung cấp Đất Nhà Diện tích đất thực tế: 104 m2 Mặt xây dựng: 104 m2 Diện tich đất cấp: 104 m2 Số tầng xây dựng: Chiều ngang đất: 10,4 m2 Số năm sử dụng: 11 năm Chiều rộng ngõ, đường: 7m Năm cải tạo: 2006: CT bếp sơn lại Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m Nội thất sao: Đẹp Hình dạng đất: Vng Gara tơ: Có Lợi thương mại: Khơng Diện tích gara: 30 m2 Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị cơng trình: Khơng 2.2 Đặc điểm pháp lí Bất động sản có: + sổ đỏ cho diện tích đất 104 m2 + sổ hồng cho diện tích nhà 312 m2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Quy trình định giá Xác định phương pháp định giá: nhận định bất động sản nằm vị trí đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội Đây khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh thời gian gần có nhiều giao dịch thành cơng, nên phương pháp tối ưu phương pháp định giá so sánh trực tiếp Cách thức tiến hành định giá Bước 1: Xác minh thông tin bất động sản mục tiêu Cán định giá trực tiếp khảo sát thực địa bất động sản, xác định lại thông tin pháp lí liên quan đến bất động sản Có thông tin sau: - Nằm khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh mơi trường sống tốt Ít có lợi kinh doanh, dùng làm văn phịng làm việc - Giao thơng thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc Phố Đội Nhân - Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông gần nơi ở:  Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m  Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội sở (500m); Trường mầm non tư thục…  Gần bệnh viện 354: Cách 1200m  Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)… - Nằm khu vực có hạ tầng xã hội phát triển: Một số cơng trình lớn triển khai xây dựng Chung cư Đường Bưởi (50m) … Bước 2: Thu thập thông tin bất động sản so sánh Tìm hiểu thơng tin bất động sản so sánh, đưa yếu tố so sánh để có xác định giá bất động sản mục tiêu Các thơng tin bất động sản so sánh có sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bảng 1: Thông tin bất động sản so sánh Chỉ tiêu BĐS so sánh BĐS so sánh BĐS so sánh Địa Nhà C4 ngõ 376 đường Bưởi 42 phố Vĩnh Phúc 30/6/18 Đội Nhân Vị trí 2 Diện tích đất 65 m2 47 m2 47 m2 Tổng DTXD 292.5 m2 258.5 m2 40 m2 Năm xây dựng 2008 2006 2005 2008 2007 Năm cải tạo Giá bán tỷ 4.5 tỷ 1.8 tỷ Thời điểm bán 10/2009 12/2009 11/2009 Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường Phương thức toán Trong tháng Trong tháng Trong tháng Hình 1: Sơ đồ vị trí tương đối bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Áp dụng theo định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 Đường Bưởi năm 2008 UNND Thành phố Hà Nội khung giá loại đất thực CC ĐB Nghị định số Ngõ 188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ 376 địa bàn Thành phố Hà Nội Bất động sản mục tiêu nằm vị trí Phố Ngách 29 đường Bưởi, Ba đình, Hà Nội có giá đất 13.800.000 đồng / m2 Vĩnh phúc Bước 3: Xác định giá trị đất BĐS cơng trình mt Với lượng thơng tin có trên, cán định Trườnggiá học tiến hành điều chỉnh, đưa giá bất động sản BĐS mụcSStiêu C4 ngõ 376 Dựa vào quy định cách tính giá trị cơng trình, có giá trị cơng trình bất động sản so sánh :  Bất động sản so sánh : BĐS SS 30/6/18 ĐN 292.5 * 2.500.000 = 731.250.000 đồng BĐS SS 42 vĩnh phúc  Bất động sản612 so đội sánh 2: Hẻm nhân 258,5 * 1.500.000 = 387.750.000 đồng  Bất động sản so sánh : 40 * 800.000 = 32.000.000 đồng Có bảng điều chỉnh sau : LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Bảng 2.8: Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu Chỉ tiêu Đơn vị Giá Bán Tr đ 1/ Quyền BĐS Diện tích m 2/ ĐK BÁN Mức điều chỉnh % Giá điều chỉnh Tr đ 3/ PTTT BĐS mục tiêu 11/29/376 Đường Bưởi Các bất động sản so sánh Nhà C4, Ngõ 376 Đường Bưởi 3000 4500 Số 30/6/18 Phố Đội Nhân 1800 42 Phố Vĩnh Phúc TQSD TQSH TQSH TQSH 104 65 47 47 TT TT TT TT 0 0 3000 4500 1800 Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Mức điều chỉnh % -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh Tr đ -30 -45 -9 Giá điều chỉnh 4/ Chi phí sau mua 5/ Thời điểm bán Tr đ 2970 4455 1791 0 0 TĐ ĐG 04 tháng trước Mức điều chỉnh % 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh Tr đ 89.1 22.275 26.865 Giá điều chỉnh Tr đ 3059.1 4477.275 1817.865 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố Mặt ngách Tr đ Mặt ngách 29 6/ Vị Trí 02 tháng trước 03 tháng trước Mức điều chỉnh % -50.00% Điều chỉnh Tr đ -2238.6375 Giá điều chỉnh Tr đ 3059.1 2238.6375 1817.865 Tổng Đ/C Tr đ 59.1 -918.18 17.865 Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 731.250 387.750 32 35.8131 39.444 38.678 7/ CT Trên đất Giá trị lại 8/ Giá đất 9/ Trọng số Tr đ Tr đ/m LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Vậy, giá đất trung bình khu vực bất động sản mục tiêu toạ lạc : LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Gđ = (35.8131 * + 39.444 * + 38.678 * 2) / = 37.3732 triệu đồng/m2 Giá trị đất mục tiêu : 37.373.200 * 104 = 3.886.812.800 đồng Xác định giá trị cơng trình: Ước tính giá trị xây dựng cơng trình 1.500.000 đồng / m2 Có giá trị cơng trình : 1.500.000 * 104 * = 468.000.000 đồng Vậy giá trị bất động sản mục tiêu 3.886.812.800 + 468.000.000 = 4.354.812.800 đồng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com III CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc Lập -Tự Do - Hạnh phúc SỐ /TĐG – CT (kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá) , ngày tháng năm… CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị ông/bà/ doanh nghiệp … văn số ngày việc thẩm định giá Mục đích thẩm định giá Xác định giá tài sản phục vụ mục đích chấp ngân hàng Thời điểm thẩm định giá Ngày 12 tháng năm 2010 Cơ sở thẩm định giá Việc định giá bất động sản cư vào tiêu chuẩn định giá quốc tế văn pháp quy nhà nước Việt Nam cấp thẩm quyền địa phương ban hành LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Căn Mục Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày 10/05/2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định thẩm định giá - Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai - Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 - Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 UBTVQH khóa 10 - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá - Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 phủ thẩm định giá; - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai; - Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 trưởng tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2) - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo định số 682/BXDCSXD ngày 14/12/1996 trưởng xây dựng - QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 UNND Thành phố Hà Nội khung giá loại đất thực Nghị định số188/2004 NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ địa bàn Thành phố Hà Nội Các khác LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Căn việc đánh giá thực tế bất động sản khách hàng - Căn vào liệu mua bán tập hợp với hàng ngàn giao dịch toàn Thành phố để làm sở nhận định đánh giá - Kinh nghiệm đội ngũ chuyên viên Công ty chuyên đầu tư kinh doanh lĩnh vực Bất động sản - Căn vào hài lịng tính xác đánh giá Công ty từ khách hàng thực dịch vụ định giá bất động sản, để xây dựng sở giá hợp lý Bất động sản giao dịch Thực trạng BĐS 4.1 Đất: Diện tích đất thực tế: 104 m2 Diện tich đất cấp: 104 m2 Chiều ngang đất: 10,4 m2 Chiều rộng ngõ, đường: 7m Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m Hình dạng đất: Vng Lợi thương mại: Không 4.2 Nhà: Các chi tiết khác Mặt xây dựng: 104 m2 đóng góp vào giá Số tầng xây dựng: trị cơng trình: Số năm sử dụng: 11 năm Không Năm cải tạo: 2006: CT bếp sơn lại Nội thất sao: Đẹp Gara tơ: Có Diện tích gara: 30 m2 4.3 Tài sản: Bất động sản có: + sổ đỏ cho diện tích đất 104 m2 + sổ hồng cho diện tích nhà 312 m2 Phương pháp thẩm định giá LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nhận định bất động sản nằm vị trí đường Bưởi, Ba Đình, Hà Nội Đây khu vực có hạ tầng xã hội tốt, vị trí bất động sản toạ lạc lại thuận lợi, khu vực xung quanh thời gian gần có nhiều giao dịch thành cơng, nên phương pháp tối ưu phương pháp định giá so sánh trực tiếp Kết thẩm định giá Giá đất: 3.886.812.800 đồng Giá nhà: 468.000.000 đồng Tổng giá trị đất nhà: 4.354.812.800 đồng Làm tròn: 4.350 triệu đồng (4,35 tỷ đồng) (Bốn tỷ ba trăm năm mươi triệu đồng) Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ơng/ bà/ q đơn vị có sở theo quy định pháp luật hành Thẩm định viên giá (ký tên) Giám đốc (ký tên, đóng dấu) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... việc thẩm định giá Mục đích thẩm định giá Xác định giá tài sản phục vụ mục đích chấp ngân hàng Thời điểm thẩm định giá Ngày 12 tháng năm 2010 Cơ sở thẩm định giá Việc định giá bất động sản cư vào... kinh doanh lĩnh vực Bất động sản - Căn vào hài lòng tính xác đánh giá Cơng ty từ khách hàng thực dịch vụ định giá bất động sản, để xây dựng sở giá hợp lý Bất động sản giao dịch Thực trạng BĐS 4.1... ưu phương pháp định giá so sánh trực tiếp Cách thức tiến hành định giá Bước 1: Xác minh thông tin bất động sản mục tiêu Cán định giá trực tiếp khảo sát thực địa bất động sản, xác định lại thơng