III. Đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản ở Việt
2. Một số kiến nghị để thực hiện các giải pháp nêu trên
2.1. Về phía nhà n-ớc
Vừa qua, Nhà n-ớc đã ban hành nhiều văn bản, trong đó có một số văn bản về thẩm định giá, tạo điều kiện thuận lợi cho các trung tâm và thẩm định viên tiến hành thẩm định giá, tuy nhiên để ngành thẩm định giá ngày càng phát triển thì nhà n-ớc cần sửa đổi, bổ sung một số điểm sau:
- Thông t- số 17/2006 - TT-BTC của Bộ tài chính quy định 5 ph-ơng pháp thẩm định giá bất động sản, nh-ng chủ yếu mới chỉ có khái niệm của từng ph-ơng pháp .Vì vậy, cần có văn bản h-ớng dẫn cụ thể về nội dung, các b-ớc tiến hành thẩm định giá đối với từng ph-ơng pháp.
- Nghị định số 170-2003-NĐ-CP ngày 25-12-2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá, trong đó có quy định tiêu chuẩn thẩm định viên về giá: là cơng dân Việt Nam, có bằng tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá, có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp, có thời gian làm việc từ 3 năm trở lên theo chuyên ngành đ-ợc đào tạo. Tiêu chuẩn
này phù hợp với thực tế hiện nay, khi ngành thẩm định giá mới bắt đầu hình thành và phát triển, nh-ng sau này thì các thẩm định viên cần là những ng-ời có trình độ đại học về thẩm định giá. Do đó, cần có văn bản quy định tiêu chuẩn thẩm định viên áp dụng đến năm 2011, từ năm 2012 có trình độ Cao đẳng chun ngành thẩm định giá và từ năm 2017 có trình độ đại học chuyên ngành thẩm định giá.
- Mối quan hệ trách nhiệm giữa giám đốc và thẩm định viên: Để quy định trách nhiệm của giám đốc và thẩm định viên nh- một số n-ớc mà thẩm định giá đã trở thành một nghề, giám đốc doanh nghiệp là ng-ời quản lý điều hành chung nh- nhận yêu cầu của khách hàng thẩm định giá, điều chuyển các thẩm định viên, chuyên viên đến làm việc tại các địa điểm làm việc cụ thể,... còn việc ký kết quả thẩm định giá là do thẩm định viên, ng-ời trực tiếp cùng làm với các chuyên gia ngành xây dựng, địa chính và các chuyên viên, là ng-ời biết rõ nhất mức giá của bất động sản đó tại thời điểm thẩm định. Quy định của họ nh- vậy là phù hợp hơn về mặt trách nhiệm giữa giám đốc và thẩm định viên, khi có sai sót thì thẩm định viên tr-ớc hết là ng-ời phải chịu trách nhiệm, còn giám đốc là ng-ời chịu trách nhiệm liên đới. Vì vậy, ở n-ớc ta cũng cần quy định thẩm định viên đ-ợc quyền ký kết quả thẩm định giá và chịu trách nhiệm về kết quả này, sẽ nâng cao đ-ợc vai trò, trách nhiệm của thẩm định viên, đòi hỏi họ phải th-ờng xuyên học tập, đúc rút kinh nghiệm để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn . - Chính sách đất đai
+ Giá đất: Chính phủ cần quy định mức giá đất t-ơng đối sát so với giá thị tr-ờng (kinh nghiệm của một số n-ớc trong khối asean đã làm). Mức giá t-ơng đối sát so với giá thị tr-ờng là mức giá thấp nhất trong kỳ khảo sát giá, có thể là 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm, khi mức giá đất trên thị tr-ờng tăng khoảng
10-15% so với mức giá cao nhất trong kỳ khảo sát, thì điều chỉnh lại mức giá đã ban hành.
+ Quy hoạch sử dụng đất :
http://svnckh.com.vn 49
(Thời gian 5 năm là ngắn, vì nếu ng-ời dân biết đất khơng nằm trong quy hoạch phải thu hồi, khoảng một vài năm sau mới làm nhà, nh-ng đến quy hoạch sau lại là nơi phải thu hồi sẽ gây thiệt thòi cho ng-ời dân).
2.2. Về phía doanh nghiệp
Để nâng cao chất l-ợng hoạt động thẩm định giá, các trung tâm cần tiến hành một số công việc sau:
- Đào tạo và tuyển dụng cán bộ
+ Đào tạo một số cán bộ làm nòng cốt và làm giáo viên đào tạo thẩm định viên: Tr-ớc mắt cần gửi đi đào tạo ngắn hạn (d-ới 1năm) và trung hạn (1-2 năm) khoảng 10-20 nhân viên ở n-ớc ngoài, nên coi là giải pháp cấp bách cần -u tiên lựa chọn.
+ Xây dựng cơ sở và giáo trình đào tạo chun mơn thẩm định giá bất động sản, có thể giao chức năng này cho một trong hai tr-ờng Vật giá của ngành hiện nay.
+ Cử cán bộ của trung tâm ch-a có bằng cao đẳng, đại học chuyên ngành thẩm định giá đi học.
+ Tuyển dụng các cán bộ mới vào trung tâm, cần -u tiên cho những ng-ời đã đ-ợc cấp bằng học về chuyên ngành thẩm định giá.
- Xây dựng hệ thống thông tin
Hiện nay, những thông tin về giá cả nhà cửa, đất đai, thông tin quy hoạch, t- vấn pháp luật, cơ chế chính sách vẫn ch-a có một trang web riêng, nên việc thẩm định giá sẽ bị hạn chế. Vì vậy, cần tiến hành xây dựng 1 cơ sơ dữ liệu trên máy tính về tất cả các giao dịch tài sản bao gồm loại tài sản đ-ợc bán, ngày kí kết hợp đồng mua bán tài sản, cần cụ thể đối với từng tỉnh, quận, huyện, ph-ờng, xã, vị trí địa điểm, tổng diện tích sàn của tài sản, tổng diện tích đất, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, khoảng cách với các trung tâm giao thơng chính, siêu thị , tr-ờng học, mức giá, h-ớng nhà... của từng bất động sản. Tất cả các giao dịch bán và cho thuê cần đ-ợc l-u trữ trên máy vi tính để sử dụng trong t-ơng lai. Mục đích của việc đánh giá các giao dịch thị tr-ờng có thể tìm ra những giao dịch thoả mãn lý thuyết ‘người bán và người mua tự nguyện’. Việc tạo lập trang web riêng sẽ giúp nhiều khách hàng có thơng tin kịp thời về thị tr-ờng địa ốc, tạo ra sự minh bạch đối với các hoạt động mua bán đất đai, các trung tâm thẩm định
giá nên có sự hợp tác với các cơng ty kinh doanh nhà đất để trang web sớm ra đời phục vụ hiệu quả cho công tác thẩm định giá bất động sản.
Kết luận
Ngành thẩm định giá ở n-ớc ta đ-ợc hình thành và đi vào hoạt động từ năm 1998 đến nay, về mặt lý luận và thực tiễn còn mới, nh-ng đến năm 2002, nhà n-ớc đã ban hành Pháp lệnh giá và năm 2005 ban hành nghị định về thẩm định giá, đây là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền quy định các ph-ơng pháp thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá, quy chế tài chính, quy trình thẩm định giá. Các văn bản này là cần thiết giúp cho công tác thẩm định giá từng b-ớc phát triển, trong đó thẩm định giá bất động sản đã tăng đáng kể cả về số l-ợng khách hàng, giá trị thẩm định.... Mặc dù, thẩm định giá bất động sản là công việc phức tạp, tuỳ theo từng bất động sản cụ thể, thẩm định viên cần sử dụng ph-ơng pháp thẩm định giá, tiêu chí, chính sách chế độ, định mức kinh tế kỹ thuật chuyên ngành phù hợp, nh-ng tồn ngành đã có nhiều cố gắng phấn đấu v-ơn lên đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nâng cao chất l-ợng, nên hầu hết các kết quả thẩm định giá đều đ-ợc khách hàng chấp nhận.
Tuy nhiên, để thẩm định giá trở thành một nghề nh- một số n-ớc có nền kinh tế thị tr-ờng phát triển thì Nhà n-ớc cần sửa đổi một vài điểm trong luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, nghị định của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, tiêu chuẩn thẩm định viên, và trung tâm cũng cần sớm chuyển thành doanh nghiệp (không phải là đơn vị trực thuộc Bộ tài chính nh- hiện nay), nâng cao trình độ chun mơn, từng b-ớc yêu cầu các thẩm định viên phải có bằng đại học chuyên ngành thẩm định giá, cử các đoàn đi trao đổi, học tập kinh nghiệm của một số n-ớc có nghề thẩm định giá phát triển, cử cán bộ đi học ở trong n-ớc và n-ớc ngoài về thẩm định giá, tiếp tục đổi mới trang thiết bị, nâng cao hệ thống thu thập và xử lý thông tin, tr-ớc mắt cần sớm ra đời hội thẩm định giá Việt Nam, để tập hợp các trung tâm thẩm định giá về một mối và mở rộng quan hệ với hội thẩm định giá của các n-ớc, nhằm đổi mới và nâng cao hơn về mặt lý luận và kinh nghiệm thẩm định giá. Từ thực tiễn trong một số năm qua đã làm đ-ợc, cần khắc phục một số mặt còn hạn chế, từng b-ớc hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá cho phù hợp với chuẩn mực quốc tế và với
http://svnckh.com.vn 51
ngành thẩm định giá ngày càng phát triển và trở thành một nghề nh- các n-ớc có nền kinh tế thị tr-ờng phát triển.
Tài liệu tham khảo
1. Sách ‚Các phương pháp thẩm định giá trị tài sản‛ Nhà xuất bản Khoa học và kỹ thuật- 1997.
2. Tạp chí ‚Thị trường giá cả‛ , số 226+227, tháng 1+2-2006. 3. Tạp chí ‚Nghiên cứu kinh tế‛ số 17, tháng 9-1998.
4. Các ph-ơng pháp thẩm định giá bất động sản của William Britton, Keith Davies and Tony Johnson- 1989.
5. Tạp chí ‚Thẩm định giá và thị trường‛ - 2002, Nhà xuất bản TP Hồ Chí Minh.
6. Luật xây dựng - 2005. 7. Luật đất đai- 2003.
8. Nghị định số 170/2001 NĐ-CP ngày 25-12-2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của pháp lệnh giá.
9. Thông t- h-ớng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá, số 17 /2006 / TT- BTC.
10. Pháp lệnh giá số 40/2002/ PL - UBTVQH 10 ngày 26 tháng 4 năm 2002.
11. Vai trò của thẩm định giá, 8-1997 của Reg Namara, Tr-ờng đại học quốc gia Singapore, khoa thẩm định giá và bất động sản.
12. Nghị định 22/1998/ NĐ-CP của chính phủ ngày 14/4/1998 về đền bù thiệt hại khi nhà n-ớc thu hồi đất tại thành phố Hồ Chí Minh.
13. Nghị định số 87/CP của chính phủ quy định khung giá các loại đất ngày 17 tháng 8 năm 1994.
15. Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam, nghị định số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ tài chính ngày 18-4-2005.
16. Ban hành quy trình thẩm định giá tài sản, nghị định số77/2005 /QĐ- BTC của Bộ tài chính ngày 1-11-2005.
17. The valuation process, valuation principles, concepts and pratices. Prof Lim Lan Yuan, school of building & real estate, national university of Singapore, march 1998
18. www. vnexpress.net
19. Tạp chí cơng nghiệp, số 17, tháng 9-1998
20. Báo cáo thẩm định giá, giáo s- W. Sealrooke. Viện đại học Portsmouth, V-ơng quốc Anh, 1998.