hoạt động thẩm định giá bất động sản ở việt nam

Bộ Giáo dục Đào tạo Tr-ờng Đại học Ngoại Th-ơng -o0o - Công trình dù thi Cuéc thi Sinh viªn nghiªn cøu khoa häc tr-ờng Đại học Ngoại Th-ơng Năm 2006 Tên công trình: Thẩm định giá bất động sản Việt Nam Nhóm ngành: XH1a Hà Nội, tháng năm 2006 Mục lục Lời mở đầu http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ch-¬ng I: Tỉng quan vỊ thẩm định giá bất động sản I Tổng quan thẩm định giá Và vai trò thẩm định giá Khái quát thẩm định giá 1.1 Định nghĩa 1.2 Nội dung tiêu chuẩn thẩm định giá 1.2.1 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản 1.2.2 Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản 1.2.3 Giá trị phi thị tr-ờng làm sở cho thẩm định giá tài sản 1.3 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Vai trò thẩm định giá II Thẩm định giá bất động sản Tiêu chí thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản 1.1 Định nghĩa 1.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Phương pháp so sánh 1.2.2 Phương pháp chi phí 1.2.3 Phương pháp đầu tư (hay phương pháp thu nhập) 1.2.4 Phương pháp thặng dư 10 1.2.5 Phương pháp lợi nhuận 11 Các tiêu chí thẩm định giá bất động sản 12 2.1 Tâm lý người mua 12 2.2 Vị trí đất 13 2.3 Giá thị trường bất động sản 14 2.4 Quy hoạch, phân vùng 15 2.5 Chính sách kinh tế 16 http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ch-ơng II: hoạt động thẩm định giá bất động sản ë viƯt 18 nam 18 I Giíi thiƯu chung vỊ ngành thẩm định giá Việt Nam Quá trình hình thành phát triển 18 Hoạt động thẩm định giá bất động sản số năm qua 20 22 II Quy trình thẩm định giá bất động sản Việt Nam Quy chế tổ chức thẩm định 22 1.1 Căn tiến hành thẩm định giá bất động sản 22 1.2 Cơ cấu tổ chức thẩm định 22 Báo cáo kết thẩm định giá bất động sản 23 2.1 Nội dung báo cáo kết thẩm định giá bất động sản 23 2.2 Minh hoạ báo cáo kết thẩm định giá bất động sản 26 2.2.1 Minh hoạ báo cáo kết thẩm định giá nhà số dÃy B24 Yên LÃng, quận Đống Đa 26 2.2.2 Minh hoạ báo cáo kết thẩm định giá khách sạn Desyloria, số 17 phố Trần H-ng Đạo, quận Hoàn Kiếm 31 III Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt 34 Nam Kết đạt 34 Hạn chế nguyên nhân 36 Ch-ơng III: Giải pháp nâng cao chất l-ợng thẩm định giá 39 bất động sản Việt Nam 39 I Sự cần thiết thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam II Giải pháp b-ớc nâng cao chất l-ợng thẩm định giá 41 bất động sản Việt Nam Giải pháp http://svnckh.com.vn 41 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.1 Nâng cao trình độ chuyên môn, trách nhiệm cho cán thẩm định 41 1.2 Về sách nhà nước 42 1.2.1 Chính sách đất đai 42 1.2.2 Hệ thống ph-ơng pháp, tiêu chuẩn cho ngành thẩm định giá 42 1.3 Nâng cao hiệu hƯ thèng th«ng tin …………………… 44 Mét sè kiÕn nghị để thực giải pháp nêu 45 2.1 VỊ phÝa nhµ n-íc……………………………………………… 45 2.2 VỊ phÝa doanh nghiệp 47 Kết luận 48 Lời mở đầu Trong năm vừa qua, Nhà n-ớc ta đà ®ang chun m¹nh tõ nỊn kinh tÕ tËp trung quan liêu bao cấp sang kinh tế thị tr-ờng định h-ớng XHCN Theo chủ tr-ơng này, ngành vật giá chuyển từ chế nhà n-ớc trực tiếp quy định giá sang chế tự định giá đơn vÞ, tỉ chøc kinh tÕ, doanh nghiƯp Khi nỊn kinh tế thị tr-ờng b-ớc phát triển, đơn vị lại có nhu cầu lớn thẩm định giá tài sản để sử dụng vào mục đích nh- chấp, vay vốn ngân hàng, cổ phần hoá doanh nghiệp Vì vậy, năm 19981999, Nhà n-ớc đà định thành lập hai trung tâm thẩm định giá Hà nội thành phố Hồ Chí Minh, đến có thêm số sở tài vật giá, có chức thẩm định giá, tới thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam Trong 7- năm qua, ngành thẩm định giá có nhiều thay đổi Nhà n-ớc, quan có thẩm quyền đà ban hành số văn pháp quy làm cứ, sở để thẩm định giá, nh-ng ch-a đồng bộ, ch-a đầy đủ, song nhìn chung ngành Việt Nam giai đoạn hình thành phát triển lý luận, thực tiễn, chuyên gia thẩm định giá chủ yếu đ-ợc đào tạo từ chuyên ngành kinh http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tế, kỹ thuật, sau đ-ợc bồi d-ỡng nghiệp vụ khoảng tháng đến ba tháng đ-ợc cấp chứng thẩm định viên, tiến hành thẩm định giá tài sản (bao gồm động sản bất động sản) với động sản, thẩm định viên tham khảo thông tin giá thị tr-ờng n-ớc n-ớc, bất động sản khó lấy giá thị tr-ờng để so sánh, mức giá địa ph-ơng, khu vực, vị trí địa điểm khác Vì vậy, thẩm định giá bất động sản công việc phức tạp, đòi hỏi phải có ph-ơng pháp, tiêu chí, nguyên tắc, để vận dụng cho phù hợp với loại cụ thể n-ớc phát triển, thẩm định giá đà trở thành nghề hữu ích, có tr-ờng đào tạo trình độ đại học chuyên ngành bất động sản, hầu nh- tr-ờng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá động sản ngành không đòi hỏi nhiều kiến thức phức tạp Do vậy, phạm vi đề tài, nghiên cứu thẩm định giá bất động sản phù hợp, nhằm đóng góp phần vào việc đổi nâng cao nghiệp vụ thẩm định giá n-ớc ta Ch-ơng i Tổng quan thẩm định giá bất động sản I Tổng quan thẩm định giá Và vai trò thẩm định giá Khái quát thẩm định giá 1.1 Định nghĩa Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất đặc điểm tài sản xem xét đến tất yếu tố kinh tế thị tr-ờng.(1) Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị tr-ờng, hiểu cách đơn giản việc xác định giá tài sản thị tr-ờng (1) Giáo s- Lim Lan Yuan, Tr-ờng Xây dựng bất động sản Singapore http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thẩm định giá dạng đặc biệt việc xác định giá việc thẩm định giá nhà chuyên môn đ-ợc đào tạo, cã kiÕn thøc, cã kinh nghiƯm vµ cã tÝnh trung thùc cao nghỊ nghiƯp thùc hiƯn, nhÊt lµ thị tr-ờng phức tạp nh- thị tr-ờng bất động sản, chuyên gia thẩm định giá phải nhà chuyên môn đ-ợc đào tạo cã kinh nghiƯm thùc tiƠn 1.2 Néi dung tiªu chn thẩm định giá 1.2.1 Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá sau : Tiêu chuẩn đạo đức: độc lập, trực, khách quan, bí mật Độc lập: nguyên tắc hành nghề thẩm định viên.Trong trình thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải thực không bị chi phối hay bị tác động lợi ích vật chất hay tinh thần làm ảnh h-ởng đến trung thực, khách quan việc thẩm định giá, không đ-ợc nhận thẩm định giá tài sản cho tổ chức, cá nhân mà có quan hệ kinh tế hay quyền lợi kinh tế (nh- cho vay vay vốn từ khách hàng, cổ đông khách hàng) Chính trực: Thẩm định viên phải thẳng thắn có kiến rõ ràng phân tích yếu tố tác động thẩm định giá, từ chối thẩm định giá xét thấy đủ điều kiện hay bị chi phối ràng buộc làm sai lệch kết thẩm định giá Khách quan: Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng thật việc thu thập sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động thẩm định giá, thẩm tra thông tin, liệu khách hàng hay bên cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp thông tin, liệu cần nêu rõ hạn chế báo cáo thẩm định Bí mật: Thẩm định viên không đ-ợc tiết lộ thông tin, liệu thực tế khách hàng hay kết thẩm định giá với ng-ời nào, trừ tr-ờng hợp đ-ợc khách hàng hay pháp luật cho phép http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trình độ chuyên môn: lực chuyên môn tính thận trọng, tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn Công việc thẩm định giá đòi hỏi phải có đầy đủ lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ liệu thu thập đ-ợc tuân thủ kỹ thuật, tiêu chuẩn chuyên môn đà quy định hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, quy định pháp luật hành, tr-ớc đề xuất ý kiến thức với giám đốc doanh nghiệp, ng-ời đứng đầu tổ chức thẩm định giá 1.2.2 Giá trị thị tr-ờng làm sở cho thẩm định giá tài sản Giá trị thị tr-ờng tài sản mức giá -ớc tính đ-ợc mua bán thị tr-ờng vào thời điểm thẩm định giá, bên ng-ời mua sẵn sàng mua bên ng-ời bán sẵn sàng bán, điều kiện th-ơng mại bình th-ờng Nội dung đ-ợc hiểu nh- sau: - Giá trị thị tr-ờng tài sản mức giá -ớc tính đ-ợc mua bán thị tr-ờng có nghĩa số tiền -ớc tính để tài sản mua bán đ-ợc thị tr-ờng giao dịch mua bán khách quan, độc lập - Vào thời điểm thẩm định giá ngày, tháng, năm cụ thể tiến hành thẩm định giá, đ-ợc gắn với yếu tố cung, cầu, thị hiếu sức mua thị tr-ờng thực thẩm định giá tài sản - Giữa bên ng-ời mua sẵn sàng mua ng-ời có khả toán có nhu cầu mua tài sản với mức giá phù hợp đ-ợc thị tr-ờng - Và bên ng-ời bán sẵn sàng bán ng-ời bán có quyền sở hữu tài sản, có quyền sử dụng đất, có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt đ-ợc thị tr-ờng - Trong điều kiện th-ơng mại bình th-ờng việc mua bán đ-ợc tiến hành yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy đột biến chịu tác động thiên tai hay kinh tế có biến động Nh- vậy, giá trị thị tr-ờng thể mức giá -ớc tính mà sở bên bán bên mua đà khảo sát, cân nhắc đầy đủ hội lựa chọn tốt cho http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com m×nh tõ thông tin thị tr-ờng tr-ớc đ-a định mua hay định bán cách hoàn toàn tự nguyện 1.2.3 Giá trị phi thị tr-ờng làm sở cho thẩm định giá tài sản Giá trị phi thị tr-ờng tài sản mức giá -ớc tính đ-ợc xác định theo khác với giá trị thị tr-ờng hay đ-ợc mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị tr-ờng nh-: giá trị đặc biệt, giá trị có thị tr-ờng hạn chế, giá trị tài sản bắt buộc phải bán Nội dung đ-ợc hiểu nh- sau: - Giá trị đặc biệt giá trị tài sản đ-ợc hình thành tài sản gắn liền với tài sản khác mặt kỹ thuật hay kinh tế thu hút quan tâm đặc biệt số khách hàng, nên làm tăng giá trị tài sản Giá trị đặc biệt tài sản đ-ợc hình thành vị trí, tính chất đặc biệt tài sản, hay từ trả giá v-ợt giá trị thị tr-ờng khách hàng muốn mua tài sản với giá để có đ-ợc tính hữu dụng - Giá trị tài sản có thị tr-ờng hạn chế giá trị tài sản tính đơn nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khả bán đ-ợc thị tr-ờng công khai mà để bán đ-ợc đòi hỏi trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác - Giá trị tài sản bắt buộc phải bán (do cấp định doanh nghiệp, đơn vị có nhu cầu cần bán nhanh để chuyển vốn sang đầu t- vào lĩnh vực khác có lợi hơn) tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình th-ờng cần có, để thực mua bán theo giá trị thị tr-ờng, ng-ời bán ch-a sẵn sàng bán hay bán không tự nguyện, bị c-ỡng ép, giá mua bán tài sản nh- đ-ợc gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị tr-ờng Việc đánh giá giá trị tài sản theo giá trị phi thị tr-ờng chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hay công tài sản vào khả đ-ợc mua bán thị tr-ờng tài sản ®ã http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.3 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Giá trị tài sản đ-ợc hình thành nhiều yếu tố nh- giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả toán Thực chất thẩm định giá tài sản phân tích yếu tố tác động đến trình hình thành giá trị tài sản cụ thể theo nguyên tắc sau: Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu Việc sử dụng tốt có hiệu tài sản đạt đ-ợc mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế xà hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý đem lại giá trị lớn cho tài sản Nguyên tắc cung cầu Giá trị tài sản đ-ợc xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị tr-ờng Ng-ợc lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Nguyên tắc thay Tr-ờng hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, hình thành giá trị tài sản đ-ợc thẩm định có liên quan đến giá trị tài sản đ-ợc thay (khi hai tài sản có tính hữu ích nh- nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán đ-ợc tr-ớc) Nguyên tắc đóng góp Giá trị một phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào vắng mặt phận làm giảm giá trị toàn tài sản, nghĩa l-ợng giá trị mà đóng góp vào giá trị toàn Nguyên tắc cạnh tranh Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh đ-ợc quan sát tài sản với tài sản với tài sản khác Do đó, giá trị tài sản đ-ợc hình thành kết cạnh tranh thị tr-êng http://svnckh.com.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Những nguyên tắc h-ớng dẫn cần thiết tiến hành thẩm định giá thẩm định viên phải nghiên cứu vận dụng để đ-a kết luận giá trị tài sản Vai trò thẩm định giá Thẩm định giá tồn khách quan đời sống xà hội n-ớc có kinh tế phát triển theo chế thị tr-ờng Hiện n-ớc ta, thẩm định giá hoạt động thiếu kinh tế thị tr-ờng định h-ớng XHCN Thẩm định giá nh- phần mềm hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho kinh doanh, toán, kiểm toán lĩnh vực khác, góp phần vào tăng tr-ởng kinh tế quốc gia, dịch vụ có tính chuyên nghiệp cần thiết kinh tế Thực tế điều kiện đất đai, tài nguyên, phần lớn thuộc sở hữu toàn dân, đặc biệt tài sản doanh nghiệp nhà n-ớc lớn; hàng năm ngân sách Nhà n-ớc cấp vốn đầu t- xây dựng mua sắm trang thiết bị hàng ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp vay nợ n-ớc cã b¶o l·nh cđa ChÝnh phđ cịng rÊt lín Do đó, việc thẩm định giá đất, tài nguyên, tài sản, máy thiết bị, vật t- cần thiết để quan nhà n-ớc có thẩm quyền làm xem xét, phê duyệt chi từ ngân sách nhà n-ớc, tính thuế, đảm bảo vốn vay ngân hàng, dự toán cấp kinh phí, mua bảo hiểm, chuyển nh-ợng, bán, góp vốn, giải thể doanh nghiệp sử dụng vào mục đích khác để xác định giá trị tài sản Nhà n-ớc nhằm quản lý, phân phối sử dụng hiệu Mặt khác, chế thị tr-ờng, việc thẩm định giá loại tài sản thuộc thành phần kinh tế (doanh nghiệp có vốn đầu t- n-ớc ngoài, doanh nghiệp t- nhân, doanh nghiệp cổ phần hoá ) có nhu cầu lớn để đáp ứng cho mục đích nh- chấp, mua bán bất động sản, cho thuê Nh- vậy, thẩm định giá tài sản công cụ quản lý vĩ mô góp phần điều tiết, bình ổn giá thị tr-ờng; sở cho việc khoanh vùng, quy hoạch thành phố, quản lý, sử dụng đất có hiệu cao tốt nhất, từ tạo khả sinh lợi nhiều nhất; ngăn chặn lợi dụng để đ-a giá trị tài sản chênh lệch cao thấp so với giá thị tr-ờng làm thất thoát http://svnckh.com.vn 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  KÕt luận: Khách sạn Desyloria, số 17 Trần H-ng Đạo Hà nội đ-ợc định giá là: 14.873.823.534 đ (M-ời bốn tỷ tám trăm bảy ba triệu tám trăm hai ba nghìn năm trăm ba t- đồng) III Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam Kết đạt đ-ợc Từ có Pháp lệnh giá, khối l-ợng bất động sản phải định giá hàng năm trung tâm lớn, riêng phục vụ cho việc quản lý nhà n-ớc hàng nghìn vụ năm, mặt khác, đà không ngừng cải tiến đơn giản hoá thủ tục, đặc biệt khâu tổ chức thực hiện, điều thể ban lÃnh đạo trung tâm đà nhận thấy thẩm định giá lớp bề ngoài, mà quan trọng để định giá nhằm mục đích cho vay, chấp , đạt đ-ợc kết nhờ xúc tiến hàng loạt đổi mang tính trọng yếu hoạt động thẩm định giá Về trang thiết bị thông tin Các trung tâm có cố gắng đại hoá trang thiết bị, sở vật chất kỹ thuật, máy vi tính cài đặt ch-ơng trình phần mềm chuyên dụng giúp rút ngắn thời gian việc tính toán, phòng máy có hai máy chủ kết nối thông tin với phòng ban địa ph-ơng; đặc biệt, hệ thống phần mềm quản lý theo lĩnh vực hệ thống ngân hàng liệu đ-ợc hình thành, hoàn thiện để phục vụ hữu hiệu cho việc quản lý, chuyên môn Ngoài thông tin mà khách hàng cung cấp, cán thẩm định chủ động tìm kiếm nguồn khác nhằm bổ sung, đối chiếu, so s¸nh nh- khai th¸c tõ s¸ch b¸o, tõ c¸c quan chuyên ngành, hồ sơ bất động sản đà đ-ợc l-u trữ đặc biệt thời đại ngày bỏ qua internet, tận dụng tính đại trang thiết bị, cán tiết kiệm thời gian thẩm định, giúp lÃnh đạo định nhanh chóng, nâng cao tính cạnh tranh mà đảm bảo tính xác, nhằm phát huy cao hiệu công tác thẩm định giá bất động sản Về đội ngũ cán Góp phần vào kết đạt đ-ợc không nói tới đội ngũ cán bộ, nhân tố then chốt mặt mạnh trung tâm Họ đ-ợc đào tạo quy tr-ờng lớp chuyên ngành, đ-ợc bồi d-ỡng nghiệp vụ chuyên gia n-ớc, n-ớc giảng dạy, qua thực tiễn công tác, trình độ chuyên môn thẩm định giá đà b-ớc đ-ợc nâng cao, mặt khác có kết hợp cán có thâm niên, nhiều kinh nghiệm thực tế cán trẻ động nhanh nhạy tiếp thu ph-ơng pháp Do vậy, hoạt động thẩm định giá trung tâm đà b-ớc đ-ợc hoàn thiện Về tổ chức thẩm định Công tác tổ chức điều hành hoạt động thẩm định giá bất động sản trung tâm t-ơng đối chặt chẽ dựa nguyên tắc đảm bảo tính độc lập, phân rõ trách nhiệm khâu Thẩm định viên chuyên gia nghành địa chính, xây dựng phối hợp để tiến hành thẩm định, ra, định giá bất động sản cụ thể tham khảo ý kiến quan chức quận, huyện giá chuyển nh-ợng đất phổ biến địa bàn thời điểm định giá, đồng thời kết bán đấu giá nhà, x-ởng thuộc sở hữu nhà n-ớc để xem xét điều chỉnh cho phù hợp Thẩm định viên có trách nhiệm lập báo cáo giải trình để giám đốc xem xét định cuối Nh- vậy, thẩm định viên có quyền chủ động thực nhiệm vụ mình, trung tâm phát huy đ-ợc sức mạnh tập thể nâng cao lực cán thẩm định http://svnckh.com.vn 38 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hạn chế nguyên nhân Công tác thẩm định giá nói chung công tác thẩm định giá bất động sản nói riêng gặp khó khăn nh- thiếu thông tin thị tr-ờng, thiếu đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp, sở khoa học ứng dụng ph-ơng pháp thẩm định giá bất động sản ít, hệ thống văn pháp luật thẩm định giá ch-a đầy đủ Cả n-ớc có hai trung tâm thẩm định giá Hà nội thành phố Hồ Chí Minh, sở tài tỉnh số ngân hàng th-ơng mại đà có phận làm nhiệm vụ Thẩm định giá bất động sản công việc phức tạp liên quan đến nhiều vấn đề, lực cán thẩm định không đồng đều, đại phận cán chủ chốt trung tâm từ ngành vật giá chuyển sang đ-ợc tập huấn thời gian đến 10 ngày tháng, nh-ng nhiều n-ớc khu vực, nghề đ-ợc đào tạo có trình độ đại học thẩm định giá Ngoài tỉnh, thành th-ờng có hội đồng định giá tài sản mà thành viên chủ yếu kiêm nhiệm, ch-a qua đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá nên có tr-ờng hợp định giá sai, gây thất thoát lớn cho tài sản công Điển hình vụ hội đồng định giá thành phố Hồ chí Minh đà định giá sai mặt bằng, nhà cửa 250 Nguyễn Trọng Tuyển gây thiệt hại 10 tû ®ång Qua thùc tiƠn, héi ®ång thÊy r»ng nhà n-ớc ch-a có quy định đấu giá bất động sản theo chế thị tr-ờng Nghiệp vụ chủ yếu dựa vào kiến thức khả cán thẩm định nên sai sót dễ xảy Hơn nữa, hội đồng định giá hoạt động theo chế kiêm nhiệm (các thành viên lÃnh đạo cán nhiệm sở ngành), lực l-ợng mỏng, tổng cộng 19 ng-ời làm việc ngày/ tuần, khối l-ợng công việc nhiều, nên tính từ lúc định giá đến lúc phê duyệt dài, mặt khác kiểm soát giá bất động sản dựa vào thông tin cung cấp ngành chức quận, huyện lúc xác, thị tr-ờng bất động sản biến động, có thời điểm giá nhà tăng gấp lần thời gian ngắn Một số nơi, tr-ớc thực tế này, đà không mạnh dạn cung cấp thông tin xác giá chuyển nh-ợng địa ph-ơng, gây khó khăn lớn cho công tác định giá Ngoài việc bán nhà x-ởng bộc lộ nhiều bất cập Hiện có hai ph-ơng thức: bán đấu giá bán định Bán đấu giá tìm đ-ợc ng-ời mua cao nh-ng dễ tháng đầu năm bán đ-ợc nhà x-ởng, bán định, tiết kiệm đ-ợc thời gian, thu tiền nhanh, nh-ng tình hình giá bất động sản biến động bên mua có hội thu đ-ợc siêu lợi Trong hai ph-ơng thức hình thức bán đấu giá phù hợp với chế thị tr-ờng Mặt khác, thành phố Hồ Chí Minh 194 nhà x-ởng với tổng giá trị gần 800 tỷ đồng chẵn đà đ-ợc định giá, ch-a đ-ợc bán Số bất động sản khổng lồ không đ-ợc quản lý tốt, xuống cấp mà ch-a có ph-ơng án xử lý gây lÃng phí ngân sách hàng tỷ đồng Việc định giá bất động sản theo chế thị tr-ờng ph-ơng pháp để xem xét đánh giá kết quả, đến đà có quy định nhà n-ớc song trình độ thẩm định viên ch-a cao nên tồn hạn chế áp dụng ph-ơng pháp thẩm định giá, nh- việc vận dụng ph-ơng pháp so sánh ch-a định l-ợng đ-ợc tác động yếu tố địa thế, hình dáng lô đất, t-ơng thích tài sản đất lô đất, tính thẩm mỹ tài sản đất, môi tr-ờng đến giá bất động sản Những mặt hạn chế nêu nguyên nhân sau: - Hiện hệ thống thông tin ë n-íc ta ch-a ®ång bé, quy cđ ®Ĩ tạo nên thị tr-ờng thông tin hoàn hảo Các thông tin thu thập từ khách hàng th-ờng ch-a phù hợp với giá thị tr-ờng, từ ngành liên quan không nhiều, mang tính chất chắp vá, có lại trái ng-ợc Vì vậy, cán thẩm định không đ-ợc cập nhật thông tin cách đầy đủ xác - Môi tr-ờng kinh tế-xà hội nhiều năm gần đà đ-ợc cải thiện nh-ng bất ổn với tình trạng lạm phát giảm phát, khủng hoảng cung cầu ảnh h-ởng đến giá bất động sản - Ngoài ra, chế sách hệ thống văn pháp luật quản lý thẩm định giá ch-a đầy đủ Nhà n-ớc ch-a tạo đủ hành lang pháp lý cho nghề thẩm định giá Hành lang pháp lý môi tr-ờng chuyên môn hai yếu tố quan trọng cần phải xây dựng muốn có ngành thẩm định giá mang tính chuyên môn cao - Qua thực tiễn kinh nghiệm từ trình hoạt động, Trung tâm đà xây dựng quy trình thẩm định giá, song quy trình ch-a hoàn chỉnh, bất cập Mẫu báo cáo thẩm định đ-ợc soạn thảo từ lâu nh-ng cán thẩm định không coi mẫu chuẩn tiến hành thẩm định, tính thống nhất, chặt chẽ công http://svnckh.com.vn 39 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com t¸c thẩm định ch-a cao, đồng thời thể mẫu báo cáo ch-a hoàn chỉnh Nội dung thẩm định đủ nh-ng đơn giản chí sơ sài - Đội ngũ cán thẩm định có trình độ chuyên môn t-ơng đối nh-ng vÉn cã sai sãt, thiÕu kinh nghiƯm vµ kiÕn thức số lĩnh vực liên quan khác Ch-a mạnh dạn áp dụng ph-ơng pháp thẩm định khác, th-ờng phức tạp hơn, ch-a khai thác hiệu nguồn thông tin ph-ơng tiện truyền thông Bên cạnh đó, việc cung cấp kinh phí cho cán để thu thập thông tin thực tế bị hạn chế Tóm lại, năm gần nhà n-ớc trung tâm đà có nhiều cố gắng đổi nâng cao chất l-ợng thẩm định giá, song tồn số hạn chế, cần có giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục hạn chế để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản http://svnckh.com.vn 40 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ch-ơng III Giải pháp nâng cao chất l-ợng thẩm định giá bất động sản Việt Nam I Sự cần thiết thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam Trên giới n-ớc khu vực (trong có Trung Quốc), thẩm định giá đ-ợc coi nghề, có Hội thẩm định giá Nhà n-ớc Hội thẩm định giá độc lập Thế giới có Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standards Committee, viết tắt IVSC), Đông Nam có Hội thẩm định giá Asean (Asean Valuers Association, viết tắt AVA), Autralia năm 1990 thành lập văn phòng thẩm định giá (viết tắt AVO) quan t- vấn giá cả, hoạt động độc lập, chuyên nghiệp có văn phòng đại diện bang, New Zealand thành lập viện nhà thẩm định giá năm 1939 đến năm 1984 ban hành đạo luật thẩm định giá (Valuers Act 1948), Malaysia năm 1981 ban hành đạo luật thẩm định giá, sau thành lập Hội thẩm định giá khu vực t- nhân (PEPS) n-ớc ta, Chính phủ đà cho phép Ban vật giá Chính phủ (nay Tài Chính) tham gia Hội thẩm định giá quốc tế với t- cách thành viên thông tham gia thức Hội thẩm định giá Asean (AVA) Ban Vật giá phủ đ-ợc phép Thủ t-ớng phủ đà tổ chức hội nghị trù bị Hội thẩm định giá Asean lần thứ 11 Hà Nội vào ngày 25/11/1999 Trong năm qua, Tài Chính đà nhận đ-ợc hợp tác, giúp đỡ vô t-, có hiệu Hội thẩm định giá quốc tế, quan Thẩm định giá Trung quốc, úc, Singapore, Thái lan, công ty kiểm toán Ernst Young nhiều n-ớc khác trao đổi kinh nghiệm, cung cấp tài liệu, giúp đỡ đào tạo chuyên môn Cả hai trung tâm thẩm định giá, sau năm (1998-2006) vào hoạt động, đà không ngừng lớn mạnh số l-ợng chất l-ợng, phạm vi hoạt động loại hình khách hàng đ-ợc mở rộng, quy mô tài sản thẩm định ngày lớn uy tín ngày đ-ợc nâng cao Điều cho thấy công tác thẩm định giá thật cần thiết n-ớc ta, thẩm định giá đ-ợc thùc hiÖn thêi gian http://svnckh.com.vn 41 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ngắn, nh-ng đà đem lại kết định việc sử dụng có hiệu nguồn vốn kinh tế quốc dân thành phần kinh tế giai đoạn phát triển hội nhập, nhằm góp phần tạo nên tảng vững cho ngành thẩm định giá Việt Nam giai đoạn định hình, việc thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam (Vietnamese valuers Association - VVA) thực cần thiết, quan trọng hội để nghề thẩm định giá Việt Nam hội nhập vào nghề thẩm định giá quốc tế Hội thẩm định giá Việt Nam đời tất yếu khách quan, khối asean đà có hội thẩm định giá asean (AVA) giới có uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) phù hợp với xu chung khu vực giới, chắn đáp ứng đ-ợc nhu cầu kinh tế thị tr-ờng định h-ớng XHCN có quản lý Nhà n-ớc, giúp cho việc tăng c-ờng hợp tác, quản lý giá cả, thành viên liên kết với nhằm đẩy mạnh công tác t- vấn, trao đổi chuyên môn, hoạt động thẩm định giá ngày phát triển, b-ớc nâng cao mặt lý luận kinh nghiệm thực tiễn thẩm định giá Hội thẩm định giá Việt Nam tổ chức nghề nghiệp có chức kết nối tất công ty thẩm định giá thẩm định viên, với trọng tâm xây dựng hệ thống nghề nghiệp mang tính tự chủ, đủ t- cách pháp nhân đ-ợc tiêu chuẩn hoá quốc tế hoá Hội xây dựng chiến l-ợc phát triển ngắn hạn, dài hạn, tăng c-ờng nghiên cứu, phát triển hệ thống lý thuyết thẩm định giá phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam, tăng c-ờng mối quan hệ với quan quản lý Chính phủ nhằm hoàn thiện hệ thống pháp lý, củng cố hệ thống dịch vụ chất l-ợng chuyên môn, góp phần cho nghề thẩm định giá phát triển nhanh bền vững Hiện n-ớc ta, câu lạc thẩm định giá bất động sản thuộc hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam đà đ-ợc thành lập vào ngày 6/12/2003 nhóm ng-ời đ-ợc tập hợp từ nhiều thành phần gồm chuyên gia địa ốc, chuyên gia thẩm định giá bất động sản nhà đầu t-, kỹ s-, nhà thiết kế dự án bất động sản Tất thành viên đ-ợc quy tụ sinh hoạt câu lạc ®Ĩ giao l-u, trao ®ỉi th«ng tin, kinh nghiƯm, ®ång thời có hội hợp tác với kinh doanh làm nhiệm vụ t- vấn bất động sản Nh- vậy, Hội thẩm định giá cần thiết hình thành phát triển kết hợp với hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam để hỗ trợ lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhà n-ớc quản lý, thúc đẩy đ-a thị tr-ờng bất động sản hoạt động ngày ổn định lành mạnh theo chế kinh tế thị tr-ờng định h-ớng XHCN http://svnckh.com.vn 42 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com II Giải pháp b-ớc nâng cao chất l-ợng thẩm định giá bất động sản Việt Nam Giải pháp 1.1 Nâng cao trình độ chuyên môn, trách nhiệm cho cán thẩm định Đối với hoạt động thẩm định giá nói chung hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng, ng-ời nhân tố trung tâm chi phối, ảnh h-ởng định Do đó, để nâng cao chất l-ợng cần phải coi việc đào tạo thẩm định viên công việc quan trọng cấp bách n-ớc ta nay, chất l-ợng công tác thẩm định giá bất động sản cã ý nghÜa lín ®èi víi sù nghiƯp kinh doanh làm ăn khách hàng quản lý nhà n-ớc Chúng ta cần xây dựng môi tr-ờng công tác chuyên môn nghiệp vụ để nuôi d-ỡng số cán đ-ợc đào tạo, môi tr-ờng bao gồm văn pháp quy pháp luật, chuẩn mực để hành nghề, quy tắc đạo đức sinh hoạt Hiệp hội thẩm định giá Hiện nay, n-ớc ta qui định thẩm định viên ng-ời trực tiếp làm lập báo cáo trình giám đốc ký kết thẩm định giá, nh-ng công việc giám đốc phải lo quản lý trung tâm, ký kết thẩm định giá, thu chi tài nên hầu nh- thời gian thực tế tr-ờng địa điểm xa, cách khoảng 10 đến 15 km trở lên có chủ yếu đến xem bất động sản Tuy nhiên, lý mức giá đà thẩm định v-ợt xa so với giá thị tr-ờng, đến mức pháp luật phải can thiệp, trách nhiệm tr-ớc hết thuộc giám đốc, thẩm định viên ng-ời chịu trách nhiệm liên đới Quy định trách nhiệm nh- phù hợp với việc thẩm định giá quan nhà n-ớc, khách hàng (ví dụ: Bộ công nghiệp trình ph-ơng án giá điện) có trách nhiệm lập ph-ơng án giá, chuyên viên có trách nhiệm xem xét yêu cầu khách hàng giải trình cụ thể sở, cứ, số liệu để xây dựng mức giá, sau trình cấp có thẩm quyền ban hành mức giá, việc thẩm định giá nh- trung tâm thẩm định giá làm khách hàng lập giải trình ph-ơng án giá thẩm định viên Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung trách nhiệm giám đốc thẩm định viên cho phù hợp víi thùc tÕ http://svnckh.com.vn 43 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.2 Về sách nhà n-ớc Thẩm định giá bất động sản có liên quan nhiều đến sách, chế độ nhà n-ớc nh- luật đất đai, quy hoạch quản lý sử dụng đất, giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt ë, qun së hữu nhà ở, luật xây dựng, khung giá loại đất , nhà n-ớc cần sửa đổi, bổ sung số khía cạnh 1.2.1 Chính sách đất đai - Giá đất: Chính phủ quy định khung giá đất, UBND cấp tỉnh quy định mức giá cụ thể cho loại ®Êt, tõng lo¹i ®-êng cđa tõng qn, hun Møc giá đà đáp ứng đ-ợc nhiều nhu cầu nhà n-ớc, nh-ng th-ờng thấp nhiều so với giá thị tr-ờng, điều đà gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt để xây dựng công trình mới, nhiều công trình phải tạm dừng thi công ch-a giải phóng đ-ợc mặt bằng, ng-ời dân lại khiếu kiện nhiều, đại phận liên quan đến giá đất Vì vậy, phủ cần quy định khung giá đất cho phù hợp với giá thị tr-ờng - Quy hoạch sử dụng đất đai: Hiện quy hoạch quản lý sử dụng đất ch-a rõ ràng, có tr-ờng hợp quy hoạch để sử dụng vào mục đích khác, nh-ng hàng chục năm ch-a sử dụng, có tr-ờng hợp ng-ời dân làm nhà xong ch-a kịp thu hoạch rau, lúa đà bị thu hồi đất Đây nội dung quan trọng ảnh h-ởng tới giá trị bất động sản thời điểm thẩm định, nhà n-ớc cần tăng thêm thời gian quy hoạch sử dụng đất, để ng-ời dân yên tâm xây dựng nhà đầu t- vào sản xuất nông nghiệp - Về quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở: Cần hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận cho ng-ời dân, để làm cứ, sở cho việc thẩm định giá bất động sản tạo điều kiện để thị tr-ờng bất động sản phát triển 1.2.2 Hệ thống ph-ơng pháp, tiêu chuẩn cho ngành thẩm định giá N-ớc ta đà thành viên Hiệp hội thẩm định giá asean (AVA), ®iỊu kiƯn thn lỵi gióp ta thóc ®Èy mèi quan hệ hợp tác, tranh thủ giúp đỡ để nâng cao trình độ nghiệp vụ thông qua hình thức sau: http://svnckh.com.vn 44 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Tổ chức hội thảo khoa học Việt Nam vấn đề nghiệp vụ, kinh nghiệm với tham gia n-ớc thành viên hiệp hội thẩm định giá asean, đại diện tổ chức thẩm định giá giới số n-ớc khác - Tham gia, trao đổi, cung cấp thông tin có liên quan đến hoạt động thẩm định giá, hỗ trợ lẫn sở vật chất - Các n-ớc hiƯp héi AVA cã thĨ gióp ®ì viƯt nam mở lớp đào tạo ngắn hạn, nhận đào tạo cán nghiệp vụ thẩm định giá trình độ khác - Tổ chức đoàn khảo sát, häc tËp kinh nghiƯm cđa mét sè n-íc cã nỊn kinh tế thị tr-ờng phát triển, thẩm định giá đà trở thành nghề Mặt khác nay, bên cạnh Tài Chính có số quan ngang khác nh-: Tổng cục địa chính, Tổng cục hải quan, Cục hàng không dân dụng, Công nghiệp, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành trực tiếp hay gián tiếp liên quan đến công tác thẩm định giá bất động sản Do vậy, việc tạo lập thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác quan quản lý trực tiếp quan nhà n-ớc có liên quan khác có ý nghĩa quan trọng, tạo môi tr-ờng thuận lợi để b-ớc hình thành, phát triển nghề thẩm định giá n-ớc ta Thông qua hoàn thiện dần văn quy phạm pháp luật thẩm định giá phù hợp với thông lệ, chuẩn mực chung với thực tế n-ớc ta + Về nghị định thẩm định giá năm 2005: Quy định việc thành lập doanh nghiệp cần có thẩm định viên, chủ doanh nghiệp thẩm định viên, mà thẩm định viên đ-ợc cấp chứng đà làm việc thẩm định giá với thời gian năm (Pháp lệnh giá) Quy định ch-a tạo điều kiện cho thành phần kinh tế khác thành lập doanh nghiệp thẩm định giá (th-ờng ng-ời có điều kiện thành lập doanh nghiệp lại ch-a làm thẩm định giá), nhà n-ớc cần sửa đổi, bổ sung nghị định cho phù hợp với thực tế + Thông t- h-ớng dẫn thực nghị định thẩm định giá 2005: Có ph-ơng pháp thẩm định giá, chủ yếu sử dụng ph-ơng pháp so sánh, hầu http://svnckh.com.vn 45 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nh- ch-a sö dụng ph-ơng pháp khác Trong thực tế, tuỳ theo đặc thù loại bất động sản, có loại sử dụng ph-ơng pháp hai, ba ph-ơng pháp, nhằm đối chiếu kết thẩm định giá ph-ơng pháp với ph-ơng pháp khác, điều có ý nghĩa quan trọng giá thị tr-ờng bất động sản thời điểm thẩm định Việc ch-a sử dụng nhiều ph-ơng pháp ch-a có khách hàng yêu cầu bất động sản mang tính đặc thù nh- di chuyển nhà thờ, đình, chùa , nhà n-ớc quản lý thực thẩm định giá bất động sản nhiều, chẳng hạn giải phóng mặt để xây dựng công trình (di chuyển nhà cửa, mồ mả ) Tuy nhiên, ngành thẩm định giá đà phát triển, nhà n-ớc giảm dần việc thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên cần phải áp dụng ph-ơng pháp thẩm định giá phù hợp với bất động sản Mặt khác, ph-ơng pháp chủ yếu kh¸i niƯm, ch-a cã h-íng dÉn néi dung thĨ ph-ơng pháp, vậy, nhà n-ớc cần có văn quy định cụ thể, đầy đủ hơn, làm sở cho thẩm định viên tiến hành thẩm định giá bất động sản mang tính đặc thù 1.3 Nâng cao hiệu hệ thống thông tin Trong môi tr-ờng kinh tế sôi động nh- nay, thông tin vũ khí cạnh tranh lợi hại quan trọng công tác thẩm định giá bất động sản Để đảm bảo xây dựng đ-ợc hệ thống thông tin hiệu quả, tr-ớc hết cần hoàn thiện mạng l-ới cung cấp thông tin, báo cáo nội Mọi thông tin liên quan đến giá bất động sản phải đ-ợc cung cấp cách đầy đủ kịp thời Với lợi đ-ợc trang bị máy vi tính đại trung tâm, khai thác tốt chìa khoá giải vấn đề thông tin Các trung tâm cần ban hành quy chế thu thập thông tin định kỳ cho các phận chi nhánh trung tâm Các chi nhánh thu thập l-u trữ thông tin cụ thể tình hình địa bàn mình, hàng tháng gửi báo cáo trung tâm qua mạng vi tính nội bộ, mặt khác trung tâm cần thành lập phận chuyên trách nhằm xử lý, phân tích tổng hợp thông tin theo ngành, khu vực, theo đối t-ợng khách hàng Thông tin cần đ-ợc tập hợp theo nội dung chñ yÕu: http://svnckh.com.vn 46 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Th«ng tin vỊ kinh tÕ x· héi nói chung: chủ tr-ơng sách đảng nhà n-ớc nh- luật đất đai, quy hoạch quản lý sử dụng đất, luật xây dựng ; định mức kinh tế kỹ thuật chuyên ngành có liên quan - Thông tin thẩm định giá: nghị định, thông t-, quy chế văn khác có liên quan - Thông tin thị tr-ờng (trong n-ớc n-ớc): biến động giá thị tr-ờng đặc biệt giá bất động sản Nh- vậy, khối l-ợng thông tin khỉng lå thc c¸c lÜnh vùc kinh tÕ x· hội đ-ợc cập nhật xa lộ thông tin mạng toàn cầu internet, kho liệu vô tận mà trung tâm phục vụ công tác thẩm định giá bán cho đơn vị khác (trong n-ớc) Sự khách quan đa dạng nguồn thông tin đ-ợc coi nhân tố để đánh giá tính xác kết thẩm định Các thông tin l-u trữ d-ới dạng ngân hàng liệu thuận tiện cho việc phân tích, cung cấp, quản lý, tạo kết nối chặt chẽ việc tìm hiểu thông tin khách hàng, thị tr-ờng, quản lý quy hoạch sử dụng đất, cho công tác thẩm định Một số kiến nghị để thực giải pháp nêu 2.1 Về phía nhà n-ớc Vừa qua, Nhà n-ớc đà ban hành nhiều văn bản, có số văn thẩm định giá, tạo điều kiện thuận lợi cho trung tâm thẩm định viên tiến hành thẩm định giá, nhiên để ngành thẩm định giá ngày phát triển nhà n-ớc cần sửa ®ỉi, bỉ sung mét sè ®iĨm sau: - Th«ng t- số 17/2006 - TT-BTC Bộ tài quy định ph-ơng pháp thẩm định giá bất động sản, nh-ng chủ yếu có khái niệm ph-ơng pháp Vì vậy, cần có văn h-ớng dẫn cụ thể nội dung, b-ớc tiến hành thẩm định giá ph-ơng pháp - Nghị định số 170-2003-NĐ-CP ngày 25-12-2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá, có quy định tiêu chuẩn thẩm định viên giá: công dân Việt Nam, có tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá, có chứng đà qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá quan cã thÈm qun cÊp, cã thêi gian lµm viƯc tõ năm trở lên theo chuyên ngành đ-ợc đào tạo Tiªu chuÈn http://svnckh.com.vn 47 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com phù hợp với thực tế nay, ngành thẩm định giá bắt đầu hình thành phát triển, nh-ng sau thẩm định viên cần ng-ời có trình độ đại học thẩm định giá Do đó, cần có văn quy định tiêu chuẩn thẩm định viên áp dụng đến năm 2011, từ năm 2012 có trình độ Cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá từ năm 2017 có trình độ đại học chuyên ngành thẩm định giá - Mối quan hệ trách nhiệm giám đốc thẩm định viên: Để quy định trách nhiệm giám đốc thẩm định viên nh- số n-ớc mà thẩm định giá đà trở thành nghề, giám đốc doanh nghiệp ng-ời quản lý điều hành chung nh- nhận yêu cầu khách hàng thẩm định giá, điều chuyển thẩm định viên, chuyên viên đến làm việc địa điểm làm việc cụ thể, việc ký kết thẩm định giá thẩm định viên, ng-ời trực tiếp làm với chuyên gia ngành xây dựng, địa chuyên viên, ng-ời biết rõ mức giá bất động sản thời điểm thẩm định Quy định họ nh- phù hợp mặt trách nhiệm giám đốc thẩm định viên, có sai sót thẩm định viên tr-ớc hết ng-ời phải chịu trách nhiệm, giám đốc ng-ời chịu trách nhiệm liên đới Vì vậy, n-ớc ta cần quy định thẩm định viên đ-ợc quyền ký kết thẩm định giá chịu trách nhiệm kết này, nâng cao đ-ợc vai trò, trách nhiệm thẩm định viên, đòi hỏi họ phải th-ờng xuyên học tập, đúc rút kinh nghiệm để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn - Chính sách đất đai + Giá đất: Chính phủ cần quy định mức giá đất t-ơng đối sát so với giá thị tr-ờng (kinh nghiệm số n-ớc khối asean đà làm) Mức giá t-ơng đối sát so với giá thị tr-ờng mức giá thấp kỳ khảo sát giá, tháng, tháng năm, mức giá đất thị tr-ờng tăng khoảng 10-15% so với mức giá cao kỳ khảo sát, điều chỉnh lại mức giá đà ban hành + Quy hoạch sử dụng đất : Công khai quy hoạch sử dụng đất để ng-ời dân biết thực Thời gian quy hoạch sử dụng đất 10 năm lần http://svnckh.com.vn 48 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com (Thêi gian năm ngắn, ng-ời dân biết đất không nằm quy hoạch phải thu hồi, khoảng vài năm sau làm nhà, nh-ng đến quy hoạch sau lại nơi phải thu hồi gây thiệt thòi cho ng-ời dân) 2.2 Về phía doanh nghiệp Để nâng cao chất l-ợng hoạt động thẩm định giá, trung tâm cần tiến hành số công việc sau: - Đào tạo tuyển dụng cán + Đào tạo số cán làm nòng cốt làm giáo viên đào tạo thẩm định viên: Tr-ớc mắt cần gửi đào tạo ngắn hạn (d-ới 1năm) trung hạn (1-2 năm) khoảng 10-20 nhân viên n-ớc ngoài, nên coi giải pháp cấp bách cần -u tiên lựa chọn + Xây dựng sở giáo trình đào tạo chuyên môn thẩm định giá bất động sản, giao chức cho hai tr-ờng Vật giá ngành + Cử cán trung tâm ch-a có cao đẳng, đại học chuyên ngành thẩm định giá học + Tuyển dụng cán vào trung tâm, cần -u tiên cho ng-ời đà đ-ợc cấp học chuyên ngành thẩm định giá - Xây dựng hệ thống thông tin Hiện nay, thông tin giá nhà cửa, đất đai, thông tin quy hoạch, t- vấn pháp luật, chế sách ch-a có trang web riêng, nên việc thẩm định giá bị hạn chế Vì vậy, cần tiến hành xây dựng sơ liệu máy tính tất giao dịch tài sản bao gồm loại tài sản đ-ợc bán, ngày kí kết hợp đồng mua bán tài sản, cần cụ thể tỉnh, quận, huyện, ph-ờng, xÃ, vị trí địa điểm, tổng diện tích sàn tài sản, tổng diện tích đất, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, khoảng cách với trung tâm giao thông chính, siêu thị , tr-ờng học, mức giá, h-ớng nhà bất động sản Tất giao dịch bán cho thuê cần đ-ợc l-u trữ máy vi tính để sử dụng t-ơng lai Mục đích việc đánh giá giao dịch thị tr-ờng tìm giao dịch thoả mÃn lý thuyết người bán người mua tự nguyện Việc tạo lập trang web riêng giúp nhiều khách hàng có thông tin kịp thời thị tr-ờng địa ốc, tạo minh bạch hoạt động mua bán đất đai, trung tâm thẩm định http://svnckh.com.vn 49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giá nên có hợp tác với công ty kinh doanh nhà đất để trang web sớm đời phục vụ hiệu cho công tác thẩm định giá bất động sản Kết luận Ngành thẩm định giá n-ớc ta đ-ợc hình thành vào hoạt động từ năm 1998 đến nay, mặt lý luận thực tiễn mới, nh-ng đến năm 2002, nhà n-ớc đà ban hành Pháp lệnh giá năm 2005 ban hành nghị định thẩm định giá, để quan có thẩm quyền quy định ph-ơng pháp thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá, quy chế tài chính, quy trình thẩm định giá Các văn cần thiết giúp cho công tác thẩm định giá b-ớc phát triển, thẩm định giá bất động sản đà tăng đáng kể số l-ợng khách hàng, giá trị thẩm định Mặc dù, thẩm định giá bất động sản công việc phức tạp, tuỳ theo bất động sản cụ thể, thẩm định viên cần sử dụng ph-ơng pháp thẩm định giá, tiêu chí, sách chế độ, định mức kinh tế kỹ thuật chuyên ngành phù hợp, nh-ng toàn ngành đà có nhiều cố gắng phấn đấu v-ơn lên đáp ứng nhu cầu khách hàng, nâng cao chất l-ợng, nên hầu hết kết thẩm định giá đ-ợc khách hàng chấp nhận Tuy nhiên, để thẩm định giá trở thành nghề nh- mét sè n-íc cã nỊn kinh tÕ thÞ tr-êng phát triển Nhà n-ớc cần sửa đổi vài ®iĨm lt ®Êt ®ai, quy ho¹ch sư dơng ®Êt, nghị định Chính phủ quy định khung giá loại đất, tiêu chuẩn thẩm định viên, trung tâm cần sớm chuyển thành doanh nghiệp (không phải đơn vị trực thuộc Bộ tài nh- nay), nâng cao trình độ chuyên môn, b-ớc yêu cầu thẩm định viên phải có đại học chuyên ngành thẩm định giá, cử đoàn trao đổi, häc tËp kinh nghiƯm cđa mét sè n-íc cã nghỊ thẩm định giá phát triển, cử cán học n-ớc n-ớc thẩm định giá, tiếp tục đổi trang thiết bị, nâng cao hệ thống thu thập xử lý thông tin, tr-ớc mắt cần sớm đời hội thẩm định giá Việt Nam, để tập hợp trung tâm thẩm định giá mét mèi vµ më réng quan hƯ víi héi thÈm định giá n-ớc, nhằm đổi nâng cao mặt lý luận kinh nghiệm thẩm định giá Từ thực tiễn số năm qua đà làm đ-ợc, cần khắc phục số mặt hạn chế, b-ớc hoàn thiện văn quy phạm pháp luật thẩm định giá cho phù hợp víi chn mùc qc tÕ vµ víi thùc tÕ cđa Việt Nam, tiến tới ban hành luật thẩm định giá, tạo điều kiện cho http://svnckh.com.vn 50 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ngành thẩm định giá ngày phát triển trở thành nghề nh- n-ớc có kinh tế thị tr-ờng phát triển Tài liệu tham khảo Sách Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản Nhà xuất Khoa học kỹ thuật- 1997 Tạp chí Thị trường giá , số 226+227, tháng 1+2-2006 Tạp chí Nghiên cứu kinh tế số 17, tháng 9-1998 Các ph-ơng pháp thẩm định giá bất động sản William Britton, Keith Davies and Tony Johnson- 1989 Tạp chí Thẩm định giá thị trường - 2002, Nhà xuất TP Hồ ChÝ Minh LuËt x©y dùng - 2005 LuËt đất đai- 2003 Nghị định số 170/2001 NĐ-CP ngày 25-12-2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều pháp lệnh giá Thông t- h-ớng dẫn thực nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ thẩm định gi¸, sè 17 /2006 / TT- BTC 10 Ph¸p lƯnh giá số 40/2002/ PL - UBTVQH 10 ngày 26 tháng năm 2002 11 Vai trò thẩm định giá, 8-1997 Reg Namara, Tr-ờng đại học quốc gia Singapore, khoa thẩm định giá bất động sản 12 Nghị định 22/1998/ NĐ-CP phủ ngày 14/4/1998 đền bù thiệt hại nhà n-ớc thu hồi đất thành phố Hồ Chí Minh 13 Nghị định số 87/CP phủ quy định khung giá loại đất ngày 17 tháng năm 1994 14 Ngành vật giá Việt nam - chặng đ-ờng lịch sử, tháng 12-2004 http://svnckh.com.vn 51 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 15 Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam, nghị định số 24/2005/QĐ-BTC Bộ tài ngày 18-4-2005 16 Ban hành quy trình thẩm định giá tài sản, nghị định số77/2005 /QĐBTC Bộ tài ngày 1-11-2005 17 The valuation process, valuation principles, concepts and pratices Prof Lim Lan Yuan, school of building & real estate, national university of Singapore, march 1998 18 www vnexpress.net 19 T¹p chí công nghiệp, số 17, tháng 9-1998 20 Báo cáo thẩm định giá, giáo s- W Sealrooke Viện đại học Portsmouth, V-¬ng quèc Anh, 1998 http://svnckh.com.vn 52 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... thẩm định giá tài sản Vai trò thẩm định giá II Thẩm định giá bất động sản Tiêu chí thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản 1.1 Định nghĩa 1.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động. .. trình thẩm định giá bất động sản Việt Nam Quy chế tổ chức thẩm định 22 1.1 Căn tiến hành thẩm định giá bất động sản 22 1.2 Cơ cấu tổ chức thẩm định 22 Báo cáo kết thẩm định giá bất động sản 23... ch-ơng II: hoạt động thẩm định giá bất động sản việt 18 nam 18 I Giới thiệu chung ngành thẩm định giá Việt Nam Quá trình hình thành phát triển 18 Hoạt động thẩm định giá bất động sản số năm qua