chưa được chú trọng thì hiện nay trong giai đoạn tái cơ cấu hệ thống việc hoàn thiện về quy trình, phương pháp định giá TSĐB là một trong những ưu tiên hàng đầu của hệ thống ngân hàng. Ngân hàng với mục tiêu tăng trưởng giá trị và lợi nhuận nhưng đi kèm là mục tiêu an toàn vốn, giảm nợ xấu và rủi ro tín dụng, khách hàng với mục tiêu được cấp khoản tín dụng phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, do đó chất lượng định giá BĐS thế chấp tại công ty TNHH Tư vấn BĐS Sao Mộc phải dung hòa được nhu cầu của ngân hàng và của khách hàng, đó là một yêu cầu hợp lý nhưng cần hoàn thiện từng ngày trong việc định giá để đáp ứng được yêu cầu đó.
2.3. ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢNTRONG TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU
HẠN TƯ
VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC 2.3.1. Những kết quả đã đạt được
Trong những năm vừa qua, hoạt động định giá BĐS của Sao Mộc đã không ngừng tăng lên về chất lượng và số lượng. Khách hàng càng ngày càng tin tưởng vào công ty, trong đó việc định giá BĐS được tiến hành thuận tiện làm cho khách hàng an tâm vào hoạt động của Sao Mộc. Tốc độ tăng trưởng đều qua các năm. Chất lượng trong định giá BĐS tại Sao Mộc đến nay đã có nhiều kết quả đạt được.
Chất lượng định giá đã có những bước phát triển, quy trình ngày càng được hoàn thiện, đi từ định giá một cách tự phát đến chồ bài bản hơn.
Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc đã nhận thức được tầm quan trọng của hoạt động định giá và có những đầu tư thích đáng cho công việc này. Công ty được thành lập chỉ có 30 chuyên viện định giá đến nay đã là 75
phụ trách theo khu vực tài sản để nắm chắc giá ở các khu vực. Do đó chất lượng chất lượng định giá ngày càng được nâng cao.
Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc đã tự xây dựng và dần dần hoàn thiện quy trình định giá riêng, việc xây dựng quy trình định giá tương đối chặt chẽ đã giúp cho chuyên viên định giá dễ dàng triển khai công việc, hạn chế được nhiều rủi ro trong hoạt động cho vay.
Kết quả định giá ngày càng tiến gần đến giá trị thị trường của tài sản, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Với mô hình định giá theo khung trước kia, kết quả định giá thường xa giá trị thị trường, khó tài trợ các khoản tín dụng lớn mà thế chấp bằng nhà ở. Hiện tại kết quả định giá BĐS được đánh giá chuẩn xác hơn, giá trị sát với giá thị trường. Đối với những tài sản nằm trong khu vực nội ô, tính thanh khoản cao, giá trị BĐS không có chiều hướng giảm thì giá trị định giá có thể bằng 85% giá trị thị trường thực tế tại thời điểm định giá, do đó khách hàng và đơn vị kinh doanh khá hài lòng. Ngoài ra định kỳ 6 tháng đến 1 năm công ty Sao Mộc sẽ tiến hành định giá lại tài sản, sẽ kịp thời điều chỉnh giá trị BĐS theo giá thị thị trường hiện tại, vừa đảm bảo được rủi ro cho ngân hàng, vừa đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Tiết kiệm thời gian và chi phí
Hiện nay, tất cả các BĐS, kể cả đối với các BĐS ở xa khu vực có đơn vị kinh doanh tọa lạc cũng sẽ được định giá nhanh chóng. Qua các năm các BĐS được phân công định giá nhanh hơn, chi phí thấp hơn với mô hình cũ. Có thể nhận thấy rằng công ty Sao Mộc đã giải quyết được vướng mắc về thời gian và chi phí định giá cho các đơn vị kinh doanh.
Hạn chế được những tiêu cực trong hoạt động cho vay nói chung và trong định giá nói riêng
Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc đã đổi mới quy trình cho vay, đẩy mạnh nâng cao chất lượng của việc xác định giá trị BĐS, tình trạng tiêu cực
trong hoạt động cho vay cũng giảm đi đáng kể.
2.3.2. Những hạn chế - nguyên nhân
Tuy đạt được một số kết quả trong 3 năm đi vào hoạt động nhưng bên cạnh đó chất lượng định giá BĐS vẫn không tránh khỏi những hạn chế và khó khăn nhất định. Việc tìm ra những mặt hạn chế và phân tích những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế khó khăn này là việc làm hết sức cần thiết nhằm đưa ra phương hướng và giải pháp nâng cao chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Sao Mộc:
2.3.2.1. Hạn Chế
Giá trị BĐS thế chấp hiện nay cách xa nhiều so với giá trị thị trường của BĐS thể hiện thông qua chỉ tiêu giá trị BĐS thế chấp/giá trị trường
Hiện nay, đối với các BĐS tọa lạc tại các khu vực có thanh khoản cao như Hà Nội, Đà Nằng, TP Hồ Chí Minh... giá trị BĐS thế chấp được đánh giá cao nhất cũng chỉ bằng 85% giá trị thị trường của tài sản. Đối với các khu vực còn lại, giá trị BĐS thế chấp chỉ bằng 65% - 75% giá trị thị trường của tài sản. Điều này dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá trị định giá và giá trị thị trường của BĐS, làm ảnh hưởng đến mức cho vay của ngân hàng và giảm tính cạnh tranh trong thu hút khách hàng.
Thực tế trong quá trình định giá tài sản đảm bảo, các chuyên viên định giá được đào tạo nhận định theo khu vực thị trường tài sản, những khu vực có tính thanh khoản tốt thì mức độ định giá sát với giá trị thị trường sẽ cao hơn những khu vực nông thôn, tính thanh khoản kém vì có rất nhiều lý do khiến giá rao bán của các BĐSSS xung quanh BĐSTĐ vẫn cao, giá giao dịch vẫn cao nhưng giá trị thực của tài sản thì không thể cao như vậy, mặt khác thị trường BĐS mới đang có dấu hiệu ấm lên, do đó việc định giá tài sản có dựa vào sự đánh giá và cân nhắc thị trường của chuyên viên định giá. Tuy nhiên đánh giá chung thì kết quả định giá TSĐB vẫn chưa hoàn toàn sát với giá trị
thị trường.
Giá trị thanh lý của BĐS cách xa giá trị thị trường của tài sản.
Theo định kỳ khoảng 6 tháng đến 1 năm thì các loại tài sản sẽ tiến hành định giá lại, giá trị tài sản sẽ được xác định theo giá trị thị trường tại thời điểm định giá lại, tuy nhiên thị trường BĐS trầm lắng kéo theo sự giảm giá trị tài sản bảo đảm giảm so với mức định giá trước đây. Vì thế, khi phát mãi, khách hàng không đồng tình với việc giảm giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản nhiều hơn so với trước, nhưng nếu không giảm giá, thì sẽ rất khó bán.
Mặt khác, việc phát mãi tài sản thế chấp bằng bất động sản còn nhiều khó khăn. Trên thực tế, ngân hàng không thể đơn phương phương xử lý tài sản bảo đảm thế chấp. Ngoài ra, nếu bán mà tài sản bị sụt giảm giá trị so với khoản nợ thu hồi, khách hàng cũng không hợp tác với ngân hàng để thanh toán nốt khoản nợ còn lại. Việc xử lý bất động sản thế chấp còn phụ thuộc rất nhiều vào toà án và các cơ quan pháp luật khi con nợ chân ỳ cố tình trì hoãn thời gian xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc đưa tài sản thế chấp ra định giá thông qua trung tâm đấu giá mất khá nhiều thời gian, thủ tục rườm rà, gây thiệt hại cho ngân hàng vì phát sinh chi phí cho việc định giá.
Ví dụ: khách hàng Nguyễn Văn A có một khoản nợ quá hạn 7,2 tỷ đồng bao gồm cả gốc, lãi và lãi phạt. Ngân hàng tiến hành gửi yêu cầu sang công ty Sao Mộc định giá lại tài sản để xác định mức giá có thể bán tại thời điểm hiện tại và tạo điều kiện cho khách hàng tự bán tài sản để tất toàn khoản nợ. Sau khi định giá lại tài sản, giá trị thị trường của tài sản khoảng 6,7 tỷ đồng và tuy nhiên thực tế khách hàng chỉ bán được 6 tỷ đồng. Lúc này, nếu ngân hàng chấp nhận thiệt hại số lãi và lãi phạt gần 1.2 tỷ đồng, chuyên viên QHKH sẽ trình lên BGĐ phương án giảm hoặc miễn lãi và lãi phạt để có thể ưu tiên thu hồi phần vốn gốc đã cho vay. Trường hợp khách hàng không hợp tác trong việc bán tài sản, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ, ngân
hàng sẽ tiến hành khởi kiện và đưa ra bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ. Việc khởi kiện và bán đấu giá tài sản thường tốn rất nhiều thời gian và chi phí mà giá trị tài sản sau khi phát mại thường không cao, do đó ngân hàng thông thường sẽ tạo điều kiện cho khách hàng tự bán tài sản để tất toán khoản vay.
Do đó, công ty Sao Mộc cần chú trọng việc định giá lại tài sản, làm giảm biên độ giữa giá trị BĐS thế chấp và giá trị BĐS thanh lý, kịp thời thay đổi giá trị khoản vay của của khách hàng phù hợp với giá trị BĐS thế chấp mới.
Thời gian trả kết quả định giá chưa thực sự phục vụ tốt tốc độ phát triển kinh doanh
Từ khi thành lập tiến độ định giá của Sao Mộc không ngừng được cải thiện. Tuy nhiên theo quy định của Sao Mộc thì thời gian trả hồ sơ khu vực Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nang tối đa là 2 ngày, đối với các khu vực khác tối đa là 4 ngày, nhưng vẫn còn nhiều trường hợp tốn khá nhiều thời gian để định giá tài sản cho đơn vị kinh doanh. Tuy nhiên đối với một số tài sản thời gian định giá nhiều hơn quy định, có tài sản tọa lạc ở khu vực nội thành Hà Nội nhưng cũng mất 3 ngày mới thông báo được kết quả cho đơn vị kinh doanh, một số tài sản thời gian định giá quá lâu, có tài sản kéo dài hơn 2 tuần mới có báo cáo định giá. Do đó một thực trạng vẫn đang tồn tại ở công ty Sao Mộc là thời gian giải quyết hồ sơ định giá cho đơn vị kinh doanh còn nhiều, làm chậm quá trình phê duyệt hồ sơ của tín dụng, chậm quá trình giải ngân cho khách hàng.
2.3.2.2.Nguyên nhân
S Nguyên nhân chủ quan
Quan điểm của các cấp lãnh đạo ngân hàng về việc định giá BĐS còn mang tính chủ quan
Với quan điểm cho rằng định giá BĐS là phục vụ cho mục đích thế chấp tại ngân hàng nên yếu tố giảm thiểu rủi ro luôn đặt lên hàng đầu. Trong quá trình
định giá, công ty Sao Mộc luôn có tính đến sự giảm sút của giá trị BĐS thế chấp trong tương lai, tức là ngày cả trong trường hợp thị trường bất lợi, giá cả giảm sút nhất thì ngân hàng vẫn có cơ hội thu hồi vốn, do đó giá trị định giá BĐS tại công ty Sao Mộc thường thấp hơn giá trị thị trường của tài sản.
Lựa chọn phương pháp định giá chưa phù hợp
Hiện nay để định giá BĐS thì Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc sử dụng phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp, tuy nhiên trong một số trường hợp khó tìm được các BĐSSS trên thị trường, hoặc ít BĐSSS nên việc sử dụng phương pháp này để định giá thường thiếu chính xác. Bên cạnh đó có các sự điều chỉnh giữa BĐSSS và BĐSTĐ nhưng lại dựa trên đánh giá cảm tính và chủ quan của CVTĐ, nên phương pháp so sánh không thể sử dụng trong mọi trường hợp định giá BĐS. Để áp dụng được phương pháp so sánh hiệu quả cần phải có nguồn thông tin đảm bảo, chất lượng thông tin tốt cùng với các căn cứ điều chỉnh và mức độ điều chỉnh rõ ràng, nhưng với thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay thì thông tin về BĐSSS thiếu chính xác, giá rao bán và giá giao dịch thành công cách xa nhau, khó đem lại kết quả chính xác khi thực hiện phương pháp so sánh. Do đó điều này ảnh hưởng và hạn chế đến chất lượng định giá.
Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không đầy đủ
Cơ sở dữ liệu và thông tin so sánh là nhân tố hết sức quan trọng trong quá trình định giá BĐS. Tuy nhiên thị trường BĐS lại là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, việc thu thập thông tin về BĐS và các thông tin giá cả BĐS trên thị trường là hết sức khó khăn. Thực tế cho thấy có nhiều BĐS chuyên viên định giá phải đi lại nhiều lần mới thu thập được dữ liệu thị trường, sau đó lựa chọn phương pháp để tiến hành định giá, do đó tốn khá nhiều thời gian để đưa ra được báo cáo định giá đối với tài sản.
Đội ngũ chuyên viên định giá còn thiếu và chưa đủ trình độ chuyên môn
tạo ở các khối ngành kinh tế, luật, xây dựng, tuy nhiên nhận định chung là các nhân viên chưa có nghiệp vụ định giá cao. Chỉ 10% nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá, 5% nhân viên tốt nghiệp chuyên ngành định giá, còn lại đều được tuyển vào và đào tạo về nghiệp vụ trong thời gian ngắn. Trong số các nhân viên được tuyển dụng vào, có 75% nhân viên được các tổ chức định giá cho tham gia khóa đào tạo ngắn hạn về định giá, nhưng ngay lúc đầu tuyển dụng thì đa phần chưa được đào tạo về định giá. Do đó có thể thể nhận thấy trình độ năng lực của nhân viên công ty được chọn lọc và đáp ứng được yêu cầu công việc, tuy nhiên phải qua quá trình đào tạo, còn lại thì chưa có kiến thức và kinh nghiệm về định giá tài sản đảm bảo.
Địa bàn phụ trách định giá tài sản rộng lớn
Với các tài sản ở khu vực xa, nơi không có phòng giao dịch của Sao Mộc tọa lạc, do đó sẽ tốn kém thời gian đi lại, và cũng chỉ có điều kiện để đi định giá một lần cho 1 BĐS nên cần nhiều thời gian để khảo sát kỹ tài sản và khảo sát thị trường, có như thế mới đưa ra được kết quả chính xác cho giá trị của BĐSTĐ, chính việc đó ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành báo cáo định giá cho tài sản. Chỉ tính riêng các tỉnh có chi nhánh của Sao Mộc có các chuyên viên định giá làm việc trực tiếp tại chi nhánh cũng phải rất nỗ lực mới có thể hoàn thành được hết, do địa bàn của các tỉnh quá rộng, số lượng chuyên viên thì không thể đảm đương tất cả các địa bàn mà quy định về thời gian định giá thì ngắn. Do đó vấn đề về khu vực phụ trách của công ty Sao Mộc là một nguyên nhân lớn.
≠ Nguyên nhân khách quan
Chưa hoàn thiện, thống nhất trong chính sách của Nhà nước và pháp luật
Hành lang pháp lý của Việt Nam chưa hoàn thiện, khung giá nhà nước, mà đối với các tỉnh là Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hàng năm chủ yếu là giá cơ sở để tính tiền thuế sử dụng đất hàng năm và áp dụng khi chi trả đền bù
giải phòng mặt bằng cho người sở hữu đất. Qua thực tiễn ở Việt Nam những năm qua cho thấy, bảng giá trên là chưa có cơ sở vững chắc và thấp hơn thị trường rất nhiều. Việc ban hành bảng giá đất thấp hơn giá thị trường sẽ tạo kẽ hở trong việc mua bán, chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất với mức giá thấp để giảm chi phí về thuế chuyển quyền sử dụng đất, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, mặt khác rất khó làm cơ sở cho các tổ chức định giá căn cứ khi thực hiện định giá, đánh giá giá trị quyền sử dụng đất, dẫn đến việc định giá thấp hơn giá trị thực tế và như vậy khách hàng không thể vay được số vốn như mong muốn do không đủ tài sản đảm bảo theo quy định của ngân hàng.
Hệ thống văn bản hướng dẫn liên quan đến định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng còn chưa toàn diện và thiếu đồng bộ. Đây là một trong