Tuy đạt được một số kết quả trong 3 năm đi vào hoạt động nhưng bên cạnh đó chất lượng định giá BĐS vẫn không tránh khỏi những hạn chế và khó khăn nhất định. Việc tìm ra những mặt hạn chế và phân tích những nguyên nhân dẫn đến những hạn chế khó khăn này là việc làm hết sức cần thiết nhằm đưa ra phương hướng và giải pháp nâng cao chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Sao Mộc:
2.3.2.1. Hạn Chế
Giá trị BĐS thế chấp hiện nay cách xa nhiều so với giá trị thị trường của BĐS thể hiện thông qua chỉ tiêu giá trị BĐS thế chấp/giá trị trường
Hiện nay, đối với các BĐS tọa lạc tại các khu vực có thanh khoản cao như Hà Nội, Đà Nằng, TP Hồ Chí Minh... giá trị BĐS thế chấp được đánh giá cao nhất cũng chỉ bằng 85% giá trị thị trường của tài sản. Đối với các khu vực còn lại, giá trị BĐS thế chấp chỉ bằng 65% - 75% giá trị thị trường của tài sản. Điều này dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá trị định giá và giá trị thị trường của BĐS, làm ảnh hưởng đến mức cho vay của ngân hàng và giảm tính cạnh tranh trong thu hút khách hàng.
Thực tế trong quá trình định giá tài sản đảm bảo, các chuyên viên định giá được đào tạo nhận định theo khu vực thị trường tài sản, những khu vực có tính thanh khoản tốt thì mức độ định giá sát với giá trị thị trường sẽ cao hơn những khu vực nông thôn, tính thanh khoản kém vì có rất nhiều lý do khiến giá rao bán của các BĐSSS xung quanh BĐSTĐ vẫn cao, giá giao dịch vẫn cao nhưng giá trị thực của tài sản thì không thể cao như vậy, mặt khác thị trường BĐS mới đang có dấu hiệu ấm lên, do đó việc định giá tài sản có dựa vào sự đánh giá và cân nhắc thị trường của chuyên viên định giá. Tuy nhiên đánh giá chung thì kết quả định giá TSĐB vẫn chưa hoàn toàn sát với giá trị
thị trường.
Giá trị thanh lý của BĐS cách xa giá trị thị trường của tài sản.
Theo định kỳ khoảng 6 tháng đến 1 năm thì các loại tài sản sẽ tiến hành định giá lại, giá trị tài sản sẽ được xác định theo giá trị thị trường tại thời điểm định giá lại, tuy nhiên thị trường BĐS trầm lắng kéo theo sự giảm giá trị tài sản bảo đảm giảm so với mức định giá trước đây. Vì thế, khi phát mãi, khách hàng không đồng tình với việc giảm giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản nhiều hơn so với trước, nhưng nếu không giảm giá, thì sẽ rất khó bán.
Mặt khác, việc phát mãi tài sản thế chấp bằng bất động sản còn nhiều khó khăn. Trên thực tế, ngân hàng không thể đơn phương phương xử lý tài sản bảo đảm thế chấp. Ngoài ra, nếu bán mà tài sản bị sụt giảm giá trị so với khoản nợ thu hồi, khách hàng cũng không hợp tác với ngân hàng để thanh toán nốt khoản nợ còn lại. Việc xử lý bất động sản thế chấp còn phụ thuộc rất nhiều vào toà án và các cơ quan pháp luật khi con nợ chân ỳ cố tình trì hoãn thời gian xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc đưa tài sản thế chấp ra định giá thông qua trung tâm đấu giá mất khá nhiều thời gian, thủ tục rườm rà, gây thiệt hại cho ngân hàng vì phát sinh chi phí cho việc định giá.
Ví dụ: khách hàng Nguyễn Văn A có một khoản nợ quá hạn 7,2 tỷ đồng bao gồm cả gốc, lãi và lãi phạt. Ngân hàng tiến hành gửi yêu cầu sang công ty Sao Mộc định giá lại tài sản để xác định mức giá có thể bán tại thời điểm hiện tại và tạo điều kiện cho khách hàng tự bán tài sản để tất toàn khoản nợ. Sau khi định giá lại tài sản, giá trị thị trường của tài sản khoảng 6,7 tỷ đồng và tuy nhiên thực tế khách hàng chỉ bán được 6 tỷ đồng. Lúc này, nếu ngân hàng chấp nhận thiệt hại số lãi và lãi phạt gần 1.2 tỷ đồng, chuyên viên QHKH sẽ trình lên BGĐ phương án giảm hoặc miễn lãi và lãi phạt để có thể ưu tiên thu hồi phần vốn gốc đã cho vay. Trường hợp khách hàng không hợp tác trong việc bán tài sản, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ, ngân
hàng sẽ tiến hành khởi kiện và đưa ra bán đấu giá tài sản để thu hồi nợ. Việc khởi kiện và bán đấu giá tài sản thường tốn rất nhiều thời gian và chi phí mà giá trị tài sản sau khi phát mại thường không cao, do đó ngân hàng thông thường sẽ tạo điều kiện cho khách hàng tự bán tài sản để tất toán khoản vay.
Do đó, công ty Sao Mộc cần chú trọng việc định giá lại tài sản, làm giảm biên độ giữa giá trị BĐS thế chấp và giá trị BĐS thanh lý, kịp thời thay đổi giá trị khoản vay của của khách hàng phù hợp với giá trị BĐS thế chấp mới.
Thời gian trả kết quả định giá chưa thực sự phục vụ tốt tốc độ phát triển kinh doanh
Từ khi thành lập tiến độ định giá của Sao Mộc không ngừng được cải thiện. Tuy nhiên theo quy định của Sao Mộc thì thời gian trả hồ sơ khu vực Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nang tối đa là 2 ngày, đối với các khu vực khác tối đa là 4 ngày, nhưng vẫn còn nhiều trường hợp tốn khá nhiều thời gian để định giá tài sản cho đơn vị kinh doanh. Tuy nhiên đối với một số tài sản thời gian định giá nhiều hơn quy định, có tài sản tọa lạc ở khu vực nội thành Hà Nội nhưng cũng mất 3 ngày mới thông báo được kết quả cho đơn vị kinh doanh, một số tài sản thời gian định giá quá lâu, có tài sản kéo dài hơn 2 tuần mới có báo cáo định giá. Do đó một thực trạng vẫn đang tồn tại ở công ty Sao Mộc là thời gian giải quyết hồ sơ định giá cho đơn vị kinh doanh còn nhiều, làm chậm quá trình phê duyệt hồ sơ của tín dụng, chậm quá trình giải ngân cho khách hàng.
2.3.2.2.Nguyên nhân
S Nguyên nhân chủ quan
Quan điểm của các cấp lãnh đạo ngân hàng về việc định giá BĐS còn mang tính chủ quan
Với quan điểm cho rằng định giá BĐS là phục vụ cho mục đích thế chấp tại ngân hàng nên yếu tố giảm thiểu rủi ro luôn đặt lên hàng đầu. Trong quá trình
định giá, công ty Sao Mộc luôn có tính đến sự giảm sút của giá trị BĐS thế chấp trong tương lai, tức là ngày cả trong trường hợp thị trường bất lợi, giá cả giảm sút nhất thì ngân hàng vẫn có cơ hội thu hồi vốn, do đó giá trị định giá BĐS tại công ty Sao Mộc thường thấp hơn giá trị thị trường của tài sản.
Lựa chọn phương pháp định giá chưa phù hợp
Hiện nay để định giá BĐS thì Công ty TNHH tư vấn BĐS Sao Mộc sử dụng phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp, tuy nhiên trong một số trường hợp khó tìm được các BĐSSS trên thị trường, hoặc ít BĐSSS nên việc sử dụng phương pháp này để định giá thường thiếu chính xác. Bên cạnh đó có các sự điều chỉnh giữa BĐSSS và BĐSTĐ nhưng lại dựa trên đánh giá cảm tính và chủ quan của CVTĐ, nên phương pháp so sánh không thể sử dụng trong mọi trường hợp định giá BĐS. Để áp dụng được phương pháp so sánh hiệu quả cần phải có nguồn thông tin đảm bảo, chất lượng thông tin tốt cùng với các căn cứ điều chỉnh và mức độ điều chỉnh rõ ràng, nhưng với thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay thì thông tin về BĐSSS thiếu chính xác, giá rao bán và giá giao dịch thành công cách xa nhau, khó đem lại kết quả chính xác khi thực hiện phương pháp so sánh. Do đó điều này ảnh hưởng và hạn chế đến chất lượng định giá.
Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin không đầy đủ
Cơ sở dữ liệu và thông tin so sánh là nhân tố hết sức quan trọng trong quá trình định giá BĐS. Tuy nhiên thị trường BĐS lại là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, việc thu thập thông tin về BĐS và các thông tin giá cả BĐS trên thị trường là hết sức khó khăn. Thực tế cho thấy có nhiều BĐS chuyên viên định giá phải đi lại nhiều lần mới thu thập được dữ liệu thị trường, sau đó lựa chọn phương pháp để tiến hành định giá, do đó tốn khá nhiều thời gian để đưa ra được báo cáo định giá đối với tài sản.
Đội ngũ chuyên viên định giá còn thiếu và chưa đủ trình độ chuyên môn
tạo ở các khối ngành kinh tế, luật, xây dựng, tuy nhiên nhận định chung là các nhân viên chưa có nghiệp vụ định giá cao. Chỉ 10% nhân viên có thẻ thẩm định viên về giá, 5% nhân viên tốt nghiệp chuyên ngành định giá, còn lại đều được tuyển vào và đào tạo về nghiệp vụ trong thời gian ngắn. Trong số các nhân viên được tuyển dụng vào, có 75% nhân viên được các tổ chức định giá cho tham gia khóa đào tạo ngắn hạn về định giá, nhưng ngay lúc đầu tuyển dụng thì đa phần chưa được đào tạo về định giá. Do đó có thể thể nhận thấy trình độ năng lực của nhân viên công ty được chọn lọc và đáp ứng được yêu cầu công việc, tuy nhiên phải qua quá trình đào tạo, còn lại thì chưa có kiến thức và kinh nghiệm về định giá tài sản đảm bảo.
Địa bàn phụ trách định giá tài sản rộng lớn
Với các tài sản ở khu vực xa, nơi không có phòng giao dịch của Sao Mộc tọa lạc, do đó sẽ tốn kém thời gian đi lại, và cũng chỉ có điều kiện để đi định giá một lần cho 1 BĐS nên cần nhiều thời gian để khảo sát kỹ tài sản và khảo sát thị trường, có như thế mới đưa ra được kết quả chính xác cho giá trị của BĐSTĐ, chính việc đó ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành báo cáo định giá cho tài sản. Chỉ tính riêng các tỉnh có chi nhánh của Sao Mộc có các chuyên viên định giá làm việc trực tiếp tại chi nhánh cũng phải rất nỗ lực mới có thể hoàn thành được hết, do địa bàn của các tỉnh quá rộng, số lượng chuyên viên thì không thể đảm đương tất cả các địa bàn mà quy định về thời gian định giá thì ngắn. Do đó vấn đề về khu vực phụ trách của công ty Sao Mộc là một nguyên nhân lớn.
≠ Nguyên nhân khách quan
Chưa hoàn thiện, thống nhất trong chính sách của Nhà nước và pháp luật
Hành lang pháp lý của Việt Nam chưa hoàn thiện, khung giá nhà nước, mà đối với các tỉnh là Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành hàng năm chủ yếu là giá cơ sở để tính tiền thuế sử dụng đất hàng năm và áp dụng khi chi trả đền bù
giải phòng mặt bằng cho người sở hữu đất. Qua thực tiễn ở Việt Nam những năm qua cho thấy, bảng giá trên là chưa có cơ sở vững chắc và thấp hơn thị trường rất nhiều. Việc ban hành bảng giá đất thấp hơn giá thị trường sẽ tạo kẽ hở trong việc mua bán, chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất với mức giá thấp để giảm chi phí về thuế chuyển quyền sử dụng đất, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, mặt khác rất khó làm cơ sở cho các tổ chức định giá căn cứ khi thực hiện định giá, đánh giá giá trị quyền sử dụng đất, dẫn đến việc định giá thấp hơn giá trị thực tế và như vậy khách hàng không thể vay được số vốn như mong muốn do không đủ tài sản đảm bảo theo quy định của ngân hàng.
Hệ thống văn bản hướng dẫn liên quan đến định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng còn chưa toàn diện và thiếu đồng bộ. Đây là một trong những khó khăn cơ bản đối với định giá mà để khắc phục được không phải là điều đơn giản. Hoạt động định giá muốn có cơ sở pháp lý phải dựa vào hệ thống pháp luật, vì vậy sự không đồng bộ của hệ thống các văn bản pháp luật sẽ gây khó khăn cho các cán bộ trong quá trình định giá. Nội dung của các văn bản quy phạm pháp luật có những điểm chồng chéo lên nhau khiến cho cán bộ lúng túng, đôi khi không biết áp dụng theo văn bản nào, dẫn đến làm theo kinh nghiệm là chính. Thêm vào đó, việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của các cơ quan quản lý nhà nước thường có độ trễ nhất định. Trong khi đó thị trường lại luôn luôn biến động nên đôi khi các quy định của nhà nước trở lên không phù hợp ngay khi vừa có hiệu lực.
Thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định
Thực tiễn cho thấy, hiện nay Nhà nước vẫn chưa thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến tình trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra khá phổ biến. Hầu hết các giao dịch BĐS hiện nay đều diễn ra ở thị trường không chính thức, các BĐS giao dịch trên thị trường hầu như không được đăng ký, nên rất khó kiểm soát, cũng như khó
nắm bắt được các mức giao dịch thành công trên thị trường, chưa kể tình trạng đầu cơ còn gây ra các cơn sốt giá ảo. Do đó, việc thu thập các chứng cứ thị trường để so sánh rất hạn chế, đôi khi phải chấp nhận vì không còn chứng cứ nào khác.
Các nhà môi giới bất động sản yếu về chuyên môn và đạo đức thực hiện kinh doanh theo kiểu “chụp giật”, gây ra những cơn sốt ảo, đẩy giá BĐS lên cao quá mức so với thực tế ảnh hưởng đến khả năng xác định chính xác giá trị tài sản đảm bảo của ngân hàng. Ngoài ra, trong một số trường hợp, khách hàng thực hiện thuê các tổ chức định giá khác ở bên ngoài, đôi khi kết quả cũng không chính xác do một bộ phận cán bộ định giá có thể móc ngoặc, thông đồng với khách hàng để nâng khống giá trị tài sản để vay vốn ngân hàng với số tiền lớn hơn.
Hiện nay, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân còn chậm, việc quy định đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất vẫn chưa được thực hiện đồng bộ và đầy đủ. Phần lớn các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi thông tin về đất ở mà không có thông tin về công trình, tài sản gắn liền trên đất, không đủ cơ sở để chứng minh quyền sở hữu tài sản và căn cứ để công ty xác định giá trị cũng như xử lý tài sản đảm bảo theo quy định
❖ Có thể khằng định chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Sao Mộc đã đạt được những kết quả đáng kể. Tuy vậy, so với yêu cầu thì chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay của Sao Mộc vẫn bộc lộ những bất cập. Tình trạng này bắt nguồn từ những nguyên nhân chủ quan và khách quan. Những nguyên nhân trên đây cần được khắc phục để chất lượng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại Sao Mộc được hoàn thiện hơn.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trong chương 2, luận văn đã trình bày về thực trạng chất lượng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn bất động sản Sao Mộc, đồng thời cũng nêu rõ được những mặt còn hạn chế về hoạt động định giá bất động sản trong thời gian vừa qua. Đây chính là tiền đề cho những kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện hơn nữa chất lượng định giá bất động sản tại công ty Sao Mộc trong thời gian tới
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÔNG TY TRÁCH NHIỆM
HỮU HẠN TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN SAO MỘC