II. Quy trình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
2. Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
2.2. Minh hoạ báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản
2.2.2. Minh hoạ báo cáo kết quả thẩm định giá khách sạn
phố Trần H-ng Đạo, quận Hoàn Kiếm.
Báo cáo kết quả thẩm định giá khách sạn Desyloria, số 17 Trần H-ng Đạo, quận Hoàn Kiếm , ngày 20 tháng 02 năm 2001
1. Chủ sở hữu:
ông L-ơng Xuân Hà là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, đề nghị Trung tâm t- vấn dịch vụ kiểm định giá tiến hành xác định giá trị khách sạn Desyloria , số 17 phố Trần H-ng Đạo, ph-ờng Phan Chu Chinh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà nội, theo giá thị tr-ờng tại thời điểm hiện nay.
2. Mục đích của khách hàng : Thế chấp vay vốn ngân hàng 3. Thẩm định giá bất động sản
Thực trạng nhà, đất
- Đặc điểm nhà, đất về mặt kỹ thuật + Đặc điểm lô đất
http://svnckh.com.vn 35
Khu đất có mặt tiền rộng trên 14m, chiều sâu hai bên bằng nhau, mỗi bên trên 22m, nằm ở khu vực gần trung tâm quận Hoàn Kiếm, hiện khách sạn đang kinh doanh có hiệu quả, chủ yếu là khách n-ớc ngoài, khu vực này t-ơng đối yên tĩnh, thuận lợi cho khách n-ớc ngoài nghỉ ngơi, làm việc tại chỗ và cũng thuận lợi khi đi làm việc với các cơ quan, đơn vị có liên quan. Khu đất có hình dáng đẹp, chiều rộng mặt tiền khá rộng. Đất đã đ-ợc hợp pháp về quyền sử dụng đất. Vị trí khu đất thuận lợi cho việc ở, kinh doanh một số ngành nghề nhất định. Nhìn chung khả năng sinh lợi của khu đất là khá cao.
+ Đặc điểm khách sạn
Khách sạn Desyloria, số 17 Trần H-ng Đạo, có mặt tiền rộng 14,30m, sát với vỉa hè rộng 6m-7m và đ-ờng Trần H-ng Đạo rộng 14m-15m( đ-ờng 2 chiều), phía sau nhà giáp với ngõ rộng 2m, phía bên trái nhà (h-ớng tây) giáp với Ngân hàng th-ơng mại cổ phần EXIMBANK, bên phải nhà (h-ớng Đông) giáp với ngõ rộng 3m-3,5m.
Hiện tại, Khách sạn Desyloria, số 17 phố Trần H-ng Đạo gồm 2 khối nhà đ-ợc hợp khối với nhau để sử dụng vào mục đích kinh doanh, bố trí các phịng hợp lý. Phía tr-ớc là khối nhà 2 tầng cũ kiểu biệt thự( có thời gian sử dụng khoảng 45 năm), đ-ợc tu bổ, sửa chữa lại và làm nội thất bên trong. Phần phía trong là khối nhà cao tầng đ-ợc xây dựng và đ-a vào sử dụng năm 1994-1995, với kết cấu chịu lực kiểu khung cột bê tông cốt thép.
- Đặc điểm nhà, đất về mặt pháp lý
Khách sạn Desyloria, số 17 phố Trần H-ng Đạo, ph-ờng Phan Chu Chinh, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà nội do ông L-ơng Xuân Hà là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10105070024, thuộc thửa đất số 63, tờ bản đồ số 2/1/1965, diện tích đất 328 m2, số tầng 02+ 08+ tum, diện tích xây dựng 212 m2, tổng diện tích sử dụng 1052m2 do uỷ ban nhân dân thành phố Hà nội cấp ngày 18 tháng 8 năm 2000.
Định giá bất động sản
Nội dung phần định giá khách sạn Desyloria, số 17 Trần H-ng Đạo bao gồm: giá trị đất, nhà mới xây dựng, nhà cũ đ-ợc xây dựng tr-ớc năm 1954, hệ thống chống sét, hệ thống điện, hệ thống chống cháy, hệ thống cấp thoát n-ớc, trang bị nội thất.
Ph-ơng pháp thẩm định giá: Ph-ơng pháp so sánh
- Giá trị nhà
1.1. Nhà 2 tầng cũ kiểu biệt thự xây dựng tr-ớc năm 1954, đ-ợc tính đến năm 1995, khi cơng trình đ-a vào sử dụng tồn bộ.
Giá trị nhà 2 tầng cũ kiểu biệt thự :
137,50 m2 1.600.000 đ/m2 36% = 79.200.000 đ 1.2. Nhà mới xây dựng gồm 8 tầng và 1 tầng kỹ thuật , trị giá:
Phòng ở: 823,3 m2 1.400.000 đ/m2 = 1.152.620.000 đ Phòng phụ, hành lang: 355,3 m2 1.200.000 đ/m2 = 426.360.000 đ Cầu thang bộ: 83 m2 700.000 đ/m2 = 58.100.000 đ Lô gia: 0,2 m2 1.200.000 đ/m2 = 72.240.000 đ Sân: 113,1 m2 400.000 đ/m2 = 45.240.000 đ Bể n-ớc và bể phốt: 60 m3 650.000 đ/m3 = 39.000.000 đ Gia cố nền đất bằng cọc bê tông cốt thép = 195.800.000 đ
Cộng 1.2 = 1.989.360.000 đ
1.3. Các chi phí xây dựng, trang bị nội thất cho cả 2 nhà ( cũ và mới)
Chi phí giao dịch, cấp phép xây dựng = 19.894.000 đ
Lắp đặt hệ thống cấp thoát n-ớc = 65.194.000 đ Lắp đặt đồ gỗ các phòng ngủ và phòng loby = 541.058.190 đ
Chi phí thiết kế nội thất, bồn tắm, bồn rửa mặt, bồn vệ sinh, hệ thống chống sét, chi phí xây dựng sân, t-ờng rào ( ngồi phần đã tính vào diện tích sàn xây dựng của tầng 1) trị giá : = 764.242.174 đ
Cộng = 1.390.388.364 đ
Giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng là:
3.458.948.364 đ( 1.989.360.000đ+ 1.390.388.364đ) 93% = 3.216.821.979 đ 1.4. Hệ thống điện treo riêng và hệ thống chống cháy: ( Bao gồm chi phí thiết kế, lắp đặt, vật t-, dây điện, công tắc...cho hệ thống điện và hệ thống chống cháy), trị giá :
http://svnckh.com.vn 37 876.059.364 đ 70% = 613.241.555 đ Tổng cộng (1.1 -> 1.4) = 3.830.063.534 đ(1) - Giá trị đất : 328 m2 7cây/m2 4.810.000 đ= 11.043.760.000 đ (2) Cộng ( 1+ 2) = 14.873.823.534 đ
Căn cứ tính giá đất và giá nhà - Giá đất:
Do khu đất có lợi thế về kinh doanh một số lĩnh vực khác, nh-ng hiện nay đang là địa điểm kinh doanh khách sạn có hiệu quả, tại thời điểm hiện tại, giá đất mặt tiền đ-ờng Trần H-ng Đạo, nhà số 19 (có đủ giấy tờ) đã mua là 7 cây vàng /1m2, nên nhà số 17 cũng tính là 7 cây vàng/m2.
- Giá nhà
+ Nhà 2 tầng kiểu biệt thự
Với quy định của thành phố là 1.600.000 đ/m2 (biệt thự) và chất l-ợng còn lại là 36% (nhà đã sử dụng khoảng 45 năm với niên hạn sử dụng 70 năm) thì giá 1m2 của nhà 2 tầng kiểu biệt thự là: 576.000đ/m2 .
+ Nhà mới xây dựng:
Do thời gian sử dụng 5 năm, niên hạn sử dụng 70 năm, nên chất l-ợng cịn lại của cơng trình xây dựng là 93% và với mức giá quy định của thành phố thì giá từng phần của nhà mới nh- sau:
Phòng ở : 1.400.000 đ/m2 93 % = 1.302.000 đ/m2 Phòng phụ, hành lang : 1.200.000 đ/m2 93 % = 1.116.000đ/m2 Cầu thang bộ : 700.000đ/m2 93 % = 651.000đ/m2 Lô gia: 1.200.000đ/m2 93 % = 1.116.000đ/m2 Sân : 400.000đ/m2 93 % = 372.000 đ/m2 Bể n-ớc và bể phốt : 650.000 đ/m3 93 % = 604.500 đ/m3 Gia cố nền đất bằng cọc bê tông cốt thép :
Kết luận:
Khách sạn Desyloria, số 17 Trần H-ng Đạo Hà nội đ-ợc định giá là:
14.873.823.534 đ
(M-ời bốn tỷ tám trăm bảy ba triệu tám trăm hai ba nghìn năm trăm ba t- đồng).