II. Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
2. Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
2.2. Minh hoạ báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
2.2.1. Minh hoạ báo cáo kết quả thẩm định giá nhà số 3 dãy B
Báo cáo kết quả thẩm định giá nhà số 3 dãy B24 Yên Lãng, quận Đống Đa, ngày 26 tháng 3 năm 1999
1. Chủ sở hữu:
Bà L-u Hải Thuý (Giám đốc công ty trách nhiệm hữu hạn Thuận Phát) là chủ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, đề nghị Trung tâm
t- vấn dịch vụ kiểm định giá tiến hành xác định giá trị nhà số 3 dãy B24 Yên Lãng, quận Đống Đa, thành phố Hà nội, theo giá thị tr-ờng tại
thời điểm hiện nay.
2. Mục đích của khách hàng : Thế chấp vay vốn ngân hàng. 3. Thẩm định giá bất động sản
Thực trạng nhà, đất
- Đặc điểm của nhà, đất về mặt kỹ thuật + Đặc điểm lô đất
Nhà 3B24 Yên Lãng nằm ở khu vực cận trung tâm, cách Ngã T- Sở khoảng hơn 1km về phía Nam và cách đ-ờng Thái Thịnh 2 (đ-ờng rải nhựa rộng 4m - 4,5m) khoảng 100m về phía Tây, nhà sử dụng chủ yếu để ở, ch-a có điều kịên để kinh doanh.
http://svnckh.com.vn 31
Mặt tiền nhà rộng 3,30m- 3,40m, nhìn ra h-ớng Tây Bắc, giáp với đ-ờng nội bộ ( đ-ờng rải nhựa rộng khoảng 2,5m -3,0m) của khu tập thể Yên Lãng.
Phía sau nhà (h-ớng Đơng Nam) có khoảng đất rộng 1m (khoảng cách giữa hai dãy nhà của khu tập thể) có xây dựng rãnh thốt n-ớc, bể phốt.
Phía phải (h-ớng Tây Nam) giáp với nhà số 1 dãy B24. Phía trái (h-ớng Đơng Bắc) giáp với nhà số 5 dãy B24.
Hiện tại, nhà số 3B24 Yên Lãng là nhà 2 tầng có diện tích 55m2 đất và nhà ở chính có diện tích xây dựng là 55 m2.
Ngôi nhà này do Nhà n-ớc xây dựng khoảng tr-ớc năm 1980 theo ph-ơng pháp lắp ghép bê tơng, là nhà 2 tầng có diện tích đất 13,5 m2 và nhà ở chính là 27 m2 (khơng tính lan can), mỗi tầng 13,5 m2 và phía sau nhà có cơng trình phụ với diện tích 3 m2, cầu thang xây bằng gạch rộng 0,4m lên tầng 2 (cầu thang nằm sát với t-ờng rào phía sau nhà), phía tr-ớc nhà có khoảng đất trống rộng khoảng 14 m2.
Khi các hộ gia đình sử dụng để ở, do diện tích q chật, khơng đảm bảo đủ điều kiện sinh hoạt, nên đã xây dựng mở rộng ra phía sau và phía tr-ớc nhà, trong đó nhà 3B24 Yên Lãng xây dựng thêm 10 m2 nhà vào khoảng tr-ớc năm 1990.
Cụ thể:
1.Tầng 1: có diện tích 23,5 m2 chia làm 2 phịng, chủ yếu sử dụng để ở và tiếp khách.
- Móng nhà: xây dựng cho 2 tầng.
- Nền nhà: lát gạch men (vẫn là gạch cũ tr-ớc đây).
- T-ờng nhà: cao 2,70m, xây dựng theo ph-ơng pháp lắp ghép bê tông và xây gạch, t-ờng, trần nhà quét vôi ve, nh-ng đã lâu không tu bổ lại.
- Cửa ra vào: phía tr-ớc và phía sau nhà rộng 1,8m x 0,8m. Cửa sổ nhìn ra phía tr-ớc và phía sau nhà, rộng 0,8m x 0,6m làm bằng gỗ.
- Cầu thang lên tầng 2: xây gạch rộng 0,40m.
2. Tầng 2: có diện tích xây dựng 27,50 m2, chia làm 2 phòng ở có diện tích 23,5 m2 lan can rộng 4 m2.
- Nền nhà: lát gạch men (vẫn là gạch cũ tr-ớc đây).
- T-ờng nhà: cao 2,60m, xây dựng theo ph-ơng pháp lắp ghép bê tông và xây gạch, quét vôi ve, nh-ng đã lâu không tu bổ lại.
- Mái nhà: đổ bê tông và trên mái bê tơng có lợp phibro xi măng. - Cửa tr-ớc và phía sau nhà đều có cửa ra vào và cửa sổ bằng gỗ. 3. Nhà vệ sinh: rộng 3 m2.
4. Nhà bếp: rộng 3 m2.
5. Bể n-ớc: tầng 1 và tầng 2 có thể tích 2 m3. 6. Sân: (phía sau nhà) lát gạch.
7. Cầu thang vào nhà ở tầng 2, đổ bê tông rộng 9 m2. 8. T-ờng rào:
- Phía sau nhà cao 2m , dài 3,3m - 3,4m
- Phía bên cạnh nhà cao 2m, dài 12m (t-ờng chung với căn hộ bên cạnh). - Phía tr-ớc nhà cao 1,2m, dài 2,2m và có cửa sắt cao 2m, rộng 1,2m. Nh- vậy, nhà này do Nhà n-ớc xây dựng từ tr-ớc năm 1980 với diện tích đất làm nhà ở là 13,5 m2, lan can 4 m2, cơng trình vệ sinh 3 m2, cầu thang lên tầng 2 ở phía sau nhà, phía tr-ớc nhà có diện tích 14 m2 đất, tuy nhiên do bà L-u Hải Thuý hiện đang nộp thuế đất chỉ có 13,5 m2, nên chỉ tính 13,5 m2 đất theo giá thị tr-ờng, số diện tích đất cịn lại chỉ tính phần chi phí san tạo mặt bằng.
- Đặc điểm của nhà, đất về mặt pháp lý
Theo quy định hiện hành, ông Nguyễn Văn Chục (Bên bán) đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (Biên lai số 000819 ngày 10/08/1995) và bà L-u Hải Thuý (Bên mua) đã nộp lệ phí mua bán nhà nói trên (Biên lai số 003595 ngày 10/08/1995) tại Chi cục thuế Hà Nội. ông Nguyễn Văn Chục và bà L-u Hải Thuý đã ký hợp đồng mua bán nhà ở căn hộ số 3 dãy B24, khu tập thể Yên Lãng,
http://svnckh.com.vn 33
nhận hợp đồng mua bán giữa 2 bên vào ngày 12/08/1995, phòng địa bạ thuộc Sở nhà đất Hà Nội đăng ký sang tên ngày 16/08/1995 thuộc quyển 5, tờ 143, số 487.
Định giá bất động sản
Với các nội dung trên, thì giá đất và giá trị nhà, cơng trình phụ trợ xác định nh- sau :
Ph-ơng pháp thẩm định giá: Ph-ơng pháp so sánh
- Giá trị đất và chi phí xây dựng phụ trợ (1):
+ Giá trị đất ( phần đã nộp thuế):
6 chỉ/m2 x 439.000 đ/chỉ x 13,5m2 = 39.933.000đ
+ Giá trị đất ( phần còn lại) bao gồm : xây dựng t-ờng rào, cầu thang, sân lát gạch, sân bê tông từ cầu thang vào nhà tầng 2, cửa
vào sân thì chi phí san tạo mặt bằng, tính bình qn là : 350.000đ/m2
41,5 m2 x 350.000đ/m2 = 14.525.000đ
- Giá trị nhà (2):
+ Giá trị hiện tại của diện tích nhà ở chính là 35m2 (xây dựng tr-ớc năm 1980). Đến nay vẫn giữ nguyên hiện trạng.
707.700 đ/m2 x 35m2 = 24.769.500đ
+ Giá trị hiện tại của phần nhà ở xây dựng tr-ớc năm 1990
758.250đ/m2 x 20 m2 = 15.165.000đ - Cơng trình phụ (3):
+ Nhà vệ sinh: 600.000đ/m2 x 3m2 = 1.800.000đ + Bể n-ớc: 595.350đ/m2 x 2m3 = 1.190.700đ - Hệ thống điện, n-ớc dùng cho sinh hoạt (4) :
4.869.160đ
Cộng (1 + 2 + 3 + 4) = 102.252.360 đ
Căn cứ để tính giá đất và giá nhà
+ Nhà 4 tầng 7 phịng, 3 khu phụ, diện tích mặt bằng 45 m2 diện tích xây dựng 160 m2, nội thất cao cấp hiện đại, cách đ-ờng ô tô 30m, nhà số 1B33 khu tập thể Yên Lãng, giá 70 cây.
Nếu tính giá nhà 1.200.000đ/m2 thì giá trị nhà:
1.200.000 đ/m2 160 m2 =192.000.000 đ ~ 39 cây và giá trị đất là : 70 cây- 39 cây = 31 cây
Tính cho 1m2 đất là: 31 cây: 45 m2= 0,69 cây/m2.
Giá đất mà bà Thuý đã nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là : 2.660.000đ/m2~ 0,54 cây/m2. Nh- vậy, giá đất tính 0,60 cây/m2 cũng có phần hơi thấp nh-ng chấp nhận đ-ợc.
- Giá xây dựng nhà :
Với quy định của thành phố là 1.011.000 đ/m2 nên phần nhà xây dựng tr-ớc năm 1980 là 707.000 đ/m2 (t-ơng ứng 70%) và phần nhà xây dựng tr-ớc năm 1990 là 758.250 đ/m2 (t-ơng ứng 75%) .
Kết luận
Nhà số 3 dãy B24 đ-ợc định giá là: 102.252.360 đ
(Một trăm khơng hai triệu hai trăm năm hai nghìn ba trăm sáu m-ơi đồng).