NANG CAO CHẤT LƯỢNG DỊNH GIA BẤT DỘNG SẢNTRONG HOẠT DỘNG CHO VAY TẠI CONG TYTRACH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT DỘNG SẢNSAO MỘC

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI NANG CAO CHẤT LƯỢNG DỊNH GIA BẤT DỘNG SẢN TRONG HOẠT DỘNG CHO VAY TẠI CONG TY TRACH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT DỘNG SẢN SAO MỘC LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2017 _ NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM _ ∣a BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC Chuyên ngành Mã số : Tài - Ngân hàng : 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học; PGS.TS PHẠM TIẾN ĐẠT HÀ NỘI - 2017 Ì1 [f LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng Các số liệu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn NGUYỄN THỊ PHƯƠNG MAI MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5 1.1.1 Khái quát ngân hàng thương mại 1.1.2 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2 CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 12 1.2.1 Khái quát bất động sản 12 1.2.2 Khái niệm đặc trưng chất lượng định giá bất động sản 13 1.2.3 Nội dung chất lượng định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 15 1.2.4 Các tiêu đánh giá chất lượng định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại .20 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .23 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 23 1.3.2 Các nhân tố khách quan .25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 29 2.1 KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC .29 2.1.1 Giới thiệu công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 29 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 30 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh cơng ty 33 2.2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 35 2.2.1 Quy trình định giá BĐS áp dụng công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 35 2.2.2 Phương pháp định giá bất động sản công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 40 2.2.3 Tác động định giá bất động sản đến hoạt dộng cho vay ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam 48 2.3 ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 53 2.3.1 Những kết đạt 53 2.3.2 Nh ững hạn chế - nguyên nhân 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG 62 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 63 3.1 ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 63 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản Công ty STT ĩ Ký hiệu BDS Nguyên nghĩa Bất động sản trách nhiệm hữu hạn DANH tư vấn bất MỤC động CÁC sản CHỮ Sao Mộc 63 VIẾT TẮT 3.1.2 Mục tiêu quan điểm nâng cao chất lượng định giá bất động sản hoạt động cho vay Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc 64 3.2 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 67 3.2.1 Đổi nhận thức định giá bất động sản .67 3.2.2 Hoàn thiện quy trình định giá 68 3.2.3 Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá bất động sản 70 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản công ty 74 3.2.5 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ chất lượng định giá bất động sản 75 3.2.6 Tuyển dụng nhân đáp ứng yêu cầu công việc 76 3.2.7 Tuyển dụng cộng tác viên xây dựng liệu thị trường 77 3.3 KIẾN NGHỊ 78 3.3.1 Nhà Nước cần cung cấp cổng thơng tin để tìm kiếm thông tin liên quan đến bất động sản 78 3.3.2 Sở địa cần đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà 78 3.3.3 Nhà nước cần nâng cao hiệu quản lý hoạt động thị trường bất động sản 79 3.3.4 UBNB cấp tỉnh/thành phố ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà ởmới 81 3.3.5 Nhà nước cần thành lập quan chuyên môn làm tham mưu định giá bất động sản 81 KẾT LUẬN CHƯƠNG 82 KẾT LUẬN 83 CVDG NHTM Chuyên viên định giá Ngân hàng thương mại QHKH Quan hệ khách hàng TMCP Thương mại cổ phần TSTDG Tài sản thâm định giá TSSS BDSDB Bất động sản đảm bảo BDSSS Bất động sản so sánh ĩõ UBND Uy ban nhân dân ĩĩ KH Ĩ2 KHDN Khách hàng doanh nghiệp Ĩ3 KHCN Khách hàng cá nhân Ĩ4 QHKH Quan hệ khách hàng Tài sản so sánh Khách hàng DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng 2.2: Kết hoạt động công ty Sao Mộc từ 2014 -2016 .35 Bảng 2.3: Bảng thông tin tài sản so sánh Sao Mộc 43 Bảng 2.1: Tỷ lệ cho vay chấp bất động sản Techcombank 52 Bảng 3.1: Tính dự kiến doanh thu từ đầu tư phát triển BĐS thẩm định: .72 Bảng 3.2: Tính chi phí dự kiến đầu tư phát triển BĐS thẩm định: 73 Bảng 3.3: Tính giá trị lô đất trống thẩm định: 73 Biểu đồ 2.1: Kết kinh doanh từ năm 2014 đến 2016 34 Biểu đồ 2.3 : Kết hoạt động cho vay qua năm Techcombank 51 Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản chấp 17 71 72 Stt Chỉ tiêu Đơn vị Ghi m2 Diện tích đất _ _ định giá địnhcuối giá.cùng Xác Ngồi định ra, tính định chất giá thông tin BĐS thịmà trường môi trường rao bánhạlàtầng giá trị 435 thị thuật, kỹ trườngmôi haytrường giáxã trịhội phicũng thị trường mơi đểtrường có kinhđịnh doanh sử dụng khuhay vựckhông mà sử dụng toạ BĐS thơng lạctin rấtđó phát làmtriển thơng tin nhân tham viênchiếu địnhtrong giá cóviệc thể đưa sử dụng giáphương TSTĐ pháp lợi nhuận - Khihoặc sử dụng phương phương pháp thặng pháp chi dư để phíxác để định xác định giá trịgiá BĐS trị công chấp trình đất đơnnhất khơng giá thiết xây dựng phải dùng phương pháp tổ chức so sánh định giá sử dụng đơn giá Tổng giám Để đốccụcủa thểngân hơn, hàng chúngban ta hành vào theo nghiên cứuthời ví dụ kỳsau đây: theo đơn giá Ủy ban nhân Căndân thành vào sốphố liệuban anh hànhĐàm Đình khiĐược thị- CVĐG trường Sao giá Mộc nguyên, cung nhiên cấp vật liệu Mộtxây BĐS dựng liên Sao tụcMộc tăng, định kết sau:định (tríchgiá bảng khơng tính)phản ánh giá trịBảng thực3.1: tế Tính cơng dựtrình kiếntrên doanh đất,thu từ đầu tư thời phátgian triểntớiBĐS Sao thẩm Mộc cần định: đưa sách định giá phù hợp cơng trình đất để đưa giá trị cơng trình đất phù hợp với chi phí thực tế bỏ giá trị thực tế cơng trình thời điểm định giá thơng qua thực cơng việc: + Xác định xác kết cấu, chất lượng, thực trạng sử dụng cơng trình xây dựng đất, từ xác định cấp loại cơng trình xây dựng để xác định xác niên hạn sử dụng cơng trình đơn giá xây dựng cơng trình + Xác đinh yếu tố bên ảnh hưởng đến giá trị cơng trình xây dựng đất (như yếu tố nội thất, yếu tố điều kiện tự nhiên, yếu tố sửa chữa, nâng cấp thường xun ) để đánh giá xác giá trị cơng trình xây dựng cơng trình đất Khi định giá BĐS phục vụ cho mục đích thương mại, BĐS cho th văn phịng cần phải sử dụng kết hợp phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp thu nhập Có thể sử dụng phương pháp so sánh phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS chấp trường hợp có giao dịch tương tự thị trường, sau dùng phương pháp thu nhập để kiểm tra lại, chuyên viên định giá phải vào trạng BĐS tiềm BĐS tương lai để đưa kết 4.1 4.2 Diện tích sử dụng/ tầng _ Số căn/ tầng _ Số tầng _ Tầng để xe Tầng làm TT Thương mại Giá bán chung cư _= (1)*0.8 = 348 11 _ 1_ _ 1_ _ 1,500,000,000 = (5)*(3)*[(4) - _ (4.1) Thu nhập từ bán nhà chung cư _ 4.2)] = Giá cho thuờ/m2/năm 4,492,800 Thu nhập từ cho thuê -=(7)*(2) = TT TM/năm _ _ Giá trị thu từ = (8)/0.16 = cho thuê TTTM _ = (6) + (9) = 10 Tổng thu nhập 104,271,840,000 m2 tầng tầng tầng đồng đồng đồng đồng đồng đồng Diện tích đất sử dụng 0.8 Stt Chỉ tiêu Đơn vị Ghi 11 Số m2 XD = (1)*(4) = m2 73 4785 200,000,00 Chi phí giải đồng phóng mặt Bảng 3.2: Tính chi phí dự kiến đầu tư phát triển BĐS thẩm định: 12 Chi phí pháp 500,000,00 14 lý Đơn giá XD/m2 7,200,00 =(11)*(14) đồng 15 CP XD = 34,452,000,000 =(12)+(13)+(15) đồng 16 Tổng CP XD CP lãi vay/năm Giá vốn hàng bán = 35,152,000,000 = (16)*0.18 = =(16)+(17 ) = = (18)*0.05 = đồng 13 17 18 19 20 21 Stt 22 23 24 Cp bán hàng Lợi nhuận chủ ĐT BĐS Tông CP đầu tư đồng [(18)+(19)]*0.15 = 6,532,999,200 đồng Lãi suất tiền vay 18% đồng đồng Cp bán hàng 5% giá vốn hàng bán đồng Lợi nhuận kì vọng NĐT 15% 50,086,327,20 Chỉ tiêu Tổng CP đâu tư Tổng thu nhập Giá trị Lô đất trống đồng Đơn vị Ghi 50,086,327,20 đồng 104,271,840,00 đồng 54,185,512,80 đồng = (23) - (22) ~~ Bảng 3.3: Tính giá trị lơ đất trống thẩm định: 74 => Nhận xét: Sao Mộc sử dụng phương pháp thặng dư cách dự kiến doanh thu chi phí phát triển để đánh giá BĐS có tiềm phát triển cách rõ ràng, dễ hiểu, cách tính kết xác Trong trường hợp này, kết luận giá trị tài sản xác định theo phương pháp thặng dư việc sử dụng phương pháp tính đến việc phương án sử dụng tốt hiệu BĐS cần định giá, từ đưa mức sát với mức giá giao dịch tài sản thị trường 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản công ty Các thông tin giao dịch thị trường BĐS nguồn tài nguyên quý giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động định giá tài sản đảm bảo ngân hàng, xây dựng đơn giá đất thị trường, bảng liệu thị trường làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá BĐS theo thời kỳ Các chuyên viên định giá tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường, đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trường BĐS qua nhiều nguồn khác nhằm tạo cho hệ thống liệu thơng tin phong phú, điều giúp ích nhiều cho hoạt động định giá công ty chất lượng định giá liệu thơng tin điều quan trọng Để phát triển hoàn thiện kho liệu giá tài sản chuyên viên định giá phải cập nhật liên tục thông tin giao dịch BĐS khảo sát Hiện công ty Sao Mộc tiến hành hoạt động này, xây dựng bảng giá đất theo thị trường cho số địa bàn, nhập liệu thị trường khu vực, nhiên hoạt động bị chuyên viên định giá bỏ quên, không tiến hành liên tục, năm gần khơng thực Do cần thực xây dựng liệu thị trường cách thường xuyên liên tục, đảm bảo phận định giá chủ động linh hoạt với biến động giá thị trường BĐS Để phát triển hồn thiện kho liệu giá TSĐB CVĐG 75 phải cập nhật thông tin giao dịch BĐS thị trường qua nhiều nguồn khác nhau: - Khách hàng vay mua BĐS có tốn qua ngân hàng - Các giao dịch mua bán BĐS thực thông qua tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS - Các đơn vị có chức định giá Nhà nước như: Bộ Tài Chính (Trung tâm thơng tin thẩm định giá), Sở Tài Chính/Trung tâm thẩm định giá bán đấu giá tài sản - Kết bán đấu giá BĐS tổ chức bán đấu giá thực - Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định - Các thông tin rao bán BĐS phương tiện thông tin đại chúng - Các nguồn tin khác 3.2.5 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ chất lượng định giá bất động sản Khi thành lập Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc việc định giá tài sản đảm bảo BĐS cho ngân hàng Techcombank trở thành nghiệp vụ quan trọng chuyên sâu, hạn chế bất cập thời gian chi phí lĩnh vực ngân hàng Việc đào tạo bồi dưỡng cán phụ trách định giá BĐS cần ý thường xuyên Các chuyên viên định giá làm việc phận định giá có trình độ đại học trở lên, nhiên người đào tạo trường đại học có chuyên ngành đào tạo lĩnh vực này, cơng ty cần đặc biệt trọng đến việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho chun viên định giá, có chương trình bồi dưỡng đào tạo lại nâng cao trình độ cho chuyên viên định giá Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết quy định cơng ty, chế sách, văn pháp luật liên quan đến hoạt động định giá để đội ngũ phụ trách định giá tiếp cận nhanh hiệu 76 định giá BĐS công ty, cần nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin chuyên viên định giá việc đưa ý kiến mình, tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết định giá thiếu xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả Công ty cần đề xuất cử nhân viên học lớp nghiệp vụ định giá BĐS để phục vụ công việc cách thường xuyên Việc định giá BĐS công ty thường theo lối mịn khơng linh hoạt việc sử dụng phương pháp định giá, phần thiếu chuyên mơn nghiệp vụ CVTĐ, cơng ty Sao Mộc cần nâng cao trình độ CVTĐ để đáp ứng yêu cầu công việc 3.2.6 Tuyển dụng nhân đáp ứng yêu cầu công việc Công ty Sao Mộc so với quy mô chưa đủ đáp ứng yêu cầu đơn vị kinh doanh ngân hàng Techcombank thiếu nguồn nhân lực, cấp lãnh đạo cần nhìn nhận vấn đề tuyển dụng thêm cán định giá, đáp ứng yêu cầu mở rộng kinh doanh ngân hàng Với quy mô lớn nay, việc chuyên viên định giá phụ trách địa bàn có đặt hub Sao Mộc định giá theo phương pháp thị trường nhiều áp lực, dẫn đến kết định giá khơng xác điều kiện làm việc cường độ cao, nên việc bổ sung chuyên viên định giá có lực cho địa bàn khu vực Hà Nội, TP Hồ Chí Minh điều cần thiết việc nâng cao chất lượng chất lượng định giá Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc ngày mở rộng phạm vi hoạt động, tỉnh lớn khu vực có chi nhánh Sao Mộc, 77 hồ sơ tài sản chiếm nhiều thời gian công sức, nên nhân phòng nghiệp vụ chưa đáp ứng khối lượng cơng việc giao, làm chậm q trình giải hồ sơ có nhiều trường hợp định giá khơng xác thiếu thời gian tìm hiểu kỹ tài sản, TSSS 3.2.7 Tuyển dụng cộng tác viên xây dựng liệu thị trường Hàng năm, công ty Sao Mộc tiến hành khảo sát để xây dựng khung giá đất theo giá thị trường cho đơn vị kinh doanh địa bàn khác Việc thực xây dựng khung giá đất tốn nhiều thời gian chi phí cơng ty, mặt khác trình xây dựng liệu cho khung giá tốn nhân lực công ty Nhân phòng nghiệp vụ chưa đủ để đáp ứng yêu cầu chất lượng định giá TSĐB, vừa đáp ứng yêu cầu kinh doanh đơn vị, vừa đáp ứng tiến độ xây dựng khung giá nên nhân vấn đề cần giải công ty Sao Mộc Tuyển dụng cộng tác viên trình xây dựng bảng khung giá đất điều cần thiết, giúp cho việc xây dựng liệu thị trường tiến hành nhanh hơn, giảm thiểu thời gian chi phí, nhân lực công ty Sao Mộc Các cộng tác viên đội ngũ địa bàn cần xây dựng khung giá, họ nắm bắt địa bàn, thông thạo khu vực, thuận lợi cho việc xây dựng chia đoạn tuyến đường, bên cạnh phịng đào tạo họ cách khảo sát liệu cung cấp liệu cho phòng, thời gian để khảo sát rút ngắn Mặt khác chi phí trả cho cộng tác viên khơng nhiều, nhân phòng nghiệp vụ để đáp ứng yêu cầu kinh doanh đơn vị không bị ảnh hưởng lớn, nên việc sử dụng cộng tác viên trình tiết kiệm chi phí thời gian cơng ty Ngoài cộng tác viên đào tạo nghiệp vụ tạo điều kiện để xét tuyển thực tập sinh, hướng dẫn thực hành định giá để 78 đầy đủ bước để trở thành cán định giá, nhân đáp ứng yêu cầu chung vị trí 3.3 KIẾN NGHỊ 3.3.1 Nhà Nước cần cung cấp cổng thơng tin để tìm kiếm thông tin liên quan đến bất động sản Đặc biệt thơng tin quy hoạch Có thể thấy rằng, trước thông tin quy hoạch bí mật người dân khơng biết tới Theo quy định Bộ Tài Nguyên Môi Trường thơng tin quy hoạch cần công bố công khai Nhưng thực tế thông tin quy hoạch cịn phức tạp khó xác định Nhà nước cần xây dựng quản lý chặt chẽ thông tin liên quan tới BĐS cung cấp thông tin cho người dân họ cần tới Đặc biệt việc thông tin liên quan tới BĐS mà người sử hữu đem chấp tổ chức tín dụng cần Nhà nước quản lý cung cấp thông tin liên quan tới BĐS cho tổ chức tín dụng biết, hay tình trạng bị kê biên để thi hành án, Tránh tình trạng BĐS chấp nhiều tổ chức giá trị lại không đủ lớn để bảo đảm cho tất khoản vay 3.3.2 Sở địa cần đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp ngồi quốc doanh ngày đóng vai trị quan trọng gia tăng khơng ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có tài sản bảo đảm Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn họ chấp BĐS yêu cầu chấp BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà (sổ đỏ sổ 79 nhà đất chưa có giấy tờ nên không chấp để vay vốn được, đành để hội kinh doanh qua Tình hình góp phần hạn chế vào chủ trương tăng quy mơ tín dụng ngân hàng Cho đến nay, phần không nhỏ nhà, đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tình hình nhiều nguyên nhân Hiện Sở Địa Chính nhà đất có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở ủy quyền cho cấp quận/huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định khơng có tranh chấp nhà đất Đây tín hiệu đáng mừng ngành Ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điều kiện chấp tăng lên, quy mơ tín dụng mở rộng, ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh 3.3.3 Nhà nước cần nâng cao hiệu quản lý hoạt động thị trường bất động sản Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trường BĐS nửa hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trị, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lúng túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Tình trạng thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Cơng tác quy hoạch 80 sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đẩy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi ngồi quản lý nhà nước giải pháp có tính lâu dài tồn cục là: Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều tăng cường cơng khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường bất động sản Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Người bán thường cần tới tư vấn tổ chức môi giới cần hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng tốn Do cần đa dạng hóa hình thức tham gia vào thị trường BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS Vấn đề đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức mơi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Cần nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề khơng khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thơng qua khoản thuế, phí, lệ phí.như việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà nước tạo môi trường BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng 81 3.3.4 UBNB cấp tỉnh/thành phố ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Có nghịch lý nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sử hữu nhà ở, nhiều tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay Chính vậy, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, quyền sử dụng đất Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà UBND Tỉnh/thành phố đưa để áp dụng tính thu thuế đền bù đất để bán trao đổi thị trường Với BĐS chấp, xác định theo khung giá nhà nước giá trị thấp nhiều so với giá thị trường, từ khơng đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng, điều khách hàng vay ngân hàng không muốn Do định giá công ty phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định mình, nhiên việc xây dựng khung giá đòi hỏi cấp thiết Việc xây dựng khung giá phải vào yếu tố hình thành giá đất như: khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng nay, cần quy định rõ định tính định lượng cho trường hợp cụ thể, chủ yếu phải dựa vào giá đất thực tế thị trường so sánh với giá 82 tài nguyên môi trường, Sở xây dựng nên khả chuyên môn, tổng hợp cịn nhiều hạn chế chưa có tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Vì để khắc phục điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm cho quan chuyên môn tham mưu, định giá đất trung ương địa phương Mặt khác, cần nâng cao chất lượngứng dụng tin học việc định giá đất cho vùng, tỉnh, chí cho mảnh đất cụ thể, định giá đất theo quy trình định Nhà nước cần ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở cho việc định giá Bất kể người định giá phải tuân theo chuẩn mực chịu trách nhiệm kết định giá trước khách hàng vay pháp luật Hình thành mở rộng hoạt động dịch vụ tư vấn định giá BĐS, thúc đẩy nhanh việc cấp giấy phép hành nghề chứng hành nghề cho cán định giá BĐS ❖ Từ việc phân tích chất lượng định giá Bất động sản Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc, kết hợp với sở lý luận Chương thực trạng chương 2, thấy điểm hạn chế CHẤT LƯỢNG định giá BĐS công ty TNHH Tư vấn BĐS Sao Mộc Qua đưa giải pháp thực tế để nâng cao chất lượng định giá BĐS hoạt động cho vay Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc KẾT LUẬN CHƯƠNG Thông qua trình nghiên cứu lý luận thực tiễn chất lượng định 83 KẾT LUẬN Định giá bất động sản hoạt động kinh tế Việt Nam, khơng ngành nghề định đối tượng định giá bất động sản Tuy nhiên, sớm khẳng định vị trí quan trọng phát triển kinh tế nói chung ngành ngân hàng nói riêng Trong ngành ngân hàng định giá bất động sản chấp hoạt động hỗ trợ nhiều cho hoạt động tín dụng ngân hàng, từ đẩy nhanh phát triển ngân hàng Đồng thời định giá BĐS thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, góp phần nâng cao vai trị quản lý Nhà nước đất đai, BĐS Luận văn giải số vấn đề sau : Thứ nhất, khái quát lý luận chất lượng định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM, từ đưa tiêu đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá BĐS Thứ hai, trình bày thực trạng chất lượng định giá BĐS hoạt động cho vay công ty TNHH Tư vấn BĐS Sao Mộc Trên sở đánh giá thực trạng chất lượng định giá BĐS Sao Mộc, đưa kết đạt được, hạn chế nguyên nhân hạn chế chất lượng định giá công ty Thứ ba, thông qua việc nghiên cứu tìm hiểu nguyên nhân, đưa số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng định giá BĐS công ty TNHH Tư vấn BĐS Sao Mộc 12.Công ty TNHH DANH tư vấn MỤC BĐS TÀISao LIỆU MộcTHAM (2014),KHẢO Quyết định số 224/QĐTGĐ.10 ngày 25/10/2014 Tổng giám đốc Công ty TNHH tư vấn BĐS Ban Vật giá Chính phủ (2003), CơSao sở khoa học thực tiễn thẩm định Mộc giáviệc Ban hành tỷ lệ quy định tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo Nxb (2000), Giao Thông Tải,giá Hà Bất Nội.động sản Việt Nam 13.Lưu Vănnước,, Nghiêm ThẩmVận định -Phạm ThựcVăn trạngBình giải Đỗ pháp, Thanh Đề tài Tùng nghiên (2007), cứu khoa “Bànhọc cấp địnhbộ, giáBộ tàiGiáo sản đảm dục bảoĐào vaytạo vốn ngân hàng điều kiện hội nhập”, Tạp chí Ngân Hàng, (2), tr S.Rose 14 14.Peter (2004), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài Chính, Đại Bộ Tài Họcnguyên Kinh Tế vàQuốc Môi trường Dân, Hà(2001), Nội Chương trình hợp tác Việt Nam Thụy Hội Điểnnước đổi mớihịa hệ xã thống địa chính: ĐịnhNam giá quyền dụng 15.Quốc Cộng hội chủ nghĩa Việt (2012),sử Luật giá.đất 16.Quốc Hội nước Cộng hòa xãbấthội chủ nghĩa Việt Nam (2013), động sản, Hà Luật ĐấtNội Đai Bộ Tài 17.Ngơ Thị Chính Phương(2008), Thảo (2011), Quyết định Luậnsốán129/2008/QĐ-BTC tiến sĩ kinh tế: “Định ngày giá 31 tháng 12 năm 2008 củatrong Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc bất động sản chấp ngân hàng thương mại ban Việt hành Nam 12 ”, tiêu Luận án chuẩn thẩmtế, định giá Đại Học Kinh Tế Quốc Dân tiến sĩ kinh trường Bộ Tài Chính (2014), Thông tư số 158/2014/QĐ-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài Chính (2015), Thông tư số 28/2015/QĐ-BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Cục Quản Lý Giá (2007), Tài Liệu Bồi Dưỡng chuyên ngành Thẩm Định Giá, Nxb Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Mạnh Hải (2004), Phương pháp xác định giá trị quyền sử