III. Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản ở Việt
2. Hạn chế và nguyên nhân
Cơng tác thẩm định giá nói chung và cơng tác thẩm định giá bất động sản nói riêng hiện nay đang gặp những khó khăn nh- thiếu thơng tin về thị tr-ờng, thiếu đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp, cơ sở khoa học và ứng dụng các ph-ơng pháp thẩm định giá bất động sản cịn ít, hệ thống các văn bản pháp luật về thẩm định giá ch-a đầy đủ.
Cả n-ớc hiện có hai trung tâm thẩm định giá ở Hà nội và thành phố Hồ Chí Minh, sở tài chính các tỉnh và một số ngân hàng th-ơng mại cũng đã có bộ phận làm nhiệm vụ này. Thẩm định giá bất động sản là một công việc hết sức phức tạp liên quan đến nhiều vấn đề, trong khi năng lực cán bộ thẩm định không đồng đều, đại bộ phận cán bộ chủ chốt của các trung tâm đều từ ngành vật giá chuyển sang và cũng mới chỉ đ-ợc tập huấn trong thời gian 5 đến 10 ngày hoặc 1 tháng, nh-ng ở nhiều n-ớc trong khu vực, nghề này đ-ợc đào tạo có trình độ đại học về thẩm định giá. Ngồi ra ở mỗi tỉnh, thành th-ờng có hội đồng định giá tài sản mà thành viên này chủ yếu chỉ là kiêm nhiệm, ch-a qua đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá nên có tr-ờng hợp định giá sai, gây thất thốt lớn cho tài sản cơng. Điển hình là vụ hội đồng định giá ở thành phố Hồ chí Minh đã định giá sai mặt bằng, nhà cửa tại 250 Nguyễn Trọng Tuyển gây thiệt hại trên 10 tỷ đồng. Qua thực tiễn, hội đồng thấy rằng nhà n-ớc vẫn ch-a có quy định về đấu giá bất động sản theo cơ chế thị tr-ờng. Nghiệp vụ này chủ yếu dựa vào kiến thức và khả năng của cán bộ thẩm định nên sai sót rất dễ xảy ra. Hơn nữa, hội đồng định giá hoạt động theo cơ chế kiêm nhiệm (các thành viên đều là lãnh đạo hoặc các cán bộ đang nhiệm của các sở ngành), lực l-ợng mỏng, tổng cộng 19 ng-ời chỉ làm việc một ngày/ một tuần, trong khi khối l-ợng công việc quá nhiều, nên tính từ lúc định giá đến lúc phê duyệt quá dài, mặt khác kiểm soát giá bất động sản dựa vào thông tin cung cấp của ngành chức năng quận, huyện khơng phải lúc nào cũng chính xác, nhất là khi thị tr-ờng bất động sản biến động, có thời điểm giá nhà tăng gấp 6 lần chỉ trong thời gian ngắn. Một số nơi, tr-ớc thực tế này, đã không mạnh dạn cung cấp thơng tin chính xác về giá chuyển nh-ợng ở địa ph-ơng, gây khó khăn lớn cho cơng tác định giá. Ngồi ra việc bán nhà x-ởng cũng bộc lộ nhiều bất cập. Hiện nay có hai ph-ơng thức: bán đấu giá và bán chỉ định. Bán đấu giá sẽ tìm đ-ợc ng-ời mua cao nhất nh-ng không phải dễ bởi 6 tháng đầu năm nay chỉ bán đ-ợc 9 nhà x-ởng, còn bán chỉ định, tuy tiết kiệm đ-ợc thời gian, thu tiền nhanh, nh-ng trong tình hình giá bất động sản biến động bên mua sẽ có cơ hội thu đ-ợc siêu lợi. Trong hai ph-ơng thức trên thì hình thức bán đấu giá là phù hợp với cơ chế thị tr-ờng. Mặt khác, thành phố Hồ Chí Minh hiện vẫn còn 194 nhà x-ởng với tổng giá trị gần 800 tỷ đồng chẵn đã đ-ợc định giá, vẫn ch-a đ-ợc bán. Số bất động sản khổng lồ trên không đ-ợc quản lý tốt, đang xuống cấp mà vẫn ch-a có ph-ơng án xử lý gây lãng phí ngân sách hàng tỷ đồng.
Việc định giá bất động sản theo cơ chế thị tr-ờng về ph-ơng pháp để xem xét đánh giá kết quả, đến nay đã có quy định của nhà n-ớc song do trình độ của các thẩm định viên ch-a cao nên còn tồn tại những hạn chế khi áp dụng các ph-ơng pháp thẩm định giá, nh- việc vận dụng ph-ơng pháp so sánh ch-a định l-ợng đ-ợc sự tác động của các yếu tố địa thế, hình dáng của lơ đất, sự t-ơng thích giữa tài sản trên đất và lơ đất, tính thẩm mỹ của tài sản trên đất, môi tr-ờng...đến giá bất động sản. Những mặt hạn chế nêu trên do các nguyên nhân sau:
- Hiện nay hệ thống thông tin ở n-ớc ta ch-a đồng bộ, quy củ để tạo nên một thị tr-ờng thơng tin hồn hảo. Các thơng tin thu thập từ khách hàng th-ờng là ch-a phù hợp với giá cả thị tr-ờng, từ các bộ ngành liên quan khơng nhiều, mang tính chất chắp vá, có khi lại trái ng-ợc nhau. Vì vậy, cán bộ thẩm định không đ-ợc cập nhật thông tin một cách đầy đủ và chính xác.
- Môi tr-ờng kinh tế-xã hội nhiều năm gần đây tuy đã đ-ợc cải thiện nh-ng cịn bất ổn với tình trạng lạm phát hoặc giảm phát, khủng hoảng cung cầu ảnh h-ởng đến giá bất động sản.
- Ngồi ra, cơ chế chính sách và hệ thống văn bản pháp luật về quản lý thẩm định giá còn ch-a đầy đủ. Nhà n-ớc ch-a tạo đủ hành lang pháp lý cho nghề thẩm định giá. Hành lang pháp lý và môi tr-ờng chuyên môn là hai yếu tố quan trọng nhất cần phải xây dựng nếu muốn có một ngành thẩm định giá mang tính chun mơn cao.
- Qua thực tiễn kinh nghiệm từ quá trình hoạt động, Trung tâm đã xây dựng quy trình thẩm định giá, song quy trình này ch-a hồn chỉnh, cịn bất cập. Mẫu báo cáo thẩm định đ-ợc soạn thảo từ lâu nh-ng cán bộ thẩm định không coi là mẫu chuẩn trong tiến hành thẩm định, vì vậy tính thống nhất, chặt chẽ của công
tác thẩm định ch-a cao, đồng thời cũng thể hiện mẫu báo cáo ch-a hoàn chỉnh. Nội dung của thẩm định tuy đủ nh-ng còn khá đơn giản thậm chí là sơ sài.
- Đội ngũ cán bộ thẩm định mặc dù đều có trình độ chun mơn t-ơng đối khá nh-ng vẫn có sai sót, thiếu kinh nghiệm và kiến thức về một số lĩnh vực liên quan khác. Ch-a mạnh dạn áp dụng những ph-ơng pháp thẩm định khác, th-ờng là phức tạp hơn, ch-a khai thác hiệu quả các nguồn thông tin trên ph-ơng tiện truyền thơng. Bên cạnh đó, việc cung cấp kinh phí cho cán bộ để thu thập thơng tin và đi thực tế cịn bị hạn chế.
Tóm lại, trong những năm gần đây nhà n-ớc và trung tâm đã có nhiều cố gắng đổi mới và nâng cao chất l-ợng thẩm định giá, song cũng tồn tại một số hạn chế, vì vậy cần có những giải pháp hữu hiệu hơn nhằm khắc phục những hạn chế đó để hồn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản .
http://svnckh.com.vn 41
Ch-ơng III
Giải pháp nâng cao chất l-ợng thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
I. Sự cần thiết thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam
Trên thế giới và các n-ớc trong khu vực (trong đó có Trung Quốc), thẩm định giá đ-ợc coi là một nghề, có Hội thẩm định giá của Nhà n-ớc và Hội thẩm định giá độc lập. Thế giới có Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standards Committee, viết tắt là IVSC), Đông Nam á có Hội thẩm định giá Asean (Asean Valuers Association, viết tắt là AVA), Autralia năm 1990 thành lập văn phòng thẩm định giá (viết tắt là AVO) là cơ quan t- vấn về giá cả, hoạt động độc lập, chuyên nghiệp và có văn phịng đại diện tại các bang, ở New Zealand thành lập viện các nhà thẩm định giá năm 1939 và đến năm 1984 ban hành đạo luật thẩm định giá (Valuers Act 1948), Malaysia năm 1981 ban hành đạo luật thẩm định giá, sau đó thành lập Hội thẩm định giá khu vực t- nhân (PEPS). ở n-ớc ta, Chính phủ đã cho phép Ban vật giá Chính phủ (nay là bộ Tài Chính) tham gia Hội thẩm định giá quốc tế với t- cách là thành viên thơng tấn và tham gia chính thức Hội thẩm định giá Asean (AVA) và Ban Vật giá chính phủ cũng đ-ợc phép của Thủ t-ớng chính phủ đã tổ chức hội nghị trù bị của Hội thẩm định giá Asean lần thứ 11 tại Hà Nội vào ngày 25/11/1999.
Trong những năm qua, bộ Tài Chính đã nhận đ-ợc sự hợp tác, giúp đỡ vơ t-, có hiệu quả của Hội thẩm định giá quốc tế, của các cơ quan Thẩm định giá Trung quốc, úc, Singapore, Thái lan, cơng ty kiểm tốn Ernst Young và nhiều n-ớc khác về trao đổi kinh nghiệm, cung cấp tài liệu, giúp đỡ đào tạo chuyên môn.
Cả hai trung tâm thẩm định giá, sau 8 năm (1998-2006) đi vào hoạt động, đã không ngừng lớn mạnh cả về số l-ợng và chất l-ợng, phạm vi hoạt động và loại hình khách hàng cũng đ-ợc mở rộng, quy mơ tài sản thẩm định ngày càng lớn và uy tín ngày càng đ-ợc nâng cao. Điều này cho thấy công tác thẩm định giá thật sự cần thiết. ở n-ớc ta, thẩm định giá mới đ-ợc thực hiện trong thời gian
ngắn, nh-ng đã đem lại những kết quả nhất định trong việc sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn của nền kinh tế quốc dân đối với các thành phần kinh tế trong giai đoạn phát triển và hội nhập, nhằm góp phần tạo nên một nền tảng vững chắc cho ngành thẩm định giá ở Việt Nam đang cịn trong giai đoạn định hình, việc thành lập Hội thẩm định giá Việt Nam (Vietnamese valuers Association - VVA) là thực sự cần thiết, quan trọng và là cơ hội để nghề thẩm định giá Việt Nam hội nhập vào nghề thẩm định giá quốc tế. Hội thẩm định giá Việt Nam ra đời là một tất yếu khách quan, trong khi khối asean đã có hội thẩm định giá asean (AVA) và thế giới có uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) là phù hợp với xu thế chung của khu vực và thế giới, chắc chắn đáp ứng đ-ợc nhu cầu của nền kinh tế thị tr-ờng định h-ớng XHCN có sự quản lý của Nhà n-ớc, sẽ giúp cho việc tăng c-ờng hợp tác, quản lý về giá cả, các thành viên sẽ liên kết với nhau nhằm đẩy mạnh công tác t- vấn, trao đổi chuyên môn, hoạt động thẩm định giá sẽ ngày càng phát triển, từng b-ớc nâng cao về mặt lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về thẩm định giá.
Hội thẩm định giá Việt Nam là một tổ chức nghề nghiệp có chức năng kết nối tất cả các công ty thẩm định giá và các thẩm định viên, với trọng tâm là xây dựng một hệ thống nghề nghiệp mang tính tự chủ, đủ t- cách pháp nhân đ-ợc tiêu chuẩn hoá và quốc tế hoá. Hội sẽ xây dựng chiến l-ợc phát triển ngắn hạn, dài hạn, tăng c-ờng nghiên cứu, phát triển hệ thống lý thuyết thẩm định giá phù hợp với điều kiện thực tiễn tại Việt Nam, tăng c-ờng mối quan hệ với các cơ quan quản lý của Chính phủ nhằm hồn thiện hệ thống pháp lý, củng cố hệ thống dịch vụ và chất l-ợng chun mơn, góp phần cho nghề thẩm định giá phát triển nhanh và bền vững. Hiện nay ở n-ớc ta, câu lạc bộ thẩm định giá bất động sản thuộc hiệp hội bất động sản nhà đất Việt Nam đã đ-ợc thành lập vào ngày 6/12/2003 là nhóm ng-ời đ-ợc tập hợp từ nhiều thành phần gồm những chuyên gia địa ốc, chuyên gia thẩm định giá bất động sản và những nhà đầu t-, kỹ s-, nhà thiết kế dự án bất động sản. Tất cả những thành viên trên đ-ợc quy tụ sinh hoạt trong câu lạc bộ để giao l-u, trao đổi thơng tin, kinh nghiệm, đồng thời có cơ hội hợp tác với nhau trong kinh doanh và làm nhiệm vụ t- vấn bất động sản.
http://svnckh.com.vn 43
II. Giải pháp từng b-ớc nâng cao chất l-ợng thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam