động cho vay của Ngân hàng thương mại
1.2.4.1. Vấn đề thông tin và xử lý thông tin
Công tác định giá BĐS được xử lý trên cơ sở những thông tin thu thập được. Như vậy kết quả định giá phụ thuộc vào chất lượng thông tin. Lượng
thông tin đầy đủ, chính xác là điều kiện cần để có kết quả thẩm định tốt. Hai vấn đề cần quan tâm trong thời điểm hiện nay là nguồn thông tin và chất lượng thông tin.
Sau khi có thông tin thì một vấn đề quan trọng được đặt ra đối với cán bộ làm công tác định giá BĐS là xử lý các thông tin đó như thế nào để vừa tiết kiệm được thời gian vừa thu được kết quả cao. Để làm được điều này thì công tác thực hiện phân tích, đánh giá, lưu trữ phải thường xuyên và khoa học.
Tại Việt Nam, việc tìm hiểu thông tin về giá cả các tài sản cần định giá trung bình chiếm 60-70% thời gian một vụ định giá. Thị trường luôn biến động không ngừng, tiềm ẩn nhiều rủi ro, hàng hoá ngày càng phong phú và đa dạng. Các thông tin về sản phẩm cần định giá không phải lúc nào cũng có sẵn. Tính minh bạch của thị trường thương mại ở Việt Nam hiện nay không cao. Chính vì vậy đòi hỏi cán bộ định giá và DN định giá phải có một cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật thường xuyên liên tục qua các kênh cung cấp thông tin chính xác và minh bạch.
Tại một số DN định giá mới hành nghề thì việc xây dựng cơ sở dữ liệu còn chưa được chú trọng một cách thích đáng. Hầu hết khi nhận nhiệm vụ định giá, các cán bộ định giá đều sử dụng cách tìm kiếm thông tin cơ bản, thủ công là qua hệ thống mạng hoặc qua hình thức gọi điện đến các nhà cung cấp. Đối với những tài sản mang tính chuyên dụng đặt hàng riêng biệt, độc quyền hoặc được cung cấp bởi các nhà cung cấp nước ngoài thường mất rất nhiều thời gian liên hệ tìm hiểm và độ chính xác lại không được đảm bảo gây ảnh hưởng lớn đếm chất lượng định giá BĐS
Ngoài những yếu tố về thông tin giá cả thì việc đảm bảo sự an toàn cho khách hàng, thể hiện qua sự an toàn về vật chất, tài chính, cũng như bảo mật thông tin cho khách hàng cũng là một yếu tố đánh giá chất lượng định giá BĐS rất quan trọng.
1.2.4.2. Quy trình và các phương pháp định giá bất động sản
Phù hợp và vận dụng chính xác các quy định của pháp luật: Trong thời điểm hiện nay, việc vận dụng các quy định của pháp luật trong hoạt động định giá BĐS còn nhiều bất cập. Các quyết định, thông tư, hướng dẫn còn nhiều thiếu sót gây khó khăn cho cán bộ định giá khi vận dụng quy trình định giá BĐS, đồng thời cũng tạo nhiều kẽ hở để một số cá nhân, tổ chức trục lợi trong khi lại thiếu các chế tài xử lý và xử phạt thích đáng.
Việc vận dụng các nguyên tắc và quy trình định giá BĐS: phải mạng tính phù hợp, chính xác theo quy định, tiêu chuẩn và hướng dẫn. Có các biện pháp kiểm tra chéo bằng các phương pháp tính khác nhau để đảm bảo tính phù hợp nhất cho từng mục đích và trường hợp cụ thể.
Đối với phương pháp định giá BĐS, mỗi phương pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với mục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác. Hiện nay, trong các DN định giá BĐS taị Việt Nam sử dụng phổ biến là Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp chi phí. Các phương pháp này vẫn mang yếu tố chủ quan, phụ thuôc nhiều vào kinh nghiệm chủ quan của bản thân cán bộ định giá trong quá trình hiệu chỉnh tỷ lệ và tính khấu hao tài sản cần định giá.
1.2.4.3. Trình độ của đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định
Chất lượng định giá BĐS ngoài nguyên nhân khách quan đều có nguyên nhân chủ quan của con người. Muốn có những đánh giá khách quan và toàn diện về một tài sản nào đó, cán bộ định giá ngoài trình độ chuyên môn cần phải có những kiến thức về kinh tế, pháp luật và đặc biệt là phải đi sát vào thực tế. Một khi đã nắm chắc về kỹ năng, khả năng biến dộng của thị trường thì cán bộ định giá sẽ có những quyết định đúng đắn.
Đánh giá tình hình hiện nay thì trình độ nguồn nhân lực trong ngành TĐG không đồng đều. Một phần được đào tạo chính quy nhưng lại thiếu kinh nghiệm
thực tiễn và những hiểu biết chuyên môn nhất định về các tài sản TĐG. Một phần có những hiểu biết nhất định về các tài sản được định giá nhưng lại thiếu, yếu về nghiệp vụ chuyên môn do không được đào tạo chính quy.
Phẩm chất của cán bộ định giá cũng là một yếu tố tiên quyết đến kết quả định giá có mang tính khách quan, minh bạch hay không. Kết quả định giá vừa phải đảm bảo quyền lợi và yêu cầu chính đáng của khách hàng mà vẫn trong phạm vi cho phép của pháp luật, có những tư vấn, cảnh báo hiệu quả , chính xác đối với khách hàng, tránh những hành vi trục lợi mang tính cá nhân.