NANG CAO CHẤT LƯỢNG DỊNH GIA BẤT DỘNG SẢNTRONG HOẠT DỘNG CHO VAY TẠI CONG TYTRACH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT DỘNG SẢNSAO MỘC

TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1 Khái quát về ngân hàng thương mại 2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 1.2 CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG

Khái quát về bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

Theo quy định tại Điều 174, bất động sản (BĐS) được định nghĩa bao gồm các tài sản như: đất đai; nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả tài sản gắn liền với nhà và công trình đó; các tài sản khác liên quan đến đất đai; cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Bất động sản bao gồm một số đặc điểm sau: a Cố định về vị trí:

Giá trị bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào vị trí cụ thể của nó Khi đánh giá BĐS, cần xem xét ảnh hưởng của vị trí đến giá trị, bao gồm khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận đến những trung tâm này Sự thay đổi của các yếu tố này sẽ làm thay đổi “tính vị trí” của BĐS.

Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố môi trường như tự nhiên, kinh tế, xã hội và điều kiện môi trường, do đó khi định giá BĐS cần xem xét các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng BĐS, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao, cần đánh giá cả tuổi thọ kinh tế và vật lý để xác định sự tồn tại của nó Mỗi BĐS đều có sự khác biệt rõ rệt về vị trí, kết cấu, kiến trúc và môi trường xung quanh, vì vậy không nên so sánh một cách dập khuôn Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu do diện tích đất tự nhiên hạn chế và tính cố định về vị trí Giá trị của BĐS thường rất cao, phản ánh giá trị đất đai và chi phí xây dựng lớn Cuối cùng, các BĐS thường có sự ảnh hưởng lẫn nhau, tác động đến các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó cần xem xét khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.

Khái niệm và đặc trưng của chất lượng định giá bất động sản

1.2.2.1 Khái niệm chất lượng định giá bất động sản

Chất lượng dịch vụ được định nghĩa bởi TS Lưu Văn Nghiêm (2001) là mức độ hài lòng của khách hàng trong quá trình trải nghiệm tiêu dùng Đây là tổng thể dịch vụ mà doanh nghiệp cung cấp, nhằm mang lại chuỗi lợi ích và đáp ứng đầy đủ giá trị mong đợi của khách hàng trong hoạt động sản xuất, cung ứng và phân phối dịch vụ.

Theo Hiệp hội Chất lượng Hoa Kỳ (ASQ), chất lượng được định nghĩa là tổng hợp các tính năng và đặc điểm của sản phẩm hoặc dịch vụ, nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Theo Theo Gronroos (1984), chất lượng dịch vụ được định nghĩa là kết quả của quá trình đánh giá mà khách hàng thực hiện khi so sánh kỳ vọng của họ với những gì họ thực sự nhận được Chất lượng không chỉ đơn thuần là sự thỏa mãn mà còn là sự so sánh giữa mong đợi và thực tế Để đánh giá chất lượng, cần xem xét mức độ phù hợp của dịch vụ với kỳ vọng của khách hàng, từ đó đảm bảo sự chuyển giao dịch vụ diễn ra trên nền tảng đáp ứng tốt nhất những mong đợi đó.

Sự hài lòng của khách hàng phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ Khi chất lượng dịch vụ cao và đáp ứng hoặc vượt qua mong đợi, khách hàng sẽ cảm thấy rất hài lòng Ngược lại, nếu chất lượng dịch vụ kém và không đạt được mong đợi, khách hàng sẽ cảm thấy thất vọng.

Từ suy nghĩ định hướng này chúng ta có thể hiểu như sau:

Chất lượng định giá bất động sản tại doanh nghiệp cung ứng dịch vụ thẩm định giá được thể hiện qua khả năng cung cấp dịch vụ hoàn hảo, chuyên nghiệp, và đáp ứng đầy đủ yêu cầu của khách hàng Doanh nghiệp cần hội tụ các yếu tố như nguồn nhân lực có trình độ cao, giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết, cùng với phương pháp làm việc khoa học và chuyên nghiệp Điều này giúp doanh nghiệp luôn tiên phong trong lĩnh vực định giá và đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng của khách hàng trong thời kỳ đổi mới.

Chất lượng định giá bất động sản được đánh giá qua cảm nhận của khách hàng, phản ánh sự hài lòng và tin tưởng vào kết quả thẩm định giá Một dịch vụ định giá chất lượng cao không chỉ đáp ứng được mong đợi của khách hàng mà còn hỗ trợ hiệu quả cho các mục đích định giá tài sản của doanh nghiệp.

1.2.2.2 Đặc trưng của chất lượng định giá bất động sản

(1) Chất lượng định giá BĐS phản ánh năng lực của doanh nghiệp cung ứng

Dịch vụ định giá bất động sản là một hình thức tư vấn nhằm xác định giá trị tài sản tại thời điểm cung cấp dịch vụ Chất lượng dịch vụ được đánh giá dựa trên kết quả thẩm định, phản ánh năng lực của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ này.

(2) Chất lượng định giá BĐSphản ánh sự kỳ vọng của khách hàng

Chất lượng định giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ kỳ vọng của khách hàng, và sự đánh giá này không chỉ dựa vào ý kiến của họ Mỗi khách hàng có những kỳ vọng riêng về giá trị tài sản cần thẩm định, tùy thuộc vào mục đích sử dụng kết quả định giá Kết quả định giá được thực hiện một cách độc lập và khách quan, do đó, kỳ vọng của khách hàng có thể trùng khớp hoặc khác biệt với kết quả thực tế Điều này cho thấy rằng, nếu khách hàng không có cái nhìn khách quan về giá trị định giá, chất lượng định giá bất động sản sẽ bị ảnh hưởng.

(3) Chất lượng định giá BĐSphụ thuộc vào doanh nghiệp thẩm định giá đặc biệt là người làm công tác định giá.

Chất lượng định giá bất động sản (BĐS) bao gồm hai yếu tố chính: chất lượng kỹ thuật và chất lượng chức năng Chất lượng kỹ thuật liên quan đến cơ sở vật chất của doanh nghiệp, trong khi chất lượng chức năng liên quan đến con người thực hiện công tác định giá Cả hai yếu tố này đều ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng định giá BĐS Do đó, việc cải thiện và nâng cao chất lượng định giá BĐS là rất cần thiết và cần được chú trọng.

(4) Chất lượng định giá BĐS có giá trị pháp lý cao

Nghề tư vấn giá bất động sản (BĐS) khác biệt với các lĩnh vực tư vấn dịch vụ khác nhờ vào giá trị pháp lý cao Kết quả thẩm định giá không chỉ là thông tin tham khảo mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng cho cá nhân và doanh nghiệp trong nhiều hoạt động Để đảm bảo tính hợp pháp, mức giá thẩm định cần phải được xây dựng trên cơ sở khoa học vững chắc.

Nội dung chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

1.2.3.1 Khái niệm định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Dựa trên những khái niệm chung về chất lượng, có thể xác định một số khái niệm liên quan đến chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tín dụng của các ngân hàng thương mại.

Chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tín dụng được thể hiện qua mức độ hài lòng của ngân hàng thương mại và khách hàng vay vốn đối với kết quả tư vấn bất động sản.

Chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tín dụng được xác định qua giá trị tài sản đã được định giá Kết quả định giá cần phản ánh chính xác giá trị thị trường, thể hiện đúng thuộc tính và tình trạng của tài sản, bao gồm các yếu tố pháp lý, đặc điểm tài sản, chất lượng còn lại và tình trạng khấu hao.

Chất lượng định giá bất động sản được đánh giá dựa trên sự phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản pháp luật liên quan.

1.2.3.2 Định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

Quy trình định giá bao gồm các bước tuần tự từ khi chuyên viên bắt đầu đến khi hoàn thành và gửi báo cáo định giá cho các bộ phận liên quan Mỗi bước trong quy trình ghi rõ nội dung công việc, thời gian thực hiện, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm Tại mỗi ngân hàng thương mại, quy định và trình tự xác định giá trị tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản, có thể khác nhau tùy thuộc vào điều kiện và đặc thù hoạt động.

Thông thường quy trình định giá BĐS bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Xác định vấn đề định giá.

Trong bước này, bộ phận định giá cần xác định tổng quát về tài sản bảo đảm, bao gồm các yếu tố như vị trí địa lý, hình dáng, quy mô, và tính pháp lý của tài sản.

Bước 2: Lập kế hoạch định giá.

Trong giai đoạn này, bộ phận định giá sẽ phân công nhân viên thực hiện công việc định giá Nhân viên định giá cần lập kế hoạch chi tiết và liên hệ với các bên liên quan để sắp xếp ngày khảo sát tình trạng tài sản cần được định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trạng BĐS

Trong giai đoạn này, cán bộ định giá tiến hành khảo sát hiện trạng tài sản, thu thập tài liệu và thông tin thị trường nhằm làm cơ sở cho việc so sánh, phân tích và đánh giá Việc này giúp điều chỉnh các tài sản so sánh (TSSS) đang được rao bán và giao dịch xung quanh tài sản cần định giá.

Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp

(Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05)

Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài sản đảm bảo.

Trong quá trình định giá bất động sản, cán bộ định giá cần áp dụng phương pháp phù hợp để phân tích và điều chỉnh thông tin thị trường Không có phương pháp nào là hoàn toàn chính xác, mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất với thuộc tính tài sản và mục đích định giá Việc lựa chọn phương pháp chủ yếu dựa vào khả năng sử dụng dữ liệu thị trường và nguyên tắc định giá Cán bộ định giá có thể sử dụng một hoặc nhiều phương pháp tùy thuộc vào hoàn cảnh Đối với bất động sản như đất ở và nhà ở, hai phương pháp chính thường được áp dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo, lập báo cáo kết quả định giá.

Trong quá trình định giá tài sản đảm bảo (TSĐB), cán bộ định giá cần xác định giá trị của TSĐB bằng các phương pháp định giá và so sánh với giá trị thị trường thực tế để kiểm tra độ chính xác Nếu có sự chênh lệch lớn, cán bộ định giá sẽ tiến hành điều chỉnh và đưa ra kết luận chính thức về mức giá của tài sản.

Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp trên phê duyệt, gửi cho các bộ phận có liên quan.

Cán bộ định giá cần hoàn thành báo cáo định giá tài sản và trình ký duyệt từ người có thẩm quyền Sau khi được phê duyệt, báo cáo sẽ được gửi đến các bộ phận liên quan Nếu không có thay đổi nào từ cấp trên, giá trị định giá trong báo cáo sẽ là cơ sở cho quá trình cấp tín dụng cho khách hàng.

(2) Các phương pháp định giá bất động sản a Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là một kỹ thuật định giá tài sản, dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã được giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường Phương pháp này giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá tại thời điểm xác định.

Giá trị của tài sản được xác định dựa trên sự so sánh với các tài sản tương tự, bằng cách điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá đã giao dịch thành công của những tài sản này Việc này giúp xác định mức giá chỉ dẫn cho tài sản cần định giá, đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong quá trình định giá.

Phương pháp so sánh chủ yếu được sử dụng để định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường, như bất động sản, lô đất trống, ô tô và xe tải Ngoài ra, phương pháp chi phí cũng là một lựa chọn trong việc định giá tài sản.

Phương pháp chi phí là một kỹ thuật định giá tài sản, dựa trên việc xác định chi phí để tạo ra một tài sản tương tự Phương pháp này giúp ước lượng giá trị thị trường của tài sản cần định giá một cách chính xác.

Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại

1.2.4.1 Vấn đề thông tin và xử lý thông tin

Công tác định giá bất động sản phụ thuộc vào chất lượng thông tin thu thập được, vì vậy, việc có được lượng thông tin đầy đủ và chính xác là điều kiện tiên quyết để đạt được kết quả thẩm định tốt Hiện nay, hai vấn đề quan trọng cần chú ý là nguồn thông tin và chất lượng thông tin.

Khi nhận được thông tin, cán bộ định giá bất động sản cần xử lý một cách hiệu quả để tiết kiệm thời gian và đạt kết quả cao Để thực hiện điều này, việc phân tích, đánh giá và lưu trữ thông tin cần được thực hiện thường xuyên và theo quy trình khoa học.

Tại Việt Nam, việc thu thập thông tin về giá cả tài sản chiếm 60-70% thời gian trong quá trình định giá Thị trường luôn biến động và tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong khi thông tin về sản phẩm cần định giá không phải lúc nào cũng dễ dàng tiếp cận Tính minh bạch của thị trường thương mại hiện nay còn hạn chế, do đó, cán bộ định giá và doanh nghiệp cần có một cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật thường xuyên từ các nguồn thông tin chính xác và minh bạch.

Nhiều doanh nghiệp định giá mới bắt đầu hoạt động chưa chú trọng xây dựng cơ sở dữ liệu, dẫn đến việc cán bộ định giá thường phải tìm kiếm thông tin một cách thủ công qua mạng hoặc gọi điện cho nhà cung cấp Đối với các tài sản chuyên dụng, độc quyền hoặc nhập khẩu, việc liên hệ và tìm hiểu thông tin thường tốn nhiều thời gian và không đảm bảo độ chính xác, ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng định giá bất động sản.

Bên cạnh thông tin về giá cả, việc đảm bảo an toàn cho khách hàng, bao gồm an toàn vật chất, tài chính và bảo mật thông tin, là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá chất lượng định giá bất động sản.

1.2.4.2 Quy trình và các phương pháp định giá bất động sản

Việc áp dụng chính xác các quy định pháp luật trong hoạt động định giá bất động sản hiện nay gặp nhiều khó khăn do thiếu sót trong các quyết định, thông tư và hướng dẫn Điều này không chỉ làm cản trở quy trình định giá của cán bộ mà còn tạo ra kẽ hở cho một số cá nhân, tổ chức trục lợi Hơn nữa, sự thiếu hụt các chế tài xử lý và xử phạt thích đáng càng làm trầm trọng thêm tình trạng này.

Việc áp dụng các nguyên tắc và quy trình định giá bất động sản cần đảm bảo tính phù hợp và chính xác theo quy định và tiêu chuẩn hiện hành Để nâng cao độ tin cậy, cần thực hiện các biện pháp kiểm tra chéo bằng nhiều phương pháp tính khác nhau, nhằm đảm bảo tính phù hợp cho từng mục đích cụ thể Mỗi phương pháp định giá bất động sản đáp ứng yêu cầu riêng biệt, có thể phù hợp với một mục đích nhưng không nhất thiết cho mục đích khác Tại Việt Nam, hai phương pháp phổ biến trong định giá bất động sản là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí, tuy nhiên, vẫn có yếu tố chủ quan và phụ thuộc vào kinh nghiệm của cán bộ định giá trong việc điều chỉnh tỷ lệ và tính khấu hao tài sản.

1.2.4.3 Trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định

Chất lượng định giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố khách quan mà còn bị ảnh hưởng bởi nguyên nhân chủ quan từ con người Để có được những đánh giá khách quan và toàn diện về tài sản, cán bộ định giá cần trang bị kiến thức về kinh tế, pháp luật và đặc biệt là kinh nghiệm thực tiễn Khi nắm vững kỹ năng và hiểu rõ biến động của thị trường, cán bộ định giá sẽ đưa ra quyết định chính xác Tuy nhiên, hiện nay, trình độ nguồn nhân lực trong ngành thẩm định giá không đồng đều, với một số người được đào tạo chính quy nhưng thiếu kinh nghiệm thực tế, trong khi những người khác có kiến thức về tài sản nhưng lại yếu về nghiệp vụ chuyên môn do thiếu đào tạo chính quy.

Phẩm chất của cán bộ định giá đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo kết quả định giá khách quan và minh bạch Kết quả này cần phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, đồng thời tuân thủ quy định của pháp luật Ngoài ra, việc cung cấp tư vấn và cảnh báo hiệu quả, chính xác sẽ giúp khách hàng tránh được những hành vi trục lợi cá nhân.

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Các nhân tố chủ quan

Nguồn nhân lực là yếu tố quyết định sự thành công của mỗi doanh nghiệp, thể hiện chất lượng đội ngũ lao động, chuyên môn, kiến thức và kinh nghiệm Việc áp dụng kiến thức vào các phương pháp làm việc khoa học giúp giải quyết công việc một cách nhanh chóng và hiệu quả.

Trong lĩnh vực thẩm định giá, nhân tố con người là yếu tố quyết định tạo ra chất lượng vượt trội và khác biệt cho thương hiệu Hoạt động định giá yêu cầu sự sáng tạo và kiến thức chuyên môn vững vàng từ các cán bộ định giá, nhằm nâng cao giá trị thương hiệu và khẳng định vị thế cạnh tranh trong ngành.

Ngoài yếu tố chất lượng nguồn nhân lực, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá là yếu tố quan trọng trong ngành ngân hàng Nợ xấu của các NHTM hiện nay một phần xuất phát từ vấn đề đạo đức của một số cán bộ ngân hàng Kinh doanh ngân hàng dựa trên sự tin cậy, do đó, đạo đức nghề nghiệp không chỉ cần thiết mà còn là yêu cầu bắt buộc Tuy nhiên, một số cán bộ ngân hàng đã cấu kết với khách hàng để gian lận và vi phạm quy định của NHNN trong quy trình tín dụng, đặc biệt là trong khâu định giá BĐS Theo tiêu chuẩn số 03 của Hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam, các tổ chức định giá và định giá viên phải tuân thủ pháp luật và đảm bảo các tiêu chuẩn đạo đức như độc lập, chính trực, khách quan, bí mật và công khai minh bạch.

Các doanh nghiệp cần liên tục đào tạo đội ngũ nhân viên để họ trở thành những chuyên gia có kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp, từ đó xây dựng lòng tin với khách hàng.

1.3.1.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu

Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường, việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu lại phụ thuộc vào sự chủ quan của người định giá và chiến lược của từng công ty Để xác định giá trị bất động sản, người định giá cần thường xuyên thu thập và xử lý thông tin Các phương pháp định giá chủ yếu dựa vào so sánh giá bán trên thị trường Do đó, một hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy, đầy đủ và cập nhật kịp thời là rất quan trọng, giúp người định giá phân tích chính xác và ảnh hưởng lớn đến kết quả định giá, đồng thời giảm thiểu chi phí và thời gian trong quá trình này.

1.3.1.3 Quy trình định giá bất động sản thế chấp

Nội dung và quy định do doanh nghiệp định giá ban hành là nhân tố quyết định, ảnh hưởng mạnh mẽ đến kết quả định giá Một quy trình chuẩn xác, rõ ràng và đơn giản không chỉ thể hiện tính chuyên nghiệp mà còn giúp rút ngắn thời gian và chi phí định giá, đồng thời nâng cao độ chính xác của kết quả định giá.

1.3.1.4 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp

Bất động sản là tài sản đặc thù, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan và chủ quan Việc chọn phương pháp định giá ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả, và không có phương pháp nào là chính xác tuyệt đối, mà chỉ có phương pháp phù hợp với điều kiện và loại hình BĐS cụ thể Quan trọng là giảm thiểu chi phí trong quá trình định giá Lựa chọn phương pháp dựa trên nguồn thông tin và số liệu đáng tin cậy sẽ giúp người định giá đưa ra mức giá chính xác, thuyết phục khách hàng và giảm chi phí tổ chức định giá.

1.3.1.5 Cơ sở vật chất kỹ thuật

Yếu tố công nghệ, mặc dù không quyết định hoàn toàn hiệu quả định giá, có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá của doanh nghiệp Doanh nghiệp sử dụng máy móc, thiết bị và phần mềm tiên tiến trong quản lý và định giá bất động sản sẽ đạt được kết quả chính xác hơn so với phương pháp tính toán thủ công Hơn nữa, các phần mềm định giá hiện đại còn giúp giảm thời gian và tiết kiệm chi phí trong quá trình định giá bất động sản.

THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC

Cơ cấu tổ chức của Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc

• Trung tâm thẩm định giá hội sở

Giám đốc trung tâm thẩm định giá hội sở là người đứng đầu, chịu trách nhiệm quản lý và vận hành chuyên môn cho toàn bộ hệ thống thẩm định giá Vai trò của Giám đốc là đảm bảo chất lượng công tác thẩm định giá và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.

- Bộ phận tham mưu giúp việc cho Giám đốc trung tâm thẩm định giá hội sở là Giám đốc trung tâm thẩm định giá, trưởng phòng thẩm định

Chúng tôi tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá tài sản và thu thập ý kiến, phản ánh từ khách hàng hoặc đơn vị kinh doanh về chất lượng dịch vụ thẩm định giá.

- Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ tài sản từ Khách hang theo quy định hiện hành của pháp luật của công ty.

Tiến hành kiểm tra khảo sát hiện trường đối với tài sản bất động sản và thực hiện kiểm tra, vận hành chạy thử đối với tài sản động sản là những bước quan trọng trong quy trình đánh giá tài sản.

- Thu thập thông tin và căn cứ để đánh giá giá trị tài sản và lập báo cáo

Tư vấn giá tài sản và các biểu mẫu có liên quan theo quy định.

- Trình ký, đóng dấu ban hành kết quả Tư vấn giá tài sản.

- Bàn giao kết quả tư vấn giá cho Khách hang/ Đơn vị kinh doanh.

Ký kết hợp đồng dịch vụ tư vấn giá tài sản với khách hàng phải tuân thủ đầy đủ quy định hiện hành của công ty trong phạm vi ủy quyền, đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong mọi giao dịch.

- Nhập thông tin về tài sản để làm cơ sở dữ liệu theo dõi và truy xuất báo cáo theo yêu cầu.

Hợp tác và hỗ trợ trong việc đào tạo hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn giữa các tổ nhóm, bộ phận và phòng ban có cùng chức năng là rất quan trọng Điều này giúp nâng cao hiệu quả công việc và đảm bảo sự đồng nhất trong các nhiệm vụ trên toàn công ty.

Định kỳ hàng tuần, hàng tháng, hàng quý và hàng năm, Phòng sẽ lập báo cáo đánh giá hiệu quả hoạt động và đề xuất các cải tiến gửi đến Lãnh đạo công ty.

Mẫu báo cáo theo quy định từng thời kỳ của ban điều hành công ty.

- Thực hiện các công việc khác do lãnh đạo Công ty phân công.

Phòng thẩm định giá miền Nam được lãnh đạo bởi trưởng phòng, cùng với sự hỗ trợ từ các trưởng nhóm, tổ trưởng và trưởng hub trong bộ phận tham mưu.

Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn giá cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cũng như các dự án liên quan, nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật.

S Xem xét hồ sơ, đánh giá khả năng thực hiện yêu cầu của khách hàng về tư vấn giá đối với các bất động sản

Chúng tôi tiếp nhận hồ sơ tư vấn giá và đánh giá tính khả thi theo yêu cầu của khách hàng hoặc ban giám đốc công ty Sau đó, chúng tôi tổ chức thu thập và xử lý thông tin để thực hiện công tác tư vấn giá bất động sản một cách hiệu quả.

S Thực hiện các nhiệm vụ khác do ban Giám đốc giao

Phòng thẩm định giá miền Trung do trưởng phòng đứng đầu, với sự hỗ trợ từ các trưởng nhóm, tổ trưởng và trưởng hub trong bộ phận tham mưu.

Phòng thẩm định giá miền Trung có chức năng và nhiệm vụ chuyên môn tương tự như phòng thẩm định giá miền Nam Đơn vị này cần thực hiện báo cáo trực tiếp cho giám đốc trung tâm thẩm định giá HO.

• Phòng kiểm soát rủi ro Hội sở (HO)

- Đứng đầu phòng kiểm soát rủi ro hội sở là trưởng phòng, tham mưu giúp việc là các trưởng nhóm, chuyên viên kiểm soát rủi ro.

- Kiểm tra, kiểm soát công tác kiểm tra hiện trạng tài sản trước khi Công ty ban hành kết quả Tư vấn giá.

- Kiếm tra tiến độ thực hiện dịch vụ của Chuyên viên định giá.

- Kiểm tra kiểm soát phương pháp và căn cứ định giá tài sản của chuyên viên định giá.

- Kiểm tra thái độ phục vụ KH của CVĐG

Chúng tôi cam kết phối hợp, hỗ trợ và hợp tác trong việc đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn cùng các công việc liên quan giữa các tổ nhóm, bộ phận và phòng ban có chức năng nhiệm vụ tương đồng trên toàn Công ty.

- Kiểm tra, phát hiện, ngăn chặn và đề xuất khắc phục các rủi ro phát sinh.

- Lập báo cáo định kỳ hàng tuần, hàng tháng, hàng quý, hàng năm

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do ban Giám đốc công ty giao.

• Bộ phận chính sách và quỷ lý quy trình thuộc trung tâm thẩm định giá HO

- Đứng đầu là trưởng nhóm

- Xây dựng ban hành các quy định, hướng dẫn, các văn bản theo từng thời kỳ hoạt động của công ty

- Tổng hợp các góp ý bên trong và bên ngoài liên quan đến chính sách

Tư vấn giá tài sản.

- Phản hồi các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ, quy trình.

- Quản lý hệ thống văn bản của công ty

- Phụ trách hướng dẫn thực hiện quy trình và giải đáp quy trình

- Thực hiện giám sát, đo lường về việc vận hành Rims Tech trên toàn công ty

- Thực hiện các công việc khác do Ban giám đốc công ty giao.

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty

Ngành tài chính có tổng tài sản khá khiêm tốn do không yêu cầu vốn đầu tư lớn Hai công ty lớn nhất trong ngành là CTCP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) và CTCP Tư vấn Dịch vụ về Tài sản - BĐS DATC (DCSC) VVFC được hưởng lợi từ việc là một trong những công ty ra đời sớm, tích lũy nhiều kỹ năng và mối quan hệ với các đối tác lớn Trong khi đó, DCSC có lợi thế nhờ thuộc DATC, đảm bảo nguồn đầu ra ổn định.

Trong bối cảnh chung đó, hoạt động kinh doanh của Sao Mộc năm 2016 được đánh giá có nhiều điểm sáng nổi bật Tổng tài sản đến năm 2014 đạt

Chỉ tiêu Số lượng BĐS định giá

Tổng 4128 7769 8256 triệu đồng, tăng 17% so với năm 2015 và 46% so với cùng kỳ năm 2014.

Sao Mộc duy trì lợi nhuận ổn định nhờ vào dịch vụ, tránh được rủi ro từ sự suy giảm giá trị tài sản như các công ty bất động sản Doanh thu của công ty giai đoạn 2014 - 2016 chịu ảnh hưởng đáng kể từ thị trường bất động sản.

Lợi nhuận sau thuế của Sao Mộc trong giai đoạn 2014 - 2016 đã có sự tăng trưởng liên tục, từ 133,6 triệu đồng năm 2014 lên 190,7 triệu đồng năm 2015, tương ứng với mức tăng 42% Đến năm 2016, lợi nhuận đạt 338,9 triệu đồng, tăng 253% so với năm 2014.

Biểu đồ 2.1: Kết quả kinh doanh từ năm 2014 đến 2016

Tổng Tài sản Lợi Nhuận sau Thuế

(Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh qua các năm của công ty Sao Mộc)

THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC

HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ

VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC

2.2.1 Quy trình định giá BĐS áp dụng tại công ty trách nhiệm hữu

• Lập và gửi Phiếu đề nghị/ giới thiệu tư vấn giá

Cán bộ tại đơn vị cần lập phiếu đề nghị hoặc giới thiệu tư vấn giá tài sản thông qua phần mềm Rims Tech, đồng thời phải tuân thủ quy định về việc tạo hồ sơ theo hướng dẫn của phần mềm này.

Lãnh đạo đơn vị cần kiểm soát nội dung phiếu đề nghị và giới thiệu tư vấn giá, đảm bảo tuân thủ đầy đủ các yêu cầu và quy định của công ty TNHH Tư Vấn BĐS Sao Mộc Trước khi gửi, phiếu đề nghị tư vấn giá phải được phê duyệt bởi lãnh đạo.

- Các loại giấy tờ/ tài liệu đề nghị tư vấn giá bao gồm:

+ Phiếu đê nghị/ giấy giới thiệu tư vấn giá tài sản,

Công ty sẽ thông báo danh mục hồ sơ tối thiểu, bao gồm các giấy tờ pháp lý cần thiết, theo từng thời kỳ Đối với các trường hợp tài sản đặc thù và phức tạp, công ty sẽ yêu cầu bổ sung các giấy tờ pháp lý phù hợp với từng tình huống cụ thể phát sinh.

Chứng từ thanh toán phí dịch vụ bao gồm giấy nộp tiền vào tài khoản hoặc uỷ nhiệm chi Tuy nhiên, trường hợp có cam kết nợ phí được phê duyệt theo quy định hiện hành sẽ không được tính.

+ Các giấy tờ khác có liên quan (nếu có)

• Tư vấn giá tài sản

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ (HS), kiểm tra và phân luồng

CVĐP tiếp nhận đề nghị và giới thiệu dịch vụ tư vấn giá, kèm theo các giấy tờ liên quan như hồ sơ pháp lý tài sản và phí tư vấn giá Quy trình này được thực hiện theo đúng quy định của công ty, đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong việc xử lý.

+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, đúng theo quy định, thực hiện thống nhất

Nếu hồ sơ không đủ theo quy định, CVĐP sẽ từ chối tư vấn giá và lập phiếu từ chối theo biểu mẫu quy định hiện hành trên Rims Tech Phiếu từ chối cần ghi rõ lý do và được trình cấp phê duyệt ký.

Bước 2: Tư vấn giá tài sản

Quá trình tư vấn giá tài sản được thực hiện theo quy trình đã định, đồng thời tuân thủ nghiêm ngặt các quy định, hướng dẫn của công ty cũng như pháp luật hiện hành.

- CBĐG tiếp nhận hồ sơ được phân luồng và thực hiện:

Kiểm tra hồ sơ và liên hệ với khách hàng để xác định thời gian khảo sát thực địa cụ thể, trừ những trường hợp tài sản không cần khảo sát theo quy định pháp luật.

+ Thực hiện tư vấn giá tài sản theo quy định tại các Quy định, Hướng dẫn hiện hành của công ty và pháp luật có liên quan.

Sau khi tiến hành khảo sát thực địa, nếu hồ sơ cần bổ sung các tài liệu pháp lý, ngoài những yêu cầu đã được chỉ định ở Bước 1, CBĐG sẽ đề nghị đơn vị thực hiện việc bổ sung các hồ sơ pháp lý cần thiết.

CBĐG phải lập phiếu từ chối tư vấn giá theo biểu mẫu quy định trên Rims Tech, nêu rõ lý do từ chối và trình cấp phê duyệt ký.

+ Sau khi lập kết quả tư vấn giá xong, CBĐG thực hiện chuyển Kết quả tư vấn giá cho CB KSRR

Bước 3: Kiếm soát kết quả tư vấn giá

- Sau khi kiểm tra cụ thể tình trạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do CBĐG đề xuất, CB KSRR thực hiện

+ Ký kiểm soát hồ sơ nếu đồng ý với kết quả tư vấn giá tài sản, chuyển toàn bộ hồ sơ thực hiện tư vấn lên cấp phê duyệt.

Nếu học sinh nhận được thông tin tư vấn giá không đầy đủ, không chính xác hoặc không hợp pháp, cần yêu cầu cán bộ đánh giá kiểm tra lại và bổ sung tài liệu, thông tin liên quan đến tài sản theo quy định hiện hành.

Nếu không đồng ý với giá trị tài sản do CBĐG đề xuất, bạn có thể yêu cầu CBĐG kiểm tra lại và cung cấp thêm bằng chứng chứng minh giá trị Nếu CBĐG vẫn giữ nguyên quan điểm và không thực hiện yêu cầu, hãy ghi nhận kiến nghị thay đổi đơn giá và chuyển cho thẩm định viên để xem xét.

Trong trường hợp hồ sơ pháp lý của tài sản có nghi vấn, CBKSRR cần báo cáo ban lãnh đạo và phối hợp với các bộ phận liên quan trong nội bộ cũng như cơ quan chức năng bên ngoài để tiến hành kiểm tra và xác thực thông tin nếu cần thiết.

Bước 4: Phê duyệt kết quả tư vấn giá

Sau khi tiến hành kiểm tra chi tiết hồ sơ, tính chất pháp lý và các giấy tờ chứng minh tài sản, cũng như giá trị thị trường của tài sản do CBĐG đề xuất, cán bộ phê duyệt sẽ thực hiện các bước tiếp theo.

+ Ký duyệt, ban hành kết quả tư vấn giá nếu đồng ý với đề xuất của CBĐG

Nếu hồ sơ tư vấn giá không đầy đủ, không chính xác hoặc không hợp pháp, yêu cầu cán bộ KSRR tiến hành kiểm tra và bổ sung tài liệu, thông tin liên quan đến tài sản tư vấn theo quy định hiện hành.

GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC