Ngoài ra, chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM còn bị tác động bởi các nhân tố khách quan như:
1.3.2.1. Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
Điều kiện tự nhiên là nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả về tuyệt đối và tương đối cho BĐS, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá. Những BĐS ở những vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện phát triển của BĐS thì giá trị sẽ tăng cao. Những BĐS có hình
thể, kích thước, diện tích khác nhau cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị định giá, do đó sẽ ảnh hưởng đến việc định giá của NHTM.
1.3.2.2. Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách
BĐS là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật. Do đó những qui định của Nhà nước về sở hữu, sử dụng BĐS, điều kiện BĐS tham gia vào các giao dịch thế chấp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quá trình nhận tài sản đảm bảo là các BĐS và do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá. Các chính sách của nhà nước trong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình cũng sẽ tác động đến việc định giá của doanh nghiệp định giá. Khi có sự thay đổi trong các quy định của nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển công cộng sẽ ảnh hưởng đến kết cấu cơ sở hạ tầng, và tác động đến thị trường bất động sản, điều này sẽ làm cho giá trị BĐS thay đổi theo. Bên cạnh đó các quy định của Ngân hàng Nhà nước và của bản thân các NHTM về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản đảm bảo ảnh hưởng đến giá trị tài sản cho vay, do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp.
Như vậy môi trường pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và các cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS, thị trường BĐS, chế độ sở hữu và sử dụng đất đai -BĐS; đến các hoạt động tín dụng và cho vay của hệ thống NHTM và sự phát triển của các tổ chức định giá BĐS sẽ làm cho việc định giá BĐS thế chấp được diễn ra thuận lợi, đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của hệ thống ngân hàng.
1.3.2.3. Môi trường kinh tế
Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên thị trường BĐS tăng cao. Do đó BĐS ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ cao hơn các khu vực khác. Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển,
nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo, giá BĐS xu hướng tăng, do đó sẽ làm gia tăng số lượng vay vốn tại các NHTM, điều này làm cho số lượng các cuộc định giá ngày càng gia tăng. Như vậy môi trường kinh tế thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến công việc định giá cả về số lượng và chất lượng.
1.3.2.4. Tính cạnh tranh của các Doanh Nghiệp thẩm định giá
Cạnh tranh mang tính tất yếu, là động lực của sự phát triển,là quy luật chọn lọc của tự nhiên của nền kinh tế thị trường. Các Doanh nghiệp định giá cũng vậy, hoạt động trong lĩnh vực tư vấn tài chính luôn là nơi diễn ra cạnh tranh gay gắt, quyết liệt để tìm kiếm khách hàng, mở rộng thị phần. Điều này bắt buộc các Doanh nghiệp định giá ngày phải hoàn thiện và nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao tính chuyên nghiệp trong việc phục vụ khách hàng để tồn tại và phát triển. Từ đó mà cơ chế TĐG mới được thực hiện và ngày một hoàn thiện. Cạnh tranh trong hoạt động thẩm định giá sẽ chuyển sang cạnh tranh về chất lượng dịch vụ thay vì cạnh tranh về giá. Lúc này các Doanh nghiệp định giá thực sự phải có thế mạnh về chuyên môn, có cơ chế định giá khoa học sẽ giành phần thắng. Vấn đề gía dịch vụ tuy vẫn quan trọng nhưng không phải là lý do để các khách hàng lựa chọn định giá. Điều khách hàng cần là những lợi ích mà Doanh nghiệp định giá mang lại.
1.3.2.5. Thái độ của nhà lãnh đạo Ngân hàng thương mại đối với hoạt động của Doanh nghiệp định giá
Hoạt động định giá tài sản trong mục đích cho vay tín dụng tại các NHTM thực sự được chú trọng chỉ khi các lãnh đạo NHTM thực sự coi trọng nó. Hiện nay, tại các NHTM đều có các tổ chức AMC phục vụ cho hoạt động định giá đảm bảo tiền vay và không phải bất kỳ tài sản nào đảm bảo nào cũng được các NHTM chỉ định Doanh nghiệp độc lập thực hiện. Cho nên Doanh nghiệp định giá có được chỉ định định giá hay không phụ thuộc vào tính phức tạp của tài sản, mức tiền cho vay, quyết định từ cán bộ lãnh đạo NHTM
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong chương 1, luận văn đã trình bày những kiến thức cơ bản về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, chất lượng định giá bất động sản cũng như các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Đây chính là cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu đánh giá hiệu quả của công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM
HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC
2.1. KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC
2.1.1. Giới thiệu công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc
• Tên công ty
- Tên công ty viết bằng tiếng việt: Công ty Trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc.
- Tên công ty viết bằng tiếng nước ngoài: JUPITER REAL ESTATE CONSULTING COMPANY LIMITED
- Tên công ty viết tắt: JUPITER CONSULTING CO. ,LTD
• Trụ sở chính của công ty là địa điểm liên lạc, giao dịch của công ty, phải ở trên lãnh thổ Việt Nam, có địa chỉ được xác định như sau: Tầng 14, Toà nhà Lim, số 9-11 đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1, tp Hồ Chí Minh.
- Điện thoại (08) 39116868 - Email: jvc@jvs.com.vn
• Ngành kinh doanh: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất
• Thời gian hoạt động
- Thời gian hoạt động của công ty là 50 năm kể từ ngày được cơ quan đăng ký kinh doanh cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
- Công ty có thể chấm dứt hoạt động trước thời hạn hoặc kéo dài thời hạn hoạt động theo quyết định của Hội đồng thành viên hoặc theo quy định
của pháp luật.
• Người đại diện theo pháp luật:
Họ và tên: LÊ HOÀNG LINH Giới tính: Nam Sinh ngày 09/11/1978
Số CMT: 011932780 ngày cấp 05/07/2011 Nơi cấp: công an Tp. Hà Nội