trong hoạt động cho vay tại Công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc
• Mục tiêu:
Hoạt động cho vay có TSĐB là BĐS là nguồn dư nợ cho vay chủ yếu trong các Ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng ngoài quốc doanh. Việc định giá TSBĐ là cơ sở xác định khoản vay cho khách hàng, đảm bảo rủi ro cho hoạt động tín dụng của Ngân hàng. Do đó, để nâng cao chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại Sao Mộc trong thời gian tới cần đạt được những mục tiêu và phương hướng như sau:
+ Thứ nhất, đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng về định giá BĐS trong hoạt động cho vay. Theo quan điểm trước đất trong thời kỳ BĐS đang “sốt”, để đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay, các công ty định giá thường định giá thấp giá trị của BĐS. Điều này sẽ làm cho chất lượng tín dụng được đảm bảo hơn nhưng về dài hạn có thể gây ra ảnh hưởng tiêu cực như giá trị tài sản thế chấp giảm, giá định giá không sát với thị trường do đó làm giảm tính cạnh tranh của Sao Mộc. Hiện nay, hệ thống các ngân hàng TMCP tại Việt Nam đang có sự cạnh tranh hết sức gay gắt, do đó để có thể phát triển thì cần đứng vững trong cạnh tranh, hoạt động cho vay phải có các phương thức để thu hút khách hàng, trong đó nâng cao giá trị khoản vay cũng là một trong những giải pháp. Với quan điểm này, Sao Mộc cần định hướng áp dụng các phương pháp định giá phù hợp, với quy trình chặt chẽ, hợp lý cùng nguồn nhân lực được đào tạo chuyên sâu về lĩnh vực định giá nhằm tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt động của ngân hàng.
+ Thứ hai, ưng dụng linh hoạt các phương pháp định giá BĐS tại Sao Mộc. Hiện nay, các tổ chức định giá nói chung cũng như công ty Sao Mộc nói riêng chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp
chi phí để xác định giá trị BĐS. Việc áp dụng 2 phương pháp này có lợi thế là đơn giản, thời gian xử lý hồ sơ nhanh giúp giảm thiểu thời gian định giá và chi phí định giá. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cũng vẫn bộc lộ một số nhược điểm về việc lựa chọn thông tin so sánh do thị trường BĐS tại Việt Nam chưa minh bạch. Chính vì vậy, việc áp dụng các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư làm phương pháp tham chiếu để xác định giá trị tài sản một cách chính xác hơn đối với những tài sản đặc thù, khó có thể tìm được thông tin so sánh hoặc đối với những tài sản là đất trống, tọa lạc tại khu vực hạ tầng kỹ thuật và môi trường tốt.
+ Thứ ba, ưng dụng các phần mềm công nghệ thông tin vào nghiệp vụ định giá nhằm giảm thiểu thời gian định giá, chi phí và hỗ trợ nguồn thông tin so sánh chính xác. Xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thông tin thị trường, thông tin quy hoạch để giảm thiểu thời gian định giá, chi phí và hỗ trợ nguồn thông tin so sánh chính xác
+ Thứ tư, nâng cao nghiệp vụ đội ngũ chuyên viên định giá. Thường xuyên cập nhất các văn bản, quy định của ngân hàng và pháp luật trong hoạt động định giá là công việc hết sức cần thiết. Việc này giúp cho chuyên viên định giá nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin trong việc đưa ra quyết định của mình. Nâng cao nghiệp vụ định giá cũng giúp cho các chuyên viên định giá tại Sao Mộc có thể đấy nhanh tốc độ định giá, rút ngắn thời gian, ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá để có thể đưa ra mức giá chính xác, sát với giá trị thị trường của BĐS.
• Quan điểm:
+ Thứ nhất là sự nhất quán về quy định hoạt động định giá của Sao Mộc so với quy định, tiêu chuẩn định giá của hiệp hội thẩm định giá Việt Nam: hoàn thiện và thực hiện quy chế về cách thức tổ chức định giá và phương
pháp định giá trong công ty Sao Mộc. Mỗi tổ chức định giá đều sử dụng những hình thức định giá riêng, mà họ “nghĩ” là sẽ đảm bảo an toàn cho Ngân hàng mình. Tuy nhiên trên thực tế ta thấy các Ngân hàng nhà nước đang sử dụng hình thức nhân viên tín dụng tự định giá tài sản, từ đó cho thấy có nhiều yếu tố chủ quan tác động lên chất lượng định giá, làm cho mức giá đưa ra không phản ảnh ánh được hết rủi ro cho ngân hàng. Hơn thế nữa, các QHKH lại không được đào tạo chuyên sâu, dẫn đến khi thực hiện nghiệp vụ định giá sẽ vấp phải những sai lầm về quy trình và phương pháp định giá. Và thời gian gần đây, khi mà nên kinh tế Việt Nam đang có những biến động khó tiên đoán, thì chất lượng định giá tại các tổ chức định giá đã bộc lộ những khuyết điểm và công ty Sao Mộc cũng không phải ngoại trừ. Do đó, cần có sự nhất quán, chính xác trong hoạt động định giá của Sao Mộc để có thể đảm bảo tối đa rủi ro cho khoản vay, đảm bảo tính thanh khoản của tài sản sao cho giá trị định giá vừa thể hiện đúng giá trị thị trường và vừa có thể hỗ trợ phát triển kinh doanh.
+ Thứ hai là chất lượng định giá BĐS tại Sao Mộc phải phù hợp với điều kiện thực tế ở Việt Nam. Thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường còn non trẻ và đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ. Trước sự biến động của thị trường BĐS thì chúng ta phải có cách nhìn đa dạng và tổng quan đảm bảo phù hợp với hoạt động cho vay tại thời điểm đó. Cụ thể là sự phù hợp giữa sự phát triển hiện tại và xu hướng phát triển tất yếu trong tương lai, sự phù hợp của các loại tài sản thế chấp trong từng thời kỳ, từng không gian cụ thể; sự phù hợp của việc định giá tài sản cho từng mục đích khác nhau. Với định giá tài sản cho mục đích cho vay, thì giá trị định giá là giá kỳ vọng của NH trong tương lai khi mà khách hàng rơi vào trường hợp xấu nhất là phát mại tài sản. Do đó, không chỉ là đánh giá thị trường BĐS ở thực tại, mà chuyên viên định giá tại Sao Mộc còn phải nhận định xu hướng tăng giảm của thị trường trong tương lai, và giá trị định giá phải đảm
bảo tính thanh khoản nhanh nhất trong thời gian ngắn nhất. Do đó, việc đánh giá, nhận định thị trường BĐS ở Việt Nam là rất quan trọng đối với mỗi chuyên viên định giá của Sao Mộc.
+ Thứ ba là sự hài hòa lợi ích của Sao Mộc và khách hàng của Sao Mộc- người đi vay có TSBĐ. Quan điểm này thể hiện mối quan hệ và tiêu chí phục vụ khách hàng vay vốn của Sao Mộc. Quan điểm này đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi đi vay cũng như đảm bảo rủi ro cho ngân hàng trong hoạt động cho vay, bên cạnh đó tăng tính cạnh tranh lành mạnh của Sao Mộc. Trong thời buổi kinh tế, khách hàng là thượng đế, thì việc làm cho khách hàng có cảm giác hài lòng với chất lượng dịch vụ của Sao Mộc là rất quan trọng. Có thể nói đây là cơ sở để khách hàng “chọn mặt gửi vàng”. Việc quan trọng là hài hòa lợi ích của khách hàng và Sao Mộc, khách hàng hài lòng và Sao Mộc vẫn thu được lợi nhuận đồng thời vẫn đảm bảo được rủi ro.
3.2.CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 3.2.1. Đổi mới nhận thức về định giá bất động sản
Để nâng cao chất lượng của hoạt động định giá trước hết cần phải có sự thay đổi trong tư tưởng và nhận thức của chuyên viên cũng như lãnh đạo về định giá BĐS. Theo quan điểm trước đây để đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay, các tổ chức định giá thường định giá thấp giá trị BĐS. Điều này dẫn đến chất lượng tín dụng được đảm bảo hơn nhưng về dài hạn có thể gây ra tiêu cực là khả năng cho vay thế chấp bằng BĐS giảm do giá trị TSĐB giảm và giá trị định giá không chính xác, do đó giảm sự phát triển tín dụng của ngân hàng, khách hàng có khả năng chuyển nhu cầu sang ngân hàng khác. Bởi vậy công ty cần nhận thức được việc xác định giá trị BĐS phù hợp để hoạch định chính sách cho vay hợp lý và đánh giá đúng chất lượng nợ của ngân hàng.
Trong xu thế hội nhập với thị trường tài chính tiền tệ, với sự cạnh tranh gay gắt của hệ thống ngân hàng, đòi hỏi bộ phận định giá cần phải thay đổi quan điểm của mình trong môi trường cạnh tranh. Quan điểm của bộ phận định giá là coi chất lượng là ưu tiên hàng đầu nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, tuy nhiên để ngân hàng phát triển thì hoạt động cho vay phải có các phương thức để thu hút khách hàng, trong đó nâng cao khoản vay là một trong những giải pháp. Với quan điểm này thì bộ phận định giá cần thay đổi cách nhìn, nhìn nhận vấn đề định giá trên cơ sở đẩy mạnh cho vay, hỗ trợ đơn vị kinh doanh tối đa để ngân hàng càng ngày càng phát triển và mở rộng.
Định giá là việc xác định giá trị BĐS ở tại thời điểm định giá, song khoản vay thường mang tính chất lâu dài và giá trị BĐS lại thay đổi theo thời gian, do vậy trong quá trình định giá cần phải dự báo được xu hướng biến động, đặc biệt khi phát mại để đảm bảo thu hồi nợ cho ngân hàng. Đồng thời cũng cần dự báo được tính thanh khoản của TSĐB để xác định được mức độ rủi ro do biến động giá để từ đó có cơ sở cho ngân hàng xác định được tỷ lệ chiết khấu phù hợp
3.2.2. Hoàn thiện quy trình định giá
Trước nhu cầu vay vốn ngày càng đa dạng, việc định giá BĐS chính là một trong những cơ sở trong việc ra quyết định cho vay vốn, vì thế có thể thấy được đây là việc làm hết sức quan trọng. Quy trình định giá cần phải được tiến hành một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hoàn thành báo cáo định giá. Việc định giá tài sản thường có mối liên hệ mật thiết với nghiệp vụ tín dụng, do đó để đảm bảo tiến độ giải ngân cho khách hàng thì chất lượng định giá TSBĐ phải hoạt động hiệu quả, nhanh chóng. Tuy nhiên trên thực tế, công tác định giá tại Sao Mộc vẫn còn rườm rà thủ tục trong khâu định giá dẫn đến tình trạng tài sản định giá quá lâu, ảnh hưởng đến các khâu khác, các quy định, chính sách về nhận tài sản làm tài sản đảm bảo còn nhiều bất cập.. ..Do đó, nếu có một quy trình
chuẩn sẽ giúp cho cán bộ định giá thực hiện công việc được nhanh chóng, thuận lợi và chính xác hơn. Quy trình này đảm bảo đơn giản, gọn nhẹ, đầy đủ tính pháp lý và tính chính xác của giá trị cần định giá. Có thể nói, quy trình này đảm bảo thời gian định giá và chất lượng định giá.
- Quy định chi tiết về thời gian thực hiện từng bước trong công tác định giá BĐS:
Quy trình định giá tại Sao Mộc hiện nay chưa quy định về thời gian cũng tối đa thực hiện từng bước đó dẫn đến một thực tế là thời gian thực hiện mỗi bước trong công tác định giá không được quản lý chặt chẽ, tổng thời gian định giá tài sản từ khi tiếp nhận hồ sơ đến khi nâng cao chất lượng định giá một tài sản bị tăng lên. Đồng thời, các công việc cụ thể trong từng bược được phân công cho các cá nhân khác nhau nên việc chậm trễ của một khâu hoặc một cá nhân sẽ làm cho các khâu khác ảnh hưởng. Do đó cần phải quy định chi tiết về các trường hợp trong từng bước thực hiện để có thể đưa ra thời hạn tối đa để thực hiện từng công việc, do đó có thể phân định rõ trách nhiệm của từng cá nhân trong từng khâu và rút ngắn được thời gian định giá cụ thể như:
+ Tại bước 1của quy trình định giá: quy định cụ thể thời gian kiểm tra đối chiếu tính hợp lệ so với quy định và thông báo cho QHKH về sự đầy đủ của hồ sơ pháp lý tài sản trong tối đa 30 phút làm việc kể từ khi được phân công hồ sơ định giá ( trong cùng ngày nhận được đề nghị định giá tài sản).
+ Tại các bước 2: việc khảo sát hiện trạng, thu thập, phân tích thông tin, xác định giá trị tài sản không được quá 3h làm việc đối với TSĐB là nhà ở và đất ở.
+ Tại bước 3, bước 4 của quy trình định giá: cần quy định thời gian cụ thể cho việc phê duyệt hồ sơ TSĐB là nhà ở và đất ở của Kiểm soát và phê duyệt không quá 1 giờ làm việc.
- Quy định rõ trách nhiệm và công việc cụ thể của CV QHKH thuộc đơn vị kinh doanh trong công tác định giá tài sản:
Một thực tế đang diễn ra tại Sao Mộc là có một số lượng lớn CV QHKH không nắm bắt rõ được quy trình định giá, không nắm bắt rõ được trách nhiệm và công việc cụ thể của mình trong chất lượng định giá tài sản, do đó thường xuyên có hiện tượng thực hiện không đúng quy trình, không cung cấp đủ hồ sơ gây cản trở và làm chậm tiến độ của công ty Sao Mộc. Do đó cần phải quy định rõ trách nhiệm và các công việc yêu cầu đối với CV QHKH trong chất lượng định giá tài sản như:
+ Tại bước 1 của quy trình định giá: Yêu cầu CV QHKH kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ về pháp lý của tài sản trước khi gửi yêu cầu lên công ty Sao Mộc
+ Đồng thời yêu cầu CV QHKH cần khảo sát hiện trạng tài sản trước khi gửi đề nghị định giá, để tránh các trường hợp tài sản không đủ điều kiện nhận làm TSĐB tại Sao Mộc mà vẫn gửi đề nghị định giá làm ảnh hưởng đến tiến độ xử lý các hồ sơ khác.
3.2.3. Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá bất động sản (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Theo lý thuyết chung thì có 5 phương pháp định giá là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Tuy nhiện, trên thực tế Sao Mộc thường sử dụng 2 phương pháp định giá chủ yếu đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
- Đối với những BĐS là đất ở và nhà ở, Sao Mộc thường sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình trên đất. Có một số trường hợp, các thông tin về BĐS so sánh chỉ là những thông tin rao bán, chứ không phải là những giao dịch thực tế đã diễn ra trên thị trường, điều này dẫn đến sai lầm khi định giá áp dụng theo phương pháp so sánh, nó ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS thế chấp. Do đó cần phải tiến hành thu thập thông tin thị trường chính xác. Ưu tiên sử dụng các thông tin đã bán tại thời điểm gần với thời điểm thực
1 Diện tích đất_________ _________________ 435
hiện định giá. Xác định đúng tính chất thông tin thị trường rao bán là giá trị thị trường hay là giá trị phi thị trường để có quyết định sử dụng hay không sử dụng thông tin đó làm thông tin tham chiếu trong việc đưa ra giá của TSTĐ.
- Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình trên đất thì đơn giá xây dựng hiện nay các tổ chức định giá sử dụng là đơn giá do Tổng giám đốc của ngân hàng ban hành theo từng thời kỳ hoặc theo đơn giá của Ủy